物業(yè)管理行業(yè)趨勢

物業(yè)管理行業(yè)趨勢物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢如下：1、政策鼓勵風(fēng)向未變，地方政府治理作用持續(xù)強(qiáng)化根據(jù)2021年國家頒布的相關(guān)政策來看，其文件均顯示鼓勵物管行業(yè)發(fā)展風(fēng)向未變，具體內(nèi)容涉及綜合治理體制機(jī)制優(yōu)化、鼓勵社區(qū)增值服務(wù)及智慧化發(fā)展等。而對于整治物業(yè)服務(wù)突出問題等相關(guān)的規(guī)定，國家政府最主要的意圖還是想優(yōu)化市場運(yùn)行及競爭環(huán)境，整體中國物業(yè)管理行業(yè)政策鼓勵風(fēng)向未變，市場發(fā)展也將更加健康、有序。2021年中國物業(yè)管理行業(yè)國家層面相關(guān)政策或會議匯總情況部門政策主要內(nèi)容住建部等十部委《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》擴(kuò)大業(yè)委會決策事項(xiàng)的范圍；明確業(yè)委會的選舉、決策、監(jiān)督、退出機(jī)制；構(gòu)建市場化價格機(jī)制；加大維修資金歸集力度，優(yōu)化維修資金使用流程；鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸；加大維修資金歸集力度，優(yōu)化維修資金使用流程，提高維修資金使用效率國家發(fā)改委《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》支持老舊小區(qū)引入市場化物業(yè)服務(wù)或推行社區(qū)托管、社會組織代管等方式，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)化水平等任務(wù)商務(wù)部等十二部門《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》提出因地制宜發(fā)展品質(zhì)提升類業(yè)態(tài)，鼓勵發(fā)展特色餐飲、新式書店；優(yōu)化信息服務(wù)，依托智慧社區(qū)信息系統(tǒng)，構(gòu)建城市便民生活圈智慧服務(wù)平臺十三屆全國人大四次會議《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》要以提升便利度和改善服務(wù)體驗(yàn)為導(dǎo)向，推動生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級；加快發(fā)展物業(yè)等服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)公益性、基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)供給，擴(kuò)大覆蓋全生命期的各類服務(wù)供給；推動社會治理和服務(wù)重心下移、資源下沉，提高城鄉(xiāng)社區(qū)精準(zhǔn)化精細(xì)化服務(wù)管理能力；推進(jìn)審批權(quán)限和公共服務(wù)事項(xiàng)向基層延伸，構(gòu)建網(wǎng)格化管理、精細(xì)化服務(wù)、信息化支撐、開放共享的基層管理服務(wù)平臺，推動就業(yè)社保、養(yǎng)老托育、扶殘助殘、醫(yī)療衛(wèi)生、家政服務(wù)、物流商超、治安執(zhí)法、糾紛調(diào)處、心理援助等便民服務(wù)場景有機(jī)集成和精準(zhǔn)對接；完善城市社區(qū)居委會職能，督促業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)，改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理；構(gòu)建專職化、專業(yè)化的城鄉(xiāng)社區(qū)工作者隊(duì)伍中共中央、國務(wù)院《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的意見》提出要研究制定社區(qū)服務(wù)條例、編制城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃、完善支持社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展政策、推進(jìn)社區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化人社部等八部門《關(guān)于維護(hù)新就業(yè)形態(tài)勞動者勞動保障權(quán)益的指導(dǎo)意見》規(guī)范用工，明確勞動者權(quán)益保障責(zé)任；健全制度，補(bǔ)齊勞動者權(quán)益保障短板；提升效能，優(yōu)化勞動者權(quán)益保障服務(wù)；齊抓共管，完善勞動者權(quán)益保障工作機(jī)制住建部等八部門《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》整治未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的行為；整治超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用的行為；整治未按規(guī)定公示維修資金使用情況等相關(guān)信息的行為；整治擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益；整治未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息的行為商務(wù)部《城市商圈建設(shè)指南》提出為城市高質(zhì)量發(fā)展和消費(fèi)升級需要，應(yīng)更好指導(dǎo)城市商圈建設(shè)，構(gòu)建多層級城市商業(yè)體系，提升居民消費(fèi)品質(zhì)民政部《社區(qū)社會組織章程示范文本》鼓勵和引導(dǎo)社區(qū)社會組織發(fā)展，保護(hù)社區(qū)社會組織及其成員的合法權(quán)益，提高社區(qū)社會組織規(guī)范化程度國務(wù)院《“十四五”就業(yè)促進(jìn)規(guī)劃》支持生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和服務(wù)外包創(chuàng)新發(fā)展，加快生活服務(wù)業(yè)高品質(zhì)和多樣化升級，穩(wěn)定社區(qū)服務(wù)和社會工作服務(wù)崗位，充分釋放服務(wù)業(yè)就業(yè)容量大的優(yōu)勢住建部、國家發(fā)改委《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》要求加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)調(diào)推行物業(yè)專業(yè)化管理，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后，有條件的小區(qū)通過市場化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司接管，引導(dǎo)相關(guān)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由其負(fù)責(zé)后續(xù)維護(hù)管理，建立健全住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用及補(bǔ)建續(xù)籌制度與此同時，地方政府也積極延續(xù)國家政策基調(diào)，圍繞物業(yè)的基層治理作用進(jìn)行展開，尤其是在市場化跟規(guī)范化方面與國家主基調(diào)一致，如采用分級收費(fèi)、質(zhì)價相符，完善價格機(jī)制，鼓勵社區(qū)增值服務(wù)拓展等。由此可見，各地物管的基層治理作用持續(xù)強(qiáng)化。2021年地方性物業(yè)管理?xiàng)l例出臺及修訂事件時間地區(qū)政策名稱內(nèi)容2021-02聊城市《聊城市物業(yè)管理?xiàng)l例》作出對前期物業(yè)管理、業(yè)主組織與物業(yè)管理委員會、物業(yè)的使用與維護(hù)、舊住宅區(qū)物業(yè)管理、監(jiān)督管理等規(guī)定2021-02黑龍江省《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》明確社區(qū)黨建引領(lǐng)居委會和業(yè)委會管理、街道政府具體監(jiān)督管理、書面發(fā)起業(yè)委會選舉、物業(yè)服務(wù)人與開發(fā)建設(shè)主體的責(zé)任區(qū)分等規(guī)定2021-03蘭州市《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》首次增加黨建引領(lǐng)和工會組建等內(nèi)容，要建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制，支持業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人依法開展物業(yè)管理活動，鼓勵和支持設(shè)立工會等群團(tuán)組織，積極發(fā)揮群團(tuán)組織在物業(yè)管理中的作用2021-04湖南省《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確政府監(jiān)管物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)資金使用、業(yè)主大會與業(yè)委會召開、居委會配合管理物業(yè)等情形2021-04臺州市《臺州市物業(yè)管理?xiàng)l例》要求各單位明確物業(yè)管理區(qū)域劃分，倡導(dǎo)“業(yè)主自治”，合理公開物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，發(fā)展物業(yè)管理委員會2021-05陜西省《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步規(guī)范民政部門對物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會等的監(jiān)督工作2021-06海南省《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)新和改進(jìn)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會監(jiān)管、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等問題2021-06吉林省《吉林省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確建設(shè)單位如何劃定物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)服務(wù)人員收取物業(yè)費(fèi)方式、專項(xiàng)維修資金使用范圍等問題2021-07河南省《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》刪除成為業(yè)委會委員需按時交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的限制2021-08杭州市《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分，鼓勵運(yùn)用數(shù)字賦能物業(yè)管理，創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會制度等內(nèi)容2021-09寧波市《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》針對物業(yè)管理服務(wù)難以召開、服務(wù)收費(fèi)不透明等情況進(jìn)行整改，明確各方權(quán)利與義務(wù)，確定物業(yè)管理區(qū)域，促進(jìn)業(yè)主自治2021-09鄭州市《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)侵占電梯廣告收入將被處罰等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定2021-11徐州市《徐州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分、物業(yè)管理組織形式、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金、監(jiān)督管理以及法律責(zé)任等方面，并且鼓勵物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合2021-11珠海市《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》修改包括小區(qū)物業(yè)費(fèi)、共有部分的經(jīng)營與收益等，明確物業(yè)服務(wù)人的范圍為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人2、增值賽道豐富，企業(yè)并購整合助力物管集中度持續(xù)提升，多元布局蓬勃發(fā)展\t"/market/202204/_blank"中國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀深度研究與發(fā)展前景分析報(bào)告（2022-2029年）顯示，近年來，國內(nèi)物業(yè)管理重點(diǎn)企業(yè)在管面積中非住業(yè)態(tài)平均占比不斷提升，這說明當(dāng)前主流物企在非住領(lǐng)域業(yè)態(tài)物管的布局規(guī)模逐漸擴(kuò)大，截止2021年上半年占比已達(dá)34。3%，其中保利物業(yè)、雅生活服務(wù)在管面積中非住占比分別為57。5%、55。1%，占據(jù)主導(dǎo)。具體從近幾年主流企業(yè)并收購事件來看，碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等頭部企業(yè)逐漸對非住業(yè)態(tài)領(lǐng)域的商辦、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、交通、城市服務(wù)、景區(qū)等實(shí)現(xiàn)全面覆蓋，增值賽道日益豐富。2020-2021年中國主流物企收并購?fù)卣箻I(yè)態(tài)/新增增值服務(wù)相關(guān)事件公司時間收購標(biāo)的股權(quán)比例對價（億元）標(biāo)的相關(guān)領(lǐng)域碧桂園服務(wù)2020-01溧陽中立電梯60.0%-電梯制造運(yùn)營2020-04文津國際保險(xiǎn)100.0%0.84保險(xiǎn)2020-08城市縱橫100.0%15.12電梯媒體2020-10滿國康潔70.0%24.50環(huán)衛(wèi)服務(wù)2020-11福建東飛60.0%8.71環(huán)衛(wèi)服務(wù)新城悅服務(wù)2020-05誠悅時代61.5%1.05商辦/公建物管2020-11華安物業(yè)60.0%0.63城市服務(wù)2021-02云柜網(wǎng)絡(luò)技術(shù)100.0%0.33快遞柜/網(wǎng)絡(luò)技術(shù)2021-05麗都物業(yè)55.0%0.29公建物管2021-06梁士物業(yè)--醫(yī)院物管2021-06祥城物業(yè)80.0%0.40公建物管融創(chuàng)服務(wù)2020-05開元物業(yè)85.0%14.88酒店文旅2020-05環(huán)球世紀(jì)95.0%0.09會議會展2020-05北京金泰合100.0%0.00房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)旭輝永升服務(wù)2020-02青島銀盛泰物業(yè)100.0%0.09商寫物管2021-02華熙鑫安50.0%-體育場館物管2021-06上海星悅90.1%2.97商業(yè)物管2021-09湖南美中環(huán)境51.0%0.58環(huán)衛(wèi)服務(wù)2021-10美凱龍物業(yè)80.0%6.96商業(yè)物管3、商管模式有望成為物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在市場競爭中的“突破手”商管是近幾年發(fā)展起來的物業(yè)管理模式之一，其涵蓋范圍包括從前期開業(yè)籌備（到日常運(yùn)營管理的零售商業(yè)全鏈條管理服務(wù)，具有很高品牌資源、資金及運(yùn)營等壁壘。不過，商管賽道具有收益強(qiáng)、業(yè)務(wù)延伸空間廣、單盤盈利模型成長性強(qiáng)等優(yōu)勢，在物業(yè)管理行業(yè)白熱化市場競爭中視為具備高壁壘、高成長性的優(yōu)質(zhì)賽道，并且有望成為企業(yè)在市場競爭中的“突破手”。商管委托管理模式下業(yè)務(wù)內(nèi)容細(xì)分業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容服務(wù)對象收費(fèi)模式前期服務(wù)市場研究及定位市場研究及分析，進(jìn)行可行性研究、財(cái)務(wù)預(yù)測、定位策略的研究，優(yōu)化定位、品牌、客群業(yè)主單次固定服務(wù)費(fèi)租戶招商協(xié)助業(yè)主招攬租戶并簽訂租約，監(jiān)督工程、管理租戶的進(jìn)入、調(diào)配等業(yè)主固定服務(wù)費(fèi)籌備開幕籌備開幕、推廣等活動業(yè)主按面積收取固定服務(wù)費(fèi)商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理物業(yè)管理服務(wù)提供安保、清潔、維保、綠化、客服服務(wù)租戶按面積收取固定服務(wù)費(fèi)租戶管理及收租服務(wù)處理租戶查詢及投訴、處理租金款項(xiàng)、確保收繳、租戶指導(dǎo)（提供客戶培訓(xùn)、維護(hù)消費(fèi)者關(guān)系、調(diào)整店鋪陳列布局）業(yè)主酬金制服務(wù)費(fèi)推廣服務(wù)為項(xiàng)目進(jìn)行營銷推廣招商服務(wù)二次招攬租戶其他增值服務(wù)協(xié)助管理停車場、廣告位、公共區(qū)域業(yè)主、租戶、消費(fèi)者酬金制服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營收入分成但是，商管委托管理模式具有很大的市場發(fā)展空間，具體表