中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀問題及對策

1中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀、問題及對策2一、我國房地產(chǎn)市場的歷史二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題三、解決問題的對策綱要3一、我國房地產(chǎn)市場的歷史我國房地產(chǎn)市場的形成

1998年我國住房貨幣化改革以來新近形成，與我國股票市場一樣是“政策市”，政策決定了房地產(chǎn)市場的興衰和未來的發(fā)展趨勢，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)市場的手段發(fā)展地方經(jīng)濟。4一、我國房地產(chǎn)市場的歷史中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的四個階段第一階段1998年-2003年第二階段2003年-2007年第三階段2007年-2008年9月第四階段2008年9月-限購令出臺5一、我國房地產(chǎn)市場的歷史第一階段1998年-2003年

從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡，解決居民的基本住房條件；以居民消費需求為主導的市場。6一、我國房地產(chǎn)市場的歷史第二階段2003年-2007年

2003的SARS事件使我國一些大中城市的經(jīng)濟發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市場受影響明顯。政府出臺18號文件，將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，彌補因SARS造成的經(jīng)濟損失。中國各大城市成為世界最大的“工地”；房地產(chǎn)業(yè)前所未有的增長，呈現(xiàn)過熱局面。7一、我國房地產(chǎn)市場的歷史2004年后出臺“國六條”、“國八條”，控制固定資產(chǎn)投資過熱。沒能抑制局面。一線城市房價快速增長；二線城市逐漸跟上

8一、我國房地產(chǎn)市場的歷史第三階段2007年-2008年9月

2007年上半年深圳、廣州、上海等城市的房地產(chǎn)市場

房價快速提高，泡沫累積，貨幣政策從緊，房價開始回落，住房消費為主導住房投資為主導9一、我國房地產(chǎn)市場的歷史第四階段2008年9月-2011年前后全國大多數(shù)城市落實限購令雷曼兄弟銀行倒閉政府救市，貨幣政策寬松經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，房價暴漲趨勢明顯限購令二.房地產(chǎn)市場存在的問題

--從土地、房產(chǎn)兩種市場上來分析二、房地產(chǎn)市場存在的問題1.土地市場存在的問題2.房地產(chǎn)市場存在的問題12二、房地產(chǎn)市場存在的問題現(xiàn)狀：嚴格的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及不斷緊縮的貨幣政策，有效地抑制了投資性需求，促使土地市場降溫，城市地價增速放緩

2001年以來監(jiān)測城市商住綜合地價與商品房價格及增長率

來源：2012年3月2日中國國土資源報13二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題（從2011年開始）1.流拍流標現(xiàn)象頻繁，底價成交成市場主流。

2011年以來，全國重點城市經(jīng)營性土地流標率不斷走高，平均流標率為9.65%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地更趨謹慎，“地王”難以重現(xiàn)，各地土地流拍流標現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。今年2月北京出讓土地為16塊，總出讓建筑面積為116.6萬平方米，土地出讓金為42.22億元，平均樓面價為3622.5元每平方米。這16宗地塊全部底價成交。

（來源：中國證券報2012年3月2日）存在的問題：14二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題（從2011年開始）2、土地出讓金減少，影響到地方財政土地出讓金當中凈收益10%用于保障房，10%用于教育投資，10%用于水利，15%用于農(nóng)業(yè)。如果土地出讓金減少，凈收益減少，這些所謂10%、15%的投資也會減少，就會影響到整個地方的開支。15二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題（從2011年開始）原因：土地市場的冷清，一方面是由于房企對調(diào)控不放松的預期強烈，不敢輕易出手拿地；另一方面是當前部分房企資金鏈相當緊張，無力拿地。16二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題（從2011年開始）現(xiàn)狀：

在調(diào)控政策的作用下，過熱的房產(chǎn)市場已經(jīng)開始降溫。

萬科、保利、恒大、金地、招商、富力、碧桂園、合生創(chuàng)展八大地產(chǎn)龍頭企業(yè)已經(jīng)停止土儲擴張，放慢開發(fā)節(jié)奏，開源節(jié)流。同時限購令也一定程度上抑制了炒房投機需求。（來源于11年12月30日，上海證券報）1、限購政策在部分地方出現(xiàn)“明緊暗松”現(xiàn)象

面對宏觀經(jīng)濟的波動，國務院堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，特別是限購政策不放松。但一些地方卻出現(xiàn)了“明緊暗松”的現(xiàn)象。貴陽市近期提出了“購房入戶”的政策，被輿論指為救市之舉。限購政策之所以在過去一年多對樓市的調(diào)控效果明顯，關鍵原因就是將購房與戶籍掛鉤。如果各地普遍實行“購房入戶”，那么限購的效果就會受到?jīng)_擊和稀釋。2、土地購置和投資增幅回落恐埋下房價上漲隱患前7個月土地購置面積同比回落24.30%，前8個月同比回落16.20%。9月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)還未公布，根據(jù)各方反應情況看，近期土地成交有活躍之勢。但這種活躍并非是整體的，而是局部區(qū)域，部分實力房企推動。顯然整體土地市場的調(diào)整與部分區(qū)域和企業(yè)的活躍同時存在。由于前期土地成交量較少，加之投資和新開工表現(xiàn)為增幅回落，按照市場供求理論，及房地產(chǎn)的開發(fā)周期，明年房地產(chǎn)價格有上漲的預期。這種預期目前已經(jīng)形成，建議有關部門密切關注態(tài)勢，提早應對。3、房地產(chǎn)市場供求雙方進入深度博弈階段“不溫不火”是9月份樓市的特點，總體來看，供求雙方存在博弈，但需求方體現(xiàn)為被動博弈，供應方表現(xiàn)為主動博弈。由于限購政策存在，投資投機性需求被大幅壓縮，目前市場主要需求由首套自住購房及首套改善需求構(gòu)成，且需求的釋放是細水長流型，而非陣發(fā)形式。供應方面，在經(jīng)過前期市場積累，開發(fā)企業(yè)資金緊張局面開始緩解，“以價換量”并不那么迫切，開發(fā)企業(yè)有了進一步博弈的資本。供求雙方的博弈是造成當前“金九”失色，“銀十”難望的主要原因。20二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題（從2011年開始）1、樓市庫存逼近歷史高點，二線城市庫存增速更快。經(jīng)過一年的調(diào)控（限購與限貸），購房需求受限。

京華時報2月17日資料顯示，青島、杭州、寧波一年內(nèi)庫存增加量最大，均已超過3萬套。多數(shù)二線城市庫存量一年內(nèi)漲幅大于一線城市，其中廈門、杭州等二線城市幾乎翻番。一線城市中，北京庫存同比增幅25%，排名第三。存在的問題：21二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題（從2011年開始）2、新增供應量和保障房供應量的供應力度都將進一步加大，購房需求的逐步釋放很難顛覆目前供大于求的格局自2011年年初以來，全國多個一、二線城市執(zhí)行限購令已滿一年，一些外地購房者繳納社?；蚣{稅已超過一年，符合購房資格，為市場增加了新的剛性需求。22二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題（從2011年開始）3、部分城市成交量偶有上揚，但行業(yè)整體成交量跌多漲少，樓市依舊處于嚴冬2月份上海商品住宅周均成交面積同比約上漲30%。世聯(lián)地產(chǎn)公布，2月20到26日，武漢市主城區(qū)銷售新房1300余套，環(huán)比增幅32%。

（3月2日經(jīng)濟參考報）

21世紀不動產(chǎn)分析師粟日認為，2月中下旬部分城市樓市成交的回升，是在原來基數(shù)很低情況下的增長，基礎很不牢固。非回暖

23二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題（從2011年開始）4、部分地方政府大打政策擦邊球，以微調(diào)來抵擋限購令帶來的財政損失（與土地出讓金減少有關）如2011年末，佛山放松限購政策；今年蕪湖也公布“微調(diào)”政策24三、解決問題的對策土地市場而言地價下跌，影響地方財政與地方經(jīng)濟大局土地市場繼續(xù)呈現(xiàn)成交冷清態(tài)勢。國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，今年全年的土地出讓形勢難言樂觀，建議各地方政府及時掌握市場需求，對出讓地塊合理定價，盡量促進土地出讓的成交。

25三、解決問題的對策對房產(chǎn)市場而言應從政府、開發(fā)商及消費者三方面來考慮解決問題的對策

政府方面：已經(jīng)做出了一系列有效措施限購、限貸２月６日至１０日，國務院總理溫家寶在中南海主持召開五次座談會，強調(diào)宏調(diào)的兩個目標（合理回歸、長期穩(wěn)定）26三、解決問題的對策2月15日發(fā)布《關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》（重點抓保障性安居工程為重點的住房用地供地，與已供土地的開發(fā)建設；調(diào)控政策堅決不動搖；繼續(xù)落實保障房建設；重視集體土地建設租賃房試點；避免市場大起大落，既防高價地，也防流標流拍27三、解決問題的對策李克強在２月１６日出版的今年第４期《求是》雜志上發(fā)表《在改革開放進程中深入實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略》，指出逐步擴大房產(chǎn)稅改革試點胡錦濤2月20日主持中共中央政治局會議。指出今年要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，28三、解決問題的對策開發(fā)商方面全國調(diào)控政策仍然從緊，樓市調(diào)整的格局仍將持續(xù)，降價求量才是開發(fā)商生存之道，回籠現(xiàn)金，熬過寒冬。拿地開發(fā)，提前規(guī)劃、量力而行

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，由于前期拆遷、材料費用較高，當前政府儲備用地成本很高，即便是開發(fā)商拿地積極性不高，土地出讓底價也不會隨著房