中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀問(wèn)題及對(duì)策

1中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策2一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題三、解決問(wèn)題的對(duì)策綱要3一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成

1998年我國(guó)住房貨幣化改革以來(lái)新近形成，與我國(guó)股票市場(chǎng)一樣是“政策市”，政策決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，也決定了地方政府通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。4一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的四個(gè)階段第一階段1998年-2003年第二階段2003年-2007年第三階段2007年-2008年9月第四階段2008年9月-限購(gòu)令出臺(tái)5一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史第一階段1998年-2003年

從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡，解決居民的基本住房條件；以居民消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)。6一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史第二階段2003年-2007年

2003的SARS事件使我國(guó)一些大中城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)受影響明顯。政府出臺(tái)18號(hào)文件，將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，彌補(bǔ)因SARS造成的經(jīng)濟(jì)損失。中國(guó)各大城市成為世界最大的“工地”；房地產(chǎn)業(yè)前所未有的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)過(guò)熱局面。7一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史2004年后出臺(tái)“國(guó)六條”、“國(guó)八條”，控制固定資產(chǎn)投資過(guò)熱。沒(méi)能抑制局面。一線城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)；二線城市逐漸跟上

8一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史第三階段2007年-2008年9月

2007年上半年深圳、廣州、上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)

房?jī)r(jià)快速提高，泡沫累積，貨幣政策從緊，房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，住房消費(fèi)為主導(dǎo)住房投資為主導(dǎo)9一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史第四階段2008年9月-2011年前后全國(guó)大多數(shù)城市落實(shí)限購(gòu)令雷曼兄弟銀行倒閉政府救市，貨幣政策寬松經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)暴漲趨勢(shì)明顯限購(gòu)令二.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

--從土地、房產(chǎn)兩種市場(chǎng)上來(lái)分析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題1.土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題2.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題12二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題現(xiàn)狀：嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及不斷緊縮的貨幣政策，有效地抑制了投資性需求，促使土地市場(chǎng)降溫，城市地價(jià)增速放緩

2001年以來(lái)監(jiān)測(cè)城市商住綜合地價(jià)與商品房?jī)r(jià)格及增長(zhǎng)率

來(lái)源：2012年3月2日中國(guó)國(guó)土資源報(bào)13二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題（從2011年開(kāi)始）1.流拍流標(biāo)現(xiàn)象頻繁，底價(jià)成交成市場(chǎng)主流。

2011年以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)率不斷走高，平均流標(biāo)率為9.65%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更趨謹(jǐn)慎，“地王”難以重現(xiàn)，各地土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。今年2月北京出讓土地為16塊，總出讓建筑面積為116.6萬(wàn)平方米，土地出讓金為42.22億元，平均樓面價(jià)為3622.5元每平方米。這16宗地塊全部底價(jià)成交。

（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)2012年3月2日）存在的問(wèn)題：14二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題（從2011年開(kāi)始）2、土地出讓金減少，影響到地方財(cái)政土地出讓金當(dāng)中凈收益10%用于保障房，10%用于教育投資，10%用于水利，15%用于農(nóng)業(yè)。如果土地出讓金減少，凈收益減少，這些所謂10%、15%的投資也會(huì)減少，就會(huì)影響到整個(gè)地方的開(kāi)支。15二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題（從2011年開(kāi)始）原因：土地市場(chǎng)的冷清，一方面是由于房企對(duì)調(diào)控不放松的預(yù)期強(qiáng)烈，不敢輕易出手拿地；另一方面是當(dāng)前部分房企資金鏈相當(dāng)緊張，無(wú)力拿地。16二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題（從2011年開(kāi)始）現(xiàn)狀：

在調(diào)控政策的作用下，過(guò)熱的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始降溫。

萬(wàn)科、保利、恒大、金地、招商、富力、碧桂園、合生創(chuàng)展八大地產(chǎn)龍頭企業(yè)已經(jīng)停止土儲(chǔ)擴(kuò)張，放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，開(kāi)源節(jié)流。同時(shí)限購(gòu)令也一定程度上抑制了炒房投機(jī)需求。（來(lái)源于11年12月30日，上海證券報(bào)）1、限購(gòu)政策在部分地方出現(xiàn)“明緊暗松”現(xiàn)象

面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，國(guó)務(wù)院堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，特別是限購(gòu)政策不放松。但一些地方卻出現(xiàn)了“明緊暗松”的現(xiàn)象。貴陽(yáng)市近期提出了“購(gòu)房入戶”的政策，被輿論指為救市之舉。限購(gòu)政策之所以在過(guò)去一年多對(duì)樓市的調(diào)控效果明顯，關(guān)鍵原因就是將購(gòu)房與戶籍掛鉤。如果各地普遍實(shí)行“購(gòu)房入戶”，那么限購(gòu)的效果就會(huì)受到?jīng)_擊和稀釋。2、土地購(gòu)置和投資增幅回落恐埋下房?jī)r(jià)上漲隱患前7個(gè)月土地購(gòu)置面積同比回落24.30%，前8個(gè)月同比回落16.20%。9月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還未公布，根據(jù)各方反應(yīng)情況看，近期土地成交有活躍之勢(shì)。但這種活躍并非是整體的，而是局部區(qū)域，部分實(shí)力房企推動(dòng)。顯然整體土地市場(chǎng)的調(diào)整與部分區(qū)域和企業(yè)的活躍同時(shí)存在。由于前期土地成交量較少，加之投資和新開(kāi)工表現(xiàn)為增幅回落，按照市場(chǎng)供求理論，及房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期，明年房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的預(yù)期。這種預(yù)期目前已經(jīng)形成，建議有關(guān)部門(mén)密切關(guān)注態(tài)勢(shì)，提早應(yīng)對(duì)。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方進(jìn)入深度博弈階段“不溫不火”是9月份樓市的特點(diǎn)，總體來(lái)看，供求雙方存在博弈，但需求方體現(xiàn)為被動(dòng)博弈，供應(yīng)方表現(xiàn)為主動(dòng)博弈。由于限購(gòu)政策存在，投資投機(jī)性需求被大幅壓縮，目前市場(chǎng)主要需求由首套自住購(gòu)房及首套改善需求構(gòu)成，且需求的釋放是細(xì)水長(zhǎng)流型，而非陣發(fā)形式。供應(yīng)方面，在經(jīng)過(guò)前期市場(chǎng)積累，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張局面開(kāi)始緩解，“以價(jià)換量”并不那么迫切，開(kāi)發(fā)企業(yè)有了進(jìn)一步博弈的資本。供求雙方的博弈是造成當(dāng)前“金九”失色，“銀十”難望的主要原因。20二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題（從2011年開(kāi)始）1、樓市庫(kù)存逼近歷史高點(diǎn)，二線城市庫(kù)存增速更快。經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控（限購(gòu)與限貸），購(gòu)房需求受限。

京華時(shí)報(bào)2月17日資料顯示，青島、杭州、寧波一年內(nèi)庫(kù)存增加量最大，均已超過(guò)3萬(wàn)套。多數(shù)二線城市庫(kù)存量一年內(nèi)漲幅大于一線城市，其中廈門(mén)、杭州等二線城市幾乎翻番。一線城市中，北京庫(kù)存同比增幅25%，排名第三。存在的問(wèn)題：21二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題（從2011年開(kāi)始）2、新增供應(yīng)量和保障房供應(yīng)量的供應(yīng)力度都將進(jìn)一步加大，購(gòu)房需求的逐步釋放很難顛覆目前供大于求的格局自2011年年初以來(lái)，全國(guó)多個(gè)一、二線城市執(zhí)行限購(gòu)令已滿一年，一些外地購(gòu)房者繳納社?；蚣{稅已超過(guò)一年，符合購(gòu)房資格，為市場(chǎng)增加了新的剛性需求。22二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題（從2011年開(kāi)始）3、部分城市成交量偶有上揚(yáng)，但行業(yè)整體成交量跌多漲少，樓市依舊處于嚴(yán)冬2月份上海商品住宅周均成交面積同比約上漲30%。世聯(lián)地產(chǎn)公布，2月20到26日，武漢市主城區(qū)銷(xiāo)售新房1300余套，環(huán)比增幅32%。

（3月2日經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，2月中下旬部分城市樓市成交的回升，是在原來(lái)基數(shù)很低情況下的增長(zhǎng)，基礎(chǔ)很不牢固。非回暖

23二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題（從2011年開(kāi)始）4、部分地方政府大打政策擦邊球，以微調(diào)來(lái)抵擋限購(gòu)令帶來(lái)的財(cái)政損失（與土地出讓金減少有關(guān)）如2011年末，佛山放松限購(gòu)政策；今年蕪湖也公布“微調(diào)”政策24三、解決問(wèn)題的對(duì)策土地市場(chǎng)而言地價(jià)下跌，影響地方財(cái)政與地方經(jīng)濟(jì)大局土地市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)成交冷清態(tài)勢(shì)。國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，今年全年的土地出讓形勢(shì)難言樂(lè)觀，建議各地方政府及時(shí)掌握市場(chǎng)需求，對(duì)出讓地塊合理定價(jià)，盡量促進(jìn)土地出讓的成交。

25三、解決問(wèn)題的對(duì)策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)而言應(yīng)從政府、開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者三方面來(lái)考慮解決問(wèn)題的對(duì)策

政府方面：已經(jīng)做出了一系列有效措施限購(gòu)、限貸２月６日至１０日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中南海主持召開(kāi)五次座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)宏調(diào)的兩個(gè)目標(biāo)（合理回歸、長(zhǎng)期穩(wěn)定）26三、解決問(wèn)題的對(duì)策2月15日發(fā)布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》（重點(diǎn)抓保障性安居工程為重點(diǎn)的住房用地供地，與已供土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)；調(diào)控政策堅(jiān)決不動(dòng)搖；繼續(xù)落實(shí)保障房建設(shè)；重視集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)；避免市場(chǎng)大起大落，既防高價(jià)地，也防流標(biāo)流拍27三、解決問(wèn)題的對(duì)策李克強(qiáng)在２月１６日出版的今年第４期《求是》雜志上發(fā)表《在改革開(kāi)放進(jìn)程中深入實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略》，指出逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)胡錦濤2月20日主持中共中央政治局會(huì)議。指出今年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，28三、解決問(wèn)題的對(duì)策開(kāi)發(fā)商方面全國(guó)調(diào)控政策仍然從緊，樓市調(diào)整的格局仍將持續(xù)，降價(jià)求量才是開(kāi)發(fā)商生存之道，回籠現(xiàn)金，熬過(guò)寒冬。拿地開(kāi)發(fā)，提前規(guī)劃、量力而行

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，由于前期拆遷、材料費(fèi)用較高，當(dāng)前政府儲(chǔ)備用地成本很高，即便是開(kāi)發(fā)商拿地積極性不高，土地出讓底價(jià)也不會(huì)隨著房