豪宅會所專題@沙龍

豪宅會所專題分享在物業(yè)發(fā)展建議階段，我們經(jīng)常會深刻感受：會所已成為支撐豪宅客戶特定生活模式的必備設(shè)施；但對于會所，開發(fā)商又愛又恨，愛是因?yàn)樗鼛淼母邇r(jià)值，恨是因?yàn)樗慕?jīng)營難題；現(xiàn)在，看起來，會所更像是一種奢侈品；……同時，我們常常會遇到這樣的問題：為了與豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪”，我們很興奮；開發(fā)商考慮到運(yùn)營難題，一再刪減會所的功能，或固執(zhí)地拒絕建會所，我們很苦惱；客戶未必明白自己的真正需求，開發(fā)商仍然在延用高檔大盤會所的手法來操作豪宅會所，我們很迷茫；……我們?yōu)槭裁囱芯繒块_發(fā)商：經(jīng)營問題成為顧慮的焦點(diǎn)：廈門會所100%虧損；廣州會所約90%虧損；深圳會所約84%虧損；北京會所約60%虧損；香港會所約20%虧損顧問公司：缺乏經(jīng)營意識，按會所檔次窮舉會所功能，開發(fā)商自行取舍：功能設(shè)置無經(jīng)營意識；功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮可落實(shí)性；對金鑰匙等專業(yè)公司篤信；……國內(nèi)豪宅會所的現(xiàn)狀目前國內(nèi)會所普遍處于虧損狀態(tài)的原因會所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊大部分會所在設(shè)計(jì)之初完全是迫于無奈，許多項(xiàng)目在入住以后，開發(fā)商還拿不出會所的運(yùn)營方案；會所僅僅成了一種擺設(shè)而已

銷售期與實(shí)際使用期的客戶需求不一致功能設(shè)置期銷售期功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求出現(xiàn)需求與使用差異說明某些科目的設(shè)置存在欠缺，從而抑制了業(yè)主使用。設(shè)計(jì)欠缺，場地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等；規(guī)劃布局不合理，沒有注意連帶活動之間關(guān)系；兒童活動場地沒有成人休息座椅；咖啡、閱覽、桌球等混在一起雅頌居：會所做中餐油煙噪音污染大，多次投訴仍無人處理，無業(yè)主業(yè)委會失敗會所特征香蜜湖1號，客戶買房前對會所較為關(guān)心，但真正入住后少有人問津滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象

滿足客戶使用需求滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象

滿足客戶使用需求那么，我們?nèi)绾瓮苿娱_發(fā)商建會所？又如何解除開發(fā)商會所建成后能否成功運(yùn)營的疑慮？如何推動開發(fā)商建會所？如何讓開發(fā)商與會所熱戀？國貿(mào)堅(jiān)持不建會所，熊總稱“我可以給會所貼3年錢，但3年后呢？我們安排國貿(mào)考察北京、深圳一線城市豪宅，但國內(nèi)會所成功寥寥，對國貿(mào)影響不大我們系統(tǒng)研究國內(nèi)豪宅會所4大模式，與國貿(mào)最終確定會所類型，國貿(mào)同意2008年1月2008年2月2007年12月物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào)終稿匯報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)討論會進(jìn)而安排國貿(mào)考察香港貝沙灣、淺水灣、陽明山莊等豪宅，考察后，國貿(mào)當(dāng)即同意建會所國貿(mào)天域會所的一波三折堅(jiān)持會所的重要性；動用公司資源；用案例說話如何推動開發(fā)商如何使開發(fā)商與會所結(jié)婚生子（成功運(yùn)營）？面對開發(fā)商如何運(yùn)營的疑慮，我們不明白對會所我們不專業(yè)，去訪談專業(yè)物業(yè)公司，考察成功案例總結(jié)成功會所的規(guī)律，找準(zhǔn)我們會所所處的位置國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營4大模式國內(nèi)成功會所典型案例會所盈利狀況天琴灣會所

1層用于展示，2層為茶室，3層以上為酒樓，五星級裝修，對外經(jīng)營，其中雖然常住業(yè)主不多，但茶室生意不錯。萬科接手之前，其酒店多接待杭鋼內(nèi)部客戶，對內(nèi)200多的價(jià)格，對外1000多元的價(jià)格成都金林半島

03～04年，金林半島以1.8萬元單價(jià)入市（當(dāng)時成都市面豪宅均價(jià)1.2萬元），金林半島會所體量3000平方米，前期投入大，香港團(tuán)隊(duì)全面打造，定位較亂，做成了小而全的會所，經(jīng)營情況不理想，后來香港合作單位建議會所功能聚焦，以服務(wù)女人為主，引進(jìn)法國高端品牌spa、紅酒屋、雪茄坊。2～3層SPA房受歡迎，但紅酒屋雪茄坊很少有人消費(fèi)。經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費(fèi)10萬后海天驕華庭

會所引進(jìn)深圳羅伯特管家顧問有限公司，為業(yè)主提供專享服務(wù)，如按照業(yè)主需求為業(yè)主家庭party提供服務(wù)、身穿燕尾服為業(yè)主提供機(jī)場接送等，但客戶業(yè)務(wù)量較少，每月最多2-3次。瑜伽房對外開放，成功運(yùn)營

金地香蜜山

會所以運(yùn)動為主題，包括瑜珈、游泳、健身等，對外開放，另還引進(jìn)華潤超市。提供美容、形象顧問，由物業(yè)公司聯(lián)絡(luò)。招商海月

會所外包，2層整層包給李云迪老師，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費(fèi)，業(yè)主反響較好。會所設(shè)麻將房，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎，非?；鸨?，每晚贏利1000元，后來物業(yè)更換為自動麻將，由此可以看出業(yè)主對傳統(tǒng)休閑項(xiàng)目還是比較青睞；此外，會所還設(shè)舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良好萬科金域藍(lán)灣

會所美容、spa等包給法國品牌思妍麗，由思妍麗包會所1～2層，定期交租金國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營4大模式酒店式的開放經(jīng)營模式大而精的俱樂部模式廣州珠江帝景北京棕櫚泉國際公寓大而專的封閉經(jīng)營模式深圳招商海月花園小而精的半封閉經(jīng)營模式成都金林半島特殊模式常規(guī)模式成功會所特征大而精的俱樂部模式大而精的俱樂部模式——棕櫚泉13,000平米五星級豪華俱樂部式會所項(xiàng)目區(qū)位北京外三環(huán)朝陽公園南側(cè)，北臨亞洲最大的城市公園－朝陽公園及郡王府公園，南近風(fēng)景秀麗的紅領(lǐng)巾公園項(xiàng)目參數(shù)占地近7萬平方米，總建筑面積32萬平方米的，有11棟31～33層板式塔樓，約1100戶物管費(fèi)用5.60元/平方米·月項(xiàng)目均價(jià)35000元/平方米（最終市價(jià)）13000平方米超五星級豪華會所

會所功能檔次定位——棕櫚泉國際會所定位為集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部會所對外經(jīng)營——許多國內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都欣然加入棕櫚泉國際俱樂部，并將其作為宴請賓朋、商務(wù)酬酢的最佳選擇。入會方式——面對社會高層個人、公司，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力為門檻，棕櫚泉國際公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣，個人入會費(fèi)USD12,000。會所主要功能設(shè)施——集中于高規(guī)格的健身保健和餐飲會議俱樂部有七個不同大小的貴賓廳房及會議室以及一個擁有全部先進(jìn)設(shè)備的宴會廳——俱樂部可承接從兩個人到多至200人的活動。正宗的港式粵菜由香港名廚施輝先生主理，搜羅世界美食西餐及東南亞特色佳肴A健身休閑設(shè)施55米長，700多平方米的全天候陽光天然溫泉游泳池全套美國名牌健身器材Nautilus，裝備精良的器械房，健身操室，乒乓球，臺球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會員活動室。3,000平方米的溫泉水療纖體美容SPA

B餐飲會議設(shè)施C其它設(shè)施紅酒雪茄吧大堂吧臺——提供私人健身教練及保健顧問服務(wù)——提供宴會訂制和私房菜上門服務(wù)經(jīng)營狀況及啟示——專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，俱樂部會員制獨(dú)立經(jīng)營，特色收費(fèi)類項(xiàng)目為盈利主體專業(yè)機(jī)構(gòu)管理——棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團(tuán)管理。香港裕匯國際集團(tuán)是中國最大的，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的以開發(fā)和管理高檔房地產(chǎn)、寫字樓以及俱樂部的國際集團(tuán)之一。俱樂部式經(jīng)營——擴(kuò)大社會高端客戶群體，提供最佳的私人化服務(wù)和社交聯(lián)誼環(huán)境。收費(fèi)項(xiàng)目特色活動年費(fèi)會員入會需繳納一定數(shù)量年費(fèi)作為進(jìn)入性門檻，同時享受部分免費(fèi)項(xiàng)目和折扣優(yōu)惠日常重點(diǎn)特色活動以收費(fèi)的形式經(jīng)營，為主要盈利方式定期舉辦特色活動，并通知會員自行選擇，免費(fèi)或收費(fèi)活動均有，階段性增加消費(fèi)頻次經(jīng)營方式——獨(dú)立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用基礎(chǔ)類收入主體類收入刺激類收入酒店式的開放經(jīng)營模式獨(dú)立酒店式的經(jīng)營模式——廣州珠江帝景（酒店）項(xiàng)目區(qū)位廣州海珠區(qū)，廣州大道以東新領(lǐng)事館東側(cè)項(xiàng)目參數(shù)占地65萬平方米，總建筑面積87萬平方米的大社區(qū)物管費(fèi)用2.80元/平方米月項(xiàng)目均價(jià)25000元/平方米投資逾2億、占地超3萬平方米的超大型酒店式會所功能檔次定位——廣州首個超大型酒店式豪華會所獨(dú)立酒店式經(jīng)營——完全酒店式經(jīng)營，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)管理方式——由合生國際酒店管理有限公司管理，完全獨(dú)立酒店式經(jīng)營酒店由專業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營，會所運(yùn)營依托酒店合生國際酒店管理（集團(tuán)）有限公司旗下管理客房及配套設(shè)施100間/套豪華客房，均擁有獨(dú)立陽臺、豪華衛(wèi)生間和全知智能化的房間控制系統(tǒng)餐飲中西式餐飲、商旅吧、富豪會雪茄紅酒吧，歐陸式閑雅情調(diào)及特色商務(wù)套餐、為商務(wù)洽淡、會議聚餐的客人提供２４小時送餐服務(wù)會議能容納近230人的多功能會議中心，擁有先進(jìn)的智能化會議系統(tǒng)，以相配合你的各種需要康樂中心大型SPA水療中心、設(shè)施齊全的康樂中心、大型的室內(nèi)恒溫泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)多功能球場、羽毛球館、壁球館、乒乓球館、桌球館和棋牌室其他開放式商務(wù)中心、名店廊、精品店、書店、花店、禮賓車隊(duì)、室內(nèi)過百車位停車場、衣物洗燙、美容美發(fā)、旅游配備票務(wù)等一應(yīng)俱全依托海珠區(qū)使館附近成熟的商務(wù)環(huán)境，酒店經(jīng)營良好業(yè)主只享有康體方面的優(yōu)惠大而專的封閉經(jīng)營模式大而專的開放經(jīng)營模式——海月花園7000平方米社區(qū)會所項(xiàng)目區(qū)位南山區(qū)蛇口后海大道東側(cè)項(xiàng)目參數(shù)占地85610.70平方米，總建筑面積129706.00平方米的大社區(qū)物管費(fèi)用3.2元/平方米月項(xiàng)目均價(jià)4800-6800元/平方米（2004年）7000平方米社區(qū)會所——深圳成功經(jīng)營典范功能檔次定位——高檔社區(qū)會所半封閉式經(jīng)營——服務(wù)社區(qū)，針對海月業(yè)主開放，業(yè)主可攜友同往，外來人員不能自行進(jìn)入。管理方式——部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營會所功能設(shè)施以滿足社區(qū)居民基本需求為主，內(nèi)容逐漸聚焦健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、兒童閱覽室、西餐廳、棋牌室，室外泳池。健身房、室內(nèi)籃球場、羽毛球場地等運(yùn)動類為主，項(xiàng)目最多，面積較大。

以恒溫泳池為主，直徑25m半圓形池，水深1.1-2m。增加棋牌室，全部更換為自動麻將桌。一期會所設(shè)施二期會所設(shè)施二期會所設(shè)施一期會所大而全，經(jīng)營不十分成功二期集中于體育設(shè)施，為業(yè)主喜好項(xiàng)目三期增加業(yè)主需求旺盛的棋牌室經(jīng)營狀況——外包為主，結(jié)合自營，深入挖掘居民日常需求外包經(jīng)營策略靈活自營音樂教室——2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費(fèi)，業(yè)主反響較好。其它課程班——舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良好麻將房——生意非常火爆，每晚盈利1000元，后來物業(yè)增加房間，并更換為自動麻將，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎；健身房——如設(shè)置羽毛球、籃球場等深圳人喜愛的運(yùn)動項(xiàng)目，使用頻率高主要盈利項(xiàng)目針對少年兒童教育需求針對成人文化娛樂需求大而專的半封閉經(jīng)營模式——香港陽明山莊會所，香港時間最早，功能最全的頂級豪宅會所功能檔次定位——高檔社區(qū)會所，香港最早、功能最全的豪宅會所半封閉式經(jīng)營——服務(wù)社區(qū)，針對陽明山莊業(yè)主開放，業(yè)主可攜友同往，外來人員不能自行進(jìn)入。管理方式——部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營接待處健身中心兒童游樂室室外泳池羅馬恒溫泳池蘭花游泳池茶館大堂酒吧中餐廳卡拉OK酒廊西餐廳野外燒烤婚宴廳大堂餐廳及酒吧宴會服務(wù)康樂部自動取款機(jī)、超市、停車場入口室外泳池網(wǎng)球場蘭花泳池滑板場溜冰場戶外游樂場小型足球場籃球場高爾夫練習(xí)場保安部（24小時）物業(yè)管理處洗衣店柏基國際幼稚園陽明山莊會所分室內(nèi)、室外部分，充分利用空間，將各種功能做到極致陽明山莊會所外部功能設(shè)置3層健身房藝教室籃球場攀石場壁球室舞蹈室兒童游樂室（適合4～10歲）兒童游樂室（適合0～4歲）桑拿室羅馬泳池蒸汽浴室美式壁球室及小型羽毛球場桑拿室乒乓球室舞蹈室太陽燈照射床品味廊漩渦水流浴池桑拿室接待處及健怡坊漩渦水流浴池綠洲游泳池兒童戲水池陽明山莊會所內(nèi)部功能設(shè)置陽明山莊會所除滿足日常運(yùn)動需求外，會所功能多為女主人和小朋友（分年齡段）設(shè)置香港豪宅會所內(nèi)外有別，會所業(yè)主分?jǐn)偝杀荆硎懿糠置赓M(fèi)服務(wù)；部分采取會員制對外經(jīng)營香港樓盤會所多以“開發(fā)商自辦”和“會員制”經(jīng)營最為普遍。前者多為“豪宅”，即通過業(yè)主分?jǐn)偝杀鞠硎懿糠置赓M(fèi)服務(wù)的只對內(nèi)開放；第二種“會員制”的特點(diǎn)是，外包給有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營和管理，以會員制消費(fèi)的形式對外經(jīng)營。內(nèi)部會所業(yè)主分?jǐn)偝杀?，享受部分免費(fèi)服務(wù)（案例：陽明山莊）和黃的博藝會、深海灣游船會、西貢高爾夫球會、山頂會館等費(fèi)用主要由別墅社區(qū)業(yè)主分?jǐn)?，?jīng)營起來比較輕松。從名稱上看，這些會所有著自己的明顯特色，不僅提供高水平的服務(wù)和享受，重要的是提供一個高層人士互相交流的平臺和氛圍?！斑@才是別墅會所的本質(zhì)功能?！比缦愀鄣年柮魃角f，針對高級人士互相交流的愿望，推出的早上網(wǎng)球咖啡服務(wù)，會員一起晨練，然后一起邊喝咖啡邊交流，業(yè)主自然愿意分?jǐn)傎M(fèi)用。對外經(jīng)營的會所（案例：柏景灣）在建立之前都經(jīng)過了嚴(yán)格的市場調(diào)研，根據(jù)市場需求來確定內(nèi)容和規(guī)模，而且會所經(jīng)常主動組織活動，這在內(nèi)地的會所均較為少用。同時，對外經(jīng)營的別墅會所的經(jīng)營內(nèi)容主要是針對使用頻率高、消費(fèi)力強(qiáng)的別墅男主人的配偶和子女。比如香港一別墅會所便引進(jìn)了針對女士的泰國高級水療、按摩、美容服務(wù)，需要提前7天預(yù)定，從來不缺消費(fèi)；柏景灣針對兒童的游泳班給父母介紹國外先進(jìn)的育兒知識，口碑極佳，參加者常年需要排隊(duì)。柏景灣陽明山莊小而精的半封閉經(jīng)營模式小而精的半封閉經(jīng)營模式——金林半島3000平方米頂級會所項(xiàng)目區(qū)位青羊區(qū)浣花溪風(fēng)景區(qū)半草堂路萬樹園側(cè)項(xiàng)目參數(shù)占地面積93338平方米，建筑面積80000平方米，299戶物管費(fèi)用3元/平方米月項(xiàng)目均價(jià)18000元/平方米（別墅）半島會——3000平方米成都頂級純別墅社區(qū)會所功能檔次定位——高檔別墅社區(qū)會所匹配成都最貴樓盤半封閉式經(jīng)營——經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費(fèi)10萬；管理方式——與物管完全獨(dú)立分開經(jīng)營管理以女人為主題的精準(zhǔn)設(shè)施定位，同時提升項(xiàng)目的整體檔次和盈利能力前期定位較亂，做成小而全的會所，投入巨大但經(jīng)營情況不理想調(diào)整調(diào)整后會所功能聚焦——以服務(wù)女人為主，引進(jìn)法國高端品牌spa，2～3層作為SPA房，大受女性客戶歡迎——紅酒屋、雪茄坊等會所特別項(xiàng)目由于成都整體客戶層次問題很少有人消費(fèi)——其它常規(guī)項(xiàng)目如咖啡吧等受到spa的帶動效用，盈利能力提高常規(guī)活動的效果不錯，資源整合花小錢辦大事會所舉辦的特色主題活動（如紅酒品鑒、論壇等）業(yè)主反響不大，僅有加拿大卡通電影節(jié)收到小朋友們的歡迎，相對成功。物業(yè)組織的中秋晚會等常規(guī)活動反而受到業(yè)主歡迎，基本做到每月有活動。特色活動效果不佳常規(guī)活動客戶認(rèn)可VS成都衣食住行、吃喝玩樂的頂級資源均整合入會員外部權(quán)益，憑會員卡優(yōu)惠，開發(fā)商還可以從中分成得利。外部資源整合4大模式的適應(yīng)性KPI豪宅會所4大模式KPI會所模式檔次定位運(yùn)營方式盈利模式適應(yīng)性條件案例大而精的俱樂部模式集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部俱樂部式經(jīng)營獨(dú)立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用年費(fèi)作為進(jìn)入性門檻，同時享受部分免費(fèi)項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目為主要盈利點(diǎn)定期舉辦特色活動，階段性增加消費(fèi)頻次城市圈層文化成熟，甚至有獨(dú)立俱樂部形式出現(xiàn)，上流社會有聚集活動的傾向具有特殊資源的項(xiàng)目，如高爾夫等北京棕櫚泉國際公寓酒店式的開放經(jīng)營模式大型酒店式豪華會所，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)完全酒店式經(jīng)營，對管理方提出較高要求酒店由專業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營，會所運(yùn)營依托酒店項(xiàng)目所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，有酒店需求；企業(yè)集團(tuán)有實(shí)力和能力運(yùn)作廣州珠江帝景大而專的封閉經(jīng)營模式大型高檔社區(qū)會所半封閉式運(yùn)營部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營外包為主，結(jié)合自營，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求社區(qū)規(guī)模大，自有常住人口多，客戶基數(shù)大，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求深圳海月花園香港陽明山莊小而精的半封閉經(jīng)營模式以集中滿足核心群體需求為主的小型高檔社區(qū)會所半封閉式運(yùn)營與物管完全獨(dú)立分開經(jīng)營管理外包為主，結(jié)合自營經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻適應(yīng)性強(qiáng)，一般豪宅均可采用，體現(xiàn)檔次的同時，降低運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)成都金林半島具體項(xiàng)目，按城市層級、開發(fā)商實(shí)力、樓盤檔次選擇適當(dāng)模式具體項(xiàng)目選擇適當(dāng)模式：城市層級；開發(fā)商實(shí)力；樓盤檔次大而專的封閉經(jīng)營模式、小而精的半封閉經(jīng)營模式是豪宅會所選擇最多的兩大模式，其中后者適應(yīng)性更強(qiáng)。豪宅會所成功運(yùn)營的共同因素豪宅會所成功運(yùn)營的共同因素會所功能設(shè)置鎖定消費(fèi)者需求女主人和小朋友是會所需要滿足的核心人群重點(diǎn)項(xiàng)目品牌嫁接，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、品牌運(yùn)營商、會所管理方三贏將會所部分功能費(fèi)用適當(dāng)加入物管費(fèi)中，以保證部分免費(fèi)項(xiàng)目，并對付費(fèi)項(xiàng)目起到連帶推動作用多種收費(fèi)模式品牌嫁接功能設(shè)置消費(fèi)者需求會所重點(diǎn)滿足核心消費(fèi)群：女主人和小朋友針對小孩的消費(fèi)項(xiàng)目為小孩花錢是當(dāng)今家庭的最大支出香港柏景灣：針對兒童的游泳班給父母介紹國外先進(jìn)的育兒知識，口碑極佳，參加者常年需要排隊(duì)針對女人的消費(fèi)項(xiàng)目女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常性支出巨大成都金林半島：針對女人的法國主題spa國貿(mào)天域會所女主人和小朋友功能設(shè)置重點(diǎn)項(xiàng)目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是會所經(jīng)營的重要趨勢國內(nèi)樓盤會所品牌嫁接：萬科北方樓盤：健身較多包給一兆韋德健身中心；萬科金域藍(lán)灣：會所美容、spa等包給法國品牌思妍麗；華僑城：整合丹桂軒等小眾餐飲品牌星河丹堤：引入中航健身會招商海月：2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)名人鋼琴中心北京棕櫚泉：整體由香港酒店投資管理集團(tuán)經(jīng)營附件附目前國內(nèi)典型的品牌運(yùn)營商名單品牌嫁接后，開發(fā)商、品牌運(yùn)營商、會所管理方實(shí)現(xiàn)三贏會所各功能體量設(shè)置，由專業(yè)公司提前介入確定開發(fā)商品牌運(yùn)營商會所管理方收租金或直接參與分成與開發(fā)商獨(dú)立開，單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任和盈虧部分設(shè)施招商或整體打包托管會所管理方為物業(yè)公司還是酒店？充分挖掘自身及區(qū)域資源，與會所實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)國貿(mào)天域生活手冊三贏需注意的3個問題：會所經(jīng)營多重收費(fèi)相結(jié)合，控制物管費(fèi)用，減少攤?cè)氲臅曩M(fèi)，降低客戶抗性收費(fèi)形式收費(fèi)內(nèi)容會員及業(yè)主權(quán)益收費(fèi)方年費(fèi)以入會的方式收取固定費(fèi)用，對外設(shè)置門檻業(yè)主可以降低或免除年費(fèi)，部分年費(fèi)以消費(fèi)形式返還，部分享受免費(fèi)會所經(jīng)營單位特殊項(xiàng)目收費(fèi)如健身保健等特殊項(xiàng)目的單獨(dú)收費(fèi)業(yè)主（會員）分級享受折扣外包方為主，少數(shù)自營項(xiàng)目活動收費(fèi)按照活動的內(nèi)容制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可自行選擇參加或不參加外包單獨(dú)收費(fèi)，自營常規(guī)活動免費(fèi)外部收益提成會員指定消費(fèi)，與外部資源協(xié)商提成享受打折及訂制服務(wù)優(yōu)惠會所經(jīng)營單位會所經(jīng)營多重收費(fèi)結(jié)合，避免一項(xiàng)獨(dú)大，刺激會員消費(fèi)主體類收入基礎(chǔ)類收入刺激類收入拓展類收入控制物管費(fèi)用，減少攤?cè)氲臅曩M(fèi)，降低客戶抗性全國典型豪宅物管費(fèi)用廈門豪宅物管費(fèi)用北京棕櫚泉5.6元/平方米月建發(fā)愛琴海6元/平方米月招商海月花園3.2元/平方米月五緣灣1號2.9元/平方米月，無會所成都金林半島3元/平方米月東方高爾夫3.4元/平方米月深圳萬科金域藍(lán)灣3.95元/平方米月海峽國際社區(qū)公寓3.8元，會所單獨(dú)收費(fèi)廣州云頂至尊預(yù)計(jì)4元/平方米月內(nèi)地豪宅客戶群體也對物管費(fèi)敏感，如愛琴海6元/平方米月客戶抗性極大香港將會所費(fèi)用嫁接到物管費(fèi)的做法在內(nèi)地不適用，香港有法律保障以重點(diǎn)項(xiàng)目作為會所的經(jīng)營引爆點(diǎn)，免費(fèi)與付費(fèi)項(xiàng)目相結(jié)合，帶動其它經(jīng)營項(xiàng)目的消費(fèi)咖啡吧健身功能恒溫泳池帶動帶動SPA瑜伽館健身房恒溫泳池免費(fèi)開放，對其他付費(fèi)項(xiàng)目起到帶動作用將會所部分功能費(fèi)用適當(dāng)加入物管費(fèi)中，實(shí)現(xiàn)部分免費(fèi)項(xiàng)目：保證會所檔次；吸引客戶消費(fèi)付費(fèi)項(xiàng)目，并起到連帶經(jīng)營作用頂級藝術(shù)館免費(fèi)保證會所高檔次免費(fèi)一些體會……會所設(shè)置不單是豪宅的錦上添花，而是有力支撐豪宅高價(jià)值和高價(jià)格的必備設(shè)施；豪宅因地域、文化、項(xiàng)目不同，因“豪”的程度各不相同，故會所設(shè)置首要考慮的，不是不切實(shí)際的“豪”的功能堆砌，也不單是市調(diào)時客戶的喜好和向往，而是站在開發(fā)商的角度，考慮的是會所功能設(shè)置后能否運(yùn)營的問題，是按開發(fā)商實(shí)力確定會所功能的可落地性；一旦確定后，在與開發(fā)商就會所方面較量的過程中，該堅(jiān)持就得堅(jiān)持，并動用公司一切資源說服開發(fā)商，否則一再折中后的會所將是一塊四不像的雞肋。此外，在國貿(mào)天域物業(yè)發(fā)展建議階段，我們沒有沿用一貫物業(yè)發(fā)展建議的套路，而是將片區(qū)管家作為會所業(yè)主享有的權(quán)益，形成5大專屬服務(wù)體系。經(jīng)營會所，就像烹飪一道好菜，要為你的食客負(fù)責(zé)，好看只是一時的功效，它的味道、營養(yǎng)都要夠格，才能最終贏得稱道。如何將會所經(jīng)營從無味雞肋變?yōu)橄憷彪u翅，炒、炸、燜、煮、溜、煎……方法不拘，只要用心，就可為你的業(yè)主烹飪出一道好菜，贏得長期的功效！附件：外包商推薦42會所外包商推薦咖啡吧深圳Kosmo咖啡