資產(chǎn)評估學基本方法

第10章：資產(chǎn)評估的基本方法

方法是實現(xiàn)目的的手段，是資產(chǎn)評估科學性的保證。

方法又是連接理論與實務(wù)的橋梁。所以，它既可以列入理論，又可以列入實務(wù)。近幾年的科學研究，都把方法問題列入理論研究，方法就成為資產(chǎn)評估理論的內(nèi)容。第一節(jié)：成本法

成本法的基本思路

就是在評估基準日的市場條件下，再重新建造或購買被評估的資產(chǎn)需要支付的成本價。因為任何投資者購買資產(chǎn)，情愿支付的投資額，都不會大于這個重置成本。但所評估資產(chǎn)并非全新狀態(tài)，所以要減去各種貶值。其公式如下：

成本法又稱為重置成本法，它是指按基準時點的市場條件下的全新狀態(tài)被評估資產(chǎn)完全重置成本（簡稱重置全價），減去業(yè)已存在的各種貶值，從而確定評估資產(chǎn)價值的一類方法總稱。成本法的數(shù)學表達公式：被評估資產(chǎn)價值＝完全重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

這個基本公式是成本法的綜合、概括、觀念總結(jié)。它可以表現(xiàn)若干種具體方法，但萬變不離其宗，都是它的變形。請牢記。該公式由四個要素組成，我們下面的講述，均是按照這些要素進行。所以，學習時要抓住要點。

這四個要點：即：完全重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。

第一個大問題：成本法的四個要素1.重置成本。又稱為完全重置成本。就是指在評估的基準時點的市場條件下，再重新建造或購置與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的再取得成本。它又分為復原重置成本與更新重置成本兩種

第一種：

復原重置成本

指必須使用與原資產(chǎn)相同的材料、建造標準、設(shè)計功能和技術(shù)條件，也就是說，與原資產(chǎn)一模一樣，以評估基準日的市場價格預算所需要支付的貨幣額。特點是資產(chǎn)的功能、形狀不變，按現(xiàn)價格、現(xiàn)行費用率計價，是資產(chǎn)復員。它脫離了現(xiàn)實技術(shù)條件，是一種假定。

第二種：更新重置成本是指可以使用新的代替材料，可以采用新工藝，但不能改變原資產(chǎn)功能。也是以評估基準日的市場條件為基準，購建與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)

復原重置成本與更新重置成本的異同

相同之處：兩者都是一次性再購建同一資產(chǎn)的成本；都是用現(xiàn)實市場價格計價；都具有同原資產(chǎn)一樣的功能和生產(chǎn)能力。

不同之處：復原成本是必須與原資產(chǎn)一模一樣；而更新重置成本雖然與原資產(chǎn)的功能、生產(chǎn)能力相同，但重置時可以采用新材料、新工藝。這樣，二者都以市場現(xiàn)價計價，自然，更新重置成本低些。

結(jié)論：從比較復原重置成本與更新重置成本中，我們可見，復原重置成本大于更新重置成本。什么原因造成的呢？因為二者的差異就在于更新重置成本可以使用新材料、新工藝，也就是采用了新科學技術(shù)。這就是復原重置成本的功能性貶值，也可以用公式表示為：功能性貶值＝復原重置成本－更新重置成本

成本法的第二個要素：實體貶值

資產(chǎn)實體貶值一般用相對數(shù)資產(chǎn)貶值率表示，其公式如下：

資產(chǎn)實體貶值率＝資產(chǎn)實體貶值÷資產(chǎn)重置成本×100％該指標表示資產(chǎn)實體貶值占資產(chǎn)重置成本的百分數(shù)。

資產(chǎn)的實體貶值又稱為資產(chǎn)的實體損耗，經(jīng)濟學上又稱為有形損耗。它是資產(chǎn)在使用或存放過程中，由于使用和大自然作用而產(chǎn)生的物理性損耗。用貨幣來表示就是資產(chǎn)實體貶值。資產(chǎn)實體損耗與資產(chǎn)的三種壽命經(jīng)濟壽命：它是指資產(chǎn)從投入使用到再使用經(jīng)濟不合算而停止使用的時間過程。經(jīng)濟不合算是指維持資產(chǎn)運營所需要的投入與其產(chǎn)出相比而言。它與物理壽命、科技進步、市場環(huán)境、國家政策有直接關(guān)系。

一般我們都說實體損耗，與其相關(guān)的還有一個概念叫“壽命”，但資產(chǎn)的壽命有三種：

物理壽命：它是指資產(chǎn)從購建完畢交付使用到不能使用為止的時間過程。物理壽命取決于資產(chǎn)自身質(zhì)量，以及使用、維修情況。技術(shù)壽命：它是指資產(chǎn)從投入使用到技術(shù)陳舊過時為止的時間過程。它主要取決于科學技術(shù)發(fā)展速度和資產(chǎn)更新?lián)Q代時間。又一個計算資產(chǎn)貶值的指標：資產(chǎn)成新率

資產(chǎn)成新率＝資產(chǎn)尚可使用時間÷（資產(chǎn)已使用時間＋資產(chǎn)尚可使用時間）資產(chǎn)成新率與資產(chǎn)的有形損耗率的關(guān)系：

資產(chǎn)成新率＋有形損耗率＝1

資產(chǎn)成新率＝1－有形損耗率有形損耗率＝1－資產(chǎn)成新率

資產(chǎn)成新率是表示資產(chǎn)新舊程度的指標。也可以理解為資產(chǎn)現(xiàn)實狀態(tài)與全新狀態(tài)的比率。它從另一個角度表示資產(chǎn)貶值程度。第三個要素：資產(chǎn)的功能性貶值

同學們學過“無形損耗”，這也是無形損耗的一種。但你必須區(qū)別由于勞動生產(chǎn)率提高，新制造的資產(chǎn)所含社會必要勞動時間縮短，而使同類資產(chǎn)價值降低那種無形損耗。這是由于科技進步，新制造的資產(chǎn)比原有同類資產(chǎn)運營成本低，原有資產(chǎn)產(chǎn)生超額運營成本而引起的貶值。具體計算方法，后面講述。

資產(chǎn)的功能性貶值是指由于科學技術(shù)進步而引起新制造的資產(chǎn)功能比原來制造的同類資產(chǎn)功能先進，所形成的原來資產(chǎn)貶值。成本法的第四個要素：經(jīng)濟性貶值

資產(chǎn)的經(jīng)濟型貶值，是指由于外部環(huán)境和經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化，從而導致資產(chǎn)利用率降低，或者閑置，資產(chǎn)的收益明顯下降。自然，資產(chǎn)價值產(chǎn)生損失。第二個問題：成本法的應用前提條件

成本法并不是萬能的，到處均可應用。它的運用需要一定的前提條件，如下：

其一，資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)，或者假定其處于繼續(xù)使用狀態(tài)。因為重置成本是現(xiàn)實市場條件下資產(chǎn)的再取得成本，只有資產(chǎn)繼續(xù)使用才能為潛在投資者接受。

其二，應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上，許多信息、數(shù)據(jù)指標需要通過歷史資料獲取。同時，現(xiàn)實資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

其三，形成資產(chǎn)價值的勞動是必須的。勞動耗費區(qū)分為有效和無效耗費，成本法只承認社會或行業(yè)平均水平。第三個問題：完全重置成本的估算方法1.直接法（又稱重置核算法）

這種方法是按資產(chǎn)的成本構(gòu)成項目為依據(jù)，以現(xiàn)行市場料、工、費為標準，進行成本核算，累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實際工作中，測算過程又分為兩種類型：一種為購買型，另一種為自建型。下面分別敘述這兩種類型：

這里的思路是按成本法的四個要素，分別求出各要素估算值，然后利用成本法基本公式，計算資產(chǎn)價值。重置成本估算講4種方法。

一為購買型：就是以從市場購買資產(chǎn)方式作為資產(chǎn)重置過程，一般包括買價，運雜費和安裝調(diào)試費。如果資產(chǎn)不需要運輸、安裝，買價就是重置成本。

二為自建型：就是把自建資產(chǎn)作為重置方式，根據(jù)工程成本項目，分別核算所需的料、工、費以及必要的資金成本和開發(fā)者合理收益，分析計算出重置成本。

重點說明一下重置成本應該包括開發(fā)者的合理收益。一是重置成本是按現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的貨幣總額，應該包括開發(fā)者和制造商的合理收益。二是資產(chǎn)評估旨在了解被評估資產(chǎn)的模擬條件下交易價格。三是保持評估的標準一致性，因為前面的買價中就包括了開發(fā)者和制造商的利潤在內(nèi)。當然，合理收益應該是現(xiàn)行行業(yè)平均收益水平。重置核算法的應用舉例

買價＝50000

運雜費＝1000

安裝成本：直接成本＝原材料＋直接人工

＝300＋500＝800

間接成本＝500×80％＝400

安裝成本合計＝800＋400＝1200設(shè)備重置成本＝50000＋1000＋1200＝52200（元）例如：重置購建設(shè)備一套，現(xiàn)行市價每臺50000元，發(fā)生運雜費1000元，直接安裝成本800元，在安裝成本中：原材料300元，人工成本500元。根據(jù)大量統(tǒng)計資料分析，安裝成本中的間接費用占人工成本的80％，計算重置成本？2.價格指數(shù)法

價格指數(shù)法的計算公式如下：重置成本＝資產(chǎn)帳面價值×物價變動指數(shù)或者是：重置成本＝資產(chǎn)帳面價值×（1＋物價變動指數(shù)）×（1+

物價變動指數(shù)）×……

公式中的物價變動指數(shù)，一式為定基物價指數(shù)；二式為環(huán)比物價指數(shù)。價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被評估資產(chǎn)的賬面價值（歷史成本）調(diào)整為重置成本的一種方法。價格指數(shù)法應用舉例則：應用公式二計算：被評估資產(chǎn)重置成本＝200000×（1＋11.7％）

×（1＋17％）×（1＋30.5％）×

（1＋6.9％）×（1＋4.8％）＝200000×191％＝382000（元）

例如：某資產(chǎn)購建于1998年，賬面價值60000元，當時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為106％，評估基準日該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為159％，評估資產(chǎn)的重置成本？則：應用公式計算：被評估資產(chǎn)重置成本＝60000×（159％÷106％）＝90000（元）

又如：被評估資產(chǎn)賬面價值20萬元，2000年建成，2005年評估，經(jīng)調(diào)查得知，該類資產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為：2001年＋11.7；2002年＋17％；2003年＋30.5％；2004年＋6.9％；2005年＋4.8％。3.生產(chǎn)能力比例法

這種方法是在市場上尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本，參照物生產(chǎn)能力與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。具體計算公式如下：

被評估資產(chǎn)重置成本＝被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量÷參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本

下面舉例說明：生產(chǎn)能力比例法應用舉例根據(jù)生產(chǎn)能力法的計算公式，則可作：

被評估資產(chǎn)重置成本＝被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量

÷參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本＝4000÷5000×50000

＝40000（元）例如：某被評估機器年產(chǎn)量4000件，從市場上找到相同的參照物資產(chǎn)，年產(chǎn)量為5000件，重置成本為5萬元，運用生產(chǎn)能力法評估？4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍，但制造成本卻不一定大一倍。也就是說，生產(chǎn)能力與成本只是成同方向變化，而不是等比例變化，這是規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果，其關(guān)系用下列公式表示：

前面講的生產(chǎn)能力比例法是假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其制造成本成線性關(guān)系（即正比例），但分析發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與制造成本并不存在比例關(guān)系。因此，有了規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。

公式中的指數(shù)x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4至1.2間，如加工工業(yè)一般為0.7而房地產(chǎn)業(yè)一般為0.9。我國沒有形成統(tǒng)一經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估中要謹慎應用此種方法。

以上講述了四種確定重置成本的方法，不局限這幾種方法，至于選用那種方法，應根據(jù)評估對象和可以收集到的資料，具體情況，具體分析。但方法一定要“法定”、“公允”。第四個問題：實體性貶值測定方法

1.觀察法。也稱成新率法，它是由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)員對被評估資產(chǎn)的主要部位進行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、改造等情況，將其與全新狀態(tài)資產(chǎn)相比，確定其成新率。計算公式為：

資產(chǎn)實體貶值＝重置成本×

（1－成新率）實體性貶值的測定方法很多，我們只講述常用的三種方法：2.使用年限法使用年限法的計算公式：資產(chǎn)實體貶值＝（重置成本－預計殘值）÷總使用年限×實際已使用年限公式中：預計殘值是指資產(chǎn)報廢時凈收回金額。

總使用年限是實際已使用年限與尚可使用年限之和。

這樣，又有下面兩個公式：

使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際使用年限與其總使用年限的比值來判斷資產(chǎn)實體貶值程度，進而估測資產(chǎn)實體性貶值?？偸褂媚晗蓿綄嶋H已使用年限＋尚可使用年限

實際已使用年限＝名義使用年限×資產(chǎn)利用率所謂名義使用年限是指資產(chǎn)從購進到評估的自然時間。實際使用年限是指資產(chǎn)實際損耗的年限。實際使用年限與名義使用年限有差距，需要計算調(diào)整。資產(chǎn)利用率＝實際使用時間÷

法定使用時間×100％當資產(chǎn)利用率大于1時，資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)；反之，利用不足。例如：某資產(chǎn)2000年5月購進，2005年5月評估，名義使用時間是5年，法定使用時間是每天8小時，但企業(yè)實行兩班輪流工作，每班每天實際使用7.5小時，求資產(chǎn)利用率和實際使用年限？

資產(chǎn)利用率＝實際使用時間÷法定使用時間×100％＝（5×360×15）÷（5×360×8）×100％＝27000÷14400×100％＝1.875×100％

＝187.5％

實際使用年限＝名義使用年限×資產(chǎn)利用率＝5×187.5

＝9.375（年）3.修復費用法

這種方法用來評估一些無法測定實體損耗，但又能計算修復全新功能時費用的資產(chǎn)。

我國首例評估應用于東北“小豐滿”水電站，因為截流的水泥大壩無法測定實體性損耗，只能用此方法評估。

這種方法是利用恢復資產(chǎn)功能所需要支付的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體貶值的一種方法。所謂修復費用，包括零部件的更換、修復、改造、停工損失，如果資產(chǎn)通過修復可以達到全新狀態(tài)的功能，可以認為修復費用就是資產(chǎn)的實體性損耗。第五個問題：功能型貶值的測定

功能性貶值也是無形損耗的一種，但要區(qū)別經(jīng)濟學中所講的“無形損耗”。

經(jīng)濟學中所講的“無形損耗”是科技進步促使生產(chǎn)此種商品的社會必要勞動時間縮短，導致商品價值降低。

這里是科技進步，老資產(chǎn)成本消耗高，造成資產(chǎn)貶值。

功能性貶值是指由于技術(shù)落后而造成的資產(chǎn)貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異，造成的成本高、效益低，確定其貶值。功能性貶值估算可以按下列步驟進行：

1.將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較；

2.計算二者之間差異，確定新舊資產(chǎn)超額運營成本；

3.確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是在所得稅前扣除的，企業(yè)支付超額運營成本會導致稅前利潤下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負擔的運營成本低于其支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅額。

4.估計被評估資產(chǎn)剩余使用時間（尚可使用年限）；

5.以適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將其剩余使用年限內(nèi)超額運營成本折現(xiàn)求和。

具體見教材第64頁例題2-17

被評估資產(chǎn)被評估資產(chǎn)＝Σ×折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額凈超額運營成本被評估資產(chǎn)的功能性貶值計算公式如下：例如：某種機器設(shè)備，技術(shù)先進的比原有老設(shè)備效率高，節(jié)約工資費用，有關(guān)資料如下：技術(shù)先進的新設(shè)備技術(shù)落后老設(shè)備月產(chǎn)量（件）10001000

單件產(chǎn)品工資（元）12

月工資成本（元）10002000

年工資差異（2000－1000）×1212000資產(chǎn)尚可使用年限（年）5

如果企業(yè)所得稅率為25％，折現(xiàn)率扣除物價上漲因素，定為10％。

則：查表可知，10％，5年的折現(xiàn)系數(shù)為3.7908?？梢杂嬎闳缦拢汗δ苄再H值＝12000×（1－25％）×3.7908

＝9000×3.7908

＝341117.2（元）

應該指出：這只是計算工資費用造成的功能性貶值。如果，還有其他因素造成的，可以用相同方法計算，然后加總。第六個問題：經(jīng)濟性貶值的測定

資產(chǎn)的經(jīng)濟型貶值，必須確有證據(jù)表明其已經(jīng)存在，微乎其微的可以忽略不計。

它有兩種計算方法，一為間接計算法；一為直接計算法。分別講述如下：

資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值主要表現(xiàn)為由于外界的因素造成，運營中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，進而引起收益下降。1.間接計算法經(jīng)濟型貶值率＝[1－（資產(chǎn)預計可利用生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計能力）]x

×100％

公式中的指數(shù)x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般為，0.6至0.7之間。經(jīng)濟型貶值額的計算，應以被評估對象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟型貶值率計算。2.直接計算法

經(jīng)濟性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）

×（P/A,r,n）

公式中的（P/A,r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)，又稱為折現(xiàn)率。例如，某生產(chǎn)線設(shè)計能力為20000噸，因為市場變化，在未來使用年限內(nèi)，估計每年至少減少產(chǎn)量6000噸，根據(jù)所述條件，據(jù)以計算如下：經(jīng)濟性貶值率＝[1－（14000÷20000）x]×100％＝[1－0.81]×100％＝19％再如：承上例，假定每年減少產(chǎn)量6000噸，每噸凈利潤為100元，該生產(chǎn)線尚可使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率10％（又稱行業(yè)平均利潤率），所得稅率33％，計算經(jīng)濟型貶值額如下：貶值額＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A,10%,3）＝402000×2.4689

＝999734（元）

在實際工作中，也有經(jīng)濟性溢價情況，即評估對象及產(chǎn)品有良好市場前景，或有重大利好政策，資產(chǎn)就可能有經(jīng)濟性溢價。第三節(jié)：收益法本節(jié)要講述下列問題：1.收益法的基本思路；2.收益法的應用前提條件；3.收益法的主要因素；4.基本參數(shù)的確定；5.收益法的優(yōu)缺點；6.收益法的應用舉例

收益法是指通過預測被評估對象未來的預期收益，并折現(xiàn)成現(xiàn)值，借以估算被評估資產(chǎn)市場現(xiàn)值的各種資產(chǎn)評估方法統(tǒng)稱。第一個問題：收益法的基本思路

收益法的思路就是購買者肯在資產(chǎn)上投資，就是看到了資產(chǎn)的效用，預期會給其帶來收益。也就是說，他購買的是附在資產(chǎn)上面的收益權(quán)。他所愿意支付的貨幣額，一定要比資產(chǎn)預期帶來的收益額折現(xiàn)值少，即有回報，他才有可能向該資產(chǎn)投資。所以，投資前他必須預測資產(chǎn)的未來收益折現(xiàn)值。

資產(chǎn)評估就是利用這種思路以利求本，即用本金化或者折現(xiàn)的途徑，估測資產(chǎn)的價值。如果，投資額100萬元，年收益率10％，求收益額，誰都會?，F(xiàn)在是反過來，如果年收益10萬元，收益率10％，求投入資本額？這就是倒求資本。收益法評估就是倒求資本的思路，只不過收益期限長了，需要折現(xiàn)成現(xiàn)值而已。第二個問題：收益法的應用條件

收益法評估是依據(jù)資產(chǎn)未來預期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價值。它涉及到三個要素：一是被評估資產(chǎn)預期收益；二是折現(xiàn)率或稱本金化率；三是被評估資產(chǎn)預期取得收益的持續(xù)時間。能否清晰地把握這三個要素，就成為能否運用收益法的基本前提。從這種意義上講，應用收益法的前提是：

1.被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測，并可以用貨幣計量；

2.獲得預期收益的風險可以預測，并可以用貨幣計量；

3.被評估資產(chǎn)的預期獲利年限可以預測。第三個問題：收益法的基本

參數(shù)（因素）及其確定

收益法評估資產(chǎn)涉及許多技術(shù)參數(shù)（又稱為收益法的因素），分別是：收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。

這三項，十分重要。

一是要理解其內(nèi)涵；二是要明確它如何確定。這是應用收益法的關(guān)鍵。第一個參數(shù)：收益額

收益額是應用收益法評估的基本參數(shù)之一。它根據(jù)投資回報的原理，指資產(chǎn)正常情況下，能為所有者帶來的收益額。