第七章 房地產(chǎn)開發(fā)工程招標(biāo)與投標(biāo)

第七章房地產(chǎn)開發(fā)工程招標(biāo)與投標(biāo)第一節(jié)開發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)概述

一、開發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)的基本概念及其作用開發(fā)工程招標(biāo)，是面對一項開發(fā)工程，開發(fā)企業(yè)將工程可行性研究內(nèi)容，或監(jiān)理服務(wù)，或勘察、設(shè)計要求，或設(shè)備需求，或擬建工程的建設(shè)要求等，編制成招標(biāo)文件，通過發(fā)布招標(biāo)公告或向承包企業(yè)發(fā)出招標(biāo)通知的形式，招引有能力的承包企業(yè)參加投標(biāo)競爭(或進(jìn)行協(xié)商)，直至簽訂工程發(fā)包合同的全過程。

開發(fā)工程投標(biāo)，是指承包企業(yè)在獲得招標(biāo)信息后，根據(jù)開發(fā)企業(yè)招標(biāo)文件提出的各項條件和要求，結(jié)合自身能力，提出自己愿意承包工程的條件和報價，供開發(fā)企業(yè)選擇。直至簽訂工程承包合同的全過程。實行招標(biāo)投標(biāo)的作用是：

(1)選擇最理想的承包者，有利于保證工程質(zhì)量和工期，有利于降低造價。

(2)招標(biāo)投標(biāo)的原則是鼓勵競爭，防止壟斷。

(3)招標(biāo)投標(biāo)可以促進(jìn)承包企業(yè)提高水平。

工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍

使用國際組織或者外國政府資金的項目全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目工程建設(shè)項目招標(biāo)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)單項合同估算價低于第1、2、3項規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)程序?qū)ν稑?biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，并將審查結(jié)果通知各申請投標(biāo)者發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書編制招標(biāo)文件和標(biāo)底（如果有）成立招標(biāo)組織，由建設(shè)單位自行招標(biāo)或委托招標(biāo)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場，并對招標(biāo)文件答疑發(fā)售招標(biāo)文件評標(biāo)開標(biāo)接受投標(biāo)書商簽合同定標(biāo)、簽發(fā)中標(biāo)通知書關(guān)于投標(biāo)的禁止性規(guī)定關(guān)于投標(biāo)的禁止性規(guī)定

投標(biāo)人以行賄的手段謀取中標(biāo)投標(biāo)人與招標(biāo)人之間串通投標(biāo)投標(biāo)人之間串通投標(biāo)投標(biāo)人以非法手段騙取中標(biāo)投標(biāo)人以低于成本的報價競標(biāo)二、開發(fā)工程招標(biāo)的方式公開招標(biāo)

由開發(fā)企業(yè)(或其委托的專業(yè)招標(biāo)機(jī)構(gòu))通過傳播媒介發(fā)布招標(biāo)公告(廣告)，公開招請承包企業(yè)參加投標(biāo)競爭，凡符合規(guī)定條件的承包企業(yè)都可以自愿參加投標(biāo)。開發(fā)商亦可不使用廣告方式，而采取向業(yè)內(nèi)所有相關(guān)承包企業(yè)郵寄（發(fā)送)招標(biāo)公告的形式，招請承包企業(yè)參加投標(biāo)競爭。

公開招標(biāo)的優(yōu)點是：有較多的承包商參與競爭，業(yè)主選擇余地大，有利于保證工程質(zhì)量、縮短工期和降低工程造價。邀請招標(biāo)

由開發(fā)企業(yè)(或其委托的專業(yè)招標(biāo)機(jī)構(gòu))向經(jīng)過預(yù)先選擇的數(shù)目有限的承包企業(yè)發(fā)出招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請函，邀請他們參加某項工程(或工作)的投標(biāo)競爭。

開發(fā)企業(yè)可以直接邀請自己熟悉和信任的一些承包企業(yè)(一般3－10家)來投標(biāo)。

邀請招標(biāo)的工程通常是有特殊要求或保密的工程，所邀請的投標(biāo)企業(yè)不得少于3家。

邀請招標(biāo)的程序基本上與公開招標(biāo)相同，其不同之處只在于沒有資格預(yù)審，而增加了發(fā)出投標(biāo)邀請函的步驟。三、開發(fā)工程招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)專門機(jī)構(gòu)該工作機(jī)構(gòu)可以由開發(fā)企業(yè)自身的職員組成“招標(biāo)委員會”或“招標(biāo)小組”；也可以委托有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)事務(wù)委員會。專業(yè)的招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)一般只負(fù)責(zé)責(zé)技術(shù)性和事務(wù)性的工作，最終決策仍由開發(fā)企業(yè)作出。

第二節(jié)開發(fā)工程監(jiān)理招標(biāo)一、開發(fā)工程監(jiān)理招標(biāo)的分類全過程監(jiān)理招標(biāo)設(shè)計監(jiān)理招標(biāo)施工監(jiān)理招標(biāo)二、監(jiān)理招標(biāo)文件的主要內(nèi)容招標(biāo)文件一般應(yīng)包括以下幾方面內(nèi)容：

(1)投標(biāo)須知

(2)合同條件

(3)業(yè)主提供的現(xiàn)場辦公條件

(4)對監(jiān)理單位的要求

(5)有關(guān)技術(shù)規(guī)定

(6)其它事項

三、監(jiān)理招標(biāo)的開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)（一）開標(biāo)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)時，首先應(yīng)該當(dāng)眾檢查投標(biāo)文件的密封情況公開宣布并存檔備查。（二）評標(biāo)評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，其評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成。評標(biāo)委員會成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。監(jiān)理評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：1.投標(biāo)人的業(yè)績和資信；2.項目總監(jiān)理工程師經(jīng)歷及主要監(jiān)理人員情況；3.監(jiān)理規(guī)劃（大綱）；4.投標(biāo)價格和評標(biāo)價格；5.財務(wù)狀況。評標(biāo)方法：P215評議法綜合評分法最低評標(biāo)價法（三）定標(biāo)招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會的報告，結(jié)合與項目有關(guān)的各種情況作出判斷，選定中標(biāo)人。

第三節(jié)開發(fā)工程施工招標(biāo)一、申請施工招標(biāo)的條件(1)招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；(2)初步設(shè)計及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；(3)招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；(4)有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實；(5)有招標(biāo)所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。二、開發(fā)工程施工招標(biāo)的程序(1)由建設(shè)單位組織一個招標(biāo)班子。(2)向招標(biāo)投標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)提出招標(biāo)申請書。(3)編制招標(biāo)文件和標(biāo)底，并報招標(biāo)投標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)審定；(4)發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請書；(5)投標(biāo)單位申請投標(biāo)；(6)對投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，并將審查結(jié)果通知各申請投標(biāo)者；(7)向合格的投標(biāo)單位分發(fā)招標(biāo)文件及設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等；(8)組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場，并對招標(biāo)文件答疑；(9)建立評標(biāo)組織，制定評標(biāo)、定標(biāo)辦法；(10)召開開標(biāo)會議，審查投標(biāo)書；(11)組織評標(biāo)，決定中標(biāo)單位；(12)發(fā)出中標(biāo)通知書；(13)建設(shè)單位與中標(biāo)單位簽訂承發(fā)包合同。開標(biāo)(1)主持人宣布開標(biāo)會議開始。(2)介紹參加會議的單位及有關(guān)人員。(3)由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證，檢查人員對檢查結(jié)果簽字確認(rèn)。(4)經(jīng)確認(rèn)無誤后，由有關(guān)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。(5)開標(biāo)會結(jié)束評標(biāo)(1)評標(biāo)準(zhǔn)備(2)初步評審(3)詳細(xì)評審(4)提交評標(biāo)報告施工評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

(1)施工方案（或施工組織設(shè)計）與工期；(2)投標(biāo)價格和評標(biāo)價格；(3)施工項目經(jīng)理及技術(shù)負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷；(4)組織機(jī)構(gòu)及主要管理人員；(5)主要施工設(shè)備；(6)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和安全管理措施；(7)投標(biāo)人的業(yè)績、類似工程經(jīng)歷和資信；(8)財務(wù)狀況。三、開發(fā)工程施工招標(biāo)文件和標(biāo)底的編制施工招標(biāo)文件的編制程序一般是：（1）熟悉工程情況和施工圖紙；（2）計算工程量；（3）確定開、竣工日期和總工期；（4）確定工程的技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；（5）確定投標(biāo)、開標(biāo)、決標(biāo)的日期及其他事項；（6）填寫建設(shè)工程施工招標(biāo)文件報批表。四、開發(fā)工程施工承包企業(yè)的選擇方法1、選擇承包企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)(1)標(biāo)價。(2)信譽。(3)工期。(4)質(zhì)量。2、選擇承包企業(yè)的方法綜合評標(biāo)法第四節(jié)設(shè)備與材料購置的招標(biāo)設(shè)備購置的招標(biāo)與施工招標(biāo)程序相同。開發(fā)工程材料采購1、詢價

2、采購第五節(jié)開發(fā)工程勘查與設(shè)計招標(biāo)

為有利于選擇和公平競爭、提高開發(fā)工程質(zhì)量水平，縮短建設(shè)時間，控制建設(shè)投資，開發(fā)工程勘察與設(shè)計任務(wù)，應(yīng)采用招標(biāo)方式。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）投標(biāo)須知；（二）投標(biāo)文件格式及主要合同條款；（三）項目說明書，包括資金來源情況；

（四）勘察設(shè)計范圍，對勘察設(shè)計進(jìn)度、階段和深度要求；（五）勘察設(shè)計基礎(chǔ)資料；

（六）勘察設(shè)計費用支付方式，對未中標(biāo)人是否給予補償