遠(yuǎn)東資信-2022年9月房地產(chǎn)行業(yè)觀察與債市運(yùn)行動(dòng)態(tài)：商品房銷售弱勢(shì)回暖房企債券融資繼續(xù)凈流出

房銷售弱勢(shì)回暖，房企債券融資繼續(xù)凈流出——2022年9月房地產(chǎn)行業(yè)觀察與債市運(yùn)行動(dòng)態(tài)作者：宗蔚曹曉婧郵箱：research@相相關(guān)研究報(bào)告：察與債市運(yùn)行動(dòng)態(tài)：商品房銷售依舊疲軟，地產(chǎn)債信用利差走闊》，2022.09.15察與債市運(yùn)行動(dòng)態(tài)：土地銷售市場(chǎng)熱度雙降，行業(yè)債券信用利差收窄》，2022.08.11察與債市運(yùn)行動(dòng)態(tài)：商品房銷售市場(chǎng)回暖，房企債券融資繼續(xù)凈流出》，2022.07.14察與債市運(yùn)行動(dòng)態(tài)：房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷放松，行業(yè)信用暫時(shí)穩(wěn)定》，2022.06.08摘要商品房量?jī)r(jià)：9月份30大中城市商品房成交面積環(huán)比增加6.58%，同比減少13.91%。百城新建住宅平均價(jià)格同比上漲。房企土地購(gòu)置：8月份房企土地成交價(jià)款及土地購(gòu)置面積同比分別減少40.96%、56.60%，土地平均購(gòu)置價(jià)格環(huán)比上漲10.61%。房企新土地項(xiàng)目投資明顯放緩。政策：9月份，中央在房住不炒的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)支持居民剛性和改善性住房需求，全面落實(shí)“保交樓”工作并提出保障房企合理融資需求，央行接連放出利好政策降低居民首套房購(gòu)買成本，結(jié)合地方繼續(xù)貫徹“因城施策”，共促市場(chǎng)回暖。全國(guó)各城市房地產(chǎn)放松政策主要包括降低首付比例、放寬公積金貸款、放寬購(gòu)房條件、提供購(gòu)房補(bǔ)貼、落實(shí)“保交樓”工作等。重點(diǎn)房企：9月份百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比降幅收窄；中債信增全額擔(dān)保新城控股、碧桂園、旭輝控股中票發(fā)行；陽(yáng)光城為子公司擔(dān)保，總擔(dān)保余額超過(guò)凈資產(chǎn)；上置集團(tuán)子公司為長(zhǎng)沙鴻榮源擔(dān)保；富力地產(chǎn)出售一酒店股權(quán)。債券發(fā)行與到期：9月份房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券559.59億元，通過(guò)債市凈融資-282.38億元。2020年9月至2022年9月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)債券存量規(guī)模壓降了4986.02億元。信用事件與利差：9月份有2只債券違約、12只債券展期，無(wú)主體和債券的信用級(jí)別調(diào)整情況。9月末興業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)債券信用利差(中位數(shù))較上月末上升1.06BP?？偨Y(jié)與展望：9月份商品房銷售市場(chǎng)有所回暖，但“金九”成色仍顯暗淡。為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，支持政策持續(xù)加碼，“保交樓”工作加速落地，市場(chǎng)情緒若能在疫情散發(fā)的背景下有所恢復(fù)，銷售或?qū)⒕S持穩(wěn)定。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明一、行業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài) 2(一)商品房量?jī)r(jià) 2(二)房企土地購(gòu)置 4(三)房地產(chǎn)貸款 6二、行業(yè)政策動(dòng)態(tài) 6(一)中央政策動(dòng)態(tài) 7(二)地方政策動(dòng)態(tài) 8三、重點(diǎn)公司動(dòng)態(tài) 9四、房地產(chǎn)行業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài) 10(一)債券發(fā)行與到期 10(二)違約/展期債券 12(三)信用級(jí)別調(diào)整 13(四)行業(yè)信用利差 14五、總結(jié)與展望 141/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明態(tài)(一)商品房量?jī)r(jià)1.30大中城市商品房成交量環(huán)比回暖根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，9月份國(guó)內(nèi)30大中城市1商品房成交面積為1310.17萬(wàn)平方米，環(huán)比增加6.58%，同比減少13.91%(見圖1)。單月銷售面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅縮減，銷售端弱勢(shì)回暖。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1-9月份國(guó)內(nèi)30大中城市商品房累計(jì)成交面積為11188.44萬(wàn)平方米，同比減少30.48%，降幅依然保持在較高水平。9月份房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，房企推盤力度加大，同時(shí)本月政策力度強(qiáng)勁且持續(xù)加碼，“保交樓”工作繼續(xù)推進(jìn)，專項(xiàng)借款進(jìn)入落實(shí)階段，疊加多地需求側(cè)寬松政策持續(xù)出臺(tái)，銷售市場(chǎng)整體有所回暖。雖然“金九”成色不及預(yù)期，市場(chǎng)信心修復(fù)尚需時(shí)間，隨著月末中央三大重磅利好政策效果顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)十月份銷售維持穩(wěn)定。圖1：30大中城市商品房成交面積(2012-2022，單位：萬(wàn)平方米)資料來(lái)源：Wind資訊，遠(yuǎn)東資信整理130大中城市包括一線城市(北京、上海、廣州、深圳)、二線城市(天津、成都、杭州、南京、青島、蘇州、廈門、大連、武漢、南昌、福州、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、哈爾濱)和三線城市(無(wú)錫、東莞、佛山、惠州、包頭、揚(yáng)州、安慶、岳陽(yáng)、韶關(guān)、南寧、江陰、昆明、石家莊、蘭州)。2/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明2.十大城市商品房庫(kù)存去化周期延長(zhǎng)根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至9月末，十大城市2商品房可售面積合計(jì)8764.71萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1.21%(見圖2)，成交面積為790.13萬(wàn)平方米，同比增加5.89%。9月底去化周期3為12.72個(gè)月，環(huán)比增加0.09個(gè)月。自去年下半年國(guó)內(nèi)商品房成交量出現(xiàn)下滑以來(lái)，十大城市的商品房庫(kù)存去化周期延長(zhǎng)，存量項(xiàng)目積壓嚴(yán)重的房企資金周轉(zhuǎn)可能受到拖累，增加債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。圖2：十大城市商品房庫(kù)存情況(2014.01-2022.09，單位：萬(wàn)平方米，月)資料來(lái)源：Wind資訊，遠(yuǎn)東資信整理3.百城住宅平均價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)調(diào)查數(shù)據(jù)，9月份百城新建住宅平均價(jià)格為16200元/平方米，環(huán)比下跌0.02%，同百城新建住宅價(jià)格同比漲幅從去年7月份以來(lái)持續(xù)回落，環(huán)比連續(xù)三個(gè)月下跌，房?jī)r(jià)回落會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收益下降，綜合考慮融資成本后甚至?xí)霈F(xiàn)虧損，因此一些存量項(xiàng)目積壓的房企的盈利及現(xiàn)金流或?qū)⒊袎?。在“保交樓”的背景下，以?30”地產(chǎn)新政為代表的一系列寬松政策效果顯現(xiàn)，未來(lái)市場(chǎng)信心有望修復(fù)，商品房?jī)r(jià)格或?qū)⑵蠓€(wěn)。分城市能級(jí)來(lái)看，9月份一線、二線、三線城市住宅價(jià)格分別環(huán)比變動(dòng)-0.04%、0.002%和-0.04%，分別同比變動(dòng)0.19%、0.51%和-0.40%(見圖4)。今年以來(lái)，各能級(jí)城市住宅價(jià)格同比漲幅均下行，當(dāng)前態(tài)勢(shì)的改善依賴于政策支撐下的需求側(cè)發(fā)力。2十大城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門。3去化周期=商品房可售面積÷(最近12個(gè)月商品房累計(jì)銷售面積÷12)。3/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明圖3：百城新建住宅平均價(jià)格同比漲幅(2014.01-2022.09，單位：%)資料來(lái)源：Wind資訊，遠(yuǎn)東資信整理圖4：各類型城市住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅(2014.01-2022.09，單位：%)資料來(lái)源：Wind資訊，遠(yuǎn)東資信整理(二)房企土地購(gòu)置根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款為901.17億元、土地購(gòu)置面積為854.40萬(wàn)平方米，同比分別減少40.96%、56.60%(見圖5)。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)土地成交價(jià)款為3819.43億元、土地購(gòu)置面積為5400.05萬(wàn)平方米，同比分別減少42.54%、49.69%。一級(jí)土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)同比降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)熱度持續(xù)低迷。受之前“停貸”和爛尾事件余波沖擊，疊加“保交房”政策修復(fù)4/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明預(yù)期存在時(shí)滯等因素影響，房企銷售端表現(xiàn)不及預(yù)期且自身償債壓力較大，現(xiàn)金流緊張以致于投資意愿不足，未來(lái)土地市場(chǎng)能否改善依賴于利好政策下銷售端能否恢復(fù)。圖5：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款及購(gòu)置面積同比漲幅(2014-2022，單位：%)注：1月和2月合并為一個(gè)月份計(jì)算。資料來(lái)源：Wind資訊，遠(yuǎn)東資信整理土地成交價(jià)款與土地購(gòu)置面積同口徑，可以計(jì)算出土地平均購(gòu)置價(jià)格(見圖6)。8月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購(gòu)置價(jià)格為10547.40元/平方米，環(huán)比上漲10.61%，同比上漲36.04%。雖八月份整體處于第二輪土拍末尾階段，僅有少數(shù)重要城市集中供地，但部分城市土拍溢價(jià)較高，其中深圳市以357億土地出讓金領(lǐng)跑，平均溢價(jià)高達(dá)9.33%；與此同時(shí)，民企投資意愿不足，主力軍一般國(guó)企、城投公司高價(jià)拿地，綜合推動(dòng)8月份土地平均購(gòu)置價(jià)格的上升。但是在“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策基調(diào)不變且一般國(guó)企、城投公司拿地量有限的情況下，未來(lái)土地平均購(gòu)置價(jià)格持續(xù)上行無(wú)法長(zhǎng)期延續(xù)。5/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明圖6：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購(gòu)置價(jià)格(2014-2022，單位：元/平方米，%)注：1月和2月合并為一個(gè)月份計(jì)算。資料來(lái)源：Wind資訊，遠(yuǎn)東資信整理(三)房地產(chǎn)貸款1.LPR報(bào)價(jià)均保持不變9月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.30%，均維持不變。2.首套、二套平均房貸利率繼續(xù)下降根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)；本月平均放款周期為25天，與上月基本持平。受8月份5年期LPR下調(diào)的影響，加上本月央行多輪政策出臺(tái)，房貸利率進(jìn)一步回落，可以看出政策端支持“三穩(wěn)”的決心。政策動(dòng)態(tài)9月份，中央再次強(qiáng)調(diào)支持居民剛性和改善性住房需求，接連兩日放出三大利好政策降低居民首套房購(gòu)買成本，全面落實(shí)“保交樓”工作并提出保障房企合理融資需求，結(jié)合地方繼續(xù)貫徹“因城施策”解難紓困，共促房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。全國(guó)各城市房地產(chǎn)放松政策主要包括降低首付比例、放寬公積金貸款、放寬購(gòu)房條件、提供購(gòu)房補(bǔ)貼、落實(shí)“保交樓”工作等。6/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明(一)中央政策動(dòng)態(tài)1.央行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套房貸利率下限9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》。通知指出在房住不炒和因城施策的基礎(chǔ)上，符合條件的城市政府可自行決定個(gè)人住房貸款利率下限，此舉意在降低購(gòu)房成本，更好地支持剛性和改善性住房需求。2.財(cái)政部、稅務(wù)總局支持居民換購(gòu)住房9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，該公告提出在一定時(shí)限內(nèi)對(duì)出售自有住房并在一年內(nèi)再次購(gòu)買住房者予以退稅優(yōu)惠，并按照新購(gòu)住房金額和售出原有住房的金額大小，以不同比例退還的個(gè)人所得稅，促消費(fèi)穩(wěn)預(yù)期促房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)。3.央行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率9月30日，央行發(fā)布公告稱，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。此次為2015年8月調(diào)整公積金貸款利率以來(lái)首次下調(diào)首套房公積金貸款利率，接連兩天三項(xiàng)重大利好政策出臺(tái)將有效降低購(gòu)房成本，兼顧房住不炒的同時(shí)，助房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。4.住建部強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，緊張有序進(jìn)行保交樓工作9月14日，住建部在“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，將繼續(xù)做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展各項(xiàng)工作。堅(jiān)持“房住不炒”，健全住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，完善人房地錢四者之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，落實(shí)保交樓的工作。5.國(guó)新辦會(huì)議提出需引導(dǎo)存款利率下降效果傳導(dǎo)到貸款端，保障房企合理融資需求9月5日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)發(fā)揮報(bào)價(jià)利率的指導(dǎo)作用和市場(chǎng)化機(jī)制，通過(guò)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)，將存款利率下降效果傳導(dǎo)至資金需求方，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，降低企業(yè)和個(gè)人的融資成本，突出對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和受大環(huán)境影響的企業(yè)支撐，保障房地產(chǎn)合理融資需求，支持剛性和改善性住房需求。6.央行提出用足用好政策工具箱，促地產(chǎn)行業(yè)健康運(yùn)行9月23日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2022年第三季度例會(huì)召開，會(huì)議指出宏觀方面要加大穩(wěn)健貨幣政策實(shí)施力度，穩(wěn)住大盤，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，促“保交樓”專項(xiàng)借款加快投入使用，后續(xù)視需要增加力度，并優(yōu)化融資環(huán)境，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。7/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明(二)地方政策動(dòng)態(tài)1.降低首付比例、上調(diào)貸款額度等9月2日重慶市：(1)購(gòu)買二套房申請(qǐng)住房公積金貸款的最低首付款比例降至30%；(2)多子女家庭購(gòu)買二套房申請(qǐng)公積金貸款最低首付款比例降低為25%；(3)住房公積金貸款額度提高到50萬(wàn)元；(4)對(duì)于夫妻參貸的，最高貸款額度提高到100萬(wàn)元；(5)多子女家庭申請(qǐng)住房公積金貸款的，個(gè)人、夫妻最高貸款額度分別提高到60萬(wàn)元、120萬(wàn)元。9月6日石家莊市∶(1)繳存職工在橋西區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、高新區(qū)，公積金貸款購(gòu)買首套或二套的，首付最低30%，市內(nèi)其他區(qū)域最低20%；(2)支持公積金一人購(gòu)房全家?guī)汀?月16日天津市：無(wú)房首套首付比例最低30%，二套首付比例最低為40%，執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。9月19日鄭州市：限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款購(gòu)買二套房最低首付比例降至40%。9月19日銀川市：(1)公積金貸款額度提高至單人60萬(wàn)元，雙人80萬(wàn)元；(2)支持一人購(gòu)房全家?guī)?，可取直系親屬住房公積金用于購(gòu)房款及償還貸款本息；(3)住房公積金貸款的可貸額度提升至不高于繳存職工住房公積金賬戶余額的25倍。9月22日合肥市：在限購(gòu)區(qū)內(nèi)，對(duì)于已結(jié)清房貸或者未結(jié)清房貸但滿足二孩家庭、人才政策者購(gòu)買二套房，部分銀行支持首付比例降至30%。9月27日武漢市：(1)二套房首付比例調(diào)整為40%；(2)取消對(duì)二套房不同面積大小的首付差異限制。2.放寬戶籍條件、限購(gòu)區(qū)域等9月8日寧波市：全面放開限購(gòu)，家庭購(gòu)房套數(shù)不受限制。9月15日濟(jì)南市：僅對(duì)二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)，其他區(qū)域完全放開限購(gòu)。9月16日天津市：(1)非本市戶籍且在本市就業(yè)的新市民、大學(xué)畢業(yè)生，持連續(xù)繳納6個(gè)月及以上的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明可在本市購(gòu)買一套住房；(2)居民自有住房用作保障性租賃住房且租期不少于5年的，可再購(gòu)買一套住房。3.提供購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等9月5日六安市：自2022年9月起至2023年8月，在主城區(qū)購(gòu)買項(xiàng)目庫(kù)內(nèi)新建商品房的，給予每平方米400元的購(gòu)房補(bǔ)貼。9月9日黃岡市：對(duì)當(dāng)年新引進(jìn)人才的全日制博士、碩士、本科、大專畢業(yè)生，分別一次性給予10萬(wàn)元、6萬(wàn)元、4萬(wàn)元、2萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。8/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明日諸暨市：(1)在2022年9、10月期間購(gòu)買新建商品住房，補(bǔ)貼契稅100%；(2)在2022年11月1日至2022年12月31日期間，購(gòu)買新建商品住房，補(bǔ)貼契稅80%。9月14日洛陽(yáng)市：對(duì)符合申領(lǐng)范圍的購(gòu)房者，給予繳納契稅總額20%比例的補(bǔ)貼。9月15日長(zhǎng)春市∶市政府在房交會(huì)期間發(fā)放6000萬(wàn)元購(gòu)房消費(fèi)券，按照每套商品住房1.5萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，共9月22日開封市：自2022年7-10月期間繳納商品住房契稅且符合補(bǔ)貼范圍的，給予15%契稅補(bǔ)貼。9月24日大連市：對(duì)于在線下房交會(huì)期間購(gòu)買特定區(qū)域內(nèi)新建商品住房的，給予每平方米200元購(gòu)房補(bǔ)貼。4.落實(shí)“保交樓”工作9月6日沈陽(yáng)市：(1)做好閑置土地和房地產(chǎn)停緩建項(xiàng)目處置工作；(2)堅(jiān)持“一地一策”“一樓一案”，細(xì)化實(shí)化任務(wù)、措施以及責(zé)任清單；(3)發(fā)揮國(guó)有投融資平臺(tái)作用，推動(dòng)項(xiàng)目開工復(fù)工；(4)實(shí)行一個(gè)項(xiàng)目、一名領(lǐng)導(dǎo)、一個(gè)專班、一套方案、一抓到底。9月7日鄭州市：(1)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁出現(xiàn)弄虛作假型復(fù)工；(2)出險(xiǎn)房企方面，歸還挪用資金；(3)加強(qiáng)資金監(jiān)管，對(duì)問(wèn)題樓盤專項(xiàng)審計(jì)；(4)鼓勵(lì)無(wú)法自救的開發(fā)商向法院申請(qǐng)破產(chǎn)。9月13日鄭州市：(1)擬對(duì)使用保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目開展全面審計(jì)；(2)要求問(wèn)題樓盤專班、地產(chǎn)集團(tuán)與住建部、國(guó)開行對(duì)接，首批50億元專項(xiàng)借款盡快發(fā)放，后續(xù)融資、監(jiān)管以及審計(jì)等程序跟進(jìn)，確保?？顚Ｓ谩?月19日紹興市：(1)成立房地產(chǎn)專班，定期對(duì)全市所有住宅項(xiàng)目全面排查；(2)針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目，“一樓一策”化解風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置專班，并設(shè)立資金安全賬戶，統(tǒng)籌資金使用。9月23日項(xiàng)城市：(1)壓緊壓實(shí)各方責(zé)任，全面開展排查，加快建立保交樓臺(tái)賬；(2)成立工作專班，落實(shí)責(zé)任查找問(wèn)題，制訂相應(yīng)解決方案。三、重點(diǎn)公司動(dòng)態(tài)1.百?gòu)?qiáng)房企單月操盤銷售金額下降根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，9月份行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比上漲10%，同比降低25.4%。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-9月的整體銷售操盤金額同比降低45.4%，降幅仍保持在較高水平。2.中債信增為新城控股、碧桂園、旭輝控股等企業(yè)發(fā)行中期票據(jù)提供全額擔(dān)保9/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明9月9日，新城控股集團(tuán)股份有限公司2022年度第二期中期票據(jù)發(fā)行，發(fā)行總額為10億元，期限3年，票面利率為3.28%，由中債信增提供全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。募集的資金將用于房地產(chǎn)開發(fā)、償還債務(wù)等。9月15日，碧桂園地產(chǎn)2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行，發(fā)行總額15億元，期限3年，票面利率為3.2%，由中債信增提供全額無(wú)條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。9月21日，旭輝控股集團(tuán)成功發(fā)行規(guī)模達(dá)12億元、期限3年的2022年度第二期中期票據(jù)，票面利率為3.22%，并由中債信增提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。上半年房地產(chǎn)行業(yè)銷售不振、融資受阻，近期中債新增陸續(xù)為五家示范房企發(fā)行的中期票據(jù)提供全額擔(dān)保，意味著監(jiān)管部門對(duì)房企增信力度進(jìn)一步加大，房企資金來(lái)源增加，為市場(chǎng)注入信心。3.陽(yáng)光城為子公司中泛置業(yè)提供4.48億元擔(dān)保9月23日，陽(yáng)光城發(fā)布關(guān)于為子公司中泛置業(yè)提供擔(dān)保的進(jìn)展公告，稱中泛置業(yè)接受浙商銀行提供的4.48億元融資展期。擔(dān)保條件：陽(yáng)光城全資子公司長(zhǎng)沙市湘坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下土地提供抵押，中泛置業(yè)名下在建工程提供抵押與車位收益權(quán)提供質(zhì)押，陽(yáng)光城對(duì)該筆融資提供100%連帶責(zé)任保證擔(dān)保。中泛置業(yè)截至2022年6月30日的資產(chǎn)負(fù)債率為91.7%。截至本公告日，陽(yáng)光城及控股子公司提供擔(dān)保實(shí)際發(fā)生金額為714.26億元，占最近一期經(jīng)審計(jì)合并報(bào)表歸屬母公司凈資產(chǎn)392.63%。4.上置實(shí)業(yè)及寧波嘉置為長(zhǎng)沙鴻榮源3.8億元貸款提供擔(dān)保9月29日，上置集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司間接附屬公司上置實(shí)業(yè)及寧波嘉置為長(zhǎng)沙鴻榮源3.8億元貸款提供擔(dān)保，貸款資金將用于支持福地雅賓利的發(fā)展。上置集團(tuán)間接持有長(zhǎng)沙鴻榮源49.5%股權(quán)，提供擔(dān)保及質(zhì)押為合營(yíng)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目保駕護(hù)航，如項(xiàng)目能如期完成，將為上置集團(tuán)帶來(lái)收益。5.富力地產(chǎn)擬5.50億元出售北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店全部股權(quán)9月5日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬將北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店以5.50億元出售給北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司，并將所得資金用于償還。此舉有利于優(yōu)化資源配置、專注核心業(yè)務(wù)發(fā)展、降低資產(chǎn)負(fù)債率。券市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)(一)債券發(fā)行與到期根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的境內(nèi)債券市場(chǎng)與中資離岸債數(shù)據(jù)，9月份房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行債券559.59億元，償還債券841.97億元，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)債券市場(chǎng)凈融資額為-282.38億元(見圖7)。自2020年8月份“三道紅線”頒布以來(lái)，很多高負(fù)債房企為了壓減負(fù)債降低了其債券融資余額，2020年9月至2022年9月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)債券存量規(guī)模壓降了4986.02億元。10/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明圖7：房地產(chǎn)行業(yè)債券(含境內(nèi)債券和中資離岸債)發(fā)行與到期規(guī)模(2015.01-2022.09，單位：億元)資料來(lái)源：Wind資訊，遠(yuǎn)東資信整理分發(fā)行主體評(píng)級(jí)看，剔除資產(chǎn)支持證券后，9月份境內(nèi)債券市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行人中，AAA級(jí)(發(fā)行人委托評(píng)級(jí)，下同)主體發(fā)行額占比為86.27%，AA+級(jí)主體占比為9.43%，AA級(jí)主體占比為4.30%，AA-及以下級(jí)別主體、無(wú)評(píng)級(jí)主體占比為0%(見圖8)。自2020年9月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)信用級(jí)別在AA級(jí)以上的主體債券發(fā)行額占比趨勢(shì)性上升，相對(duì)信用資質(zhì)弱的AA-及以下主體或無(wú)評(píng)級(jí)主體新發(fā)行債券則明顯減少，新發(fā)行債券信用水平有所提升。圖8：房地產(chǎn)行業(yè)不同級(jí)別主體(境內(nèi)市場(chǎng)發(fā)行人)發(fā)行債券(不含ABS)金額的占比(2015.01-2022.09)資料來(lái)源：Wind資訊，遠(yuǎn)東資信整理11/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明(二)違約/展期債券根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)口徑，9月份境內(nèi)債券市場(chǎng)運(yùn)行期間，房地產(chǎn)行業(yè)新增2只債券違約、12只債券展期(見表1)。其中，上海世茂股份有限公司、奧園集團(tuán)有限公司、金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司、廣州市時(shí)代控股集團(tuán)有限公司、花樣年集團(tuán)(中國(guó))有限公司、融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、廈門禹洲鴻圖地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中天金融集團(tuán)股份有限公司、恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在境內(nèi)債券市場(chǎng)出現(xiàn)債券展期，暫未發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約。廣西萬(wàn)通房地產(chǎn)有限公司為首次實(shí)質(zhì)性違約主體。表1：9月份房地產(chǎn)行業(yè)違約/展期債券序號(hào)債券簡(jiǎn)稱發(fā)行人違約/展期日期違約/展期類型逾期本金(億元)逾期利息(萬(wàn)元)債券類型1G3上海世茂股份有限公司2022/9/1展期5.001995.00一般公司債2奧園集團(tuán)有限公司2022/9/5展期0.009900.00一般公司債3金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2022/9/8展期0.35638.55一般公司債4廣州市時(shí)代控股集團(tuán)有限公司2022/9/8展期10.730.00私募債51花樣年集團(tuán)(中國(guó))有限公司2022/9/8展期23.9418750.00一般公司債63融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司/13展期0.008424.00私募債72廈門禹洲鴻圖地產(chǎn)開發(fā)有限公司/15展期12.220.00私募債8中天金融集團(tuán)股份有限公司/18展期16294.50私募債9上海世茂建設(shè)有限公司/19展期7.924300.00一般公司債21金科地產(chǎn)SCP004金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司/19展期8.004023.97超短期融資債券1華夏幸?；鶚I(yè)控股股份公司2022/9/21未按時(shí)兌付回售款和利息10.978862.50一般公司債1廣西萬(wàn)通房地產(chǎn)有限公司2022/9/22未按時(shí)兌付本息5.824947.00私募債4恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2022/9/23展期0.0046400.00一般公司債G4上海世茂股份有限公司2022/9/26展期5.001970.00一般公司債資料來(lái)源：Wind資訊，遠(yuǎn)東資信整理20萬(wàn)通01：廣西萬(wàn)通房地產(chǎn)有限公司為首次違約主體，違約原因可能有如下幾點(diǎn)：業(yè)務(wù)規(guī)模較小且營(yíng)收成長(zhǎng)較慢，加上近年來(lái)業(yè)務(wù)受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策和疫情影響較大，銷售不及預(yù)期；內(nèi)生性現(xiàn)金流不足以覆蓋公司短期債務(wù)的償還且外部融資困難；公司早期發(fā)展策略過(guò)于保守，錯(cuò)失了資本原始積累良機(jī)，在發(fā)展后期轉(zhuǎn)型高風(fēng)險(xiǎn)、慢回報(bào)的文旅小鎮(zhèn)、商業(yè)綜合體業(yè)務(wù)，受新冠疫情影響很大。20幸福01：公司受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)困境影響，整體流動(dòng)性緊張，未能如期兌付回售款和利息。目前公司及子公司因尚有巨額債務(wù)未及時(shí)兌付而臨時(shí)停牌，現(xiàn)已增加多輪方案爭(zhēng)取妥善償還債務(wù)化解風(fēng)險(xiǎn)。12/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明20世茂G3：經(jīng)債券持有人會(huì)議通過(guò)，上海世茂股份有限公司本期債券本金兌付日調(diào)整為2024年9月1日，利息兌付方式調(diào)整為2022年9月至2023年2月期間平分6次付清。19金科03：經(jīng)債券持有人會(huì)議通過(guò)，因地產(chǎn)行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司調(diào)整本期債券本息兌付時(shí)間。其中，于2022年12月8日、2023年1月8日分別兌付本期債券5%本金和對(duì)應(yīng)的利息，2023年7月8日付清本期債券剩余本息。17時(shí)代02：廣州市時(shí)代控股集團(tuán)有限公司首次展期，時(shí)代控股集團(tuán)受整體大環(huán)境影響，業(yè)務(wù)停擺疊加融資困難，現(xiàn)金流承壓。經(jīng)債券持有人會(huì)議通過(guò)，集團(tuán)調(diào)整本期債券本金兌付安排和增信機(jī)制。時(shí)代控股集團(tuán)未來(lái)將有大額債務(wù)到期，如期還本付息的壓力較大。20花樣01：經(jīng)債券持有人會(huì)議通過(guò)，花樣年集團(tuán)(中國(guó))有限公司回售部分債券的兌付日調(diào)整為2023年9月8日，本期債券的利息延期至2023年9月8日支付。21金科地產(chǎn)SCP004：據(jù)債券持有人會(huì)議決議公告，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司調(diào)整本息兌付時(shí)間。其中，本金兌付方面，展期270天至2023年6月16日；于2022年12月19日、2023年6月16日分別支付本期超短期融資券利息，并增加本期債務(wù)融資工具擔(dān)保措施。20恒大04：據(jù)債券持有人會(huì)議決議公告，本期債券的利息支付時(shí)間調(diào)整至2023年3月23日完成支付。如未能按時(shí)兌付利息則按照逾期天數(shù)支付額外違約金。(三)信用級(jí)別調(diào)整根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)的境內(nèi)債券市場(chǎng)上發(fā)行人委托國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)情況，9月份無(wú)主體和債券的信用級(jí)別調(diào)整況。1.主體級(jí)別調(diào)高的企業(yè)無(wú)。無(wú)2.主體級(jí)別調(diào)低的企業(yè)無(wú)。無(wú)3.債項(xiàng)級(jí)別調(diào)高的債券無(wú)。無(wú)4.債項(xiàng)級(jí)別調(diào)低的債券無(wú)。無(wú)13/16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明(四)行業(yè)信用利差根據(jù)興業(yè)研究計(jì)算的債券信用利差(中位數(shù))數(shù)據(jù)，9月末房地產(chǎn)行業(yè)債券信用利差為64.68BP，較上月末上升1.06BP。分債項(xiàng)級(jí)別看(見圖9)，與上月末相比，9月末房地產(chǎn)行業(yè)AAA級(jí)債券的信用利差擴(kuò)大3.02BP，AA+級(jí)債券的信用利差擴(kuò)大5.25BP，AA級(jí)債券的信用利差下降4.98BP。之前房地產(chǎn)行業(yè)信用利差