房地產(chǎn)開發(fā)項目融資

第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目融資2/3/20231本章要求了解房地產(chǎn)開發(fā)項目融資概念與意義；熟悉房地產(chǎn)金融市場的結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的資金來源、方式和步驟；掌握金融機構(gòu)對開發(fā)項目貸款進行審查與評估的工作內(nèi)容。

2/3/20232第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目融資第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目融資第三節(jié)金融機構(gòu)對項目貸款的審查2/3/20233第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場一、房地產(chǎn)市場與資本市場二、房地產(chǎn)企業(yè)融資三、房地產(chǎn)抵押貸款四、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求五、房地產(chǎn)投資信托基金2/3/20234一、房地產(chǎn)市場與資本市場從沒有融資要求，發(fā)展到關(guān)系密不可分：隨著房地產(chǎn)價值的逐步提高，房地產(chǎn)開始需要從金融機構(gòu)貸款，房地產(chǎn)信貸開始流行。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐步擴大，金融機構(gòu)為了規(guī)避相關(guān)貸款風(fēng)險，開始實施抵押貸款證券化。機構(gòu)通過發(fā)行股票、債券等方式為開發(fā)持有房地產(chǎn)融資，實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)益的證券化。2/3/20235房地產(chǎn)市場與資本市場的密切關(guān)系體現(xiàn)在：土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等房地產(chǎn)貸款，已經(jīng)成為商業(yè)銀行、儲蓄機構(gòu)等金融機構(gòu)資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)有限責任合伙企業(yè)和房地產(chǎn)投資信托的股票和其他股票一樣在股票交易所交易；房地產(chǎn)抵押貸款支持證券逐漸成為證券市場的重要組成部分。房地產(chǎn)市場與資本市場的上述聯(lián)系，形成了房地產(chǎn)資本市場。2/3/20236房地產(chǎn)資本市場的結(jié)構(gòu)市場渠道融資分類私人市場公眾市場權(quán)益融資個人房地產(chǎn)上市公司企業(yè)權(quán)益型REITs退休基金債務(wù)融資商業(yè)銀行抵押貸款支持證券保險公司抵押型REITs退休基金2/3/20237二、房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為兩大類：權(quán)益融資債務(wù)融資2/3/20238（一）權(quán)益融資權(quán)益融資的方式：公司上市或增發(fā)新股吸收其他機構(gòu)投資者資金合作開發(fā)等權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。2/3/20239債務(wù)融資的方式：貸款、發(fā)行企業(yè)債券債務(wù)融資的資金融出方不承擔項目投資風(fēng)險，其所獲得的報酬是協(xié)議中規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用。房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的債務(wù)融資主要有：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款。（二）債務(wù)融資2/3/202310房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售或出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。土地購置貸款土地開發(fā)貸款建設(shè)貸款1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款2/3/2023112、土地儲備貸款土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款，主要針對土地儲備機構(gòu)。2/3/202312房地產(chǎn)抵押貸款：是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人提供債務(wù)履行擔保，獲得貸款的行為。主要包括：個人住房抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款在建工程抵押貸款

三、房地產(chǎn)抵押貸款2/3/202313是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。包括：商業(yè)性住房抵押貸款政策性（住房公積金）住房抵押貸款政策性住房抵押貸款利率較低，但限于已參加交納住房公積金的居民，且貸款額度有一定限制。（一）個人住房抵押貸款2/3/202314我國目前個人住房抵押貸款的利率采用可調(diào)利率方式，在法定利率調(diào)整時，于下年初開始按新的利率規(guī)定計算利息。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的70%。貸款期限最長不超過30年。2/3/202315商用房地產(chǎn)抵押貸款：是指購買商用房地產(chǎn)的機構(gòu)或個人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險較高，因此其貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也要高于個人住房抵押貸款。（二）商用房地產(chǎn)抵押貸款2/3/202316是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。（三）在建工程抵押貸款2/3/202317合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)合理確定抵押率（貸款價值比率）處置抵押物的渠道暢通四、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)

抵押物的要求2/3/202318（一）房地產(chǎn)投資信托基金的含義（二）房地產(chǎn)投資信托基金的分類（三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征（四）投資于房地產(chǎn)投資信托基金的好處五、房地產(chǎn)投資信托基金2/3/202319（一）房地產(chǎn)投資信托基金的含義REITs（RealEstateInvestmentTrusts），中文翻譯為房地產(chǎn)投資信托基金，一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，然后由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資者獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

2/3/202320按物業(yè)類型劃分：商業(yè)、工業(yè)、住宅等類型的房地產(chǎn)投資信托按投資策略劃分：權(quán)益型、抵押型、混合型按發(fā)行股票的原則劃分：開放式、封閉式按組織形態(tài)的不同劃分：契約型、公司型（二）房地產(chǎn)投資信托基金的分類2/3/202321投資目標清晰：投資于房地產(chǎn)把大部分收益分配給了基金投資者：90%以上是資金信托和財產(chǎn)信托的結(jié)合：接受房地產(chǎn)價格更多的取決于其所擁有的房地產(chǎn)價值并不一定需要在交易所公開上市，只要得到批準就可以采取私募的方式融資（三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征2/3/202322投資于房地產(chǎn)投資信托基金的好處在于：流動性好市場價值穩(wěn)定高現(xiàn)金回報有效分散投資風(fēng)險抵御通貨膨脹（四）投資于房地產(chǎn)投資信托基金的好處2/3/202323第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目融資一、房地產(chǎn)項目融資概述二、房地產(chǎn)項目融資的渠道三、融資方案分析與決策2/3/202324一、房地產(chǎn)項目融資概述（一）房地產(chǎn)投資項目使用資金的特性（二）房地產(chǎn)項目融資的含義（三）房地產(chǎn)項目融資的意義（四）房地產(chǎn)項目融資方式2/3/202325（一）房地產(chǎn)投資項目使用資金的特性特性：墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性、風(fēng)險大、回報率高矛盾：資金投入的集中性與來源的分散性；資金投入量大與每筆收入來源?。煌顿Y回收期長與再生產(chǎn)過程連續(xù)性2/3/202326（二）房地產(chǎn)項目融資的含義房地產(chǎn)項目融資是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。包括資金籌措、資金供應(yīng)兩個方面。特點：融資過程是以房地產(chǎn)項目為核心的。2/3/202327房地產(chǎn)企業(yè)：“爛尾樓”金融機構(gòu)：流動性、安全性、盈利性原則（三）房地產(chǎn)項目融資的意義2/3/202328直接融資：資金供需雙方直接接觸，不通過中介機構(gòu)間接融資：資金融通通過金融中介進行，由金融機構(gòu)籌集資金和運用資金（四）房地產(chǎn)項目融資方式2/3/2023291.自有資金2.信貸資金（銀行貸款）3.證券市場資金發(fā)行股票發(fā)行公司債券4.非銀行金融機構(gòu)的資金5.其他機構(gòu)和個人的資金6.預(yù)售或預(yù)租收入二、房地產(chǎn)項目融資的渠道2/3/202330比較并挑選資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險小的方案。（一）資金來源可靠性分析（二）融資結(jié)構(gòu)分析資本金與債務(wù)比例、股本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)（三）融資成本分析債務(wù)融資成本、資本金融資成本（四）融資風(fēng)險分析資金供應(yīng)風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險三、融資方案分析與決策2/3/202331第三節(jié)金融機構(gòu)對項目貸款的審查一、企業(yè)資信等級評價二、金融機構(gòu)對開發(fā)建設(shè)項目的審查三、有助于金融機構(gòu)同意融資的其他因素四、貸款綜合評價2/3/202332一、企業(yè)資信等級評價（一）企業(yè)素質(zhì)（二）資金實力（三）企業(yè)償債能力（四）企業(yè)經(jīng)營管理能力（五）獲利能力（六）企業(yè)信譽（七）企業(yè)在貸款銀行的資金流量（八）其他指標2/3/202333（一）企業(yè)素質(zhì)企業(yè)素質(zhì)是企業(yè)為完成一定的任務(wù)而必備的各種要素。素質(zhì)的構(gòu)成如下：領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)職工隊伍素質(zhì)企業(yè)經(jīng)營管理素質(zhì)知識結(jié)構(gòu)、處理人際關(guān)系的能力、決策能力、組織指揮能力、領(lǐng)導(dǎo)班子素質(zhì)等專業(yè)構(gòu)成、文化水平構(gòu)成市場開拓能力、競爭能力、風(fēng)險預(yù)測和抵御能力、財務(wù)管理能力、應(yīng)變能力2/3/202334企業(yè)素質(zhì)的指標企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者經(jīng)歷企業(yè)業(yè)績企業(yè)管理層學(xué)歷企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者信用企業(yè)資質(zhì)等級2/3/202335一級資質(zhì)注冊資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；2/3/202336一級資質(zhì)（續(xù)）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。2/3/202337二級資質(zhì)注冊資本不低于2000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；2/3/202338二級資質(zhì)（續(xù)）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。2/3/202339

三級資質(zhì)注冊資本不低于800萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；2/3/202340三級資質(zhì)（續(xù)）工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。2/3/202341四級資質(zhì)注冊資本不低于100萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

2/3/202342四級資質(zhì)（續(xù)）工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故2/3/202343（二）資金實力注冊資本；企業(yè)實有資產(chǎn)凈值有形長期資產(chǎn)2/3/202344（三）企業(yè)償債能力長期償債能力指標：資產(chǎn)負債率、利息保障倍數(shù)短期償債能力指標：流動比率、速動比率2/3/202345（四）企業(yè)經(jīng)營管理能力應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率預(yù)收賬款存貨比率存貨占流動資產(chǎn)比重預(yù)收賬款占流動負債比率2/3/202346（五）獲利能力稅后利潤總額銷售利潤率總資產(chǎn)報酬率自有資本報酬率2/3/202347（六）企業(yè)信譽到期還款率逾期貸款率積欠貸款利息額對外經(jīng)濟擔保率2/3/202348存款比貸款比結(jié)算資金歸行率（七）企業(yè)在貸款銀行的資金流量2/3/202349（八）其他指標銷售收入增長率權(quán)益增長率開發(fā)產(chǎn)品銷售率開發(fā)產(chǎn)品合格率開發(fā)產(chǎn)品優(yōu)良率企業(yè)經(jīng)營管理能力企業(yè)的影響力2/3/202350

審查時要評價