“營改增”將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響幾何

“營改增”將對(duì)房地產(chǎn)公司影響幾何目前房地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售及擁有自營階段，均波及營業(yè)稅納稅問題，且主要表此刻開發(fā)建設(shè)階段和轉(zhuǎn)讓及銷售階段。此中，在開發(fā)經(jīng)營階段供給建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)（營業(yè)額包含應(yīng)稅勞務(wù)及工程所用資料、設(shè)備及其余物質(zhì)和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)）依據(jù)營業(yè)稅率3%計(jì)征；而在轉(zhuǎn)讓及銷售階段，轉(zhuǎn)讓無形財(cái)產(chǎn)（土地使用權(quán)）或銷售不動(dòng)產(chǎn)（商品房及其余建筑與修建物、其余地上附著物），均依據(jù)轉(zhuǎn)讓及銷售的所有收入減去土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)受讓價(jià)余額后的5%計(jì)征營業(yè)稅。營業(yè)稅改為增值稅將直接影響公司現(xiàn)行稅負(fù)水平。我們依據(jù)目前營改增的一般計(jì)算方法測(cè)算房地家產(chǎn)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)變化影響。所有計(jì)算采納一般計(jì)稅方法中的購進(jìn)扣稅法，不劃分試點(diǎn)納稅人是一般納稅人或是小規(guī)模納稅人，此中應(yīng)納稅額是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。為更有效地進(jìn)行直觀剖析，我們以某應(yīng)稅房地產(chǎn)公司D舉例并以其為視角，測(cè)算在不一樣條件下該公司的稅負(fù)變化，本文所有測(cè)算均是成立在以下假定條件下：①某房地產(chǎn)公司當(dāng)期營業(yè)額100萬元。②土地成本占營業(yè)額的35%，在土地出讓狀況下，土地增值稅對(duì)出讓國有土地使用權(quán)的行為不收稅，土地轉(zhuǎn)讓狀況下，征收土地增值第1頁共9頁稅，除特別說明外，我們?cè)诖税闯鲎屚恋胤N類進(jìn)行測(cè)算。③建安成本占營業(yè)額的25%，假定本次建筑行業(yè)與房地家產(chǎn)同步推動(dòng)“營改增”，建筑業(yè)增值稅率設(shè)定為11%。④依據(jù)2015年上半年A股、H股房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)成本占營業(yè)額比重的均值，我們?cè)O(shè)定財(cái)務(wù)成本占營業(yè)額的3%，假定本次金融行業(yè)“營改增”也同時(shí)進(jìn)行調(diào)整，而且能夠向房地產(chǎn)公司出具增值稅發(fā)票，其合用稅率為6%。⑤其余成本包含設(shè)計(jì)費(fèi)、營銷費(fèi)、管理費(fèi)等占比較小的花費(fèi)，根據(jù)2015年上半年A股、H股房地產(chǎn)開發(fā)公司管理、營銷花費(fèi)占營業(yè)額均值及一般設(shè)計(jì)費(fèi)占比，我們?cè)O(shè)定其余成本占比為10%，其合用稅率為6%。⑥依據(jù)行業(yè)測(cè)算，營業(yè)稅為營業(yè)額的5%，附帶費(fèi)（包含城建稅、教育附帶費(fèi)等）為流轉(zhuǎn)稅的12%。⑦在沒有特別重申時(shí)，我們均假定稅負(fù)傳導(dǎo)順暢，上游建筑公司能夠?qū)⑦M(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)公司，而且開發(fā)公司能夠?qū)N項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁給花費(fèi)者。一、不一樣稅率下“營改增”對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)影響稅率作為房地家產(chǎn)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，是各利益關(guān)系方關(guān)注的焦點(diǎn)。目前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地家產(chǎn)增值稅率或?yàn)榇酥兄?。但不一樣稅率關(guān)于房地產(chǎn)公司的應(yīng)交稅負(fù)有著不一樣的影響。如表1所示。依據(jù)計(jì)算假定，除掉偏差影響，“營改增”后，只有稅率為6%第2頁共9頁時(shí)才能夠知足降低稅費(fèi)、給公司帶來更多收益的目標(biāo)。相反，在其余稅率條件下，“營改增”后稅負(fù)水平相對(duì)照以前交的營業(yè)稅不減反增，由此我們能夠看出改征增值稅后開發(fā)商仍面對(duì)稅負(fù)增添的風(fēng)險(xiǎn)。二、不一樣成本構(gòu)造下“營改增”對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)影響從一般地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，房地產(chǎn)行業(yè)的主要成本是由三部分組成的，分別是：土地成本、建筑安裝成本和財(cái)務(wù)成本。房企不一樣的成本構(gòu)造變化將影響“營改增”后公司稅負(fù)變化。（一）“營改增”后土地成本變化對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)影響從公司的財(cái)務(wù)報(bào)表能夠看出，土地成本及有關(guān)花費(fèi)占總成本的比率較高，而且在近些年逐年增添。特別是在一二線城市，跟著土地價(jià)錢的不停上升，土地成本占公司成本比重甚至有超出50%。土地成本占比相對(duì)其余成本占比比重較大，其可否作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣部分將成為公司稅負(fù)變化的要點(diǎn)點(diǎn)。出讓土地不可以夠抵扣購買出讓土地時(shí)，因?yàn)榈胤秸枪旧矸輿]法開具增值稅發(fā)票，因此沒法產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。此時(shí)，土地成本改動(dòng)對(duì)公司稅負(fù)沒法產(chǎn)生影響。購買轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，其增值部分可進(jìn)行抵扣。在土地轉(zhuǎn)讓狀況下，土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為收稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其余附著物產(chǎn)權(quán)的行為收稅。在這里我們假定其余條件不變，“營改增”后房地家產(chǎn)稅率為11%，項(xiàng)目用地為轉(zhuǎn)讓所得，土地成本為35萬，暫定此中包含土地增值額分別為5萬元和10萬，則合用土第3頁共9頁地增值稅率分別為30%和40%。如表2所示。能夠看出，若原繳納的土地增值稅與房地產(chǎn)增值稅歸并，將減少公司負(fù)擔(dān)。在土地為轉(zhuǎn)讓所得、土地成本增值部分能夠抵扣的狀況下，應(yīng)交稅負(fù)跟著土地增值部分的增添而減少。轉(zhuǎn)讓土地的增值額部分越高，抵扣部分越多，應(yīng)交稅負(fù)越少。出讓土地能夠抵扣因?yàn)橥恋爻杀驹谒谐杀局姓急容^大，若能夠抵扣將顯然減少公司稅負(fù)。在以下的計(jì)算中，我們假定其余要素均不改變，而且將土地成本計(jì)入進(jìn)項(xiàng)抵扣，增值稅率設(shè)定為11%，在不一樣的土地成本占營業(yè)收入比重下剖析土地抵扣的狀況，判斷得出土地占比變化關(guān)于公司稅負(fù)的影響。如表3所示。土地成本及有關(guān)花費(fèi)占房地產(chǎn)公司成本的比率較高，若能夠抵扣或部分抵扣，使得開發(fā)公司稅負(fù)顯然減少。因?yàn)椴灰粯映鞘心玫貎r(jià)錢不一樣，房地產(chǎn)公司成本構(gòu)造也有所不一樣。一線城市土地價(jià)錢廣泛偏高，進(jìn)入一線和二線熱門城市開發(fā)的房企成本構(gòu)造中土地成本占比份額較大，而三四線城市土地價(jià)錢較低，因此布局三四線城市的開發(fā)商土地成本占比相對(duì)較低。上述數(shù)據(jù)能夠看出，土地占比越高，可抵扣的增值稅越多，應(yīng)交稅負(fù)越少，在必定程度上能夠起到減少稅負(fù)的影響。此外，考慮其余各項(xiàng)成本抵扣稅額相同的條件下，因?yàn)橥恋氐哪玫貢r(shí)間不一樣，其占營業(yè)額的比重也有所不一樣，在“營改增”后若土地成本能抵扣則應(yīng)交增值稅額也有所不一樣。拿地較早，土地成本占營業(yè)第4頁共9頁收入比率較低的公司，所交增值稅的稅額將相對(duì)較高。這種公司往常是三四線城市中小開發(fā)公司，拿地較早、土地規(guī)模較大，但資本流不可以支撐一次性開發(fā)，因此整體項(xiàng)目開發(fā)和周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)。若土地成本能抵扣，相較于相同規(guī)模最近幾年拿地的項(xiàng)目，其抵扣額較少，進(jìn)而稅負(fù)相較而言高過最近幾年拿地的項(xiàng)目。（二）“營改增”后建安成本變化對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)影響建安成本是房子建筑成本和房子設(shè)備設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。此中房子建筑成本是建設(shè)房子的投入，安裝成本是安裝房子設(shè)備設(shè)備的投入，二者都包含資料成本投入和人工成本。在土地成本不可以抵扣的狀況下，建安成本成為主要抵扣項(xiàng)，建安成本在營業(yè)額中所占比率不一樣相同影響到“營改增”后應(yīng)繳稅額的額度。我們?nèi)砸陨鲜黾俣ㄟM(jìn)行測(cè)算，令房地家產(chǎn)“營改增”后增值稅率為11%，其余各項(xiàng)條件不變的狀況下，公司稅負(fù)隨建安成本占比變化而改變。如表4所示。測(cè)算后能夠看出，建安成本占比趨多，應(yīng)交稅額越少。經(jīng)過估量，若要保持稅負(fù)不變，則建安成本占比需達(dá)到營業(yè)額的多半以上。在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)連續(xù)加劇的行業(yè)格局下，做好房地家產(chǎn)不單限制在簡(jiǎn)單的開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，房地家產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)漸漸走向了重申質(zhì)量和差別化的過程。精裝的質(zhì)量、產(chǎn)品的創(chuàng)新及服務(wù)的質(zhì)量都成為花費(fèi)者考量產(chǎn)品的重要指標(biāo)。因此建安成本的重要性相同也需關(guān)注?！盃I改增”后建安成本占比越高將越利好公司稅負(fù)抵扣。因?yàn)榫b飾花費(fèi)能夠作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，以高檔住所為主的產(chǎn)品線產(chǎn)品將顯然獲益。同時(shí)，商業(yè)、辦公等建安成本也相對(duì)較大，也有望獲取更多稅收第5頁共9頁抵扣。所以，“營改增”也將指引房地產(chǎn)行業(yè)由簡(jiǎn)單開發(fā)銷售轉(zhuǎn)型為精裝飾、商住并舉的差別化銷售，建立雙贏的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式。（三）“營改增”后財(cái)務(wù)成本變化對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)影響財(cái)務(wù)成本或財(cái)務(wù)花費(fèi)，主要指公司借錢利息支出。從2015年上半年A股、H股房地產(chǎn)開發(fā)公司報(bào)表來看，多半房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本占營業(yè)額的1%-15%之間。跟著金融業(yè)“營改增”的同步推動(dòng)，財(cái)務(wù)成本占比改動(dòng)也將對(duì)公司應(yīng)納稅額產(chǎn)生必定影響。我們?cè)噷⒔鹑跇I(yè)“營改增”稅率定為6%。如表5所示。從數(shù)據(jù)上能夠看出，跟著財(cái)務(wù)成本占比的高升，公司應(yīng)交稅負(fù)小幅降落。關(guān)于一般性大公司，其貸款利率相對(duì)較低，財(cái)務(wù)成本占營業(yè)額比重相對(duì)較小，“營改增”后財(cái)務(wù)成本抵扣相對(duì)不顯然；而關(guān)于中小公司而言，貸款利率較高，財(cái)務(wù)成本占比也相對(duì)較高，其抵扣部分也將增添。所以純真從財(cái)務(wù)成本抵扣角度看，本次“營改增”也從必定程度上有助于緩解中小公司稅負(fù)壓力，但就整體稅負(fù)變化而言，還需要綜合其余要素進(jìn)行判斷。三、不一樣稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁模式下“營改增”對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)的影響因?yàn)榻ㄖ袠I(yè)、金融業(yè)或?qū)⑴c房地產(chǎn)行業(yè)一同實(shí)行“營改增”，上游建筑商進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁能力以及地產(chǎn)商的銷項(xiàng)稅能否能轉(zhuǎn)移至花費(fèi)者成為影響收益及應(yīng)交稅負(fù)的要點(diǎn)要素。進(jìn)項(xiàng)稅是指納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)所支付或許擔(dān)當(dāng)?shù)脑鲋刀惗愵~。銷項(xiàng)稅是一般納稅人在銷售貨物時(shí)，向購貨方收取的貨物增值稅稅額。在公司計(jì)算時(shí)，銷項(xiàng)稅額扣減進(jìn)項(xiàng)稅額后的數(shù)字，才是應(yīng)第6頁共9頁繳納的增值稅。所以進(jìn)項(xiàng)稅額及銷項(xiàng)稅稅額的大小直接關(guān)系到納稅額的多少。在以上測(cè)算的基礎(chǔ)上，我們?cè)O(shè)定“營改增”后房地產(chǎn)增值稅率為11%，依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅能否轉(zhuǎn)嫁的四種不一樣狀況，測(cè)算房企收益與應(yīng)交稅負(fù)變化。如表6所示。我們能夠看出，從稅負(fù)角度來看，銷項(xiàng)稅不轉(zhuǎn)嫁的狀況下，公司稅負(fù)相對(duì)較小，但其收益空間也較小。而只有在進(jìn)項(xiàng)稅不轉(zhuǎn)嫁且銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁時(shí)，“營改增”后公司收益方為最大。公司可否將自己負(fù)擔(dān)的增值稅轉(zhuǎn)嫁給購買者，同時(shí)可否不讓建筑商轉(zhuǎn)嫁增值稅，才是“營改增”關(guān)于開發(fā)商而言能否會(huì)造成收益增添的要點(diǎn)。四、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)擁有經(jīng)營類公司稅負(fù)影響依據(jù)相同的測(cè)算方法，我們能夠?qū)碛薪?jīng)營類項(xiàng)目進(jìn)行估量。對(duì)于房地產(chǎn)擁有經(jīng)營行業(yè)，其主要成本主要為房產(chǎn)的折舊，水、電費(fèi)，維修花費(fèi)及其余花費(fèi)，我們假定四類成安分別占營業(yè)收入的30%、25%、2%和20%。此中水、電費(fèi)和維修花費(fèi)均能夠拿到正規(guī)的增值稅發(fā)票，其增值稅率為17%，這部分進(jìn)項(xiàng)稅可基本轉(zhuǎn)嫁。因此關(guān)于主營擁有經(jīng)營行業(yè)的房地產(chǎn)公司，銷項(xiàng)稅可否轉(zhuǎn)嫁成為要點(diǎn)。如表7所示。關(guān)于核心區(qū)段的商業(yè)物業(yè)，同類產(chǎn)品的可代替性較弱，銷項(xiàng)稅能轉(zhuǎn)嫁的可能性較大，關(guān)于擁有核心擁有物業(yè)的公司來說，在銷項(xiàng)稅能夠轉(zhuǎn)嫁的狀況下，“營改增”后稅負(fù)增添的風(fēng)險(xiǎn)增大，但所得收益較高。而若在銷項(xiàng)稅不可以轉(zhuǎn)嫁的狀況下，公司“營改增”后的稅負(fù)變化較小，但收益也將同步減少。五、小結(jié)第7頁共9頁依據(jù)以上測(cè)算，我們能夠得出以下幾個(gè)結(jié)論：其一，在不一樣稅率下公司“營改增”后邊臨稅負(fù)不一樣，僅6%的稅率下，“營改增”后公司稅負(fù)減少。其二，土地成本占營業(yè)額比重較大，跟著將來土地價(jià)錢的增添，其占比或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。而“營改增”后出讓土地不可以抵扣，將成為公司稅收負(fù)擔(dān)加重、收益減少的重要要素。同時(shí)，時(shí)間要素對(duì)土地成本改動(dòng)影響巨大，也是影響房公司績(jī)的要素之一。因此，可否將土地成本實(shí)時(shí)間成本作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣考量要素之一或有有關(guān)政策傾斜，將是減少公司稅負(fù)的要點(diǎn)。其三，土地成本與建安成本占營業(yè)額比重較大，其比重改動(dòng)關(guān)于公司稅負(fù)影響最為顯然。不一樣公司產(chǎn)品線和城市布局不一樣，以致公司成本構(gòu)造不一樣，使得“營改增”后其所交增值稅稅額也將表現(xiàn)差別化。不一樣城市不一樣地區(qū)土地價(jià)錢相差較大，公司進(jìn)入城市不一樣以致土地成本變化。同時(shí)，不一樣產(chǎn)品線的公司成本構(gòu)造也有所不一樣，處于中心地點(diǎn)的商辦、高檔公寓及別墅等建安成真相對(duì)較高，而一般一般住所或許保障房的建安成本則相對(duì)偏低。如圖1所示。其四，財(cái)務(wù)成本占比相對(duì)較小，對(duì)稅負(fù)影響有限。但部分中小公司財(cái)務(wù)成本比占較高，個(gè)別或超出20%，關(guān)于這種公司而言，金融業(yè)和房地家產(chǎn)“營改增”后，財(cái)務(wù)成本可抵扣部分許多，利好公司資本壓力緩解。其五，土地、建安、財(cái)務(wù)成本是房地產(chǎn)公司成本主要組成，但各類公司中這三項(xiàng)成本占比不一。在總收入和總成本既定的狀況下，若第8頁共9頁出讓土地成本能夠抵扣，且增值稅率與建安成本一致為11%，而財(cái)務(wù)成本稅率為6%，則土地、建安成本占比越高，其進(jìn)項(xiàng)稅抵扣越多，公司稅負(fù)也越少。其六，關(guān)于商辦地產(chǎn)來說，其建安成本廣泛高于一般住所，且其下游