北京房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價報告的形式考試試題

北京房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價報告的形式考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格為800元/m2,容積率為2,受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為一萬元。8249248449442、一個民事法律關(guān)系中至少有個主體。A：一B：Xc：aD：四E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、《土地登記辦法》所稱其他登記不包括。A：土地預(yù)告登記B：土地異議登記C：土地更正登記D：土地變更登記E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物損失。A：價值B：價格C：效益D：利潤E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、甲公司為規(guī)避風(fēng)險，購買了企業(yè)財產(chǎn)保險，其可投保的標(biāo)的是_。A.甲公司非法占用了財產(chǎn)B.甲公司所有的危房C.甲公司替乙公司保管的財產(chǎn)D.甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“由以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。A：鄉(xiāng)級B：縣級C：地市級D：省級E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是。A：房地產(chǎn)抵債B：房地產(chǎn)作價入股C：房地產(chǎn)買賣D：房地產(chǎn)繼承E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2,并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2,房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以—元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。40005000600090009、下列關(guān)于保險的職能說法有誤的一項是。A：分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經(jīng)濟單位和個人將偶然性危險視同必然性危險，在危險發(fā)生之前就聚集資金，危險發(fā)生后將這筆資金用于遭受損失的經(jīng)濟單位和個人，使損失分散給眾人B：融通資金職能發(fā)揮得越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補負(fù)債業(yè)務(wù)的不足或虧損，為采取較低的保險費征收標(biāo)準(zhǔn)，吸引更多的保險費收入創(chuàng)造條件C：在各種保險中，政策保險最能體現(xiàn)分配職能D：保險人參與防災(zāi)防損活動，可以提高社會的防災(zāi)防損能力E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2,容積率為0.8,對應(yīng)的土地單價為850元/m2,現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0,并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可二假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2,則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為一萬元。93.75115293.7531511、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是（）。A.經(jīng)營成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資12、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其自有資金的投入額為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的固定利率為10%的抵押貸款。若該店鋪每年出租經(jīng)營的凈租金收益為30萬元，則權(quán)益投資收益率為_。8%10%12%14%13、某幢樓房的土地總面積500面，總建筑面積1000近，某人擁有其中80近的建筑面積，則該人占有的土地份額為。A：0.08B：0.16C：0.5D：0.04E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指物業(yè)開始使用至的時刻。A：收益為零B：產(chǎn)生的收益超過其使用成本C：凈收益為零D：收益率小于基準(zhǔn)收益率E：借款合同15、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點、界址線和界址邊長等，可查閱—而得到這些資料。A.詳細(xì)規(guī)劃圖B.分丘圖C.分幅圖D.宗地圖16、企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收租金的形式，將企業(yè)的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營者的行為。A：整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)B：整體資產(chǎn)C：部分資產(chǎn)D：固定資產(chǎn)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、在某商業(yè)街，有一塊矩形街角地，其正街路線價（土地單價）為3000元/m2,旁街路線價為2000元/m2。其臨正街深度為22.86%（即75英尺），臨旁街深度為15.24%（即50英尺）。根據(jù)下表中的深度價格修正率，另假設(shè)旁街影響加價率為10% ,那么該宗地的總價為一萬元。矩形土地平均深度價格修正率表A.臨街深度/英尺25C.50D.75100125F.150F.175F.200F.平均深度價格修正率（％）F.160F.140F.120F.100F.87.2F.78.0F.70.8F.65.018、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10000萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為。A：36%B：62.07%C：73.47%D：80%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、下列不屬于股票基本特征的是_。A.穩(wěn)定性B.決策參與性C.流通性D.非返還性20、威廉?阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。A：單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B：市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C：生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D：向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為一870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是。A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同22、房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，可按該房地產(chǎn)—確定。A.投保時的實際價值B.保險事故發(fā)生前的實際價值C.保險事故發(fā)生后的實際價值D.A和B23、某市擬建一大型圖書館，現(xiàn)根據(jù)該圖書館土建工程施工圖編制的預(yù)算價格為—預(yù)算價格。A.單項工程B.單位工程C.分部工程D.分項工程24、市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于。A：物業(yè)出租經(jīng)營成本B：業(yè)主希望的投資回報率C：通貨膨脹率D：同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E：借款合同25、下列關(guān)于地籍圖的表述中，不正確的是。A：地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖，它是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖B：城市地籍圖比例一般為1：500C：宗地圖是描述宗地位置、界址點線關(guān)系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的附圖D：宗地圖要求必須按比例真實繪制，比例尺一般為1：500或小于1：500E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選,所選的每個選項得0?5分）1、稅前現(xiàn)金流量等于從潛在毛收入中扣除—后的數(shù)額。A.空置等造成的收入損失B.運營費用C.抵押貸款還本付息額D.期末轉(zhuǎn)售收益E.承租人權(quán)益價值2、張先生以10萬元的預(yù)付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時，現(xiàn)房價格漲到了120萬元，那么，張先生預(yù)付款的收益率為。A：10%B：20%C：50%D：200%E：借款合同3、可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般OA.不能作為可比實例B.取相同的部分作可比性C.仍然允許適當(dāng)做一定范圍內(nèi)一定時間內(nèi)的可比實例D.仍然可作為可比實例4、拍賣活動中主要涉及的當(dāng)事人包括。A：拍賣人B：委托人C：競買人D：買受人E：拍賣主管部門5、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者具有。（有修改）A：適于進(jìn)行長期投資B：需要適時地更新改造投資C：投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險D：易受政策影響E：借款合同6、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于_。A.成本導(dǎo)向定價法B.購買者導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D.市場導(dǎo)向定價法7、最適合用市場法估價的是（）。A.用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)B.可銷售的房地產(chǎn)C.出租或營業(yè)的房地產(chǎn)D.僅適用于自用的房地產(chǎn)8、下列劃撥建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置的包括。A：繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的B：國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的C：國有企業(yè)改組為股份合作制的D：國有企業(yè)租賃經(jīng)營的E：非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的9、在工程量計算規(guī)則中，計算一半建筑面積的有。A：有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺B：建筑物外無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的走廊、挑廊C：建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊D：屋頂樓梯間、電梯機房E：建筑物內(nèi)的變形縫10、估價中的最高最佳使用具體包括一等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E.最佳集約度11、個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。個人住房抵押貸款包括_。A.按揭貸款B.商用房地產(chǎn)抵押貸款C.商業(yè)性住房抵押貸款D.政策性住房抵押貸款E.個人置業(yè)抵押貸款12、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時，可以收取_。A.傭金B(yǎng).手續(xù)費C.咨詢費D.保證金13、某國的現(xiàn)金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為萬億元。A：4000B：5000C：7000D：7500E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取等方式予以處置。（2009年試題）A：國有土地出讓B：國有土地轉(zhuǎn)讓C：國有土地租賃D：國有上地作價出資（入股）E：保留劃撥土地使用權(quán)15、產(chǎn)權(quán)人將擁有的房地產(chǎn)向保險公司投保時，簽訂保險合同的形式主要有。A：保證書B：投保單C：保險單D：批單E：暫保單16、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是。A：在集體土地上建設(shè)的房屋B：取得預(yù)售許可證的商品房C：經(jīng)驗收不合格的商品房D：權(quán)屬有爭議的房屋E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、根據(jù)《憲法》，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有OA.礦藏、森林、草原B.水流、山嶺、灘涂C.森林、山嶺、荒地D.森林、水流、荒地E.草原、灘涂、荒地18、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費分為三類。A：房地產(chǎn)咨詢收費B：房地產(chǎn)估價收費C：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費D：房屋買賣收費E：房屋交易收費19、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是_。A.屬地管理原則B.房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則C.房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市（縣）房，地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記D.房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個人20、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易不包括_。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)抵押C.房地產(chǎn)買賣D.房屋租賃21、不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是_。A.居住物B.商用物業(yè)C.工業(yè)物D.農(nóng)業(yè)物業(yè)22、某收益性物業(yè)的