房屋驗房問題分析案例

房屋驗房問題分析案例編制：ⅹⅹⅹ審核：ⅹⅹⅹ時間：2010年10月隨著現(xiàn)在人們生活水平的日益提高，越來越多的業(yè)主在拿房后想到的第一件事情便是驗房。如何去驗房？大多數(shù)業(yè)主往往首選的是驗房師。通過驗房師的驗房，業(yè)主可以充分的去了解自己所購買的房屋質(zhì)量究竟怎么樣？可以根據(jù)驗房師所出具的驗房報告，去維護自己的權(quán)益。究竟驗房師所出具的驗房報告的內(nèi)容是否合理，這次本人就拿江寧東渡國際青年城的驗房報告，給大家做這次的案例分析。

地點：ⅹⅹ驗收樓盤：ⅹ

ⅹ

開發(fā)商：ⅹ

ⅹ

物業(yè)公司：ⅹⅹ戶型、面積：高層、小戶型住宅；54--85平米

驗房發(fā)現(xiàn)的問題：1.高層住宅進戶門內(nèi)開，不符合消防規(guī)定；2.廚房無燃氣報警器；3.廚房燃氣管口未封膠；4.廚房陽臺外開門關(guān)上后底部不平行，左右縫隙較大；5.廚房陽臺雨水管阻燃圈脫落；6.廚房陽臺護欄表面大面積生銹；7.衛(wèi)生間未預留排氣孔；8.臥室兩扇外開窗左窗壓條短、右窗無壓條；9.衛(wèi)生間內(nèi)三處插座全部缺零線；10.臥室墻面空鼓；11.弱電箱內(nèi)無智能模塊；12.次臥空調(diào)孔不合理；13.廚房頂棚滲水；14.臥室飄窗臺面滲水。

一、高層住宅進戶門內(nèi)

開，不符合消防規(guī)定；（進戶門內(nèi)開）問題解析：關(guān)于進戶門到底是內(nèi)開還是外開的問題，首先從消防的角度來說，的確不利于業(yè)主的逃生。但是該驗房師也確實有些夸大其詞，從《消防法》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》來講，沒有明確規(guī)定高層住宅的進戶門必須內(nèi)開或外開。只能講開發(fā)商在當初設計時沒有考慮周全，給業(yè)主在以后的裝修中帶來不必要的麻煩。《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》中分戶門驗收規(guī)定：1.驗收內(nèi)容：分戶門的種類、性能、開啟及外觀質(zhì)量。2.質(zhì)量要求：分戶門的種類、性能應符合設計要求，開啟靈活，關(guān)閉嚴密，無倒翹，表面色澤均勻，無明顯損傷和劃痕。3.檢查方法：檢查質(zhì)保書及檢測報告，觀察、開啟檢查。4.檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。二、廚房無燃氣報警器；（廚房無燃氣報警器）問題解析：關(guān)于是否安裝煤氣報警器的問題，因為從《住宅設計規(guī)范》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》中沒有明確規(guī)定廚房必須要安裝煤氣報警器。

作為開發(fā)商來說不裝是本份，安裝是情份。業(yè)主也沒有必要聽信驗房師的話去找開發(fā)商理論。三、廚房燃氣管口未封膠；（廚房燃氣管道）問題解析：對于此項問題作為驗房師估計是混淆了煤氣管道與給水管道的安裝區(qū)別。

根據(jù)《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》只有給水管道在安裝時提出穿過樓板的套管與管道之間縫隙宜用阻燃密實材料填實，而并沒有提及燃氣管道。《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》給水管道安裝工程中規(guī)定：管道穿過墻壁和樓板，應設置套管。安裝在樓板內(nèi)的套管，其頂部高出裝飾地面20mm；安裝在衛(wèi)生間及廚房內(nèi)的套管，其頂部應高出裝飾地面50mm，底部應與樓板底面相平；安裝在墻壁內(nèi)的套管其兩端與飾面相平。穿過樓板的套管與管道之間縫隙宜用阻燃密實材料填實，且端面應光滑。管道的接口不得設在套管內(nèi)。四、廚房陽臺外開門關(guān)上后底部不平行，左右縫隙較大；（廚房陽臺外開門）問題解析：這個問題作為開發(fā)商，既然業(yè)主提出了這個問題，開發(fā)商理應進行整改。畢竟門窗開啟關(guān)閉不嚴密很容易影響以后業(yè)主的使用。

《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》門窗工程的驗收規(guī)定：門窗開啟性能1驗收內(nèi)容：門窗開關(guān)使用性能。2質(zhì)量要求：門窗應開關(guān)靈活、關(guān)閉嚴密，無倒翹。3檢查方法：觀察、手扳檢查；開啟和關(guān)閉檢查。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。五、廚房陽臺雨水管阻燃圈

脫落；（廚房陽臺雨水管）問題解析：從上圖中看出，作為開發(fā)商雖然主下水管道上套有阻火圈，但是阻火圈的安裝固定不是很牢固，對于業(yè)主提出的這個問題，應該進行整改?！蹲≌こ藤|(zhì)量分戶驗收規(guī)程》排水管道安裝工程規(guī)定：

高層建筑內(nèi)明設排水塑料管道，當設計要求采取防止火災貫穿措施時，應符合下列規(guī)定：1)立管管徑大于或等于110mm時，在樓板貫穿部位應設置阻火圈或長度不小于500mm的防火套管，且應在防火套管周圍筑阻水圈。2)管徑大于或等于110mm的橫支管與暗設立管相連時，墻體貫穿部位應設置阻火圈或長度不小于300mm的防火套管，且防火套管的明露部分長度不宜小于200mm。3）橫干管穿越防火分區(qū)隔墻時，管道穿越墻體的兩側(cè)應設置阻火圈或長度不小于500mm的防火套管。六、廚房陽臺護欄表面

大面積生銹；（廚房陽臺護欄）問題解析：估計開發(fā)商在做陽臺護欄的時候，沒有對護欄做防銹處理，導致護欄生銹。業(yè)主提出的問題要求合理，應給予整改。《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》護欄和扶手工程中規(guī)定：護欄和扶手的材質(zhì)、造型、尺寸、高度、欄桿間距應符合設計要求，安裝牢固，無毛刺，并應符合下列規(guī)定：1）護欄應以堅固、耐久的材料制作，并能承受荷載規(guī)范規(guī)定的水平荷載。2）陽臺、外廊、內(nèi)天井及上人屋面等臨空處欄桿高度不應小于1.05m，中高層、高層建筑的欄桿高度不應低于1.10m。3）欄桿應采用不宜攀登的構(gòu)造。當采用花式護欄或有水平桿件時，應設置防攀爬（設置金屬密網(wǎng)或鋼化玻璃肋）措施。4）樓梯扶手高度不應小于0.9m，水平段桿件長度大于0.5m時，其扶手高度不應小于1.05m。5）欄桿垂直桿件的凈距不應大于0.11m。6）外窗臺低于0.9m，應有防護措施。7）護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。當護欄一側(cè)距樓地面高度5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。8）當設計文件規(guī)定室內(nèi)樓梯欄桿由住戶自理時，應設置安全防護措施。七、衛(wèi)生間未預留排氣孔；問題解析：驗房師提出的這個問題只能講作為開發(fā)商在前期房屋設計上的一個設計缺陷。如果業(yè)主需要開發(fā)商進行整改則要咨詢一下開發(fā)商查看原房屋設計圖紙后再做定論。(衛(wèi)生間）《住宅設計規(guī)范》第6.4.3條規(guī)定：無外窗的衛(wèi)生間，應設置有防回流構(gòu)造的排氣通風道，并預留安裝排氣機械的位置和條件。

八、臥室兩扇外開窗左窗壓

條短、右窗無壓條；（門窗邊）問題解析：

門窗壓條的問題，說明前期門窗安裝過程當中沒有安裝到位所導致，作為開發(fā)商對于業(yè)主提出的問題應該進行整改。

《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》中規(guī)定：門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條1驗收內(nèi)容：門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條。2質(zhì)量要求：門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條應安裝完好，不應脫槽。鋁合金門窗的橡膠密封條應在轉(zhuǎn)角處斷開,并用密封膠在轉(zhuǎn)角處固定。3檢查方法：觀察、手扳檢查。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。九、衛(wèi)生間內(nèi)三處插座全部

缺零線；（衛(wèi)生間插座）問題解析：

這種問題大都出現(xiàn)在電路安裝時強電線管中漏穿零線或配電箱中零線接頭沒有連接進戶零線，以及零線線路斷線所導致。

《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》中規(guī)定：開關(guān)、插座安裝1驗收內(nèi)容：開關(guān)插座型號、位置、PE線連串接。2質(zhì)量要求：⑴開關(guān)為同一系列、通斷位置一致，安裝位置距門框邊15～20cm。⑵衛(wèi)生間防護0~2區(qū)內(nèi)，嚴禁設置電源插座。安裝高度在1.8m以下的電源插座應采用安全型插座；衛(wèi)生間電源插座、非封閉陽臺插座應采用防濺裂插座；洗衣機、電熱水器、空調(diào)電源插座應帶開關(guān)。⑶單相三孔插座左中性線、右相線、上接地；PE線不得串接。⑷面板安裝緊貼墻面，面板四周無縫隙。3檢查方法：⑴對照規(guī)范和設計圖紙檢查開關(guān)、插座型號。⑵核查插座安全門。⑶通電后用插座相位檢測儀檢查接線。⑷打開插座面板查看PE線連接。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。PE是否串接每戶抽查不少于兩處，并做好已查標記。十、臥室墻面空鼓；問題解析：

墻面、地面空鼓問題目前已經(jīng)作為房屋建筑的質(zhì)量通病存在，作為業(yè)主有權(quán)利要求開發(fā)商對這些空鼓進行維修。（室內(nèi)墻面空鼓）《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》中規(guī)定：水泥樓地面面層粘結(jié)質(zhì)量1驗收內(nèi)容：水泥樓地面面層粘結(jié)質(zhì)量。2質(zhì)量要求：面層與基層應結(jié)合牢固，無空鼓。3檢驗方法：用小錘輕擊，沿自然間進深和開間兩個方向每間隔400~500mm均勻布點，逐點敲擊。注：空鼓面積不大于400cm2，且每自然間（標準間）不多于2處可不計。（20cm*20cm）4檢查數(shù)量：對所有布點全數(shù)檢查。室內(nèi)墻面面層粘結(jié)質(zhì)量1驗收內(nèi)容：室內(nèi)墻面面層與基層粘結(jié)質(zhì)量。2質(zhì)量要求：抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘結(jié)牢固，不應有脫層、空鼓等缺陷。3檢驗方法：空鼓用小錘在可擊范圍內(nèi)輕擊，間隔400~500mm均勻布點，逐點敲擊。注：空鼓面積不大于400cm2，且每自然間（標準間）不多于2處可不計。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查十一、弱電箱內(nèi)無智能模塊；（室內(nèi)弱電箱）問題解析：此問題只能說明開發(fā)商在前期施工當中漏裝了智能化模塊。作為開發(fā)商應該進行補裝?！蹲≌こ藤|(zhì)量分戶驗收規(guī)程》中智能建筑驗收規(guī)定：多媒體箱安裝1驗收內(nèi)容：多媒體系統(tǒng)配置，線路（管）。2質(zhì)量要求：⑴每套住宅應設置多媒體箱。⑵語音、數(shù)據(jù)、電視器件接口齊全。⑶語音、數(shù)據(jù)、電視進線（管）齊全。⑷弱電線纜符合設計要求。3檢查方法：⑴觀察檢查。⑵核查弱電線纜、標記、型號。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。十二、次臥空調(diào)孔不合理；（空調(diào)插座位置）（空調(diào)孔位置）問題解析：

上圖所反映的問題，只能說明開發(fā)商在房屋設計當中沒有考慮到業(yè)主對于空調(diào)的使用。作為業(yè)主也存在一個疑惑，次臥室到底是應該裝掛壁空調(diào)好？還是應該裝柜機好？

一般來說空調(diào)孔的位置和空調(diào)插座的位置都應該靠在一起，方便空調(diào)的安裝和使用。

十三、廚房頂棚滲水；（廚房頂棚滲水）問題解析：

細看該圖其實應該包含兩方面問題：1、廚房主排水管沒有安裝阻火圈；2、作為開發(fā)商，廚衛(wèi)間的防水沒有處理好，導致滲水。

《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》中廚衛(wèi)間、開放式陽臺等有防水、排水要求的樓地面驗收規(guī)定：1驗收內(nèi)容：廚衛(wèi)間、開放式陽臺等有防水、排水要求的樓地面防水質(zhì)量。2質(zhì)量要求：防水地面不得存在滲漏和積水現(xiàn)象，排水暢通。3檢驗方法：蓄水、放水后檢查。蓄水深度不小于20㎜，蓄水時間不少于24小時。4檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。十四、臥室飄窗臺面滲水。（臥室窗臺面滲水）問題解析：

開發(fā)商窗邊防水未處理到位導致滲水，應由開發(fā)商進行整改?！蹲≌こ藤|(zhì)量分戶驗收規(guī)程》中外窗防水驗收規(guī)定：1驗收內(nèi)容：住宅外窗的防水性能。2質(zhì)量要求：1）建筑外墻金屬窗、塑料窗水密性、氣密性應由經(jīng)備案的檢測單位進行現(xiàn)場抽檢合格。2）門窗框與墻體之間采用密封膠密封。密封膠表面應光滑、順直，無裂縫。3）住宅工程外窗及周邊不應有滲漏。3檢驗方法：1）建筑外墻金屬窗、塑料窗的現(xiàn)場抽樣檢測報告。2）淋水觀察檢查或雨后檢查。采用人工淋水試驗，每3～4層（有挑檐的每1層）設置一條橫向淋水帶，淋水時間不少于1小時后進戶目測觀察檢查，對戶內(nèi)外門、窗發(fā)現(xiàn)有滲漏水、滲濕、印水現(xiàn)象的部位作醒目標記，查明滲漏原因，并將檢查、處理情況作出詳細書面記錄。4檢查數(shù)量：1）建筑外墻金屬窗、塑料窗現(xiàn)場抽樣數(shù)量按現(xiàn)行國家驗收規(guī)范窗復驗要求的數(shù)量，現(xiàn)場