第五組：中國(guó)房?jī)r(jià)與政府調(diào)控

公共產(chǎn)品與公共經(jīng)濟(jì)政策

—中國(guó)房?jī)r(jià)與政府調(diào)控

（案例分析）

公共經(jīng)濟(jì)學(xué)作業(yè)2013級(jí)MPA班指導(dǎo)老師：賈明琪教授小組基本情況（第五組）本課題名稱：房?jī)r(jià)需不要政府調(diào)控課題起始時(shí)間：2013年4月14日至2013年4月19日組長(zhǎng)：劉昉

組員：任富麗、武云霞、柳曉霞、張曉英中國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀中國(guó)政府房?jī)r(jià)調(diào)控政策支持調(diào)控VS反對(duì)調(diào)控國(guó)外房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及政策本組觀點(diǎn)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控建議內(nèi)容提要一、中國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀1、房?jī)r(jià)現(xiàn)狀2、房?jī)r(jià)上漲的成因分析1、中國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

近年來房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。

2004～2007年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)一直穩(wěn)定在15%以上，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、住房需求旺盛、資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)、土地資源約束且價(jià)格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求下的投機(jī)炒作行為等促使房?jī)r(jià)高速上漲。

2012年中國(guó)十大城市房?jī)r(jià)年內(nèi)首現(xiàn)“雙漲”預(yù)期上漲壓力增大。數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比上漲0.26%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。此外，北京、上海、重慶、深圳、廣州、成都、南京、武漢、杭州、天津十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%。具體來看，天津上漲0.93%，漲幅最大，北京、重慶(主城區(qū))、成都、南京漲幅在0.5%至0.7%之間。同比來看，十大城市平均價(jià)格上漲0.15%。2013年2月份，中國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比來看，僅有一城市出現(xiàn)下降，有66個(gè)上漲城市房?jī)r(jià)上漲，3個(gè)城市持平，上漲的城市中，最高漲幅為3.1%。同比來看，8成房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，其余62個(gè)城市均在上漲，其中，上漲的城市最高漲幅達(dá)到了8.2%。蘭州房?jī)r(jià)連續(xù)兩月環(huán)比同比雙漲

進(jìn)入2013年之后，蘭州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)了環(huán)同比雙漲。數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，蘭州新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)同比上漲幅度分別為環(huán)比0.4%，同比0.5%。2月份，環(huán)同比上漲到了0.9%和1.4%，漲幅明顯擴(kuò)大。不僅如此，在分類指數(shù)中，無論是小戶型還是大房子，蘭州新房?jī)r(jià)格都是環(huán)比同漲。與此同時(shí)，西北其他4個(gè)省會(huì)城市的新建商品房?jī)r(jià)格也是環(huán)同比一起上漲。

蘭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2002年到2012年，蘭州商品房成交均價(jià)從每平方米不到2000元漲到了近6000元，蘭州平均房?jī)r(jià)漲幅超過了2倍，中心地段的房?jī)r(jià)甚至達(dá)到了10倍。浦東新區(qū)(25,693元/㎡)

徐匯區(qū)(32,535元/㎡)

長(zhǎng)寧區(qū)(37,754元/㎡)

普陀區(qū)(23,980元/㎡)

閘北區(qū)(22,145元/㎡)

虹口區(qū)(26,056元/㎡)

楊浦區(qū)(22,797元/㎡)

黃浦區(qū)(36,922元/㎡)

盧灣區(qū)(42,610元/㎡)

靜安區(qū)(42,893元/㎡)

閔行區(qū)(19,794元/㎡)

寶山區(qū)(17,260元/㎡)

嘉定區(qū)(15,429元/㎡)

松江區(qū)(15,567元/㎡)

青浦區(qū)(26,442元/㎡)

奉賢區(qū)(11,433元/㎡)

崇明縣(10,593元/㎡)上海各區(qū)房?jī)r(jià)北京華清嘉園房?jī)r(jià)走勢(shì)（2001年-2013年）2、房?jī)r(jià)上漲

的成因分析（一）總體需求呈旺盛趨勢(shì)

近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對(duì)居住的要求和需求也日益提高，推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲的，主要包括正常需求、超前需求、被動(dòng)需求、投機(jī)需求。

（二）人口的高速增長(zhǎng)

人口的階段性快速增長(zhǎng)，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。基于我國(guó)“人多地少，人多房少”基本國(guó)情，從而在客觀上導(dǎo)致了我國(guó)整體房?jī)r(jià)的不斷上漲。（三）資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)

我國(guó)在快速城市化和全球化的過程中，資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)。資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)，是導(dǎo)致這些城市房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

（四）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理

商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房?jī)r(jià)上漲持續(xù)加劇的原因之一。

（五）房地產(chǎn)資金可獲得性高且成本低

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不管是從開發(fā)商的土地儲(chǔ)備還是土地開發(fā)，不管是從建筑商的流動(dòng)資金還是從消費(fèi)者的資金來源來看，這整個(gè)過程的所需資金絕大部分來自于銀行貸款，所占比例差不多達(dá)到全部房地產(chǎn)資金的80％左右。我國(guó)自從1998年以來連續(xù)八次降息，使名義利率達(dá)到了歷史上的最低位。一方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，發(fā)商們盲目的投資。另一方面對(duì)購房者來說，投機(jī)性需求增加。

（六）土地資源嚴(yán)格控制且價(jià)格上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)互動(dòng)上漲。

房地產(chǎn)用地供應(yīng)的持續(xù)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系日趨緊張，使得未來房?jī)r(jià)上漲的壓力不斷增大，這是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的直接原因。土地資源的有限性、土地占用的從嚴(yán)控制使得土地成本不斷提高，土地成本的提高決定了住房的高起點(diǎn)價(jià)，也是拉動(dòng)土地價(jià)格不斷走高的成因。房?jī)r(jià)和地價(jià)兩者之間互相促進(jìn)，互相提高對(duì)方的價(jià)格，使雙方價(jià)格都不斷攀升。

地價(jià)猛漲﹠

建材價(jià)格攀升通脹預(yù)期加大投資保值支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動(dòng)搖,地方財(cái)政的主要收入來源媒體炒作面對(duì)畸形發(fā)展的房?jī)r(jià)，中國(guó)政府如何調(diào)控內(nèi)容提要二、中國(guó)政府房?jī)r(jià)調(diào)控政策1、2011年中國(guó)政府房?jī)r(jià)調(diào)控政策2、2012年中國(guó)政府房?jī)r(jià)調(diào)控政策3、

國(guó)五條與房?jī)r(jià)1、2011年全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)重要政策列表時(shí)間部門政策內(nèi)容1月20日中國(guó)人民銀行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。1月21日國(guó)務(wù)院在今后5年，將建設(shè)3600萬套保障性住房。1月26日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定了若干新政策措施，稱為“新國(guó)八條”。主要內(nèi)容是一要地方政府公布住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；二要要求對(duì)樓價(jià)升幅過快的城市，從嚴(yán)制定買樓政策，限制購房；三要實(shí)施差別化住房信貸政策，再次提高二套房首付比例。另外對(duì)保障房、稅收、土地等方面也作出規(guī)定。3月17日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)。5月12日發(fā)改委關(guān)于開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查的通知8月17日住建部二三線城市限購五大標(biāo)準(zhǔn)10月7日銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。10月28日國(guó)務(wù)院堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，增加普通商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。11月6日溫家寶下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸合理的價(jià)格。2、2012年全國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)重要政策列表時(shí)間部門政策內(nèi)容1月7日央行2012年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議部署了2012年人民銀行工作的主要措施：一是繼續(xù)實(shí)施好穩(wěn)健的貨幣政策，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。1月7日國(guó)土部全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議特別指出，做好保障性住房和普通商品房用地供應(yīng)，2012年將從嚴(yán)從緊投放年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)1月31日溫家寶1月31日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，2012年要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。2月10日溫家寶2月6日-10日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中南海主持召開的五次座談會(huì)上提出了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)目標(biāo)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2月16日發(fā)展改革委明確指出對(duì)高爾夫球場(chǎng)、大型主題公園、城市水源地的觀光農(nóng)業(yè)等國(guó)家明令禁止或限制發(fā)展的旅游項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格禁止或限制發(fā)放貸款。2月18日央行從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2月20日國(guó)家發(fā)改委關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實(shí)做好2012年保障性安居工程建設(shè)工作的通知3月5日溫家寶溫家寶表示，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。4月1日央行密切關(guān)注國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融最新動(dòng)向及其影響，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，進(jìn)一步增強(qiáng)政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性。4月17日國(guó)土部一、對(duì)保障房用地應(yīng)保盡保，單獨(dú)報(bào)批，鼓勵(lì)使用存量土地；二、合理增加普通商品住房用地供給，及時(shí)編制住房供地計(jì)劃并向社會(huì)公布；三、及時(shí)依法依規(guī)查處違約違規(guī)用地，加大閑置土地處理力度，促進(jìn)已供土地盡快開發(fā)建設(shè)。5月12日央行從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20%。中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金降至16.5。5月18日溫家寶要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。5月23日國(guó)務(wù)院政府將“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”。同時(shí)要結(jié)構(gòu)性減稅，并加快現(xiàn)有重大項(xiàng)目建設(shè)等刺激措施。

自2009年12月份開始以來，國(guó)家政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”，2013年2月20日出臺(tái)的“國(guó)五條”是第五次調(diào)控升級(jí)。（一）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制;（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房;（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng);（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè);（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。3、國(guó)五條與房?jī)r(jià)專家觀點(diǎn)龍斌：新政只能短期調(diào)控房?jī)r(jià)合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌認(rèn)為，本次國(guó)務(wù)院頒發(fā)的“新國(guó)五條”細(xì)則，無論是更明確二套房貸款收緊還是賣房征收20%的稅，仍然是是按照此前調(diào)控的思路，在需求上做文章，抑制需求、增加交易成本，并不合理。短期內(nèi)確實(shí)能平穩(wěn)房?jī)r(jià)與穩(wěn)定預(yù)期，但幾個(gè)月后將沒有實(shí)質(zhì)性影響。韓世同：新政調(diào)控治標(biāo)不治本政策調(diào)控短時(shí)期內(nèi)不會(huì)達(dá)到預(yù)期的效果，房?jī)r(jià)在很難回歸到合理價(jià)位。主要原因在于各種制度的不合理，包括住房制度的不合理、土地制度的不合理、稅收制度的不合理、貨幣制度的不合理等。新政對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控只是治標(biāo)不治本。任志強(qiáng)：穩(wěn)中有升今年房?jī)r(jià)總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，如果不能增加有效供應(yīng)，這種態(tài)勢(shì)是不會(huì)改變的?！皣?guó)五條”細(xì)則出臺(tái)已有一個(gè)多月，但目前來說影響并不大，不過不排除各地政府為了執(zhí)行“國(guó)五條”而陸續(xù)出臺(tái)新的政策。

從以上的調(diào)控政策細(xì)則及近幾年的《政府工作報(bào)告》看，我國(guó)的房地產(chǎn)政策是由支持發(fā)展轉(zhuǎn)向全面調(diào)控，轉(zhuǎn)為逐年趨緊。房?jī)r(jià)自1998-2007年來出現(xiàn)了大幅度的上漲，上漲的勢(shì)頭一直在持續(xù)，盡管國(guó)家緊縮“銀根”和“地根”等多種調(diào)控錯(cuò)施下，但整體依然漲聲依舊。2009年末至2010年初，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)需求等因素的共同影響，商品房?jī)r(jià)格大幅上漲，2010年房地產(chǎn)政策主題轉(zhuǎn)為“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，主要是采用差別化信貸、稅收等手段抑制不合理需求及增加保障房供給。2011年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控，市場(chǎng)發(fā)生了積極變化，但是有些政策落實(shí)的還不夠好，2011年《政府工作報(bào)告》房地產(chǎn)政策的主題是“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”。

Titleinhere稅收政策Titleinhere信貸政策Titleinhere土地政策三大宏觀政策我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控相當(dāng)積極活躍，通過這些調(diào)控，房?jī)r(jià)有沒有成效？顯而易見，房?jī)r(jià)有所波動(dòng)，但并沒有顯著下降，那么，這種政府干預(yù)房?jī)r(jià)的手段，各方的觀點(diǎn)又是怎樣呢？?jī)?nèi)容提要三、支持調(diào)控VS反對(duì)調(diào)控1、支持方2、

反對(duì)方

1、支持方A.學(xué)者觀點(diǎn)——政府的調(diào)控目標(biāo)是規(guī)范市場(chǎng)

（1）以政府的強(qiáng)制力能加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)行。（2）住宅的社會(huì)性要求政府介入房地產(chǎn)市場(chǎng)。住房既有商品屬性,也有一定的社會(huì)保障屬性。因此,既然市場(chǎng)無法按價(jià)格規(guī)律供給所有居民以住房,住房也就應(yīng)當(dāng)像養(yǎng)老、醫(yī)療一樣,在一定程度上,納入社會(huì)保障體系之中,借助政府的力量來保護(hù)弱勢(shì)群體的基本居住要求。

（3）作為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，政府有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)包括土地轉(zhuǎn)讓、銷售價(jià)格、房屋轉(zhuǎn)讓等在內(nèi)的監(jiān)管和調(diào)控。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性、壟斷性的市場(chǎng),需要政府進(jìn)行必要干預(yù)。

（5）房地產(chǎn)具有虛擬特點(diǎn),需要政府調(diào)控、監(jiān)管。B.普通購房者——希望房?jī)r(jià)下降，所以認(rèn)為政府應(yīng)該多多調(diào)控，提供更多的經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的購買流程等。2、反對(duì)方——開發(fā)商

市場(chǎng)的泡沫不具普遍性，政府應(yīng)重在宏觀調(diào)控方面發(fā)揮作用，不宜對(duì)市場(chǎng)的微觀層面干預(yù)過多。

（1）房地產(chǎn)價(jià)格水平取決于市場(chǎng)，并非主要由開發(fā)商操控。

（2）投資行為的出現(xiàn)一方面與市場(chǎng)發(fā)展空間有關(guān)系，同時(shí)也與政府對(duì)普通住房調(diào)控、廉租房建設(shè)等方面的控制力度有關(guān)。

（3）政策關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)該是在明確界定市場(chǎng)流通性商品房和社會(huì)保障性住房之間差別的前提下，有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)控。潘石屹:十年調(diào)控證明行政手段難以遏制房?jī)r(jià)我們要用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控房地產(chǎn)，而不要用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的、行政命令的辦法。今天的房地產(chǎn)像一列火車一樣，如果要用行政的手段，這根韁繩可以把馬勒得住，要勒住一列火車是勒不住的。十年的調(diào)控就證明了這一點(diǎn)。最近政府出臺(tái)了許多房地產(chǎn)政策，各城市都有，我在關(guān)注著。中國(guó)現(xiàn)在房子已經(jīng)不緊缺了，只是有人房子多，有人沒房住。政策的關(guān)鍵是疏導(dǎo)，讓房子流通起來。而不是相反，凍結(jié)流通。實(shí)名登記房子并公開查詢，是讓房子流通的巨大動(dòng)力。如果市場(chǎng)流通了，在政府不濫發(fā)貨幣前提下，房?jī)r(jià)不會(huì)再漲了。

任志強(qiáng)：中國(guó)政府調(diào)控房?jī)r(jià)的方式是刻舟求劍中國(guó)政府已多次在調(diào)控中國(guó)“過快上漲”的房?jī)r(jià)了，但每次都只在舟上記錄下了房?jī)r(jià)上升或下降的位置，卻不知道舟是浮在水面上的，房子是蓋在出讓的土地上的。地的價(jià)格變了，舟自然會(huì)動(dòng)，原有的刻在舟上的記錄已不再是原來的位置了。人們也永遠(yuǎn)不可能從舟上的刻痕位置上找到丟失的劍?；仡櫄v史的房?jī)r(jià)也永遠(yuǎn)只能是夢(mèng)。中國(guó)政府所有對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控中，一則打擊投資；二則抑制消費(fèi)；三則增加稅費(fèi)，卻沒有任何時(shí)候用任何措施來抑制土地的高價(jià)，反而出臺(tái)的都是“價(jià)高者得”的政策。地價(jià)越高越好，房?jī)r(jià)越低越好。從經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，這豈不是一種悖論嗎？

上述各方的觀點(diǎn)基本上都是圍繞著市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政府調(diào)控深度兩方面展開的。開發(fā)商作為市場(chǎng)主體之一，在按照市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律開展一系列活動(dòng)的同時(shí)，充分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)和政府職責(zé)之間的界限；政府基于目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，工作重點(diǎn)放在制度及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的完善，以及政府各部門之間的合作方面，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的良性發(fā)展；而學(xué)者則堅(jiān)持政府應(yīng)該發(fā)揮其作為政策制定和實(shí)施主體，對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)作加強(qiáng)調(diào)控的職能。內(nèi)容提要四、國(guó)外房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及各國(guó)政府政策介紹1、國(guó)外房?jī)r(jià)現(xiàn)狀：

以美國(guó)、日本、新加坡、德國(guó)為例2、國(guó)外各國(guó)的房地產(chǎn)政策比較以美國(guó)、日本、新加坡、德國(guó)為例3、國(guó)外房?jī)r(jià)與中國(guó)不同的原因美國(guó)美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)二十世紀(jì)八十年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場(chǎng)典范，美國(guó)作為世界最發(fā)達(dá)的國(guó)家，是世界上二十世紀(jì)最先解決居民住宅的國(guó)家，美國(guó)絕大部分居民是居住在二至三層的別墅和單套面積達(dá)200平方米以上的住房里。然而在進(jìn)入二十一世紀(jì)后也開始了一個(gè)不太理性的高速增長(zhǎng)期。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來的穩(wěn)步增長(zhǎng)，美國(guó)的住宅價(jià)格更是讓人不可理解的快速上漲，目前已有越來越多的美國(guó)經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為：美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，政府必須采取果斷的措施來應(yīng)對(duì)和抑制日益攀升的房地產(chǎn)價(jià)格。

。

1、

國(guó)

外

房

價(jià)

現(xiàn)

狀日本

日本經(jīng)過二次世界大戰(zhàn)結(jié)束至今的半個(gè)多世紀(jì)的潮起潮落，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育已日趨理性和規(guī)范。

日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來自于20世紀(jì)80年代，當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)上漲速度飛快，短時(shí)期內(nèi)漲價(jià)幅度巨大，很多投機(jī)者利用迅速上揚(yáng)的股票的賬面利潤(rùn)投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大投機(jī)者是財(cái)力雄厚的企業(yè)，它們?cè)诖罅抠Y金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格快速抬高的同時(shí)，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價(jià)格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時(shí)，樓市的泡沫也同時(shí)被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補(bǔ)土地市場(chǎng)的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補(bǔ)股市損失，促使日本的股市和樓市價(jià)格在短期內(nèi)直線下降，跌至低谷。直到二十一世紀(jì)日本的股市和房市才得以恢復(fù)，進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期。

新加坡新加坡是一個(gè)地少人多的城市國(guó)家，人們?cè)谑杖朐鲩L(zhǎng)的同時(shí)對(duì)改善住宅的要求也不斷增長(zhǎng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)資源的要求也不斷增長(zhǎng)，有限的資源與持續(xù)發(fā)展之間的平衡是最大的挑戰(zhàn)。在新加坡，民用住宅主要由政府祖屋和商品房?jī)刹糠纸M成。其中，類似于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建，居民購買組屋價(jià)格低廉，也受到嚴(yán)格的限制：屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)。新加坡還規(guī)定，一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套組屋，防止投機(jī)多占。另外，業(yè)主出售購買時(shí)間不足1年的房屋，要繳納高額的房產(chǎn)稅，這對(duì)抑制炒房和商品房?jī)r(jià)格暴漲非常有效。德國(guó)近年來，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨于飽和狀態(tài)，除了法蘭克福、慕尼黑等少數(shù)人口密集和商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，甚至有些下降。在1977年之后的30年中，德國(guó)的平均房?jī)r(jià)僅上漲了60%，普通住宅僅為每平方米1000~2000歐元（9000~18700人民幣）。德國(guó)房?jī)r(jià)完全取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，政府并不直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干涉，但是通過出臺(tái)一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展。為了防止開發(fā)商任意抬高房?jī)r(jià)，德國(guó)建立了地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租等實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度。按照德國(guó)的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過“合理房?jī)r(jià)”的20%，即為“超高房?jī)r(jià)”，構(gòu)成了違法行為。如果房地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過“合理房?jī)r(jià)”50%則為“房?jī)r(jià)暴利”，觸犯《刑法》，出售者最高將被判處3年徒刑。美國(guó)—利率稅收雙管齊下

美國(guó)的住房市場(chǎng)比較成熟和完善，主要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。房屋的建設(shè)、銷售和價(jià)格均由市場(chǎng)供求這只“無形之手”操縱，政府并不直接干預(yù)。不過，為避免美國(guó)房?jī)r(jià)的大起大落，美國(guó)政府通過提高利率、增長(zhǎng)稅收和調(diào)節(jié)市場(chǎng)來穩(wěn)定房?jī)r(jià)和平抑市場(chǎng)，以促使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們收入增長(zhǎng)的水平同步。為了控制通貨膨脹和防止住房市場(chǎng)泡沫化，比吹，美聯(lián)儲(chǔ)在2005年-2006年兩年里連續(xù)17次提息，導(dǎo)致住房市場(chǎng)從2005年底開始出現(xiàn)調(diào)整。利率上升增加了新購房者的貸款成本，加重了已購房者的還貸壓力，并擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間。在稅收方面，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。據(jù)介紹，美國(guó)50個(gè)州都已開征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關(guān)部門每年定期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。因此，住房?jī)r(jià)格上漲既意味著個(gè)人房屋資產(chǎn)價(jià)值增加，同時(shí)也意味著個(gè)人必須繳納的稅款增加。

2、國(guó)外各國(guó)的房地產(chǎn)政策比較日本—增加國(guó)債投入，放寬限制，調(diào)整建筑標(biāo)準(zhǔn)

日本政府在吸取教訓(xùn)和重塑房地產(chǎn)業(yè)的過程中，推出了三大符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的改革措施：一是通過增加國(guó)債來投入建設(shè)代價(jià)昂貴的公共配套項(xiàng)目恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)部門的活力和提高房地產(chǎn)的附加價(jià)值。二是放寬限制，為了刺激經(jīng)濟(jì)，日本開始放松對(duì)金融行業(yè)的諸多限制，它幫助投資者建立了房產(chǎn)投資信托，主要用于設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資的互助基金。三是政府還調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，比如高度限制，并縮短了建筑方案的審批時(shí)間，并鼓勵(lì)節(jié)能建材的大量使用。

實(shí)踐證明：這些改革措施的實(shí)施為日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了資金，增強(qiáng)了活力，減少了再開發(fā)的難度，降低了市民進(jìn)入房地產(chǎn)的門檻，使日本的房地產(chǎn)業(yè)邁入了新一輪的可持續(xù)發(fā)展周期。

德國(guó)—市場(chǎng)社會(huì)保障性住房制度

德國(guó)及其他歐洲福利主義國(guó)家實(shí)行的是市場(chǎng)社會(huì)保障性住房制度。其特點(diǎn)是以市場(chǎng)配置住房資源為主體，實(shí)施比較廣泛的社會(huì)保障。德國(guó)，普遍成立了住宅互助儲(chǔ)金信貸社。凡加入該社的社員，必須履行先儲(chǔ)蓄后貸款的義務(wù)，當(dāng)儲(chǔ)蓄達(dá)到所需貸款額的40%一50%時(shí)，才有資格得到貸款。德國(guó)解決住房問題的多種措施中，比較突出的是大力調(diào)控住房套型和對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租實(shí)行指導(dǎo)價(jià)管理。直至今日，德國(guó)每年新建住房平均套型大都低于100平方米。從1977年至2006年，德國(guó)房?jī)r(jià)上漲60%，平均每年遞增1%多一點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期微漲。新加坡—科學(xué)、人性化的決策

新加坡政府經(jīng)過多年科學(xué)的決策，理性的規(guī)劃和有序的發(fā)展，使得該國(guó)在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)得以有序和同步的發(fā)展。

新加坡在城市建設(shè)中一向很重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金來源主要是二個(gè)方面，一是財(cái)政撥款，二是通過招標(biāo)由投資者出資。

新加坡在動(dòng)拆遷方面有很多可供借鑒的對(duì)策和措施。具體而言，新加坡政府搞好動(dòng)拆遷有兩方面成功的因素：其一是人們搬到新的地方，必須要比他們以前居住的地方好；其二是動(dòng)拆遷的同時(shí)在老地方保留人們的一些記憶在那里，不完全毀壞它。當(dāng)市民看到自己生活的環(huán)境在不斷變好，而已有的往日記憶沒有消失的時(shí)候，即使傷感也會(huì)支持政府因?yàn)橐?guī)劃而導(dǎo)致的動(dòng)拆遷行動(dòng)，從而確保了新加坡房地產(chǎn)的健康和有序發(fā)展。

通過對(duì)美國(guó)、日本、新加坡、德國(guó)等國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲采取的相關(guān)調(diào)控政策的分析，相比較而言，它們的方式對(duì)于我們國(guó)家的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，

會(huì)有什么啟示呢？?jī)?nèi)容提要五、本組觀點(diǎn)1、市場(chǎng)調(diào)節(jié)是房?jī)r(jià)形成的基本形式2、住房的必需品特征要求政府進(jìn)行必要調(diào)節(jié)3、市場(chǎng)的失靈（比如房產(chǎn)投機(jī)）也要求政府調(diào)控4、政府干預(yù)不足或過度者不可取5、應(yīng)該合理界定政府與市場(chǎng)在房產(chǎn)供應(yīng)中的作用，理順市場(chǎng)關(guān)系

目前，有些針對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的意見是：推行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，政府不應(yīng)干預(yù)。許多西方國(guó)家政府就不干預(yù)市場(chǎng)和物價(jià)。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)，也不應(yīng)干預(yù)。而且，通過政府的調(diào)控管理是穩(wěn)定不住房?jī)r(jià)的。這些意見，已經(jīng)成為許多城市地方政府這些年不干預(yù)房?jī)r(jià)等突出問題的“理論依據(jù)”。然而西方國(guó)家就不干預(yù)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)了嗎？在以上國(guó)外房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)查中，我們得知西方國(guó)家中，像美國(guó)政府曾經(jīng)基本上不干預(yù)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)。但由于五花八門的“市場(chǎng)病”總會(huì)不斷發(fā)生，因此，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，西方國(guó)家開始逐步加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的管理。

理論

支撐：英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯在他1936年發(fā)表的《就業(yè)、利息和貨幣通論》著作中，率先提出了一個(gè)防治經(jīng)濟(jì)危機(jī)的辦法，就是政府必須干預(yù)經(jīng)濟(jì)。其后，許多專家發(fā)文同意他的主張并提出補(bǔ)充意見，使得這一主張得到廣泛認(rèn)同。1、市場(chǎng)調(diào)節(jié)是房?jī)r(jià)形成的基本形式

只由市場(chǎng)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的話，會(huì)因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱和決策滯后等問題發(fā)生過量調(diào)節(jié)，使得房?jī)r(jià)大起大落。房?jī)r(jià)的大起大落對(duì)居民和企業(yè)都會(huì)帶來長(zhǎng)期的不利影響，因此要依靠政府這一非市場(chǎng)調(diào)節(jié)者解決這些市場(chǎng)機(jī)制從來都沒有辦法解決的問題。2、住房的必需品特征要求政府進(jìn)行必要調(diào)節(jié)住房是人類生活的必需品，“住有所居”既涉及公民的基本生存權(quán)利，又關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。各國(guó)政府普遍將住房保障作為公共政策的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

3、市場(chǎng)失靈（比如房產(chǎn)投機(jī)）也要求政府調(diào)控

市場(chǎng)有看不見的手會(huì)自行調(diào)節(jié)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格高，利潤(rùn)高，就會(huì)有更多的資本涌入地產(chǎn)市場(chǎng)從而競(jìng)爭(zhēng)拉低價(jià)格利潤(rùn)。4、政府干預(yù)不足或過度者不可取

（1）不足a.房產(chǎn)投機(jī)與泡沫目前政府對(duì)于市場(chǎng)火爆狀況可能存在的投機(jī)成分、泡沫成分已經(jīng)到了忍耐極限了，將來政策上會(huì)以慣有的溫和程度來出，現(xiàn)在所有政策中央政府不斷的出優(yōu)惠政策，就是因?yàn)檫@種“打雞血”形式出現(xiàn)一個(gè)暴漲。

b.貧困階層流離失所加快真正具有保障性質(zhì)的廉租房建設(shè)步伐，確保最貧困階層不致流離失所。（2）過度a.短缺，生活質(zhì)理下降；b.市場(chǎng)扭曲

政府的過度干預(yù)，實(shí)際上就是一種縱容，而無視道德、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。換句話講，有了政府的縱容，人們就會(huì)肆無忌憚地投機(jī)、造假，甚至是犯罪，越干預(yù)，中國(guó)將離市場(chǎng)越遠(yuǎn)，離法治也越遠(yuǎn)。

5、應(yīng)該合理界定政府與市場(chǎng)在房產(chǎn)供應(yīng)中的作用，理順市場(chǎng)關(guān)系，減少扭曲，通過政府調(diào)控減少市場(chǎng)失靈，保障民生，使政府與市場(chǎng)相互補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的合理回歸。內(nèi)容提要六、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控建議1、房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性

2、房?jī)r(jià)調(diào)控與房地產(chǎn)政策1、房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性公共物品是指人們生來就有權(quán)享有的東西,類似西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的天然產(chǎn)品,比如,陽光、水源、清潔的空氣和遷徙的自由等。而公共產(chǎn)品則是指應(yīng)當(dāng)由公共部門提供的旨在提供和保護(hù)公共物品的產(chǎn)品和服務(wù)。例如,環(huán)境是公共物品,而環(huán)境保護(hù)就是公共產(chǎn)品。土地作為人類生存的基本條件具有公共物品的屬性。根據(jù)公共經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于政府的職能界定,普通住房就具有了準(zhǔn)公共物品的性質(zhì)。實(shí)際上,正是住宅的這種公共產(chǎn)品屬性才會(huì)引發(fā)全社會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)的關(guān)注,并將高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的原因歸結(jié)為政府調(diào)控不利或者政府失靈。當(dāng)今世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，為應(yīng)對(duì)政府失靈和