某地產(chǎn)公司項(xiàng)目合約策劃報(bào)告

××××××項(xiàng)目合約策劃報(bào)告編制：審核：簽發(fā)：編制日期：××××××項(xiàng)目合約策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述××××××項(xiàng)目位于××市××區(qū)，項(xiàng)目占地84100m2，總建筑面積96660.5m2，擬開(kāi)發(fā)約24棟6-8層的住宅小區(qū)。公共建筑層數(shù)為1-3層，總體建筑高度不超過(guò)24m。其中住宅建筑面積76987m2，商業(yè)建筑面積3988m2，幼兒園建筑面積3002.5m2，架空層建筑面積2119m2，半地下車庫(kù)及設(shè)備用房10544m2。本項(xiàng)目擬分成兩期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)：一期為售樓區(qū)域（包括會(huì)所、1棟、2棟、3棟、11棟、12棟、13棟，約20,000m2），其他棟號(hào)均屬于二期，為非售樓區(qū)域。詳見(jiàn)附圖（一）：總平面圖本項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工日期為2006年5月1日，一期竣工時(shí)間為2007年4月26日，二期竣工日期為2007年10月8日，總發(fā)展時(shí)間歷時(shí)一年零五個(gè)月。二、合約策劃綜述（一）目的由于本項(xiàng)目工期非常緊湊，為發(fā)展計(jì)劃順利進(jìn)行，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項(xiàng)目前期階段針對(duì)本項(xiàng)目合約工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)見(jiàn)圖1：××××××項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖。圖1：××××××項(xiàng)目一期合約管理架構(gòu)圖甲供物質(zhì)采購(gòu)××××地產(chǎn)有限公司委托計(jì)算工程量、估算變更造價(jià)甲供物質(zhì)采購(gòu)××××地產(chǎn)有限公司委托計(jì)算工程量、估算變更造價(jià)卸車、照管招標(biāo)造價(jià)咨詢公司主包工程（含防水）卸車、照管招標(biāo)造價(jià)咨詢公司主包工程（含防水）協(xié)助報(bào)建及照管協(xié)助報(bào)建及照管集中采購(gòu)（三）合約分判總體思路集中采購(gòu)本項(xiàng)目采用細(xì)化分包模式，由我司分專業(yè)直接分包。土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外粗裝飾施工、室外水景結(jié)構(gòu)施工，并承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)內(nèi)全面管理的責(zé)任及對(duì)外協(xié)調(diào)。招標(biāo)報(bào)價(jià)模式：在嚴(yán)格控制建安成本的同時(shí)兼顧招標(biāo)工作的效率造價(jià)低于一百萬(wàn)且技術(shù)較為簡(jiǎn)單的招標(biāo)采用一次報(bào)價(jià)；造價(jià)高于一百萬(wàn)的招標(biāo)采用二次報(bào)價(jià)；對(duì)于造價(jià)低于50萬(wàn)、工期緊張的特殊工程或者具有政府壟斷性質(zhì)的工程（如燃?xì)?、有線電視等），在請(qǐng)示招投標(biāo)小組或主管領(lǐng)導(dǎo)同意后可采用直接委托方式，由合約部核價(jià)；定標(biāo)原則：合理低價(jià)中標(biāo)。招標(biāo)策略：充分引入競(jìng)爭(zhēng)，吸引新的合作伙伴，在適當(dāng)?shù)那闆r下選用兩家單位進(jìn)場(chǎng)，采用新老結(jié)合的方式以降低風(fēng)險(xiǎn)；在發(fā)標(biāo)時(shí)不明確定標(biāo)單位數(shù)量，使投標(biāo)單位能夠充分競(jìng)爭(zhēng)。(其中二期主包工程發(fā)標(biāo)前明確標(biāo)段劃分，便于投標(biāo)單位考慮現(xiàn)場(chǎng)平面布置，減少定標(biāo)后措施費(fèi)用的約談困難)3、招標(biāo)方式：盡量做到按招標(biāo)圖紙量?jī)r(jià)包干（即總價(jià)包干），減少結(jié)算糾紛采用量?jī)r(jià)包干模式的招標(biāo)主要有：二期主包工程（兩家）；大堂及電梯廳裝修；消防工程；燃?xì)夤こ?；小區(qū)智能化工程；對(duì)于工程量無(wú)法包干的工程，則采用綜合單價(jià)和措施費(fèi)包干、工程量按實(shí)結(jié)算的模式，采用這種模式的招標(biāo)主要有：一期主包工程：按方案圖模擬工程量清單，等正式施工圖出來(lái)后三個(gè)月內(nèi)完成工程量核對(duì)，并按施工圖包干；土方工程：初始標(biāo)高由我司在招標(biāo)時(shí)提供，投標(biāo)單位自行復(fù)核；門(mén)窗工程；會(huì)所及樣板房裝修工程；園建工程；綠化工程；室外道路及給排水管線工程；室外電氣工程；外墻涂料工程；欄桿工程；（四）標(biāo)段劃分根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，該項(xiàng)目擬分兩期開(kāi)發(fā)，因此主包工程及大多數(shù)專業(yè)分包工程都是分兩期進(jìn)行。分兩期進(jìn)行招標(biāo)的工程：主包工程（其中二期分為兩個(gè)標(biāo)段）、塑鋼門(mén)窗工程、欄桿工程、園建工程、綠化工程等。整個(gè)項(xiàng)目一次招標(biāo)的工程：土方工程、邊坡支護(hù)工程、燃?xì)夤こ?、小區(qū)智能化工程、信報(bào)箱工程、入戶門(mén)/防火門(mén)工程、外墻涂料工程、室外道路及給排水管線工程、室外電氣工程等。物資采購(gòu)原則上都是按一次招標(biāo)考慮。（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根本控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開(kāi)展之前與項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、發(fā)展管理部等部門(mén)進(jìn)行良好的溝通，對(duì)彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開(kāi)展過(guò)程中，要隨實(shí)際項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并要求嚴(yán)格執(zhí)行。一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及時(shí)分析原因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，擬委托造價(jià)咨詢公司行進(jìn)行項(xiàng)目的主體工程的工程量計(jì)算，按照會(huì)所、住宅、商業(yè)、地下室對(duì)結(jié)構(gòu)、建筑等進(jìn)行分別計(jì)算。對(duì)專業(yè)分包的工程量按照《××地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本科目（2005年11月修訂版）》的科目分類（國(guó)標(biāo)清單）進(jìn)行分類計(jì)算。（七）工程價(jià)款支付為了提高工程款支付的效率，減少重復(fù)勞動(dòng)，同時(shí)也督促分包單位盡早結(jié)算，本項(xiàng)目在工程款的支付方面同以往相比作了相應(yīng)調(diào)整：一般工程，工程價(jià)款每?jī)蓚€(gè)月支付一次，不予支付預(yù)付款；合同額20萬(wàn)元以下的工程項(xiàng)目采取竣工后一次性付款的方式；合同額20萬(wàn)至50萬(wàn)元的工程項(xiàng)目在完成50％工程項(xiàng)目后付一次進(jìn)度款，剩余部分在工程結(jié)算后支付；超過(guò)50萬(wàn)元的分包合同，設(shè)置95％的工程款支付限額，剩余部分在工程結(jié)算后支付。為了能夠及時(shí)掌握建安成本實(shí)際變動(dòng)情況，良好的控制建安成本，我們計(jì)劃對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)，對(duì)變更價(jià)款在兩個(gè)月內(nèi)審定，款項(xiàng)在隨后的工程進(jìn)度款中支付。工程結(jié)算：在無(wú)特殊情況下，主包工程在入伙后六個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在入伙后兩個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）前置工程合約分判本項(xiàng)目的會(huì)所將作為銷售中心，住宅第三層設(shè)置樣板房，按照項(xiàng)目銷售計(jì)劃，在一期開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)，要求將會(huì)所、泳池、周邊道路、環(huán)境工程及樣板房施工完畢，售樓區(qū)域內(nèi)6棟住宅封頂。為配合營(yíng)銷宣傳和客戶積累，銷售中心、樣板房展示區(qū)及會(huì)所入口兩側(cè)綠化帶部分將爭(zhēng)取盡早施工。其中，涉及到銷售中心立面石材、幕墻工程、室內(nèi)精裝飾將進(jìn)行單獨(dú)分判。本售樓準(zhǔn)備工程的分判即一期分判，時(shí)間表參見(jiàn)后節(jié)。（九）不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施本項(xiàng)目工期較緊，地形復(fù)雜，出圖特別是一期出圖時(shí)間可能會(huì)滯后，對(duì)合約分判的速度和質(zhì)量要求較高。要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部溝通，了解出圖狀況和設(shè)計(jì)變更趨勢(shì)，密切聯(lián)系項(xiàng)目部，盡量避免一次分判被肢解多次。本項(xiàng)目室外土方工程量較大，且完成面標(biāo)高比較復(fù)雜，因此出于成本控制和現(xiàn)場(chǎng)管理的考慮，為降低投標(biāo)單位對(duì)本項(xiàng)目土方工程預(yù)留的風(fēng)險(xiǎn)，減少中標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)可能存在的爭(zhēng)議，由項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、合約部共同根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況制定可行的土方初平方案，并由擬中標(biāo)單位在開(kāi)工前復(fù)核并確認(rèn)我司提供的土方初始標(biāo)高圖，并作為正式合同的一部分，以免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生爭(zhēng)議?，F(xiàn)在設(shè)計(jì)基礎(chǔ)形式為天然基礎(chǔ)（墩基礎(chǔ)），由于本項(xiàng)目為山地，地質(zhì)條件復(fù)雜，有可能出現(xiàn)以下兩種情況：局部墩基礎(chǔ)改成人工挖孔樁：若工程量不大且主包具有施工資質(zhì)，可考慮直接議標(biāo)或在主包工程招標(biāo)時(shí)將挖孔樁以暫定工程量的形式納入主包合同。若挖孔樁數(shù)量較大，需另行分判，則分判時(shí)間很緊迫，因此應(yīng)及早收集挖孔樁施工單位的資料，做好招標(biāo)準(zhǔn)備；遇到強(qiáng)風(fēng)化巖層，需要爆破入巖：在主包工程或挖孔樁工程招標(biāo)時(shí)，將爆破入巖以暫定工程量的形式納入合同，減少變更的風(fēng)險(xiǎn)。三、招標(biāo)分判（一）招標(biāo)分判概述計(jì)劃是指導(dǎo)項(xiàng)目有序、有效實(shí)施的指導(dǎo)性文件，前述內(nèi)容中對(duì)本項(xiàng)目的主要合約安排思路做了概述，下面將詳述主要工程合約分判計(jì)劃和時(shí)間計(jì)劃，該計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃編制，并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃相應(yīng)調(diào)整時(shí)間安排。中海海景山莊項(xiàng)目的分判計(jì)劃和招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃分別見(jiàn)表2、表3。表2：××××××項(xiàng)目合約分判計(jì)劃表工程類別分判工程名稱分判單位招標(biāo)方式價(jià)款形式報(bào)價(jià)模式付款方式設(shè)計(jì)樣板投標(biāo)樣板備注前期工程土方工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)邊坡支護(hù)工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)結(jié)構(gòu)建筑工程鋼筋采購(gòu)甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)無(wú)混凝土工程甲供1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)B類無(wú)無(wú)一期主體工程總包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)A類無(wú)無(wú)三個(gè)月內(nèi)核算總價(jià)價(jià)二期主體工程總包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干二次報(bào)價(jià)A類無(wú)無(wú)配套工程幕墻工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干一次報(bào)價(jià)E類無(wú)無(wú)一期塑鋼門(mén)窗分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)二期塑鋼門(mén)窗分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)一期欄桿工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)F類有有二期欄桿工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)G類有有外墻涂料工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)G類有有外墻石材分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)F類有有外墻面磚分包1家集團(tuán)采購(gòu)單價(jià)包干B類有有會(huì)所裝修分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)F類有有樣板房裝修分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干一次報(bào)價(jià)E類有有燃?xì)夤こ谭职?家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干一次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)入戶門(mén)、防火門(mén)分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干一次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)信報(bào)箱分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干一次報(bào)價(jià)E類有無(wú)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干一次報(bào)價(jià)E類有無(wú)室外工程室外道路及給排水水工程（化糞糞池）分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干一次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)一期園建工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)一期綠化工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)二期園建工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)二期綠化工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干二次報(bào)價(jià)G類無(wú)無(wú)備注：付款方式——A類：主包合同，雙月付款，每?jī)蓚€(gè)月支付其完成工程造價(jià)的90%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的97%，留3%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；C類：設(shè)備類合同，每批材料到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收、調(diào)試合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；D類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類：20萬(wàn)元以下的工程合同或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95％，留5%保修金；F類：20萬(wàn)元至50萬(wàn)元的工程合同，在完成工程項(xiàng)目的50％后支付其完成造價(jià)的90％，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95％，留5％保修金；G類：50萬(wàn)元以上的分包工程合同，雙月付款，每?jī)蓚€(gè)月支付其完成工程造價(jià)的90％，設(shè)置85％的工程額為工程款支付限額，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95％，留5％保修金*號(hào)：表示有預(yù)付款。表3：××××××項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目出招標(biāo)圖工程量清單計(jì)算結(jié)束招標(biāo)單位資格審查完成發(fā)標(biāo)定標(biāo)開(kāi)工備注土方、邊坡5月1日5月8日5月15日室外道路及給排水水工程5月11日5月20日5月31日鋼筋工程5月21日混凝土工程5月21日一期主體工程5月8日5月16日6月10日方案圖招標(biāo)會(huì)所裝修7月30日8月12日8月14日8月25日樣板房裝修7月5日8月18日8月19日8月25日直接委托塑鋼門(mén)窗7月25日7月30日8月1日8月15日按項(xiàng)目部要求外墻涂料工程7月30日8月5日8月10日8月20日外墻石材7月30日8月20日外墻面磚7月30日8月25日入戶門(mén)、防火門(mén)8月15日欄桿及護(hù)欄7月20日7月25日8月1日8月20日信報(bào)箱8月21日8月30日標(biāo)識(shí)系統(tǒng)8月21日8月30日一期室外園建7月30日8月8日8月9日8月20日8月7日定樣一期室外綠化7月30日8月9日8月20日電梯工程集團(tuán)采購(gòu)定標(biāo)準(zhǔn)配置、大小小、載重量、速速度樓梯間地磚集團(tuán)采購(gòu)三箱7月20日閥門(mén)8月15日定型號(hào)開(kāi)關(guān)插座8月15日風(fēng)機(jī)8月25日水泵8月25日泛光照明8月25日高低壓柜9月10日小區(qū)智能化8月25日9月25日備用發(fā)電機(jī)二期主體工程9月25日10月10日10月11日10月25日注：本表所列采購(gòu)計(jì)劃為暫定，待與各部門(mén)溝通后出正式版（二）招標(biāo)分判詳述1、主體工程分判按照項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，我們擬分兩階段進(jìn)行主體工程招標(biāo)。有關(guān)具體操作事項(xiàng)規(guī)劃如下：（1）有關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)①設(shè)計(jì)出圖時(shí)間一期的分判圖（方案圖）計(jì)劃出圖時(shí)間：2006年5月10日；二期工程施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間：2006年9月25日；②工程進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間一期工程：2006年6月20日至11月26日；二期工程開(kāi)始時(shí)間：2006年10月26日；③招標(biāo)計(jì)劃時(shí)間一期工程：2006年5月10日至6月18日；二期工程：2006年9月25日至10月25日。（2）主體施工單位的招標(biāo)①一期單位要求：符合施工資質(zhì)、與我司有過(guò)合作、趕工能力強(qiáng)、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)的施工單位。計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間：2006年5月10日至6月18日。合約形式：模擬工程量清單形式，單價(jià)包干，措施費(fèi)包干，結(jié)算按實(shí)計(jì)量?？們r(jià)確定原則：按量?jī)r(jià)分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價(jià)費(fèi)率尋找相關(guān)單位報(bào)價(jià)，按市場(chǎng)公平合理單價(jià)體系確定承包總價(jià)及暫定金額。定標(biāo)時(shí)間：2006年6月18日。說(shuō)明：a.以上招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視招標(biāo)圖出圖及樣板確定時(shí)間而定。如出圖和定樣時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延；b.一期招標(biāo)時(shí)間非常緊迫，很多工作必須穿插進(jìn)行。在拿到分判圖之前，應(yīng)委托多家咨詢公司估算各種主要清單項(xiàng)目的指標(biāo)，并加以較核。參考其他類似項(xiàng)目編制好工程量清單初稿。在拿到分判圖之后，委托咨詢公司計(jì)算工程量，同時(shí)將圖紙發(fā)給投標(biāo)單位。完善工程量清單后，發(fā)放標(biāo)書(shū)。c.主體分包還包括室外水景結(jié)構(gòu)及防水工程，由于主包招標(biāo)時(shí)此部分尚未出圖，因此將在主包招標(biāo)時(shí)暫定一筆費(fèi)用，并確定此部分工程竣工結(jié)算的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。d.主包的合約內(nèi)容：方便報(bào)建工作，總包內(nèi)容理論上應(yīng)包含本工程全部?jī)?nèi)容，即應(yīng)包括結(jié)構(gòu)、粗裝飾、精裝飾指定分包、門(mén)窗幕墻指定分包、綜合機(jī)電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理等）、總體工程指定分包等。e.指定分包：本項(xiàng)目所有分包皆為指定分包，但應(yīng)注意指定分包，特別是需備案工程分包的資質(zhì)、安全生產(chǎn)許可證、項(xiàng)目經(jīng)理證等資料的完備性f.總包的職責(zé)：主包須負(fù)責(zé)主體項(xiàng)目相關(guān)分包的施工協(xié)調(diào)和對(duì)外的統(tǒng)一報(bào)建、協(xié)調(diào)政府部門(mén)工作。g.對(duì)主包的要求：由主包擔(dān)負(fù)起整個(gè)主體工程的管理、協(xié)調(diào)，總包單位必須在現(xiàn)場(chǎng)組建經(jīng)驗(yàn)豐富、管理能力強(qiáng)的項(xiàng)目管理班子。=2\*GB3②二期單位要求：符合施工資質(zhì)、與我司有過(guò)合作、趕工能力強(qiáng)、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)的施工單位。計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間：2006年9月25日至10月25日。合約形式：工程量清單招標(biāo)，總價(jià)包干?？們r(jià)確定原則：按量?jī)r(jià)分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價(jià)費(fèi)率尋找相關(guān)單位報(bào)價(jià)，按市場(chǎng)公平合理單價(jià)體系確定承包總價(jià)及暫定金額，同時(shí)應(yīng)注意對(duì)不平衡報(bào)價(jià)的調(diào)整。定標(biāo)時(shí)間：2006年10月25日。其他分包工程分判（1）室內(nèi)指定分包工程=1\*GB3①幕墻、塑鋼門(mén)窗指定分包工程：由于塑鋼門(mén)窗單位不一定能施工幕墻，因此將對(duì)會(huì)所幕墻進(jìn)行單獨(dú)分判。由于二期出圖較晚，考慮到窗型、尺寸對(duì)單價(jià)的影響，塑鋼門(mén)窗分兩期分判，單價(jià)包干，工程量暫定，按實(shí)結(jié)算。②室內(nèi)精裝修指定分包工程：會(huì)所、大堂及公共部位裝修工程：主要包括會(huì)所、大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、樓梯間、公共走道等裝修，為確保招標(biāo)成功，保證施工進(jìn)度，首先設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)盡可能完善，減少定標(biāo)后變更的數(shù)量，其次設(shè)計(jì)所選用的材料應(yīng)盡可能易于采購(gòu)或可替換（須提供材料的實(shí)物樣板），另合約招標(biāo)清單應(yīng)盡可能細(xì)化，并將主材費(fèi)和施工費(fèi)分開(kāi)，便于現(xiàn)場(chǎng)材料變更后的估價(jià)。③欄桿和護(hù)欄工程考慮到二期與一期開(kāi)發(fā)時(shí)間間隔較長(zhǎng)，若不分期一次分判，投標(biāo)單位會(huì)對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)預(yù)留較大風(fēng)險(xiǎn)，因此欄桿工程定樣后分兩期分判，單價(jià)包干，結(jié)算時(shí)工程量按實(shí)計(jì)算。④小區(qū)智能化工程在出施工圖后可以準(zhǔn)確計(jì)算工程量，不分期招標(biāo)，單價(jià)包干。=5\*GB3⑤涂料工程在出分色圖后，委托咨詢公司計(jì)算工程量，確定質(zhì)感、性能要求及檔次后不分期一次性分判，單價(jià)包干，結(jié)算時(shí)工程量按實(shí)結(jié)算。（2）室外指定分包工程=1\*GB3①土方指定分包工程該工程包括室外土方總平和基坑土方開(kāi)挖，土方量較大，且完成面標(biāo)高比較復(fù)雜，為滿足施工進(jìn)度，需要趕工能力強(qiáng)的單位方可承擔(dān)施工。招標(biāo)工作擬在2006年5月15日前完成。由于完成面標(biāo)高非常復(fù)雜，設(shè)計(jì)圖紙最小方格（10m*10m）內(nèi)的地形也比較復(fù)雜，若嚴(yán)格按照目前土方完成面標(biāo)高進(jìn)行施工，現(xiàn)場(chǎng)施工和管理難度都非常大，投標(biāo)單位在投標(biāo)階段也會(huì)預(yù)留一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此出于成本控制和現(xiàn)場(chǎng)管理的考慮，由設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、合約部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況制定土方初平方案，土方單位對(duì)場(chǎng)內(nèi)土方進(jìn)行初平，細(xì)部土方由主體施工單位和園建施工單位自行挖除。由于本項(xiàng)目為山地，因此應(yīng)注意土方中石塊對(duì)土方單價(jià)的影響，在招標(biāo)文件中明確要求投標(biāo)單位查看詳堪報(bào)告，降低投標(biāo)單位對(duì)此部分可能預(yù)留的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。為控制挖土方成本，擬將現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)高繪制方格網(wǎng)圖，由擬中標(biāo)單位在進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工前進(jìn)行復(fù)核，確認(rèn)后的方格網(wǎng)圖將作為施工合同附件，結(jié)算時(shí)只需繪制項(xiàng)目完成面的方格網(wǎng)圖，即可準(zhǔn)確計(jì)算土方工程量。=2\*GB3②室外道路和管線由于提供招標(biāo)的圖紙只有內(nèi)環(huán)路和主管，可以參照當(dāng)前總平面圖估算工程量，次管的工程量暫定，合同價(jià)款確定采用單價(jià)，措施費(fèi)包干，工程量按實(shí)計(jì)算的形式。=3\*GB3③園建和綠化由于時(shí)間原因，對(duì)對(duì)于一期綠化化、一期園建建的工程量將將委托造價(jià)咨咨詢公司計(jì)算算，但二期綠綠化、二期園園建、道路工工程的工程量量將由項(xiàng)目部部計(jì)算，以便便于日后的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理和結(jié)結(jié)算。（室外外水景結(jié)構(gòu)、防防水工程由主主包施工）園建、綠化合同形形式采用單價(jià)價(jià)包干，工程程量按時(shí)結(jié)算算的形式。（3）機(jī)電類指定分包包機(jī)電類工程內(nèi)容包包括強(qiáng)電、弱弱電、消防、給給排水、電梯梯、變配電、泛泛光照明、小小區(qū)智能化等等工程。其中電梯供貨及安安裝，按照股股份公司要求求直接使用總總部集中采購(gòu)購(gòu)確定的上海海三菱電梯，合合約部將積極極與設(shè)計(jì)部進(jìn)進(jìn)行溝通，盡盡早確定電梯梯的規(guī)格、型型號(hào)、各種性性能指標(biāo)等。3、工程監(jiān)理單位招招標(biāo)由××××建設(shè)監(jiān)理理有限公司實(shí)實(shí)施本項(xiàng)目監(jiān)監(jiān)理，直接議議標(biāo)。4、造價(jià)咨詢公司招招標(biāo)本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)價(jià)咨詢公司。造價(jià)咨詢公司的職職責(zé)和作用：：（1）提供招標(biāo)清單工工程量；（2）計(jì)算施工中變更更估價(jià)；（3）協(xié)助完成主包模模擬清單招標(biāo)標(biāo)的按實(shí)結(jié)算算工作。由于造價(jià)咨詢市場(chǎng)場(chǎng)比較透明，對(duì)對(duì)于造價(jià)咨詢?cè)児镜倪x擇擇，我們將采采用議標(biāo)的方方式，在與我我司長(zhǎng)期合作作的造價(jià)咨詢?cè)児局羞x擇擇。對(duì)于每單單咨詢業(yè)務(wù)，都都選擇兩家以以上的單位進(jìn)進(jìn)行，以便于于審核和比較較，降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。四、材料及設(shè)備采采購(gòu)（一）物資采購(gòu)計(jì)計(jì)劃表4：××××××項(xiàng)項(xiàng)目物資采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃物資名稱應(yīng)供量計(jì)算結(jié)束招標(biāo)單位資格審查完成發(fā)標(biāo)定標(biāo)供貨備注鋼筋——5月21日混凝土5月21日外墻磚8月25日采用集團(tuán)采購(gòu)地磚采用集團(tuán)采購(gòu)石材8月20日電線電纜………………高低壓配電柜、三三箱9月10日閥門(mén)8月15日開(kāi)關(guān)、插座8月15日風(fēng)機(jī)、水泵8月25日備用發(fā)電機(jī)注：本表所列采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃為暫定定，待與各部部門(mén)溝通后出出正式版（二）材料設(shè)備采采購(gòu)一覽表表5：××××××項(xiàng)項(xiàng)目材料、設(shè)設(shè)備供應(yīng)方式式明細(xì)表類別材料名稱供應(yīng)方式備注甲供乙供甲指乙供土建鋼材商品砼外墻面磚集團(tuán)采購(gòu)地磚集團(tuán)采購(gòu)安裝給排水PVC排水管、管管件鍍鋅管集團(tuán)采購(gòu)閥門(mén)、風(fēng)機(jī)、水泵泵發(fā)電機(jī)集團(tuán)采購(gòu)強(qiáng)電PVC電線管三箱、高低壓柜開(kāi)關(guān)、插座五、建安成本控制制計(jì)劃（一） 建安成本本控制目標(biāo)成本估算主要根據(jù)據(jù)以往類似工工程、我司已已開(kāi)發(fā)的多層層、小高層住住宅項(xiàng)目建筑筑市場(chǎng)價(jià)格等等經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行編制?！丁痢痢痢痢痢另?xiàng)目目建安成本估估算》具體分分項(xiàng)內(nèi)容主要要為基礎(chǔ)工程程、結(jié)構(gòu)工程程、幕墻工程程、門(mén)窗工程程、粗裝飾工工程、公共部部位精裝飾工工程、機(jī)電工工程及室外工工程。隨著設(shè)計(jì)不斷完善善和深度加深深，我們將在在工程施工過(guò)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)情況對(duì)成本本造成的影響響及時(shí)進(jìn)行估估算，并對(duì)成成本估算進(jìn)行行動(dòng)態(tài)即時(shí)調(diào)調(diào)整。（二）