某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本利潤核算

某示范居住區(qū)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告黃祖飛2006-3-1一、項(xiàng)目概況研究招標(biāo)文件，該地塊為位于某區(qū)某路南側(cè)，**山路西側(cè)，分為兩部分，其中HD2006-01為商品房，為某區(qū)居民的拆遷用地，規(guī)劃具體指標(biāo)如下：編號(hào)土地面積土地用途容積率建筑密度綠地率建筑面積土地使用權(quán)招標(biāo)起起始價(jià)備注HD2006-001111021居住<1.86<16%>35%2064991000元/平方方招標(biāo)出讓土地HD2006-00285328居住<1.25<20%>35%106660居住安置房建設(shè)用用地二、項(xiàng)目運(yùn)作方式1、項(xiàng)目運(yùn)作要求該項(xiàng)目為捆綁項(xiàng)目，兩塊地為一個(gè)整體進(jìn)行招標(biāo)，取得HD2006-01地塊的開發(fā)商為HD2006-02進(jìn)行代建，代建費(fèi)用為HD2006-01地塊中標(biāo)開發(fā)商支付的土地出讓金，開發(fā)商不計(jì)取代建管理費(fèi)以及代建工程利潤。對(duì)于代建工程，開發(fā)商協(xié)助招標(biāo)標(biāo)單位辦理規(guī)劃、設(shè)計(jì)，全面負(fù)責(zé)工程的一切事項(xiàng)；招標(biāo)單位負(fù)責(zé)材料、設(shè)備的選型，招標(biāo)單位有權(quán)指定分項(xiàng)工程的分包商；招標(biāo)單位、開發(fā)商雙方共同商定工程的發(fā)包。2、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)要求中標(biāo)人在某區(qū)成立具有法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，由新公司作為該項(xiàng)目開發(fā)主體，中標(biāo)人與新公司簽訂擔(dān)保書，全面承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。對(duì)于代建項(xiàng)目，招標(biāo)單位指定監(jiān)理單位，以及雙方共同商定審計(jì)公司。3、資金要求投標(biāo)保證金3000萬，中標(biāo)后，該費(fèi)用自動(dòng)轉(zhuǎn)為土地出讓金；簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》后10天內(nèi)再繳納3000萬出讓金，簽訂合同后60日內(nèi)剩余土地出讓金付清。土地出讓金最低價(jià)20649.9萬元三、投資利潤分析1、項(xiàng)目實(shí)際投資費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）備注1土地出讓金20649.92轉(zhuǎn)讓契稅619.4973前期費(fèi)用8259.964建安成本8948.29僅計(jì)取得預(yù)售之前前的費(fèi)用5不可預(yù)見費(fèi)805.346116總數(shù)39282.999312、投資分析表編號(hào)項(xiàng)目定價(jià)一定價(jià)二兩、三年后預(yù)測(cè)價(jià)1銷售單價(jià)3600380044002銷售總收入74339.64478469.62290859.5663項(xiàng)目總成本72966.599573276.3443674205.5889114實(shí)際投資總成本39282.999339282.9993139282.999315利潤總額1373.044495193.27663916653.9770896所得稅453.1048811713.7811215495.81003947稅后利潤919.9400083479.49551811158.166058稅后總投資利潤率率1.26%4.75%15.15%9稅后實(shí)際投資利潤潤率2.34%8.86%29.17%注：1、HD2006-02地塊為代建費(fèi)用，因?yàn)殚_發(fā)商不能計(jì)取管理費(fèi)用和利潤，所以基本上沒有利潤（總包隊(duì)伍不一定為我集團(tuán)公司），所以僅對(duì)HD2006-01地塊進(jìn)行投資分析。2、因沒有實(shí)際調(diào)查某市場(chǎng)，從網(wǎng)上對(duì)目前該地塊最近區(qū)域兩個(gè)樓盤定價(jià)進(jìn)行分析（3600元/平方米，3800元/平方米），作為參考。3、具體分析見附件一四、初步結(jié)論：初步考慮放棄該項(xiàng)目。原因一：利潤低：以目前周邊8公里范圍內(nèi)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行分析（而且上述投資分析表中土地出讓金為最低值，即成本最低），利潤率太低，行業(yè)目前基準(zhǔn)收益率比較高，稅后總投資率約為10%以上，稅后實(shí)際總投資利潤率約25%以上。原因二：該項(xiàng)目積壓資金太厲害，土地出讓金付清后，10個(gè)月內(nèi)土地不一定交給房地產(chǎn)商，貸款利息壓力很大。原因三：該項(xiàng)目潛力比較大，比較適合資金雄厚的房地產(chǎn)公司：某目前區(qū)域性價(jià)格差異比較大，該項(xiàng)目距離天泰陽光海岸三期等高檔樓盤，交通距離為13.8公里，直線距離為9.8公里，目前該區(qū)域售價(jià)比較高，其中天泰陽光海岸價(jià)格為5800元/平方米；距離保稅區(qū)約7.5公里，該區(qū)域兩個(gè)樓盤目前售價(jià)分別為3580元/平方米、4100元/平方米（該報(bào)價(jià)為精裝修價(jià)格）；某示范居項(xiàng)目同兩個(gè)區(qū)域成三角關(guān)系，從網(wǎng)上資料顯示看區(qū)域間距之間基本上沒有樓盤，兩年內(nèi)的價(jià)格預(yù)測(cè)很難估計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)比較大。參照兩、三年后的預(yù)測(cè)價(jià)格，利潤率比較客觀，適合資金比較雄厚的公司。原因四：代建項(xiàng)目：為基本上為免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目，中標(biāo)房地產(chǎn)公司基本上沒有利潤，且政府介入的內(nèi)容太多，總包隊(duì)伍不一定為青建集團(tuán)，分項(xiàng)工程的隊(duì)伍政府有權(quán)指定，工期壓力比較大。原因五：規(guī)劃指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)：招標(biāo)文件中“第六章付款要求”中一句話“如該土地實(shí)際建筑面積低于公告規(guī)劃建筑面積，成交價(jià)格維持原數(shù)，不予折扣?！憋L(fēng)險(xiǎn)太大。綜合以上，初步結(jié)論建議放棄該項(xiàng)目投標(biāo)，如果需要進(jìn)一步分析，需要實(shí)地考察該項(xiàng)目周邊環(huán)境等資料，并做項(xiàng)目可行性研究。附件一某示范居住區(qū)1號(hào)地地塊序號(hào)1占地面積容積率建筑面積2111021平方方米1.86206499平方方米投資估算序號(hào)項(xiàng)目單位價(jià)格建筑面積總費(fèi)用（萬元）占總投資比例備注一開發(fā)成本1土地投資100020649920649.928.30%2契稅30206499619.4970.85%3前期費(fèi)用4002064998259.9611.32%4建安成本130020649926844.87736.79%5小區(qū)內(nèi)配套2002064994129.985.66%包括電配套費(fèi)用990元/平方米6不可預(yù)見費(fèi)用39206499805.346111%建安成本的3%開發(fā)成本合計(jì)296920649961309.5553184%二開發(fā)費(fèi)用1管理費(fèi)用59.382064991226.19110621.68%開發(fā)成本的2%2銷售費(fèi)用722064991486.7922830.62%銷售收入的2%3財(cái)務(wù)費(fèi)用235.128442064994855.37779476.65%預(yù)售許可證取得之之前投資款兩兩年貸款利息息按照6%計(jì)取三銷售稅金1營業(yè)稅及其稅金1982064994088.680026%銷售收入的5.55%四總成本合計(jì)3533.5088420649972966.599511100%銷售收入項(xiàng)目銷售單價(jià)（元/平平方米）建筑面積銷售總收入（萬元元）地塊1號(hào)360020649974339.644項(xiàng)目損益表編號(hào)項(xiàng)目價(jià)格一（最低售價(jià)價(jià)）價(jià)格二價(jià)格三兩、三年后預(yù)測(cè)價(jià)價(jià)1銷售單價(jià)36003800400044002銷售總收入74339.64478469.62282599.690859.5663項(xiàng)目總成本72966.599573276.3443673586.09921174205.5889114實(shí)際投資總成本39282.999339282.9993139282.9993139282.999315利潤總額1373.044495193.2766399013.507789116653.9770896所得稅453.1048