某地產(chǎn)稅務(wù)與期間費(fèi)用成本管理案例_第1頁
某地產(chǎn)稅務(wù)與期間費(fèi)用成本管理案例_第2頁
某地產(chǎn)稅務(wù)與期間費(fèi)用成本管理案例_第3頁
某地產(chǎn)稅務(wù)與期間費(fèi)用成本管理案例_第4頁
某地產(chǎn)稅務(wù)與期間費(fèi)用成本管理案例_第5頁
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文檔簡介

稅務(wù)與期間費(fèi)用成本管理案例導(dǎo)言:下文對稅費(fèi)、期間費(fèi)用的控制進(jìn)行了一些梳理,部分案例取自其他房產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn),僅供大家參考。稅務(wù)支出管理稅務(wù)支出貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程,是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的一個(gè)重點(diǎn)。政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要手段是稅收,稅務(wù)支出一般在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用中的比例會(huì)達(dá)到20%,甚至更高。從法律意義上說,稅收具有固定性、無償性和強(qiáng)制性的特點(diǎn)。稅制要素中的征稅對象、稅率、納稅期限、減免和加征等內(nèi)容都是由相關(guān)法律法規(guī)界定,不可隨意更改。為此,稅務(wù)支出管理的關(guān)鍵在于事前的籌劃。我們應(yīng)盡可能通過事前的測算,合理安排自己的稅收計(jì)劃,從而得到最大的稅收利益。一、正確認(rèn)識稅務(wù)支出管理稅務(wù)支出管理的目標(biāo)是避免繳納不該繳納的稅金,降低稅收成本。但我們必須同時(shí)注意以下兩點(diǎn):1、稅收具有強(qiáng)制性,如果偏離了稅務(wù)規(guī)范,企業(yè)將面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn),為此稅務(wù)支出管理應(yīng)符合稅收法律規(guī)范。2、應(yīng)具有全局意識,符合企業(yè)的整體利益。任何一項(xiàng)稅務(wù)支出管理方案都有其兩面性,企業(yè)在取得部分稅收利益的同時(shí),必然會(huì)為實(shí)施該方案付出成本費(fèi)用。如果節(jié)稅額不能彌補(bǔ)這些成本費(fèi)用,那這種方案就是不可取的。以上有兩方面的含義,一方面稅務(wù)支出管理應(yīng)著眼于整體稅負(fù)的降低,既要考慮某一稅種的節(jié)稅利益,也要考慮多稅種之間的利益抵消因素。另一方面,稅務(wù)支出管理的最終目標(biāo)是企業(yè)整體利益最大,而不是稅負(fù)最輕。稅務(wù)支出管理應(yīng)綜合考慮各方面利益,全面權(quán)衡,不能為籌劃而籌劃,僅僅考慮稅收利益。二、掌握充分的信息一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)建設(shè)到銷售,涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、契稅、印花稅等數(shù)個(gè)稅種,相對應(yīng)的為中央及地方發(fā)布的稅收法律、法規(guī)、規(guī)章等各種規(guī)范性文件。為此,必須在充分了解所在區(qū)域稅收政策的基礎(chǔ)上,結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。1、企業(yè)自身的情況是稅務(wù)支出管理的出發(fā)點(diǎn),如果不掌握企業(yè)內(nèi)部信息,將無法制定合理有效的稅務(wù)支出管理方案。2、我國有多個(gè)層次上的稅收法律規(guī)范,這些規(guī)范經(jīng)常隨政治、經(jīng)濟(jì)形勢的變動(dòng)而修正,在進(jìn)行稅務(wù)支出管理時(shí),必須對此加以注意并適時(shí)調(diào)整方案。3、稅收法律規(guī)范往往存在較多的模糊之處,在實(shí)踐中一般要通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定和判斷,而認(rèn)定和判斷又隨具體情況不同而不同。在運(yùn)用稅務(wù)支出管理時(shí),必須了解主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀點(diǎn),進(jìn)行反復(fù)研討。運(yùn)用好稅務(wù)支出管理的基本方法1、臨界點(diǎn)管理。在我國的現(xiàn)行稅法體系下,稅率分級和稅收優(yōu)惠等都有臨界點(diǎn)。所謂臨界點(diǎn),就是稅法中規(guī)定的一些數(shù)額或比例的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)超過這些標(biāo)準(zhǔn),稅負(fù)就會(huì)大幅度的上升。為此,我們在經(jīng)營中碰到稅收臨界點(diǎn)時(shí),可通過合理調(diào)節(jié)收支等方式,利用好臨界點(diǎn)、降低稅負(fù)。2、稅收優(yōu)惠政策管理。稅收優(yōu)惠政策是國家為鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)、地區(qū)的發(fā)展,為達(dá)到從稅收方面對資源配置進(jìn)行調(diào)控的目的,而特別制定的一些優(yōu)惠條款。爭取、利用國家現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策是重要的稅務(wù)支出管理方法。如果我們運(yùn)用優(yōu)惠政策得當(dāng),就會(huì)為企業(yè)帶來可觀的稅收利益。3、差異管理。由于我國國情復(fù)雜,稅制本身存在著某些制度性的差異,這種差異使得房地產(chǎn)企業(yè)可以用來做出減輕稅負(fù)的選擇。首先,我國幅員廣闊,各地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平不一,各地區(qū)對于相同的稅制要素往往會(huì)有不同的規(guī)定,這樣我們可以通過一定的方法將稅收活動(dòng)在區(qū)域間進(jìn)行轉(zhuǎn)換,從而獲取稅收利益。其次,不同行業(yè)的稅收待遇也存在著較大的差異,當(dāng)納稅人處于兩種以上的行業(yè)之中時(shí),就可以選擇有利于自己的稅收規(guī)定進(jìn)行納稅。四、稅務(wù)支出管理的要點(diǎn)1、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段,通過對相關(guān)資料的分析,預(yù)測企業(yè)的納稅情況;2、根據(jù)預(yù)測結(jié)果,確定稅務(wù)支出籌劃的重點(diǎn)稅種、環(huán)節(jié)和方法;3、在資金來源、建設(shè)方式、經(jīng)營模式等方面,從稅務(wù)支出角度進(jìn)行籌劃;4、項(xiàng)目開工前,根據(jù)整體開發(fā)計(jì)劃編制納稅測算報(bào)告;5、在項(xiàng)目進(jìn)行中,根據(jù)納稅測算進(jìn)行及時(shí)的預(yù)警和全面控制;6、保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通,隨時(shí)關(guān)注稅法相關(guān)規(guī)定的更新,及時(shí)制定調(diào)整方案案例:1、盈虧合并【事實(shí)描述】某集團(tuán)在同一地區(qū)有兩個(gè)全資公司,其中一個(gè)公司是房產(chǎn)公司,開發(fā)的是利潤較好的住宅項(xiàng)目,預(yù)計(jì)年盈利約2000萬元。而另一公司從事的酒店旅游業(yè),由于酒店各項(xiàng)開支較高,所處地區(qū)又非旅游旺地,客流量不大,預(yù)計(jì)出現(xiàn)年虧損約1000萬元。該房產(chǎn)集團(tuán)的這兩個(gè)公司原先各自為獨(dú)立法人,企業(yè)所得稅屬同一地區(qū)國稅局管轄,并分別繳納。雖然整體上盈利不大,但由于分別納稅,所以從整體上看,企業(yè)所得稅需繳納500萬元(按照25%企業(yè)所得稅計(jì)算)。該集團(tuán)通過分析,提出如下稅務(wù)支出管理方案:1、將房產(chǎn)公司的經(jīng)營范圍進(jìn)行更改,增加酒店經(jīng)營等內(nèi)容,并領(lǐng)取特種行業(yè)經(jīng)營許可證(酒店經(jīng)營所需)。2、以其中一個(gè)公司(房產(chǎn)公司)為主體,通過增資的形式將另一公司(酒店公司)進(jìn)行吸收合并。在合并過程中,遵循了財(cái)稅【2009】59號文的各項(xiàng)規(guī)定,符合特殊性稅務(wù)處理的要求。酒店公司被吸收合并后,作為房產(chǎn)公司下設(shè)的一個(gè)分公司繼續(xù)經(jīng)營。根據(jù)財(cái)稅【2008】175號文,契稅可免征;根據(jù)財(cái)稅【1995】48號文,在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅。通過以上方案,合并后的房產(chǎn)公司年企業(yè)所得稅為(2000-1000)×25%=250萬元,降低稅務(wù)支出250萬元?!景咐治觥勘景咐媒M織變更,將兩個(gè)獨(dú)立法人各自的盈虧變?yōu)橐粋€(gè)法人內(nèi)部的盈虧,從而可以用虧損彌補(bǔ)盈利,實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅的降低。本案例在實(shí)施中需注意的是,要關(guān)注各公司的股權(quán)比例關(guān)系,利用好財(cái)稅【2009】59號文,盡量能使用特殊性稅務(wù)處理。2、股權(quán)收購【事實(shí)描述】甲公司準(zhǔn)備用8000萬元現(xiàn)金收購乙公司80%股權(quán),乙公司全部股權(quán)都由丙公司持有。丙公司所持乙公司80%股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)為4000萬元。在上述交易中,丙公司應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅:(8000-4000)×25%=1000萬元。如果甲公司采取符合財(cái)稅【2009】59號文特殊性稅務(wù)處理的股權(quán)收購方式,可以向乙公司的股東支付本公司20%的股權(quán)(公允價(jià)值為7000萬元)以及1000萬元現(xiàn)金。由于丙公司轉(zhuǎn)讓乙公司股權(quán)超過75%,并且股權(quán)支付額占交易總額比例也超過了85%(為:7000/8000=87.5%),因此可適用特殊性稅務(wù)處理的情況。乙公司的股東丙公司取得1000萬元非股權(quán)支付額,非股權(quán)轉(zhuǎn)讓部分的所得為:(8000-4000)×1000/8000=500萬元。丙公司確認(rèn)所得500萬元,繳納企業(yè)所得稅500×25%=125萬元。兩個(gè)方案比較,若丙公司采用股權(quán)收購方式可以減少企業(yè)所得稅875萬元?!景咐治觥勘景咐ㄟ^使用企業(yè)所得稅的特殊性稅務(wù)處理進(jìn)行稅收籌劃,但需要注意,本例適用于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方接受股權(quán)支付的情況。若丙公司需要現(xiàn)金,則本案例所述方式則難以運(yùn)用。此外,若未來丙公司轉(zhuǎn)讓甲公司股權(quán)則仍需要繳納企業(yè)所得稅,不過丙公司可以獲得推遲繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間。3、直接銷售還是轉(zhuǎn)讓股權(quán)【事實(shí)描述】某集團(tuán)投資33000萬元成立了一家房產(chǎn)項(xiàng)目公司,該項(xiàng)目公司開發(fā)了一棟商場,想將該商場出售給某百貨公司,雙方約定的售價(jià)為50000萬元,該商場房增開發(fā)成本為30000萬元(假設(shè)全部為土地增值稅的可扣除項(xiàng)目),房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為3000萬元(假設(shè)利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)。此外,城建稅為7%,教育費(fèi)附加為3%,地方教育費(fèi)附加為2%。該房產(chǎn)公司繳納的稅收如下:1、營業(yè)稅=50000×5%=2500萬元。2、城建稅及教育費(fèi)附加=2500×(7%+3%+2%)=300萬元。3、印花稅=50000×0.05%=25萬元。4、土地增值稅。假設(shè)房增開發(fā)成本30000萬元都可以作為扣除項(xiàng)目,作為房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除6000萬元(30000×20%),房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為3000萬元(30000×10%),可扣除稅金2800萬元(2500+300)。增值額為8200萬元(50000-30000-6000-3000-2800),未超過50%,稅率30%。土地增值稅為2460萬元。5、企業(yè)所得稅=(50000-30000-3000-2800-2460-25)×25%=2928.75萬元。相關(guān)稅負(fù)為8213.75萬元,項(xiàng)目公司凈利潤為8786.25萬元,這也就是集團(tuán)從該項(xiàng)目可獲取的收益。該集團(tuán)公司設(shè)想了如下的操作方案,將出售商場變?yōu)槌鍪垌?xiàng)目公司股權(quán),股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為50000萬元。這樣,納稅方案如下:股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納營業(yè)稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納土地增值稅。繳納印花稅=50000×0.05%=25萬元。繳納企業(yè)所得稅=(50000-33000-25)×25%=4243.75萬元集團(tuán)公司稅負(fù)為4268.75萬元,通過上述籌劃,降低稅務(wù)支出3945萬元。集團(tuán)公司從該項(xiàng)目獲取收益為12731.25萬元(50000-33000-4268.75),所增加收益正是稅務(wù)支出的降低額?!景咐治觥勘景咐ㄟ^銷售方式的變換,將稅種進(jìn)行了簡化。但需注意,這種籌劃方式并非所有銷售行為都可以采用。它適用于項(xiàng)目開發(fā)之前已確定購買者,并且開發(fā)產(chǎn)品一般不能為住宅,而應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)(如寫字樓、商場、酒店等),這種轉(zhuǎn)讓通常為整棟產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。此外,項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前應(yīng)清理有關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債,以方便確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。4、定價(jià)策略【事實(shí)描述】某房產(chǎn)公司開發(fā)了一個(gè)普通住宅項(xiàng)目,銷售面積為2萬平方米,假設(shè)房增開發(fā)成本6000萬元都可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目,作為房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除1200萬元(6000×20%),房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為600萬元(假設(shè)計(jì)算土地增值稅時(shí)按照房增開發(fā)成本10%計(jì)算,也為600萬元)。該公司通過市場分析,價(jià)格初步確定為5000-5500元/平方米,企業(yè)考慮如下兩個(gè)定價(jià)方案:1、銷售單價(jià)為每平米5300元,銷售收入為10600萬元。營業(yè)稅及附加=10600×5%(1+7%+3%+2%)=593.6萬元。印花稅=10600×0.05%=5.3萬元。土地增值稅的增值額=10600-7800-593.6=2206.4萬元,增值率為26.28%,土地增值稅稅率為30%,土地增值稅為661.92萬元。企業(yè)所得稅=(10600-6000-600-593.6-5.3-661.92)×25%=684.79萬元,凈利潤為2054.385萬元。2、銷售單價(jià)為每平米5000元,銷售收入為10000萬元。營業(yè)稅及附加=560萬元,印花稅=5萬元。土地增值稅的增值額=10000-7800-560=1640萬元,增值率19.6%,未到20%起征點(diǎn),不用繳納土地增值稅。企業(yè)所得稅=(10000-6000-600-560-5)×25%=708.75萬元,凈利潤為2126.25萬元。從上述分析來看,單價(jià)定的高反而凈利潤要少,這表明定價(jià)策略中也需要考慮到土地增值稅等稅務(wù)支出的作用?!景咐治觥勘景咐龔亩▋r(jià)策略上分析了土地增值稅等的影響,從中可以看到,銷售單價(jià)的界定直接影響到土地增值稅的計(jì)算。特別是,當(dāng)增值額在起征點(diǎn)附近時(shí),我們需要格外注意價(jià)格的確定,以免出現(xiàn)上例那樣錯(cuò)誤定價(jià)的情況。與此相類似,諸如在土地增值稅稅率變化點(diǎn)附近的籌劃也是很重要的。5、賣房送契稅【事實(shí)描述】某房產(chǎn)公司為進(jìn)行促銷,進(jìn)行了如下營銷策劃,準(zhǔn)備在各大媒體上進(jìn)行廣告宣傳,承諾在開盤當(dāng)日對前30名買房者給予贈(zèng)送契稅的優(yōu)惠,預(yù)計(jì)該項(xiàng)支出為150萬元。該公司打算在為購房者代理辦證時(shí),由公司為購房者支付該款項(xiàng),并隨后計(jì)入了銷售費(fèi)用,并在企業(yè)所得稅前進(jìn)行了列支,抵減應(yīng)納稅所得額150萬元,少繳納企業(yè)所得稅37.5萬元。隨后,經(jīng)過咨詢稅務(wù)機(jī)關(guān)人員,被告知此贈(zèng)送并非符合稅法規(guī)定的公益性捐贈(zèng),不能進(jìn)行稅前列支?!景咐治觥坎捎觅?zèng)送客戶契稅、物品等方式進(jìn)行營銷,從稅務(wù)的角度上看,其實(shí)并不劃算。從本案例可見,贈(zèng)送客戶契稅不能作為公益性捐贈(zèng),從而不能在所得稅前進(jìn)行扣除。同樣,如果贈(zèng)送客戶物品,則往往容易被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為是業(yè)務(wù)招待費(fèi),也同樣面臨納稅調(diào)整。為此,在不考慮其他因素的條件下,進(jìn)行促銷的較好方式是直接進(jìn)行價(jià)格折扣。以本案例為例,如果將150萬元作為商業(yè)折扣進(jìn)行處理,從總房價(jià)款中進(jìn)行扣除(開具發(fā)票的金額應(yīng)為折扣后金額)。那么不僅可以減少應(yīng)納稅所得額150萬元,還可以節(jié)省營業(yè)稅及附加8.4萬元(城建稅為7%,教育費(fèi)附加為3%,地方教育費(fèi)附加為2%),減少土地增值稅3萬元(以2%預(yù)征率計(jì)算)。6、分立后轉(zhuǎn)讓【事實(shí)描述】某房產(chǎn)公司下屬有一分公司,該分公司負(fù)責(zé)開發(fā)一個(gè)寫字樓項(xiàng)目(該項(xiàng)目已經(jīng)一定程度開發(fā),符合轉(zhuǎn)讓的法律條件),現(xiàn)在該房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將該項(xiàng)目出售給另一家商業(yè)公司使用。該項(xiàng)目經(jīng)過評估,資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為8000萬元(假設(shè)該價(jià)格也是稅務(wù)認(rèn)可的),其原始成本為5000萬元。該公司若將該項(xiàng)目作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行操作,那么相關(guān)稅務(wù)支出為(因印花稅金額較小,本例不考慮印花稅):1、營業(yè)稅。(8000-5000)×5%=150萬元2、城建稅及教育費(fèi)附加。150×(7%+3%+2%)=18萬元3、土地增值稅暫按3%預(yù)征率計(jì)算。8000×3%=240萬元4、企業(yè)所得稅。(8000-5000-150-18-160)×25%=668萬元相關(guān)稅負(fù)為150+18+240+668=1076萬元,房產(chǎn)公司從該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中獲取的收益為8000-5000-1076=1924萬元。現(xiàn)在該房產(chǎn)公司提出如下方案:1、將分公司通過分立變?yōu)楠?dú)立的公司,房產(chǎn)公司股東取得該公司100%股權(quán),符合特殊性稅務(wù)處理的相關(guān)規(guī)定。這樣,房產(chǎn)公司取得該項(xiàng)目公司的股權(quán)按照原計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算,不需繳納企業(yè)所得稅。2、營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加。根據(jù)財(cái)稅[2002]191號和有關(guān)規(guī)定,不征收營業(yè)稅。3、土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。本例中為企業(yè)分立,不涉及有償轉(zhuǎn)讓,為此土地增值稅不需要繳納。最后,在滿足特殊性稅務(wù)處理對年限等規(guī)定后,將100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給商業(yè)公司。在轉(zhuǎn)讓中,不繳納營業(yè)稅及附加,需繳納企業(yè)所得稅=(8000-5000)×25%=750萬元。對比前面方案,稅負(fù)減少326萬元?!景咐治觥勘景咐ㄟ^分立,將資產(chǎn)獨(dú)立后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,從而規(guī)避了相關(guān)稅收。但必須注意,在使用特殊性稅務(wù)處理時(shí),需嚴(yán)格遵循財(cái)稅【2009】59號文的要求,避免因有關(guān)操作細(xì)節(jié)不符合規(guī)定而出現(xiàn)爭議。另外,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,企業(yè)分立后的派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,不征收契稅,為此分立也不會(huì)新增契稅。7、租金的合理分配【事實(shí)描述】某房地產(chǎn)企業(yè)將投資8億元開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)(20萬平方米)進(jìn)行出租,在招商前對租金收取進(jìn)行了籌劃,主要解決房產(chǎn)稅過高以及所得稅問題。該企業(yè)預(yù)計(jì)將取得年租金收入5000萬元,僅房產(chǎn)稅就要繳納600萬元(租金的12%)?;I劃人員認(rèn)真分析了該公司的情況,提出了以下籌劃方案:1、專門成立一個(gè)市場管理公司來管理該大型物業(yè)。經(jīng)營范圍包括:市場管理、物業(yè)管理、咨詢服務(wù)等。該公司應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)。2、在市場管理公司要行使部分政府管理職能(政府招商,稅務(wù)、工商、計(jì)劃生育等一站式服務(wù),這些主要是為了便于后面的收費(fèi)價(jià)格審批)。3、對市場內(nèi)商家實(shí)行“會(huì)員制”管理,為會(huì)員提供各項(xiàng)優(yōu)惠服務(wù)(諸如:租金優(yōu)惠、法律會(huì)計(jì)等中介服務(wù)優(yōu)惠、免費(fèi)進(jìn)行工商登記、免費(fèi)進(jìn)行消防培訓(xùn)等等)。這樣,對所有進(jìn)入該市場的商家實(shí)行會(huì)員制后,收取約為租金25%左右的會(huì)員費(fèi)、10%左右的物業(yè)管理費(fèi)(房管局、物價(jià)局備案);在租金收取上,對會(huì)員一律實(shí)行6.5折優(yōu)惠。經(jīng)過上述籌劃后,年度營業(yè)總收入基本不變約為5000萬元,其構(gòu)成為租金3250萬元、物管費(fèi)500萬元、會(huì)員費(fèi)1250萬元??梢怨?jié)約房產(chǎn)稅:1750萬元×12%=210萬元?!景咐治觥堪凑辗慨a(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定,需按照租金收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。本例通過利用不同稅種的差異,將租金收入分為租金、物管費(fèi)、會(huì)員費(fèi),從需繳納房產(chǎn)稅的租金變?yōu)椴恍枥U納房產(chǎn)的物管費(fèi)、會(huì)員費(fèi),從而實(shí)現(xiàn)了稅務(wù)支出的節(jié)省。當(dāng)然,本納稅籌劃需要注意的是,收費(fèi)方案需要得到相關(guān)行政管理機(jī)構(gòu)的認(rèn)可,避免因收費(fèi)方案得不到確認(rèn)而出現(xiàn)納稅爭議。8、出租與承包的選擇【事實(shí)描述】某房地產(chǎn)企業(yè)持有某原值5000萬元的房產(chǎn),所在地區(qū)房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值可減除比例為30%。該企業(yè)將房產(chǎn)出租出去,每年獲取租金1000萬元,其應(yīng)繳納房產(chǎn)稅120萬元。該企業(yè)通過考慮,提出如下納稅籌劃方案:1、將該房產(chǎn)作為其下屬的一個(gè)營業(yè)部,并與承租人簽訂勞動(dòng)合同,將其招聘為營業(yè)部經(jīng)理。2、與該承租人簽訂承包合同,每年固定上交1000萬元承包費(fèi),承租人以自己名義對外營業(yè)。這樣,該企業(yè)通過籌劃將出租房產(chǎn)變?yōu)樽誀I房產(chǎn),只需要按照房產(chǎn)原值減除一定比例繳納房產(chǎn)稅,不用按照租金計(jì)算繳納。應(yīng)納房產(chǎn)稅為:5000×(1-30%)×1.2%=42(萬元)??梢詼p少稅務(wù)支出78萬元?!景咐治觥勘景咐ㄟ^轉(zhuǎn)換收入形式來轉(zhuǎn)換稅制要素,將租金收入轉(zhuǎn)換為承包費(fèi),從按照租金繳納變?yōu)榘凑赵道U納房產(chǎn)稅,進(jìn)而進(jìn)行節(jié)稅。但是,需注意的是將承租人轉(zhuǎn)為企業(yè)員工,這也就是納稅籌劃中的代價(jià)。另外,由于承租者以自己名義對外營業(yè),根據(jù)營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定,出包者向承包方收取的承包費(fèi)按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,承包費(fèi)的營業(yè)稅及其附加不能減除。當(dāng)然,若能符合一定條件,這部分的稅費(fèi)也能規(guī)避。最后,本籌劃的要點(diǎn)在于稅率差(12%與1.2%),當(dāng)租金與房產(chǎn)原值扣除一定比例后的余額越接近,則效果越明顯,否則本籌劃的意義就不大了。9、售后返租的變化【事實(shí)描述】某房產(chǎn)公司開發(fā)了一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店,由業(yè)主購買后返租給該公司統(tǒng)一經(jīng)營,房產(chǎn)公司總銷售收入為20000萬元,并承諾按照其購房價(jià)格8%給予業(yè)主回報(bào)(回報(bào)金額為1600萬元),該公司實(shí)際對外出租年收入2000萬元。如不進(jìn)行任何籌劃,則存在兩次出租。第一次是業(yè)主將房屋出租給房產(chǎn)公司,第二次是房產(chǎn)公司再將房屋出租給使用者。房產(chǎn)公司需按照租金收入2000萬元繳納營業(yè)稅100萬元(5%營業(yè)稅率,不考慮城建稅及附加)。因房產(chǎn)公司不是產(chǎn)權(quán)所有者,不需繳納房產(chǎn)稅。該房產(chǎn)公司考慮如下籌劃方案:1、房產(chǎn)公司從出租變?yōu)榇?,即代理業(yè)主對房屋進(jìn)行出租。通過簡化出租關(guān)系,變?yōu)闃I(yè)主將房屋通過房產(chǎn)公司的代理,出租給了使用者。2、房產(chǎn)公司對租金收入2000萬元與給業(yè)主回報(bào)1600萬元之間的差額400萬元,作為代理費(fèi)收入。這樣,房產(chǎn)公司的稅負(fù)降低為營業(yè)稅20萬元(400萬元×5%)?!景咐治觥勘景咐ㄟ^簡化出租關(guān)系,將房產(chǎn)公司承擔(dān)的轉(zhuǎn)租關(guān)系轉(zhuǎn)化為代理關(guān)系,從而降低了營業(yè)稅。本稅務(wù)支出管理方案的注意點(diǎn)在于要事先與業(yè)主達(dá)成代理協(xié)議,從相關(guān)合同要素上規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。10、房產(chǎn)出租改為代銷【事實(shí)描述】某市的甲公司將一處商場出租給乙公司用于其銷售自產(chǎn)產(chǎn)品,每年收取租金200萬元,該房產(chǎn)的計(jì)稅原值為1000萬元,當(dāng)?shù)匾?guī)定房產(chǎn)原值扣除比例為30%。甲公司和乙公司均為增值稅一般納稅人。甲公司取得的租賃收益應(yīng)繳納的相關(guān)稅收情況如下(假設(shè)僅考慮營業(yè)稅和房產(chǎn)稅):營業(yè)稅=200×5%=10萬元房產(chǎn)稅=200×12%=24萬元甲公司經(jīng)過考慮,提出如下籌劃方案:1、甲公司利用商場為乙公司代銷產(chǎn)品,代銷產(chǎn)品的價(jià)格等全部由乙公司確定,甲公司只收取手續(xù)費(fèi)。假設(shè)甲公司每年收取的代銷手續(xù)費(fèi)仍然為200萬元。2、上述方案下,甲公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅收為:營業(yè)稅=200×5%=10萬元房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4萬元通過籌劃,甲公司可減少房產(chǎn)稅24-8.4=15.6萬元【案例分析】根據(jù)增值稅有關(guān)規(guī)定,將貨物交付他人代銷以及銷售代銷貨物都應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納增值稅。當(dāng)貨物在一般納稅人之間銷售時(shí),若不存在其他稅收優(yōu)惠,增值稅的稅率一致,總體增值稅的稅負(fù)不會(huì)因?yàn)樵黾蛹{稅環(huán)節(jié)而增加。如果甲公司是小規(guī)模納稅人或非增值稅納稅人,則應(yīng)當(dāng)重新測算上述籌劃方案。11、改出租為轉(zhuǎn)租【事實(shí)描述】甲公司持有一棟寫字樓對外進(jìn)行出租,因設(shè)施不齊全,每年只能收取租金600萬元。現(xiàn)在該公司準(zhǔn)備花5000萬元對該房屋進(jìn)行裝修改造,預(yù)計(jì)裝修改造后,每年可收取租金2000萬元。在裝修前后,與租賃收入相關(guān)的稅負(fù)如下:1、裝修前:營業(yè)稅=600×5%=30萬元;城建稅及教育費(fèi)附加=30×(7%+5%)=3.6萬元;房產(chǎn)稅=600×12%=72萬元。合計(jì)105.6萬元。2、裝修后:營業(yè)稅=2000×5%=100萬元;城建稅及教育費(fèi)附加=100×(7%+5%)=12萬元;房產(chǎn)稅=2000×12%=240萬元。合計(jì)352萬元。裝修后的稅負(fù)增加:352-105.6=246.4萬元。甲公司考慮如下籌劃方案:1、甲公司先將裝修前房產(chǎn)出租給下屬企業(yè)乙公司,并簽訂一個(gè)期限較長的租賃合同(假設(shè)20年),每年收取租金600萬元。然后由乙公司出資5000萬元進(jìn)行裝修改造,再對外進(jìn)行轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)租租金仍然為2000萬元。2、甲公司承擔(dān)的稅負(fù)仍為105.6萬元;乙公司應(yīng)承擔(dān):營業(yè)稅=2000×5%=100萬元;城建稅及教育費(fèi)附加=100×(7%+5%)=12萬元;因不是產(chǎn)權(quán)所有者,不需繳納房產(chǎn)稅。合計(jì)112萬元。甲公司和乙公司稅負(fù)合計(jì)217.6萬元?;I劃后稅負(fù)減少:352-217.6=134.4萬元?!景咐治觥勘纠ㄟ^設(shè)置轉(zhuǎn)租一個(gè)環(huán)節(jié),將房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)進(jìn)行了減少。雖然增加了營業(yè)稅及附加,但是房產(chǎn)稅得到了減少,總體上稅負(fù)得到減輕。但需要注意的是,甲公司與乙公司為關(guān)聯(lián)方,甲公司向乙公司收取的租金應(yīng)當(dāng)公允,不能明顯偏低而且沒有正當(dāng)理由。這里需要注意,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,轉(zhuǎn)租人并非房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人是不需要繳納房產(chǎn)稅的,但是由于各地執(zhí)行政策情況不一樣,具體還需要和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行及時(shí)溝通。12、轉(zhuǎn)出減值資產(chǎn)【事實(shí)描述】甲公司擁有一棟商場,賬面原值為6000萬元,因地段等原因,實(shí)際上公允價(jià)值下降為1000萬元。甲公司每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(按照房產(chǎn)原值減除30%后計(jì)算繳納)為:6000×(1-30%)×1.2%=50.4萬元。該公司考慮如下籌劃方案:將上述房產(chǎn)對外投資到下屬企業(yè)乙公司中(非房產(chǎn)企業(yè)),按規(guī)定投資者投入的固定資產(chǎn)按照投資各方確認(rèn)的價(jià)值,作為入賬價(jià)值。則乙公司接受甲公司房產(chǎn)投資的入賬價(jià)值為公允價(jià)值1000萬元。乙公司每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1000×(1-30%)×1.2%=8.4萬元。繳納契稅(假設(shè)契稅稅率為3%)1200×3%=36萬元。營業(yè)稅和土地增值稅按照有關(guān)規(guī)定,不需繳納。經(jīng)過籌劃,減少稅負(fù)50.4-8.4-36=6萬元。此外,以非貨幣性資產(chǎn)對外投資需按照公允價(jià)值計(jì)算損益進(jìn)行企業(yè)所得稅繳納,因此甲公司還需確認(rèn)損失6000-1000=5000萬元。如果甲公司為盈利企業(yè),則可以起到推遲繳納企業(yè)所得稅的作用?!景咐治觥勘纠ㄟ^房產(chǎn)對外投資起到了將賬面價(jià)值轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值的作用。但在實(shí)踐中,需要注意乙公司為關(guān)聯(lián)企業(yè),為此有關(guān)交易應(yīng)按照公平、合理原則進(jìn)行。同時(shí),在減值較大情況下,本例的減稅作用比較明顯,否則起不到預(yù)期效應(yīng)。13、會(huì)所的房產(chǎn)稅籌籌劃【事實(shí)描述】某房地產(chǎn)企業(yè)持有有某原值8000萬元的會(huì)所,該會(huì)所主要要用于為業(yè)主主提供服務(wù),所所在區(qū)域較偏偏僻,市場租租金不高。該該企業(yè)所在地地區(qū)房產(chǎn)稅的的房產(chǎn)原值可可減除比例為為30%,雖然對于會(huì)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)未未明確,但按按照稅法要求求,該房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)作為房房產(chǎn)的實(shí)際使使用者為納稅稅義務(wù)人,該該企業(yè)應(yīng)繳納納房產(chǎn)稅=8000×(1-30%)×1.2%==67.2萬元元。該企業(yè)通過考慮,提提出如下納稅稅籌劃方案::1、將該會(huì)所出租給給某關(guān)聯(lián)方經(jīng)經(jīng)營,租金為為150萬元,該租金金水平也得到到稅務(wù)機(jī)關(guān)的的認(rèn)可。2、經(jīng)過籌劃,房產(chǎn)稅稅=150×12%=118萬元,另外為為租金產(chǎn)生營營業(yè)稅150×5%=7..5萬元(不考考慮營業(yè)稅金金附加、企業(yè)所所得稅影響),減少稅金金支出67.2-118-7.55=41.77萬元?!景咐治觥勘景咐ㄟ^將自有有物業(yè)轉(zhuǎn)化為為出租物業(yè),減減少了房產(chǎn)稅稅支出。這種種籌劃的立足足點(diǎn)在于物業(yè)業(yè)原值較大,而市場租金卻較低,而且兩者的差距越大,則這種籌劃的結(jié)果也越明顯。14、會(huì)所出售的籌劃【事實(shí)描述】某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)發(fā)某住宅區(qū),其其中有成本66000萬元的會(huì)所所。該會(huì)所按照約定,其產(chǎn)權(quán)歸屬屬于該企業(yè),主主要用于為業(yè)業(yè)主提供售房房合同中承諾諾的服務(wù)。因因該住宅的商商業(yè)氛圍不濃濃厚,該會(huì)所所若對外銷售售,其市場價(jià)價(jià)格不高,約為5000萬元左右?,F(xiàn)現(xiàn)在該企業(yè)的的住宅銷售完完畢,稅前利利潤為2億元,若不不進(jìn)行任何籌籌劃,則需按按照稅法繳納納企業(yè)所得稅稅。現(xiàn)在該企業(yè)提出如如下籌劃方案案:1、將會(huì)所按照50000萬元價(jià)格出售售給某關(guān)聯(lián)方方,并約定該該關(guān)聯(lián)方需履履行原售房合合同中房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主主承諾的服務(wù)務(wù)。2、因該籌劃,減少稅稅前利潤10000萬元。同時(shí),由于于房產(chǎn)原值減減少了,可以以在以后的房房產(chǎn)稅繳納時(shí)時(shí)減少計(jì)稅的的基數(shù)?!景咐治觥繒?huì)所是一個(gè)讓開發(fā)發(fā)商很難處理理的事情,特特別是新建的的小區(qū),很多多開發(fā)商自有有的會(huì)所都面面臨嚴(yán)重的虧虧損,其市場場價(jià)值是并不不高的。但由由于只能作為為資產(chǎn)減值體體現(xiàn)在賬面上上,而不能在在稅前進(jìn)行列列支,因此不不能有效減少少稅負(fù)。通過過內(nèi)部關(guān)聯(lián)方方的轉(zhuǎn)讓,則則實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)負(fù)的下降。但但需注意關(guān)聯(lián)聯(lián)交易需得到到認(rèn)可,另外外,作為開發(fā)發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)權(quán)的會(huì)所,應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)入固定資資產(chǎn)進(jìn)行核算算并計(jì)提折舊舊,這部分成本本一般也不可以以在土地增值值稅計(jì)算時(shí)扣扣除。期間費(fèi)用管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的期間費(fèi)用是是指為組織、開開展房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)發(fā)生,但不能能直接歸屬于于某個(gè)特定產(chǎn)產(chǎn)品成本的費(fèi)費(fèi)用,它主要包括管理理費(fèi)用、銷售售費(fèi)用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)行業(yè)從本質(zhì)質(zhì)上說,是資資金密集型行行業(yè),不僅建建造過程需要要大量的資金金投入,同時(shí)時(shí)一個(gè)項(xiàng)目的的完成又經(jīng)歷歷較長的時(shí)間間,在整個(gè)運(yùn)運(yùn)作周期內(nèi),期期間費(fèi)用是非非常高昂的。特特別在當(dāng)前國國內(nèi)宏觀調(diào)控控頻繁的背景景下,一方面面,項(xiàng)目開發(fā)發(fā)單純依靠自自有資金是難難以完成的,開開發(fā)資金越來來越依賴于外外部資金;另另一方面,銷銷售狀況受外外部環(huán)境的影影響較大,運(yùn)運(yùn)作周期不斷斷延長,這又又進(jìn)而導(dǎo)致房房地產(chǎn)企業(yè)的的各項(xiàng)費(fèi)用高高企。此外,費(fèi)費(fèi)用控制水平平還會(huì)直接影影響現(xiàn)金流的的平衡,甚至至是企業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)安全,相相當(dāng)多的房地地產(chǎn)企業(yè)就是是因?yàn)橘M(fèi)用控控制不好(尤尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用)而陷入入資金鏈危機(jī)機(jī)。因此,合合理控制期間間費(fèi)用是關(guān)系系到企業(yè)生存存、發(fā)展的重重要任務(wù)。一、推行預(yù)算管理理費(fèi)用失控的一個(gè)重重要原因是事事先沒有建立立明確的目標(biāo)標(biāo),其結(jié)果導(dǎo)導(dǎo)致在執(zhí)行中“走一步看一一步”,最終失控也就不足為奇奇了。預(yù)算是是運(yùn)用目標(biāo)管管理思想對期期間費(fèi)用進(jìn)行行管理的一種種具體形式。在在期間費(fèi)用預(yù)預(yù)算管理中,預(yù)算按結(jié)構(gòu)樹樹層層分解落落實(shí)到各個(gè)部門上,目目標(biāo)變成可執(zhí)執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)計(jì)劃,通過實(shí)際結(jié)果果與目標(biāo)進(jìn)行行對比分析,找找出差距、分析原因、制定改進(jìn)措措施。而在預(yù)算分解過程程中,各預(yù)算算目標(biāo)的方向向一致,環(huán)環(huán)環(huán)相扣,形成成協(xié)調(diào)統(tǒng)一的的目標(biāo)體系。只要每個(gè)部門完成了自己的分預(yù)算目標(biāo),整個(gè)費(fèi)用預(yù)算總目標(biāo)就能完成。二、劃分分責(zé)任中心,實(shí)實(shí)施責(zé)任考核核有不少采取預(yù)算管管理的企業(yè)并并沒有取得預(yù)預(yù)期效果,其其原因往往在在于目標(biāo)與執(zhí)執(zhí)行相脫離,費(fèi)費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)標(biāo)并沒有細(xì)分分、落實(shí)到各各個(gè)執(zhí)行部門門。為此,需需要根據(jù)各部部門的管理權(quán)權(quán)限和費(fèi)用承承擔(dān)范圍,將將指標(biāo)從宏觀觀層面分解到到微觀層面,把部門劃分為若干個(gè)相對獨(dú)立的責(zé)任中心。同時(shí),定義好每個(gè)責(zé)任中心與費(fèi)用控制相關(guān)的指標(biāo),根據(jù)責(zé)任中心的預(yù)算完成情況進(jìn)行考核。這樣,就可以在日常業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)對費(fèi)用的過程控制,真正將費(fèi)用控制的執(zhí)行力滲透到基層。三、分析驅(qū)動(dòng)因素素驅(qū)動(dòng)因素是戰(zhàn)略成成本管理中的的一個(gè)重要概概念,它是指指導(dǎo)致成本費(fèi)用用發(fā)生的因素素,可以是一個(gè)個(gè)事項(xiàng)、一項(xiàng)項(xiàng)活動(dòng)或作業(yè)業(yè)(activvity)。對期間費(fèi)用用進(jìn)行驅(qū)動(dòng)因因素分析,目目的是對費(fèi)用形成的“前因后果”進(jìn)行追本溯溯源,深入挖挖掘費(fèi)用背后后的推動(dòng)力,從從根源上分析析可以降低費(fèi)費(fèi)用的各項(xiàng)要要素。以銷售售費(fèi)用為例,驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素可能能就包括產(chǎn)品品發(fā)布會(huì)次數(shù)數(shù)、拜訪客戶戶時(shí)間、合同同制作數(shù)量等等,銷售費(fèi)用用不過是這些些驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)產(chǎn)生的后果。我我們通過對驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素的分分析、優(yōu)化,消消除無效作業(yè)業(yè),就可以從從根本上消減減無效的期間間費(fèi)用支出。四、做好融資規(guī)劃劃1、確定合理的資金需需要量是融資資規(guī)劃的前提,資金不足固固然影響項(xiàng)目目的開展,但資金金過剩也會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致利息費(fèi)用用的增加。在融資計(jì)劃劃中,需要特特別關(guān)注預(yù)售售收入與融資資規(guī)劃相配合合,盡量避免免過度籌資。2、付款時(shí)間的推后后可減少因資資金占用而產(chǎn)產(chǎn)生的利息,目前我們?nèi)〉玫拈_發(fā)用地,大多由政府負(fù)責(zé)拆遷,而政府拆遷難、交地晚也是普遍現(xiàn)象,為此應(yīng)努力利用這些因素延緩付款時(shí)間。3、根據(jù)不同的資金需需要,合理配比長長期融資與短短期融資;從不同渠道道中選擇資金金成本最低的渠道,同時(shí)還要考考慮各個(gè)渠道道的約束條件件,選擇合適適的籌資時(shí)機(jī)機(jī)。案例:1、會(huì)議費(fèi)用的節(jié)省省【事實(shí)描述】某公司一個(gè)年度的的會(huì)議費(fèi)用達(dá)達(dá)到200萬元,包括括差旅費(fèi)、會(huì)會(huì)議室租金、會(huì)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備費(fèi)用用等。該公司司隨后對會(huì)議議費(fèi)用進(jìn)行了了詳細(xì)的分析析,結(jié)果發(fā)現(xiàn)現(xiàn),相當(dāng)多的的會(huì)議費(fèi)用實(shí)實(shí)際是可以節(jié)節(jié)省的,節(jié)省省的方法有以以下:(1)會(huì)議形式從從現(xiàn)場轉(zhuǎn)換為為非現(xiàn)場。會(huì)議并非一一定需要現(xiàn)場場召開,一些些會(huì)議實(shí)際是是可以采取成成本更低的形形式進(jìn)行的,例例如OA流轉(zhuǎn)審批、電電話溝通、視視頻會(huì)談等。非非現(xiàn)場形式的的會(huì)議可以將將現(xiàn)場費(fèi)用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為非現(xiàn)場費(fèi)費(fèi)用,差旅費(fèi)費(fèi)、會(huì)議室租租金等降低了50萬元。(2)會(huì)議的歸歸并。該公司司分析發(fā)現(xiàn),較較多的會(huì)議由由于事前沒有有安排,所以以經(jīng)常出現(xiàn)重重復(fù)性會(huì)議的的情況,往往往是一個(gè)會(huì)議議后不久又召召開幾乎同樣樣主題的會(huì)議。為此此,該公司對對一段時(shí)期內(nèi)的會(huì)議議申請進(jìn)行了了歸并,將相相同主題的會(huì)會(huì)議集中召開開。這樣,不僅節(jié)省了與與會(huì)人員的時(shí)時(shí)間,也減少少了外地與會(huì)會(huì)人員的往返返次數(shù),減少少的會(huì)議費(fèi)用用約30萬元。【案例分析】會(huì)議是一項(xiàng)費(fèi)用高高昂的活動(dòng),除除去直接性的的支出外,與與會(huì)人員的時(shí)時(shí)間是更重要要的支出。參參與會(huì)議的人人員越多、層層次越高,占占用的人員時(shí)時(shí)間就越多,會(huì)議的成本就越高。為此,合理安排會(huì)議、減少不必要的會(huì)議時(shí)間是降低會(huì)議成本的最重要工作。2、預(yù)算管理與責(zé)任任考核【事實(shí)描述】某集團(tuán)公司每年編制制預(yù)算對費(fèi)用用進(jìn)行控制,預(yù)算編制上是由下屬企業(yè)上報(bào)預(yù)算,并由集團(tuán)進(jìn)行審核。同時(shí),對預(yù)算進(jìn)行考核,規(guī)定若超出預(yù)算金額,則相應(yīng)罰款10%,若低于預(yù)算金額,則不予獎(jiǎng)勵(lì)。該集團(tuán)公司最終發(fā)發(fā)現(xiàn),每年的的預(yù)算金額是是越來越高,近3年的費(fèi)用預(yù)預(yù)算是1000萬元、1100萬元、1300萬元。費(fèi)用預(yù)預(yù)算金額經(jīng)常常是在上一年年度的基礎(chǔ)上上增加一定的的幅度,根本本未考慮公司司實(shí)際需要支出情況況。同時(shí),公司費(fèi)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生生額是950萬元、1000萬元、1200萬元,略低于預(yù)算限限制,但剛好完成預(yù)預(yù)算任務(wù),真真正大幅度降降低費(fèi)用的情情況很少出現(xiàn)現(xiàn)。該公司經(jīng)過分析發(fā)發(fā)現(xiàn),其原因因在于,一方方面預(yù)算編制制沒有確實(shí)的的依據(jù),是根根據(jù)上年情況況制定,而沒沒有根據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的的緣由進(jìn)行分分析;另一方方面該公司對對于費(fèi)用預(yù)算算完成情況有有懲罰措施,但但沒有獎(jiǎng)勵(lì)措措施?!景咐治觥渴潞罂刂撇蝗缡轮兄锌刂疲率轮锌刂撇蝗缛缡虑翱刂?。只有事前規(guī)劃得當(dāng)才能真正控制好成本費(fèi)用,預(yù)算作為一項(xiàng)管理工具在很多企業(yè)得到運(yùn)用,但運(yùn)用效果往往并不符合預(yù)期。其原因有很多,很重要的一點(diǎn)是企業(yè)沒有把目標(biāo)管理真正貫徹到預(yù)算中,沒有將預(yù)算通過激勵(lì)措施進(jìn)行落實(shí)。從上述例子可見,首先,預(yù)算編制的目標(biāo)不明確。費(fèi)用預(yù)算目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是各項(xiàng)費(fèi)用的

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