中原：如何玩轉(zhuǎn)社區(qū)商業(yè)

2023/2/41如何玩轉(zhuǎn)社區(qū)商業(yè)昆明中原商業(yè)招商部劉喜云2023/2/42第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理目錄2023/2/43社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的問題社區(qū)商業(yè)定義與特征分析2023/2/44何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務的商業(yè)及服務設施（含無店鋪的各種服務），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設施正常運營的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在3萬平米以內(nèi)，

社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)?定義突出的是什么？商圈？

同類對應的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心

社區(qū)商業(yè)的定義2023/2/45輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標分類2023/2/46社區(qū)商業(yè)提供的服務一般交通時間15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，步行15分鐘可到達社區(qū)購物中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照交通時間分類2023/2/47便利級商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3000人以下；鄰里級商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3000-50000人；社區(qū)級商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務，服務人口一般在50000-150000人。社區(qū)商業(yè)類型--按照服務的規(guī)模分類2023/2/48底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨立型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類2023/2/49散點式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)購物中心型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照布局分類2023/2/410內(nèi)部型商業(yè)外部型商業(yè)兼有型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照位置分類2023/2/411小型社區(qū)：人口規(guī)模：300-700戶（組團，相當于居委會管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；可設定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)；商業(yè)功能滿足：服務為主，便利性商品和服務，便捷性餐飲。社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2023/2/412中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-5000戶；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；可設定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；商業(yè)交通時間：步行10分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：日常性服務與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2023/2/413大型社區(qū)：人口規(guī)模：1-1.5萬戶；人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人；可設定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中心或社區(qū)購物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時間：步行15分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：可考慮建設全方位服務和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補充，餐飲全業(yè)態(tài)引進；

社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2023/2/414社區(qū)商業(yè)的特征顧客屬地性業(yè)種配套性日常便利性服務親和性贏利穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴展性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色2023/2/415社區(qū)商業(yè)的角色忽悠買房者？服務業(yè)主者？品牌支撐者？利潤獲取者？其它……社區(qū)商業(yè)與住宅開發(fā)者之間的關系究竟是什么？2023/2/416社區(qū)商業(yè)的角色局部服從整體優(yōu)先原則利益最大化的輔助原則顧客需求導向產(chǎn)品原則忠告：玩社區(qū)商業(yè)的不要讓社區(qū)商業(yè)把你玩了！2023/2/417社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應該遵循“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤思維原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。商業(yè)特色的營造也不例外，應與住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應堅持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,細節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關系2023/2/418

從整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應該與住宅保持高度統(tǒng)一；在建筑外觀及線條上，除了與住宅風格相統(tǒng)一，還應該注意強調(diào)自身色彩及線條的強化運用，因為商業(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強調(diào)視覺的沖擊力；景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點進行相應的布置。除了以上幾點，定期或不定期地舉辦一些與主題相關的活動也很有幫助，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費者拉近距離，可以從一個側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務，營造活潑、親切的商業(yè)氛圍。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關系2023/2/419社區(qū)商業(yè)的問題雞先還是蛋先便民與擾民出租與出售一鋪養(yǎng)三代與三代養(yǎng)一鋪放水養(yǎng)魚還是殺雞取卵物業(yè)：管理還是經(jīng)營步行街還是不行街2023/2/420小結(jié)搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？搞清楚你要什么？2023/2/421目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理2023/2/422社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場分析社區(qū)商業(yè)定位策劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局2023/2/423社區(qū)商業(yè)市場分析—主要要素周邊人口統(tǒng)計周邊消費群特征分析競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）周邊人車流量統(tǒng)計分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析周邊市政規(guī)劃分析商業(yè)物業(yè)條件分析2023/2/424社區(qū)商業(yè)市場分析---調(diào)研模板1.項目周邊環(huán)境調(diào)研分析

1)項目1.5公里半徑周邊商家/機構(gòu)分布

2)項目周邊未來20000平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項目

3)項目商圈調(diào)查與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平,流動人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費特點等）項目周邊交通設施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）項目客流監(jiān)測:平時\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項目規(guī)劃概念測試等）3.消費者街頭攔訪調(diào)查（個人基本信息、消費習慣與特征、項目繪畫概念測試問題等）4.特別調(diào)研項目：典型或可參考個案深度研究、特殊消費群體調(diào)研分析5.項目概念測試（設計項目定位與初步規(guī)劃，對消費者、小型商家和相關人士進行測試）2023/2/425社區(qū)商業(yè)的定位策劃市場定位顧客定位規(guī)模定位主題定位2023/2/426社區(qū)商業(yè)市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；業(yè)態(tài)類型：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；名稱建議（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點、開發(fā)商名稱等來確定）。2023/2/427顧客是誰顧客規(guī)模顧客特征社區(qū)商業(yè)顧客定位2023/2/428商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強，呈現(xiàn)出正相關的關系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：區(qū)域的商業(yè)市場容量市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響項目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）主力店的帶動效應競爭性項目對項目規(guī)模的影響市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響項目自身條件對規(guī)模的影響等。社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位2023/2/429商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤的整體風格項目片區(qū)的整體氛圍主題營造的可實現(xiàn)性等社區(qū)商業(yè)主題定位2023/2/430社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍。2023/2/431社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)布局類型各業(yè)態(tài)布局特點人流動線的規(guī)劃社區(qū)商鋪鋪位面積配比社區(qū)商鋪鋪位開間/進深比例2023/2/432根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應該要注意的基本原則有以下幾點：在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應避免影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。各業(yè)態(tài)布局特點2023/2/433

在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點和人流端點。人流焦點一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。

人流動線規(guī)劃2023/2/434焦點型人流動線和端點型人流動線的主要特性是：焦點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。人流動線規(guī)劃2023/2/435綜合兩種類型人流動線分析，社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應主要注意以下幾點：1、規(guī)劃人流動線應簡單易達，增強商業(yè)的便利性；2、人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設置，對外展示面良好，利于導入外部人流；3、人流焦點應設置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設置應考慮能否引導人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設置具有銜接過渡的廣場等設施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價值。人流動線規(guī)劃2023/2/436硬件規(guī)劃設計如不合理，會導致合適的業(yè)態(tài)無法進駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。鋪位面積2023/2/437類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％輻射型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％輻射型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比2023/2/438業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計，典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比—與業(yè)態(tài)之間關系2023/2/439類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進深主要在以下幾個區(qū)間：鋪位開間/進深比2023/2/440底商設計要點客流量與面積大小正相關客流量低，價值低，內(nèi)街鋪盡量不要面寬進深〈1：3）面寬一般4-9米，進深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預留共用排煙道與隔油池預留上下水（PVC：75-110）室內(nèi)外高差〈100-300毫米）電量至少100W/平米廣告位預留空調(diào)機位考慮，頂或立面（〉2.2米)層高根據(jù)各地看,盡可能4.5以上,2層可低點,管道穿梁問題消火栓安裝完成,但要暗裝2023/2/441目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理2023/2/442社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售比例社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)銷售管理2023/2/443社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。?；發(fā)展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。項目的租售前景預判。2023/2/444社區(qū)商業(yè)租售定位2023/2/445租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位b、商業(yè)氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、開發(fā)商實力g、規(guī)模主題h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位—租價定位2023/2/446商業(yè)銷售定價主要采取市場比較法與收益還原法為定價方法。收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前昆明市場租金與價格比的參考標準，商業(yè)前期實際租金回報率一般為6％：均價＝租金/投資回報率；由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應較低,均價：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

根據(jù)收益還原法，項目售價在10000—15000元/㎡之間。即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為：12000元/㎡左右。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價定位2023/2/447無固定比例開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)底商一般是銷售大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例2023/2/448總體思路：以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家KTV、健身會所等社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略2023/2/449優(yōu)惠形式細分內(nèi)容扣率形式扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報，發(fā)展商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤其它形式租賃年限一般行業(yè)2年固定合約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，娛樂業(yè)一般8—12年固定合約免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項目形成強烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期管理費按實際營運管理的支出預算平均分攤。此費用已包括中央空調(diào)費、清潔、保安、設備維護、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金和宣傳推廣費用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修補助除公共地方裝修外，可考慮為個別優(yōu)質(zhì)商家分擔部份裝修費用，藉以吸引其進駐商場，為本項目帶來口碑以客帶客進場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時間簽約優(yōu)惠客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費優(yōu)惠等宣傳推廣費用商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費用有可能包括在租金中，也有可能在管理費中，為了更好的引進商家，宣傳推廣費的高低及如何計算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理—常用招商優(yōu)惠形式2023/2/450生活百貨類超市類餐飲類便利店類服務配套及服飾精品類美容美發(fā)類生活家居類休閑娛樂類社區(qū)商業(yè)租賃管理—各類型商家物業(yè)條件2023/2/451業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨金龍百貨、金格中心、美辰百貨、伊藤洋華堂超市大型綜合超市（大賣場）沃爾瑪、家樂福、世紀聯(lián)華、麥德龍便利店足達、之佳便利店餐飲大型餐飲毛家飯店、大滇園、伊天園西餐咖啡綠茵閣西餐廳、上島咖啡、金天陽西餐廳中西式快餐麥當勞、肯德基、德克士服務配套及服飾精品服務配套一心堂藥店、健之佳藥房、布蘭奇國際洗衣連鎖服飾精品以純、美特斯邦威、駱駝服飾、石頭記美容及美發(fā)美容典雅閣美容中心、平衡美容院美發(fā)頭等大事、印第安、明之城美容美發(fā)生活家居——港都家居、雨龍家居休閑——溫莎KTV、星勢力KTV、隔鍋香、石上清泉水療中心各類型商家列表示意2023/2/452生活百貨物業(yè)條件技術指標具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長寬比一般大于10：7經(jīng)營樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥5進深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區(qū)≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來自兩不同100/10KV級變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機以備急用中央空調(diào)提供與否需與開發(fā)商溝通店內(nèi)垂直交通每層設置自動扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）500-800物業(yè)交付裝修標準毛坯/或按照裝修要求提供2023/2/453技術指標具體要求需求面積（㎡）10,000-15,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.8進深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通，國際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通每層設置自動扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標準毛坯大型綜合超市物業(yè)條件2023/2/454技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標準毛坯標準超市物業(yè)條件2023/2/455技術指標具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設備并設置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標準毛坯便利超市物業(yè)條件2023/2/456技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、隔油池及排油煙管道等設施停車位數(shù)量（個）50-100物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯大型中式正餐物業(yè)條件2023/2/457技術指標具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、隔油池及排油煙管道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件2023/2/458技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設置排污、隔油池及排油煙管道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)條件2023/2/459技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污隔油池及排油煙管道等設施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯西餐咖啡物業(yè)條件2023/2/460技術指標具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標準簡單裝修便利店物業(yè)條件2023/2/461技術指標具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標準毛坯服務配套物業(yè)條件2023/2/462美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術指標要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務性質(zhì)較強，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點也決定其對供給水、排污等技術指標有著較細致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術指標具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯美容美發(fā)物業(yè)條件2023/2/463技術指標具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件2023/2/464生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的要求相對較大。

技術指標具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進深（m）10-15物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯可以看出，生活家居對于經(jīng)營場所的硬件技術要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達到，這樣在規(guī)劃設計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。生活家居類物業(yè)條件2023/2/465休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務性質(zhì)較強，一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時，面積的需求也相對較大。技術指標具體要求需求面積（㎡）≥2000經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標準毛坯生活娛樂類物業(yè)條件2023/2/466商鋪交房條件商鋪編號：

1-1-1

建筑面積：305m2

套內(nèi)面積：189m2

一、.商鋪戶內(nèi)標準（安裝部分）1.電力配設：

40KW,80A/3P2.給水管徑：DN403.燃氣：考慮4.排水管徑：DN1005.排污管徑：DN1006.空調(diào)電力配設：未單獨設置配7.廣告牌電力配設：未單獨設置配8.廚房：有9.排煙道內(nèi)徑：1000*850mm10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m211.商鋪層高（風口以下）：5000mm12.電話：五類雙絞線一根到位13.有線電視：一個點14寬帶網(wǎng)絡：一個點15.消防系統(tǒng)配設:消火栓等系統(tǒng)16.門窗標準材質(zhì):鋁合金17.新風口配設:18.消防排煙配設:無二、商鋪交房標準（建筑部分標準）１．墻體:空心磚２．地面：砼結(jié)構(gòu)面３．墻面:水泥砂漿抹灰４．天棚：砼結(jié)構(gòu)面三、商鋪交房標準（公共部分標準）1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。2.電梯內(nèi)飾及載重量：觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重1000Kg。

貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重1000Kg。3.公共部分消防系統(tǒng)配設：設置消火栓系統(tǒng)4.公共部分照明配設及供水：設置到位5.公共衛(wèi)生間內(nèi)飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面。2023/2/467銷售什么？基礎工作投資者儲備宣傳造勢租售策略社區(qū)商業(yè)銷售管理2023/2/468目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租社區(qū)商業(yè)銷售管理—銷售策略2023/2/469優(yōu)勢：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔經(jīng)營壓力。劣勢：產(chǎn)權分散，主力店或品牌店難以進駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。銷售策略—純銷售模式2023/2/470優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度