信托融資專題

信托融資專題天津財經(jīng)大學(xué)金融系馬亞明一、什么是信托？

信托是一種特殊的財產(chǎn)管理制度，也是一種特殊的法律行為。信托，顧名思義是信任和委托之意。指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理和處分的行為?？梢钥闯?，信托是一種以信任為基礎(chǔ)，以財產(chǎn)為中心，以委托為方式的財產(chǎn)管理制度。

用16字概括信托：得人之信，受人之托，代人理財，履人之囑。

一、什么是信托？信托關(guān)系示意圖二、信托的起源最早的信托行為：古埃及遺囑托孤。早在4000多年前，古代埃及就有人設(shè)立遺囑，這份遺囑由一名叫烏阿哈的人所立，遺囑寫在一張草紙上，清晰明示：自愿將其兄給他的一切財產(chǎn)全部歸其妻繼承，并授權(quán)其妻可以將該財產(chǎn)任意分授給子女。遺囑上還指定一名軍官作為其子女的監(jiān)護(hù)人?！度龂萘x》中劉備“白帝城托孤”，實際上也是一種基于信任而產(chǎn)生的信托行為。信托概念則源于古羅馬法典中的“信托遺贈”：《羅馬法》規(guī)定，在按遺囑劃分財產(chǎn)時，可以把遺囑直接授予繼承人，若繼承人無力或無權(quán)承受時，可按信托遺贈制度，把財產(chǎn)委托和轉(zhuǎn)移給第三者處理，使繼承人受益。

二、信托的起源一般認(rèn)為，現(xiàn)代信托是以英國的“尤斯制度”為原型逐步發(fā)展起來的。尤斯（use）：代之或為之的意思，即“對委托他人管理的不動產(chǎn)的收益權(quán)”。英國尤斯制的產(chǎn)生：11世紀(jì)許多土地被捐贈給教會，為限制捐贈，亨利三世在12世紀(jì)后半葉制定了《沒收法》，為躲避此法的限制，人們創(chuàng)造了“USE“方法：即先把土地轉(zhuǎn)讓他人，接受轉(zhuǎn)讓的人為教會管理這塊土地，收益歸教會，其實質(zhì)和直接捐贈利益相同。尤斯制觸犯了封建君主的利益，因此遭到極力反對。后來，由于英國封建制度衰落及資產(chǎn)階級革命的成功，到17世紀(jì)，終于得到衡平法院所承認(rèn)，從而發(fā)展為信托三、中國信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路（一）中國信托業(yè)恢復(fù)初期的迅速發(fā)展與第一次清理整頓1979年，中國國際信托投資公司成立。1980，人行下達(dá)《關(guān)于積極開辦信托業(yè)務(wù)的通知》，信托業(yè)出現(xiàn)恢復(fù)發(fā)展的高潮。至1982年底，全國信托機(jī)構(gòu)發(fā)展到620家。問題：這些機(jī)構(gòu)與銀行搶資金、搶業(yè)務(wù)、爭地盤，發(fā)展變相的銀行業(yè)務(wù)，通過吸收存款、同業(yè)拆借資金用以發(fā)放貸款或直接投資實業(yè)。嚴(yán)重沖擊了國家對金融業(yè)務(wù)的計劃管理和調(diào)控，直接助長固定資產(chǎn)投資規(guī)模的膨脹和物價水平的上漲。第一次整頓：1982年4月，國務(wù)院發(fā)文決定對信托業(yè)進(jìn)行整頓

三、中國信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路（二)第二輪擴(kuò)張與清理整頓1983年人行專門行使央行職能，隨之，信托業(yè)又被提上議事日程。人行提出“凡是有利于引進(jìn)外資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，有利于發(fā)展生產(chǎn)、搞活經(jīng)濟(jì)的各種信托業(yè)務(wù)都可以辦理”，信托業(yè)出現(xiàn)了又一次高潮，但基本上是銀行信貸業(yè)務(wù)的重復(fù)，1984年底，經(jīng)濟(jì)過熱造成貨幣投放和信貸規(guī)模雙失控。問題：信托公司發(fā)放一些收效甚微的信托貸款和信托投資，擴(kuò)大基建規(guī)模，在經(jīng)濟(jì)過熱和投資失控中起到推波助瀾的作用。第二次整頓：1985年初，對信托業(yè)務(wù)進(jìn)行整頓，嚴(yán)格控制信托貸款三、中國信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路(三)中國信托業(yè)的第三次清理整頓1988年，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的勢頭，經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象空前嚴(yán)重，乃至達(dá)到嚴(yán)重惡化的地步。與此相對應(yīng)，信托公司數(shù)量飛速膨脹，到1988年底，全國信托投資機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)到上千家。問題：為回避人民銀行對信貸規(guī)模的控制，各專業(yè)銀行紛紛通過各種形式和渠道向信托公司轉(zhuǎn)移資金，信托公司再次成為固定資產(chǎn)投資失控的推波助瀾者第三次整頓：1988年8月，依循撤并信托機(jī)構(gòu)、壓縮信托公司政策生存空間的模式，如取消利率上浮的規(guī)定，使信托機(jī)構(gòu)在與銀行競爭中失去利率優(yōu)勢。三、中國信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路（四）中國信托業(yè)的第四次清理整頓1992年，鄧小平南巡，迎來中國新一輪改革開放熱潮，經(jīng)濟(jì)迅速回升并呈高速增長態(tài)勢，但經(jīng)濟(jì)增長中各類問題也再次固態(tài)復(fù)萌。問題：信托公司與銀行聯(lián)手，違規(guī)攬存，違規(guī)放貸，并直接大規(guī)模參與沿海熱點地區(qū)的圈地運(yùn)動和房地產(chǎn)炒作活動，再次充當(dāng)加劇經(jīng)濟(jì)形勢過熱、擾亂金融秩序的角色。1993年6月，中央決定進(jìn)行宏觀調(diào)控，整頓金融秩序。與此同時，對信托業(yè)的第四輪清理整頓正式開始。切斷銀行與信托公司之間資金的聯(lián)系，要求銀行不再經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，不再投資非銀行金融機(jī)構(gòu)，銀行與信托分業(yè)經(jīng)營，分業(yè)管理。三、中國信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路（五）中國信托業(yè)的第五次清理整頓（1999－2002）第四次清理整頓之后，出于維系生存的本能，為獲取資金以新還舊維系金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)，信托機(jī)構(gòu)采取了一些消極的對策，如高息攬存、超額發(fā)行特種金融債券等。爆發(fā)支付危機(jī)。問題：中銀國信、中創(chuàng)廣東國投等信托巨艦紛紛沉沒。1999年3月，開始最嚴(yán)厲的第五次整頓。國務(wù)院決定此次清理整頓使信托業(yè)回歸本業(yè)。業(yè)內(nèi)人士將此次整頓形象地稱為“推倒重來”三、中國信托業(yè)發(fā)展的坎坷之路問題：信托公司歷經(jīng)多次整頓，是否有存在的必要？信托業(yè)歷經(jīng)五次整頓的原因：1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約2、信托公司治理結(jié)構(gòu)方面存在缺陷（嚴(yán)重依附于政府）3、信托業(yè)的市場定位不清4、信托監(jiān)管框架及法律、法規(guī)的缺陷四、信托業(yè)的新時期：回歸主業(yè)1、2001年10月1日，《中華人民共和國信托法》正式實施。2、2002年5月9日，《信托投資公司管理辦法》實施3、2002年7月18日，《信托投資公司資金信托管理暫行辦法實施》，當(dāng)天，愛建信托推出我國第一個規(guī)范的信托產(chǎn)品——外環(huán)隧道項目資金信托。4、5年我國信托業(yè)管理資產(chǎn)規(guī)模年均增加70%左右，到2009年已達(dá)到20557億元。2009年銀行、保險、公募基金、信托所管理資產(chǎn)規(guī)模占比依次為89.95%、4.64%、3.06%和2.35%。估計到2020年中國信托業(yè)管理的資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到20萬億元到30萬億元人民幣。

五、回歸主業(yè)后信托公司的經(jīng)營范圍

《信托投資公司管理辦法》第三章16條規(guī)定：

（一）資金信托；

（二）動產(chǎn)信托；

（三）不動產(chǎn)信托；

（四）有價證券信托；

（五）其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)信托；

（六）作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事投資基金業(yè)務(wù)；

（七）經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及項目融資、公司理財、財務(wù)顧問等業(yè)務(wù)；（八）受托經(jīng)營國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的證券承銷業(yè)務(wù)；

五、回歸主業(yè)后信托公司的經(jīng)營范圍（九）辦理居間、咨詢、資信調(diào)查等業(yè)務(wù)；

（十）代保管及保管箱業(yè)務(wù)；

（十一）法律法規(guī)規(guī)定或中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。第十七條信托公司可以根據(jù)《中華人民共和國信托法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定開展公益信托活動。第二十條信托公司固有業(yè)務(wù)項下可以開展存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資等業(yè)務(wù)。投資業(yè)務(wù)限定為金融類公司股權(quán)投資、金融產(chǎn)品投資和自用固定資產(chǎn)投資。業(yè)務(wù)分類：

一、信托主營業(yè)務(wù)，包括上述業(yè)務(wù)范圍的第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）項、第十七條；二、兼營業(yè)務(wù)，除上述信托業(yè)務(wù)之外的業(yè)務(wù)，均為兼營業(yè)務(wù)，又可分為三類：①投行業(yè)務(wù)，包括企業(yè)資產(chǎn)重組、購并、項目融資、公司理財、財務(wù)顧問等中介業(yè)務(wù)，國債、企業(yè)債券的承銷業(yè)務(wù)；②中間業(yè)務(wù)，包括代保管業(yè)務(wù)、信用見證、資信調(diào)查及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)；③自有資金的投資、貸款及擔(dān)保業(yè)務(wù)。

五、回歸主業(yè)后信托公司的經(jīng)營范圍（1）信托投資公司不得以任何形式吸收或變相吸收存款；（2）信托投資公司不得發(fā)行債券，不得以發(fā)行委托投資憑證、代理投資憑證、受益憑證、有價證券代保管單和其他方式籌集資金，辦理負(fù)債業(yè)務(wù)；（3）信托投資公司不得舉借外債，也就是說不得辦理境外負(fù)債業(yè)務(wù)。分析：①傳統(tǒng)信托投資公司在歷史上曾廣泛開展的所謂信托存款、委托存款等各類存款業(yè)務(wù)被人民銀行徹底否定，不再被允許經(jīng)營；②從上述第2條可以看出，信托公司歷史上為籌集資金發(fā)明的各類負(fù)債業(yè)務(wù)工具幾乎全部被一一列舉，充分表明歷史上信托投資公司創(chuàng)造的各類變相吸收存款或籌集資金的負(fù)債業(yè)務(wù)全部被人民銀行徹底否定，不再被允許經(jīng)營；③信托公司被禁止舉借外債；六、重新登記的信托公司北京：中誠信托、北京國投、中信信托、外經(jīng)貿(mào)信托、國民信托、國投信托（弘泰信托）、中糧信托（伊斯蘭信托）上海：上海國投、愛建信托（*）、中海信托、中泰信托、安信信托(*)、華寶信托、華澳信托（國家開發(fā)投資公司與麥格理集團(tuán)）天津：北方信托、天津信托重慶：新華信托、重慶國投廣東：（華潤信托）深國投、平安信托、東莞信托、廣東粵財信托浙江：中投信托（浙江國投）、金信信托、昆侖信托（金港信托）、杭州工商信托江蘇：江蘇國投、蘇州信托、國聯(lián)信托福建：廈門國投、聯(lián)華信托山東：山東國投、英大信托、海協(xié)信托東北：華信信托、吉林信托、中融國際、泛亞信托陜西：陜西國投(*)、西部信托、西安國際河南：中原信托、百瑞信托新疆：金新信托、華融國際（新疆國投）安徽：建信信托（興泰信托）、國元信托內(nèi)蒙：華宸信托（內(nèi)蒙古信托）、新時代信托江西：江南信托、江西國投其他：山西國投、中鐵信托（衡平信托）、交銀國際（湖北國投）、湖南信托、慶泰信托、甘肅信托、西藏信托、云南國投、華能貴誠（黔隆國際）、渤海信托（河北省國投）中國信托市場

信托業(yè)的競爭優(yōu)勢：投資方式的多元化，信托投資公司既可以用自有資金對外投資，又可以用信托資金投資，經(jīng)營方式上既有股權(quán)投資，又有貸款、擔(dān)保、同業(yè)拆放、融資租賃等。

中國信托市場信托業(yè)的競爭優(yōu)勢：投資范圍廣闊，目前信托公司是惟一能夠綜合利用金融市場、連通產(chǎn)業(yè)與金融市場的金融機(jī)構(gòu)，信托資產(chǎn)既可以投資貨幣市場，也可以投資證券市場，還可以投資實業(yè)市場中國信托市場信托業(yè)的競爭優(yōu)勢：獨特的制度優(yōu)勢。信托作為一種財產(chǎn)管理制度，不僅具備一般意義上的資金融通功能，其特殊的交易結(jié)構(gòu)賦予信托財產(chǎn)獨立性形成的破產(chǎn)隔離功能，信托財產(chǎn)所有權(quán)、處置權(quán)、受益權(quán)的分離特性，以及由此造就信托在滿足社會需求方面的廣泛適應(yīng)性與靈活性，這是信托業(yè)最大的競爭優(yōu)勢，即信托公司具有其他任何金融機(jī)構(gòu)和實業(yè)都不具備的制度優(yōu)勢。信托公司是進(jìn)行資產(chǎn)證券化的天然的SPV，而資產(chǎn)證券化的市場空間巨大2005年，中誠信托和中信信托

就率先分別與國家開發(fā)行和建行開展了ABS、MBS業(yè)務(wù)，成為了資產(chǎn)證券化的先行者。一些典型的信托產(chǎn)品管理層收購信托(MBO信托)：是指信托公司為擬實施管理層收購的企業(yè)提供的集融資安排、股權(quán)持有及企業(yè)整合于一身的信托計劃。與傳統(tǒng)的管理層收購方式相比較，管理層收購信托滿足了收購主體合法性和隱蔽性的要求，實現(xiàn)收購資金合法性的目的，同時信托公司作為第三方專業(yè)中介結(jié)構(gòu)有利于維護(hù)參與各方的合法利益。管理層收購信托的主要模式單純提供收購主體模式操作的要點：參與MBO的管理層與信托投資公司簽訂資金信托合同，將收購資金委托給投資公司，用于目標(biāo)公司的收購。然后信托投資公司出面收購目標(biāo)公司，成為目標(biāo)公司股東。單純提供融資模式操作的要點：信托投資公司通過向投資者（也包括管理層）發(fā)行資金信托計劃募集資金，然后將所募集資金通過貸款的方式給管理層，用于收購目標(biāo)公司的股份。由此，管理層直接持有目標(biāo)公司股份，成為目標(biāo)公司的股東。管理層收購信托的主要模式股份收購模式

操作的要點：信托公司通過向投資者（也包括管理層）發(fā)行資金信托計劃募集資金，然后信托公司出面收購目標(biāo)公司，成為目標(biāo)公司股東。但此前，信托公司與管理層簽訂協(xié)議，約定在將來的某一時間，管理層或者管理層提議的第三方以溢價（溢價部分為投資者和信托公司的報酬）受讓信托公司持有的目標(biāo)公司的股份。管理層收購信托案例：伊利MBO1.2003年7月，金信信托以10元/股、總價2.8億元從呼和浩特市財政局手中受讓的伊利股份14.33%國有股過戶完成，金信信托正式成為伊利第一大股東。2.2003年10月，伊利董事長鄭俊懷在董事會上提出購買國債的想法，11月開始，伊利分五次打入子公司牧泉元興公司資金，用于在金通證券進(jìn)行國債投資，共為2.8億元，與金信信托付給呼市財政局的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款相同。3.2004年4月，伊利股份獨立董事俞伯偉提出質(zhì)疑：“伊利股份好像是寧可虧損也要買國債，是不是和MBO所需要的資金有關(guān)系，我懷疑國債投資是股份公司資金體外循環(huán)的通道。4.2004年6月16日，伊利股份臨時董事會通過了罷免俞伯偉獨立董事資格的議案。5.2004年12月30日，因涉嫌挪用公款罪，內(nèi)蒙古自治區(qū)公安廳對伊利股份公司董事長鄭俊懷、副董事長楊桂琴等五人執(zhí)行逮捕。至此，伊利事件全面爆發(fā).管理層收購信托案例：伊利MBO借道信托MBO1．伊利股份將資金打入子公司牧泉元興公司，用于在金通證券進(jìn)行國債投資，資金額為2.8億元；2．伊利股份管理層鄭俊懷等通過國債回購將2.8億元資金套現(xiàn)；3．鄭俊懷等將套現(xiàn)的資金委托給金信信托，收購呼和浩特市財政局持有伊利的14.33%的股權(quán)，合計5600多萬股。4．金信信托成為伊利股份名義上的第一大股東，但實際控制人為鄭俊懷等，即鄭俊懷等借道信托完成MBO。不良資產(chǎn)處置信托項目情況2003年6月,華融資產(chǎn)管理公司將涉及全國22個省市256戶企業(yè)的132.5億元人民幣債權(quán)資產(chǎn)組成一個資產(chǎn)包，委托給中信信托設(shè)立財產(chǎn)信托，期限為3年，優(yōu)先級受益權(quán)的預(yù)計收益率為4.17%。信托設(shè)立后，華融將全部信托受益權(quán)分為優(yōu)先級受益權(quán)和次級受益權(quán)，其中10億元優(yōu)先受益權(quán)主要轉(zhuǎn)讓給機(jī)構(gòu)投資者。華融擁有全部次級受益權(quán)，收益超過4.17%的部分全部歸華融所有。中誠信國際評級公司預(yù)測，華融公司132.5億元資產(chǎn)包未來處置產(chǎn)生的AAA級現(xiàn)金流可達(dá)12.07億元。不良資產(chǎn)處置信托華融資產(chǎn)管理公司(委托人)中信信托（受托人）機(jī)構(gòu)投資者132.5億元債權(quán)委托華融資產(chǎn)管理公司（受益人）委托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓委托處置非貨幣性信貸資產(chǎn)10億元優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓享有劣后受益權(quán)中誠信評級AAA級，產(chǎn)生12.07億元現(xiàn)金流優(yōu)先受益權(quán)預(yù)期收益率為4.17%不良資產(chǎn)處置信托簡要分析

該項目利用資產(chǎn)證券化和信托的基本原理，借鑒了基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險隔離機(jī)制、現(xiàn)金流包裝技術(shù)、以特定資產(chǎn)為支撐的投資合同、表外處理、優(yōu)先級/次級交易信用增級模式等資產(chǎn)證券化思路，通過華融公司向投資者轉(zhuǎn)讓信托項下的優(yōu)先級受益權(quán)方式，創(chuàng)造性地吸引社會資金參與不良資產(chǎn)處置，獲得了加快資產(chǎn)變現(xiàn)進(jìn)度，提前收回不良資產(chǎn)處置收入良好效果。房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)投資基金（RealEstateInvestmentTrusts,REITs），是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時通過將經(jīng)營房地產(chǎn)的收入以及房地產(chǎn)增殖所產(chǎn)生的收益以派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益,REITs持有地產(chǎn)資產(chǎn)的種類很多，包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)、倉儲物流、住宅等。。房地產(chǎn)信托投資基金在運(yùn)作模式上，房地產(chǎn)信托投資基金和證券投資基金本質(zhì)上完全一致。由于房地產(chǎn)投資管理中需要對房地產(chǎn)裝修、招租、物業(yè)管理等經(jīng)營活動，且房地產(chǎn)不是在交易所集中掛牌交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，REITs的結(jié)構(gòu)中還安排了物業(yè)管理人（負(fù)責(zé)所投資房產(chǎn)的物業(yè)管理）和獨立估值師（負(fù)責(zé)所投房產(chǎn)的價值估值，以公允的反映基金的凈值）等服務(wù)機(jī)構(gòu)。由于投資標(biāo)的（房地產(chǎn)項目）不易變現(xiàn)，難以應(yīng)付贖回，因此，REITs多采用封閉式基金的形式，并將份額在交易所集中交易。房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托投資基金的特色通過信托投資公司自身或聯(lián)合其他專業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營管理，可以使房地產(chǎn)經(jīng)營績效大幅提升，使投資者分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。房地產(chǎn)信托投資基金集合了多個投資者的資金，進(jìn)行多項房地產(chǎn)項目的投資，從而分散了風(fēng)險。房地產(chǎn)信托投資基金緩解了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的資金短缺問題，促進(jìn)了土地的有效利用。

房地產(chǎn)信托投資基金社會閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，既積聚社會閑散資金促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，有減少了銀行信貸風(fēng)險，擴(kuò)大了投資者的投資渠道，這是房地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢之一。房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作流程信托公司選擇優(yōu)質(zhì)項目擬訂資金信托文件委任管理公司獨立估值師估值公開發(fā)行REITs私募發(fā)行REITs簽定資金信托合同交付信托資金信托公司投資地產(chǎn)項目經(jīng)營項目獲得收益信托收益分配房地產(chǎn)信托投資基金我國REITs的運(yùn)作方式我國內(nèi)地的房地產(chǎn)商可以通過與海外房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)聯(lián)手形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系進(jìn)行房地產(chǎn)的投資。我國內(nèi)地的房地產(chǎn)商可以考慮通過以房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的方式在香港交易所或者新加坡交易所上市，以贏得境外投資者尤其是中小投資者的投資。

房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展本土REITs的三大制約因素稅收優(yōu)惠政策的缺失監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善專業(yè)人才的缺乏房地產(chǎn)信托投資基金：REITS房地產(chǎn)投資信托（realestateinvestmenttrusts,REITS）

REITs是通過將個人和機(jī)構(gòu)投資者的資金匯集起來，投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的地產(chǎn)資產(chǎn)或相關(guān)有價證券的金融產(chǎn)品。

REITs資產(chǎn)管理公司通過多元化投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資，在有效降低風(fēng)險的同時，通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以分紅的方式分配給投資者，從而使其獲取長期穩(wěn)定的投資收益。REITs持有地產(chǎn)資產(chǎn)的種類很多，包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)、倉儲物流、住宅等。國內(nèi)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品與美國REITs的比較金融工具類型REITs國內(nèi)信托產(chǎn)品募集方式公募和私募私募投資者或合同份數(shù)的限制對于公募，投資者不少于100人；對于私募，投資者在100人以上就可以享有稅收的優(yōu)惠。合格投資者購買的最低金額不限合格投資者投資者的類型不限保險公司、銀行、證券投資基金、養(yǎng)老基金等被禁止投資于該產(chǎn)品流通性流通性較好，三分之二在全國的交易所上市交易流通性較差，不在交易所上市交易，信托公司只提供受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的服務(wù)REITS國內(nèi)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品與美國REITs的比較用途目前主要通過擁有成熟物業(yè)，以收取租金作為主要的收入來源。另外有較小部分用于房地產(chǎn)的抵押貸款，以利息作為主要的收入來源目前主要用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)資金運(yùn)用方式主要為股權(quán)投資大部分為貸款，小部分為股權(quán)投資投資對象的數(shù)目組合投資，對單個項目有投資比例的限制絕大多數(shù)都是單一信托計劃針對單一的項目期限期限一般較長期限一般為1～3年規(guī)模規(guī)模較大主要以幾千萬和1～2億元的為主平均年回報10～17%4～5%管理方式由專業(yè)的管理公司自主管理，管理人員為有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專業(yè)人員。信托公司一般只是從整體上來控制，而不參與對項目的直接管理六、特色信托產(chǎn)品

國家開發(fā)銀行2005年第一期信貸資產(chǎn)證券化信托該信托是國內(nèi)首支ABS(Asset-backedSecurities,資產(chǎn)擔(dān)保證券)項目，由中誠信托投資公司作為發(fā)行人和受托人，于2005年12月推出，發(fā)行總額為41.7727億元，分三檔。其中優(yōu)先A檔為29.2409億元，加權(quán)平均期限為0.67年，固定利率，招標(biāo)確定的票面利率為2.29%；優(yōu)先B檔為10.0254億元，加權(quán)平均期限為1.15年，浮動利率，招標(biāo)確定的利差為45BP（以一年期定期存款利率為基準(zhǔn)，票面利率為2.7%）；次級檔為2.5064億元，加權(quán)平均期限為1.53年，折算的預(yù)期收益率為12%。創(chuàng)新特點：

1、本次ABS項目按國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，開行不以自己的信用為該證券擔(dān)保，還款保證是資產(chǎn)池貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流等。證券實現(xiàn)了科學(xué)分層，滿足了不同投資者的需求。

2、實現(xiàn)了信托產(chǎn)品的公募和公開交易。

3、科學(xué)的風(fēng)險管理。引入了服務(wù)商，資金保管人，有效地控制交易結(jié)構(gòu)中的風(fēng)險。同時引入跟蹤審計和評級制度，使交易各方和投資者能及時了解信托財產(chǎn)的運(yùn)營情況。六、特色信托產(chǎn)品

建行“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”

該項目為國內(nèi)首只MBS（mortgagebasedsecurities，抵押貸款證券）項目，由中信信托投資公司作為發(fā)行人和受托人，于2005年12月推出。合計發(fā)行30.18億元。其中優(yōu)先級證券為2926182500億元，S級90500638元。優(yōu)先級證券信用級別分別為AAA、A、BBB級，證券的加權(quán)平均年限分別為3.15年、9.24年、9.3年。在首個計息期間的利率分別為2.52%、3.12%、4.22%。

創(chuàng)新特點：

1、本次MBS項目按照國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，建行不以自己的信用為該證券擔(dān)保，還款保證是資產(chǎn)池貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流等，并將證券分層和各項儲備賬戶作為信用增級安排。

2、首次實現(xiàn)信托產(chǎn)品的公募和公開交易。

3、科學(xué)的風(fēng)險管理。引入了服務(wù)商，交易管理人，資金保管人，有效地控制交易結(jié)構(gòu)中的風(fēng)險。同時引入跟蹤審計和評級制度，使交易各方和投資者能及時了解信托財產(chǎn)的運(yùn)營情況。六、特色信托產(chǎn)品全國社保基金投資鐵道部信托項目

由中海信托投資公司2005年12月定向向全國社?；鹄硎聲l(fā)行的一年期信托融資產(chǎn)品，為鐵道部募集30億元的低成本資金。

創(chuàng)新特點：

1、首次運(yùn)用信托方式，將巨額社保資金投資于大型基礎(chǔ)設(shè)施。

2、商業(yè)銀行為信托產(chǎn)品擔(dān)保，即在該項目中，交通銀行為社保資金擔(dān)保。六、特色信托產(chǎn)品藍(lán)寶石系列結(jié)構(gòu)化證券投資信托計劃”

由上海國際信托投資公司于2003年底推出的標(biāo)準(zhǔn)化系列產(chǎn)品。截至2005年12月31日，“藍(lán)寶石”系列信托計劃已發(fā)行了30個，信托財產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到14.2億元。目前到期清算18個，全部實現(xiàn)了優(yōu)先受益人預(yù)期收益；存續(xù)管理的12個，存量信托資金規(guī)模81750萬元。

創(chuàng)新特點：

1、以信托制度為平臺、以標(biāo)準(zhǔn)化、結(jié)構(gòu)化理念設(shè)計的投資于證券市場的信托產(chǎn)品。目前已塑造成信托品牌，并形成系列、可更新?lián)Q代。

2、借鑒指數(shù)掛鉤票據(jù)設(shè)計金融工程技術(shù)理念，將受益權(quán)分層，采用優(yōu)先和