物業(yè)管理模式研究

物業(yè)管理模式研究

傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)管理概念在我國(guó)尚未形成，常規(guī)的管理也是以行政管理的方式進(jìn)行，公有住房由房管所管理，單位住房由行政辦公室或后勤部門負(fù)責(zé)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，住房制度改革深化，產(chǎn)權(quán)多元化后，一個(gè)以經(jīng)濟(jì)手段為主，法律和行政手段為輔的物業(yè)管理體制產(chǎn)生了。1現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育一、物業(yè)管理的類型

根據(jù)物業(yè)管理性質(zhì)，目前我國(guó)物業(yè)管理類型大體可分為三類：

１、行政、福利管理型主要是指公房住宅區(qū)的管理。其特點(diǎn)是由房屋所有權(quán)單位或房管部門的房管所實(shí)施管理，其住戶只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，住戶交租金。2現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育一、物業(yè)管理的類型２、行政性與專業(yè)化相結(jié)合管理型主要是指政府建設(shè)的按一定優(yōu)惠條件內(nèi)銷售給單位職工的住宅區(qū)的管理。其特點(diǎn)是房屋所有權(quán)部分商業(yè)化，由獨(dú)立核算、自我運(yùn)轉(zhuǎn)的專業(yè)管理部門對(duì)其實(shí)行綜合管理，有償服務(wù)，同時(shí)政府或開發(fā)單位進(jìn)行少量補(bǔ)貼。3現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育一、物業(yè)管理的類型３、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化管理型主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造，按照市場(chǎng)價(jià)格出售的住宅小區(qū)的管理。其特點(diǎn)是房屋所有權(quán)完全歸購房者。由具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其實(shí)行統(tǒng)一管理與服務(wù)。4現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育一、物業(yè)管理的類型三種不同類型的管理方法，產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)體制。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，第一種類型已逐漸減少；第二種類型主要存在于內(nèi)地一些城市；第三種類型主要存在于我國(guó)南方城市及沿海開放城市。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化、法制化的物業(yè)管理將是城市化管理的重要載體。

5現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

１、根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，我國(guó)住宅小區(qū)（樓宇）管理模式大體有以下六種：

·

以區(qū)、街道辦事處以及居委會(huì)為主成立的物業(yè)管理公司；·

以房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司；·

以房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬組建的物業(yè)管理公司；·

單位直管公房管理模式；·

完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司來開展服務(wù)；·

由街道居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司組建為新的管理模式——稱之為“三合一”的管理模式。6現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

以上六種模式的大體比例是：

7現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

２、六種管理模式的比較

１）行政管理部門——街道居委會(huì)組建的物業(yè)管理企業(yè)這種模式特點(diǎn)：（１）突出了地方政府的行政管理作用，因其管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織相一致，在實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性，制約力強(qiáng)；（２）專業(yè)管理機(jī)構(gòu)在街道居委會(huì)行政統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負(fù)其責(zé)；

8現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

（３）基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性；（４）此類公司往往是在街道、居委會(huì)里再掛上一塊物業(yè)管理公司牌子，人員保持不變，“一套班子，幾塊牌子”；

9現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

（５）在產(chǎn)權(quán)多元化后，要防止行政管理代管一切。目前小區(qū)內(nèi)的違章搭建據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，占56%左右都是行政組織——街道居委會(huì)所為。（６）這種公司主要承擔(dān)著一些未實(shí)施小區(qū)化、舊小區(qū)或非小區(qū)住宅（單幢樓或者１～２棟樓）的管理工作，因?yàn)檫@些地方管理成本高，按照市場(chǎng)化運(yùn)作的物管企業(yè)不愿意接管。南京市就出現(xiàn)這種情況，成為物業(yè)管理工作的“死角”。此類公司在這種情況下應(yīng)運(yùn)而生，承擔(dān)起清除“死角”的任務(wù)。10現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

２）國(guó)家房管部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理企業(yè)這種模式特點(diǎn)：（1）發(fā)揮了房管部門管房的專業(yè)之所長(zhǎng)；（2）住宅小區(qū)以房屋管理為主體，對(duì)房屋進(jìn)行科學(xué)管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護(hù)小區(qū)的整體風(fēng)貌;

（3）在小區(qū)總體管理上，這種模式難以協(xié)調(diào)，各專業(yè)部門容易各自為政，不能齊心合作。而房管部門又缺乏權(quán)威性，扯皮現(xiàn)象較多。11現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

（4）此類公司的人員一般具有學(xué)歷層次低，人員老化嚴(yán)重，離退休職工比例大等特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理知識(shí)缺乏。（5）長(zhǎng)期以來房管部門對(duì)房屋采取的是行政管理，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房商品化后，對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主（使用者）如何開展全方位服務(wù)，還需要轉(zhuǎn)變過程。

12現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

3）房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理企業(yè)這種模式特點(diǎn)：（1）發(fā)揮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所長(zhǎng)，從開發(fā)、建設(shè)到管理一條龍，可以為業(yè)主提供全方位服務(wù)。（2）這類物業(yè)管理企業(yè)開展服務(wù)的目的是作為房地產(chǎn)商售樓的賣點(diǎn)。13現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

（3）此類物業(yè)管理企業(yè)依附于開發(fā)商，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞以及盈與虧都由開發(fā)商負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理企業(yè)自身獨(dú)立性差，自主意識(shí)差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)弱。（4）近期來看，這種依附還是可以的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理企業(yè)總有一天要“斷奶”，因此此類物管企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)自主意識(shí)、獨(dú)立意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的實(shí)體。14現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

4）單位自行管理房屋的物業(yè)管理企業(yè)此類模式的特點(diǎn)是：（1）管理對(duì)象是本單位職工和房產(chǎn)，相對(duì)單一。（2）單位領(lǐng)導(dǎo)較為重視，經(jīng)費(fèi)來源是以單位福利基金為后盾，比較充裕。（3）由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題，行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù)，從管理到經(jīng)費(fèi)籌措都比較方便。15現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

（4）此類模式只能在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行。（5）隨著人事制度改革，單位用工自主權(quán)增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動(dòng)，給企業(yè)福利性住房管理帶來了不便。（6）管本單位住房的后勤部門——（組建的物管企業(yè)）不是獨(dú)立法人單位，在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，難以實(shí)現(xiàn)職能分解，政企分離，也不利于面向社會(huì)，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。16現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

5）按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理企業(yè)此類模式的特點(diǎn)是：（1）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下產(chǎn)生，管理思路清晰，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)強(qiáng)烈。（2）企業(yè)按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”方式進(jìn)行。（3）市場(chǎng)意識(shí)清楚，為業(yè)主服務(wù)熱情，辦事認(rèn)真，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。17現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

（4）企業(yè)內(nèi)部運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，采用優(yōu)勝劣汰競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)企業(yè)職工采用聘用制，合同工制，定期考核，定期評(píng)審，充分調(diào)動(dòng)全體員工積極性。（5）由于目前國(guó)情所限，經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)，人民生活水平還不高，人們觀念還未轉(zhuǎn)變，一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運(yùn)轉(zhuǎn)，一些物管公司還會(huì)出現(xiàn)虧損。（6）這種按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向，符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，具有強(qiáng)大的生命力。18現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

6）按照“三合一”方式組建的物業(yè)管理企業(yè)此模式特征：（1）所謂“三合一”體制是由街道居委會(huì)、物業(yè)管理公司和社區(qū)服務(wù)組織組成。（2）由于由居委會(huì)參加，可以樹立物業(yè)管理公司形象。（3）容易與政府各部門協(xié)調(diào)，解決一些困難。19現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育二、我國(guó)物業(yè)管理的六種模式比較

（4）此種體制不順，居委會(huì)主任由上級(jí)街道委派，物管公司經(jīng)理是企業(yè)法人，當(dāng)兩者工作發(fā)生矛盾時(shí)，到底誰說的為準(zhǔn)？（5）形成了新的政企不分的局面，物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負(fù)盈虧，居委會(huì)作為國(guó)家基層行政組織，則以行政利益為重，企業(yè)利益與行政利益發(fā)生沖突，領(lǐng)導(dǎo)常和稀泥。（6）物業(yè)管理出現(xiàn)重大失誤，業(yè)主把物業(yè)管理公司告上法庭時(shí)，由于體制不清，領(lǐng)導(dǎo)就是企業(yè)經(jīng)理，又是居委會(huì)主任，就出現(xiàn)業(yè)主告政府（居委會(huì)主任代表基層政府組織）被動(dòng)局面。20現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化的物業(yè)管理的區(qū)別1．傳統(tǒng)的房屋管理1）此管理單位是政府的一個(gè)職能部門，采取行政管理。

2）由于房管部門管理的房屋是國(guó)有財(cái)產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)單一），而房管部門又是政府一個(gè)職能部門，所以產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)是合一的。3）管理的工作比較單一（主要是房屋及其附屬設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)），管理水平也不需要很高，房管所只配“一員三工”便可以管理。21現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化的物業(yè)管理的區(qū)別

2．市場(chǎng)化的物業(yè)管理

1）市場(chǎng)化物業(yè)管理采取的是以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理，其物管公司屬于企業(yè)性質(zhì)。

2）物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)（大廈）管理上有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)而無產(chǎn)權(quán)。

3）物業(yè)管理企業(yè)管理內(nèi)容非常廣泛，主要分為三類：公共服務(wù)——為全體業(yè)主提供經(jīng)常性的有償與無償服務(wù)專項(xiàng)服務(wù)——為住宅區(qū)內(nèi)住房提供專門服務(wù)特約服務(wù)——即根據(jù)住戶特殊需求進(jìn)行服務(wù)

22現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化的物業(yè)管理的區(qū)別

3．兩種管理方式比較從表面上看，兩者區(qū)別不大，都是對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，如果從物業(yè)管理概念與傳統(tǒng)房屋管理比較，就會(huì)發(fā)現(xiàn)有許多不同，詳見下頁表。23現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化的物業(yè)管理的區(qū)別24現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化的物業(yè)管理的區(qū)別

兩種管理方式比較可歸納為以下四點(diǎn)：

1）從管理體制上兩者差別（1）傳統(tǒng)的房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下政府部門和企事業(yè)單位按產(chǎn)權(quán)、按部門采用行政手段，直接進(jìn)行行政福利型的封閉式管理。通常是長(zhǎng)官意志、行政命令的方法，是計(jì)劃包辦的維修、管理辦法。（2）物業(yè)管理公司是專業(yè)化企業(yè)。它的服務(wù)是通過市場(chǎng)，采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會(huì)化管理的有償服務(wù)。25現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化的物業(yè)管理的區(qū)別

2）從管理內(nèi)容上看兩者的區(qū)別（1）傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容。國(guó)家實(shí)行的又是福利型低租金政策，即使收租也養(yǎng)不了房，仍需政府補(bǔ)貼。（2）物業(yè)管理是對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施、市政、環(huán)境等實(shí)行全方位，多功能的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)。企業(yè)通過開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方針，實(shí)現(xiàn)造血功能，逐步走向良性循環(huán)。26現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化的物業(yè)管理的區(qū)別

3）從管理對(duì)象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看兩者的區(qū)別（1）傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國(guó)家的，產(chǎn)權(quán)單一。（2）物業(yè)管理是在產(chǎn)權(quán)多元化后，對(duì)一些公共部位，公用設(shè)施，實(shí)行高度統(tǒng)一，全方位服務(wù)于一體的管理。同時(shí)還對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實(shí)行全方位的管理，發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能。

27現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育三、傳統(tǒng)的房屋管理與市場(chǎng)化的物業(yè)管理的區(qū)別

4）從管理機(jī)制上看兩者區(qū)別（1）傳統(tǒng)的房屋管理是管房單位以自身的意志來管理住房，他們與住戶關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系，住戶長(zhǎng)期處于被動(dòng)地位而無法選擇。（2）市場(chǎng)化的物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場(chǎng)選聘物管企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)接受或者不接受選聘，雙方在完全平等的原則上，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自權(quán)力、義務(wù)。28現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育四、中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢(shì)

1．中國(guó)近期物業(yè)管理特點(diǎn)

1）中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)潛力大（1）1978年～2000年，我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率9.5%，人均GDP增長(zhǎng)也高達(dá)8.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343.4元上升至6280元。（2）人均居住面積，從1978年3.6m2，至2000年第五次人口普查，統(tǒng)計(jì)為人均居住面積為10.4m2，建筑面積19m2

。（3）根據(jù)國(guó)家住宅業(yè)產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計(jì)劃綱要，到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積為22m2

，共建住宅27億平方米，平均每年新建住宅5.4億平方米。（4）國(guó)家還有大量?jī)?nèi)住宅小區(qū)，據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，大約有80億平方米。29現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育四、中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢(shì)

2）中國(guó)近期物業(yè)管理的特點(diǎn)（1）與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)管理模式和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下傳統(tǒng)的管理模式在一個(gè)時(shí)期內(nèi)并存。（2）物業(yè)管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)將呈多層次性，與現(xiàn)代化都市建設(shè)和人們的生活、工作要求相適應(yīng)。30現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育四、中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢(shì)

2．中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展預(yù)測(cè)

1）物業(yè)管理體制發(fā)展將取決于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取決于生產(chǎn)力水平的提高。經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，一個(gè)發(fā)展中的國(guó)家更感到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要性。小平講，“發(fā)展是硬道理”。

31現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育四、中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢(shì)

2）各類物業(yè)管理體制將會(huì)交融相持一定階段隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與之相適應(yīng)的物業(yè)管理也將出現(xiàn)多類型、多層次的趨勢(shì)。具體表現(xiàn)為：32現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育四、中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢(shì)

（1）第一類：是高檔商品房、寫字樓、公寓、別墅。這部分物業(yè)管理與服務(wù)，必須嚴(yán)格按照與國(guó)際接軌的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全方位管理、服務(wù)，物業(yè)管理收費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)格。（2）第二類：一般商品房、公共辦公樓宇以及房改房。這部分物業(yè)管理服務(wù)要求：只要滿足住宅小區(qū)（樓宇）內(nèi)業(yè)主需要，提供良好生