第七講地役權與相鄰關系

第七講

地役權與相鄰關系簡目相鄰關系地役權地役權與相鄰權的鑒別相鄰關系相鄰關系的概念相鄰關系的類型相鄰關系的概念相鄰關系是指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或利用人在行使權利時，因相鄰各方給予便利或者接受限制而發(fā)生的權利義務關系。思考：相鄰關系是一種單獨的物權嗎？

主體兩個或兩個以上相毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人客體行使所有權或使用權時所引起的和鄰人有關的經(jīng)濟利益和其他利益內(nèi)容相互提供便利或接受限制相鄰關系的類型用水、排水的相鄰關系a.86鄰地使用的相鄰關系通行的相鄰關系（必要通道權）a.87建設施工、管線鋪設的相鄰關系（必要管道權）a.88通風、采光和日照的相鄰關系（風光關系）a.89排放保護的相鄰關系a.90侵害防免的相鄰關系a.91,a.92第八十六條【用水、排水相鄰關系】不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

另請參考：《民通意見》a.98,a.99,a.102第八十七條【相鄰關系中通行權】不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。另請參考：《民通意見》a.100,a.101

第八十八條【利用相鄰土地】不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。另請參考：《民通意見》a.97,a.103練習甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對此，下列哪一種說法不正確？A.乙無權拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材B.乙無權阻攔甲經(jīng)其門前搬運建材C.甲應依約定向丙支付占地費D.若建材堆放時間超過20天，丙有權要求甲清理現(xiàn)場《民通意見》相關規(guī)定97．相鄰一方因施工臨時占用他方使用的土地，占用的一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應當責令其及時清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失?！R時施工占用不屬于相鄰關系的范疇98．一方擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生產(chǎn)、生活的，他方有權請求排除妨礙；造成他方損失的，應負賠償責任。99．相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許；但應在必要限度內(nèi)使用并采取適當?shù)谋Ｗo措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。

相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。100．一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應當予以準許；因此造成損失的，應當給予適當補償。101．對于一方所有的或者使用的建筑物范圍內(nèi)歷史形成的必經(jīng)通道，所有權人或者使用權人不得堵塞。因堵塞影響他人生產(chǎn)、生活，他人要求排除妨礙或者恢復原狀的，應當予以支持。但有條件另開通道的，也可以另開通道。102．處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應當責令其排除妨礙、賠償損失。103．相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或者種植的竹木根枝伸延，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應當分別情況，責令其消除危險，恢復原狀，賠償損失。

第八十九條【通風、采光和日照的規(guī)定】建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。第九十條【相鄰不動產(chǎn)之間禁止排放、施放污染物】不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。第九十一條【維護相鄰不動產(chǎn)安全】不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。第九十二條【使用相鄰不動產(chǎn)時避免造成損害】不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。補充說明：越界建筑鄰地所有權人知其越界，即提出異議——所有權不容侵害，成立除去或變更請求權，以及侵權行為損害賠償請求權。鄰地所有權人知其越界而不即提出異議忍受義務：鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋土地購買請求權及損害賠償請求權：為平衡鄰地所有人忍受越界建筑之不利益上述規(guī)則準用于地上權人之間、典權人之間，及其與所有權人之間越界竹木根枝及果實自落于鄰地地役權地役權的概念、功能和特征地役權的取得地役權的消滅地役權的概念、功能和特征地役權的概念地役權，是指以他人不動產(chǎn)供自己不動產(chǎn)的方便和利益之用的權利，其中，供他人不動產(chǎn)的方便和利益之用的不動產(chǎn)，為供役地，享受方便和利益的不動產(chǎn)，為需役地。地役權的功能1.以供役地供使用收益，如通行、引水、輸送天然氣等。2.禁止供役地為某種使用，如禁建大樓以免妨礙眺望；不在供役地興建工廠；供役地所有人或使用人僅能建筑某特定風格或種類的房屋等。3.排除供役地所有人行使物權請求權，如新設的工廠與鄰地所有人或使用人設定排放廢氣或廢水的地役權，以支付一定的回饋金，而換取鄰地所有人或使用人的容忍義務。4.營業(yè)競爭限制的地役權——地役權的第二春，如土地所有人或使用人某甲與某乙約定，乙不在其土地上從事某種營業(yè)，不販賣某種商品，不將該地出租給他人經(jīng)營某種營業(yè)，或不販賣某種商品。討論理解地役權對“南水北調(diào)”、“西氣東輸”等架設管線工程的意義。地役權的特征1.地役權是按照合同設立的物權。2.地役權的主體既可以是需役地的所有人，也可以是需役地的使用人。3.地役權是以限制供役地的所有權或使用權為內(nèi)容的物權。4.地役權為利用他人不動產(chǎn)的物權。5.地役權是以他人的不動產(chǎn)供自己不動產(chǎn)的方便和利益之用的權利。6.地役權具有從屬性。7.地役權具有不可分性。8.地役權具有期限性。地役權的從屬性設定上的從屬性轉(zhuǎn)讓上的從屬性抵押上的從屬性設定上的從屬性a.162、a.163有地役權的土地，在該土地上另設用益物權，該用益物權之上將負有前述地役權如：有水井的土地被承包后有用益物權的土地，在該土地之上另設地役權，須經(jīng)權利人同意轉(zhuǎn)讓上的從屬性隨土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等一同轉(zhuǎn)讓第一百六十四條【地役權不得與需役地分離而單獨轉(zhuǎn)讓】地役權不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉(zhuǎn)讓的，地役權一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。抵押上的從屬性隨同土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權一同抵押第一百六十五條【地役權不得單獨抵押】地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉(zhuǎn)讓。地役權的不可分性a.166，a.167需役地用益物權轉(zhuǎn)讓供役地用益物權轉(zhuǎn)讓甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項是正確的？A小區(qū)業(yè)主有權請求乙公司拆除超過6米的建筑B甲公司有權請求乙公司拆除超過6米的建筑C甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權請求乙公司拆除超過6米的建筑D甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權請求乙公司拆除超過6米的建筑練習地役權的取得基于地役權合同取得基于法律規(guī)定取得基于繼承取得基于受讓需役地物權取得基于地役權合同取得1.需役地人與供役地人應簽訂書面形式的地役權合同。2.地役權自地役權合同生效時設立。3.登記對抗主義。練習甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙達成書面約定：乙于5年內(nèi)不在自己的土地上從事高層建筑，作為補償，甲每年支付給乙4000元。2年后，乙將該土地使用權轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對此糾紛，下列判斷哪些是錯誤的?甲對乙的土地不享有地役權甲有權不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元丙有權建高樓，但須補償甲由此受到的損失甲與乙之間的合同因沒有辦理登記而無效基于法律規(guī)定取得《物權法》第162條規(guī)定：“土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權”?；谑茏屝枰鄣匚餀嗳〉?.《物權法》第164條規(guī)定：“地役權不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉(zhuǎn)讓的，地役權一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。”2.《物權法》第165條規(guī)定：“地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉(zhuǎn)讓?！?.《物權法》第166條規(guī)定：“需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權?！被诶^承取得地役權為物權，得因繼承而取得。根據(jù)《物權法》第169條規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權變更、轉(zhuǎn)讓的，應當及時辦理變更登記。地役權的消滅地役權消滅的原因1.供役地已不能再供需役地的方便和利益，如土地滅失，引水地役權的水源已經(jīng)枯竭等。2.約定的存續(xù)期間屆滿或約定的地役權消滅的其他事由發(fā)生。3.供役地權利人基于法定事由解除地役權合同。（1）地役權人違反法律規(guī)定或合同約定，濫用地役權；（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。注銷登記案例研討1甲公司在離海不遠的地方建了一座酒店，在酒店上端的旋轉(zhuǎn)餐廳就餐可以很好地欣賞海景。乙公司取得了酒店與大海之間的土地的建設用地使用權，甲公司擔心乙公司修建高層建筑，會妨礙在旋轉(zhuǎn)餐廳的客人的視野，遂與乙公司約定，乙公司10年內(nèi)不修建20米以上的建筑，甲公司每年向乙公司支付20萬元，雙方簽訂了書面形式的合同，但未進行登記。（1）甲公司的地役權何時成立（2）合同履行3年后，甲公司酒店經(jīng)營不善，在約定的付款期屆滿后沒有向乙公司支付費用，乙公司通知甲公司解除合同。乙公司的做法是否合法？（3）如果乙公司將該土地的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓給丙公司，甲公司是否有權要求丙公司按照與乙公司的合同約定履行義務？【解析】（1）根據(jù)《物權法》第158條的規(guī)定，地役權自地役權合同生效時設立。因此，甲公司的地役權自其與乙公司簽訂的地役權合同生效之時成立。（2）根據(jù)《物權法》第168條的規(guī)定，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后地役權人在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅。只有在付款期限屆滿后合理期限內(nèi)甲公司經(jīng)兩次催告仍不支付費用，乙公司才有權解除合同，乙公司無權在付款期限屆滿后直接解除合同，所以乙公司的做法違反法律。（3）根據(jù)《物權法》第158條的規(guī)定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。甲公司的地役權沒有登記，不具有對抗效力，因此如果丙公司對地役權的設立不知情，是善意第三人，甲公司就無權要求丙公司履行地役權合同的義務。案例研討2南寧市民李先生購買了位于邕江邊某廣場商住樓3號樓20層的一套住房，去年入住。今年3月，開發(fā)商將該廣場中央空調(diào)的冷卻塔及消音管道安裝在他的房屋前方的2號樓14層的樓頂上。他認為，自從冷卻塔及兩根直徑約1米的管道在那里“落腳”后，從他家觀看邕江岸景的視線被遮擋了大半。李先生認為，觀賞視線受到阻礙大大改變了自己當初選擇在此買房的初衷，開發(fā)商這么做是剝奪了他及其家人的觀賞權。【解析】本案中，按照建筑規(guī)劃的要求，安裝的冷卻塔及管道不構成對李先生房屋的通風權和采光權的侵害。李先生因為這些空調(diào)設施阻擋其在家中觀景視線而向開發(fā)商主張的“觀賞權”不屬于相鄰權的范疇，而且雙方事先也沒有就“觀賞權”簽訂專門的地役權合同，因此李先生要求的“觀賞權”不能得到法律的支持。地役權與相鄰關系的鑒別形式標準法定范圍實質(zhì)標準相鄰關系：基本需求地役權：高級需求地役權與相鄰權的區(qū)別地役權相鄰權性質(zhì)獨立的用益物權所有權的限制與擴張設定意定法定登記須登記無須登記需求標準超越相鄰關系限度的限制（更高追求）最低限度內(nèi)的必要限制（基本需求）是否有償約定，多為有償無償救濟請求權地役權受到損害的請求之訴所