沈陽寫字間競品調(diào)研

沈陽佳兆業(yè)中心

主要競品項目研析佳兆業(yè)地產(chǎn)（沈陽）有限公司2013年9月12日夏宮城市廣場嘉里企業(yè)中心華潤大廈B座環(huán)球國際中心新地中心一、嘉里企業(yè)廣場地址沈河區(qū)青年大街地王國際旁邊建筑面積8.6482萬樓層分布6/21F為設備間，1-5F為商業(yè)配套，7-32F為辦公層，33-34F為行政總裁辦公層面積區(qū)間304-537平配套5A級層高4.2米，梁下凈高3.4米大堂10米挑空入住時間2014年9月樓高163米標準層2100平電梯12部客梯、2部貨梯展示情況工程已封頂、立面已完成一半；原住宅營銷中心二樓設立了獨立寫字間銷售接待區(qū)域；銷售條件案場簡易樓書等物料，開盤時無預售許可證節(jié)點2013年4月起開始蓄客，2013年6月16日正式發(fā)售銷售情況推出：7-32層（從低區(qū)開始銷售）；價格：均價19000元/平；客群：以內(nèi)部關(guān)系客戶、合作單位居多。現(xiàn)狀：經(jīng)過多方驗證，嘉里存在退房情況較多退房原因：備案問題，退房多為貸款客戶酒店香格里拉寫字間企業(yè)廣場建筑/機電設備提供標準結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)外墻玻璃幕墻，配LOW-E雙層中空玻璃鋁窗公共區(qū)域【首層大堂】地面：大理石；墻面：大理石、發(fā)光木，入口處為玻璃幕墻；吊頂：疊層石膏板和3M木紋飾面【各層電梯廳】地面：大理石；墻面：大理石、木飾面、清鏡；吊頂：石膏板和其他裝飾天花【公共走廊】地面：地毯；墻面：壁紙；吊頂：石膏板和礦棉板/照明；分區(qū)入戶門：玻璃門辦公區(qū)域內(nèi)地面：水泥砂漿鋪平；墻面：乳膠漆白墻；頂棚：安裝天花吊頂龍骨，提供礦棉板吊頂，格柵燈（業(yè)主自行安裝）燈具數(shù)量按500LUX計，預留進戶強弱電線槽、電源開關(guān)、弱點IDF箱注：乳膠漆盥洗室、茶水間、清洗間【公共衛(wèi)生間】地面：大理石；墻面：大理石；結(jié)局：TOTO高檔衛(wèi)生潔具；化妝臺：高檔石材【茶水間與清潔間】地面：高級地磚；墻面：高級飾面磚電梯品牌：三菱高速電梯低區(qū)電梯：載重量1600公斤/部；7~13層，3部，3m/s；14~20層，3部，4m/s高區(qū)電梯：載重量1600公斤/部；22~28層，3部，5m/s；29~34層，3部，6m/s消防梯：共2部，載重量1600公斤/1050公斤，各1部，2.5m/s樓面荷載標準層：辦公區(qū)2.0KN/m；機房7.0KN/m；衛(wèi)生間2.0KN/m;樓梯2.5KN/m除以上標明的載荷之外，其余未標明的載荷按《建筑機構(gòu)載荷規(guī)范》GB50009-2001的規(guī)定a取值空調(diào)采暖高效制冷組（選用特靈機組）；市政熱源供熱；采用四管制風機盤管+新風系統(tǒng)；過渡季節(jié)備電加熱空調(diào)供暖；外邊設散熱器電力供應、應急供電雙回路供電，備用發(fā)電機；在同層強電并提供適合容量的配電箱及電表提供應急電源供大廈公共區(qū)域應急照明及租戶的應急電源電話及數(shù)據(jù)接口市政電話/數(shù)據(jù)通信網(wǎng)，由光纜引入各單元弱電箱；聯(lián)通、移動、電信光纜引入緊急廣播系統(tǒng)提供公共區(qū)域范圍內(nèi)公共、緊急廣播系統(tǒng)安保系統(tǒng)主要出入口、緊急通道、停車場、電梯、機房及卸貨點等公共區(qū)域，均設有電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及中央應急廣播系統(tǒng)，一樓設道閘出入口管理系統(tǒng)消防系統(tǒng)提供消火栓、自動噴淋、煙霧探測系統(tǒng)、機械排煙、火災報警系統(tǒng)等給排水系統(tǒng)在每個辦公樓層設置公共男女衛(wèi)生間及茶水間，衛(wèi)生間由電水器提供熱水304㎡415㎡537㎡400㎡487㎡客戶屬性描摹屬性指標成交客戶到訪客戶年齡52歲47歲職業(yè)企業(yè)法人企業(yè)法人所述行業(yè)貿(mào)易未知家庭結(jié)構(gòu)三口人三口人購房動因自用自用家庭年收入200-300萬200萬左右寫字樓置業(yè)次數(shù)二次首次居住區(qū)域沈河區(qū)沈河區(qū)工作區(qū)域于洪區(qū)沈河區(qū)認知途徑朋友介紹圍擋關(guān)注點品質(zhì)、鄰居品質(zhì)抗拒點面積價格衣著未知未知出行工具未知未知生活喜好未知未知二、新地中心地址沈河區(qū)團結(jié)路(惠工廣場西北側(cè))建筑面積3萬樓層分布1-7為商業(yè)，8為物業(yè)，9-28為寫字間面積區(qū)間120-390平配套5A級層高3.6米大堂5米挑空入住時間2013年10月樓高150米標準層1800平電梯8梯展示情況已交房銷售條件案場坐銷節(jié)點2013年10月已入住，2014年銷售公寓為主銷售情況推出：9-19全部售空價格：均價13500元/平；#1寫字間：主塔，只租不售#3寫字間：出售#2公寓、酒店：各半棟[硬件參數(shù)]總建筑面積：約5萬㎡挑空大堂：約5m樓高：約262m樓層分部：1-7為商業(yè)，8為物業(yè)，9-28為寫字間建筑結(jié)構(gòu)：框架核心筒結(jié)構(gòu)分戶面積：120-390㎡標準層面積：約1800㎡標準層高：約3.6m[高端配置]外墻材質(zhì)：雙層LOW-E玻璃幕墻（有效降低紫外線輻射）新風系統(tǒng)：三重過濾、凈化空氣空調(diào)系統(tǒng)：約克中央空調(diào)（環(huán)保節(jié)能）電梯系統(tǒng)：8部電梯服務19個樓層客戶屬性描摹屬性指標成交客戶到訪客戶年齡40歲39歲職業(yè)個體業(yè)主個體業(yè)主所述行業(yè)裝飾公司未知家庭結(jié)構(gòu)三口人夫妻、孩子購房動因自用兼投資自用家庭年收入50萬左右未知寫字樓置業(yè)次數(shù)首次首次居住區(qū)域沈河區(qū)鐵西區(qū)工作區(qū)域沈河區(qū)沈河區(qū)認知途徑朋友介紹路過關(guān)注點地段、品質(zhì)價格抗拒點價格付款方式衣著未知未知出行工具未知未知生活喜好未知未知三、華潤大廈B座地址沈陽市和平區(qū)青年大街286號建筑面積4.7萬樓層分布地下3F，1-3F為商鋪，4-11F為低區(qū)，12-21F為高區(qū)；面積區(qū)間182-368平配套5A級辦公區(qū)凈高2.75米大堂400平樓高110米標準層1400平電梯5梯展示情況工程已經(jīng)施工到7層銷售條件案場有折頁、樓書正在重新制作節(jié)點2014年推廣節(jié)點以品牌為主，費用偏向于陣地包裝，工程節(jié)點年底前封頂，15年交付銷售情況6-21F為寫字間樓層（6-19層對外出售，半層起售），剩余面積約為3000平，均價：20000元/平；墻面外墻：雙層雙銀LOW-E玻璃幕墻公共部分：走廊辦公區(qū)：天花金屬鋁板電梯速度3.5m/s層高辦公區(qū)凈高：2.75m；走廊凈高：2.5m停車位共用綜合體≥2000個通訊系統(tǒng)中國移動、中國聯(lián)通、中國電信無線上網(wǎng)、ISDN綜合業(yè)務數(shù)字網(wǎng)地面公共部分：辦公區(qū)：網(wǎng)絡地板；空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)：主機：開利；風柜：約克；VAV風箱：妥思新風系統(tǒng)：加濕，滅菌，節(jié)能，低噪；36m3/小時/人。電力供應4路10kv；備用發(fā)電：一臺1500kva智能化管理系統(tǒng)OA/BA/CA/FA/SA附屬設施行政衛(wèi)生間、茶水間、清潔間共享華潤中心綠地182㎡240㎡368㎡194㎡194㎡229㎡客戶屬性描摹屬性指標成交客戶到訪客戶年齡32歲30歲職業(yè)個人業(yè)主職員所述行業(yè)未知IT家庭結(jié)構(gòu)三口人兩口人購房動因投資自用家庭年收入1000萬左右未知寫字樓置業(yè)次數(shù)首次首次居住區(qū)域和平區(qū)和平工作區(qū)域北京、杭州和平認知途徑悅府到訪客戶CALL客關(guān)注點投資回報率品質(zhì)抗拒點面積市場整體環(huán)境衣著未知百達翡麗出行工具未知未知生活喜好未知未知四、夏宮城市廣場地址沈河區(qū)青年大街209號建筑面積8.4萬樓層分布地下3F，地上1-5F為久麗商場，6-14F為低區(qū)，16-27F為高區(qū)，29-42F為酒店，15、28F避難層；面積區(qū)間270-421平配套5A級辦公區(qū)凈高3.6米大堂400平，挑空11米，與公寓共用樓高205米標準層2000平電梯低區(qū)4部，高區(qū)5部，消防梯2部展示情況封頂，外立面完成，現(xiàn)階段內(nèi)裝未進行銷售條件案場有折頁、樓書節(jié)點2014年銷售目標3億，各節(jié)點未定久麗14年10月開業(yè)銷售情況6-27F為寫字間樓層，銷售近2層，建筑/機電設施交付標準結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土狂接剪力墻結(jié)構(gòu)外墻雙層雙銀LOW-E玻璃幕墻公共區(qū)域首層大堂，地面：大理石、墻面：大理石，吊頂：疊層石膏板裝飾天花樓層電梯，地面：高級地磚、墻面：高級飾面磚、金屬裝飾線；吊頂：疊層石膏板裝飾天花公共走廊，地面：地毯；墻面：裝飾踢腳線，吊頂：石膏板和礦棉吸音板辦公區(qū)域內(nèi)地面：水泥砂漿抹平，墻面：清水墻面，頂棚：鋼筋砼樓板，分區(qū)入戶門：玻璃門公共衛(wèi)生間地面：高級地磚，墻面：高級飾面磚，吊頂：石膏板，潔具：高檔衛(wèi)生潔具，化妝臺：高檔石材電梯迅達高速電梯低區(qū)電梯：停靠站1F\6F-14F,4部，4m/s，載重量1350公斤/部（設有殘疾人用梯）高區(qū)電梯：?？空?F\16F-27F,5部，5m/s，載重量1350公斤/部（設有殘疾人用梯）消防梯：B3-RF,2部，3.5m/s，載重量1600公斤/部樓面荷載標準層：辦公區(qū)2.0KN/m2，機房（空調(diào)機房、排風機房）7.0KN/m2衛(wèi)生間2.0KN/m2，樓梯3.5KN/m2除以上標明的荷載外，其余未注明的荷載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500009-2001的規(guī)定取值。空調(diào)采暖冷源：開利（Carrier）高效制冷機組供冷，末端：風機盤管+新風，能獨立控制盒調(diào)節(jié)室溫，操作方便、節(jié)電，布置靈活等熱源：市政熱力公司供給，末端：風機盤管+新風；風機盤管+新風系統(tǒng)：具有加濕，節(jié)能，低噪功能。電力供應市政雙變電站，雙回路10KV供電、備用發(fā)電機，在每層強電井提供適合容量的配電箱及電表每層強電井為每個辦公區(qū)域獨立供電分戶獨立計量，公共區(qū)域設有應急照明。電話及數(shù)據(jù)接口市政電話/數(shù)據(jù)通信網(wǎng)，由光纜引入各層弱點綜合箱。聯(lián)通、電信光纜引入/中國移動、中國聯(lián)通、中國電信、無線網(wǎng)絡。消防廣播系統(tǒng)公共機辦公區(qū)域設置消防廣播系統(tǒng)。安保系統(tǒng)主要出入口、公共走廊等位置均設有視頻監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)消防系統(tǒng)提供消火栓，自動噴淋、煙霧探測系統(tǒng)、機械排煙、火災報警系統(tǒng)等。給排水系統(tǒng)在每個辦公樓層設置公共男女衛(wèi)生間；高區(qū)設有多功能房間。305-331㎡276-289㎡399-409㎡399-409㎡276-289㎡305-331㎡客戶屬性描摹屬性指標成交客戶到訪客戶年齡52歲39歲職業(yè)企業(yè)法人個體業(yè)主所述行業(yè)建材未知家庭結(jié)構(gòu)四口人三口人購房動因自用兼投資自用家庭年收入未知50萬左右寫字樓置業(yè)次數(shù)二次首次居住區(qū)域皇姑區(qū)鐵西區(qū)工作區(qū)域于洪區(qū)沈河區(qū)認知途徑朋友介紹路過關(guān)注點地段地段抗拒點配套面積衣著未知未知出行工具未知未知生活喜好未知未知五、環(huán)球國際中心地址沈河區(qū)北站一路41號建筑面積81918平樓層分布地下4F，8-22F為低區(qū)，23-37F為高區(qū)面積區(qū)間130-360平配套5A級辦公區(qū)凈高3.3米大堂約800平，挑空11米樓高177米標準層1998平，每層8戶電梯低區(qū)4部，高區(qū)5部，消防梯2部展示情況封頂，外立面完成，現(xiàn)階段內(nèi)裝未進行銷售條件案場有折頁、樓書、樣板層節(jié)點銷售情況硬件配置項目參數(shù)外墻材質(zhì)高端選材LOW-E玻璃新風系統(tǒng)中央處理新風入戶空調(diào)系統(tǒng)美國約克VRV中央空調(diào)電梯系統(tǒng)15部品牌電梯，高低分區(qū)，北站CBD最高配比智能系統(tǒng)高速辦公體驗千兆光纖入樓，百兆入戶車位配比約1200個停車位，北站CBD最高車位配比展廳設置3500平方米多功能會展大廳，7.2米挑高軒昂氣派電梯數(shù)量客梯12部，貨梯1部，消防梯2部電梯品牌奧蒂斯電梯運轉(zhuǎn)速度高區(qū)5m/s，低區(qū)3.5m/s網(wǎng)絡系統(tǒng)網(wǎng)絡地板，中國電信，中國聯(lián)通，中國移動供電系統(tǒng)雙回路供電系統(tǒng)地點：