沈陽寫字間競品調(diào)研

沈陽佳兆業(yè)中心

主要競品項(xiàng)目研析佳兆業(yè)地產(chǎn)（沈陽）有限公司2013年9月12日夏宮城市廣場嘉里企業(yè)中心華潤大廈B座環(huán)球國際中心新地中心一、嘉里企業(yè)廣場地址沈河區(qū)青年大街地王國際旁邊建筑面積8.6482萬樓層分布6/21F為設(shè)備間，1-5F為商業(yè)配套，7-32F為辦公層，33-34F為行政總裁辦公層面積區(qū)間304-537平配套5A級(jí)層高4.2米，梁下凈高3.4米大堂10米挑空入住時(shí)間2014年9月樓高163米標(biāo)準(zhǔn)層2100平電梯12部客梯、2部貨梯展示情況工程已封頂、立面已完成一半；原住宅營銷中心二樓設(shè)立了獨(dú)立寫字間銷售接待區(qū)域；銷售條件案場簡易樓書等物料，開盤時(shí)無預(yù)售許可證節(jié)點(diǎn)2013年4月起開始蓄客，2013年6月16日正式發(fā)售銷售情況推出：7-32層（從低區(qū)開始銷售）；價(jià)格：均價(jià)19000元/平；客群：以內(nèi)部關(guān)系客戶、合作單位居多?，F(xiàn)狀：經(jīng)過多方驗(yàn)證，嘉里存在退房情況較多退房原因：備案問題，退房多為貸款客戶酒店香格里拉寫字間企業(yè)廣場建筑/機(jī)電設(shè)備提供標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)外墻玻璃幕墻，配LOW-E雙層中空玻璃鋁窗公共區(qū)域【首層大堂】地面：大理石；墻面：大理石、發(fā)光木，入口處為玻璃幕墻；吊頂：疊層石膏板和3M木紋飾面【各層電梯廳】地面：大理石；墻面：大理石、木飾面、清鏡；吊頂：石膏板和其他裝飾天花【公共走廊】地面：地毯；墻面：壁紙；吊頂：石膏板和礦棉板/照明；分區(qū)入戶門：玻璃門辦公區(qū)域內(nèi)地面：水泥砂漿鋪平；墻面：乳膠漆白墻；頂棚：安裝天花吊頂龍骨，提供礦棉板吊頂，格柵燈（業(yè)主自行安裝）燈具數(shù)量按500LUX計(jì)，預(yù)留進(jìn)戶強(qiáng)弱電線槽、電源開關(guān)、弱點(diǎn)IDF箱注：乳膠漆盥洗室、茶水間、清洗間【公共衛(wèi)生間】地面：大理石；墻面：大理石；結(jié)局：TOTO高檔衛(wèi)生潔具；化妝臺(tái)：高檔石材【茶水間與清潔間】地面：高級(jí)地磚；墻面：高級(jí)飾面磚電梯品牌：三菱高速電梯低區(qū)電梯：載重量1600公斤/部；7~13層，3部，3m/s；14~20層，3部，4m/s高區(qū)電梯：載重量1600公斤/部；22~28層，3部，5m/s；29~34層，3部，6m/s消防梯：共2部，載重量1600公斤/1050公斤，各1部，2.5m/s樓面荷載標(biāo)準(zhǔn)層：辦公區(qū)2.0KN/m；機(jī)房7.0KN/m；衛(wèi)生間2.0KN/m;樓梯2.5KN/m除以上標(biāo)明的載荷之外，其余未標(biāo)明的載荷按《建筑機(jī)構(gòu)載荷規(guī)范》GB50009-2001的規(guī)定a取值空調(diào)采暖高效制冷組（選用特靈機(jī)組）；市政熱源供熱；采用四管制風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)系統(tǒng)；過渡季節(jié)備電加熱空調(diào)供暖；外邊設(shè)散熱器電力供應(yīng)、應(yīng)急供電雙回路供電，備用發(fā)電機(jī)；在同層強(qiáng)電并提供適合容量的配電箱及電表提供應(yīng)急電源供大廈公共區(qū)域應(yīng)急照明及租戶的應(yīng)急電源電話及數(shù)據(jù)接口市政電話/數(shù)據(jù)通信網(wǎng)，由光纜引入各單元弱電箱；聯(lián)通、移動(dòng)、電信光纜引入緊急廣播系統(tǒng)提供公共區(qū)域范圍內(nèi)公共、緊急廣播系統(tǒng)安保系統(tǒng)主要出入口、緊急通道、停車場、電梯、機(jī)房及卸貨點(diǎn)等公共區(qū)域，均設(shè)有電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及中央應(yīng)急廣播系統(tǒng)，一樓設(shè)道閘出入口管理系統(tǒng)消防系統(tǒng)提供消火栓、自動(dòng)噴淋、煙霧探測系統(tǒng)、機(jī)械排煙、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等給排水系統(tǒng)在每個(gè)辦公樓層設(shè)置公共男女衛(wèi)生間及茶水間，衛(wèi)生間由電水器提供熱水304㎡415㎡537㎡400㎡487㎡客戶屬性描摹屬性指標(biāo)成交客戶到訪客戶年齡52歲47歲職業(yè)企業(yè)法人企業(yè)法人所述行業(yè)貿(mào)易未知家庭結(jié)構(gòu)三口人三口人購房動(dòng)因自用自用家庭年收入200-300萬200萬左右寫字樓置業(yè)次數(shù)二次首次居住區(qū)域沈河區(qū)沈河區(qū)工作區(qū)域于洪區(qū)沈河區(qū)認(rèn)知途徑朋友介紹圍擋關(guān)注點(diǎn)品質(zhì)、鄰居品質(zhì)抗拒點(diǎn)面積價(jià)格衣著未知未知出行工具未知未知生活喜好未知未知二、新地中心地址沈河區(qū)團(tuán)結(jié)路(惠工廣場西北側(cè))建筑面積3萬樓層分布1-7為商業(yè)，8為物業(yè)，9-28為寫字間面積區(qū)間120-390平配套5A級(jí)層高3.6米大堂5米挑空入住時(shí)間2013年10月樓高150米標(biāo)準(zhǔn)層1800平電梯8梯展示情況已交房銷售條件案場坐銷節(jié)點(diǎn)2013年10月已入住，2014年銷售公寓為主銷售情況推出：9-19全部售空價(jià)格：均價(jià)13500元/平；#1寫字間：主塔，只租不售#3寫字間：出售#2公寓、酒店：各半棟[硬件參數(shù)]總建筑面積：約5萬㎡挑空大堂：約5m樓高：約262m樓層分部：1-7為商業(yè)，8為物業(yè)，9-28為寫字間建筑結(jié)構(gòu)：框架核心筒結(jié)構(gòu)分戶面積：120-390㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1800㎡標(biāo)準(zhǔn)層高：約3.6m[高端配置]外墻材質(zhì)：雙層LOW-E玻璃幕墻（有效降低紫外線輻射）新風(fēng)系統(tǒng)：三重過濾、凈化空氣空調(diào)系統(tǒng)：約克中央空調(diào)（環(huán)保節(jié)能）電梯系統(tǒng)：8部電梯服務(wù)19個(gè)樓層客戶屬性描摹屬性指標(biāo)成交客戶到訪客戶年齡40歲39歲職業(yè)個(gè)體業(yè)主個(gè)體業(yè)主所述行業(yè)裝飾公司未知家庭結(jié)構(gòu)三口人夫妻、孩子購房動(dòng)因自用兼投資自用家庭年收入50萬左右未知寫字樓置業(yè)次數(shù)首次首次居住區(qū)域沈河區(qū)鐵西區(qū)工作區(qū)域沈河區(qū)沈河區(qū)認(rèn)知途徑朋友介紹路過關(guān)注點(diǎn)地段、品質(zhì)價(jià)格抗拒點(diǎn)價(jià)格付款方式衣著未知未知出行工具未知未知生活喜好未知未知三、華潤大廈B座地址沈陽市和平區(qū)青年大街286號(hào)建筑面積4.7萬樓層分布地下3F，1-3F為商鋪，4-11F為低區(qū)，12-21F為高區(qū)；面積區(qū)間182-368平配套5A級(jí)辦公區(qū)凈高2.75米大堂400平樓高110米標(biāo)準(zhǔn)層1400平電梯5梯展示情況工程已經(jīng)施工到7層銷售條件案場有折頁、樓書正在重新制作節(jié)點(diǎn)2014年推廣節(jié)點(diǎn)以品牌為主，費(fèi)用偏向于陣地包裝，工程節(jié)點(diǎn)年底前封頂，15年交付銷售情況6-21F為寫字間樓層（6-19層對(duì)外出售，半層起售），剩余面積約為3000平，均價(jià)：20000元/平；墻面外墻：雙層雙銀LOW-E玻璃幕墻公共部分：走廊辦公區(qū)：天花金屬鋁板電梯速度3.5m/s層高辦公區(qū)凈高：2.75m；走廊凈高：2.5m停車位共用綜合體≥2000個(gè)通訊系統(tǒng)中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、中國電信無線上網(wǎng)、ISDN綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)地面公共部分：辦公區(qū)：網(wǎng)絡(luò)地板；空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)：主機(jī)：開利；風(fēng)柜：約克；VAV風(fēng)箱：妥思新風(fēng)系統(tǒng)：加濕，滅菌，節(jié)能，低噪；36m3/小時(shí)/人。電力供應(yīng)4路10kv；備用發(fā)電：一臺(tái)1500kva智能化管理系統(tǒng)OA/BA/CA/FA/SA附屬設(shè)施行政衛(wèi)生間、茶水間、清潔間共享華潤中心綠地182㎡240㎡368㎡194㎡194㎡229㎡客戶屬性描摹屬性指標(biāo)成交客戶到訪客戶年齡32歲30歲職業(yè)個(gè)人業(yè)主職員所述行業(yè)未知IT家庭結(jié)構(gòu)三口人兩口人購房動(dòng)因投資自用家庭年收入1000萬左右未知寫字樓置業(yè)次數(shù)首次首次居住區(qū)域和平區(qū)和平工作區(qū)域北京、杭州和平認(rèn)知途徑悅府到訪客戶CALL客關(guān)注點(diǎn)投資回報(bào)率品質(zhì)抗拒點(diǎn)面積市場整體環(huán)境衣著未知百達(dá)翡麗出行工具未知未知生活喜好未知未知四、夏宮城市廣場地址沈河區(qū)青年大街209號(hào)建筑面積8.4萬樓層分布地下3F，地上1-5F為久麗商場，6-14F為低區(qū)，16-27F為高區(qū)，29-42F為酒店，15、28F避難層；面積區(qū)間270-421平配套5A級(jí)辦公區(qū)凈高3.6米大堂400平，挑空11米，與公寓共用樓高205米標(biāo)準(zhǔn)層2000平電梯低區(qū)4部，高區(qū)5部，消防梯2部展示情況封頂，外立面完成，現(xiàn)階段內(nèi)裝未進(jìn)行銷售條件案場有折頁、樓書節(jié)點(diǎn)2014年銷售目標(biāo)3億，各節(jié)點(diǎn)未定久麗14年10月開業(yè)銷售情況6-27F為寫字間樓層，銷售近2層，建筑/機(jī)電設(shè)施交付標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土狂接剪力墻結(jié)構(gòu)外墻雙層雙銀LOW-E玻璃幕墻公共區(qū)域首層大堂，地面：大理石、墻面：大理石，吊頂：疊層石膏板裝飾天花樓層電梯，地面：高級(jí)地磚、墻面：高級(jí)飾面磚、金屬裝飾線；吊頂：疊層石膏板裝飾天花公共走廊，地面：地毯；墻面：裝飾踢腳線，吊頂：石膏板和礦棉吸音板辦公區(qū)域內(nèi)地面：水泥砂漿抹平，墻面：清水墻面，頂棚：鋼筋砼樓板，分區(qū)入戶門：玻璃門公共衛(wèi)生間地面：高級(jí)地磚，墻面：高級(jí)飾面磚，吊頂：石膏板，潔具：高檔衛(wèi)生潔具，化妝臺(tái)：高檔石材電梯迅達(dá)高速電梯低區(qū)電梯：?？空?F\6F-14F,4部，4m/s，載重量1350公斤/部（設(shè)有殘疾人用梯）高區(qū)電梯：停靠站1F\16F-27F,5部，5m/s，載重量1350公斤/部（設(shè)有殘疾人用梯）消防梯：B3-RF,2部，3.5m/s，載重量1600公斤/部樓面荷載標(biāo)準(zhǔn)層：辦公區(qū)2.0KN/m2，機(jī)房（空調(diào)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房）7.0KN/m2衛(wèi)生間2.0KN/m2，樓梯3.5KN/m2除以上標(biāo)明的荷載外，其余未注明的荷載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500009-2001的規(guī)定取值。空調(diào)采暖冷源：開利（Carrier）高效制冷機(jī)組供冷，末端：風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)，能獨(dú)立控制盒調(diào)節(jié)室溫，操作方便、節(jié)電，布置靈活等熱源：市政熱力公司供給，末端：風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)；風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)系統(tǒng)：具有加濕，節(jié)能，低噪功能。電力供應(yīng)市政雙變電站，雙回路10KV供電、備用發(fā)電機(jī)，在每層強(qiáng)電井提供適合容量的配電箱及電表每層強(qiáng)電井為每個(gè)辦公區(qū)域獨(dú)立供電分戶獨(dú)立計(jì)量，公共區(qū)域設(shè)有應(yīng)急照明。電話及數(shù)據(jù)接口市政電話/數(shù)據(jù)通信網(wǎng)，由光纜引入各層弱點(diǎn)綜合箱。聯(lián)通、電信光纜引入/中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、中國電信、無線網(wǎng)絡(luò)。消防廣播系統(tǒng)公共機(jī)辦公區(qū)域設(shè)置消防廣播系統(tǒng)。安保系統(tǒng)主要出入口、公共走廊等位置均設(shè)有視頻監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)消防系統(tǒng)提供消火栓，自動(dòng)噴淋、煙霧探測系統(tǒng)、機(jī)械排煙、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等。給排水系統(tǒng)在每個(gè)辦公樓層設(shè)置公共男女衛(wèi)生間；高區(qū)設(shè)有多功能房間。305-331㎡276-289㎡399-409㎡399-409㎡276-289㎡305-331㎡客戶屬性描摹屬性指標(biāo)成交客戶到訪客戶年齡52歲39歲職業(yè)企業(yè)法人個(gè)體業(yè)主所述行業(yè)建材未知家庭結(jié)構(gòu)四口人三口人購房動(dòng)因自用兼投資自用家庭年收入未知50萬左右寫字樓置業(yè)次數(shù)二次首次居住區(qū)域皇姑區(qū)鐵西區(qū)工作區(qū)域于洪區(qū)沈河區(qū)認(rèn)知途徑朋友介紹路過關(guān)注點(diǎn)地段地段抗拒點(diǎn)配套面積衣著未知未知出行工具未知未知生活喜好未知未知五、環(huán)球國際中心地址沈河區(qū)北站一路41號(hào)建筑面積81918平樓層分布地下4F，8-22F為低區(qū)，23-37F為高區(qū)面積區(qū)間130-360平配套5A級(jí)辦公區(qū)凈高3.3米大堂約800平，挑空11米樓高177米標(biāo)準(zhǔn)層1998平，每層8戶電梯低區(qū)4部，高區(qū)5部，消防梯2部展示情況封頂，外立面完成，現(xiàn)階段內(nèi)裝未進(jìn)行銷售條件案場有折頁、樓書、樣板層節(jié)點(diǎn)銷售情況硬件配置項(xiàng)目參數(shù)外墻材質(zhì)高端選材LOW-E玻璃新風(fēng)系統(tǒng)中央處理新風(fēng)入戶空調(diào)系統(tǒng)美國約克VRV中央空調(diào)電梯系統(tǒng)15部品牌電梯，高低分區(qū)，北站CBD最高配比智能系統(tǒng)高速辦公體驗(yàn)千兆光纖入樓，百兆入戶車位配比約1200個(gè)停車位，北站CBD最高車位配比展廳設(shè)置3500平方米多功能會(huì)展大廳，7.2米挑高軒昂氣派電梯數(shù)量客梯12部，貨梯1部，消防梯2部電梯品牌奧蒂斯電梯運(yùn)轉(zhuǎn)速度高區(qū)5m/s，低區(qū)3.5m/s網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)地板，中國電信，中國聯(lián)通，中國移動(dòng)供電系統(tǒng)雙回路供電系統(tǒng)地點(diǎn)：