城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)

第四章城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)1主要內(nèi)容第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)2（一）土地分等定級(jí)土地分等定級(jí)是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)程。一、相關(guān)概念第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理農(nóng)用地評(píng)價(jià)非農(nóng)用地評(píng)價(jià)土地分等定級(jí)評(píng)價(jià)（比較性評(píng)價(jià)）土地描述性評(píng)價(jià)（解釋性評(píng)價(jià)）效益性評(píng)價(jià)適宜性評(píng)價(jià)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)預(yù)期評(píng)價(jià)定性評(píng)價(jià)定量評(píng)價(jià)√√√3（二）城鎮(zhèn)土地等反映城鎮(zhèn)之間的土地的地域差異。它是將各城鎮(zhèn)看作是一個(gè)點(diǎn)，研究整個(gè)城鎮(zhèn)在各種社會(huì)、自然、經(jīng)濟(jì)條件影響下，從整體上表現(xiàn)出的土地差異，土地等的順序是在各城鎮(zhèn)分開(kāi)進(jìn)行排列的。一、相關(guān)概念第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理4一、相關(guān)概念第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理（三）城鎮(zhèn)土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。通過(guò)分析投資于土地上的資本、自然條件、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)程度和頻率等條件得到土地收益的差異，并據(jù)此劃分出土地的級(jí)別高低，土地級(jí)的順序是在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列的。5

（一）土地質(zhì)量觀（二）地租理論（三）地價(jià)理論（四）區(qū)位理論（五）肥力理論二、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理6二、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理（一）土地質(zhì)量觀土地質(zhì)量：是土地的某些類綜合屬性，一般是由一種或幾種具有共性的土地特性決定的，它是在一定方面影響某類土地利用方式的適宜性。針對(duì)性觀點(diǎn)效益性觀點(diǎn)綜合性觀點(diǎn)動(dòng)態(tài)性觀點(diǎn)7二、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理（二）地租理論

地租理論從質(zhì)和量?jī)煞矫娣从沉说貎r(jià)產(chǎn)生的根源，是地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)理論之一，地租最初的含義泛指報(bào)酬或收益。地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。狹義地租指為利用土地所須支付的超輛利潤(rùn)；廣義地租指利用一切生產(chǎn)要素，如土地、工資、勞動(dòng)力而取得的所有超額利潤(rùn)。8二、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理（二）地租理論

從質(zhì)的方面看，只要有土地所有權(quán)的存在，只要利用該土地，就必然有地租的存在。從量的方面看，地租又分為級(jí)差地租l，II兩種形式。級(jí)差地租I是指農(nóng)業(yè)工人因利用肥沃程度高和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化的地租；級(jí)差地租II是指對(duì)同一地塊上的連續(xù)增加投資，便各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化的地租。9二、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理地價(jià)理論是建立在地租理論之上的。一般認(rèn)為，地價(jià)是地租還原得到的，如馬克思認(rèn)為，土地價(jià)格是資本化的地租。

①土地供求理論，認(rèn)為土地供給與需求是決定地價(jià)高低的主要因素。地價(jià)與土地的供給量成反比，與需求量成正比。②土地收益理論，認(rèn)為決定地價(jià)高低的根本原因，在于該土地所能提供收益的多少，地價(jià)是土地純收益的資本化。（三）地價(jià)理論10二、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理P=(R—C)/r式中：P——地價(jià)；

R——預(yù)期總收益，指在正常管理水平、正常市場(chǎng)狀況、最佳土地利用形態(tài)時(shí)的收益；

C——預(yù)期總成本，它包括各種稅收、營(yíng)運(yùn)成本、建筑物折舊等；

r——資本還原率，與一般通行利率、投資風(fēng)險(xiǎn)等有關(guān)。（三）地價(jià)理論11二、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理區(qū)位理論不但是土地定級(jí)的理論基礎(chǔ)，也是城鎮(zhèn)土地估價(jià)的理論基礎(chǔ)。城市內(nèi)部各處的人口和經(jīng)濟(jì)密度服從于距離衰減原理。因此，距市中心愈遠(yuǎn)，土地使用強(qiáng)度愈低。這一理論和模式是正確計(jì)算級(jí)差地租的基礎(chǔ)。區(qū)位論廣泛地應(yīng)用于城市土地利用、廠址選擇、商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置、城市體系和經(jīng)濟(jì)區(qū)劃等各個(gè)方面。（四）區(qū)位理論12二、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理（四）區(qū)位理論13如它們可以分別代表商服業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地。地租額最高的土地利用方式通常是土地生產(chǎn)力即土地效益最大的用地。如一個(gè)城市中往往商服業(yè)用地產(chǎn)生的地租額最高，因而商服業(yè)總是有能力占據(jù)市中心及交通路口等土地效益較高的地段。在任何一個(gè)地段位置上，總有一種用途能比任何其他用途有較高的地租報(bào)酬。從單個(gè)經(jīng)濟(jì)者的經(jīng)濟(jì)立場(chǎng)和從微觀經(jīng)濟(jì)效益的角度來(lái)看，這種用途總是土地的最高層次和最優(yōu)利用。二、土地分等定級(jí)的理論基礎(chǔ)第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理（四）區(qū)位理論14三、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理城鎮(zhèn)土地分等的對(duì)象是：城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地；土地定級(jí)的對(duì)象：城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。城鎮(zhèn)以外的獨(dú)立工礦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地也可一同進(jìn)行評(píng)定。15四、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的體系第一節(jié)土地分等定級(jí)基本原理城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)體系等級(jí)分層次進(jìn)行綜合定級(jí)分類定級(jí)市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口50萬(wàn)以上的大城市，宜進(jìn)行綜合定級(jí)和分類定級(jí)商業(yè)用地定級(jí)住宅用地定級(jí)工業(yè)用地定級(jí)16第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等一、城鎮(zhèn)土地分等的程序1、城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查2、城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化3、計(jì)算分等對(duì)象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等4、驗(yàn)證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等

5、編制城鎮(zhèn)土地分等成果6、城鎮(zhèn)土地分等成果驗(yàn)收7、成果應(yīng)用和更新17第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等（一）城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作土地分等工作由土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。1、計(jì)劃方案準(zhǔn)備內(nèi)容包括：開(kāi)展城鎮(zhèn)土地分等的區(qū)域和范圍；分等工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)；時(shí)間劃分和經(jīng)費(fèi)預(yù)算；需要的技術(shù)資料和圖件資料；分等成果圖；分等技術(shù)方案。一、城鎮(zhèn)土地分等的程序2、各種表格準(zhǔn)備有選擇性地從《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》附錄表格中選擇工作表格。3、工作圖件準(zhǔn)備準(zhǔn)備有關(guān)編制分等成果圖和資料圖所需的工作底圖。18第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等二、城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的選擇1、影響城鎮(zhèn)土地等次的因素因子層介紹城鎮(zhèn)土地分等因素：指對(duì)城鎮(zhèn)土地等有重大影響，并能體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、姿態(tài)條件。分為：2個(gè)層次因素因子19第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等7大主要因素、24個(gè)因子及選擇要求因素層選擇要求因子層評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇要求城鎮(zhèn)區(qū)位因素必選交通區(qū)位城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)必選城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力指數(shù)備選城鎮(zhèn)聚集規(guī)模因素必選城鎮(zhèn)人口規(guī)模城鎮(zhèn)人口規(guī)模必選城鎮(zhèn)人口密度城鎮(zhèn)人口密度備選城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)規(guī)模城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)值備選城鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入備選20第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等因素層選擇要求因子層評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇要求城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素必選道路狀況城鎮(zhèn)人均鋪裝道路面積必選供水狀況城鎮(zhèn)人均生活用水量備選供氣狀況城鎮(zhèn)氣化率備選排水狀況城鎮(zhèn)排水管道密度備選城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素備選城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)產(chǎn)出效果單位用地二、三產(chǎn)業(yè)增加值備選城鎮(zhèn)商業(yè)活動(dòng)強(qiáng)度備選建筑規(guī)定資產(chǎn)投資強(qiáng)度備選城鎮(zhèn)勞動(dòng)力投入強(qiáng)度備選21第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等因素層選擇要求因子層評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇要求區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素必選區(qū)域GDPGDP綜合指數(shù)必選財(cái)政狀況地方財(cái)政收入綜合指數(shù)必選固定資產(chǎn)投資狀況全社會(huì)固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)必選商業(yè)活動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額綜合指數(shù)必選外貿(mào)活動(dòng)外貿(mào)出口額綜合指數(shù)備選區(qū)域綜合服務(wù)能力因素必選區(qū)域科技水平專業(yè)技術(shù)人員比備選金融狀況人均年末銀行儲(chǔ)蓄率存款余額必選郵電服務(wù)能力人均優(yōu)點(diǎn)業(yè)務(wù)量備選區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素備選區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地農(nóng)業(yè)人口人均耕地備選區(qū)域人口密度區(qū)域人口密度備選22第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等2、因素、因子的選擇原則（1）指標(biāo)值變化對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量有顯著影響；（2）指標(biāo)值有較大的變化范圍；（3）指標(biāo)反映當(dāng)前的土地利用發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)城鎮(zhèn)未來(lái)土地等產(chǎn)生影響；（4）能反映不同性質(zhì)城鎮(zhèn)之間的土地等差異；（5）易通過(guò)統(tǒng)計(jì)資料獲取或易量化處理。二、城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的選擇23第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等3、影響城鎮(zhèn)土地等的因素、因子選擇方法一般根據(jù)特爾菲法進(jìn)行，必要時(shí)可采用主成分分析法作為輔助手段來(lái)篩選。二、城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的選擇24第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等4、城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重的確定權(quán)重：反映分等因素因子對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的影響程度。遵循3條原則：（1）權(quán)重值與因素對(duì)土地質(zhì)量影響的大小成正比；（2）權(quán)重值在0-1之間，各選定因素的權(quán)重值之和為1；（3）可單獨(dú)選用特爾菲法、因素成對(duì)比較法或?qū)哟畏治龇ù_定，也可用特爾菲法結(jié)合其他兩種方法來(lái)確定。二、城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的選擇25第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等特爾菲法又稱專家打分法，是一種常用的技術(shù)測(cè)定法，它能對(duì)大量非技術(shù)性的、無(wú)法定量分析的因素作出概率估算，并能將概率估算的結(jié)果告訴專家，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，使分散的評(píng)估意見(jiàn)逐次收斂，最后集中在一致的評(píng)估結(jié)果上。操作方法：對(duì)各因素進(jìn)行多輪次的專家打分，最后按下式計(jì)算權(quán)重值：Wi——第i個(gè)因素或因子的權(quán)重；Ei——第i個(gè)因素或因子經(jīng)多輪打分后的均值。26第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等要求1）專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等有關(guān)行業(yè)的技術(shù)專家、管理專家以及高層次決策者，專家總體權(quán)威程度較高，總數(shù)為10-40人；2）按照表格3-2-1進(jìn)行打分。專家打分時(shí)應(yīng)根據(jù)相應(yīng)工作的背景和打分說(shuō)明進(jìn)行，并在不協(xié)商的情況獨(dú)立打分；3）從第一輪打分起，必須參考上一輪打分的結(jié)果進(jìn)行；4）打分輪次一般為2-3輪。特爾菲法27第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等因素或因子因素/因子A因素/因子B因素/因子C因素/因子D因素/因子E因素/因子F因素/因子G上一輪平均分上輪方差重要性排序權(quán)重值表3-2-1城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重調(diào)查表特爾菲法28第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等因素成對(duì)比較法通過(guò)因素間成對(duì)比較，對(duì)比較結(jié)果賦值、排序。即：對(duì)所選因素/因子的相對(duì)重要性進(jìn)行兩兩比較、賦值、計(jì)算權(quán)重。要求：對(duì)因素賦值范圍應(yīng)在0-1之間，同時(shí)，兩因素之和等于1；對(duì)比結(jié)果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因素，則A因素大于C因素的關(guān)系。29第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等層次分析法（AHP法）對(duì)因素/因子的相對(duì)重要性進(jìn)行判斷，組成判斷矩陣，計(jì)算權(quán)重值。要求：因素相對(duì)重要性的判別最好使用特爾菲法測(cè)定的數(shù)據(jù)；判斷矩陣必須通過(guò)一致性檢驗(yàn)。30第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等三、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理1、調(diào)查的內(nèi)容（1）分等的基本資料（2）城區(qū)區(qū)位資料（3）城鎮(zhèn)積聚規(guī)模資料（4）城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施資料（5）城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平資料（6）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料（7）區(qū)域綜合服務(wù)能力資料（8）區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料31第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等2、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查的一般要求（1）除反映增長(zhǎng)率的資料外，其他資料時(shí)限應(yīng)在前2年內(nèi)；應(yīng)統(tǒng)一時(shí)限。（2）同一因素/因子的數(shù)據(jù)應(yīng)口徑一致。（3）調(diào)查資料應(yīng)填入《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》規(guī)定的相應(yīng)表格或調(diào)查手簿中。（4）必要的實(shí)地考察、補(bǔ)充校核工作。三、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理32第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等3、城鎮(zhèn)土地分等資料的整理主要內(nèi)容：選取合適的方法對(duì)資料進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，為以后因素分值計(jì)算工作做準(zhǔn)備。標(biāo)準(zhǔn)化處理的方法有2種：位序標(biāo)準(zhǔn)化或極值標(biāo)準(zhǔn)化。三、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理33第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等（1）城鎮(zhèn)區(qū)位資料的整理1）城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)求取統(tǒng)計(jì)各種對(duì)外交通手段對(duì)各種交通方式分別賦分加總各項(xiàng)得分計(jì)算城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)賦分的標(biāo)準(zhǔn)可選用2種方式之一：一是用特爾菲法或因素成對(duì)比較法確定賦分標(biāo)準(zhǔn)；二是參照《城鎮(zhèn)土地分等規(guī)程》提供的賦分標(biāo)準(zhǔn)：有鐵路站點(diǎn)的城鎮(zhèn)每擁有1條國(guó)家干線鐵路得6分每擁有一個(gè)跨省際高速公路出入口得5分。。。。。。三、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理34第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等2）城鎮(zhèn)輻射能力指數(shù)求取通過(guò)城鎮(zhèn)所在區(qū)位的貨運(yùn)總量和客運(yùn)總量來(lái)計(jì)算。按照極值標(biāo)準(zhǔn)化公式，對(duì)城鎮(zhèn)所在區(qū)域的貨運(yùn)總量和客運(yùn)總量分別進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理用特爾菲法或因素成對(duì)比較法確定貨運(yùn)總量和客運(yùn)總量的權(quán)重加權(quán)計(jì)算城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力指數(shù)把結(jié)果填入相應(yīng)表格（1）城鎮(zhèn)區(qū)位資料的整理三、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理35第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等（2）城鎮(zhèn)集聚規(guī)模資料整理將城鎮(zhèn)人口規(guī)模、城鎮(zhèn)人口密度、城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)增加值、城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入有關(guān)表格。（3）城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施資料的整理將城鎮(zhèn)年末人均鋪裝道路面積、全年人均生活用水量、城鎮(zhèn)氣化率、排水管道密度的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入相應(yīng)表格。三、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理36第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等（4）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料的整理GDP綜合指數(shù)、地方財(cái)政收入綜合指數(shù)、固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額綜合指數(shù)、外貿(mào)出口額綜合指數(shù)的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入相應(yīng)表格。（5）區(qū)域綜合服務(wù)能力資料的整理人均年末儲(chǔ)蓄余額、人均全年郵電業(yè)務(wù)量、專業(yè)技術(shù)人員比的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入相應(yīng)表格。三、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理37第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分1、初步劃分的要求（1）是在運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)方法計(jì)算分等對(duì)象的綜合分值的基礎(chǔ)上確定的；（2）在一個(gè)分等初步方案的形成過(guò)程中，因子指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化方法應(yīng)保持一致。38第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等2、因子分值計(jì)算的原則（1）在城鎮(zhèn)土地分等因素資料整理的基礎(chǔ)上，采用位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化的方法，分別計(jì)算分等對(duì)象的因子分值，因子分值∈(0-100)。因子分值越大，其對(duì)土地質(zhì)量的影響越大。（2）因子評(píng)價(jià)指標(biāo)與土地質(zhì)量之間存在正相關(guān)關(guān)系或負(fù)相關(guān)關(guān)系。只有區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地與土地質(zhì)量呈負(fù)相關(guān)，其余因子與土地質(zhì)量都是正相關(guān)。四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分39第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等3、因子分值計(jì)算的公式（1）位序標(biāo)準(zhǔn)化的公式Y(jié)ij——第i個(gè)分等對(duì)象的第j項(xiàng)因子分值；Xij——第i個(gè)分等對(duì)象的位序（各分等對(duì)象按第j項(xiàng)因子指標(biāo)值大小進(jìn)行排序，當(dāng)指標(biāo)值與土地質(zhì)量呈正相關(guān)時(shí)，排序從大到小進(jìn)行；反之亦反。）；n——參加分等的城鎮(zhèn)個(gè)數(shù)。四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分40第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等（2）極值標(biāo)準(zhǔn)化公式Y(jié)ij——第i個(gè)分等對(duì)象的第j項(xiàng)因子分值；α(j)，Xj——當(dāng)?shù)趈項(xiàng)因子指標(biāo)與土地利用效益呈正相關(guān)時(shí)，α(j)=1且X?=；當(dāng)?shù)趈項(xiàng)因子指標(biāo)與土地利用效益呈負(fù)相關(guān)時(shí)，α(j)=-1且X?=；Xij——第i個(gè)分等對(duì)象的第j項(xiàng)指標(biāo)值；——各分等對(duì)象Xij指標(biāo)的最小值；——各分等對(duì)象Xij指標(biāo)的最大值.3、因子分值計(jì)算的公式四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分41第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等舉例已知某因子與土地質(zhì)量等呈負(fù)相關(guān)，其指標(biāo)值為80，已知該因子指標(biāo)的極限高值和極限低值分別為130和20，則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化公式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后得到的指標(biāo)值為（）。A45.5B53.3C54.5D61.542（3）因子分值計(jì)算按上述原則、要求和公式，對(duì)個(gè)因素對(duì)應(yīng)的因子指標(biāo)分別進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，得出各因子的分值，將結(jié)果填入相關(guān)表格。如：表3-2-2城鎮(zhèn)設(shè)施因素因子分值計(jì)算表3、因子分值計(jì)算的公式四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等43表3-2-2城鎮(zhèn)設(shè)施因素因子分值計(jì)算表編號(hào)城鎮(zhèn)名稱道路狀況（人均鋪裝道路面積）供水狀況（人均生活用水量）供氣狀況（氣化率）排水狀況（排水管道密度）城鎮(zhèn)生活設(shè)施因素分值原始值標(biāo)準(zhǔn)化值原始值標(biāo)準(zhǔn)化值原始值標(biāo)準(zhǔn)化值原始值標(biāo)準(zhǔn)化值12…n因子權(quán)重值標(biāo)準(zhǔn)化方法第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等444、因素分值計(jì)算（1）因素分值計(jì)算公式Fik——第i個(gè)分等對(duì)象第k個(gè)因素的權(quán)重值Wkj——第j項(xiàng)因子對(duì)應(yīng)上層第k個(gè)因素的權(quán)重值Yij——第i個(gè)分等對(duì)象第j項(xiàng)因子分值n——第k個(gè)因素包含的因子個(gè)數(shù)（2）綜合分值計(jì)算公式Si——第i個(gè)分等對(duì)象的綜合分值Wk——第k個(gè)因素的權(quán)重值Fik——第i個(gè)分等對(duì)象第k個(gè)因素的權(quán)重值第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分455、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分（1）劃分的原則1）按綜合分值劃分，不同土地等對(duì)應(yīng)不同的綜合分值區(qū)間，最好的土地為1等，以此類推。2）土地等的數(shù)目，按國(guó)家規(guī)程規(guī)定，?。ㄗ灾螀^(qū)）按3-8個(gè)等確定；直轄市3-5個(gè)等；省級(jí)以下區(qū)域2-5個(gè)等；全國(guó)和跨省級(jí)區(qū)域依實(shí)際情況而定。3）按綜合分值和區(qū)域狀況確定2-3個(gè)不同的初步分等方案，填入相應(yīng)表格。第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分46（2）土地等的初步劃分方法數(shù)軸法：將綜合分值點(diǎn)標(biāo)繪在數(shù)軸上，選擇點(diǎn)數(shù)稀少處作為等間分界；總分頻率曲線法：對(duì)綜合分值進(jìn)行頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖，選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分5、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分47五、城鎮(zhèn)土地等成果驗(yàn)證與確定將初步劃分的土地等通過(guò)實(shí)際市場(chǎng)的一些數(shù)據(jù)進(jìn)行證明，看劃分的結(jié)果十分與實(shí)際一致。城鎮(zhèn)土地等的最終確定應(yīng)綜合考慮專家和下級(jí)行政主管部門(mén)的反饋意見(jiàn)，在分等報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明城鎮(zhèn)土地等調(diào)整的依據(jù)和原因，并將最終確定的土地等填入相應(yīng)表格。第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等4849第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)城鎮(zhèn)土地是城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體。由于社會(huì)活動(dòng)的形式多種多樣，城鎮(zhèn)土地在利用方式和利用程度上有所差異，土地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和作用也就不同，所以土地綜合表現(xiàn)為不同的土地質(zhì)量。50

在一定區(qū)域內(nèi)評(píng)定城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的優(yōu)劣，一般將城鎮(zhèn)作為一個(gè)點(diǎn)來(lái)看待，區(qū)城中的若干個(gè)城鎮(zhèn)就是若干個(gè)點(diǎn)。這些區(qū)域中的城鎮(zhèn)，受到具體的地理位置、交通條件、周圍經(jīng)濟(jì)條件和自然條件的影響，以及人們改造土地、投入資本的不同，在區(qū)域中發(fā)揮的作用和所處的地位有很大的差異。這種差異通過(guò)土地表現(xiàn)為生產(chǎn)和生活上收益的差異，帶來(lái)城鎮(zhèn)之間的整體的級(jí)差收益。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)51

當(dāng)獨(dú)立地對(duì)一個(gè)城鎮(zhèn)進(jìn)行研究時(shí)，城鎮(zhèn)土地表現(xiàn)為面狀分布形態(tài)，由不同類型和利用方式的地塊構(gòu)成。這些地塊受人工投入資本、土地的自然條件、經(jīng)濟(jì)條件和管理方式的影響。不同的地塊在滿足不同城鎮(zhèn)職能對(duì)土地的要求有所差異：土地條件優(yōu)越的地塊，被不同的職能部門(mén)所利用后，就比利用差的地塊得到較高的收益，即土地的級(jí)差收益。為體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地的上述兩個(gè)特點(diǎn)，城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)52

土地定級(jí)的實(shí)質(zhì)就是依據(jù)土地使用價(jià)值的優(yōu)劣，評(píng)定出土地等級(jí)。這種對(duì)土地使用價(jià)值，即土地質(zhì)量的評(píng)定，是依據(jù)影響土地使用價(jià)值的土地區(qū)位條件、土地本身的自然條件和改良條件等因素，制訂評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)，組織專家進(jìn)行評(píng)定，并據(jù)此劃分出土地級(jí)別，作為土地管理、土地合理利用和土地轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)53一、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的任務(wù)與目的

城鎮(zhèn)土地定級(jí)的任務(wù)：根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，并評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)。

城鎮(zhèn)土地定級(jí)的目的：為全面掌握土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用效率，為國(guó)家和各級(jí)政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施、為土地估價(jià)、土地稅費(fèi)征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃制定提供科學(xué)依據(jù)。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)54二、城鎮(zhèn)土地定級(jí)類型城鎮(zhèn)土地定級(jí)包括綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種類型。綜合定級(jí)指對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合評(píng)價(jià)值的差異劃分土地級(jí)。分類定級(jí)指分別對(duì)影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行分析，按分類評(píng)價(jià)值的差異劃分各類型用地的土地級(jí)。分類定級(jí)一般有商業(yè)用地定級(jí)、住宅用地定級(jí)、工業(yè)用地定級(jí)等。市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬(wàn)以上的大城鎮(zhèn)，必須同時(shí)進(jìn)行綜合定級(jí)和分類定級(jí)；其它城鎮(zhèn)必須進(jìn)行綜合定級(jí)，必要時(shí)可同時(shí)進(jìn)行分類定級(jí)。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)55三、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的對(duì)象土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地；城鎮(zhèn)以外的獨(dú)立工礦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等；撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)以后建制鎮(zhèn)面積≥2km2的鎮(zhèn)區(qū)土地。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)56四、工作底圖選擇工作底圖類型：

城鎮(zhèn)地籍圖；土地利用現(xiàn)狀圖；城鎮(zhèn)規(guī)劃圖。比例尺要求：

制圖要求：

土地級(jí)別圖統(tǒng)一采用計(jì)算機(jī)成圖圖件格式

MAPGIS或其他GIS城鎮(zhèn)類型省會(huì)城市地級(jí)市縣級(jí)市、縣城、建制鎮(zhèn)底圖比例尺1:1萬(wàn)～1:5萬(wàn)1:5千～1:1萬(wàn)；1:1千～1:5千第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)57五、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的原則綜合分析原則主導(dǎo)因素原則地域分異原則土地收益差異原則定量與定性結(jié)合原則綜合定級(jí)與分類定級(jí)相結(jié)合的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)581、綜合分析原則城鎮(zhèn)土地級(jí)別受到城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然和生態(tài)環(huán)境等多種因素的影響。除分析單個(gè)因素對(duì)城鎮(zhèn)土地效益的影響作用，還要分析經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然和生態(tài)環(huán)境等因素對(duì)城鎮(zhèn)土地效益的綜合影響作用；土地級(jí)別除反映經(jīng)濟(jì)效益外，同時(shí)也反映社會(huì)、生態(tài)環(huán)境效益以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境綜合效益及差異。五、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)592、主導(dǎo)因素原則影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的因素很多且及其影響作用各不相同，定級(jí)應(yīng)重點(diǎn)選擇對(duì)土地級(jí)別起控制和主導(dǎo)作用的因素作為定級(jí)的參評(píng)因素，并突出這些因素對(duì)土地質(zhì)量的影響。

五、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)603、地域分異原則土地構(gòu)成因素特性、優(yōu)劣狀況、對(duì)土地效益的影響作用方式和強(qiáng)度，在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)一般存在一定的空間差異。城鎮(zhèn)土地定級(jí)應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，并將類似地域劃歸同一土地級(jí)別。五、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)614、級(jí)差收益原則城鎮(zhèn)土地級(jí)的劃分應(yīng)符合區(qū)域和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地收益分布規(guī)律。五、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)625、定量與定性結(jié)合原則城鎮(zhèn)土地定級(jí)應(yīng)盡量把定性的和經(jīng)驗(yàn)的分析進(jìn)行量化，以定量計(jì)算為主，但對(duì)難以定量的因素，應(yīng)以定性分析為主，減少主觀任意性，提高定級(jí)結(jié)果的精度。一般在確定城鎮(zhèn)土地級(jí)的初步方案時(shí)，以定量分析為主，城鎮(zhèn)土地級(jí)的調(diào)整和最終確定宜依靠定性分析。五、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)636、因地制宜原則土地定級(jí)既要遵循國(guó)家規(guī)定的技術(shù)程序和作業(yè)規(guī)范，又要結(jié)合調(diào)查區(qū)的實(shí)際情況，以確保土地定級(jí)成果的客觀性和實(shí)用性。五、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)64六、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)方法城鎮(zhèn)土地定級(jí)采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，以市場(chǎng)資料分析法等進(jìn)行驗(yàn)證。

第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)65多因素綜合評(píng)定法從影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素評(píng)價(jià)入手，采用相對(duì)統(tǒng)一和規(guī)范的定量化的科學(xué)指標(biāo)分值來(lái)表示土地各種條件的優(yōu)劣，并在考慮因素重要程度的前提下，對(duì)這些反映土地條件優(yōu)劣的分值進(jìn)行加和得到總分值，按總分值的高低評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)別。

六、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)方法第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)66

多因素綜合評(píng)價(jià)法評(píng)定的土地級(jí)是采用綜合分值來(lái)表示的，反映了土地使用價(jià)值的大小，但不易直接反映城鎮(zhèn)內(nèi)各級(jí)別土地上以貨幣形態(tài)表示的土地收益或地價(jià)，這樣不便于與土地有償使用等工作銜接，所以還須輔助于市場(chǎng)資料分析對(duì)劃定的土地級(jí)別進(jìn)行校核。此外，還可邀請(qǐng)熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的專家對(duì)初步劃分的定級(jí)結(jié)果進(jìn)行論證。

六、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)方法第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)67總體而言，城鎮(zhèn)土地定級(jí)的過(guò)程為:

①先用多因素綜合評(píng)價(jià)法初步劃分土地級(jí);

②通過(guò)市場(chǎng)資料分析的結(jié)果，結(jié)合專家論證，對(duì)初步劃分的土地級(jí)進(jìn)行校核，以此確定土地最終級(jí)別。六、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)方法第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)68七、城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)程序建立城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素體系確定各因素的權(quán)重劃分定級(jí)單元計(jì)算各因素的指標(biāo)值和作用分計(jì)算定級(jí)單元各因素分值，加權(quán)求和計(jì)算總分值，按總分的高低，初步劃分土地級(jí)別進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)，對(duì)初步劃分的土地級(jí)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整編制城鎮(zhèn)土地定級(jí)圖件、報(bào)告和基礎(chǔ)資料匯編第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)69八、定級(jí)因素的選擇與權(quán)重的確定1、因素選擇原則

因素指標(biāo)值變化對(duì)土地定級(jí)有較顯著的影響；因素指標(biāo)值有較大的變化范圍；選擇的因素對(duì)不同區(qū)位的影響有較大的差異；不同類型的土地定級(jí)應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級(jí)因素。2、因素選擇的方法

根據(jù)定級(jí)類型，參照表B1、B2、B3、B4，結(jié)合特爾菲法確定要選擇的因素。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)70表B1城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)因素表定級(jí)因素商服繁華程度交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境條件定級(jí)因子商服繁華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通便利度基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度綠地覆蓋率自然條件優(yōu)劣度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重范圍0.2-0.40.1-0.30.1-0.30.03-0.271定級(jí)因素商服繁華程度交通條件基本設(shè)施狀況人口狀況定級(jí)因子商服繁華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通便利度（客運(yùn)）基礎(chǔ)設(shè)施完善度人口密度選擇性必選至少一種必選必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重范圍0.25-0.450.25-0.050.25-0.050.2-0.1表B2城鎮(zhèn)商業(yè)用地定級(jí)因素表72表B3城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)因素表定級(jí)因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通條件環(huán)境條件商服繁華程度人口狀況定級(jí)因子基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通便利度（客運(yùn)）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度綠地覆蓋率商服繁華影響度人口密度選擇性必選至少一種必選備選至少必選一種備選備選重要性12或33或24或55或4權(quán)重范圍0.2-0.40.2-0.30.15-0.250.1-0.20.05-0.173定級(jí)因素交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)聚集效益定級(jí)因子道路通達(dá)度對(duì)外交通便利度（貨運(yùn)）基礎(chǔ)設(shè)施完善度自然條件優(yōu)劣度產(chǎn)業(yè)聚集影響度選擇性必選備選重要性順序1234權(quán)重范圍0.2-0.40.2-0.30.1-0.20.05-0.01表B4城鎮(zhèn)工業(yè)用地定級(jí)因素表743、因素權(quán)重的確定原則權(quán)重值與因素對(duì)土地影響的大小成正比，數(shù)值在0～1之間，各選定因素的權(quán)重值之和＝1；因素重要性順序和權(quán)重值范圍：綜合定級(jí)時(shí)參考表B1、商業(yè)用地、住宅用地及工業(yè)用地定級(jí)時(shí)分別參考表B2、表B3和表B4。無(wú)特殊需要，不得隨意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序；定級(jí)因素對(duì)不同類型用地的影響程度不同，權(quán)重不同。4、因素權(quán)重的確定方法特爾斐測(cè)定法(Delphi方法)因素成對(duì)比較法層次分析法(AHP方法)八、定級(jí)因素的選擇與權(quán)重的確定第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)75應(yīng)用舉例：

某縣城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，確定三個(gè)因素對(duì)土地級(jí)別有影響，分別是商服中心影響度、交通條件、環(huán)境條件，采用特爾菲法確定他們的權(quán)重，共選擇了8位專家，編號(hào)位1－8，每人發(fā)給一張因素權(quán)重征詢表，讓他們給出各因素權(quán)重值，對(duì)收回的征詢表進(jìn)行分析處理，結(jié)果如下表所示：第一輪專家打分結(jié)果匯總表

因素專家平均值標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差與平均值比12345678商服5249505555605660554.140.08交通3637403530353030343.760.11環(huán)境121410101551410113.240.297676定級(jí)因素商服交通環(huán)境上輪均值553411上輪標(biāo)準(zhǔn)差4.143.763.24重要性順序123權(quán)重值0.550.340.11

對(duì)第一輪專家給出的3個(gè)因素的權(quán)重值進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)差仍然較大，這可以從方差與平均值的比例看出，尤其對(duì)環(huán)境條件的權(quán)重，各位專家的看法差異頗大，因此，有必要將第一輪各專家給出的因素權(quán)重值和分析處理結(jié)果反饋給各位專家，并請(qǐng)給位重新給出各因素權(quán)重值，進(jìn)行第二輪征詢。上輪權(quán)重值處理結(jié)果表77因素專家平均值標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差與平均值比12345678商服5555555555555655550.330.01交通3634363535353533350.830.10環(huán)境10119101010912100.930.09

從第二輪的專家征詢結(jié)果分析，各位專家顯然受了別的專家影響，調(diào)整了自己的看法，并使所有專家的看法趨于一致，反映偏離程度的標(biāo)準(zhǔn)差及標(biāo)準(zhǔn)差與平均值的比均下降到可以接受的程度，所以可以將各位專家此次給出的權(quán)重值視為有效權(quán)重值，并取其均值作為最后的因素權(quán)重值。第二輪專家打分結(jié)果匯總表78九、定級(jí)單元的劃分1、定級(jí)單元的概念

定級(jí)單元是反映城鎮(zhèn)土地自身特性、土地利用和定級(jí)因素因子的最基本地塊，是定級(jí)取樣和獲得數(shù)據(jù)的工作單位，同時(shí)也是評(píng)定和劃分城鎮(zhèn)土地級(jí)別的基本空間單位。定級(jí)單元內(nèi)部特性和土地構(gòu)成因素應(yīng)相對(duì)均一。定級(jí)單元可根據(jù)城市特征、定級(jí)完成任務(wù)時(shí)間、投入人力、成果精度要求及定級(jí)采用的技術(shù)手段等，選擇相應(yīng)的方法劃分。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)792、單元?jiǎng)澐忠螅簡(jiǎn)卧獌?nèi)主要定級(jí)因素的影響大體一致；采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行定級(jí)并按網(wǎng)格法直接劃定單元時(shí)，劃分的單元面積應(yīng)不大于0.25公頃；劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計(jì)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性；九、定級(jí)單元的劃分第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)80商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元；商業(yè)用地定級(jí)時(shí)，城鎮(zhèn)主要的商服繁華街道，應(yīng)按臨街兩側(cè)相對(duì)應(yīng)的進(jìn)深，劃分為條狀單元；住宅用地定級(jí)時(shí)，應(yīng)以居住小區(qū)和居住組團(tuán)為單元，保持其完整性，單元面積不宜過(guò)?。还I(yè)用地定級(jí)時(shí)，以交通道路為單元界線。九、定級(jí)單元的劃分第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)2、單元?jiǎng)澐忠螅?13、單元?jiǎng)澐址椒?/p>

①主導(dǎo)因素判定法

②疊置法

③動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法

④網(wǎng)格法采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，可直接把城鎮(zhèn)劃分若干面積相同的網(wǎng)格。九、定級(jí)單元的劃分第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)82十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算1、定級(jí)因素對(duì)土地質(zhì)量影響方式分類

根據(jù)定級(jí)因素的空間分布形態(tài)及其對(duì)土地質(zhì)量的影響方式，城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素可分為點(diǎn)、線狀因素和面狀因素兩大類。

第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)831、定級(jí)因素對(duì)土地質(zhì)量影響方式分類點(diǎn)、線狀因素的主要特征：定級(jí)因素與整個(gè)城鎮(zhèn)定級(jí)空間范圍相比，呈點(diǎn)狀、線狀分布，即該類因素依附客體所占的土地面積小，在空間分布上具有明顯的集聚性；定級(jí)因素不僅對(duì)其自身客體所在位置上的土地產(chǎn)生影響作用，而且還通過(guò)擴(kuò)散作用對(duì)周圍地塊乃至整個(gè)城鎮(zhèn)土地產(chǎn)生不同的影響作用。這些因素對(duì)周圍土地的影響作用隨距離衰減，分為影響隨距離變化呈線性衰減和非線性衰減兩種類型。十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)841、定級(jí)因素對(duì)土地質(zhì)量影響方式分類面狀因素的主要特征：與整個(gè)土地定級(jí)城鎮(zhèn)空間范圍相比，該類因素呈面狀分布，依附客體在城鎮(zhèn)中分布面積較大;面狀因素一般僅對(duì)其自身客體所在位置上的土地產(chǎn)生影響作用，對(duì)周圍的地塊基本上沒(méi)有擴(kuò)散作用。十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)852、因素分值計(jì)算的基本原則作用分值與土地的優(yōu)劣成正相關(guān)；分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間；因素作用分值處理盡可能模型化。十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)863、點(diǎn)、線狀因素因子分值計(jì)算方法在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾愋颓蟪龈鼽c(diǎn)或線因素的功能分，其最大值為100;計(jì)算因素內(nèi)各相同規(guī)模或類型的點(diǎn)、線的平均作用或平均吸引范圍，確定其影響半徑；根據(jù)不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的作用分按相應(yīng)的衰減公式計(jì)算各個(gè)相對(duì)距離上的作用分；十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)87采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按相應(yīng)的衰減公式直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙（鐵路、高速公路、河流等）時(shí)，則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn)，按結(jié)點(diǎn)處的因素影響作用分及剩余的影響半徑，再次進(jìn)行衰減。當(dāng)不可直接跨越的障礙有較多的通行處時(shí)，可以忽視其的存在。3、點(diǎn)、線狀因素因子分值計(jì)算方法十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)88點(diǎn)、線狀因素作用分計(jì)算模型線性模型：指數(shù)模型：

—因素依附客體在某一相對(duì)距離上對(duì)定級(jí)單元的影響作用分值；

—因素的功能分；

—定級(jí)單元的相對(duì)距離；

—因素依附客體與定級(jí)單元的實(shí)際距離；

—因素依附客體影響半徑。3、點(diǎn)、線狀因素因子分值計(jì)算方法十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)89點(diǎn)狀因素量化方法舉例——商服繁華程度1、商服中心的劃分（1）各級(jí)城鎮(zhèn)應(yīng)劃分的商服中心級(jí)別數(shù)目如下表所示。城鎮(zhèn)類型應(yīng)分出的商服中心級(jí)別數(shù)目最低級(jí)中心的建筑面積之和，下限/m2大城市2－4級(jí)2000－1500中等城市2－3級(jí)1500－1000小城市以下1－2級(jí)1000－500十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)901、商服中心的劃分（2）商服中心邊界的確定

在商服中心所在的區(qū)域內(nèi)，選擇商服業(yè)繁華突變處的地段，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界。（3）商服中心劃分的要求城鎮(zhèn)商服中心依次從高級(jí)到低級(jí)按市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)等級(jí)別劃分。點(diǎn)狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)911、商服中心的劃分（4）商服中心劃分的依據(jù)按商服中心的銷售總額、總利潤(rùn)或單位面積銷售額等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的高低衡量；利用已有的商服中心劃分成果，并加以適當(dāng)?shù)男拚?，調(diào)整確定。點(diǎn)狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)922、商服中心規(guī)模指數(shù)的確定

各商服中心規(guī)模指數(shù)用銷售總額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按下式計(jì)算：式中：——k級(jí)商服中心的規(guī)模指數(shù)；

——k級(jí)商服中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)際值或該級(jí)商服中心指標(biāo)平均值；

——最高級(jí)商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。點(diǎn)狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)933、計(jì)算各級(jí)商服中心的功能分

商服中心包含與自身級(jí)別相應(yīng)的功能和低于其級(jí)別的各級(jí)功能，中心對(duì)土地繁華度影響由這些功能綜合體現(xiàn)，并應(yīng)以相應(yīng)級(jí)別的功能分來(lái)衡量，中心內(nèi)功能分按下式進(jìn)行分割計(jì)算：式中：——某商服中心i級(jí)功能的功能分；——i級(jí)商服中心的規(guī)模指數(shù)；

——次一級(jí)中心的規(guī)模指數(shù)；——最低級(jí)功能的功能分；

——最低級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)。點(diǎn)狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)944、確定商服中心的服務(wù)半徑商服中心各級(jí)功能的服務(wù)半徑以商服中心邊緣為起算點(diǎn)，通過(guò)商服中心分布圖按下款確定：市級(jí)商服功能的服務(wù)半徑等于市級(jí)中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離；市級(jí)商服功能以外的各級(jí)功能的服務(wù)半徑等于同級(jí)商服中心的最大服務(wù)距離。點(diǎn)狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)955、計(jì)算相對(duì)距離計(jì)算定級(jí)單元到各級(jí)商服中心的相對(duì)距離：式中：——相對(duì)距離；——在i級(jí)商服功能的服務(wù)半徑內(nèi)，某單元距中心的實(shí)際距離；——i級(jí)商服功能的服務(wù)半徑。點(diǎn)狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)966、計(jì)算商服功能影響作用分

綜合定級(jí)和商業(yè)定級(jí)時(shí)，各級(jí)商服中心功能影響作用分按下式進(jìn)行衰減：住宅用地和工業(yè)用地定級(jí)時(shí)，各級(jí)商服功能影響作用分按下式進(jìn)行衰減：式中：——j單元受i級(jí)商服功能的作用分；——i級(jí)商服功能的功能分；

——j單元到具有i級(jí)功能的商服中心的相對(duì)距離。點(diǎn)狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)977、商服繁華影響度作用分值的計(jì)算（1）各級(jí)商服功能影響作用分取值方法如下：同時(shí)受多個(gè)同級(jí)功能影響時(shí)，取其中最高的商服功能影響作用分；同時(shí)存在多級(jí)功能影響時(shí)，對(duì)各級(jí)商服功能影響作用分僅取值一次，并進(jìn)行加和；（2）各單元商服繁華影響度作用分按下式計(jì)算：式中：——j單元商服繁華度作用分，即商服中心各級(jí)功能對(duì)j單元的總和作用分；

——i級(jí)商服功能對(duì)j單元的作用分；n——商服中心的級(jí)別數(shù)目。

點(diǎn)狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)98線狀因素量化方法舉例——道路通達(dá)度1、道路類型按道路寬度、道路上的車道數(shù)以及道路在城鎮(zhèn)交通中的地位和作用可分為主干道、次干道和支路；按主、次干道在城鎮(zhèn)中的類型不同可分為混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)992、道路作用指數(shù)和功能分計(jì)算（1）道路作用指數(shù)反映某類道路在城鎮(zhèn)交通運(yùn)輸中所起的作用。其與道路作用或車流量大小呈正比，數(shù)值在0－1之間，最佳道路的作用指數(shù)值等于1，其余類型依次遞減。線狀因素量化方法舉例——道路通達(dá)度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)100不同類型定級(jí)時(shí)道路類型對(duì)應(yīng)的道路作用指數(shù)表道路類型定級(jí)類型綜合定級(jí)商業(yè)用地定級(jí)住宅用地定級(jí)工業(yè)用地定級(jí)混合型主干道1.001.000.80-0.950.80-0.95生活型主干道0.75-0.950.80-0.951.000.60-0.80交通型主干道0.65-0.850.60-0.800.60-0.801.00生活型次干道0.50-0.700.55-0.750.55-0.750.30-0.55交通型次干道0.40-0.600.30-0.550.30-0.550.55-0.75支路＜0.40＜0.40＜0.40＜0.401012、道路作用指數(shù)和功能分計(jì)算（2）道路功能分按下式計(jì)算式中：——i類道路功能分；——i類道路作用指數(shù)。（3）步行街、單行道的道路功能分減半線狀因素量化方法舉例——道路通達(dá)度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)1023、計(jì)算各級(jí)道路的影響距離（1）主、次干道影響距離按實(shí)際推算，按下式計(jì)算：式中：——主干道或次干道影響距離；——城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地面積；——主干道或次干道總長(zhǎng)度。（2）支路的影響半徑在0.3——0.75km之間確定；線狀因素量化方法舉例——道路通達(dá)度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)1034、計(jì)算相對(duì)距離道路影響的相對(duì)距離按下式計(jì)算：式中：——i類道路影響的相對(duì)距離；——某單元距該類道路的最短距離；——i類道路的影響半徑線狀因素量化方法舉例——道路通達(dá)度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)1045、計(jì)算道路通達(dá)度作用分綜合定級(jí)和商業(yè)定級(jí)時(shí)，道路通達(dá)度作用分按下式進(jìn)行衰減：住宅用地和工業(yè)用地定級(jí)時(shí)，道路通達(dá)度作用分按下式進(jìn)行衰減：式中：——j單元i級(jí)道路通達(dá)度作用分；——i級(jí)道路功能分；——j單元到i級(jí)道路的相對(duì)距離。線狀因素量化方法舉例——道路通達(dá)度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)1056、計(jì)算單元內(nèi)道路通達(dá)度作用分值（1）單元內(nèi)道路通達(dá)度作用分的取值同時(shí)存在多種道路類型影響時(shí)，取單元內(nèi)的最高作用分；（2）通達(dá)系數(shù)的確定含支路以上道路的單元計(jì)算道路通達(dá)的方向數(shù)，無(wú)支路以上道路的單元計(jì)算通往道路的方向數(shù)；各通達(dá)系數(shù)值：多于或等于4方向，系數(shù)取1;等于3方向，系數(shù)取0.91;等于2方向，系數(shù)取0.81;等于1方向，系數(shù)取0.58.（3）單元道路通達(dá)度分值按下式計(jì)算式中：——j單元道路通達(dá)度分值；——道路通達(dá)因素對(duì)j單元的作用分；——j單元的通達(dá)系數(shù)。線狀因素量化方法舉例——道路通達(dá)度十、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)106大于等于4個(gè)方向，有路單元：107無(wú)路單元1083個(gè)方向1091102個(gè)方向：111112面狀因素分值計(jì)算方法對(duì)各因素因子資料進(jìn)行整理，按因素因子與土