房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：22年總結(jié)之土地篇冬日猶有枝俏

1告房地產(chǎn)華泰研究告房地產(chǎn)華泰研究緊抓機(jī)遇獲取優(yōu)質(zhì)地塊，關(guān)注優(yōu)質(zhì)央國企及頭部民企22年土地市場繼續(xù)走弱，供應(yīng)端部分城市推地困難，需求端統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示房企土地購置面積同比下降超五成；但依然有部分企業(yè)逆市擴(kuò)張，取得亮眼的投資成績。我們認(rèn)為23年房地產(chǎn)需求市場有望企穩(wěn)恢復(fù)，因此當(dāng)前具備更多融資及拿地優(yōu)勢的房企有望迎來更大成長空間，建議繼續(xù)關(guān)注具有優(yōu)質(zhì)土地儲備以及較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的央國企和少數(shù)頭部民企。全國市場：繼續(xù)走弱，成交建面下降超五成據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，22年全國土地購置面積累計(jì)同比下降53.4%。土地成交價(jià)款累計(jì)同比下降48.4%。中指院數(shù)據(jù)顯示，300城住宅類土地累計(jì)供應(yīng)建房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)增持(維持)增持(維持)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)7558249238861%/50%/31%；住宅類土地累計(jì)成交建面為6.2億平，同比下降30%，其中一線/二線/三四線同比下降41%/41%/21%。12月300城住宅類土地單月成交溢價(jià)率為2%，該指標(biāo)從年初至今一直維持在6%以下，處于14年以來的相對低位。住宅類土地單月流拍率從年初高點(diǎn)的29%逐漸下降至12月的8%，但依然處于14年以來的相對高位。22城集中供地：高能級城市表現(xiàn)分化，民企投資再收縮供應(yīng)層面：22年22城集中供地供應(yīng)面積同比下降44%，主要由于房企拿地意愿不強(qiáng)，部分城市樓市的下行態(tài)勢進(jìn)一步向土地市場蔓延使得地方政府推地意愿也有所下降。成交層面：22城集中供地成交建面與成交金額分別同比下降32%、20%，整體成交同比降幅小于供應(yīng)，但同樣城市之間分化明顯。熱度層面：第二、三批次由于地市房企競爭的進(jìn)一步減弱以及房企提高拿地標(biāo)準(zhǔn)，溢價(jià)率呈逐批下降趨勢。企業(yè)層面：國進(jìn)民退的現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，民企拿地金額占比從2021年第一批的58%降低至2022年第三批的17%。此外，22年建設(shè)類央國企拿地積極，部分外資房企加大投資。企業(yè)：投拓進(jìn)一步集約化，聚焦優(yōu)質(zhì)城市房企拿地能力減弱，全國范圍來看，22年拿地TOP30房企合計(jì)權(quán)益拿地金額約8575億元，較2021年合計(jì)權(quán)益拿地金額下降50%，拿地TOP30房企合計(jì)權(quán)益拿地面積較2021年下降72%。由于房企資金承壓，拿地能力減弱，地方政府更愿意推出優(yōu)質(zhì)地塊以吸引房企拿地，TOP30房企權(quán)益拿地均價(jià)同比上漲78%。龍頭房企拿地集中度提升，2022年，TOP20房企在拿地最多的10個(gè)城市合計(jì)拿地額占總拿地額的75%，而2021年該值僅51%。同時(shí)，龍頭房企換倉一線城市，TOP20在一線城市拿地金額占比由21年的19%上升至22年的40%。投資建議重點(diǎn)推薦1)A股開發(fā)：華發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、新城控股、金地集團(tuán)；2)具備資源整合空間的房企：城建發(fā)展、華聯(lián)控股；3)港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4)物管公司：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、招商積余、新大正。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)走勢圖房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)滬深滬深30023(1)(13)(25)Feb-22Jun-22Oct-22Jan-23資料來源：Wind，華泰研究重點(diǎn)推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評級華發(fā)股份600325CH11.95買入000002CH23.00買入招商蛇口001979CH17.88買入濱江集團(tuán)002244CH13.23買入建發(fā)股份600153CH18.23買入新城控股601155CH23.23買入金地集團(tuán)600383CH12.10買入城建發(fā)展600266CH4.76增持華聯(lián)控股000036CH4.48增持華潤置地1109HK44.29買入中國海外發(fā)展688HK28.00買入龍湖集團(tuán)960HK40.02買入華潤萬象生活1209HK46.63買入萬物云2602HK56.87買入中海物業(yè)2669HK13.60買入保利物業(yè)6049HK70.36買入招商積余001914CH19.50買入新大正002968CH31.05買入資料來源：華泰研究預(yù)測產(chǎn) 22城集中供地：高能級城市表現(xiàn)分化 7供應(yīng)：供應(yīng)量大幅減少，多數(shù)城市推地困難 7 格局：民企投資再收縮，地方城投加大托底力度，建筑類央國企成黑馬 10企業(yè)：投拓進(jìn)一步集約化，聚焦優(yōu)質(zhì)城市 12房企拿地力度減弱，拿地均價(jià)有所上升 12龍頭房企拿地集中度提升，強(qiáng)區(qū)位與高能級兼具的城市更受青睞 13龍頭房企拿地強(qiáng)度分化，濱江、華發(fā)逆市擴(kuò)張 15 華發(fā)股份(000002CH，買入，目標(biāo)價(jià)11.95元) 16 招商蛇口(001979CH，買入，目標(biāo)價(jià)17.88元) 16濱江集團(tuán)(002244CH，買入，目標(biāo)價(jià)13.23元) 16建發(fā)股份(600153CH，買入，目標(biāo)價(jià)18.23元) 17新城控股(601155CH，買入，目標(biāo)價(jià)23.23元) 17金地集團(tuán)(600383CH，買入，目標(biāo)價(jià)12.10元) 17城建發(fā)展(600266CH，增持，目標(biāo)價(jià)4.76元) 17華聯(lián)控股(000036CH，增持，目標(biāo)價(jià)4.48元) 17華潤置地(1109HK，買入，目標(biāo)價(jià)44.29港元) 18中國海外發(fā)展(0688HK，買入，目標(biāo)價(jià)28.00港元) 18龍湖集團(tuán)(0960HK，買入，目標(biāo)價(jià)40.02港元) 18華潤萬象生活(1209HK，買入，目標(biāo)價(jià)46.63港元) 18中海物業(yè)(2669HK，買入，目標(biāo)價(jià)13.60港元) 18保利物業(yè)(6049HK，買入，目標(biāo)價(jià)70.36港元) 19萬物云(2602HK，買入，目標(biāo)價(jià)56.87港幣) 19招商積余(001914CH，買入，目標(biāo)價(jià)19.50元) 19新大正(002968CH，買入，目標(biāo)價(jià)31.05元) 19 2017-022017-042017-062017-08-10-122018-022018-042018-062018-08-10-122019-0222017-022017-042017-062017-08-10-122018-022018-042018-062018-08-10-122019-022019-042019-062019-08-10-122020-022020-042020-062020-08-10-122021-022021-042021-062021-08-102021-122022-022022-042022-062022-08-10-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122022年土地市場延續(xù)2021年下半年以來的趨勢，總體呈現(xiàn)“供需雙弱”局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年土地購置面積同比下降53.4%。土地成交價(jià)款同比下降48.4%。房地產(chǎn)投資中，土地購置費(fèi)同比下降5.7%，降幅較2021年擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)，土地購置費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的比例31%，是房地產(chǎn)投資趨弱的重要原因。5.04.54.03.53.02.52.0500.50.0土地購置費(fèi)(萬億元)同比(右軸)70%60%50%40%30%20%10%0%201720182019202020212022資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究圖表2：全國土地購置費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額比例30.3%29.5%30%26%22%130.3%29.5%30%26%22%18%14%10%34%30.9%31.5%30.9%2017201820192020202120172018201920202021資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究土地購置費(fèi):累計(jì)同比房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計(jì)同比80%70%60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究20%10%0%-20%-30%-40%-50%-60%20172019202020212018202220172019202020212018資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究當(dāng)月環(huán)比 當(dāng)月同比120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究產(chǎn)60%40%20%0%-20%-40%-60%20172019202020212018202220172019202020212018資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究圖表7：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)月度土地成交價(jià)款環(huán)比及同比2022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-0822022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-12當(dāng)月環(huán)比 當(dāng)月環(huán)比 當(dāng)月同比60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年300城住宅類土地累計(jì)成交建面為6.2億平，同比下降30%，其中一線/二線/三四線同比下降41%/41%/21%；住宅類土地累計(jì)成交金額為33741億元，同比下降30%；其中一線/二線/三四線同比下降19%/35%/29%。分上下半年來看，2022年上半年，受21年同期高基數(shù)，供應(yīng)下降及需求萎靡等多重因素影響，住宅類土地成交建面同比降幅在50%以上。而2022下半年300城住宅類土地成交建面同比下降8%，降幅有所改善，占2022年全年的68%，土地市場成交在下半年有所筑底。120,000100,00080,00060,00040,00020,00002015-032015-082016-012016-06-112015-032015-082016-012016-06-112017-042017-092018-022018-07-122019-05-102020-032020-082021-012021-06-112022-042022-0940%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%資料來源：中指研究院，華泰研究60,00050,00040,00030,00020,00010,00002015-032015-082016-012016-06-2015-032015-082016-012016-06-112017-042017-092018-022018-07-122019-05-102020-032020-082021-012021-06-112022-042022-09100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%資料來源：中指研究院，華泰研究增速一線城市二線城市三四線城市200%150%100%50%0%-50%2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09資料來源：中指研究院，華泰研究一線城市二線城市三四線城市250%200%150%100%50%0%-50%2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09資料來源：中指研究院，華泰研究產(chǎn)土地供應(yīng)角度：住宅類土地累計(jì)供應(yīng)建面為7.4億平，同比下降40%，其中一線/二線/三四線同比下降61%/50%/31%。土地成交溢價(jià)率和流拍率：12月300城住宅類土地單月成交溢價(jià)率為2%，其中一線/二線/三四線城市分別為2%/2%/2%，處于2014年以來的相對低位。此外，300城住宅類土地單月流拍率從年初高點(diǎn)的29%逐漸下降至12月的8%，但依然處于2014年以來的相對高位，其中12月一線/二線/三四線城市住宅類土地流拍率分別為8%/2%/10%，三四線城市依然處于高位。溢價(jià)率與流拍率雙降表示土地市場供求關(guān)系逐漸合理化。160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,00002015-032015-082016-012016-062016-112017-042015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-07-122019-05-102020-032020-082021-012021-06-112022-042022-0940%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%-60%資料來源：中指研究院，華泰研究180%160%140%120%100%80%60%40%20% 0%-20%一線城市 三四線城市2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-09一線城市 三四線城市2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09二線城市資料來源：中指研究院，華泰研究一線城市二線城市三四線城市300%250%200%150%100%50%0%-50%2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09資料來源：中指研究院，華泰研究120%100%80%60%40%20%0%一線城市 三四線城市2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092一線城市 三四線城市2015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-032021-092022-032022-09二線城市資料來源：中指研究院，華泰研究區(qū)域分化：華東區(qū)域?yàn)榻^對主力。華東區(qū)域成交建面占全國總成交建面的53%，且成交建面同比降幅為各區(qū)域最小，為20%；而東北、華南、華北區(qū)域成交建面同比降幅分別達(dá)到79%、48%、35%。華東區(qū)域中，長三角依然是備受市場關(guān)注的區(qū)域，2022年土地成交建面TOP30城市中，有10個(gè)長三角城市。值得關(guān)注的是，在土地市場整體熱度下行的環(huán)境下，上海、西安、寧波、合肥、淮安、珠海6個(gè)城市2022年土地成交建面同比實(shí)現(xiàn)正增長，主要和城市供給放量以及房企聚焦戰(zhàn)略有關(guān)。11%華北西南6%西北5%北2%%%%華南8%華中11%華北西南6%西北5%北2%%%%華南8%華中15%華華東53%資料來源：中指研究院，華泰研究0%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%-90%西北北華北華東西北北華北華東華中西南資料來源：中指研究院，華泰研究成交建面TOP30城市上海市杭州市西安市成都市上海市杭州市西安市成都市-29%-5%12283928252701122022年成交金額TOP30城市2022成交金額(億元)2021成交建面(萬平)2021成交金額(億元)2022成交建面(萬平)2022年成交建面TOP30城市排名城市排名城市比比3北京市-24%21203杭州市%4南京市-35%20164上海市%21315成都市5長沙市%6廣州市-38-38%6合肥合肥市29%8157西安西安市8%9257徐徐州市94919418蘇州市944-30%8株洲市株洲市9327%%5959武漢市841-53%9常州常州市924%833無錫市813911南京市884%寧寧波市7765%742寧寧波市87727%688深圳市736-25%982武漢市876%2427常州市718-2%733菏澤市菏澤市8513825合肥市715633廣州市820%廈門市612-23%794眉眉山市7812%%515長沙市497-30%709貴陽市778%青島市440-21%558青島市719%徐州市388437淮安市707%599東莞市372-37-37%593無無錫市701268720南通市372-42%63620保定市673%21福州市355-5%37421蘇州市664%22溫州市342-41%57422南通市658%89223鄭州市325-61%82323威海市642%24天津市316-69%24鄭州市617%25佛山市312-64%86425揚(yáng)州市556-2%56726揚(yáng)州市30836326瀏陽市瀏陽市5389%49427重慶市300-74%27濟(jì)南市516%28淮安市淮安市28921%23828遵義市499%29濟(jì)南市274-56%62429北京市485%6890珠海市2362130宿宿遷市47544%%331資料來源：中指研究院，華泰研究產(chǎn)2022年集中供地也發(fā)生一些變化：1)集中供地批次不再局限于三批，部分城市進(jìn)行四批、五批甚至第六批供地；2)部分城市逐漸掉隊(duì)，即便劃定22城時(shí)的地市較為火熱，但兩年后高能級城市間表現(xiàn)也出現(xiàn)較大分化。我們將從供應(yīng)、成交、熱度、質(zhì)量和企業(yè)五個(gè)維度展現(xiàn)22城集中供地的情況。北京上海廣州深圳杭州寧波合肥南京蘇州無錫廈門第1批第2批第3批第4批第5批第6批●●●●◎◎●●●●◎◎●●●●◎◎●●●●◎◎●●●●◎◎●●●◎◎◎●●●●◎◎●●●●●◎●●●●●◎●●●●●◎●●●●◎◎福州成都重慶天津武漢長沙濟(jì)南青島鄭州沈陽長春第1批第2批第3批第4批第5批第6批●●●●◎◎●●●●◎◎●●●◎◎◎●●●●◎◎●●●●●●●●●●◎◎●●●●◎◎●●●●◎◎●●●◎◎◎●●◎◎◎◎●●◎◎◎◎資料來源：中指研究院，華泰研究2022年，22城集中供地供應(yīng)面積同比減少44%。分批次來看，2022年第一批、第二批、第三批供應(yīng)面積分別同比下降58%、54%，8%，降幅依次收窄。分城市來看，各地供應(yīng)情況差異較大，其中合肥、無錫及成都2022年的供應(yīng)面積均超過2021年，深圳、廈門及福州三城2022年供應(yīng)面積也達(dá)到21年的80%；上海、杭州、蘇州、青島、長沙、鄭州六城2022年供應(yīng)面積也可維持在去年的60-80%；但約半數(shù)城市推地量較少，其中沈陽、長春2022年供應(yīng)面積分別是2021年的16.3%、2.7%?？傮w而言，由于房企拿地意愿不強(qiáng)，部分城市樓市的下行態(tài)勢進(jìn)一步向土地市場蔓延使得地方政府推地意愿也有所下降。圖表20：2021&2022年集中供地，各城市供應(yīng)建面一覽(單位：萬平)2021年-26.3%-54.3%8.9%-10.9%-19.5%-41.5%-55.4%8%-23.7% -26.3%-54.3%8.9%-10.9%-19.5%-41.5%-55.4%8%-23.7% -78.8% -56.0% -59.8% -70.0% -72.0% -92.5% -58.6%-49.6% -75.2% -88.6%-42.7%-67.0%-65.2%27.7%第2批23534420第2批235344204325455215528762262345211227203285,137第1批446276581256351444031833232368207334,713供應(yīng)進(jìn)度 54.9% 65.9% 91.4% 54.9% 65.9% 91.4% 53.5% 54.3% 65.3% 85.2% 83.5% 11.2%27.7%8.0% 60.0% 66.3% 61.4%16.3%2.7% 55.8%-50.9%-24.4% -70.2% .0% -23.3% -15.6% .0% -79.2% -60.8%-39.6%36.6%-64.8% -53.8% -83.3%5242918510254309617027012914535467684992161777577023616,72342149522325746843623224172514694215807423226475336-16.7%101.0% 24.5%25.5%-82.6%57.0% 77.8% -72.4% -97.8%-5-72.4% -97.8%-54.0%6,874北京上海廣州深圳杭州寧波合肥南京蘇州無錫廈門福州成都重慶天津武漢長沙濟(jì)南青島鄭州沈陽長春總計(jì)第1批3455909280757303295700420446969572318045142947394418511,382第2批49650887928146644729851026722176344760680560246860773471,160第3批5742964163342925593862082013745427624144622673372707,432全年95422,10455894886945993425436552,609949452,25529,974注：截至2022年12月31日，各城市集中供地進(jìn)度有所不同，除沈陽、長春外，其它20城均已完成第三批集中供地，并且多城市進(jìn)行第四批、第五批甚至第六批供地。為方便與2021年比較，我們將第三批及之后批次統(tǒng)一計(jì)入“第三批”計(jì)算。下同。資料來源：中指研究院，華泰研究產(chǎn)2022年，22城集中供地成交建面與成交金額分別同比下降32%、20%。分批次來看，2022年第一批、第二批、第三批成交建面/成交金額分別同比下降63%/53%、下降30%/8%，上升8%/27%，降幅相比供應(yīng)水平較低，其中第二輪、第三輪的總體成交水平優(yōu)于第一輪，由于各城市第三輪年底供應(yīng)沖量，成交水平實(shí)現(xiàn)同比回正。分城市來看，上海、合肥、成都土地成交金額較21年全年提升45%、19%、44%。約半數(shù)城市如北京、深圳、南京、廈門成交金額水平約是21年全年的60%-90%?？傮w來看，成交同比降幅小于供應(yīng)，但同樣城市之間分化明顯，約1/3城市成交金額降至21年的60%及以下。圖表21：2021&2022年集中供地，各城市成交建面一覽(單位：萬平)2021年2022年第1批4462625第1批4462625652562199113574232372072583,90397.2%-26.7%97.0%10.9%-38.2% -74.9%-7.4%-18.3%20.7%46.7% -76.7%66.4%8%9.5% -44.3%0%第2批2353442042614339884222603004,651成交水平全年4852820472654399488666470125634614674008769512719617254,846-42.5% -68.5%-39.8%.4%1.9%-13.5%-17.3%-45.7%-28.5%4% -68.4% -82.8%7%-50.2%-63.7%.5%-56.7% -97.7%-30.5%-53.4%-23.9% 81.0% 70.3% 59.3% 87.5% 60.6% 140.2% 62.5% 65.2% 17.5% 86.6% 03.4% 29.6%4.3% 78.9% 69.0% 421-67.3%4-67.3%0%200%-24.6%-24.6%-15.6%-22.3%4515 -85.5%- -85.5%-60.8%-39.6%3014176%6%-58.2%-58.2%-23.9%422-78.8% -78.8% -89.9% -92.5%-57.6%-72.5%-73.8% -72.0% -93.2% -98.6%-62.8%2157154162264482325.5%7.6%6,292 67.6%6,292北京上海廣州深圳杭州寧波合肥南京蘇州無錫廈門福州成都重慶天津武漢長沙濟(jì)南青島鄭州沈陽長春總計(jì)第1批345586799074830328168142044696955369547624772927393665770,491第2批40835726326122635522921914942634155193105352597336,689第3批15742264163342013833682086287404634380406215305,949全年598835409898709885972953341302,107642338045721,929資料來源：中指研究院，華泰研究圖表22：2021&2022年集中供地，各城市成交金額一覽(單位：億元)2021年第1批480879341827265234739398422934,968-56.7%-62.3%39.6%-28.8%-26.0%-14.3% -80.7%-44.8%-59.4%-19.2%-42.9%8% -84.3% -92.4% -89.2%-59.9%-75.6%-74.5% -92.9% -98.6%-52.8%第2批50078021033955772727120118052974955,8152022年同比第3批同比全年-2.7%636129.2%1,61544.9%1,181109.4%2,839-63.2%670121.5%1,221-44.7%736116.4%530-30.6%1,914.0%102-58.9%528-1.0%279100.6%65943.4%39019.8%1,308-1.4%4389.1%944-23.5%50885.5%813-42.2%260-0.1%61220.6%21749.4%38679.4%42930.6%1,6275.9%64-76.9%300 210.9%316 -69.7%65833.5%8411515.1%4628%113-47.6%273-56.6%306137.7%44058.5%11522.0%32563 8-8.1%7,44628.1%18,229成交水平 85.0%45.3% 68.7% 76.7% 87.8% 67.6% 119.2% 71.7% 85.7% 102.6% 108.3%143.7%27.9%35.5% 52.6% 78.2% 89.7% 56.3%16.7%1.7% 80.2%北京上海廣州深圳杭州寧波合肥南京蘇州無錫廈門福州成都重慶天津武漢長沙濟(jì)南青島鄭州沈陽長春總計(jì)第1批10852906603582219934242563556354967783712294180,532第2批5135385694532575072752623445449330327524252496,326第3批27756430336876324832540227426032927634932174445,874全年0054789602,181781552250179279435632738899859057049157738045722,732資料來源：中指研究院，華泰研究產(chǎn)%448645%448645分批次來看，2022年第一批集中供地溢價(jià)率水平較2021年第三批次有明顯提升，但第二、三批次由于地市房企競爭的進(jìn)一步減弱以及房企提高拿地標(biāo)準(zhǔn)，溢價(jià)率呈逐批下降趨勢；部分熱點(diǎn)城市如北京、杭州、寧波、合肥則保持了較為穩(wěn)定的溢價(jià)率水平。而2022年第一批土拍流拍率較2021年第三批次上升較多，第二、三批次流拍率保持在較低水平，并且這兩批次中，多數(shù)城市的流拍率依舊呈現(xiàn)下降態(tài)勢。結(jié)合溢價(jià)率水平來看，我們認(rèn)為房企拿地趨于理性，同時(shí)地方政府逐步釋放了較為優(yōu)質(zhì)的地塊，2022年第二、三批土拍與第一批相比，土地市場的供需關(guān)系得到進(jìn)一步優(yōu)化。度一覽第1批較前次溢價(jià)率第2批較前次第3批較前次第1批較前次廣義流拍率第2批較前次第3批較前次北京上海廣州深圳杭州寧波合肥南京蘇州無錫廈門福州成都重慶天津武漢長沙濟(jì)南青島鄭州沈陽長春總體4.5%3.43%0.82%1.20%5.4%.85.39%6.9%%7%6%2%0.0%5.4%0.0%2.8%% 37.8% 31.9%63.0%.0%.8%0.9%3%%1%1%%%8%%0.0%0.0%-27.2%.0%.0%.0%.0%.0%-17.33.3%4.5%6.6%8%55%2.4%0.4%2.010%-- 0.33%0.58%6.53%2.39%0.03%4.07%1.07%0.02%4.92%0.55%1.33%1.68%0.74%1.25%1.26%0.39%0.00%4.66%9.3%%%4%5%5%3%2%5%4%0%9%1%0%0%0%9%3.8%--5.50.514.560.00.01%%0.0.%%%%6.4%5.9%5.2%4.0%5.7%8.6%%%%.2%4.5%%.9%8%3.0%.10.61.50.00.02.3%0.0%70.879930.31.599%%%%%%%%0.0%0.0%17.6% 49.4%19.0%0.0%83.083.0%0.0% 44.4%0.0%75.275.2%17.2%04-723- -12.2%5.4%7.4%2.9% .0%2.4%7.2%0.03.80.02.50.08.2%%%4%%%8%%0%%%7%7%2%%7.8%0.0%-20.0%0.0%--70.2%-20.5%-44.4%-4.9%%20.4%-35.9%-7.7%1113.7%.0%2.6%.6%.0%.0%1.5%.7%.0%.7%0.9%-1.15.-19.80.9.0.%%9.%%6.8%4.2%4.6%5.4%0.6%2.6%2.0%0.0%0.0%4.7% -5.3%0.5%0.0%0.6%2.5%2.5%0.0%0.0%0.0%4.2%0.3%0.7%0.0%0.2%0.4%0.8%2.3%0.0%2.32.3%-0.044資料來源：中指研究院，華泰研究地貨比對比：從成交樓面價(jià)來看，2022年集中供地的土地樓面價(jià)較2021年大都有一定提升，由于房企投資強(qiáng)度的降低，地方政府通過提升地塊質(zhì)量鼓勵(lì)房企投資。從地貨比來看，部分成交情況較好的城市如北京、寧波、成都的地貨比都有降低趨勢，企業(yè)盈利空間更大；但有些城市如沈陽、長春并不限售價(jià)，地市成交情況也沒有起色。所以我們認(rèn)為地方政府的讓利行為在一定程度可以激發(fā)房企積極性，但具體效果仍取決于城市的樓市成交情況。量一覽2021年成交樓面價(jià)2022年成交樓面價(jià)2021年地貨比2022年地貨比第1批第2批第3批第1批第2批第3批第1批第2批第3批第1批第2批第3批北京32,16731,62331,62330,47530,475229,84534,60335,41959.4%59.4%51.3%46.4%54.7%上海 14,549 13,184 19,70733,22528,0328,03839.3%45.5%廣州 11,33715,9315,931113,39113,0413,04918,59315,0615,06139.3%39.3%深圳 17,2417,24119,69918,0518,05421,4739,81934.7%37.2%37.2%31.4%杭州15,5015,505114,79518,3218,32714,6414,6421616,21820,58349.8%54.7%54.7%51.6%62.9%寧波11,841 7,41210,3710,3797,97,90112,13557.0%51.9%51.9%49.7%48.0%449.3%49.8%合肥7,8668,4886,906,9028,6767,27,299 5,41245.5%39.4%39.4%36.8%47.2%南京14,5714,57814,28314,283 8,50319,37116,7916,793 11,00047.9%54.4%54.4%50.0%57.0%56.2%56.2%蘇州 10,08411,9911,99710,92110,92114,19413,67714,590無錫廈門福州成都重慶天津武漢長沙濟(jì)南青島鄭州沈陽長春15,0615,060 35,021 7,5659,139,133 9,253 8,152 4,868 4,794 4,129 5,653 5,397 3,271 11,980 23,738 9,305 9,073 6,187 7,948 6,309 4,320 4,014 4,520 6,162 5,364 3,403 13,186 27,069 13,516 11,442 6,818 4,881 3,791 5,333 5,987 4,747 6,006 6,220 10,126 25,145 12,702 11,015 6,764 6,974 11,713 5,382 7,001 3,846 5,163 5,590 3,153 11,088 25,230 15,692 9,553 6,057 6,256 11,083 4,552 4,372 5,405 5,797 4,400 22,398 9,583 10,188 6,769 9,121 9,200 3,641 6,831 4,95268.3%48.4%39.3%48.2%41.2%52.2%31.6%31.6%36.9%36.9%58.5%53.3%55.8%32.3%32.3%53.5%49.3%49.7%33.2%36.4%51.4%51.4%443.6%33.3%33.3%442.9%61.8%44.7%30.3%注：地貨比的計(jì)算方式為地塊成交均價(jià)/未來開發(fā)出的項(xiàng)目能夠銷售的最高均價(jià)，以表示房企開發(fā)項(xiàng)目的盈利空間有多大，而由于部分城市不限售價(jià)或未披露限售均價(jià)，無法計(jì)算地貨比，即為空白。資料來源：中指研究院，華泰研究產(chǎn)馬整體來看，國進(jìn)民退的現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，地方國企拿地金額占比已從2021年第一批的17%提升至2022年第三批的69%，民企拿地金額占比從2021年第一批的58%降低至2022年第三批的17%。但是在土地市場更為火熱的城市，民企也有在積極參與拿地，2022年杭州、合肥民企拿地占比分別為49%、36%，接近其2021年第一輪與第二輪水平；并且有些城市如長春的地市參與者多為當(dāng)?shù)匦∶衿?。同時(shí)，集中供地中地方城投平臺托底力度加大，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年第五批供地城投拿地金額占比已經(jīng)達(dá)到80%，較2021年第一批的15%上升65個(gè)百分點(diǎn)。央企地方國企央企地方國企100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021-12021-22021-32021A2022-12022-22022-32022A資料來源：中指研究院，華泰研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100TOP100以外2021-12021-22021-32021A2022-12022-22022-32022A資料來源：中指研究院，華泰研究圖表26：2022年各城市集中供地拿地金額劃分(按性質(zhì)劃分)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%央企地方國企央企資料來源：中指研究院，華泰研究54%50%42%54%50%42%35%15%55%37%80%980%80%70%60%50%40%30%20%10%0%21第1批21第2批21第3批22第1批22第2批22第3批22第4批22第5批資料來源：克而瑞地產(chǎn)，華泰研究產(chǎn)央國企依舊強(qiáng)者恒強(qiáng)，規(guī)模民企僅濱江、龍湖、偉星躋身三十強(qiáng)。2022年，22城集中供地中，權(quán)益拿地金額TOP5為中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、華潤置地、建發(fā)股份、招商蛇口；與2021年22城集中供地權(quán)益拿地金額TOP5相比，僅建發(fā)股份取代綠城中國進(jìn)入TOP5，其余四席均為四大央企。其它央企與地方國企如越秀地產(chǎn)、中國鐵建、中國金茂、象嶼集團(tuán)等均保持了較高的投資力度。而權(quán)益拿地金額TOP30中，規(guī)模民企席位已由21年的降至3位，僅濱江、龍湖、偉星尚能躋身。建筑類央國企拿地積極，部分外資房企加大投資。權(quán)益拿地金額TOP30中，中交系、中建系、中鐵建、中鐵系頻現(xiàn)，綠城中國作為中交系斥資417億拿地，位列TOP30第6位；中鐵建與中國中鐵則分別以251億、119億位列第9位、第22位。而中建系中，除中海外，中建玖合也以131億位列第18位。此外其它建筑類地方國企如廣州地鐵、廈門軌交、武漢城建、深圳地鐵拿地表現(xiàn)也十分出色。外資系如凱德，在22年加大投資，斥資35億均以觸頂溢價(jià)率拿下成都、武漢兩地塊；新世界發(fā)展2022年進(jìn)入內(nèi)地市場，拿下上海65957元/平的高樓面價(jià)地塊。2022年權(quán)益拿地金額(億元)排名權(quán)益拿地金額(億元)1中國海外發(fā)展672.02保利發(fā)展632.13華潤置地616.04建發(fā)股份577.55招商蛇口507.46綠城中國417.07濱江集團(tuán)382.18越秀地產(chǎn)342.59中國鐵建250.810華發(fā)股份245.011武漢城建集團(tuán)228.512廈門國貿(mào)210.813龍湖集團(tuán)195.614萬科171.115廣州地鐵165.2頤居建設(shè)148.3中國金茂140.4中建玖合131.219深圳地鐵集團(tuán)126.520廈門軌道交通125.321之江城投120.922中國中鐵118.923無錫太湖新城發(fā)展113.024偉星房產(chǎn)107.925象嶼集團(tuán)107.426中能建城市投資99.527中國船舶集團(tuán)93.828中信泰富93.829湖北聯(lián)投集團(tuán)87.630城建發(fā)展85.6權(quán)益規(guī)劃建面(萬平)300.8372.0298.6276.4208.466.081.580.40.881.71.582.749.02.22.4排名企業(yè)名稱1中國海外發(fā)展2保利發(fā)展3華潤置地4綠城中國5招商蛇口6龍湖集團(tuán)7建發(fā)股份8萬科中國鐵建10越秀地產(chǎn)中國中鐵12融創(chuàng)中國13金地集團(tuán)14卓越置業(yè)15深圳地鐵集團(tuán)16濱江集團(tuán)中國金茂18中駿集團(tuán)控股19大華集團(tuán)20碧桂園21武漢城建集團(tuán)22京投發(fā)展23廈門國貿(mào)24融信中國25首開股份26中交地產(chǎn)27正榮地產(chǎn)28龍光集團(tuán)29華僑城30旭輝集團(tuán)2021年權(quán)益拿地金額(億元)827.6746.4559.3507.7492.8489.1425.9366.3364.7339.9298.1294.7269.5252.7241.8216.1權(quán)益規(guī)劃建面(萬平)455.2601.9389.5355.6364.3526.0257.4446.3434.7226.0529.4278.7253.43.06.34.989.284.080.29.6注：1)紅色字體為民企，黑色字體為央國企；2)此處中國海外發(fā)展拿地額包含中國海外宏洋部分，建發(fā)股份拿地額包含建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)部分；保利發(fā)展拿地額包含保利置業(yè)部分。資料來源：中指研究院，華泰研究產(chǎn)房企拿地力度減弱，拿地均價(jià)有所上升房企拿地力度減弱。全國范圍來看，2022年，拿地TOP30房企合計(jì)權(quán)益拿地金額約8575億元，較2021年TOP30合計(jì)權(quán)益拿地金額下降50%，拿地TOP30房企合計(jì)權(quán)益拿地面積較2021年下降72%。同時(shí)拿地TOP30門檻金額也由197億元下降至94億元，同比下降52%。四大央企拿地實(shí)力依然名列前茅，但權(quán)益拿地額也均有不同程度下降，華潤置地、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口分別同比下降10%、47%、44%、38%。地方國企中建發(fā)股份權(quán)益拿地金額由21年的第8位升至22年第4位，表現(xiàn)亮眼，民企中濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)權(quán)益拿地金額分別僅下降1%、上升63%，拿地表現(xiàn)出色，龍湖集團(tuán)由2021年的第9位降至第12位，權(quán)益拿地金額同比下降67%。市場權(quán)益拿地金額TOP30房企2022年權(quán)益拿地金額(億元)排名權(quán)益拿地金額(億元)1華潤置地884.12保利發(fā)展844.63中國海外發(fā)展820.44建發(fā)股份614.95招商蛇口525.36綠城中國465.67濱江集團(tuán)396.18中國鐵建370.59越秀地產(chǎn)343.610華發(fā)股份298.611武漢城建集團(tuán)278.612龍湖集團(tuán)256.013萬科240.914廈門國貿(mào)222.615廣州地鐵165.2中國中鐵161.817偉星房產(chǎn)152.3頤居建設(shè)148.3中國金茂140.420中建玖合131.221深圳地鐵集團(tuán)126.522廈門軌道交通125.323湖北聯(lián)投集團(tuán)124.724之江城投120.925無錫太湖新城發(fā)展113.026象嶼集團(tuán)107.427中能建城市投資107.028中交地產(chǎn)98.429中國交建97.130中國船舶集團(tuán)93.8TOP30合計(jì)8575.1權(quán)益規(guī)劃建面(萬平)568.9615.8494.8257.4295.5226.7512.7221.549.05866.1排名企業(yè)名稱1保利發(fā)展2中國海外發(fā)展3萬科4碧桂園5華潤置地6綠城中國7招商蛇口8建發(fā)股份9龍湖集團(tuán)中國鐵建11融創(chuàng)中國12金地集團(tuán)中國金茂14越秀地產(chǎn)15濱江集團(tuán)中國中鐵17新城控股18卓越集團(tuán)19龍光集團(tuán)20美的置業(yè)21旭輝集團(tuán)22綠地控股23武漢城建集團(tuán)24大華集團(tuán)25中交地產(chǎn)26中駿集團(tuán)控股27首開股份28深圳地鐵集團(tuán)29正榮地產(chǎn)30華僑城TOP30合計(jì)2021年權(quán)益拿地金額(億元)979.8908.1849.5837.3782.8601.0520.1503.1496.2431.6400.8399.7386.3327.3319.0297.5293.5285.7264.9263.9258.2255.2243.7241.8222.2權(quán)益規(guī)劃建面(萬平)2998.3883.2738.5656.8779.1958.0569.4643.9616.3288.5214.8890.3916.6255.0327.1311.8421.0546.0231.6266.0406.1206.520748.5注：1)紅色字體為民企，黑色字體為央國企；2)此處中國海外發(fā)展拿地額包含中國海外宏洋部分，建發(fā)股份拿地額包含建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)部分；保利發(fā)展拿地額包含保利置業(yè)部分。資料來源：中指研究院，華泰研究房企權(quán)益拿地均價(jià)上漲。TOP30房企2022年拿地均價(jià)達(dá)到14618元/平，同比+78%。我們認(rèn)為房企拿地均價(jià)上漲的原因主要還是所拿的地塊更為優(yōu)質(zhì)。如前文對22城推地質(zhì)量分析，我們認(rèn)為在其他城市也有傾向推出更為優(yōu)質(zhì)的地塊，因?yàn)殇N售走冷，房企資金承壓等現(xiàn)實(shí)情況存在，房企拿地能力有所減弱，所以地方政府更愿意推出優(yōu)質(zhì)地塊以吸引房企拿地，增加土地出讓收入。產(chǎn)30,00025,00020,00015,00010,0005,00002022權(quán)益拿地均價(jià)(元/平)2022權(quán)益拿地均價(jià)(元/平)2021權(quán)益拿地均價(jià)(元/平)深圳地鐵集團(tuán)中國金茂中國中鐵萬科龍湖集團(tuán)武漢城建集團(tuán)越秀地產(chǎn)中國鐵建濱江集團(tuán)綠城中國招商蛇口建發(fā)股份中國海外發(fā)展保利發(fā)展華潤置地資料來源：中指研究院，華泰研究龍頭房企拿地集中度提升，強(qiáng)區(qū)位與高能級兼具的城市更受青睞2022年房地產(chǎn)市場較為動蕩，但有些龍頭房企依然取得較好的銷售成績，我們希望通過研究這些龍頭房企的拿地偏好來分析土地市場格局的變化。我們選取2022年克而瑞全口徑銷售金額百強(qiáng)的TOP20房企，對比其在2021年和2022年的拿地選擇。2021年，TOP20房企在173個(gè)城市拿地17256億元，而2022年，TOP20房企拿地城市降至51個(gè)，拿地金額同比下降59%至7027億元。其原因一方面在于房企銷售回款減少、融資能力減弱導(dǎo)致拿地能力下降，拿地金額減少；另一方面，房企執(zhí)行聚焦戰(zhàn)略，優(yōu)化城市選擇，2022年，TOP20房企在拿地最多的10個(gè)城市合計(jì)拿地額占總拿地額的75%，而2021年，前10個(gè)城市拿地額占比僅51%，房企拿地集中度進(jìn)一步提升。拿地金額占比18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%京廣京天京廣京天津廈佛重慶上州資料來源：中指研究院，華泰研究圖表33：2022年TOP20房企前十城市拿地金額占比拿地金額占比18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%京圳廣成都京圳廣成都杭京廈上資料來源：中指研究院，華泰研究另外，房企對于城市的選擇也有所區(qū)別。從經(jīng)濟(jì)區(qū)位來看，2022年，TOP20房企在京津冀、長三角及珠三角的投資占比上升較多，分別上升4、5、4個(gè)百分點(diǎn)，成渝上升1個(gè)百分點(diǎn)，而在長江中游及其它區(qū)域拿地比例均有下降，長三角對于房企的吸引力更高。從城市能級來看，TOP20在一線城市拿地金額占比有明顯提升，由21年的19%上升至40%，在三線以及下城市拿地金額占比從27%降至8%，頭部房企換倉一線城市。產(chǎn)圖表34：TOP20房企拿地金額占比變化(按區(qū)位劃分)20212022202150%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%長三角京津冀成渝珠三角其長三角京津冀成渝珠三角其它資料來源：中指研究院，華泰研究圖表35：TOP20房企拿地金額占比變化(按城市能級劃分)20212022202160%50%40%30%20%10%0%一線二線三線及以下一線二線資料來源：中指研究院，華泰研究為消除地價(jià)差異，我們根據(jù)TOP20房企拿地建面占比進(jìn)行排序，2021、2022年占比前五的城市分別為：杭州、長沙、重慶、廣州、南京；杭州、長沙、北京、上海、合肥。2022年排名前二十的城市中，杭州、長沙、北京、上海、合肥、成都、深圳、寧波、西安、佛山等城市房企拿地占比有所上升；南京、鄭州、蘇州等城市有所下降。14%12%10%8%6%4%2%0%202220212022莞杭京合肥廣莞杭京合肥廣安佛重慶京鄭青廈泉上都圳資料來源：中指研究院，華泰研究具體而言，各龍頭房企拿地強(qiáng)度也有所分化。龍頭房企中，保利發(fā)展、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份的拿地強(qiáng)度依然保持在30%及以上，但與2021年相比，僅濱江集團(tuán)與華發(fā)股份的拿地強(qiáng)度有所上升，分別達(dá)到51%、34%，較2021年分別提升13、22個(gè)百分點(diǎn)。2022年銷售額TOP20房企全口徑金額(億元)新增土地價(jià)值(億元)拿地強(qiáng)度(拿地/銷售)拿地額同比2022202120222021202220212022碧桂園464375889420632% 27%95%保利發(fā)展4573538535188330%30%35%35%28%萬科地產(chǎn)4202620379588919%30%30%58%華潤置地3013315806637535%35%444%22%中海地產(chǎn)29553710872593229%443%45%招商蛇口29263268759191 26%36%36%36%金地集團(tuán)2218286565883%87%綠城中國21282666591542 28%58%62%龍湖集團(tuán)2033290133524116%443%73%建發(fā)房產(chǎn)70371169295741%41%56%28%融創(chuàng)中國692597610140%%100%中國金茂550235624795116%40%40%74%濱江集團(tuán)53969178564351%51%338%22%綠地控股4012903254122%14%94%中國鐵建28142939657831%31%40%40%31%越秀地產(chǎn)260182524697442%59%25%旭輝集團(tuán)237247387246%229%89%華發(fā)股份20221941034%34%12%1183%新城控股165234072431%31%98%遠(yuǎn)洋集團(tuán)00436033310% 24%99%注：融創(chuàng)中國、綠地控股、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)數(shù)據(jù)來自中指院，其余來自克而瑞銷售/拿地百強(qiáng)排行榜。資料來源：克而瑞，中指研究院，華泰研究產(chǎn)22年土地市場繼續(xù)走弱，供應(yīng)端部分城市推地困難，需求端統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示房企土地購置面積同比下降超五成；但依然有部分企業(yè)逆市擴(kuò)張，取得亮眼的投資成績。我們認(rèn)為23年房地產(chǎn)需求市場有望企穩(wěn)恢復(fù)，因此當(dāng)前具備更多融資及拿地優(yōu)勢的房企有望迎來更大成長空間，建議繼續(xù)關(guān)注具有優(yōu)質(zhì)土地儲備以及較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的央國企和少數(shù)頭部民企。重點(diǎn)推薦：1)A股開發(fā)：華發(fā)股份、萬科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、新城控股、金地集團(tuán)；2)具備資源整合空間的房企：城建發(fā)展、華聯(lián)控股；3)港股開發(fā)：華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4)物管公司：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、招商積余、新大正。公司1月19日發(fā)布業(yè)績快報(bào)，2022年實(shí)現(xiàn)營收591億元，同比+15%；歸母凈利潤26億元，同比-20%，低于我們預(yù)期(33億元)。參考實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們預(yù)計(jì)2022-2024年EPS為1.21/1.39/1.68元?？杀裙酒骄?023PE為6.4倍(Wind一致預(yù)期)，考慮到公司投、銷、融表現(xiàn)俱優(yōu)，大股東支持力度大且資源豐富，我們認(rèn)為公司合理2023PE為風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動風(fēng)險(xiǎn)。萬科A(000002CH，買入，目標(biāo)價(jià)23.00元)公司12月16日發(fā)布債務(wù)以及股權(quán)融資授權(quán)議案均獲股東大會通過的公告，“第三支箭”政策以來，公司頻獲融資支持，而此次會議彰顯公司希望繼續(xù)把握持續(xù)性融資利好從而進(jìn)一步做大做強(qiáng)的意愿。我們維持2022-2024年EPS分別為2.00/2.10/2.34元的預(yù)測，A股(000002CH)參考可比公司2022年P(guān)E均值8.42x(Wind一致預(yù)期)，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)強(qiáng)化公司龍頭地位，萬物云成功分拆上市，REITs政策推進(jìn)同樣加快多元化價(jià)值重估，我們予以2022年11.5xPE，予以目標(biāo)價(jià)23.00元，維持“買入”評級。(最新報(bào)告日期：2022風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)。招商蛇口(001979CH，買入，目標(biāo)價(jià)17.88元)公司1月6日發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告，公司預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤38-46億，同比下降55.65%-63.36%。因行業(yè)下行對短期內(nèi)毛利率下行幅度及減值損失影響超我們預(yù)期，我們預(yù)計(jì)公司2022-2024年歸母凈利為42.1/54.5/95.8億元，參考可比公司2024年10.3倍PE估值(Wind一致預(yù)期)，公司融資優(yōu)勢顯著，我們認(rèn)為公司2024年合理PE估值為日)風(fēng)險(xiǎn)提示：定增事項(xiàng)推進(jìn)不及預(yù)期；行業(yè)銷售下滑。濱江集團(tuán)(002244CH，買入，目標(biāo)價(jià)13.23元)公司10月26日披露三季報(bào)，1-3Q2022實(shí)現(xiàn)營收198.7億元，同比-19%；歸母凈利潤。我們預(yù)計(jì)22-24年EPS為1.26、1.44、1.66元?？杀裙?022年平均PE(Wind一致預(yù)期)為7.4倍，考慮到公司銷售、拿地和融資優(yōu)勢突出，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們認(rèn)為公司合理2022PE為10.5倍，目標(biāo)價(jià)13.23元，維持“買入”評級。(最新報(bào)告日期：2022年10月26日)風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)建發(fā)股份(600153CH，買入，目標(biāo)價(jià)18.23元)1月13日晚公司發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)重組進(jìn)展公告，擬以63億元現(xiàn)金收購美凱龍(601828CH，1528HK)29.95%的股份。本次交易完成后，公司可能成為美凱龍控股股東。融資優(yōu)勢、充沛土儲以及周轉(zhuǎn)能力推動地產(chǎn)業(yè)務(wù)逆勢增長，大舉收購彰顯實(shí)力。因本次收購未完成，我們預(yù)計(jì)22-24年EPS為2.17/2.51/3.01元，大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對應(yīng)23年Wind一致預(yù)期PE均值為8.9/9.7x；考慮多元折價(jià)，我們給予公司23年地產(chǎn)業(yè)務(wù)7.6xPE(折價(jià)15%)，供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)7.0xPE(折價(jià)28%)，予以目標(biāo)價(jià)18.23元，重申“買入”風(fēng)險(xiǎn)提示