凱捷-金地集團-0802-中遠房地產(chǎn)戰(zhàn)略董事會版

通過內(nèi)外部環(huán)境變化分析，重新審視并明確中遠房地產(chǎn)未來戰(zhàn)略規(guī)劃，保證公司快速、跨越式發(fā)展，實現(xiàn)股東回報和價值最大化——中遠房地產(chǎn)開發(fā)公司戰(zhàn)略審視及未來規(guī)劃框架性方案項目背景說明2002年2月，遠卓管理顧問公司接受中遠房地產(chǎn)委托，就中遠房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃及內(nèi)部管理提升提供全面的管理咨詢服務，雙方進行了愉快的合作并取得了階段性的成功，建立了長期信任關(guān)系;在02年咨詢項目結(jié)束后，中遠房地產(chǎn)在明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的指導下，深化內(nèi)部管理，抓住市場機會并獲得快速的發(fā)展，取得了令人矚目的成績。公司資產(chǎn)總額從02年初的40余億迅速增長到現(xiàn)在的約60億元，并行開展了多個重大項目，業(yè)務能力和內(nèi)部管理能力均得到了不同程度的提高，已經(jīng)成為北京房地產(chǎn)行業(yè)重要的新興力量;在兩年以來中遠房地產(chǎn)內(nèi)部資源、管理能力取得了長足的進步，而房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境和競爭對手也都在發(fā)生重大變化的情況下，中遠房地產(chǎn)迫切感覺到需要對原有的發(fā)展戰(zhàn)略及內(nèi)部資源能力變化進行審視，以進一步明確公司未來目標及內(nèi)部管理提升的關(guān)鍵議題，統(tǒng)一員工思想,迎接市場競爭所帶來的更大挑戰(zhàn);因此，公司再次委托遠卓以2個月左右的時間對原有公司發(fā)展戰(zhàn)略及內(nèi)部經(jīng)營管理體系進行回顧及重新審視，并對公司發(fā)展的若干熱點問題進行分析，建立框架指導公司長期跟蹤研究。聯(lián)合項目小組共同明確了本項目的工作重點及工作思路近兩年房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境變化分析近兩年內(nèi)部資源能力變化分析中遠房地產(chǎn)未來快速、跨越式發(fā)展關(guān)鍵議題及框架建議我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)回顧資源變化及經(jīng)營管理能力分析戰(zhàn)略思考原則根據(jù)市場、競爭分析判斷未來行業(yè)發(fā)展趨勢，明確中遠面對的機遇與挑戰(zhàn)；明確公司現(xiàn)有資源狀況、競爭力水平的提升程度和與未來發(fā)展要求之間的差距；以公司重要問題與需急迫解決的問題為思考重點和研究方向；未來行業(yè)競爭趨勢分析咨詢項目6月14日正式啟動，在實施過程中項目組進行了大量的工作資料搜集、整理、分析行業(yè)數(shù)據(jù)信息收集第一輪內(nèi)部訪談階段報告意見反饋遠卓與中遠房地產(chǎn)相關(guān)部門及人員的多次研討第二輪內(nèi)部訪談補充資料分析中期報告與中遠房地產(chǎn)共同討論未來發(fā)展面臨的關(guān)鍵議題及解決初步建議2004/6/14項目啟動2004/7/122004/8/6項目結(jié)束最終報告-項目過程說明-工作及研討會議專題研討會*本報告為研究工作成果的總結(jié)，未來需要進一步深入研討確認外部訪談調(diào)研本報告按照以下結(jié)構(gòu)展開，共包含三大部分內(nèi)容近兩年房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境變化分析近兩年內(nèi)部資源能力變化分析中遠房地產(chǎn)未來快速、跨越式發(fā)展關(guān)鍵議題及框架建議

第一、二部分為聯(lián)合項目小組對中遠房地產(chǎn)的外部環(huán)境變化（重點關(guān)注行業(yè)整體運行狀況，北京市場的運行狀況、未來行業(yè)競爭趨勢）、內(nèi)部資源能力的分析（重點關(guān)注近年來公司的變化、取得的成績及影響未來發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸）；第三部分為聯(lián)合項目組在內(nèi)部資源能力、外部環(huán)境變化分析的基礎之上，確定中遠房地產(chǎn)未來發(fā)展需要關(guān)注的重要議題，包括對治理結(jié)構(gòu)規(guī)范、戰(zhàn)略路徑選擇及內(nèi)部資源管理能力發(fā)展的初步建議。

第一部分：外部環(huán)境變化分析我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點北京房地產(chǎn)市場發(fā)展特點未來行業(yè)競爭趨勢分析從產(chǎn)業(yè)周期角度分析，我國的房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開發(fā)/產(chǎn)品型向投資/資本運作型轉(zhuǎn)變階段，但由于我國區(qū)域經(jīng)濟的不均衡性，大城市與其他地區(qū)相比，競爭業(yè)態(tài)發(fā)展會大大縮短-行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖-高利潤階段高風險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風險/適中回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風險/低回報規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運作型房地產(chǎn)服務/服務型時間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達國家房地產(chǎn)商賣方市場對新增住房需求快速膨脹均衡市場對新增住房需求穩(wěn)定增長買方市場以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務特征房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務房地產(chǎn)金融服務物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介各種因素均表明，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展的初期，需求增長長期看好聯(lián)合國根據(jù)對70多個國家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計分析，總結(jié)出人均GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系，我國正進入穩(wěn)定高速發(fā)展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況剛起步快速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約23平米，與發(fā)達國家地區(qū)相比還有較大差距我國城市化進程加快我國房地產(chǎn)市場需求長期看好積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是“十五”期間我國的戰(zhàn)略重點之一未來每年城市化比例將增加一個百分點，帶來城市土地供應的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設15房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟發(fā)展有緊密的相互依存與影響關(guān)系，近年來市場需求的高速增長速度一直大于投資增長速度，行業(yè)表現(xiàn)出健康發(fā)展的格局1985-19911992-19931993-19971998-現(xiàn)在資料來源：/遠卓分析過熱－調(diào)控二次調(diào)控近年來全國市場房屋價格在需求的強力支撐下呈持續(xù)上漲的態(tài)勢1997－2003年全國商品房銷售價格變化資料來源：國家統(tǒng)計局

二次調(diào)控出臺的相關(guān)政策的總體導向表現(xiàn)為提倡公平規(guī)范的市場化行為，促進企業(yè)能力提升，促進行業(yè)整合和產(chǎn)業(yè)升級，對于真正具有規(guī)模和競爭力優(yōu)勢的中大型房地產(chǎn)商利大于弊內(nèi)容金融政策土地政策對行業(yè)競爭的影響

2002年5月9日國土資源部出臺11號文《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定商品住宅用地的取得必須通過招標、拍賣或掛牌的方式，使土地資源市場透明化，于2002年7月1日開始實施；2002年6月，北京市政府出臺33號文《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》，后又在2004年2月制定4號文件，結(jié)束了所有經(jīng)營性土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓2004年3月31日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號文件，嚴格要求協(xié)議出讓土地中的遺留問題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則土地將收回促進土地供應透明化，規(guī)范了市場行為資金實力成為獲取土地的關(guān)鍵囤積土地的行為受到抑制促進行業(yè)內(nèi)企業(yè)業(yè)務能力的提升195號文－2001年6月中國人民銀行發(fā)布，采取提高非經(jīng)濟適用房銀行貸款利率、項目資本金比例、商品房預售條件等多項措施，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目。121號文－2003年6月13日中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，《通知》在重申195號文規(guī)定外，還規(guī)定：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行；房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目抑制了房地產(chǎn)投資的過熱現(xiàn)象提高資金門檻，促進行業(yè)的整合和產(chǎn)業(yè)的升級降低了國家的金融風險,實現(xiàn)了宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)金融手段的創(chuàng)新促進行業(yè)業(yè)務模式的轉(zhuǎn)變因此我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期持續(xù)向好，短期內(nèi)受政府宏觀調(diào)控的影響會有所波動

房地產(chǎn)作為基礎產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟周期的影響很大，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動。政府的政策影響，如拉動內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會影響周期的長度和幅度，但對整體趨勢影響不大。結(jié)論：短期呈波動狀態(tài)部分市場供應的增加速度超過有效需求的增加速度，某些細分市場供過于求資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)國家出臺相關(guān)政策對行業(yè)進行調(diào)整和管控三外的加入使得國內(nèi)市場競爭進一步加劇中長期呈增長趨勢中國長期潛在需求巨大，拉動市場上升城市化進程進一步加快人均面積遠小于歐美國家，改善住宅環(huán)境需求巨大大量存量房的改造時間行業(yè)規(guī)模市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)長期趨勢總的來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)明顯的由東向西梯級發(fā)展格局，經(jīng)濟發(fā)達城市為核心的四大板塊仍是近期中國房地產(chǎn)發(fā)展的熱點深粵板塊京津板塊西部板塊人均GDP高，投資增長速度高出全國31.9%，供需比例基本協(xié)調(diào)，政策引導較好，正進入一輪大的發(fā)展期外商港商購買力旺盛，土地便宜，具有得天獨厚的優(yōu)勢。2003年空置率下降很快，銷售旺盛特殊政治地段，大北京概念提出后引發(fā)大規(guī)模的投資，加上奧運影響，京津板塊將是奧運第一受益者2003年經(jīng)濟增長高于全國平均，固定資產(chǎn)投資增長高出全國一倍以上，十五期間國家計劃向該區(qū)域投入數(shù)千億資金，必將帶來諾大的開發(fā)效應西部板塊以重慶、成都及西安為核心從國家行政省市劃分來看，我國房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)明顯的三個梯度市場，東部市場總量占到全國總量約2/3七省及二直轄市： 江蘇、浙江、廣東、山東、四川、北京、上海、遼寧、河北。九省市建筑市場占全國建筑市場的60％以上，多為沿海發(fā)達省及最領先的兩個直轄市，特別是江蘇、浙江、廣東三省建筑總產(chǎn)值已占全國的30％以上。單個省市近六年平均建筑市場規(guī)模在400億以上，并保持10％～16％的年平均增長速度；123發(fā)達市場不發(fā)達市場次發(fā)達市場十一?。?吉林、新疆、廣西、內(nèi)蒙、甘肅、江西、貴州、寧夏、青海、海南、西藏十一省市建筑市場占全國建筑市場的10％左右，多為我國經(jīng)濟不發(fā)達的西北、西南、東北等落后省區(qū)。單個省市近六年平均建筑市場規(guī)模在200億以下，但保持15％～24％的年平均增長速度；十省及二直轄市： 湖北、湖南、河南、黑龍江、安徽、重慶、云南、福建、山西、天津、陜西。十省市建筑市場占全國建筑市場的28％左右，多為我國中部及東北省份及重慶、天津兩直轄市。單個省市近六年平均建筑市場規(guī)模在200億以上，400億以下，并保持10％～16％的年平均增長速度；資料來源：*2003年中國建筑業(yè)統(tǒng)計年鑒，遠卓分析從企業(yè)業(yè)務形態(tài)來看，我國總體仍以房地產(chǎn)（增量）開發(fā)業(yè)務為主，但在經(jīng)濟發(fā)達的中心城市，其他各業(yè)務形態(tài)已經(jīng)將得到快速的發(fā)展房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營房地產(chǎn)（增量）開發(fā)房地產(chǎn)中介服務

地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體規(guī)劃房產(chǎn)開發(fā)房屋設計建設施工相關(guān)配套融資管理/銷售管理物業(yè)經(jīng)營/出租酒店經(jīng)營管理商場租售經(jīng)營寫字樓租售經(jīng)營公寓經(jīng)營物業(yè)“低吸高拋”住宅市場的積壓房、二手房物業(yè)管理……房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)咨詢服務房地產(chǎn)金融融資自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券投資直接投入項目入股項目公司股權(quán)合作(土地、資金等)基金管理創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力資料來源：遠卓知識庫，遠卓分析第一部分：外部環(huán)境變化分析我國房地產(chǎn)行業(yè)特點分析北京房地產(chǎn)市場特點分析未來行業(yè)競爭趨勢總結(jié)北京作為全國的政治、文化、經(jīng)濟中心，其房地產(chǎn)市場受各種特殊因素的影響，表現(xiàn)出與其他城市的特殊性政治中心特殊因素主要表現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場的特殊性長期影響因素文化中心經(jīng)濟中心政府機構(gòu)所在地外國使領館集中各地各級政府多有駐京機構(gòu)國際交流中心歷史名城，舊城區(qū)面積大且有大量文物古跡國際化程度高中國三大經(jīng)濟圈之一－渤海經(jīng)濟圈的核心城市，經(jīng)濟發(fā)展水平全國領先，城市經(jīng)濟已轉(zhuǎn)型為第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主人口眾多常住人口1300萬，流動人口數(shù)量大，并且有大量外籍人士，消費能力高，需求國際化突發(fā)影響因素2008年奧運會舉辦城市城市化水平居全國領先地位，市政基礎建設發(fā)展領先房地產(chǎn)市場需求總量大并保持穩(wěn)定高速增長，各類市場需求旺盛，高端需求超過一般城市房地產(chǎn)價格長期在高位運行，利潤空間大眾多的政府部門、駐京辦事處、涉外機構(gòu)，構(gòu)成了特殊的消費群，集團購買能力強；首都經(jīng)濟的高速增長，形成了龐大的城市白領群體和外省、外籍人士的“外來購房人群”土地關(guān)系隸屬復雜、市場透明度低，房地產(chǎn)市場化程度相對落后，運作不透明奧運效應直接、間接促進城市化建設提前，對市場刺激作用明顯北京房地產(chǎn)市場發(fā)展水平居于國內(nèi)領先地位，但受國家調(diào)控影響也遠大于全國水平，02、03年銷售與投資增長速度都呈下降趨勢，04年上半年開始迅速上升資料來源：國家統(tǒng)計局,北京市統(tǒng)計局

二次調(diào)控1997年到2002年北京的三個增長率均高于全國平均水平2001年北京市投資的迅速增長與國家出臺土地招拍掛政策有關(guān)，大批開發(fā)商突擊獲取土地，造成投資猛增2001年投資的非正常增長和近兩年銷售的減緩導致02、03年投資增長速度迅速下滑2004年上半年市場又趨于高漲一次調(diào)控從商品房價格來看，自1997年大幅下滑后，近幾年北京商品房價格穩(wěn)定在4500～5200的價格區(qū)間，這也反映出北京房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定高速增長階段北京市商品房平均價格走勢（1996－2004）元北京商品房房價的下滑和相對穩(wěn)定主要是受以下因素的影響市政府大力推進經(jīng)濟適用房建設重點發(fā)展市場需求量大的普通居民住宅，地理位置逐步向四環(huán)外轉(zhuǎn)移，住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局北京由于其獨有的優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模巨大，持續(xù)保持高速增長，歷史平均利潤水平也居于國內(nèi)最領先的城市之首北京商品房銷售面積和國內(nèi)水平比較，僅次于上海，遠高于深圳北京平均商品房價格遠高于全國平均水平，長期處于國內(nèi)的最高水平2001年合生創(chuàng)展進入北京時，廣州地產(chǎn)的利潤空間目前最多維持在15％－20％左右。而北京則可高達30％以上珠江在南三環(huán)推出的珠江駿景（精裝修）每平米賣6000元，比北三環(huán)不帶裝修的要便宜2000元，由此可見北京商品房的利潤空間北京商品房銷售面積增長速度與國內(nèi)水平比較，2003年以前一直是國內(nèi)增長速度最快的區(qū)域，03年低于上海和深圳北京商品房平均價格與國內(nèi)水平比較市場規(guī)模價格水平增長率北京房地產(chǎn)市場歷史市場化程度不高，特別是土地獲取環(huán)節(jié)運作不透明，外地企業(yè)難以進入，導致市場相對封閉競爭不激烈，本地企業(yè)整體運作水平不高，且缺乏跨地域發(fā)展的動力房地產(chǎn)公司所需的重要資源土地社會關(guān)系資金北京各種政府機構(gòu)眾多，土地隸屬關(guān)系復雜許多中央機構(gòu)、國有大型企業(yè)都有自己的房地產(chǎn)公司，掌握了本系統(tǒng)的土地資源北京本地企業(yè)與本地各種社會資源有千絲萬縷的聯(lián)系，良好的社會關(guān)系使本地企業(yè)能以較低的代價獲取土地北京市和各區(qū)政府都有自己的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)北京數(shù)千家房地產(chǎn)公司，真正開發(fā)項目的只有數(shù)百家，其他多數(shù)都只是倒賣土地的中間商北京各中央機構(gòu)、國有大型企業(yè)和各級政府下屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都能夠比較方便的從銀行獲取貸款，從而擁有較好的資金獲取能力本地企業(yè)社會資源優(yōu)勢明顯，獲利空間巨大，導致不思進取，從企業(yè)資本運作的意識、手段（上市、信托、基金）、內(nèi)部精細化管理等方面嚴重落后于深圳、上海同業(yè)競爭對手。市場化競爭力水平較低。北京市場的高增長高利潤回報也導致本地企業(yè)跨地域發(fā)展的動力不足。外地企業(yè)沒有關(guān)系難以進入雖然北京房地產(chǎn)開發(fā)市場利潤空間較大，但由于地方政府保護以及存在大量不規(guī)范運作環(huán)節(jié)，導致外地企業(yè)在2002年之前進入壁壘極高。以萬科為例，雖然其很早就進入北京市場，但由于缺乏相應資源，在北京僅獲取城市周邊的土地，所以北京市場只占到總其收入的7.8%，利潤的1.6%隨著2002年以來北京房地產(chǎn)市場進程的突然加快，北京市土地出讓逐步規(guī)范透明、國家金融政策日益嚴格，“三外”企業(yè)紛紛涌入北京，未來市場競爭將越來越激烈北京本地企業(yè)大型國有專業(yè)房地產(chǎn)公司各國家機關(guān)下屬房地產(chǎn)企業(yè)小型項目公司大型民營企業(yè)外地企業(yè)外資企業(yè)外行企業(yè)外地企業(yè)進入的壁壘逐步減小，在自身精細化運作管理能力具有明顯優(yōu)勢的情況下，有準備地出擊北京房地產(chǎn)開發(fā)市場，導致競爭日益激烈國有土地轉(zhuǎn)讓招拍掛制度全面實施帶來的土地轉(zhuǎn)讓透明化、市場化挑戰(zhàn)（國土資源部71、11號文、北京市33號文）195、121號文件對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的嚴格限制2002年北京市場“狼來了”的喊聲響成一片綜合區(qū)域市場發(fā)展態(tài)勢、企業(yè)本身能力和競爭對手的能力狀況幾個因素，北京房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型國有企業(yè)必須有新的舉措來應對未來的挑戰(zhàn)06年前將有大量商品房住宅集中上市，造成供應激增，同時07年奧運停建將使北京房地產(chǎn)廠商一年半以內(nèi)不能開展本地項目，未來北京市場有一定的不確定性北京市場市場化程度提高，運作日益規(guī)范，土地價格快速上升，利潤空間減小區(qū)域市場發(fā)展態(tài)勢企業(yè)本身能力競爭對手能力國家土地出讓政策和銀行信貸方面的政策進一步規(guī)范落實，將使北京大型國有房地產(chǎn)企業(yè)喪失了獲取土地和資金方面的優(yōu)勢與業(yè)內(nèi)領先企業(yè)運作能力上的差異將會日益凸現(xiàn)出來，如：房地產(chǎn)開發(fā)管理能力；跨地域準備及運作等北京市場競爭的日趨激烈和未來幾年市場發(fā)展趨勢波動的不確定性將使北京房產(chǎn)開發(fā)風險增大，利潤趨降將快速向行業(yè)平均水平靠攏，北京本地企業(yè)必須有新的舉措來應對挑戰(zhàn)從長期來看，北京房地產(chǎn)市場仍將呈穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展前景仍然可觀世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律經(jīng)濟快速發(fā)展較低的人均居住面積奧運的長期影響城市基礎設施建設的帶動巨大的人口數(shù)量2003年末，北京常住人口數(shù)目達到1456萬除此外還有為數(shù)不少的有較強購買能力的流動人口2003年末，北京人均GDP達到3819美元,1998年到2003年人均GDP平均增長率達11.94%，房地產(chǎn)開發(fā)處于穩(wěn)定高速增長階段預計2008年人均GDP將達到6000美元，2020年達到10000美元,住宅市場開發(fā)將進入穩(wěn)定發(fā)展階段2003年末，北京人均居住面積23平米，低于日本的30平米、臺灣的28平米預計2020年人均居住面積達到30平米奧運大大將促進北京的城市建設，改善居住環(huán)境奧運的主辦將進一步確立北京國際大都市的地位北京房地產(chǎn)市場長期向好2008年之前，新建和改建城市道路318公里。2008年之前，市區(qū)新建地鐵線路共計154.5公里，還將建設三條城郊鐵路，軌道交通運營總里程超過300公里。到2020年，全市軌道交通的總里程將超過1000公里聯(lián)合國根據(jù)對70多個國家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計分析，總結(jié)出：人均GDP在1300美元以上時住宅產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)定高速發(fā)展，達到8000-10000美元時將平穩(wěn)發(fā)展總體而言，北京房地產(chǎn)市場在未來10年左右時間仍將保持高速穩(wěn)定增長，奧運影響、遷都不確定性影響值得市場競爭參與者關(guān)注2000年受奧運會影響，市場總量會出現(xiàn)膨脹期、萎縮期和恢復期等階段性波動，但總體發(fā)展將保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢；到08年預計人均GDP將達到6000美元，人均居住面積28平方米，市場總量增長將逐步趨緩北京城市發(fā)展面臨著人口急劇膨脹、交通擁堵、大氣污染、水資源緊張和沙塵暴威脅等巨大的挑戰(zhàn)，北京市可持續(xù)性發(fā)展性受到一定的影響，“遷都、京津合并、城市發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整等”不確定因素會對房地產(chǎn)市場帶來一定的沖擊；舉例：漢城擁有人口1200萬，超大城市發(fā)展帶來的問題越來越突出，經(jīng)過多年討論研究，目前韓國政府已決定遷都以緩解漢城發(fā)展面對的嚴峻問題；日本東京有人口1200多萬，占全國總?cè)丝诘?/10，從1995年也開始討論遷都的問題2020年前后人均GDP將達到10000美元，人均居住面積30平米以上，市場總量將處于平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)市場總量時間-北京房地產(chǎn)發(fā)展示意圖-2006～2008年2020年2002年北京市房地產(chǎn)場化進程加快，土地出讓政策逐步規(guī)范透明，金融信貸管制更加嚴格，“三外”企業(yè)紛紛涌入，競爭激烈，利潤率水平趨降第一部分：外部環(huán)境變化分析我國房地產(chǎn)行業(yè)特點分析北京房地產(chǎn)市場特點分析未來行業(yè)競爭趨勢總結(jié)近年來受房地產(chǎn)良好發(fā)展態(tài)勢吸引，增量資金不斷涌入，行業(yè)競爭日趨激烈，同時中國政府逐步加強了對土地供給、金融信貸等政策的調(diào)控力度，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)將面臨著重新“洗牌”資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)遠卓分析受我國經(jīng)濟發(fā)展梯級落差影響，全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不均衡市場上在售的項目，僅掌握在少量的開發(fā)商手中；土地作為核心競爭要素，越來越成為業(yè)內(nèi)廠商競爭要點土地供給透明企業(yè)運營模式改善大量資本進入行業(yè)“121號”文件“195號”文件“18號”文件規(guī)?；?、專業(yè)化將是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路產(chǎn)品/服務細分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加市場規(guī)模擴大，市場價格更趨于理性化、透明化現(xiàn)在2005-2008出臺、規(guī)范土地招標制度不斷通過金融信貸政策提高行業(yè)進入壁壘出臺物業(yè)管理條例；規(guī)定商品房按使用面積出售行業(yè)呈現(xiàn)由數(shù)個規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進的巨頭壟斷現(xiàn)象房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低新的形勢下，突破資金、地域和業(yè)務限制將是中大型房地產(chǎn)開發(fā)商未來發(fā)展壯大的關(guān)鍵地域限制資金限制業(yè)務限制目前的中國房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑仍較為單一，過分依靠銀行貸款，自有資金薄弱。銀行信貸風險過大央行對房地產(chǎn)貸款的限制進一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)融資來源融資渠道創(chuàng)新成為中大型房地產(chǎn)關(guān)注熱點并成為未來發(fā)展越來越重要的致勝因素絕大部分房地產(chǎn)商以地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為主體，盈利結(jié)構(gòu)單一，受行業(yè)周期波動影響較大其他業(yè)務受市場成熟程度以及政策影響因素還未成氣候，但在“高點”城市對房地產(chǎn)經(jīng)營、中介服務的需求快速增長。部分企業(yè)紛紛切入新環(huán)節(jié)構(gòu)建新的競爭能力，創(chuàng)新發(fā)展獲利模式房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定其地域?qū)傩浴５珜τ陂_發(fā)企業(yè)而言，單地域市場的總量規(guī)模總體空間仍然有限我國經(jīng)濟梯級發(fā)展的特點使得跨地域發(fā)展能有效拓展企業(yè)成長空間，但對企業(yè)的內(nèi)部管理能力要求很高注：新形勢下中大型房地產(chǎn)企業(yè)競爭趨勢與手段的詳細分析見本報告附件一、二、三拓展融資渠道，突破資金限制是實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展需要首先解決的問題房地產(chǎn)企業(yè)融資手段企業(yè)上市信托基金銀行貸款資產(chǎn)證券化及其它最主要的融資渠道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)70％以上的資金都來源于銀行；但隨著國家對銀行房地產(chǎn)貸款的緊縮控制，借款融資門檻提高，融資難度增加歷史金融環(huán)境下上市直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)低風險獲取資金，擴張規(guī)模的最優(yōu)途徑，但相關(guān)政府部門對上市公司的管理曾一度限制了上市途徑的發(fā)展；除獲取直接融資外，公司上市還具有其他一系列好處，如拓展再融資渠道、擴大品牌知名度、提高整體競爭力、促進公司快速發(fā)展等；上市的方式有IPO（如萬科、天鴻寶業(yè)），買殼上市（如金融街、中遠發(fā)展），海外上市（如北京北辰、首創(chuàng)置業(yè)）。面對房地產(chǎn)業(yè)資金供需不平衡和政策限制等現(xiàn)狀帶來的盈利機會，許多信托資金大舉進入地產(chǎn)業(yè)，2002至2003年上半年期間，57只信托產(chǎn)品中募資投向房地產(chǎn)業(yè)的達19只，募資總額27億典型的信托案例有：北國投“北京CBD信托計劃”，上海愛建信托“外環(huán)隧道項目資金信托計劃”，深國投“穩(wěn)健·水榭花都項目”通過組建投資型房地產(chǎn)企業(yè)，以房地產(chǎn)投資基金為手段，以專業(yè)的投資銀行技能進行房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)運作能將能夠有效突破行業(yè)融資瓶頸，形成真正超大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金大都還處于籌備階段，并且主要集中于房地產(chǎn)開發(fā)上雖然近年來各方面的努力為推動我國資產(chǎn)證券化/抵押的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件,但是實踐中仍然面臨著許多無法回避的困難和問題，基本上還是處于摸索階段-房地產(chǎn)企業(yè)的典型融資手段-注：房地產(chǎn)企業(yè)融資手段分析詳見附件一現(xiàn)階段中大型房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新熱點手段面對日趨激烈的市場競爭，不少有超前意識的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在采取行動拓展融資渠道公司名稱融資活動銀行股市信托/基金資產(chǎn)證券化/抵押/其他萬科股份有1991年1月在國內(nèi)A上市，集資累計約16億（含B股）向新華信托貸款2.6億/已與海外投行（德國HI）合資開發(fā)項目并將加大力度/參與發(fā)起并積極推動聯(lián)盟投資基金“中城投資”已發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券15億并將進一步推進萬通實業(yè)（北京）有2002年8月進入國內(nèi)A股（買殼先鋒股份）/計劃海外公開上市參與發(fā)起并積極推動聯(lián)盟投資基金“中城投資”/計劃在國際市場私募基金/計劃與海外地產(chǎn)投資機構(gòu)合作開發(fā)項目引入泰達戰(zhàn)略投資首創(chuàng)置業(yè)（北京）有2003年6月在香港公開上市融資約9.4億/計劃國內(nèi)A股上市，受國家宏觀調(diào)控政策影響，暫時被擱置已引入ING、GIC等海外基金約15億合資開發(fā)項目/發(fā)起成立中國房地產(chǎn)基金/計劃成立“三類組合基金”/計劃國際市場私募上海復地有2004年2月在香港公開上市融資15億/計劃國內(nèi)A股上市計劃與摩根士丹利等海外投資機構(gòu)合資開發(fā)項目合生創(chuàng)展有1998年5月在香港公開上市融資約6.7億北京城建（北京）有已在國內(nèi)A股上市，融資約8.4億華潤置地（北京）有1996年11月在香港公開上市融資約35億天津順馳有已啟動香港公開上市計劃計劃由天津信托發(fā)行資金規(guī)模為3000萬的順馳“藍調(diào)街區(qū)”集合式信托計劃房地產(chǎn)開發(fā)特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目地域性很強，面對區(qū)域發(fā)展總量的限制企業(yè)要想擴大規(guī)模，必須突破地域的限制，國內(nèi)許多大中型房地產(chǎn)公司競相展開了跨地域的拓展中部地區(qū)西部地區(qū)廣東、深圳、香港資金北京資金北京資金主要流向上海、中西部廣東、深圳、香港資金流向北京、上海以及全國上海資金主要流向北京、以及中西部全國東部地區(qū)二三級城市資金上海資金二三級城市資金紛紛流向上海、北京-以資金流向作為跨地域發(fā)展的分析-跨地域一般是在本地業(yè)務充分發(fā)展的基礎上開始的因為有較高的利潤率，北京和上海往往是外地企業(yè)跨地域的首選注：房地產(chǎn)企業(yè)跨地域發(fā)展分析詳見附件二隨著競爭的加劇，在規(guī)?；l(fā)展的同時，房地產(chǎn)企業(yè)改變單一開發(fā)的業(yè)務模式，進行業(yè)務模式創(chuàng)新變的越來越重要經(jīng)營方向的單一，減弱了企業(yè)抗行業(yè)周期風險的能力房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期明顯的行業(yè)，企業(yè)單一的項目開發(fā)，使對抗行業(yè)周期風險的能力大大降低投資周期的限制形成贏利回報的不穩(wěn)定項目開發(fā)建設周期一般是３年～６年，由于投資周期的限制會形成贏利回報的不穩(wěn)定。贏利的不穩(wěn)定對于房地產(chǎn)上市公司的影響尤其明顯。而物業(yè)租金回報是一種相對穩(wěn)定的高回報，能增強企業(yè)的持續(xù)贏利能力開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比保持合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有比例，對企業(yè)增強實力和擴張發(fā)展尤為重要。持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高融資能力，是增強抗經(jīng)營風險能力的重要指標。而單一開發(fā)型企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比，企業(yè)規(guī)?？偸亲霾淮髥我婚_發(fā)型企業(yè)存在眾多局限性競爭格局的變化要求進行轉(zhuǎn)變行業(yè)競爭加劇，集中 度提高行業(yè)平均利潤率下降客戶需求的變化使投 資風險增大原以開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)進入房地產(chǎn)其他經(jīng)營領域業(yè)務模式創(chuàng)新成為保持長期競爭優(yōu)勢的重點由于我國區(qū)域經(jīng)濟的不均衡性，北京上海等中心城市房地產(chǎn)業(yè)務模式創(chuàng)新將遠遠領先與其他中小城市，已經(jīng)出現(xiàn)了多種房地產(chǎn)業(yè)務模式并存發(fā)展的格局行業(yè)主業(yè)務價值鏈輔助業(yè)務價值鏈物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融中介服務（評估、經(jīng)紀、定制等）土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開發(fā)模式房產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復制：以萬科為代表在單一城市的多個區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項目贏得較高利潤：以萬通為代表小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營模式專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報：以第一太平洋戴維斯為代表混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以中國國貿(mào)為代表開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表價值鏈整合模式房地產(chǎn)服務模式不動產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表重點整合價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表中介經(jīng)紀和評估：以偉業(yè)顧問、上海同策為代表定制服務，以房屋的定制和項目管理收取服務費：以日本大和房屋為代表，萬通開始嘗試房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表資料來源：新浪網(wǎng)，遠卓知識庫，遠卓分析項目組通過對35家房地產(chǎn)上市公司的分析發(fā)現(xiàn)：剔除個體經(jīng)營能力因素，業(yè)務模式選擇對公司業(yè)績也有著非常重要影響業(yè)務模式公司篩選標準公司數(shù)量/比例房產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)收入>80%23（63%）地產(chǎn)+房產(chǎn)地產(chǎn)+房產(chǎn)開發(fā)收入比例大于80%,地產(chǎn)收入比例>20%4（11%）房產(chǎn)+物業(yè)房產(chǎn)+物業(yè)收入比例>80%,物業(yè)收入比例>20%5（14%）綜合類房產(chǎn)+地產(chǎn)+物業(yè)收入比例>70%,地產(chǎn)+物業(yè)>30%2（9%）銷售中介服務類房地產(chǎn)業(yè)務收入>70%，其中銷售中介業(yè)務為主1（3%）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房產(chǎn)地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類2003年2002年2001年各業(yè)務模式公司的平均凈資產(chǎn)收益率注1：中介模式業(yè)績表現(xiàn)也很突出，但只有廣匯股份一家公司，不具備普遍性注2：房地產(chǎn)上市公司業(yè)務模式對業(yè)績表現(xiàn)影響的分析詳見附件三業(yè)務模式劃分各模式中，地產(chǎn)+房產(chǎn)和房產(chǎn)開發(fā)兩類模式收益較好，房產(chǎn)+物業(yè)模式收益最為穩(wěn)定本報告按照以下結(jié)構(gòu)展開，共包含三大部分內(nèi)容近兩年房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境變化分析近兩年內(nèi)部資源能力變化分析中遠房地產(chǎn)未來快速、跨越式發(fā)展關(guān)鍵議題及框架建議

第一、二部分為聯(lián)合項目小組對中遠房地產(chǎn)的外部環(huán)境變化（重點關(guān)注行業(yè)整體運行狀況，北京市場的運行狀況、未來行業(yè)競爭趨勢）、內(nèi)部資源能力的分析（重點關(guān)注近年來公司的變化、取得的成績及影響未來發(fā)展的關(guān)鍵瓶頸）；第三部分為聯(lián)合項目組在內(nèi)部資源能力、外部環(huán)境變化分析的基礎之上，確定中遠房地產(chǎn)未來發(fā)展需要關(guān)注的重要議題，包括對治理結(jié)構(gòu)規(guī)范、戰(zhàn)略路徑選擇及內(nèi)部資源管理能力發(fā)展的初步建議。

2005200220032004業(yè)務收入仍以北京市開發(fā)為主，提升項目開發(fā)各環(huán)節(jié)的均衡能力，開發(fā)業(yè)務銷售收入12.5億，公司總收入14億；對信通等資產(chǎn)進行盤整，改善資產(chǎn)質(zhì)量；公司重組，股份制改造、內(nèi)部管理提升公司總收入17億元左右，其中開發(fā)規(guī)模及收益增長迅速，銷售收入達15億元左右；經(jīng)營收入2億元左右；加強土地、項目儲備資產(chǎn)狀況優(yōu)化基本結(jié)束（提供流動資金支持；平滑收益）上市工作公司總收益達20－22億元，二大板塊初步形成。其中：北京房地產(chǎn)開發(fā)收益放大到17億元左右，經(jīng)營板塊貢獻至公司3-4億元，良好平滑收益根據(jù)市場狀況調(diào)控土地儲備；準備開發(fā)跨地域發(fā)展，規(guī)避風險，儲備新增長動力公司整體收益25－28億元（北京市房地產(chǎn)開發(fā)3－5名）；其中：開發(fā)收益合計22億，其中異地開發(fā)啟動（3至4億）；資產(chǎn)管理業(yè)務作為獨立板塊運營，與開發(fā)業(yè)務相互補充促進5至6億左右）；管理重點開發(fā)板塊為主開發(fā)與經(jīng)營板并重2006-資料來源：2002年咨詢項目報告2002年，遠卓作為咨詢顧問協(xié)助公司明確了戰(zhàn)略發(fā)展方向，初期堅決抓住市場機會以開發(fā)板塊為主，逐步培育發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營能力，未來成為以投融資管理為核心開發(fā)經(jīng)營并重發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理開發(fā)經(jīng)營開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營型公司公司近兩年保持了快速發(fā)展，開發(fā)、經(jīng)營板塊的發(fā)展均超過了項目組當時的預期，戰(zhàn)略發(fā)展得到了良好的執(zhí)行資料來源：中遠房地產(chǎn)財務報表，遠卓分析02年項目組預測值實際完成值完成百分比02年房產(chǎn)開發(fā)12.5億11億88%經(jīng)營板塊1.5億1.9億126.7%03年房產(chǎn)開發(fā)15億15.1億100.7%經(jīng)營板塊2億2.1億105%03年中遠房地產(chǎn)主營業(yè)務收入分布03年中遠房地產(chǎn)利潤總額分布開發(fā)、經(jīng)營業(yè)務均取得了高速的發(fā)展18%，經(jīng)營板塊（0.25億元）82%，開發(fā)板塊（1.117億元）分板塊業(yè)績比較－收入12.2%，經(jīng)營板塊（2.1億元）87.8%，開發(fā)板塊（15.1億元）在2001年底股東重組的基礎上，中遠房地產(chǎn)于03年4月引進非中遠中化系統(tǒng)的新股東，組建成為中外合資企業(yè)，股權(quán)結(jié)構(gòu)進一步多元化，公司的資金實力明顯增強中遠房地產(chǎn)99-03年凈資產(chǎn)統(tǒng)計（單位：億元）2003年4月公司股權(quán)結(jié)構(gòu)（10.6億）中遠集團20%香港穎博20%香港立豐17%中化集團20%天津遠洋4%外經(jīng)貿(mào)信托7%香港繁榮12%99年2000年01年02年03年4.464.896.398.0210.6024681012CAGR24%資料來源：中遠房地產(chǎn)財務報表，遠卓分析中化集團50％中遠集團50％2002年底公司股權(quán)結(jié)構(gòu)（7.5億）非中遠中化系統(tǒng)的股東伴隨增資擴股及自身快速發(fā)展，中遠房地產(chǎn)的總資產(chǎn)規(guī)模迅速增加，資產(chǎn)負債率總體趨降27.527.239.350.448.7010203040506099年-04年6月中遠房地產(chǎn)總資產(chǎn)（單位：億元）1999年2000年2001年2002年2003年CAGR15.4%99-04年6月中遠房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率01年02年03年中遠房地產(chǎn)03年的投資計劃因非典等因素影響而推延，完成的投資額僅占投資預算的63.97%，加上新股東的加入使得凈資產(chǎn)增長較快，資產(chǎn)負債率有較大幅度的降低。公司04年投資額較03年有較大增長，負債快速增加，資產(chǎn)負債率有所回升。考慮到公司未來投資發(fā)展及增長速度，公司資產(chǎn)負債率總體仍然偏高，控制并調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)仍是公司面臨的一個管理問題。資料來源：中遠房地產(chǎn)財務報表，遠卓分析80.44%78.23%77.76%76.80%71.44%66.00%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%00年99年75.02%04年6月58.304年6月公司收入初期受開發(fā)項目周期波動影響較大，自02年起公司開發(fā)業(yè)務進入多項目并行管理階段，營業(yè)收入呈現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)增長遠洋德邑遠洋風景基業(yè)物業(yè)遠嘉遠洋大廈酒店物業(yè)遠建都市網(wǎng)景廣田遠洋天地02000040000600008000010000012000014000016000018000099年2000年01年02年03年CAGR53.45%資料來源：中遠房地產(chǎn)財務報表，遠卓分析99-03年中遠房地產(chǎn)營業(yè)收入（單位：萬元）公司主要收入表現(xiàn)受房地產(chǎn)開發(fā)項目影響較大；01年受項目斷檔影響，主營業(yè)務收入較前一年有較大幅度降低02、03年公司多項目并行特點比較突出遠洋大廈租金收入是經(jīng)營業(yè)務的主要來源，遠洋基業(yè)、廣田、酒店物業(yè)等經(jīng)營性收入貢獻較小，對公司業(yè)績影響不大309389692742554128698171694伴隨公司收入增長，公司利潤總額也穩(wěn)步攀升99-03年中遠房地產(chǎn)利潤總額（單位：萬元）資料來源：中遠房地產(chǎn)財務報表，遠卓分析遠洋德邑遠洋風景遠洋基業(yè)遠嘉遠洋大廈酒店物業(yè)公司總部都市網(wǎng)景廣田遠洋天地02000400060008000100001200014000160001800099年2000年01年02年03年1477590279141237313670公司利潤總額增長比較穩(wěn)定，但受項目影響較大遠洋大廈從99年起連續(xù)5年貢獻較大利潤CAGR74.4%CBD包含總部投資收益1048萬中遠房地產(chǎn)總資產(chǎn)收益率一直處于行業(yè)較高水平，03年的總資產(chǎn)報酬率超過行業(yè)優(yōu)秀值，規(guī)模化發(fā)展的優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)出來99年-03年中遠房地產(chǎn)總資產(chǎn)報酬率1999年2000年01年02年03年4.48%5.17%3.44%5.96%5.73%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%03年行業(yè)優(yōu)秀值3.9%03年行業(yè)良好值2.4%資料來源：中遠房地產(chǎn)財務報表財政部統(tǒng)計評價司，《2003年企業(yè)效績評價標準》在凈資產(chǎn)規(guī)模不斷增加的情況下，中遠房地產(chǎn)很好地保持了穩(wěn)定的凈資產(chǎn)收益率增長1999年2000年2001年2002年2003年03年行業(yè)良好值4.8%03年行業(yè)優(yōu)秀值9.6%02年股東重組使得凈資產(chǎn)增加1.63億元03年組建中外合資企業(yè)，凈資產(chǎn)增加2.58億元99年-03年中遠房地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率資料來源：中遠房地產(chǎn)財務報表財政部統(tǒng)計評價司，《2003年企業(yè)效績評價標準》整體來看，公司已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為主，存量資產(chǎn)經(jīng)營為輔，物業(yè)管理、裝飾櫥柜銷售為補充的多業(yè)務組合格局公司目前已形成多盈利結(jié)構(gòu)的業(yè)務組合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務－－項目部/項目公司相關(guān)存量資產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)服務等業(yè)務－－近10家控股子公司地產(chǎn)開發(fā)（CBD）開發(fā)業(yè)務房產(chǎn)開發(fā)：住宅、寫字樓、公寓、酒店（遠洋山水、遠洋天地、凱晨廣場、遠洋新干線……）寫字樓/酒店經(jīng)營：遠洋大廈/世紀賓館寫字樓、酒店、小區(qū)物業(yè)；裝飾櫥柜銷售：廣田/欣隆資產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)管理及其它02年7月14日，中遠房地產(chǎn)與朝陽區(qū)城建開發(fā)公司、北京商務中心投資和服務中心共同投資注冊了北京商務中心區(qū)開發(fā)建設有限公司（CBD公司），標志著公司已經(jīng)進入了北京最高端的地產(chǎn)開發(fā)市場特別在開發(fā)業(yè)務上，公司累計開發(fā)面積、項目并行數(shù)量等方面有較大幅度的增長，歷史開發(fā)樓盤也不斷獲得了市場好評，公司品牌影響力大大提升遠洋風景遠洋德邑天地一區(qū)天地二區(qū)都市網(wǎng)景遠洋大廈1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年建筑面積12萬平米25.7萬平米建筑面積9萬平米13萬平米建筑面積10萬平米15.5萬平米截至03年底，中遠房地產(chǎn)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積85.2萬平米獲1999年北京十大暢銷寫字樓稱號

獲1999年北京十大暢銷住宅稱號

2001年獲北京二十大特色樓盤稱號

獲中國30大名盤、北京市十大名星樓盤稱號

公司02、03年的開發(fā)面積較以往有較大幅度的增長中遠房地產(chǎn)近幾年在北京地區(qū)獲得高速跨越式發(fā)展，已成為北京房地產(chǎn)市場的一只新興力量中遠房地產(chǎn)在北京市2003年房地產(chǎn)企業(yè)四項經(jīng)濟指標綜合排名中名列第9，標志著中遠房地產(chǎn)經(jīng)過高速、跨越式發(fā)展已發(fā)展成為北京地區(qū)較為領先的房地產(chǎn)開發(fā)商從99年至今，公司利潤總額CAGR為74.4%03年總資產(chǎn)報酬率為5.73%，超過行業(yè)優(yōu)秀值03年凈資產(chǎn)收益率為7.96%，超過行業(yè)良好值，接近優(yōu)秀值從99年至今，公司主營業(yè)務收入CAGR為53.45%從99年至今，公司的總資產(chǎn)CAGR為15.4%內(nèi)部高速增長外部競爭地位提升中遠房地產(chǎn)在北京市房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)排名中名列11位中遠房地產(chǎn)在北京市房地產(chǎn)企業(yè)房屋竣工面積排名中名列22位中遠房地產(chǎn)在北京市房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售面積排名中名列15位中遠房地產(chǎn)在北京市房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售額排名中名列11位中遠房地產(chǎn)已經(jīng)駛?cè)搿翱燔嚨馈?，面對未來高速發(fā)展，公司內(nèi)部的資源、經(jīng)營管理能力的成長能否有效跟上是項目組關(guān)注的重點中遠房地產(chǎn)近幾年成長非常迅速，資源能力進一步增強，市場競爭地位也顯著提高，公司已經(jīng)進入了發(fā)展的“快車道”！近年來公司堅持專業(yè)化發(fā)展的道路，通過規(guī)范法人治理結(jié)構(gòu)、注重內(nèi)部管理提升持續(xù)性工作，公司資源實力、內(nèi)部經(jīng)營管理能力顯著提升，取得了令人矚目的成績……然而，面對股東未來持續(xù)性快速、跨越式發(fā)展，實現(xiàn)股東回報和價值最大化的期望，保持甚至獲得更大得成就，公司將面對更加嚴峻挑戰(zhàn)。項目組根據(jù)未來發(fā)展的要求審視中遠房地產(chǎn)內(nèi)部資源能力發(fā)展變化，將更多的關(guān)注資源、能力不足的環(huán)節(jié)，盡量預見公司未來發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的陷阱、問題，以協(xié)助公司獲得長久、穩(wěn)健的發(fā)展；高速發(fā)展企業(yè)通常需要警惕的問題1、戰(zhàn)略方向是否明晰并且有前瞻性；公司業(yè)務范圍是否適當？發(fā)展態(tài)度是否明確？避免過于集中帶來的風險，也要避免業(yè)務范圍拓張過快帶來的問題；2、公司資源能否有效跟上，資源控制駕馭能力（是否足夠？特別要警惕資金枯竭或資金風險過大、人力資源能否符合公司高速發(fā)展的要求；3、公司內(nèi)部經(jīng)營管理能力的發(fā)展是緩慢的過程，經(jīng)營管理能力能否有效跟上會影響高速發(fā)展企業(yè)的穩(wěn)健性；以下將從四個方面對中遠房地產(chǎn)現(xiàn)有的戰(zhàn)略及公司內(nèi)部資源能力進行分析－戰(zhàn)略組織/企業(yè)文化戰(zhàn)略人力資源運營體系中遠房地產(chǎn)2002年明確了公司發(fā)展戰(zhàn)略，堅持初期以房地產(chǎn)開發(fā)為主，積極培育孵化經(jīng)營板塊的能力，中長期發(fā)展成為以投融資管理為核心、規(guī)模化發(fā)展的全國性領先房產(chǎn)公司；從2年公司發(fā)展看，公司戰(zhàn)略執(zhí)行力非常強，實現(xiàn)了高速增長。但面對近期市場環(huán)境劇烈變化，特別是競爭格局的激烈變化，公司有必要建立三年滾動戰(zhàn)略規(guī)劃體系，及時審視、檢討公司戰(zhàn)略方向；整體而言，歷史上中遠房地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向是成功的，戰(zhàn)略執(zhí)行力非常強，使得公司獲得了高速成長投融資管理開發(fā)經(jīng)營形成開發(fā)和經(jīng)營兩大聯(lián)動業(yè)務板塊兩大業(yè)務協(xié)同發(fā)展，將公司推向全國199720022008類投資管理階段開發(fā)經(jīng)營階段過渡階段投資管理階段管理型公司ABC開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營型公司2002年遠卓顧問公司與中遠房地產(chǎn)內(nèi)部緊密結(jié)合，經(jīng)過深入的分析就戰(zhàn)略發(fā)展達成共識，確定了中遠房地產(chǎn)短期內(nèi)“開發(fā)為主經(jīng)營為輔”、長期發(fā)展成為“房地產(chǎn)投資管理公司”的戰(zhàn)略方針。中遠房地產(chǎn)兩年來戰(zhàn)略執(zhí)行力非常強，兩年公司高速發(fā)展，取得了優(yōu)異的業(yè)績表現(xiàn)，某些指標遠超預期，公司市場競爭能力及抗風險能力得到有效提升?？傮w而言，公司02年確定的整體戰(zhàn)略是成功的，充分適應內(nèi)外部環(huán)境及資源條件的變化。02、03年戰(zhàn)略的初期目標基本實現(xiàn)：公司開發(fā)業(yè)務高速增長，收益貢獻巨大，形成開發(fā)能力平臺資產(chǎn)經(jīng)營相比開發(fā)業(yè)務發(fā)展落后，但基本完成了相應財務目標跨地域發(fā)展還未實施綜合近年來內(nèi)外部環(huán)境變化分析，項目組認為市場需求沒有質(zhì)的變化，供應方激烈競爭趨勢及公司超高速發(fā)展帶來的相關(guān)能力滯后是公司管理層應該關(guān)注的關(guān)鍵環(huán)節(jié)宏觀經(jīng)濟環(huán)境及管理政策國家經(jīng)濟的波動性政策導向市場競爭規(guī)范，扶大放小（土地、金融政策）內(nèi)部資源能力變化需求整體保持持續(xù)旺盛增長格局；全國房地產(chǎn)開發(fā)的梯級發(fā)展格局更加明顯經(jīng)濟發(fā)達城市的需求層次更加復雜，為服務模式創(chuàng)新提供新的可能和快速增長空間競爭更加激烈領先的房地產(chǎn)企業(yè)通過規(guī)?；l(fā)展，業(yè)務精細化、模式創(chuàng)新、跨地域來提升自身競爭力產(chǎn)業(yè)整合趨勢更加突出，兩極分化更加嚴重土地政策更加透明，資金成為房地產(chǎn)商發(fā)展的瓶頸需求方供應方中遠房地產(chǎn)近兩年抓住市場機遇獲得高速發(fā)展開發(fā)業(yè)務及管理能力獲得長足進步，一些指標超出預期，但跨地域準備仍然不足經(jīng)營性資產(chǎn)為公司提供了較為穩(wěn)定的收益，但經(jīng)營能力尚待提高行業(yè)發(fā)展長期持續(xù)向好，短期收國家經(jīng)濟、宏觀管理政策影響產(chǎn)生短期波動；行業(yè)進一步規(guī)范，企業(yè)競爭更加激烈，利潤整體趨降，兩極分化趨勢明顯中遠房地產(chǎn)現(xiàn)階段已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉及房地產(chǎn)各業(yè)務領域并組合發(fā)展的格局，面對未來市場機會及競爭快速變化的特點，中遠房地產(chǎn)需要建立滾動戰(zhàn)略規(guī)劃體系及時審視檢討未來發(fā)展物業(yè)持有物業(yè)運營物業(yè)管理地產(chǎn)開發(fā)*銷售策劃中介服務房產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融服務銷售策劃中介服務中遠房地產(chǎn)重點資源配置及競爭領域戰(zhàn)略審視影響因素：國家土地、金融政策及宏觀調(diào)控等影響變化對公司產(chǎn)生的影響如何？行業(yè)競爭態(tài)勢變化，特別是中大型房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，特別在于融資手段創(chuàng)新，跨地域發(fā)展，業(yè)務創(chuàng)新變化演進呈現(xiàn)越來越快，越來越多樣化的趨勢，其成功經(jīng)驗、失敗教訓對公司的意義借鑒及潛在影響是什么？全國市場梯級發(fā)展的格局及新興熱點房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展機會如何選擇？北京市場作為公司發(fā)展的基礎市場如何布局并決策中長期態(tài)度？跨地域發(fā)展的必要性與可行性，如果選擇跨地域，地域如何選擇？原則、策略是什么？公司業(yè)務組合面較寬但相對突出于房地產(chǎn)開發(fā)，資源配置是否需要調(diào)整？公司通過合資設立CBD公司戰(zhàn)略意義是什么？資源控制是否能夠進一步發(fā)展？會有多大影響？短期發(fā)展目標及中長期發(fā)展態(tài)度如何結(jié)合？如何順利銜接過渡？……四個方面對中遠房地產(chǎn)現(xiàn)有的戰(zhàn)略及公司內(nèi)部資源能力進行分析－組織、企業(yè)文化組織/企業(yè)文化戰(zhàn)略人力資源運營體系公司治理結(jié)構(gòu)伴隨股東重組發(fā)生了很大變化，更加規(guī)范合理，為公司階段高速發(fā)展起到良好的保障作用，面對未來發(fā)展，需要進一步深化、完善，堅持戰(zhàn)略股東的作用、并考慮適時資本社會化；公司總部組織結(jié)構(gòu)適應公司戰(zhàn)略發(fā)展的要求，結(jié)構(gòu)更加合理、職責進一步清晰，總部整體能力得到一定提升；以開發(fā)業(yè)務為階段管理核心，圍繞項目開發(fā)初步磨合建立了矩陣式管理結(jié)構(gòu)；經(jīng)營業(yè)務仍處于培育階段。部門專業(yè)化發(fā)展得到顯現(xiàn)；面對未來發(fā)展，組織功能仍需要進一步優(yōu)化調(diào)整，公司總部整合管理能力仍有所不足、圍繞開發(fā)業(yè)務的矩陣式管理模式需要進一步深化；部分部門能力需要進一步加強；中遠房地產(chǎn)目前的組織結(jié)構(gòu)圖——以下將分別就治理層和經(jīng)營層進行分析/項目公司其他控股公司總部項目部/項目公司監(jiān)事會董事會治理層經(jīng)營層中遠房地產(chǎn)在近七年的發(fā)展中改善治理結(jié)構(gòu)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，從一個非公司企業(yè)發(fā)展為現(xiàn)在股東多元化的中外合資企業(yè)非公司企業(yè)中遠全資，為國有獨資公司中遠中化對等持股，形成有限責任公司再次股東重組。成為中外合資公司，并第一次引入非中遠中化系統(tǒng)的第三方戰(zhàn)略性股東中遠集團的全資子公司，未建立規(guī)范的董事會運作和法人治理結(jié)構(gòu)通過股東重組實現(xiàn)中遠、中化兩大股東對等持股，改變了單一股東的狀況，建立了真正意義上的董事會、監(jiān)事會架構(gòu)。兩大股東對等持股，建立清晰的董事會議事規(guī)則，形成了董事會內(nèi)部權(quán)力制衡機制；董事會、監(jiān)事會與經(jīng)營層分離，實現(xiàn)清晰的三權(quán)分立；明確治理綱要宣傳并堅決執(zhí)行；設立投資委員會、審計委員會、預算委員會等專業(yè)委員會并明確工作細則，有助于決策的科學性；股權(quán)進一步多元化，成為七家股東。董事會、監(jiān)事會的成員構(gòu)成更加合理、議事規(guī)則更加清晰并能夠很好執(zhí)行；香港立豐、穎博、繁榮三家股東的引入使公司成為中外合資公司，加上中遠中化的國際背景，公司社會資源渠道進一步拓寬；香港繁榮作為一家從事房地產(chǎn)業(yè)務的第三方股東，標志著公司力圖通過股東重組引入戰(zhàn)略股東引進行業(yè)經(jīng)營管理先進理念，促進企業(yè)發(fā)展19972001.122003.4類似中遠集團內(nèi)部房產(chǎn)統(tǒng)計管理機構(gòu)，沒有實際經(jīng)營性操作，不能稱為真正意義企業(yè)公司法人治理結(jié)構(gòu)逐步規(guī)范，有力的保障并促進了中遠房地產(chǎn)的快速發(fā)展，面對未來發(fā)展應進一步深化發(fā)展目前公司股權(quán)結(jié)構(gòu)中遠集團20%香港穎博20%香港立豐17%中化集團20%天津遠洋4%外經(jīng)貿(mào)信托7%香港繁榮12%03年公司再次股東重組后，治理結(jié)構(gòu)進一步規(guī)范，但從股東結(jié)構(gòu)方面仍有一些不確定性問題可能會直接、間接影響中遠房地產(chǎn)的未來發(fā)展，值得股東關(guān)注：中遠中化及其下屬系統(tǒng)內(nèi)公司占中遠房地產(chǎn)88％的股權(quán)，作為中遠房地產(chǎn)股東對公司發(fā)展有重要的資源支持影響，但作為國家兩大具有重要戰(zhàn)略意義的超大型國有企業(yè)集團，業(yè)務發(fā)展受國資委等相關(guān)管理機構(gòu)管理要求，“主輔分離”的要求導致兩大集團對中遠房地產(chǎn)的支持態(tài)度受到一定不確定性影響股東戰(zhàn)略性股東的引入為公司帶來先進專業(yè)經(jīng)營管理理念帶來了可能，但現(xiàn)階段香港繁榮的不確定性需要股東研究討論，但堅持引入第三方戰(zhàn)略性股東應該堅持；房地產(chǎn)企業(yè)自身屬于資本密集型行業(yè)，對資金的依賴性較大，中遠房地產(chǎn)現(xiàn)階段融資渠道單一，中遠中化兩集團作為占股比40％的股東承擔了絕大部分公司負債融資的要求，承擔了過大的資金風險過大；應選擇合適時機促進中遠房地產(chǎn)進一步股份制改造，推進資本社會化(如上市）的發(fā)展；……02年以來公司經(jīng)營管理層組織結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，充分適應了公司目前戰(zhàn)略發(fā)展階段以及內(nèi)部經(jīng)營管理的要求品牌管理及推廣營銷策劃與宣傳銷售定價與控制刊物編纂與發(fā)行客戶資源管理項目計劃管理設計方案經(jīng)濟測算招投標與集中采購預算編制與控制工程結(jié)算項目成本評估土地儲備市場與政策研究產(chǎn)品與技術(shù)研究規(guī)劃設計室內(nèi)設計與優(yōu)化環(huán)境設計與優(yōu)化戰(zhàn)略規(guī)劃公司整體經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營投資管理會計核算預算管理成本管理資金管理審計監(jiān)察法律事務質(zhì)量管理安全管理員工管理薪酬管理福利管理員工培訓行政文秘管理企業(yè)文化黨委事務董事會事務工會事務團組織事務財務總監(jiān)人力資源部財務部董事會秘書總經(jīng)理副總經(jīng)理（經(jīng)營管理）副總經(jīng)理（營銷管理）副總經(jīng)理（行政管理）市場營銷部工程預算部經(jīng)營管理部研究發(fā)展部總經(jīng)理助理(市場營銷)（項目管理）副總經(jīng)理辦公室(黨辦)審計監(jiān)督部(紀委)項目計劃書編制拆遷市政五證等手續(xù)辦理施工圖設計與優(yōu)化結(jié)構(gòu)優(yōu)化項目資料管理施工現(xiàn)場管理精裝修配套設施工程進度管理工程質(zhì)量管理竣工報驗與交房配合招投標項目決算配合制定銷售價格營銷方案確認銷售組織與實施銷售人員管理處理客戶投訴產(chǎn)權(quán)辦理客戶維護與關(guān)懷客戶資料管理協(xié)調(diào)物業(yè)管理工程尾款控制項目經(jīng)濟核算項目部成本控制銷售管理客戶服務前期產(chǎn)品營造設計與優(yōu)化/項目公司其他控股公司總部組織結(jié)構(gòu)設置上形成了開發(fā)、經(jīng)營、支持服務三個大的板塊，充分體現(xiàn)了現(xiàn)階段戰(zhàn)略要求，以開發(fā)業(yè)務為重點，經(jīng)營業(yè)務培育發(fā)展的格局開發(fā)業(yè)務直接部門經(jīng)營業(yè)務直接部門支持服務部門從開發(fā)業(yè)務的組織發(fā)展特點看，中遠房地產(chǎn)從2002年開始過渡為矩陣式項目管理方式。但目前面臨問題較多，仍需要不斷發(fā)展完善起步期增長期成熟期衰退期、下一周期；再興初級組織，以個人能力為主導；組織以分散的職能有關(guān)權(quán)力分散，以項目全鏈條管理為主導整合資源，以矩陣為主導優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，建立創(chuàng)新體制加強項目管理，權(quán)利向項目傾斜總部適度集中權(quán)力、創(chuàng)造系統(tǒng)新秩序企業(yè)失去活力，需重組以創(chuàng)新市場與公司內(nèi)部發(fā)展的不同階段示意單一產(chǎn)品市場多元產(chǎn)品、市場國際化產(chǎn)品、市場-內(nèi)部評估-組織能力-設立初期目前的中遠房地產(chǎn)，矩陣式架構(gòu)項目主導制2002年1996年開發(fā)業(yè)務的管理實踐中，功能制和項目制各有缺陷，都不能滿足多項目并行跨越式規(guī)?；l(fā)展的需要。采用矩陣式管理能使公司既不頭重腳輕又不四肢發(fā)達頭腦簡單，但實施難度較大注釋:

“功能型管理”現(xiàn)已越來越少用于多生產(chǎn)線的生產(chǎn)企業(yè)*其他包括工藝，檢測，法律，采購等。財務財務人力信息研發(fā)生產(chǎn)生產(chǎn)線營銷研發(fā)生產(chǎn)營銷生產(chǎn)線生產(chǎn)線研發(fā)生產(chǎn)營銷研發(fā)生成生產(chǎn)線營銷研發(fā)生成營銷生產(chǎn)線生產(chǎn)線研發(fā)生產(chǎn)營銷財務人力信息財務人力信息總經(jīng)理人力資源管理信息生產(chǎn)制造市場營銷研究開發(fā)項目制放權(quán)管理功能制集中管理矩陣式、均衡-服務共享型人力資源財務管理信息管理特點:每個功能要為所有生產(chǎn)線提供服務生產(chǎn)線可能需要專業(yè)管理人員其他其他其他其他其他優(yōu)點:特別注重項目部的業(yè)績，但缺乏對人員的支持技能側(cè)重技巧的培養(yǎng)強調(diào)因事設人,但管理難度較大-功能制、項目制、矩陣式管理-總經(jīng)理總經(jīng)理人為本通過建立開發(fā)業(yè)務矩陣管理結(jié)構(gòu)，加強公司專業(yè)化能力的發(fā)展，整合并提升公司資源效率，并有效控制風險市場營銷部研究發(fā)展部工程預算部財務部人力資源部項目部/項目公司前期設計與優(yōu)化產(chǎn)品營造銷售管理成本控制客戶服務項目公司的部門設置含蓋了房地產(chǎn)項目運作的主要方面，一方面與總部相應職能部門配合開展項目運作，另一方面也構(gòu)成了項目部較為全面的能力2002年開始回購遠嘉股份，改遠嘉公司為公司總部市場營銷部，負責各項目部營銷工作，強化公司總部營銷能力2002年后公司新設研究發(fā)展部，主要負責土地的儲備、市場與政策研究、規(guī)劃設計等研究發(fā)展部的設立大大加強了總部儲備土地、項目規(guī)劃的能力設立工程預算部負責項目預算編制、項目成本評估、項目計劃管理、招投標管理等，實現(xiàn)總部對開發(fā)項目的事前、事中和事后控制向各項目部/項目公司派駐財務人員，實行財務集中管控，保證總部對項目部資金管理及控制能力總體負責對項目部的公司員工進行考核激勵，根據(jù)開發(fā)業(yè)務發(fā)展制定人力資源戰(zhàn)略及管理措施通過設立業(yè)務職能部門參與項目運作，提升了總部的資源調(diào)配、專業(yè)化能力發(fā)展及風險控制能力專業(yè)化能力有效提升項目部/公司總部職能部門廣泛的跨職能領域的共同參與:

為了確保真正的矩陣方式,公司必須建立為重大業(yè)務活動組成高層管理核心小組，明確一位高層人員負責組織、協(xié)調(diào)跨職能的業(yè)務團隊及資源調(diào)配，否則缺乏明晰的指導會影響部門協(xié)調(diào)一致，反而導致部門割裂、效率下降反復的階段控制流程:

業(yè)務活動要求分段進行，每一階段后由公司決策小組（目前是月度經(jīng)營會）決策是否繼續(xù)進行，這樣有助于公司降低風險，實現(xiàn)業(yè)務開發(fā)的目標文化整合: 公司采取矩陣方式應該包括業(yè)務管理流程以及支持此流程的環(huán)境，必須建立強調(diào)團隊合作、部門合作的機制與文化氛圍，關(guān)注并防范部門割裂的趨向。公司“朝氣、創(chuàng)新、誠信”的核心理念及氛圍提供了良好的基礎開發(fā)業(yè)務矩陣管理有助于公司面對多項目并行運作的挑戰(zhàn)，但矩陣式管理的特點決定了運作管理的難度-矩陣管理-矩陣管理的特點開發(fā)業(yè)務采用矩陣式管理模式，運作的核心在于不同流程之間的合理銜接，而不僅僅是部門權(quán)利的分配；中遠房地產(chǎn)建立開發(fā)業(yè)務矩陣式管理模式僅2年左右的時間，部門職責梳理已經(jīng)清晰，但流程明晰及改善的工作尚未最終完成，以下將在開發(fā)業(yè)務運營管理分析時進一步進行討論。從組織文化方面看，實施矩陣式管理的最大障礙是員工觀念，特別是領導層的觀念。形式上的轉(zhuǎn)變很難得到理想的效果。項目部模式 等級制 自給自足 安全 驅(qū)動 統(tǒng)一 個人能力 國內(nèi) 成本 利潤 資本 管理層 量入為出組織層級組織結(jié)構(gòu)職工期望領導藝術(shù)工作效力工作能力市場視角競爭優(yōu)勢工作重點資源配置管理控制工作質(zhì)量 矩陣式模式 管理網(wǎng)絡 相互依存 個人發(fā)展 激勵 多種文化 團隊合力 全球 時間 客戶 信息 多種要素 至高無上-矩陣管理下的觀念-從四個方面對具體的內(nèi)部經(jīng)營進行分析－運營組織/企業(yè)文化戰(zhàn)略人力資源運營體系公司計劃預算管理體系的建立時間較短，目前計劃預算管理仍處于較初級階段，需要持續(xù)不斷深化改進，特別需要注意建立預算的監(jiān)督、反饋和調(diào)整機制；公司融資渠道單一，過于依賴中遠中化兩大股東，市場化融資能力不強；公司資金配置能力及資金利用效率仍需要進一步提升。投融資管理能力能否有效快速提升，不僅影響目前公司效益，也影響公司轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資管理公司的遠期戰(zhàn)略目標的順利實現(xiàn)；開發(fā)業(yè)務的矩陣式管理模式需要深化，流程的梳理、優(yōu)化及固化工作需要不斷深入；開發(fā)業(yè)務各環(huán)節(jié)能力需要持續(xù)提升，特別需要關(guān)注CBD公司的戰(zhàn)略意義研究，提升營銷管理能力、成本控制能力，并建立統(tǒng)一的客戶管理體系；經(jīng)營業(yè)務的能力需要加快孵化培育，建立真正市場化的競爭能力，積極應對2006年以后公司經(jīng)營性物業(yè)的大量涌現(xiàn)；以下從公司及業(yè)務兩層三方面來分析中遠房地產(chǎn)目前的運營狀況整體運營管理計劃預算資金管理經(jīng)營業(yè)務運營開發(fā)業(yè)務運營公司整體運營層面業(yè)務層面計劃預算管理是公司提升管理效率的有效工具，能干協(xié)助公司加強戰(zhàn)略執(zhí)行效果，加強風險控制，是公司績效管理體系的先導計劃預算管理戰(zhàn)略規(guī)劃體系績效管理通過預算，公司戰(zhàn)略、年度經(jīng)營計劃都可以得到具體落實，因此預算是公司戰(zhàn)略規(guī)劃重要的組成部分；通過預算，各部門對經(jīng)營目標擁有統(tǒng)一的認識，以產(chǎn)生戰(zhàn)略協(xié)同效應；通過預算實施、分析差距、反饋調(diào)整，公司就能夠不斷強化自身特有的競爭優(yōu)勢，以達成既定的戰(zhàn)略。風險控制在公司中，預算與績效管理都有不同的層次相對應；預算是績效管理的基礎，是公司各部門績效考核的比較標竿；預算的實現(xiàn)又需要通過績效管理進行調(diào)整與控制，缺乏相應績效考核的預算會造成實際的經(jīng)營結(jié)果與戰(zhàn)略目標相脫鉤。在預算制定及執(zhí)行過程中進行數(shù)據(jù)分析可以作為公司風險識別的一種工具；而通過預算編制和執(zhí)行過程中的監(jiān)控可以避免內(nèi)部經(jīng)營風險的發(fā)生或控制損失；計劃預算是現(xiàn)代企業(yè)的一項重要管理工具。它通過合理分配資源協(xié)助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，監(jiān)控戰(zhàn)略目標實施進度，控制費用支出，并預測現(xiàn)金流量和利潤。計劃預算管理體系及能力是考察公司內(nèi)部經(jīng)營管理質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)，對公司規(guī)范、穩(wěn)健發(fā)展有著重要意義。中遠房地產(chǎn)自2002年起逐步建立公司的計劃預算體系，預算管理仍處于較為初級的階段2004年度2003年度2002年度及以前02年年底公司開始計劃預算管理體系的建設，各業(yè)務部門、職能部門第一次編制年度計劃預算預算體系建設更加深入，制定了計劃預算的編制流程和編制方法，并下發(fā)了相關(guān)的模版和表格，使編制口徑得到統(tǒng)一04年年中開始對部分計劃預算（如資金計劃）做更進一步的細化工作開始著手對計劃預算進行調(diào)整，對執(zhí)行情況進行監(jiān)督?jīng)]有真正意義上的計劃預算管理各部門編制計劃預算的水平參次不齊，部分部門的計劃預算僅限于工作思路“04年度計劃預算”較“03年”更加細化、深入，編制水平有較大提高所做工作表現(xiàn)、效果推動了公司計劃預算體系的進一步完善但由于該體系建立的時間還比較短，因此在計劃預算的制定和執(zhí)行中還存在諸多問題，需要不斷的加以調(diào)整、完善執(zhí)行、監(jiān)督制定審批提出監(jiān)督反饋調(diào)整執(zhí)行董事會提出年度業(yè)績目標由于時間較短，公司尚未建立起經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫，計劃預算編制的合理性需要逐步加強在制定計劃預算的過程中，公司內(nèi)部縱向和橫向的溝通還不夠順暢，兩上兩下的體系隨完備但效率仍由提升空間；年度計劃預算仍存在年底進行最終審視的情況，缺少必要的中期調(diào)整機制，計劃預算管理缺乏根據(jù)市場、內(nèi)部情況變化等因素而調(diào)整的機制，建議公司建立半年計劃審視及調(diào)整機制；計劃執(zhí)行情況的監(jiān)督、反饋更多的是在月度經(jīng)營辦公會形式進行監(jiān)督、反饋，但缺乏更全面、更細致的預算偏差分析；計劃預算的實施缺乏相應配套的績效管理機制，削弱了計劃預算應有的強制性與嚴肅性計劃預算的合理性不強造成“執(zhí)行”容易與之發(fā)生沖突計劃預算委員會對公司年度計劃預算進行審議、審定并下發(fā)制定、審批下階段預算管理體系建設應重點完善環(huán)節(jié)資金管理是房地產(chǎn)公司發(fā)展的核心技能，其能力及結(jié)果對公司影響巨大計劃預算管理資金管理融資管理投資管理房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金管理的要求極高；特別在現(xiàn)階段國家對房地產(chǎn)企業(yè)融資加強管理的環(huán)境下，資金管理對房地產(chǎn)公司的意義更為突出；資金管理是計劃預算管理的一個構(gòu)成部分，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金預算及管理是計劃預算的重中之重；資金管理能力也受到公司整體的計劃預算管理能力發(fā)展的限制；資金管理包括融資管理和投資管理；兩者相互聯(lián)系相互影響，但都為公司的業(yè)務運營服務；現(xiàn)階段中遠房地產(chǎn)處于高速增長階段，融資對于高成長的支撐意義非常重大！另一方面，公司現(xiàn)階段公司投資管理更多表現(xiàn)為內(nèi)部開發(fā)項目的資金配置，資金風險更多與開發(fā)項目風險相關(guān)聯(lián)；公司應高度重視開發(fā)項目資金配置管理；根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展的要求中長期中遠房地產(chǎn)將發(fā)展成為房地產(chǎn)投資管理型公司，現(xiàn)階段資金管理能力的發(fā)展速度、能力將影響中長期戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)；公司規(guī)模化發(fā)展，跨越式發(fā)展必將帶來多項目并行開發(fā)管理的要求，周期開發(fā)匹配要求強有力的資金管理保證現(xiàn)金流量平穩(wěn)投入期穩(wěn)定期回收期單一項目的現(xiàn)金流、收入、利潤都呈現(xiàn)出很大的波動。通過項目開發(fā)周期匹配管理可以使三者均衡地產(chǎn)生穩(wěn)定期的理想狀態(tài)應該是開發(fā)規(guī)模逐漸擴大，凈現(xiàn)金流量為零（現(xiàn)金流入全部投入新項目），增加以后的利潤產(chǎn)出回收期通常是企業(yè)擬轉(zhuǎn)向其他行業(yè)的轉(zhuǎn)型期或預期行業(yè)有短暫調(diào)整時的休整期-周期開發(fā)-單一項目現(xiàn)金流全部項目總現(xiàn)金流中遠房地產(chǎn)從現(xiàn)有開發(fā)項目及儲備看，仍處于投入期，資金需求量巨大且仍將不斷快速上升。預收帳款、應付帳款等,16億,36%為下屬開發(fā)項目擔保貸款,3億,7%銀行授信貸款,1億,2%中遠集團直接貸款,1億,2%中遠中化擔保貸款,20.6億,48%中化集團直接貸款,2.4億,5%從融資方面來看，中遠房地產(chǎn)在兩大股東支持下負債融資能力較強，充分支撐公司歷史及未來2年左右時間的發(fā)展公司截至目前負債結(jié)構(gòu)分析資料來源：財務部訪談中遠房地產(chǎn)尚未運用的股東支持擔保資金（單位：億元）公司負債總額近44億元，其中利用預收款等低成本融資占36％；自身直接銀行貸款融資4億元，占9％；直接從中遠、中化集團借款3.4億元，占7％左右；通過中遠中化兩大股東提供擔保貸款支持合計20.6億元，占48％左右；中遠房地產(chǎn)目前可提而尚未提取的股東擔保貸款約15.3億元，對公司未來的業(yè)務擴張意義重大公司的貨幣存量資金一直保持較高水平，資金成本較大，一方面在國家緊縮銀根的同時有力的支持了公司的擴張計劃，但同時也說明資金管理與整體經(jīng)營銜接不夠緊密按照月度貨幣資金的存量進行算術(shù)平均2000年和2001年的貸款利率為5.85%，2002年、2003年的貸款利率平均為4.8%2000年2001年2002年2003年00年-03年中遠房地產(chǎn)貨幣資金平均存量（單位：億元）資料來源：中遠房地產(chǎn)財務報表00年-03年中遠房地產(chǎn)存量貨幣的財務費用（單位：萬元）2000年2001年2002年2003年針對國家對房地產(chǎn)業(yè)信貸資金不斷緊縮控制的管理政策有目的的儲備資金，公司開發(fā)計劃調(diào)整（項目推遲開發(fā)時間）導致帳面資金富余；2004年存量資金過大的原因分析不考慮新增項目儲備問題，按照現(xiàn)有公司項目儲備及開發(fā)計劃，05年前后公司的開工、竣工將會達到峰值，投資額和資金缺口也將達到歷史最高點資料來源：經(jīng)營部，“中遠房地產(chǎn)04-07年項目進度計劃”，遠卓分析按照公司現(xiàn)有項目儲備及開發(fā)計劃，公司05年前后將進入開發(fā)業(yè)務的“攻堅”階段，公司05年的投資額預計為45.8億元，累計資金缺口達到11.36億元人民幣（04年初公司帳面有6億元存量貨幣資金，考慮公司目前股東承諾可支持資金規(guī)模15。3億元，公司融資壓力并不急迫），06、07年將進入目前開發(fā)項目的收獲階段，將有大量的資金回收；注：04～07年累計資金缺口并不包括購置新增項目儲備發(fā)生的前期投入，如需保證公司開發(fā)業(yè)務穩(wěn)定增長，04、05年的資金缺口將更大2004年2005年2006年2007年2012613059020406080100120140開工面積竣工面積04-07年開工竣工面積預測04-07年投資、回款額、資金缺口預測單位：萬平方米單位：億元1191114040投資額回款額年占用資金累計資金缺口05年資金缺口約11.36億股東對中遠房地產(chǎn)融資需求的強力支持，導致公司融資渠道過于單一，市場化程度不足，長此以往可能會影響