某物業(yè)管理公司工程維修管理冊

工程維修管理冊工程維修管理冊物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱工程維修部、維修人員崗位職責(zé)責(zé)頁碼1/2生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的通過明確工程維修部、維修人員崗位職責(zé)，做到各盡其職、各負(fù)其責(zé),使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化。2范圍適用于工程維修部管理人員及工程維修部、維修人員。3職責(zé)3．1工程維修部主管3．1．1對管理處主任負(fù)責(zé),全面負(fù)責(zé)小區(qū)工程維修部維修管理工作；3．1．2根據(jù)小區(qū)設(shè)備設(shè)施實(shí)際情況,制定人員編制和能耗、物耗計劃,并進(jìn)行能耗、物耗控制,降低運(yùn)行及維修成本；3．1．3負(fù)責(zé)新建小區(qū)的工程維修部前期介入及接管驗(yàn)收工作；3．1．4負(fù)責(zé)小區(qū)裝修管理和空置房管理工作；3．1．5負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)工作,并協(xié)助工程維修部管理部進(jìn)行大、中修及工程維修部改造；3．1．6加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作；3．1．7同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作；3．1．8組織員工培訓(xùn),不斷提高下屬員工的服務(wù)意識、安全意識和專業(yè)技能；防止出現(xiàn)人身設(shè)備安全事故；3．1．9堅持“養(yǎng)護(hù)重于維修”的原則,督促下屬進(jìn)行有計劃的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作；3．1．10負(fù)責(zé)對下屬員工的考評工作；3．1．11完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。3．2維修人員職責(zé)3．2．1負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修工作；3．2．2作好設(shè)備運(yùn)行記錄及巡檢記錄；3．3．3協(xié)助工程維修部主管巡視裝修；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱工程維修部、維修人員崗位職責(zé)責(zé)頁碼2/2生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)3．4．4及時處理報修工作；3．5．5完成水電氣抄表工作；3．6．6為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。4相關(guān)文件5質(zhì)量記錄物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱工程維修部設(shè)備管理制度頁碼1/7生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的明確設(shè)施設(shè)備維修人員應(yīng)遵循的工作制度。2范圍適用于對維修人員的日常工作指導(dǎo)。3職責(zé)3.1工程維修部主管負(fù)責(zé)相關(guān)文件的制定，對維修操作人員進(jìn)行現(xiàn)場抽查、指導(dǎo)；3.2管理處工程維修部主管負(fù)責(zé)對維修工作制度進(jìn)行貫徹、督促檢查。4工作程序4.1維修班工作制度認(rèn)真作好設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程維修部主管；認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，并于每月底將記錄交工程維修部主管；在工作中應(yīng)當(dāng)著裝整齊，配帶工作牌、精神飽滿；遇自來水爆管、煤氣事故等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，無法立即處理者，須立即報告工程維修部主管；在辦公區(qū)等地維修時，不得高聲喧嘩；在接到管理處下發(fā)《派工單》或通知后，應(yīng)立即前往處理；愛護(hù)工具及設(shè)備，服從班長/組長調(diào)度；嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運(yùn)行操作管理規(guī)程；每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成，其余人員應(yīng)負(fù)責(zé)打掃自己所管理的設(shè)備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生，并對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，工作中隨時聽從主管的安排；按照工程維修部主管編制的《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》進(jìn)行設(shè)備維修、保養(yǎng)；管理處每月定期向工程維修部管理部上報設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)情況；按期完成工程維修部主管和管理處安排的工作任務(wù)。4.2維修班交接班制度著整齊工作服，提前10分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場；接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱工程維修部設(shè)備管理制度頁碼2/7生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時交接班；嚴(yán)格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項(xiàng)工作制度；接班人員應(yīng)主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)助處理；班后應(yīng)立即巡視一遍各值班點(diǎn)，并簽署巡查意見；交接班內(nèi)容包括：.1異常運(yùn)行和設(shè)備缺陷，事故處理情況；.2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材完備情況；.3交接班時必須嚴(yán)肅認(rèn)真，要做到“交得細(xì)致，接得明白”。接班人要進(jìn)行全面檢查核實(shí)。4.3工具管理制度領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用登記表》，實(shí)行工具報損制度；領(lǐng)用者應(yīng)愛護(hù)工具，對損壞的工具經(jīng)工程維修部主管確認(rèn)后方可以舊換新；對部分大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報損制度，并按照財務(wù)相關(guān)制度及《采購控制程序》進(jìn)行；對工具實(shí)行個人負(fù)責(zé)制，誰丟失誰負(fù)責(zé)賠償；對于公用工具及大件工具應(yīng)由班長負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理；對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程維修部主管匯報(同時將損壞的工具交回管理處集中處理)方可領(lǐng)??；對于損壞的工具由管理處定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀(應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字)；對于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進(jìn)行適當(dāng)賠償，如屬自然損壞(需有相關(guān)部門負(fù)責(zé)人出具損壞憑據(jù))則按照相關(guān)財務(wù)制度辦理；絕緣棒、手套、鞋等監(jiān)視和測量工具定期送檢。物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱工程維修部設(shè)備管理制度頁碼3/7生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)4.4特約維修管理規(guī)定接到特約維修派工單后，15分鐘內(nèi)必須到達(dá)業(yè)主家中；維修人員需自帶鞋套；維修作業(yè)時，需注意保護(hù)業(yè)主財物，對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走；若一時無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定上門時間；若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯而造成損失；嚴(yán)禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬；維修結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在《派工單》上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見；重要維修項(xiàng)目維修主管需親到現(xiàn)場督導(dǎo)；將《派工單》返回監(jiān)控中心、服務(wù)前臺，并做好維修記錄。4.5房屋維護(hù)制度為了有效提高房屋使用壽命，降低房屋維護(hù)資金投入，確保房屋保值增值，制訂本制度；各管理處維修班應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，確保新建工程交付質(zhì)量；維修班依據(jù)《定期檢查項(xiàng)目一覽表》對物業(yè)進(jìn)行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄表》，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴(kuò)大，搞好房屋零星修繕工作；定期對房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)修繕，避免因失修造成房屋損壞，養(yǎng)護(hù)修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造；加強(qiáng)修繕工程維修部質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量；建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進(jìn)行分項(xiàng)統(tǒng)計；加強(qiáng)對二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構(gòu)和功能；4.6空置房檢查制度為了確?？罩梅康耐旰?，制訂本制度；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱工程維修部設(shè)備管理制度頁碼4/7生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)月中由維修班對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫《空置房巡視記錄表》；對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程維修部質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對處理結(jié)果形成書面記錄；特殊原因不能如期完成的工程維修部整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。4.7公共設(shè)施巡視檢修制度為了有效對共用設(shè)施使用狀況進(jìn)行監(jiān)控，達(dá)到公司規(guī)定完好率，制訂本制度；工程維修部主管負(fù)責(zé)本制度實(shí)施督導(dǎo)工作，具體執(zhí)行《定期檢查項(xiàng)目一覽表》；工程維修部主管應(yīng)每周不少于兩次全域巡視檢查；工程維修部主管應(yīng)將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并做好巡視記錄；巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工程維修部主管，由工程維修部主管安排處理；對影響小區(qū)日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜間施工；對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項(xiàng)目，報公司同意后，可安排委外施工，工程維修部主管負(fù)責(zé)對進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價進(jìn)行監(jiān)控；做好巡視檢修相關(guān)記錄；4.8緊急事件處理程序?yàn)榱藢o急事件進(jìn)行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度；緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設(shè)備事故等；緊急事件采用電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚；接緊急事件報告后，應(yīng)立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱工程維修部設(shè)備管理制度頁碼5/7生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任；處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理；以上事件處理完畢后應(yīng)由工程維修部主管填寫《報事單》；緊急事件嚴(yán)重影響部門正常運(yùn)作，嚴(yán)禁謊報行為，一經(jīng)查實(shí)謊報行為，將嚴(yán)肅處理。4.9定期檢查項(xiàng)目一覽表周期序號檢查內(nèi)容每年1梁、柱、板主體2墻體、墻面(馬賽賽克、大理石石、條磚、瓷瓷面磚、噴涂涂)3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水水層(雨季前須另另外檢查)7樓板、地面磚8所有消防栓(111月底至12月上旬)半年1天臺扶欄、避雷帶帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連連廊2通風(fēng)口35%消防栓的開箱試水水(循環(huán)檢查)每月1水箱、水池2信報箱3上、下雨污水管4設(shè)備房(水泵房、配配電房、電梯梯房)5消防栓半月1公用電器每周1電子對講門八年1馬賽克外墻面，清清洗一次2室外噴涂墻體、墻墻面噴涂一次次五年1飾面和抹面三至四年1室內(nèi)樓道、樓梯墻墻面全面修補(bǔ)補(bǔ)、粉刷或噴噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉粉刷一次3樓梯、扶手全面修修補(bǔ)粉刷一次次4上下雨、污水管四四年油漆一次次二年1天臺鐵欄、避雷帶帶、公共防盜盜網(wǎng)油漆一次次2電子對講門刷漆一一次3木門、窗油漆一次次一年1木門、鐵門、防火火門、鋁合金金窗、百葉窗窗、木窗2信報箱每年刷漆一一次(根據(jù)需要)3房屋標(biāo)識(棟號、單單元號、樓層層號)每年重噴寫寫一次4設(shè)備房(水泵房、配配電房、電梯梯房)刷漆一次半年1明、暗溝(全面檢檢查)2給排水管道(含綠綠化用水管閥閥)每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓(全面面試放水檢查查一次)每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)標(biāo)識牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時檢查1道路(包括水泥路面、花花崗石路面、電電纜溝蓋板、路路沿石踏步、臺臺階等)2垃圾車、垃圾桶((箱)、垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄欄4其他備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時維修。物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱維修人員安全操作作規(guī)程頁碼1/1生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施的正常使用運(yùn)行，保障設(shè)備及人身安全。2范圍所有維修人員。3職責(zé)3.1管理處主任和工程維修部主管負(fù)責(zé)督促維修人員按照安全操作規(guī)程進(jìn)行工作，并對操作安全負(fù)管理責(zé)任；3.2維修人員必須按照安全操作規(guī)程工作，并對操作安全負(fù)直接責(zé)任。4工作程序4.1在潮濕場地工作時，應(yīng)先切斷電源，不能停電時，必須有人監(jiān)護(hù)，并應(yīng)著絕緣手套和鞋等防護(hù)措施；4.2停電維修時，應(yīng)懸掛標(biāo)志牌及斷閘的閉鎖裝置，并應(yīng)有人監(jiān)護(hù)；4.3停水工作時，應(yīng)提前通知，并按時完成工作，保證按限定的時間供水；4.4上梯工作時，應(yīng)停放穩(wěn)當(dāng)，高空作業(yè)時，應(yīng)系好安全帶；4.5清掃配電箱，所用刷子必須絕緣；4.6拆除線路時，應(yīng)處理好剩余部份；4.7架設(shè)臨時線路時，應(yīng)安全可靠，使用完畢及時拆除；4.8開、合開關(guān)時，隨時鎖好配電箱（柜），利用手柄操作時，不應(yīng)面對開關(guān)；4.9在辦公區(qū)維修時，盡量避開上班時間，并負(fù)責(zé)清理干凈現(xiàn)場。5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱配電室工作規(guī)程頁碼1/2生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的確保正確無誤地操作配電設(shè)備，防止事故的發(fā)生，滿足顧客正常用電需求。2范圍適用于所管項(xiàng)目配套配電設(shè)備設(shè)施管理。3職責(zé)3.1管理處工程維修部主管負(fù)責(zé)配電室的日常管理；3.2管理處設(shè)備維護(hù)組負(fù)責(zé)配電設(shè)備的操作和保養(yǎng)；3.3工程維修部管理部負(fù)責(zé)配電設(shè)備的制度制定，月度巡檢，重大問題的組織解決。4工作程序4.1工作制度未經(jīng)工程維修部主管許可，非工作人員不得進(jìn)入配電室；密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好《配電室運(yùn)行記錄》；高壓室應(yīng)定時巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套；上班時間不得飲酒或酒后上班；檢修、倒、合閘時時應(yīng)嚴(yán)格填寫寫《配電室工工作票》；值班人員有權(quán)拒絕絕違章操作要要求；嚴(yán)格執(zhí)行交接班制制度，在出現(xiàn)現(xiàn)故障情況時時，接班人協(xié)協(xié)助交班人處處理完畢后方方可交班；在緊急與嚴(yán)重危及及人身安全情情況下，應(yīng)先先切斷電源，事事后立即報告告工程維修部部主管；停電作業(yè)時，須在在開關(guān)或刀閘閘操作機(jī)構(gòu)懸懸掛“線路有人工工作，禁止合合閘”的標(biāo)志牌；；值班途中不得睡覺覺，不得無故故脫崗，不可可連續(xù)疲勞代代班。4.2工作規(guī)程送電前認(rèn)真檢查各各高低壓開關(guān)關(guān)是否斷開，然然后再按高壓壓開關(guān)－低壓壓總開關(guān)－各各分路開關(guān)送送電，停電則則相反；送（停）電操作時時，至少應(yīng)有有2人在場；送（停）電操作時時，必須關(guān)上上開關(guān)柜門；；除特殊情況外，禁禁止帶負(fù)載停停電；進(jìn)入配電屏（柜）等等工作時，必必須先驗(yàn)電，待待確認(rèn)無電后后方可進(jìn)行；；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱配電室工作規(guī)程頁碼2/2生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)停電檢測（修）高高壓設(shè)備時，必必須先對系統(tǒng)統(tǒng)放電，然后后按規(guī)定驗(yàn)電電，待確認(rèn)無無電、并按規(guī)定掛好接地線線后，方可檢檢修；停電檢修時，必須須設(shè)立標(biāo)志牌牌，并有監(jiān)護(hù)護(hù)人；停電檢修完畢后，須須清理現(xiàn)場，防防止遺失工具具，然后解除除接地線，作作好送電準(zhǔn)備備。5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱柴油發(fā)電機(jī)管理制制度頁碼1/2生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的通過對發(fā)電電機(jī)的管理，在在市電停供時時能及時正常常供電，確保保電梯、消防防、二次供水水等正常運(yùn)行行，滿足用戶戶應(yīng)急安全用用電的使用需需求。2范圍適用于接管項(xiàng)目的的柴油發(fā)電機(jī)機(jī)的運(yùn)行管理理。3職責(zé)3.1供配電人員員負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)機(jī)的操作、監(jiān)監(jiān)控、記錄、清清潔、維修保保養(yǎng)。3.2工程維修部部主管負(fù)責(zé)柴柴油發(fā)電機(jī)的的綜合管理及及檢查監(jiān)督。4工作程序4.1工作制度度忠于職守，強(qiáng)化自自身業(yè)務(wù)能力力，提高技能能水平；遵守安全操作規(guī)程程和各種規(guī)章章制度，杜絕絕違章事故發(fā)發(fā)生；工作中應(yīng)保持清醒醒的頭腦、思思維敏捷，嚴(yán)嚴(yán)禁酒后操作作發(fā)電機(jī)；發(fā)電機(jī)做到定期檢檢查、保養(yǎng)，清清潔；運(yùn)行中做好《發(fā)電電機(jī)組運(yùn)行記記錄》；維修中做好問題處處理記錄；嚴(yán)禁在發(fā)電機(jī)房內(nèi)內(nèi)進(jìn)食、吸煙煙；定期打掃機(jī)房及設(shè)設(shè)備衛(wèi)生，保保持發(fā)電機(jī)房房清潔、電瓶瓶接頭牢固干干燥。4.2安全規(guī)程為確保發(fā)電機(jī)在市市電停電時能能可靠地運(yùn)行行，確保設(shè)備備處于正常待待命備用狀態(tài)態(tài)，必須嚴(yán)格格按照本文件件“運(yùn)行操作規(guī)規(guī)程”進(jìn)行工作；；做好開機(jī)前檢查、準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，檢檢查機(jī)油油量量，冷卻水量量，柴油是否否能滿足運(yùn)行行時間的要求求，油路有無無漏油等；操作時嚴(yán)格按照發(fā)發(fā)電機(jī)操作運(yùn)運(yùn)行手冊要求求進(jìn)行操作，并并及時開啟風(fēng)風(fēng)機(jī)進(jìn)行降溫溫；發(fā)電機(jī)運(yùn)行過程中中要注意觀察察各供油管路路、電壓、電電流、頻率、溫溫度及機(jī)械系系統(tǒng)運(yùn)行情況況；發(fā)電機(jī)在運(yùn)行中操操作人員不得得擅離職守；；發(fā)電機(jī)不準(zhǔn)超負(fù)荷荷運(yùn)行；保持啟動電瓶清潔潔，定期對啟啟動電瓶的容容量進(jìn)行檢查查；若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下下降，應(yīng)立即即檢查其原因因并做處理。4.3運(yùn)行管理理規(guī)程非工作人員進(jìn)入發(fā)發(fā)電機(jī)房，必必須經(jīng)得工程程維修部主管管的同意，由由部門安排人人員陪同方可可進(jìn)入；在“市電”停電的情況下，供供配電工作人人員應(yīng)迅速趕趕到發(fā)電機(jī)房房。整個發(fā)電電機(jī)的啟動運(yùn)運(yùn)行必須嚴(yán)格格遵照“運(yùn)行操作規(guī)規(guī)程”進(jìn)行，不允允許帶負(fù)荷啟啟動，在投入入負(fù)荷前，必必須認(rèn)真地對對冷卻系統(tǒng)、潤潤滑系統(tǒng)、燃燃油系統(tǒng)、空空氣系統(tǒng)進(jìn)行行檢查，在確確認(rèn)無問題后后，迅速手動動啟運(yùn)發(fā)電機(jī)機(jī)；帶負(fù)荷運(yùn)行過程中中，每小時抄抄填一次《發(fā)發(fā)電機(jī)組運(yùn)行行記錄》；發(fā)電機(jī)房內(nèi)消防設(shè)設(shè)施完好，室室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙煙；保持良好的通風(fēng)和和照明，門窗窗開啟靈活，各各地溝、窗口口、洞口必須須用金屬柵網(wǎng)網(wǎng)進(jìn)行隔離，以以防止小動物物進(jìn)出；平時要保證發(fā)電機(jī)機(jī)存油量能運(yùn)運(yùn)行8小時以上，蓄蓄電池電壓正正常，潤滑機(jī)機(jī)油油質(zhì)油量量正常。油庫庫存油兩桶以以上；分析運(yùn)行各項(xiàng)數(shù)據(jù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)隱患患及時排除，重重大異常情況況及時報告工工程維修部主主管及管理處處主任解決；；依照《設(shè)備維修保保養(yǎng)計劃表》要要求進(jìn)行維修修保養(yǎng)，并記記錄在《設(shè)備備保養(yǎng)表》中中；負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)及機(jī)房房的清潔衛(wèi)生生，做到無積積塵、水漬、油油漬；工程維修部主管負(fù)負(fù)責(zé)提出維保保材料的申購購、報廢計劃劃，負(fù)責(zé)向工工程維修部管管理部提出外外委修理的申申請；工程維修部主管根根據(jù)《設(shè)備維維護(hù)保養(yǎng)計劃劃表》負(fù)責(zé)執(zhí)執(zhí)行中修、大大修計劃。5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄-附加說明：物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部作作業(yè)規(guī)程版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程程頁碼1/4生效期2007年9月33日編制更改審核批準(zhǔn)1.0目的的規(guī)范柴油發(fā)發(fā)電機(jī)的操作作程序，確保保正確、安全全的操作柴油油發(fā)電機(jī)。2.0適用用范圍食用用于物業(yè)管理理公司轄區(qū)內(nèi)內(nèi)各類柴油發(fā)發(fā)電機(jī)的操作作。3.0職責(zé)責(zé)3.1工程程維修部主管管負(fù)責(zé)檢查本本規(guī)程的執(zhí)行行情況。3.2設(shè)備備維護(hù)組柴油油發(fā)電機(jī)管理理人員依照本本規(guī)程負(fù)責(zé)進(jìn)進(jìn)行柴油發(fā)電電機(jī)的操作。4.0程序序要點(diǎn)4.4運(yùn)行操作規(guī)規(guī)程4.1啟動動前檢查4.1.1.在發(fā)發(fā)電機(jī)運(yùn)行前前須進(jìn)行機(jī)油油、冷卻水量量、燃油量等等各項(xiàng)檢查；；4..1.2.潤潤滑部分：檢檢查潤滑機(jī)油油油位，保持持引擎機(jī)油量量盡量靠近油油標(biāo)尺的高油油位且不會添添加過量（HI位置）；4.1.3.冷卻卻系統(tǒng)；檢查查引擎冷卻水水量。冷卻水水量應(yīng)位于水水箱開口處往往下約5cmm位置。切勿勿在引擎處于于高熱狀態(tài)下下檢查水量，避避免燙傷；4.1.4.燃油油系統(tǒng)：請確確定油箱是否否加滿柴油、油油路是否暢通通；4.1.5清理理發(fā)電機(jī)組現(xiàn)現(xiàn)場，把有礙礙操作或運(yùn)行行的物品搬開開，確保冷卻卻通風(fēng)道順暢暢.4.2.啟動程序序：在發(fā)電機(jī)控制盤上上啟動運(yùn)行.啟動方法：4.2.1.用高高壓油泵開關(guān)關(guān)手柄連續(xù)地地手動泵油，直直到感覺有泵泵油阻力，噴噴油器發(fā)出清清脆的吱吱聲聲為止；4.2.2將泵油油開關(guān)手柄放放在工作位置置上，減壓閥閥推向減壓位位置；4.2.3.把發(fā)發(fā)電機(jī)自動控控制屏上的“POWER”鍵按下，使使控制屏處于于通電狀態(tài)，這這時檢查柴油油機(jī)的油壓油油溫，水壓水水溫，蓄電池池的電壓是否否正常。4.2.4.按下下自動控制屏屏“啟動”按鈕，經(jīng)過3秒的延時后后接觸器吸合合，柴油機(jī)點(diǎn)點(diǎn)火啟動，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速應(yīng)控制在在900轉(zhuǎn)/分左右，并并密切注意機(jī)機(jī)油壓力的指指示，若油壓壓無指示，應(yīng)應(yīng)立即停機(jī)檢檢查；4.2.5.若機(jī)機(jī)組低速運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正常，經(jīng)過過15秒以后轉(zhuǎn)速速增加到1500轉(zhuǎn)/分，出水溫溫度在50-600物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部作作業(yè)規(guī)程版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程程頁碼2/4生效期2007年9月33日編制更改審核批準(zhǔn)度，機(jī)油溫度達(dá)445度左右，觀觀察控制屏頻頻率應(yīng)為50赫茲，電壓壓應(yīng)為380-4410伏，如果電電壓偏高或偏偏低時可調(diào)節(jié)節(jié)磁場變阻器器或AVR調(diào)節(jié)器電位位器調(diào)整電壓壓；4.2.6.若機(jī)機(jī)組工作正常常，待控制屏屏上的供電綠綠燈閃亮后，可可合上發(fā)電機(jī)機(jī)與配電柜的的自動空氣開開關(guān)，然后逐逐漸增加負(fù)載載，向外送電電。4.2.7.平時時應(yīng)將自動控控制屏打在“自動”檔，發(fā)電機(jī)機(jī)與配電柜上上的自動空氣氣開關(guān)都應(yīng)合合上，以備緊緊急情況能自自動往外送電電。停機(jī)方法4.3.正常停機(jī)機(jī)：逐漸卸下負(fù)載，斷斷開負(fù)載開關(guān)關(guān)，將控制屏屏開關(guān)按下“停止”按鈕。4.3.2.空載載下轉(zhuǎn)速降至至600-8800轉(zhuǎn)/分，空車運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)分鐘后后再推動油泵泵柄停止供油油，待停機(jī)后后手柄復(fù)位。4.3.3.當(dāng)環(huán)環(huán)境溫度低于于5度時，應(yīng)將將水泵及柴油油機(jī)的冷卻水水全部放盡。4.3.4.短期期停車可不關(guān)關(guān)燃油開關(guān)，防防止空氣進(jìn)入入燃油系，長長期停車應(yīng)在在停車后關(guān)上上燃油開關(guān)。4.3.5.長期期停車必須放放盡機(jī)油。4.4緊急停機(jī)：：當(dāng)機(jī)組發(fā)生下列情情況之一時，必必須緊急停機(jī)機(jī)。此時應(yīng)先先切斷機(jī)組負(fù)負(fù)載，并立即即將噴油泵開開關(guān)手柄轉(zhuǎn)到到切斷油路的的位置上，使使柴油機(jī)立即即停機(jī)。.機(jī)組壓力表值下降降到規(guī)定值以以下；.冷卻水溫度超過999度；.機(jī)組發(fā)生急驟的敲敲擊聲，或者者有零件損壞壞；.氣缸，活塞，調(diào)速速器等運(yùn)動部部件卡死；.發(fā)電工程壓超過表表上最大讀數(shù)數(shù)；.發(fā)生火災(zāi)或漏電及及其它自然危危害時。4.5運(yùn)行檢查及及保養(yǎng)周期保養(yǎng)檢查項(xiàng)目保養(yǎng)檢查周期運(yùn)行8小時每周或運(yùn)行50小小時每月或運(yùn)行1000小時半年或運(yùn)行2500小時每年或運(yùn)行5000小時檢查發(fā)電機(jī)組×1檢查冷卻風(fēng)扇與充充電機(jī)皮帶的的松緊×1檢查機(jī)油位×1檢查冷卻水位×2檢查空氣及機(jī)油濾濾清器×1檢查電瓶充電系統(tǒng)統(tǒng)×1排出柴油過濾水分分×1檢查冷卻水和防銹銹劑×1檢查驅(qū)動皮帶張力力×1×1檢查燃油油位×4檢查電瓶液位及比比重×1檢查發(fā)電機(jī)頭排風(fēng)風(fēng)口×1更換潤滑油和濾清清器×1檢查水箱管路有無無松脫或磨損損×1保養(yǎng)檢查項(xiàng)目保養(yǎng)檢查周期運(yùn)行8小時每周或運(yùn)行50小小時每月或運(yùn)行1000小時半年或運(yùn)行2500小時每年或運(yùn)行5000小時更換柴油濾清器×1清潔冷卻系統(tǒng)×1發(fā)電機(jī)外部清潔用抹布擦除油污和和積塵每周一次發(fā)電機(jī)燃油、機(jī)油油量、冷卻水水用量保證油箱內(nèi)機(jī)油足足夠運(yùn)行8H；機(jī)油位接接近油尺HI，不夠加補(bǔ)補(bǔ)箱水在水蓋蓋下50MMM，不夠加滿滿每周一次機(jī)油濾清器更換機(jī)油濾清器11個250運(yùn)行小時燃油濾清器更換機(jī)油濾清器11個500運(yùn)行小時空氣濾清器更換空氣濾清器個個250運(yùn)行小時機(jī)油更換機(jī)油機(jī)油發(fā)黑且無粘度度時水箱水換水250運(yùn)行小時斷路器、電纜接點(diǎn)點(diǎn)對斷路器的固定螺螺絲緊固，發(fā)發(fā)電機(jī)電源輸輸出端與電纜纜接線耳鎖合合螺絲進(jìn)行緊緊固。年保養(yǎng)物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部作作業(yè)規(guī)程版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁碼1/3生效期2007年9月33日編制更改審核批準(zhǔn)1.0目的的規(guī)范范柴油發(fā)電機(jī)機(jī)運(yùn)行管理工工作，確保柴柴油發(fā)電機(jī)良良好運(yùn)行。2.0適用用范圍適用用于物業(yè)管理理公司轄區(qū)內(nèi)內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)機(jī)的運(yùn)行管理理。3.0職責(zé)責(zé)3.1工程維維修部主管負(fù)負(fù)責(zé)檢查柴油油發(fā)電機(jī)運(yùn)行行管理工作的的實(shí)施。3.2設(shè)備備維護(hù)組組長長負(fù)責(zé)柴油發(fā)發(fā)電機(jī)運(yùn)行管管理工作的組組織實(shí)施。3.3發(fā)電電機(jī)管理員具具體負(fù)責(zé)柴油油發(fā)電機(jī)的運(yùn)運(yùn)行管理。4.0程序序要點(diǎn)4.1巡視視監(jiān)控發(fā)電機(jī)管理員應(yīng)密密切監(jiān)視柴油油發(fā)電機(jī)的運(yùn)運(yùn)行并每隔1小時進(jìn)行一一次記錄。巡巡視部位包括括：柴油發(fā)電電機(jī)、冷卻水水箱、排煙系系統(tǒng)、回風(fēng)系系統(tǒng)、控制柜柜（箱）、儲儲油箱、蓄電電池、消音系系統(tǒng)。巡視監(jiān)控內(nèi)容如下下：有無異常聲響或大大的振動；有無異常氣味；排煙顏色是否正常常，是否有漏漏油（機(jī)油、柴柴油）、漏水水現(xiàn)象；機(jī)油壓力冷卻水溫溫是否正常；；頻率偏差是否較大大；三相、單相電壓是是否正常，三三相電流是否否有過載現(xiàn)象象；各信號燈指示是否否正常；檢查蓄電池狀況（溫溫度不能超過過45℃，用半導(dǎo)體體濕度計）；；回風(fēng)是否順暢；緊固件是否有松動動現(xiàn)象；柴油箱油位；消音效果是否理想想；每半個月應(yīng)使備用用柴油發(fā)電機(jī)機(jī)試運(yùn)行半小小時。對于巡視中發(fā)現(xiàn)的的不正常情況況，發(fā)電機(jī)管理員員及時采取措措施予以解決決。處理不了了的問題，應(yīng)應(yīng)及時詳細(xì)地地匯報給工程程維修部組長長或主管，請請求支援解決決。整改時應(yīng)應(yīng)遵守《柴油油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)規(guī)程》。4.2柴油油發(fā)電機(jī)異常常情況的處置置柴油發(fā)電機(jī)“飛車車“的處置：柴柴油發(fā)電機(jī)發(fā)發(fā)生”飛車“現(xiàn)象時，發(fā)電電機(jī)管理員需需沉著、冷靜靜、迅速果斷斷得采取措施施：物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部作作業(yè)規(guī)程版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁碼2/3生效期2007年9月33日編制更改審核批準(zhǔn)切斷油路：將油門門開關(guān)拉到停停機(jī)位置，如如果柴油機(jī)停停下來，可以以拆掉油泵進(jìn)進(jìn)油管或高壓壓油管；切斷氣路：用棉衣衣等物品直接接包住空氣濾濾清器，或?qū)⒖諝鉃V清器器拆下，直接接用棉衣等物物品塞住進(jìn)氣氣口（切斷氣氣路時，一定定要注意安全全）；絕對禁止減少或去去掉負(fù)載；柴油機(jī)停機(jī)后，應(yīng)應(yīng)立即查找原原因。排除故故障后，試機(jī)機(jī)運(yùn)行，一切切正常后方可可正式使用。柴油發(fā)電機(jī)房發(fā)生生火災(zāi)時按《火火警、火災(zāi)應(yīng)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處處置。柴油發(fā)電機(jī)房發(fā)生生水浸時的處處置：視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)機(jī)房內(nèi)運(yùn)行的的柴油發(fā)電機(jī)機(jī)；堵住漏水源；如果漏水較大，應(yīng)應(yīng)立即通知工工程維修部主主管，同時盡盡力阻滯進(jìn)水水；漏水源堵住后，應(yīng)應(yīng)立即排水；；排干水后，應(yīng)立即即對濕水設(shè)備備設(shè)施進(jìn)行除除濕處理。如如用干的干凈凈抹布擦拭、熱熱風(fēng)吹干、自自然通風(fēng)、更更換相關(guān)管線線等；確認(rèn)濕水已消除、各各絕緣電阻符符合要求后，開開機(jī)試運(yùn)行；；如無異常情情況出現(xiàn)則可可以投入正常常運(yùn)行。4.3發(fā)電電機(jī)管理員應(yīng)應(yīng)按時開關(guān)柴柴油發(fā)電機(jī)。對對于手動操作作的柴油發(fā)電電機(jī)，在?！笆须姟皶r，應(yīng)在15分鐘內(nèi)啟動動柴油發(fā)電機(jī)機(jī)并開始供電電；在來”市電“時，應(yīng)在20分鐘內(nèi)關(guān)停停柴油發(fā)電機(jī)機(jī)。4.4對于于柴油發(fā)電機(jī)機(jī)，發(fā)電機(jī)管理員員應(yīng)根據(jù)其負(fù)負(fù)荷的變化，適適當(dāng)調(diào)整其油油門的大小。使使其功率得到到充分的利用用。4.5柴油油發(fā)電機(jī)機(jī)房房管理非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)入機(jī)房，如如需要進(jìn)入，需需經(jīng)工程維修部主主管同意，并并在值班人員員的陪同下方方可進(jìn)入機(jī)房房。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易易燃、易爆、危危險物品。機(jī)機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊齊消防器材，并并放置在方便便、顯眼處。機(jī)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸吸煙。每周打掃一次機(jī)房房衛(wèi)生，做到到地面、墻壁壁、天花、門門窗、設(shè)備設(shè)設(shè)施表面無積積塵、無銹蝕蝕、無油漬、無無污物，油漆漆完好、整潔潔光亮。機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好好、光線足夠夠、門窗開啟啟靈活。機(jī)房都應(yīng)當(dāng)做到隨隨時上鎖，鑰鑰匙由發(fā)電機(jī)機(jī)管理員保管管，管理員不不得私自自配配鑰匙。4.6交接接班要求交接人員應(yīng)準(zhǔn)時接接班。接班人員應(yīng)認(rèn)真聽聽取交班人員員交代，并查查看《____________柴油發(fā)電機(jī)機(jī)運(yùn)行日記》，檢檢查工具、物物品是否齊全全，確認(rèn)無誤誤后在《_____________柴油發(fā)電機(jī)機(jī)運(yùn)行日記》表表物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部作作業(yè)規(guī)程版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁碼3/3生效期2007年9月33日編制更改審核批準(zhǔn)上簽名。有下列情況之一者者不準(zhǔn)交接班班：上一班運(yùn)行情況未未交代清楚；；記錄不規(guī)范、不完完整、不清晰晰；機(jī)房不干凈；接班人未到崗；事故正在處理中或或交班時發(fā)生生故障，此時時應(yīng)由交班人人負(fù)責(zé)繼續(xù)處處理，接班人人協(xié)助進(jìn)行。4.7發(fā)電電機(jī)管理員應(yīng)應(yīng)將柴油發(fā)電電機(jī)的運(yùn)行情情況規(guī)范、詳詳細(xì)、清晰的的記錄在《_______柴油發(fā)電機(jī)機(jī)運(yùn)行日記》內(nèi)內(nèi)，并于每月月的3號之前由柴柴油發(fā)電機(jī)管管理員將上一一個月的記錄錄整理成冊交交由工程維修部存存檔，保存期期為兩年。5.0記錄錄《____________柴油發(fā)電機(jī)機(jī)運(yùn)行日記》6.0相關(guān)關(guān)支持文件6.1《柴柴油發(fā)電機(jī)維維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記記錄表NO：巡視時間室內(nèi)溫度運(yùn)行頻率室內(nèi)溫度冷卻水溫電池電壓柴油用量年月日星期ABBCCAABC天氣運(yùn)行時間負(fù)責(zé)人運(yùn)行情況：天氣運(yùn)行時間負(fù)責(zé)人運(yùn)行情況：天氣運(yùn)行時間負(fù)責(zé)人運(yùn)行情況：；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱水泵房管理制度頁碼1/1生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的通過對水泵房的管管理，保障用用戶生活經(jīng)營營用水和消防防儲備用水。2范圍適用于水泵房、供供水管道、消消防供水系統(tǒng)統(tǒng)的全部機(jī)電電設(shè)備的管理理。3職責(zé)3.1工程維修部部主管負(fù)責(zé)對對水泵房管理理情況進(jìn)行指指導(dǎo)監(jiān)督和檢檢查；3.2設(shè)備組維修修人員負(fù)責(zé)按按規(guī)定進(jìn)行保保養(yǎng)、維修、清清潔、記錄。4工作程序4.1設(shè)備操作須須由維修人員員進(jìn)行，無關(guān)關(guān)人員不得私私自進(jìn)入及操操作；4.2非工作人員員進(jìn)入水泵房房必須經(jīng)工程程維修部主管管批準(zhǔn)后，由由相關(guān)人員陪陪同方可進(jìn)入入；4.3保持良好的的通風(fēng)及照明明，門窗開啟啟正常無破損損；4.4控制柜上的的開關(guān)，無特特殊情況下應(yīng)應(yīng)置于“自動”狀態(tài)。4.5生活水泵主主接觸器開關(guān)關(guān)元件每月檢檢查清潔一次次；4.6不得擅自更更改機(jī)房線路路、器材，若若需改動，須須經(jīng)工程維修修部主管同意意方可進(jìn)行；；4.7消防泵、生生活泵、污水水泵、清水泵泵在正常情況況下，開關(guān)應(yīng)應(yīng)置于自動狀狀態(tài)，所有操操作標(biāo)志簡單單明確；4.8消防泵、噴噴淋泵按照消消防系統(tǒng)月檢檢規(guī)定進(jìn)行保保養(yǎng)，保持機(jī)機(jī)房干凈整潔潔無塵，每周周打掃一次，不不得堆放雜物物；4.9水泵房機(jī)組組每月清掃一一次，設(shè)備無無積塵、水漬漬、油漬；4.10管道每年年年底12月至次年1月進(jìn)行防銹銹處理并按規(guī)規(guī)定定期清洗洗除塵；4.11按照《設(shè)設(shè)備檢查保養(yǎng)養(yǎng)計劃表》進(jìn)進(jìn)行維修保養(yǎng)養(yǎng)；5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄附加說明：物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)定頁碼1/2生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的確保給排水設(shè)備（設(shè)設(shè)施）處于良良好狀態(tài)，保保證生活用水水的需要。2范圍適用于所接管項(xiàng)目目排水設(shè)備、設(shè)設(shè)施的運(yùn)行管管理。3職責(zé)3.1工程維修部部主管負(fù)責(zé)給給排水設(shè)備（設(shè)設(shè)施）的綜合合管理及檢查查監(jiān)督；3.2維修人員負(fù)負(fù)責(zé)給排水的的操作、監(jiān)控控、記錄、維維修保養(yǎng)。4工作程序4.1維修人員負(fù)負(fù)責(zé)給排水系系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)控控并記錄給排排水設(shè)備（設(shè)設(shè)施）啟動時時的各項(xiàng)技術(shù)術(shù)數(shù)據(jù)，傾聽聽機(jī)械部件運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)時有無異異常響聲，并并記錄于《值值班情況記錄錄表》中；4.2工程維修部部主管負(fù)責(zé)給給排水設(shè)備綜綜合管理，包包括材料的采采購計劃、零零星設(shè)備配件件的編制，并并與工程維修修部管理部銜銜接外委修理理事宜；4.3工程維修部部主管每年12月份同工程維維修部管理部部核對編制下下一年度《設(shè)設(shè)備維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃表》及及制定大、中中修計劃；4.4工程維修部部主管組織進(jìn)進(jìn)行周檢、月月檢，并于每每月組織相關(guān)關(guān)人員對給排排水設(shè)備（設(shè)設(shè)施）進(jìn)行一一次檢測工作作，填寫《設(shè)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)態(tài)月報表》；；4.5工程維修部部主管組織維維修人員按照照《設(shè)備檢查查保養(yǎng)計劃表表》要求進(jìn)行行維修保養(yǎng)；；4.6消防設(shè)施完完好，禁止吸吸煙；4.7停水管理工工作程序：因市網(wǎng)停水、管理理處維修等原原因造成停水水，應(yīng)提前提提醒業(yè)主/住戶及商家家儲存生活和和經(jīng)營用水；；并由工程維維修部主管通通報管理處所所有人員知曉曉，以便做好好解釋工作；；由管理處提前244小時將書面面通知貼于單單元大門側(cè)告告示板上以告告知用戶；因突發(fā)事件停水，應(yīng)應(yīng)立即將書面面通知貼于大大門口的告示示板上，并在在1小時內(nèi)聯(lián)系系有關(guān)部門處處理并由管理理處做好用戶戶的停水解釋釋工作；.發(fā)電機(jī)組立即發(fā)電電確保消防水水設(shè)備能隨時時運(yùn)行；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)定頁碼2/2生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)檢修完畢，恢復(fù)供供水后，將單單元及告示牌牌上的停水通通知及時取下下。5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄附加說明：物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱二次供水管理規(guī)定定頁碼1/2生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的保證二次供水水質(zhì)質(zhì)符合衛(wèi)生檢檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保保障用戶身體體健康。2范圍適用于接管項(xiàng)目二二次供水的管管理。二次供供水是指從一一次配水網(wǎng)引引入的水通過過二次供水裝裝置再次(或多次)提供給用戶戶使用的生活活用水。3職責(zé)3.1工程維修部部負(fù)責(zé)清洗工工作的聯(lián)系；；3.2工程維修部部主管負(fù)責(zé)提提出年度水池池（箱）的清清洗消毒申請請及二次供排排水操作人員員的健康體檢檢、業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)的組織、聯(lián)聯(lián)系工作。并并負(fù)責(zé)聯(lián)系衛(wèi)衛(wèi)生部門的水水質(zhì)檢查聯(lián)系系工作；3.3管理處負(fù)責(zé)責(zé)發(fā)出停水通通知，并向用用戶或單位解解釋停水原因因。4工作程序4.1二次供水管管理的要求給排水工作人員負(fù)負(fù)責(zé)水池（箱箱）的管理，要要求每個水池池（箱）（包包括地下、樓樓頂）須結(jié)構(gòu)構(gòu)完整，加蓋蓋、加鎖，水水口干凈，并并申辦二次供供水衛(wèi)生合格格證；新建、擴(kuò)建二次供供水設(shè)施，須須經(jīng)供水管理理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行設(shè)計審定定和工程維修修部驗(yàn)收。4.2每年至少兩兩次水池（箱箱）進(jìn)行清洗洗及消毒；4.3通知維修部在每次水池池（箱）清洗洗消毒計劃實(shí)實(shí)施前一天張張貼停水通知知；4.4放水為確保用戶的正常常用水，放水水時間必須提提前到清洗、消消毒水池（箱箱）的前3小時，并記記錄在《水池池(箱)清洗及消毒毒記錄表》開開始放水時間間和結(jié)束時間間；4.5二次供水的的清洗消毒程程序通過外委方進(jìn)行，根根據(jù)雙方簽定定的協(xié)議，工工作程序和施施工安全由乙乙方負(fù)責(zé)，保保證清洗后的的水質(zhì)達(dá)到國國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并向管理理處提供清洗洗后水質(zhì)的國國家衛(wèi)生防疫疫機(jī)構(gòu)的檢測測報告；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱二次供水管理規(guī)定定頁碼2/2生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)4.6注水在清洗工作結(jié)束后后，開閘向水水池（箱）注注水，以達(dá)到到標(biāo)定水位高高度。并加蓋蓋加鎖；4.7記錄和報告告由工程維修部主管負(fù)負(fù)責(zé)安排整個個清洗消毒的的工作的協(xié)調(diào)調(diào)配合，并負(fù)負(fù)責(zé)記錄清洗洗、消毒工作作的全過程監(jiān)控；衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)衛(wèi)生檢測結(jié)果果報告單》、《水水池（箱）清清洗檢測報告告單》原件交交由辦公室存存檔備查。5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄《水池(箱)清洗洗及消毒記錄錄表》附加說明：物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)養(yǎng)操作規(guī)程頁碼1/3生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的保障所接管項(xiàng)目的的設(shè)備設(shè)施以以及業(yè)主商家家人身生命財財產(chǎn)安全。2范圍適用于公公司管理項(xiàng)目目的消防系統(tǒng)統(tǒng)管理。3職責(zé)3.1工程維修部部管理部負(fù)責(zé)責(zé)編制維養(yǎng)計計劃，聯(lián)系消消防系統(tǒng)外委委維保工作，并并對系統(tǒng)運(yùn)行行情況進(jìn)行檢檢查、評定；；3.2工程維修部部主管負(fù)責(zé)消消防系統(tǒng)的外外委維保的管管理。對所反反映的問題及及時安排整改改；3.3管理處主任任負(fù)責(zé)抽查值值班情況和值值班記錄，對對相關(guān)問題進(jìn)進(jìn)行解決。4工作程序4.1維修人員每每天至少一次次對消防系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行巡查，并并填寫《值班班記錄》，以以了解設(shè)備運(yùn)運(yùn)行情況，巡巡檢內(nèi)容如下下：噴淋頭有無漏水，自自動與手動報報警器有無遺遺失，消火栓栓內(nèi)水帶水槍槍是否缺少；；防水箱內(nèi)是否有充充足的消防備備用水，開關(guān)關(guān)是否處于打打開位置；水泵電控箱電壓是是否正常，指指示為多少；；觀察各壓力表的指指示，并作比比較看是否正正常；控制中心正常與否否，有無異常常報警等；干粉滅火器數(shù)量、是是否使用及使使用數(shù)量；4.2每月由維修修班與保安部部一起對消防防系統(tǒng)進(jìn)行一一次全面檢查查，檢查內(nèi)容容如下：觀察火災(zāi)報警器((包括區(qū)域報報警器或樓層層顯示)和聯(lián)運(yùn)控制制裝置，各種種顯示是否正正常，時鐘是是否正確；火災(zāi)報警器和聯(lián)動動裝置的各種種功能是否正正常，如：主主備電轉(zhuǎn)換、自自檢、消聲、復(fù)復(fù)位、查首址址、查容量、探探頭、屏蔽、開開啟、對講等等；模擬火災(zāi)響應(yīng)和故故障報警試驗(yàn)驗(yàn)，查一個防防火區(qū)，查探探測和手動按按鈕；消防通信檢查，檢檢查通話是否否清晰、準(zhǔn)確確；檢查水系統(tǒng)壓力表表是否正常；；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)養(yǎng)操作規(guī)程頁碼2/3生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)檢查閥門有無跑、冒冒、漏、滴的的現(xiàn)象；開啟一個末端試水水閥放水，檢檢查水流指示示器、壓力開開關(guān)、水力警警鈴是否動作作，消防控制室報警顯示是是否正常；防火分隔現(xiàn)場控制制按鈕及遮攔攔是否完好；；防火分隔手動和現(xiàn)現(xiàn)場電動開啟啟卷簾門，觀觀察設(shè)備運(yùn)行行情況；門有有無卡、碰、擦擦情況，延時時限位是否正正常，電動機(jī)機(jī)運(yùn)行有無異異常；排煙、送風(fēng)道有無無銹蝕、損壞壞、阻擋現(xiàn)象象，風(fēng)機(jī)能否否正常工作；；4.3定期檢查除進(jìn)行以上檢查外外，還應(yīng)由工工程維修部管管理部組織進(jìn)進(jìn)行季檢、年年檢，并填寫寫《設(shè)施設(shè)備備季度檢查評評分表》，檢檢查內(nèi)容如下下：啟動消防水泵、排排煙風(fēng)機(jī)、正正壓風(fēng)機(jī)，觀觀察設(shè)備運(yùn)行行是否正常，各各閥門啟閉是是否靈活，電電控箱及消防防聯(lián)運(yùn)控制臺臺受各種顯示示是否正常；；備用設(shè)備自動投入入功能試驗(yàn)，檢檢查是否正常常；輸入電源為雙電源源時，還應(yīng)進(jìn)進(jìn)行該功能檢檢查；火災(zāi)事故廣播檢查查：檢查選層層廣播切換功功能，采用喇喇叭強(qiáng)功能備備用功放轉(zhuǎn)換換功能是否正正常，有無不不響喇叭；檢查聲光訊響器有有無不響不亮亮的現(xiàn)象；消火栓放水試驗(yàn)，檢檢查各閥門啟啟閉是否正常常，測試出水水水壓是否符符合要求；聯(lián)運(yùn)控制臺功能是是否正常；消火栓泵、自動噴噴淋泵在聯(lián)控控臺上顯示是是否正確，在在各控制啟動動處，能否正正常啟動；防火卷簾門手動和和聯(lián)運(yùn)試驗(yàn)、檢檢查其控制功功能、延時、反反饋、信號開開啟是否正常常；通風(fēng)、空調(diào)防排煙煙設(shè)備聯(lián)動控控制檢查，分分別進(jìn)行手動動和聯(lián)動試驗(yàn)驗(yàn)，其聯(lián)動邏邏輯關(guān)系和功功能應(yīng)符合要要求；消防電梯及其它聯(lián)聯(lián)動設(shè)備均要要求進(jìn)行手動動和聯(lián)運(yùn)控制制檢查，查其其功能和顯示示應(yīng)符合要求求；普查水系統(tǒng)各閥門門位置是否正正常，有無銹銹蝕和卡死；；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)養(yǎng)操作規(guī)程頁碼3/3生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)自動噴淋系統(tǒng)末端端試水閥和消消火栓箱閥，排排放污水，沖沖洗管道；水泵、風(fēng)機(jī)及管道道、閥門、防防火卷簾門等等應(yīng)進(jìn)行全面面檢查、維護(hù)護(hù)、保養(yǎng)；加裝滅火器內(nèi)干粉粉等。5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱純凈水系統(tǒng)管理制制度頁碼1/1生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的做好純凈水房的管管理，為業(yè)主主/住戶提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)、衛(wèi)生的的生活飲用水水。2范圍適用于有純純凈水系統(tǒng)的的管理項(xiàng)目純純凈水房的管管理。3職責(zé)3.1工程維修部部主管負(fù)責(zé)對對純凈水房的的全面管理，確確保持續(xù)供水水、水質(zhì)符合合國家規(guī)定的的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。3.2維修人員負(fù)負(fù)責(zé)按本文件件規(guī)定對純凈凈水房進(jìn)行管管理。4工作程序4.1純凈水房的的全部機(jī)電設(shè)設(shè)備及生產(chǎn)的的純凈水由專專職人員持證證上崗并定期期進(jìn)行保養(yǎng)、維維修、清潔、消消毒，并記錄錄在《值班情情況記錄表》中中；4.2純凈水房電電器及管路系系統(tǒng)平時應(yīng)置置于自動工作作狀態(tài)，所有有操作應(yīng)有明明確的標(biāo)識、簡簡單明了；4.3每年年底至至次年1月按規(guī)定進(jìn)進(jìn)行定期清洗洗除塵；4.4工作從員必必須保持良好好個人衛(wèi)生習(xí)習(xí)慣，進(jìn)入泵泵房前須穿戴戴整潔的工作作服、工作帽帽、工作鞋，工工作服應(yīng)蓋住住外衣，頭發(fā)發(fā)不得露于帽帽外，并配戴戴口罩。工作作人員還應(yīng)做做好純凈水房房內(nèi)設(shè)備設(shè)施施等衛(wèi)生管理理工作；4.5定期將水質(zhì)質(zhì)原樣送檢（防防疫站），且且每年應(yīng)按照照衛(wèi)生部《生生活飲用水衛(wèi)衛(wèi)生規(guī)范》（2001）和GB173324—1998標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)檢檢驗(yàn)一次；4.6工作人員必必須經(jīng)體檢合合格，并具防防疫部門發(fā)給給的健康證；；4.7純凈水系統(tǒng)統(tǒng)專職操作人人員按設(shè)備說說明于每年12月份編制水水房消毒、清清洗年計劃，每每年消毒、清清洗不少于四四次；4.8純凈水房《衛(wèi)衛(wèi)生檢測結(jié)果果報告單》等等原始資料交交管理處存檔檔。5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄附加說明：物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱電梯管理工作規(guī)程程頁碼1/7生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的確保電梯技術(shù)性能能處于安全、良良好狀態(tài)，保保證電梯的正正常運(yùn)行。2范圍適用于客梯、貨梯梯、扶梯的管管理。3職責(zé)3.1工程維修部部管理部負(fù)責(zé)責(zé)對管理處電電梯管理情況況進(jìn)行巡檢、評評價，制定維維修保養(yǎng)方案案，簽定維保保合同；3.2工程維修部部主管負(fù)責(zé)電電梯設(shè)備的管管理工作；3.3電梯操作工工負(fù)責(zé)電梯設(shè)設(shè)備的日常維維護(hù)、檢修、故故障排除。4工作程序4.1維修管理制制度遵守公司各項(xiàng)規(guī)章章制度，按照照安全操作規(guī)規(guī)程操作，杜杜絕事故發(fā)生生；熟悉電梯構(gòu)造、原原理，對電梯梯主機(jī)、控制制屏定期檢查查，提高維修修技能；嚴(yán)格按照《電梯維維修保養(yǎng)計劃劃表》對電梯梯進(jìn)行維修、保保養(yǎng)，并作好好記錄；應(yīng)有兩人同時對電電梯進(jìn)行維修修保養(yǎng)，兩人人間要配合協(xié)協(xié)調(diào)，互相提提醒，確保安安全；每天上、下班時，應(yīng)應(yīng)巡視電梯，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及時時處理；對安全系統(tǒng)做到定定期檢查，及及時處理電梯梯的突發(fā)故障障，并作好記記錄；做好電梯的清潔工工作，特別對對轎廂和廳、轎轎門地坎的清清潔，保證廳廳、轎門的開開、關(guān)順暢；；做好電梯機(jī)房的“三防”工作，如機(jī)機(jī)房門窗有損損壞時，應(yīng)及及時修復(fù)；出現(xiàn)火警時，應(yīng)及及時停用電梯梯﹝消防電梯除除外﹞，將消防電電梯降至一樓樓，使之處于于消防狀態(tài)；；電梯機(jī)房、井道、底底坑進(jìn)水時，應(yīng)應(yīng)及時切斷電電梯電源，并并手動將電梯梯升到最高層層；協(xié)助、督促電梯維維保單位搞好好電梯的維修修保養(yǎng)工作；；當(dāng)電梯年檢期臨近近時，通知維維保單位對電電梯進(jìn)行年檢檢保養(yǎng)，并根根據(jù)電梯年檢檢報告，督促促維保單位整整改不合格項(xiàng)項(xiàng)目；妥善保存電梯合格格證、限速器器、安全鉗合合格證和電梯梯年檢報告；；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱電梯管理工作規(guī)程程頁碼2/7生效期名稱編制更改審核編制更改保管好電梯機(jī)械鑰鑰匙、操作面面板鑰匙和機(jī)機(jī)房鑰匙。4.2安全操作規(guī)規(guī)程電梯維修人員必須須經(jīng)過國家相相關(guān)部門的專專業(yè)培訓(xùn)并取取得上崗證后后方可上崗工工作；電梯維修人員應(yīng)按按照《電梯維維修保養(yǎng)計劃劃表》定期對對電梯進(jìn)行檢檢查；開啟廳門進(jìn)入轎廂廂之前，需注注意轎廂是否否停在該層；；嚴(yán)禁在電梯運(yùn)行中中開啟廳門；；每日按照要求對電電梯進(jìn)行巡視視檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題立即處處理；電梯因故停用時，必必須將轎內(nèi)照照明、風(fēng)扇開開關(guān)斷開，必必要時關(guān)斷電電梯主電源；；嚴(yán)禁在正常情況下下用檢修檔來來替代正常運(yùn)運(yùn)行；手動盤車，必須先先將電梯總電電源斷開，同同時注意轎廂廂位置，以免免電梯沖頂或或蹲底，盤車車完畢將專用用工具放回原原處；檢修時，必須有兩兩人以上，協(xié)協(xié)調(diào)配合、相相互提醒確保保安全；維修時，如機(jī)房無無人必須鎖上上機(jī)房門；進(jìn)入轎頂、底坑作作業(yè)時，必須須切斷急停開開關(guān)，同時穿穿戴好防護(hù)用用品，注意轎轎廂、配重的的移動,以免掛傷；；檢修時的短接跨線線，完工后必必須拆除；更換保險管（絲）必必須與原規(guī)格格相同，嚴(yán)禁禁用銅絲替代代保險管（絲絲）；電梯機(jī)械鑰匙、操操作面板鑰匙匙必須由維修修人員保管和和使用。4.3維修工作制制度維修人員上崗前應(yīng)應(yīng)做到不酗酒酒、不熬夜，上上崗時保持精精神飽滿、頭頭腦清醒，思思維敏捷；維修時須嚴(yán)格遵守守《電梯安全全操作規(guī)程》及及電梯維修有有關(guān)規(guī)定，并并在電梯基站站廳門前設(shè)置置“電梯維修，請請勿靠近”等告示牌；；維修中若需要切斷斷電源，則必必須在電源處處懸掛“有人操作，嚴(yán)嚴(yán)禁合閘”警示牌；當(dāng)電梯發(fā)生困人事事故時，必須須先救人，然然后進(jìn)行維修修。救人時先先通過各種方方式聯(lián)系被困困人員，以穩(wěn)穩(wěn)定其情緒；；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱電梯管理工作規(guī)程程頁碼3/7生效期名稱編制更改審核編制更改需要手動盤車時，須須先關(guān)斷總電電源開關(guān)，然然后將轎廂就就近平層；嚴(yán)禁電梯正常運(yùn)行行時將安全回回路和保護(hù)回回路元件如安安全窗開關(guān)、安安全鉗開關(guān)等等用機(jī)械或電電氣方法短接接。維修情況況下進(jìn)行短接接，檢修后必必須立即恢復(fù)復(fù)；在轎頂作業(yè)時，應(yīng)應(yīng)斷開安全鉗鉗聯(lián)動開關(guān)及及轎頂檢修急急停開關(guān)。在在底坑作業(yè)時時，應(yīng)斷開限限速器張緊安安全開關(guān)及底底坑檢修急停停開關(guān)。檢修修后各類開關(guān)關(guān)要及時復(fù)位位；井道中作業(yè)時，必必須戴安全帽帽。嚴(yán)禁作業(yè)業(yè)時一腳踏在在轎頂，一腳腳踏在井道中中任何一支點(diǎn)點(diǎn)上作業(yè)。并并注意轎廂間間和轎廂同配配重交錯時的的距離。以防防止人身及工工具與配重發(fā)發(fā)生碰撞；檢修作業(yè)時，嚴(yán)禁禁從井道外探探身到轎廂內(nèi)內(nèi)或轎廂頂作作業(yè)；檢修時所用照明必必須是36V安全電壓；；除維修工作需要，嚴(yán)嚴(yán)禁使用慢車車；維修中，嚴(yán)禁擅自自更改系統(tǒng)電電氣線路，保保證系統(tǒng)線路路同圖紙保持持一致；維修結(jié)束后，必須須將各線路、開開關(guān)等恢復(fù)到到原始狀態(tài)（正正常運(yùn)行狀態(tài)態(tài)），并清理理干凈工作現(xiàn)現(xiàn)場，保證清清潔。然后將將電梯上下運(yùn)運(yùn)行兩次，正正常后才能投投入使用；維修中無關(guān)人員嚴(yán)嚴(yán)禁入內(nèi)；維修中做好故障狀狀態(tài)和故障處處理記錄工作作。4.4運(yùn)行使用制制度轎廂內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)嚴(yán)禁嬉戲打鬧鬧等任何可能能損壞轎廂及及影響電梯正正常運(yùn)行的舉舉動。嚴(yán)禁和和杜絕一切發(fā)發(fā)生在電梯內(nèi)內(nèi)的不良和不不法行為；電梯嚴(yán)禁運(yùn)載易燃燃易爆的危險險物品及國家家規(guī)定禁運(yùn)的的任何物品。特特殊情況下，須須請示公司經(jīng)經(jīng)理；非特殊情況下不允允許將客梯作作為貨梯使用用，避免損壞壞轎廂；電梯運(yùn)行貨物時，應(yīng)應(yīng)安排專人操操作電梯運(yùn)行行。裝貨時注注意將貨物分分散、均勻堆堆放，避免集集中放置和偏偏角堆放，使使轎廂運(yùn)行平平穩(wěn)。避免貨貨物損壞轎廂廂內(nèi)壁；廳門開啟后，人員員在進(jìn)入轎廂廂前，必須首首先確認(rèn)轎廂廂是否停在該該層，以免人人員墜入井道道。電梯運(yùn)行行中嚴(yán)禁依靠靠轎廂門；進(jìn)進(jìn)出轎廂動作作迅速，避免免在轎門和廳廳門之間長時時間停物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱電梯管理工作規(guī)程程頁碼4/7生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)留。避免電梯超載載運(yùn)行；電梯正常運(yùn)行時，嚴(yán)嚴(yán)禁將檢修開開關(guān)作為正常常運(yùn)行開關(guān)使使用。電梯的的檢修狀態(tài)不不能作為電梯梯的正常運(yùn)行行狀態(tài)；電梯在不使用時，必必須停放在基基站，關(guān)斷轎轎廂內(nèi)的控制制開關(guān)，關(guān)好好轎門和廳門門；電梯鑰匙必須由維維修部和保安安部負(fù)責(zé)管理理使用，任何何單位和個人人不得私自加加配和使用。4.5操作注意事事項(xiàng)全自動運(yùn)行.1進(jìn)入停放在基站的的電梯內(nèi)，打打開轎廂內(nèi)的的操作箱。打打開轎內(nèi)照明明開關(guān)，將風(fēng)風(fēng)扇開關(guān)打開開，使風(fēng)扇正正常運(yùn)行。將將自動/手動開關(guān)置置于自動狀態(tài)態(tài)；.2將自動/手動開關(guān)關(guān)置于“自動”狀態(tài)。并關(guān)關(guān)閉操作箱。經(jīng)經(jīng)數(shù)秒后，電電梯自動關(guān)閉閉轎門廳門，按所需樓層層，電梯即可可正常運(yùn)行；；手動運(yùn)行.1將操作箱內(nèi)自動//手動開關(guān)置置于“手動”狀態(tài)。電梯梯呈開門狀態(tài)態(tài)；.2按預(yù)選樓層，按下下關(guān)門按鍵至至關(guān)門起動后后松手，電梯梯進(jìn)入手動狀狀態(tài)運(yùn)行；.3客梯以承載商場部部分貨物進(jìn)出出及公司工作作人員上下大大樓為主。安全運(yùn)行程序.1監(jiān)控中心保安員224小時監(jiān)控電電梯運(yùn)行情況況，發(fā)現(xiàn)異常常及時通知電電梯維修人員員，杜絕乘客客的不文明行行為，嚴(yán)禁易易燃、易爆等等危險物品和和超長超重等等物品進(jìn)入電電梯；.2電梯維修人員每周周按照《電梯梯檢查保養(yǎng)表表》進(jìn)行一次次檢查保養(yǎng)，并并作好記錄，督督促外委電梯梯公司按照合合同要求進(jìn)行行相關(guān)的工作作；.3維修、保養(yǎng)等原因因造成停梯，應(yīng)應(yīng)在一層掛牌牌告示；.4任何人不得在電梯梯機(jī)房、轎廂廂、井道吸煙煙。電梯機(jī)房的管理.1電梯機(jī)房內(nèi)所有設(shè)設(shè)備非電梯維維修工作人員員、電梯公司司專業(yè)人員，禁禁止操作；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱電梯管理工作規(guī)程程頁碼5/7生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn).2非工作人員進(jìn)入機(jī)機(jī)房，須經(jīng)工工程維修部主主管和管理處處主任批準(zhǔn)后后，由電梯維維修人員陪同同，方可進(jìn)入入；.3保持良好的照明和和通風(fēng)，保持持機(jī)房內(nèi)溫度度適宜，保持持門窗開啟靈靈活無破損；；.4保持機(jī)房內(nèi)內(nèi)整潔，不準(zhǔn)準(zhǔn)堆放雜物；；.5消防器材完備良好好，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)嚴(yán)禁吸煙；.6因電梯維修保養(yǎng)造造成停機(jī)，應(yīng)應(yīng)在一樓放置置告示牌。運(yùn)行異常.1當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時監(jiān)控中心保安員打打開迫降開關(guān)關(guān)，將消防電電梯全部降至至基站，消防防電梯自動進(jìn)進(jìn)入消防狀態(tài)態(tài)，電梯維修修人員應(yīng)當(dāng)迅迅速關(guān)閉無消消防功能的電電梯；.2當(dāng)發(fā)生地震時根據(jù)震前預(yù)報由電電梯維修人員員關(guān)閉所有電電梯，地震后后開啟時由專專業(yè)電梯公司司對電梯進(jìn)行行安全檢測確確認(rèn)無異常后后，方可運(yùn)行行；.3當(dāng)電梯進(jìn)水時A.底坑進(jìn)水，應(yīng)將電電梯停于兩層層以上，中止止運(yùn)行并切斷斷電源；B.當(dāng)樓層被水淹而使使井道邊或底底坑進(jìn)水，應(yīng)應(yīng)將電梯停于于進(jìn)水樓層以以上并及時關(guān)關(guān)閉電梯及總總電源。.4電梯濕水后，由電電梯公司做濕濕水處理，并并提交相應(yīng)報報告。4.6維護(hù)保養(yǎng)維修保養(yǎng)時一般應(yīng)應(yīng)切斷電源，以以免觸電、卷卷入引輪造成成人身傷亡和和設(shè)備事故；；因維修保養(yǎng)停機(jī)時時，須確認(rèn)轎轎廂內(nèi)無乘客客方可停機(jī)；；在維修保養(yǎng)中必須須注意工作協(xié)協(xié)調(diào)和配合，有有人協(xié)同工作作時，行機(jī)、停停機(jī)都必須揚(yáng)揚(yáng)聲，得到對對方的回答后后方可操作；；在機(jī)頂做檢修、保保養(yǎng)工作時，除除判斷故障和和調(diào)試需要外外，禁行快車車；下底坑作業(yè)時，禁禁止關(guān)閉廳門門，廳門口必必須擺設(shè)告示示牌，防止無無關(guān)人員靠近近；在底坑作業(yè)時，首首先開亮底坑坑燈，按下底底坑急停開關(guān)關(guān)，必須佩帶帶安全帽；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱電梯管理工作規(guī)程程頁碼6/7生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)機(jī)房、井道、底坑坑因工作需要要進(jìn)行動火作作業(yè)時，必須須遵守消防工工作規(guī)程，指指定專人監(jiān)視視，事后清理理火種，防止止火災(zāi)發(fā)生。維維修保養(yǎng)結(jié)束束后，必須認(rèn)認(rèn)真清理現(xiàn)場場，清點(diǎn)工具具和物品；電梯清潔衛(wèi)生職責(zé)責(zé)劃分序號項(xiàng)目責(zé)任人時間相關(guān)記錄1電梯機(jī)房電梯維修人員一周電梯檢查保養(yǎng)表2轎廂內(nèi)面、地坎及及廳門清潔工每班電梯檢查保養(yǎng)表3井道電梯維修人員二周電梯檢查保養(yǎng)表4.7電梯困人故故障的救援步步驟切斷電梯機(jī)房總電電源，并掛上上“正在維修”的標(biāo)示牌；；檢查電梯機(jī)房內(nèi)情情況是否一切切正常；機(jī)房必須有足夠的的照明，查看看鋼絲繩上的的樓層標(biāo)記，確確定停放的位位置；如果轎廂停于接近近廳門位置，且且高于或低于于樓面不超過過0.1米：A．用專用廳門鑰匙匙開啟廳門；；B．轎頂用人力開啟啟轎廂門；C．協(xié)助乘客離開轎轎廂；D．重新將廳、轎門門關(guān)妥。如果轎廂停于遠(yuǎn)離離層門位置時時，應(yīng)先將轎轎廂移至樓層層門，然后按按上述步驟救救出乘客：用對講機(jī)通知乘客客保持安靜，并并說明轎廂隨隨時可能移動動，不可將身身體任何部分分探出轎廂外外，以免發(fā)生生危險，同時時如果轎廂門門處于半開閉閉狀態(tài)，則應(yīng)應(yīng)將其完全關(guān)關(guān)閉；用抱閘扳手前：（1）.確保電梯總開關(guān)已已切斷；（2）.確保所有廳門、轎轎門已關(guān)好。C．使用抱閘扳手，必必須由一人控控制松閘而另另一人轉(zhuǎn)動手手輪；D．將放在制動器上上的抱閘扳手手向下拉，使使制動器慢慢慢松開，另一一人轉(zhuǎn)動手輪輪向左或物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱電梯管理工作規(guī)程程頁碼7/7生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)向右，以比較易扳扳動方向?yàn)闇?zhǔn)準(zhǔn)；E．再次提醒乘客救救援工作在進(jìn)進(jìn)行中，然后后慢慢絞動轎轎廂，轎廂會會由于自重而而移動，為了了避免；F．轎廂上升或下降降太快發(fā)生危危險，操作時時應(yīng)斷續(xù)動作作使轎廂逐步步移動，以免免發(fā)生意外；；G．慢慢提升或下降降轎廂，直到到接近樓層門門。使用廳門鑰匙開啟啟前，必須確確保轎廂地坎坎與廳門地坎坎相差小于100毫米才能讓讓乘客離開轎轎廂；當(dāng)所有乘客離開電電梯后必須把把廳、轎門關(guān)關(guān)好；操作時尚應(yīng)注意：：如果轎廂停停于最上層廳廳門以上或最最下層廳門以以下，不可只只撬開制動器器令轎廂自由由移動，而應(yīng)應(yīng)在撬開制動動器的同時把把持緊手輪，并并用人力扳絞絞，使轎廂向向正確方向移移動。5相關(guān)文件質(zhì)量記錄附加說明：物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱空調(diào)管理工作規(guī)程程頁碼1/9生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)1目的通過空調(diào)管管理，確保設(shè)設(shè)備正常運(yùn)行行，延長設(shè)備備使用壽命，滿滿足用戶使用用需求。2范圍適用于所接接管項(xiàng)目的空空調(diào)設(shè)備、設(shè)設(shè)施管理。3職責(zé)3.1工程維修修部負(fù)責(zé)對管管理處上述工工作的巡檢、評評價，以及大大、中修管理理、維養(yǎng)計劃劃的編制；3.2工程維修部部主管負(fù)責(zé)空空調(diào)設(shè)備設(shè)施施的日常使用用和管理；3.3維修人員負(fù)負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備備設(shè)施的使用用操作和維護(hù)護(hù)保養(yǎng)。4工作程序4.1管理制度非工作人員進(jìn)入空空調(diào)機(jī)房須經(jīng)經(jīng)工程維修部部主管或管理理處經(jīng)理批準(zhǔn)準(zhǔn)后，由空調(diào)調(diào)維修人員陪陪同，方能進(jìn)進(jìn)入；空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)設(shè)備由空調(diào)維維修人員負(fù)責(zé)責(zé)操作，其他他人員不得擅擅自操作；運(yùn)行中若出現(xiàn)停電電等異常情況況，應(yīng)立即停停機(jī)?；謴?fù)供供電半小時后后，方能開機(jī)機(jī)；消防設(shè)備完好，機(jī)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸吸煙；保持機(jī)房干凈整潔潔無積塵，不不得堆放雜物物；空調(diào)維修人員應(yīng)根根據(jù)氣溫變化化，及時調(diào)節(jié)節(jié)空調(diào)負(fù)荷，以以達(dá)到節(jié)能的的目的；保持良好室內(nèi)照明明及通風(fēng)、門門窗開啟靈活活無破損。4.2中央空調(diào)操操作規(guī)程中央空調(diào)機(jī)房是重重要設(shè)備機(jī)房房，為保證中中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)安全、正常常運(yùn)行，必須須嚴(yán)格遵照操操作規(guī)程進(jìn)行行操作；嚴(yán)格遵守《中央空空調(diào)機(jī)組操作作手冊》要求求，保證安全全生產(chǎn)；掌握中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)各主要設(shè)備備及管路系統(tǒng)統(tǒng)的工作原理理、構(gòu)造和實(shí)實(shí)際運(yùn)行狀況況，在規(guī)定時時期內(nèi)巡視檢檢查各運(yùn)行參參數(shù)是否在規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)，作作好運(yùn)行記錄錄，保證數(shù)據(jù)據(jù)準(zhǔn)確無誤；；發(fā)現(xiàn)異常情況以及及設(shè)備故障應(yīng)應(yīng)迅速查明原原因，正確處處理，及時報報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和部門，物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱空調(diào)管理工作規(guī)程程頁碼2/9生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)認(rèn)真作好記錄（內(nèi)內(nèi)容應(yīng)包括異異常情況或故故障的現(xiàn)象、過過程、原由及及處理方法、結(jié)結(jié)果）。嚴(yán)格格遵守設(shè)備檢檢修記錄歸案案制度；及時掌握外界環(huán)境境溫度和內(nèi)部部各部分空調(diào)調(diào)負(fù)荷需求，合合理調(diào)整機(jī)組組、水泵等投投入的數(shù)量及及有關(guān)參數(shù)，在在保證安全生生產(chǎn)和用戶需需求前提下，做做到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行；空調(diào)機(jī)組開啟前的的操作.1首先檢查所有電源源（泵、風(fēng)機(jī)機(jī)、主機(jī)）處處于正常狀態(tài)態(tài)，刀閘、開開關(guān)使用靈活活、電壓、電電流恒定；.2開啟欲啟動之機(jī)組組冷卻水進(jìn)出出閥門,開啟欲啟動動之機(jī)組冷卻卻塔閥門，手手動或自動啟啟動冷卻塔分分扇，手動或或自動啟動冷冷卻泵；.3開啟欲啟動之機(jī)組組冷凍水進(jìn)出出水閥門，手手動或自動啟啟動冷凍泵；；.4在上述步驟完成后后，檢查機(jī)組組狀態(tài)是否滿滿足開機(jī)條件件，確認(rèn)無誤誤后按照《中中央空調(diào)機(jī)組組操作手冊》啟啟動機(jī)組。停機(jī)操作在空調(diào)機(jī)機(jī)組停機(jī)5—15分鐘后，按按上述步驟反反向操作。4.3空調(diào)運(yùn)行日日常巡視工作作規(guī)定系統(tǒng)項(xiàng)目檢查內(nèi)容時間空調(diào)機(jī)房空調(diào)機(jī)組水泵、電機(jī)閥門及管路壓力表、溫度計控制柜電氣裝置檢查并記錄有關(guān)運(yùn)運(yùn)行參數(shù)（溫溫度、壓力、電電流等）有無不正常之聲響響、振動及溫溫升。有無跑冒滴漏現(xiàn)象象。指示是否正確?？刂葡到y(tǒng)信號指示示是否正確，開開關(guān)狀態(tài)是否否正確。每小時一次空調(diào)末端裝置風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)機(jī)組、空調(diào)器器電磁閥、溫控器閥門管路保溫自動排氣閥冷凝水系統(tǒng)控制柜電氣裝置檢查有無異響，有有無不正常振振動，過濾網(wǎng)網(wǎng)是否臟堵開啟是否靈活，溫溫度控制是否否準(zhǔn)確開啟是否靈活，有有無跑冒滴漏漏現(xiàn)象保溫材料是否損壞壞排氣是否正常，有有無跑冒滴漏漏現(xiàn)象有無堵塞，滴漏控制系統(tǒng)信號指示示是否正確，開開關(guān)狀態(tài)是否否正確。每小時一次冷卻塔電機(jī)、風(fēng)扇、皮帶帶布水器填料浮球閥集水盤，濾網(wǎng)控制柜電氣裝置冷卻塔主體有無不正常聲響、振振蕩；皮帶是是否過松打滑滑有無損壞、掉落有無損壞、有無堵堵塞位置是否正確、有有無損壞是否臟壞控制系統(tǒng)信號指示示是否正確，開開關(guān)狀態(tài)是否否正確。有無跑冒滴漏現(xiàn)象象每天二次物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱空調(diào)管理工作規(guī)程程頁碼4/9生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)電動離心泵的運(yùn)行行操作.1啟動前的檢查與準(zhǔn)準(zhǔn)備A.檢查水泵進(jìn)水閥門門應(yīng)打開，水水泵出水閥門門應(yīng)全關(guān)；B.水泵出口壓力表應(yīng)應(yīng)完好，指針針指示“0”位，開啟（旋旋塞）；C.檢查電動機(jī)及水泵泵軸承，應(yīng)有有足夠潤滑油油；D.檢查電動機(jī)接地線線是否完好，如如該泵停用已已超過半年，則則在啟動前應(yīng)應(yīng)通知電工做做絕緣檢查；；E.用手搬動靠背輪（聯(lián)聯(lián)軸器），應(yīng)應(yīng)能輕快轉(zhuǎn)動動，無摩擦及及異聲；F.啟動前應(yīng)開啟冷卻卻水閥門，檢檢查冷卻水是是否暢通；G.檢查填料箱壓蓋，應(yīng)應(yīng)松緊適度，不不偏不斜，不不與軸接觸；；H檢查地腳螺絲是否否牢固無松動動。.2起動A.合上開關(guān)，起動水水泵，注意電電流表，當(dāng)空空載電流正常常，無異聲、振振動，而且水水泵出水口壓壓力正常后，開開啟出口閥門門；B.注意補(bǔ)水泵出口壓壓力應(yīng)穩(wěn)定；；C.注意熱水系統(tǒng)的循循環(huán)水泵工作作參數(shù)是否正正常，如果壓壓力低，可用用補(bǔ)水泵向系系統(tǒng)內(nèi)補(bǔ)水。.3正常運(yùn)行的維護(hù)工工作A.按巡回檢查制的內(nèi)內(nèi)容檢查水泵泵及電動機(jī)，應(yīng)應(yīng)無異聲和振振動，軸承潤潤滑良好，軸軸承處溫度不不應(yīng)超過70℃；B.注意各表指示穩(wěn)定定在正常工作作范圍內(nèi)；C.水泵進(jìn)、出口壓力力正常穩(wěn)定；；D.備用泵應(yīng)處于隨時時可以投入使使用的狀態(tài)，每每班應(yīng)檢查一一次。.4正常停用A.關(guān)閉水泵出口閥門門；B.按停泵按扭停止電電動機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)；；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱空調(diào)管理工作規(guī)程程頁碼5/9生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)C.關(guān)閉冷卻水閥門?？照{(diào)運(yùn)行操作程序序4.4.2.1起動前的檢查A.盤動引風(fēng)機(jī)、鼓風(fēng)風(fēng)機(jī)，軸應(yīng)無無摩擦和卡住住現(xiàn)象；B.各軸承的潤滑油應(yīng)應(yīng)充足，加油油設(shè)備應(yīng)齊全全，冷卻水管管應(yīng)暢通，軸軸承箱不漏油油，防護(hù)設(shè)備備齊全良好；；C.電動機(jī)地腳螺絲無無松動，接地地線可靠；D.風(fēng)量調(diào)節(jié)器開關(guān)靈靈活好用，遠(yuǎn)遠(yuǎn)距離操作機(jī)機(jī)構(gòu)齊全，動動作靈活。.2起動與運(yùn)行A.風(fēng)機(jī)啟動前，一般般將調(diào)節(jié)閥調(diào)調(diào)到閉合的位位置；B.按啟動按鈕，啟動動后達(dá)到正常常轉(zhuǎn)數(shù)時，再再逐漸開大調(diào)調(diào)節(jié)閥，直至至規(guī)定負(fù)荷為為止；C.運(yùn)行過程中，軸承承溫升不高于于40℃，表面溫度度不高于80℃；D.運(yùn)行過程中，注意意檢查有無異異聲和振動。.3風(fēng)機(jī)的緊急停車。A.運(yùn)行中，風(fēng)風(fēng)機(jī)有劇烈的的噪聲，必須須緊急停車；；B.運(yùn)行中，軸承溫度度劇烈上升，必必須緊急停車車；C.運(yùn)行中，風(fēng)機(jī)發(fā)生生劇烈的振動動和有撞擊的的現(xiàn)象時，必必須緊急停車車。壓力表的維護(hù)與沖沖洗.1壓力表的使用維護(hù)護(hù)：運(yùn)行中，壓壓力表的表管管和旋塞均不不應(yīng)泄漏，壓壓力表每周要要沖洗一次，要要保持壓力表表表面清潔，（在在校表時應(yīng)把把工作壓力用用紅線標(biāo)在刻刻度盤上）使使表針指示清清晰可見。發(fā)發(fā)現(xiàn)壓力表有有異常變化，應(yīng)應(yīng)及時查明原原因。在更換換壓力表時，必必須使用經(jīng)過過檢驗(yàn)，并有有鉛封的壓力力表，使用壓壓力表每半年年必須校驗(yàn)一一次；.2沖洗壓力表步驟A.關(guān)閉壓力表的三通通旋塞；B.開啟壓力表放水閥閥門沖洗兩分分鐘；C.關(guān)閉放水閥門；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱空調(diào)管理工作規(guī)程程頁碼6/9生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)D.停留三分鐘后開啟啟壓力表三通通旋塞，壓力力表投入運(yùn)行行。安全閥的使用與維維護(hù).1熱水機(jī)組正式運(yùn)行行之前，要先先校對安全閥閥；.2安全閥的裝置，零零件必須齊全全良好A.彈簧式安全閥要有有提升手把和和防止隨意擰擰動調(diào)整螺絲絲的裝置；B.杠桿式安全閥要有有防止重錘自自行移動的裝裝置和限制杠杠桿越出的導(dǎo)導(dǎo)架；C.運(yùn)行中，未經(jīng)主管管人員的批準(zhǔn)準(zhǔn)，嚴(yán)禁調(diào)整整安全閥；D.安全閥的維護(hù)（1）須定期做手動或或自動排氣試試驗(yàn)，操作時時防止?fàn)C傷，應(yīng)應(yīng)輕拉、輕放放；（2）如果發(fā)現(xiàn)安全閥閥嚴(yán)重泄漏，應(yīng)應(yīng)停機(jī)檢修；；（3）嚴(yán)禁將彈簧擰死死或在杠桿上上加壓重物。運(yùn)行中臨時停機(jī)因工程維修部維修等等原因臨時停停機(jī)，應(yīng)由空空調(diào)維修人員員填寫《空調(diào)調(diào)停機(jī)通知單單》，經(jīng)工程程維修部主管管、管理處經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后，由由管理處提前前24小時通知用用戶。因突發(fā)發(fā)事件停機(jī)，應(yīng)應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)絡(luò)絡(luò)有關(guān)部門經(jīng)經(jīng)理，并在恢恢復(fù)供冷（暖暖）后24小時內(nèi)向用用戶作出解釋釋。4.5維護(hù)保養(yǎng)新風(fēng)柜.1月保養(yǎng)A.清洗空氣過濾器11—2次；B更換破損過濾網(wǎng)；；C檢查出風(fēng)口避震喉喉，如有破損損則更換。.2季保養(yǎng)A給風(fēng)機(jī)機(jī)軸承加黃油油。加油時，用用手動油槍加加油，直到密密封圈四周有有小油珠出現(xiàn)現(xiàn)；B.檢查皮帶松緊情況況，若皮帶緊緊但仍出現(xiàn)打打滑現(xiàn)象，可可將皮帶擦凈凈。.3年度保養(yǎng)A.檢查軸承是否良好好，若磨損嚴(yán)嚴(yán)重，則進(jìn)行行更換；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱空調(diào)管理工作規(guī)程程頁碼7/9生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)B.檢查機(jī)殼及附屬設(shè)設(shè)備的油漆是是否剝落或腐腐蝕，若出現(xiàn)現(xiàn)損壞，則應(yīng)應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹銹漆重新油漆漆；C清洗風(fēng)機(jī)葉輪和軸軸，若軸上有有銹斑，則可可用砂皮將其其磨光；D.檢查接水盤中有無無淤泥或其他他外來物，若若有應(yīng)清除，以以保證排水暢暢通；E檢查附屬閥門（包包括風(fēng)閥）是是否正常工作作，如有損壞壞，則更換；；F.檢查管系是否漏氣氣、漏水；G.清洗翅片，折卸外外殼后，用水水槍將清洗藥藥水噴入翅片片間，浸潤數(shù)數(shù)分鐘，再用用清水沖洗干干凈；H.檢查電機(jī)絕緣電阻阻、相間及相相地間都應(yīng)不不大于0.5歐姆。冷卻水泵.1月保養(yǎng)A.清洗擾流板，散熱熱膠片上的外外來雜物；B.清理灑水轉(zhuǎn)頭，灑灑水喉管處的的污垢及藻類類，以保證出出水流暢；C.開啟水盆之排水閥閥門，清理水水盆，隔入網(wǎng)網(wǎng)及入風(fēng)網(wǎng)外外的污垢、泥泥塵；D.檢查皮帶運(yùn)行狀況況，若出現(xiàn)松松動打滑，則則應(yīng)折下皮帶帶，清潔皮帶帶與皮帶輪之之間接觸面；；若皮帶變形形、磨損嚴(yán)重重或斷裂，則則應(yīng)更換新皮皮帶。.2半年保養(yǎng)A.檢查電機(jī)、減速器器及分扇聯(lián)接接器上的螺絲絲及銷子是否否堅固；B.更換齒輪箱減速器器內(nèi)的潤滑油油；C.更換電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)聯(lián)接器內(nèi)的潤潤滑油；D檢查水盆、灑水系系統(tǒng)是否漏水水；E.檢查浮球閥及其他他閥門的工作作是否正常。.3全年保養(yǎng)A.清洗玻璃纖維外殼殼；B.折卸并全面清洗，檢檢查齒輪箱減減速器及聯(lián)接接器，更換磨磨損嚴(yán)重的軸軸承；風(fēng)冷冷水機(jī)組物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱空調(diào)管理工作規(guī)程程頁碼8/9生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn).1月保養(yǎng)A.清潔機(jī)器外殼，清清除進(jìn)風(fēng)口附附近的雜物；；B.打掃儀表盤，避免免塵土雜物影影響控制電路路；C.檢查溫度計、壓力力表工作是否否正常。.2年度保養(yǎng)A.檢查機(jī)組外殼，對對油漆剝落或或腐蝕處，應(yīng)應(yīng)重新刷防銹銹漆；B.應(yīng)加以更換清洗翅翅片，保證翅翅片間通道通通暢，無障礙礙物；C.清洗風(fēng)扇葉片，確確保處出風(fēng)效效率；D.檢查風(fēng)扇電機(jī)軸承承，若磨損嚴(yán)嚴(yán)重，應(yīng)加以以更換；E.更換風(fēng)扇電機(jī)潤滑滑油；F.檢查壓縮機(jī)油位，對對于缺油者補(bǔ)補(bǔ)充潤滑油；；G.檢查機(jī)組內(nèi)的制冷冷劑充灌量，視視需要給予補(bǔ)補(bǔ)充；H.檢查控制機(jī)構(gòu)的各各設(shè)定值，對對不合適者，加加以重新設(shè)定定；I檢查系統(tǒng)保溫，對對破損處應(yīng)重重新處理；J檢查各閥門工作情情況（包括水水流開關(guān)），確確保處于良好好狀態(tài)。4.54水冷冷水水機(jī)組.1月保養(yǎng)A.擦拭機(jī)身外殼，保保持機(jī)身干凈凈整潔；B.檢查各儀表工作狀狀況是否正常常，停機(jī)時對對控制板及控控制箱進(jìn)行除除塵；C檢查溫度計、壓力力表工作是否否正常。.2年度保養(yǎng)A.更換潤滑油及油過過濾器；B.檢查所有控制及安安全裝置的設(shè)設(shè)置及運(yùn)行是是否正常；C.檢查是否出現(xiàn)制冷冷劑泄漏；D.檢查啟動接觸器的的磨損情況，需需要時更換新新的；E.檢查電機(jī)繞阻的絕絕緣；物業(yè)管理有限公司司項(xiàng)目工程維修部管管理制度版本A/0編號YXWY（）-SSB-名稱空調(diào)管理工作規(guī)程程頁碼9/9生效期2007年9月11日編制更改審核批準(zhǔn)F.清洗冷凝器銅管內(nèi)內(nèi)壁；G.清洗蒸發(fā)器銅管內(nèi)內(nèi)壁；H.檢查管系是否漏水水，各閥門運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常常，水流開關(guān)關(guān)工作是否正正常；I檢查保溫層完好度度。離心式清水泵.1月保養(yǎng)A.檢查盤根是否漏水水，若磨損嚴(yán)嚴(yán)重，應(yīng)更換換；B.給軸承加油；C給聯(lián)軸器加油；D.檢查地腳螺栓及主主要連接螺栓栓是否有松動動現(xiàn)象；E.清潔電機(jī)、水泵外外殼；F.檢查壓力表工作是是否正常。.2年度保養(yǎng)A.檢查水泵、電機(jī)軸軸承、軸套等等運(yùn)動部件磨磨損情況，若若磨損嚴(yán)重，則則應(yīng)更換；B.檢查密封件的密封封情況，更換換密封效果差