標(biāo)桿房企商業(yè)籌建運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理手冊(cè)圖表豐富

商管公司奧斯卡商業(yè)籌建運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理手冊(cè)第一部分：商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理第一章商業(yè)運(yùn)管公司籌備與計(jì)劃（招商準(zhǔn)備實(shí)施階段）第一節(jié)前期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心和物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案封頂前后、設(shè)備安裝工程階段根據(jù)以往的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，任何一個(gè)新建項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)和施工等種種客觀因素，將會(huì)給項(xiàng)目日后的管理運(yùn)行過(guò)程帶來(lái)許多不利因素，例如：能源消耗的計(jì)量問(wèn)題、施工質(zhì)量造成設(shè)備設(shè)施不能充分發(fā)揮系統(tǒng)應(yīng)有功能的問(wèn)題，諸如這些問(wèn)題在項(xiàng)目裝修及系統(tǒng)設(shè)備安裝階段如能得到及時(shí)糾正，則會(huì)大大減少對(duì)使用人的影響。因此,在此階段公司將派出具有豐富經(jīng)驗(yàn)的土建、電氣、空調(diào)、給排水等幾名專業(yè)工程師組成的前期物業(yè)管理小組深入工地。主要進(jìn)行以下工作：確認(rèn)物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)不適應(yīng)日后使用、管理、維護(hù)的因素向發(fā)展商提出報(bào)告及改善建議。監(jiān)督施工質(zhì)量，了解隱蔽工程情況，防止施工單位粗制濫造，維護(hù)業(yè)主方的利益。協(xié)助業(yè)主方辦理市政、供電、熱力、交通、供水等方面的有關(guān)手續(xù)，并建立有關(guān)檔案，為日后管理打下基礎(chǔ)。制定商業(yè)奧斯卡各類管理性文件；協(xié)助業(yè)主方收集、整理物業(yè)圖紙資料，建立專業(yè)化物業(yè)檔案。協(xié)助業(yè)主方收集、保存、管理各類定貨備品、備件，防止流失造成損失。調(diào)查、確認(rèn)整個(gè)物業(yè)使用材料、設(shè)備詳細(xì)情況，編制清冊(cè)和備品、備件準(zhǔn)備計(jì)劃。協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時(shí)介入成品保護(hù)工作。組織專業(yè)人員參加設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試工作，使所有設(shè)備系統(tǒng)完全達(dá)到設(shè)計(jì)要求和應(yīng)有的定貨功能。二、接管驗(yàn)收和物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段參加商業(yè)奧斯卡各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試，進(jìn)行樓宇及設(shè)備的全面驗(yàn)收，建立詳細(xì)的交接檔案；根據(jù)設(shè)備交驗(yàn)情況，建立缺陷檔案，協(xié)助甲方督促施工整改。做出管理計(jì)劃，建立完善的運(yùn)作體系；制定管理機(jī)構(gòu)、人員組成，建立人事制度及各級(jí)員工崗位責(zé)任制；適時(shí)招聘所需員工，根據(jù)工作分階段進(jìn)行專業(yè)化的崗前培訓(xùn)。編制保潔、保安、工程等業(yè)務(wù)工作大綱和具體的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)日后物業(yè)使用要求，設(shè)計(jì)交通組織、車輛停泊、垃圾清運(yùn)方案，設(shè)計(jì)各項(xiàng)指示標(biāo)牌系統(tǒng)；準(zhǔn)備各類接管驗(yàn)收及業(yè)戶入伙的文件、表格，編制工程驗(yàn)收工作指導(dǎo)書(shū)和入伙接待工作指導(dǎo)書(shū)，使有關(guān)員工熟練掌握；三．二裝協(xié)管監(jiān)管，成品保護(hù)，保潔開(kāi)荒階段㈠、二裝協(xié)管理及監(jiān)管詳見(jiàn)第二章㈡、成品保護(hù)對(duì)已接管的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行防護(hù)和保護(hù)，最大限度減少未開(kāi)業(yè)前對(duì)設(shè)施、設(shè)備的損壞。1、由保安部和工程部共同負(fù)責(zé)商業(yè)的成品保護(hù)工作，各司其職。2、落實(shí)成品保護(hù)隊(duì)伍及人員和物資器材。3、制定成品保護(hù)方案和責(zé)任制及工作檢查制度。㈢、開(kāi)荒保潔1、開(kāi)荒保潔內(nèi)容為：外墻的開(kāi)荒清洗，賣場(chǎng)內(nèi)的開(kāi)荒清潔；石材，及不銹剛表面的養(yǎng)護(hù)和清潔，衛(wèi)生間的開(kāi)荒保潔。2、由物業(yè)保潔部門統(tǒng)一組織，由專業(yè)的保潔或石材養(yǎng)護(hù)公司承擔(dān)。3、完工后按合同標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收。四、入伙進(jìn)場(chǎng)和進(jìn)入正常管理階段在這一時(shí)期物業(yè)服務(wù)中心將組成專業(yè)保潔隊(duì)伍進(jìn)駐項(xiàng)目，進(jìn)行開(kāi)荒性保潔工作。在最短的時(shí)間內(nèi)，使整個(gè)物業(yè)從建設(shè)期形象迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿胱∑诖懊鞯亓?、清潔?yōu)美的形象，使業(yè)主方精心設(shè)計(jì)、裝飾的杰作，充分地展示在業(yè)主、來(lái)賓及社會(huì)的面前。由訓(xùn)練有素、具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員組成客戶服務(wù)部，按照統(tǒng)一的程序，熱情接待，為其辦妥一切入駐手續(xù)。第二節(jié)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司架構(gòu)及到崗預(yù)測(cè)商業(yè)奧斯卡商業(yè)管理公司架構(gòu)（以上商業(yè)公司部門建制及人員視項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r而確定）商業(yè)奧斯卡商業(yè)管理公司——物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)物業(yè)服務(wù)部：工程部：保安部：保潔部：管業(yè)部：客服經(jīng)理１人經(jīng)理１人經(jīng)理１名保結(jié)經(jīng)理１名管業(yè)經(jīng)理１人客服主管３人電氣主管１人消防主管１名保結(jié)主管１名采購(gòu)主管１名客服助理３人空調(diào)主管１人保安主管１名保結(jié)助理4名庫(kù)管２名物管員6人維修主管１人夜班值班主任２名管理員２名質(zhì)檢副經(jīng)理１名工程師1人保安助理2人綠化助理１人培訓(xùn)主管１名維修工10人中控員10人質(zhì)檢助理２名物業(yè)服務(wù)部：（經(jīng)理２人，員工１5人）承接租戶報(bào)修與投訴，配合商業(yè)公司招商部收費(fèi)及辦理入伙及協(xié)調(diào)事宜。（物管員８人倒班工作）質(zhì)檢工作對(duì)物業(yè)各部門及主要內(nèi)容與重要流程進(jìn)行質(zhì)量檢查，統(tǒng)管物業(yè)中心的培訓(xùn)工作。工程部：（經(jīng)理１人，員工1４人）設(shè)備設(shè)施運(yùn)行，各項(xiàng)維修，工裝監(jiān)管，設(shè)備技術(shù)管理。（維修工５０人倒班工作）保安部：（經(jīng)理１人，員工16人）廣場(chǎng)整體安全保衛(wèi)工作，消防安全，安委會(huì)及義務(wù)消防員活動(dòng)開(kāi)展，夜班值班，車輛管理。外包保安公司監(jiān)管，公安機(jī)構(gòu)對(duì)外協(xié)調(diào)。（夜班主任及中控員1０人倒班工作）保潔部：（經(jīng)理１人，員工６人）廣場(chǎng)全部公共區(qū)域的保結(jié)管理，及外包保潔公司的監(jiān)管。管業(yè)部：（經(jīng)理１人，員工６人）廣場(chǎng)的全部綠化維護(hù)及樓內(nèi)綠植租擺。采購(gòu)及庫(kù)房管理，員工宿舍，工服等雜項(xiàng)事物。（庫(kù)管員２人倒班工作）物業(yè)服務(wù)中心合計(jì)63人（以上商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心部門建制及人員視項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r而確定）第三節(jié)商業(yè)公司各層級(jí)人員崗位職責(zé)一、總經(jīng)理崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)把握公司發(fā)展方向，制定公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2．負(fù)責(zé)審核制定公司發(fā)展計(jì)劃、管理方案、企業(yè)操作流程；3．制訂公司年度工作計(jì)劃和整體經(jīng)營(yíng)管理工作；4．推動(dòng)各項(xiàng)管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善；5．組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；6．協(xié)調(diào)、激勵(lì)各個(gè)部門的工作。二、副總經(jīng)理崗位職責(zé)1．協(xié)助總經(jīng)理制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2．負(fù)責(zé)制定所屬部門的工作計(jì)劃、管理方案、企業(yè)操作流程；3．制訂所負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的年度工作計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施執(zhí)行；4．制定所負(fù)責(zé)部門的各項(xiàng)管理規(guī)章、制度；5．推動(dòng)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；6．積極協(xié)調(diào)和激勵(lì)所屬部門的工作。三、財(cái)務(wù)總監(jiān)崗位職責(zé)1．協(xié)助總經(jīng)理制定公司發(fā)展戰(zhàn)略；2．負(fù)責(zé)公司資金運(yùn)作管理、日常財(cái)務(wù)管理與分析、資本運(yùn)作、籌資方略、對(duì)外合作談判等；3．負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本核算與控制；4．負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理及內(nèi)部控制，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的計(jì)劃完成年度財(cái)務(wù)預(yù)算，并跟蹤其執(zhí)行情況；5．按時(shí)向集團(tuán)總部提供財(cái)務(wù)報(bào)告和必要的俄財(cái)務(wù)分析，并確保這些報(bào)告可靠、準(zhǔn)確；制定、維護(hù)、改進(jìn)公司財(cái)務(wù)管理程序和政策，以滿足控制風(fēng)險(xiǎn)的要求，如：改進(jìn)應(yīng)收帳款、應(yīng)付帳款、成本費(fèi)用、現(xiàn)金、銀行存款的業(yè)務(wù)程序等；6．監(jiān)控可能會(huì)對(duì)公司造成經(jīng)濟(jì)損失的重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并及時(shí)向集團(tuán)總部報(bào)告；7．監(jiān)控公司重大投資項(xiàng)目，以確保未經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目不能實(shí)施，批準(zhǔn)的項(xiàng)目在預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行并在控制之中。四、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)崗位職責(zé)1．全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商工作，租戶協(xié)調(diào)和賣場(chǎng)管理；2．參與公司整體策劃，健全公司各項(xiàng)制度，完善公司運(yùn)營(yíng)管理；3．推動(dòng)公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計(jì)劃；4．建立公司內(nèi)部信息系統(tǒng)，推進(jìn)公司財(cái)務(wù)、行政、人力資源的管理；5．負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門工作，建立有效的團(tuán)隊(duì)協(xié)作機(jī)制；6．維持并開(kāi)拓各方面的外部關(guān)系；7．管理并激勵(lì)所屬部門的工作績(jī)效。五、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)1．安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。2．組織各專業(yè)技術(shù)主管代表物業(yè)公司參加項(xiàng)目入伙前接管驗(yàn)收。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出報(bào)告，匯總后交上級(jí)公司，以求得解決。3．提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補(bǔ)改造的初步方案。4．掌握商業(yè)建筑設(shè)施和機(jī)電設(shè)備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術(shù)主管按時(shí)制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，檢查完成情況。5．代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機(jī)電方面的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。6．向物業(yè)管理中心介紹物業(yè)管理有關(guān)工程方面的經(jīng)驗(yàn)，提高管理服務(wù)水平。7．負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書(shū)，技術(shù)檔案等整理存檔。8．負(fù)責(zé)對(duì)各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。9．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。六、保安部經(jīng)理崗位職責(zé)1．領(lǐng)導(dǎo)并負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)部的全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。2．負(fù)責(zé)編制安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)員訓(xùn)練計(jì)劃，督促和指導(dǎo)部門各崗位的訓(xùn)練工作并嚴(yán)格考核，按時(shí)總結(jié)3．負(fù)責(zé)本部門的作風(fēng)紀(jì)律檢查，督促管理，及時(shí)掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)，進(jìn)行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴(yán)肅查處。4．負(fù)責(zé)按要求編制安保通訊和警械用品的購(gòu)置計(jì)劃，并對(duì)損壞警械的人員提出處理意見(jiàn)。5．負(fù)責(zé)查處整個(gè)安全保衛(wèi)部管轄范圍內(nèi)的治安案件工作，并與屬地公安機(jī)關(guān)保持聯(lián)系，依法辦事6．負(fù)責(zé)撰寫(xiě)有關(guān)工作總結(jié)、報(bào)告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺(tái)帳。7．安排部門行政例會(huì)，不折不扣執(zhí)行上級(jí)指示，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)資料，當(dāng)好參謀。8．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。七、保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)1．全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨時(shí)提供業(yè)主（客戶）所需的有償清潔服務(wù)事項(xiàng)。2．協(xié)助總經(jīng)理辦公室做好清潔員工的招聘、培訓(xùn)、考核和管理工作，并對(duì)清潔工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)與示范。3．按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助設(shè)備部搞好水池、水箱清洗，化糞池清理。4．負(fù)責(zé)公司清潔工作的月度計(jì)劃和對(duì)清潔綠化工作進(jìn)行具體安排和檢查。5．負(fù)責(zé)清潔物品及設(shè)備采購(gòu)，管理和建立領(lǐng)用制度，搞好成本核算，提高經(jīng)濟(jì)效益。6．負(fù)責(zé)城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對(duì)口部門的具體聯(lián)系與業(yè)務(wù)往來(lái)，做好垃圾清運(yùn)工作。7．完成上級(jí)交辦的其他工作。八、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)1．制定年度、月度工作計(jì)劃，檢查督促各崗位員工認(rèn)真履行職責(zé)。2．負(fù)責(zé)管理專業(yè)文件和資料的保管。4．負(fù)責(zé)物業(yè)客戶報(bào)修管理及物業(yè)運(yùn)營(yíng)調(diào)度。5．負(fù)責(zé)管理處日常維修，設(shè)施設(shè)備及工程改進(jìn)、維修進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴(yán)格履行維保合同協(xié)議。6．對(duì)管理項(xiàng)目日常工作的巡查監(jiān)督整體服務(wù)質(zhì)量。7．堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對(duì)外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴問(wèn)題及時(shí)準(zhǔn)確，做好本部門文明服務(wù)工作。8.完成領(lǐng)導(dǎo)上級(jí)交辦的其他工作。九、物業(yè)助理崗位職責(zé)1．配合物業(yè)主管做好日常管理工作。2．負(fù)責(zé)巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供應(yīng)和運(yùn)行情況，以及清潔工工作完成情況，綠化養(yǎng)護(hù)情況，消防、安全護(hù)衛(wèi)工作情況。急需解決的事項(xiàng)及時(shí)處理，并做好巡視記錄。若不能及時(shí)處理，應(yīng)立即向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并提出處理意見(jiàn)。3．熟悉所轄樓宇的結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、管線路的走向、各種設(shè)備開(kāi)關(guān)、計(jì)量?jī)x表位置，負(fù)責(zé)做好巡回檢查記錄。4．熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及各種費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。做好管理費(fèi)、水、電等各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作。5．熟悉客戶背景情況，建立客戶檔案，所有客戶資料必須保密，妥善保存。6．定期將欠費(fèi)情況編制明細(xì)分析表，及時(shí)上報(bào)，提出積極措施和建議。7．熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時(shí)處理出現(xiàn)的各類緊急情況。8．做好回訪工作，虛心聽(tīng)取客戶的批評(píng)與建議并及時(shí)上報(bào)，同時(shí)，積極宣傳國(guó)家有關(guān)的法律、法規(guī)，及時(shí)傳達(dá)公司各項(xiàng)通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系，最大限度滿足客戶物業(yè)需求。9．完成上級(jí)安排的其他工作并及時(shí)反饋信息。十、倉(cāng)庫(kù)管理員崗位職責(zé)1.對(duì)倉(cāng)庫(kù)管理工作進(jìn)行自檢，做好庫(kù)內(nèi)物資各種標(biāo)識(shí)。2.負(fù)責(zé)庫(kù)存物資的驗(yàn)收、發(fā)放和保管工作，物品做到分類擺放、整齊有序。3.對(duì)物資的收、發(fā)、保管要做到手續(xù)完備，帳目清楚，帳、卡、物一致。4.定期清倉(cāng)查庫(kù)，掌握物資使用消耗動(dòng)態(tài)，及時(shí)提醒采購(gòu)人員實(shí)現(xiàn)計(jì)劃采購(gòu)，保證供應(yīng)。5.做到庫(kù)房?jī)?nèi)無(wú)鼠害，庫(kù)存物品無(wú)腐爛變質(zhì)，無(wú)受潮，破損率減小到最低程度。6.加強(qiáng)物質(zhì)周轉(zhuǎn)，減少物品庫(kù)存時(shí)間，對(duì)積壓時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，數(shù)量過(guò)多的物品要及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。7.修舊利廢，節(jié)節(jié)約挖潛，對(duì)對(duì)回收的廢舊舊物資要合理理利用，為企企業(yè)節(jié)約開(kāi)支支。8.注意防火安安全，對(duì)易燃燃易爆、有毒毒有害物品，應(yīng)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定定嚴(yán)格管理9.對(duì)不合格物物品不準(zhǔn)入庫(kù)庫(kù)和發(fā)放使用用。10.完成上級(jí)交交辦的其它工工作。十一、工程專業(yè)技技術(shù)主管崗位位職責(zé)1．直接對(duì)管理處主主任負(fù)責(zé)，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)崗崗位員工完成成各項(xiàng)工作任任務(wù)，確保電電器通訊設(shè)備備和電梯、空空調(diào)系統(tǒng)的正正常運(yùn)行。2．認(rèn)真做好本專業(yè)業(yè)分管設(shè)備的的年、季、月月的檢修、保保養(yǎng)，編制材材料計(jì)劃，將將批準(zhǔn)后的計(jì)計(jì)劃下達(dá)到班班組，并檢查查落實(shí)情況。3．負(fù)責(zé)組織檢查所所管設(shè)備的使使用、維護(hù)和和保養(yǎng)情況。掌掌握設(shè)備技術(shù)術(shù)資料，負(fù)責(zé)責(zé)解決有關(guān)技技術(shù)問(wèn)題，負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)備事故故的處理。4．協(xié)助管理處主任任制定專業(yè)內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)管理措措施、操作規(guī)規(guī)程和技術(shù)培培訓(xùn)計(jì)劃，負(fù)負(fù)責(zé)做好維修修用料統(tǒng)計(jì)，配配合勞動(dòng)部門門做好電梯的的安全檢查工工作。5．組織本專業(yè)人員員的技術(shù)學(xué)習(xí)習(xí)和培訓(xùn)，做做好員工工作作量的統(tǒng)計(jì)，加加強(qiáng)對(duì)維修工工的考核，為為管理處主任任提供獎(jiǎng)懲依依據(jù)。6．堅(jiān)持每天對(duì)分管管專業(yè)范圍內(nèi)內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行行巡檢。7．帶領(lǐng)本專業(yè)員工工合理、經(jīng)濟(jì)濟(jì)地操作，注注意節(jié)能降耗耗，杜絕跑、冒冒、滴、漏等等浪費(fèi)現(xiàn)象。8．完善分管專業(yè)資資料的收集、匯匯總、歸檔。9．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其它任務(wù)。十二、消防主管崗崗位職責(zé)1．配合相關(guān)部門開(kāi)開(kāi)展多種形式式的防火宣傳傳教育，提高高業(yè)主及內(nèi)部部員工的防火火意識(shí)和自防防自救能力。2．組織和領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)務(wù)消防隊(duì)員進(jìn)進(jìn)行學(xué)習(xí)和訓(xùn)訓(xùn)練、考核，組組織義務(wù)消防防隊(duì)員、安全全護(hù)衛(wèi)隊(duì)員進(jìn)進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)訓(xùn)練。3．建立消防安全疏疏散滅火預(yù)案案，發(fā)現(xiàn)火警警、火災(zāi)必須須迅速趕赴現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)組織撲救救。4．組織安全疏散，控控制局勢(shì)，調(diào)調(diào)查火警火災(zāi)災(zāi)原因，拿出出處理意見(jiàn)。5．負(fù)責(zé)按規(guī)范配置置消防器材，做做好日常的測(cè)測(cè)試、保養(yǎng)、管管理工作。6．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其它任務(wù)。十三、電工班班長(zhǎng)長(zhǎng)崗位職責(zé)1．按照管理處主任任下達(dá)的工作作任務(wù)和指令令，將每項(xiàng)工工作落實(shí)到具具體員工，調(diào)調(diào)配人員分工工，檢查全面面供電情況，保保證正常供電電。2．負(fù)責(zé)組織物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)所有安安全通道指示示燈、電器標(biāo)標(biāo)牌、室內(nèi)外外燈箱、樓層層強(qiáng)電井、開(kāi)開(kāi)關(guān)柜的檢查查、修理。3．檢查監(jiān)督全班人人員執(zhí)行各項(xiàng)項(xiàng)制度和安全全操作規(guī)程，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消消除各種不安安全因素，杜杜絕設(shè)備及人人身安全事故故的發(fā)生，確確保物業(yè)區(qū)域域弱電設(shè)備、系系統(tǒng)的正常運(yùn)運(yùn)行。4．負(fù)責(zé)組織物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)的服務(wù)務(wù)區(qū)域、辦公公區(qū)域、公共共場(chǎng)所等室內(nèi)內(nèi)外照明燈具具、電器開(kāi)關(guān)關(guān)、插座的日日常保養(yǎng)、檢檢修。5．做好備件領(lǐng)用和和廢件回收，做做好本班組所所用維修材料料的統(tǒng)計(jì)，妥妥善保管好班班組的共用工工具。6．搞好班組建設(shè)，做做好配電室、井井內(nèi)的清潔衛(wèi)衛(wèi)生工作，創(chuàng)創(chuàng)建文明班組組，全心全意意為業(yè)主提供供優(yōu)良服務(wù)，為為業(yè)主排憂解解難。7．負(fù)責(zé)制定供電線線路及設(shè)備的的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃，并按計(jì)計(jì)劃?rùn)z查維保保工作質(zhì)量，組織好全班的技技術(shù)學(xué)習(xí)和培培訓(xùn)。8．完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交交辦的其它任任務(wù)。十四、水工班班長(zhǎng)長(zhǎng)崗位職責(zé)1．按照管理處主任任下達(dá)的工作作任務(wù)和指令令，將每項(xiàng)工工作落實(shí)到具具體員工。2．保證所管設(shè)備處處于良好的技技術(shù)狀態(tài)，定定期檢查所管管設(shè)備的使用用、維護(hù)、保保養(yǎng)的情況，并并做好所管設(shè)設(shè)備的安全檢檢查工作。3．負(fù)責(zé)安排物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)各種主主管道、閥門門、衛(wèi)生潔具具的維護(hù)、維維修以及屋面面垃圾和下水水道的疏通工工作。4．負(fù)責(zé)所有給排水水、空調(diào)、冷冷凝水的主管管道和閥門正正常運(yùn)行及消消防系統(tǒng)的維維修、保養(yǎng)、檢檢查。5．確保各類泵站正正常運(yùn)轉(zhuǎn)，地地漏、下水道道、集水坑及及時(shí)疏通清理理，妥善保管管好班組的共共用工具。6．督促全班嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行公司各項(xiàng)項(xiàng)制度和安全全操作規(guī)程，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消消除各種不安安全因素，杜杜絕各種事故故發(fā)生。7．做好備件領(lǐng)用和和廢件回收，做做好本班組所所用維修材料料的統(tǒng)計(jì)、記記好考勤。8．搞好班組建設(shè)，創(chuàng)創(chuàng)建文明班組組，全心全意意為業(yè)主提供供優(yōu)良服務(wù)，做做到隨叫隨到到，隨報(bào)隨修修。9．完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交交辦的其它任任務(wù)。十五、維修電工崗崗位職責(zé)1．堅(jiān)守工作崗位，按按規(guī)定著裝并并佩戴工作證證，儀表端莊莊，精神飽滿滿，全天候熱熱情為業(yè)主服服務(wù)。2．管理好各種用電電設(shè)備使之正正常運(yùn)行，保保證管區(qū)用電電設(shè)備每天都都處于最佳狀狀態(tài)，為業(yè)主主創(chuàng)造理想的的工作、生活活環(huán)境。3．負(fù)責(zé)管區(qū)的各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)備及管線線的保養(yǎng)和維維修，每天必必須進(jìn)行日常常的清潔、保保養(yǎng)和巡視檢檢查，并做好好保養(yǎng)記錄。4．積極參與改造完完善公共設(shè)施施及配套設(shè)施施，對(duì)業(yè)主的的裝修咨詢提提供技術(shù)上的的建議和監(jiān)督督工作。5．發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的的異?，F(xiàn)象，要要立即報(bào)告上上級(jí)，對(duì)突發(fā)發(fā)性故障應(yīng)以以最快時(shí)間修修妥，減低對(duì)對(duì)業(yè)主工作生生活的影響。6．堅(jiān)持修舊利廢，控控制能源消耗耗，降低成本本，提高效益益，熱情為業(yè)業(yè)主提供優(yōu)良良服務(wù)。7講文明、有有禮貌、接受受監(jiān)督，業(yè)主主投訴及時(shí)解解決，發(fā)現(xiàn)重重大問(wèn)題立即即向上級(jí)報(bào)告告。8.按時(shí)完成領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其其它任務(wù)。十六、高壓值班電電工崗位職責(zé)責(zé)1．必須保證管區(qū)電電器設(shè)備安全全運(yùn)行，不得得擅離職守，不不中斷連續(xù)供供電，發(fā)生停停電故障，迅迅速報(bào)告有關(guān)部門和和領(lǐng)導(dǎo)，啟動(dòng)動(dòng)備電供電。2．值班電工應(yīng)嚴(yán)格格執(zhí)行兩票三三制（工作票票、操作票、工工作許可制、工工作監(jiān)護(hù)制、工工作間斷、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移和終結(jié)制制），迅速正正確的按命令令進(jìn)行倒閘操操作，確保安安全運(yùn)行。3．值班電工應(yīng)了解解配電房?jī)?nèi)設(shè)設(shè)備的性能狀狀況，嚴(yán)格遵遵守巡回檢查查制度，定期期、定時(shí)按巡巡檢規(guī)定，認(rèn)認(rèn)真檢查，遇遇設(shè)備異常情情況應(yīng)及時(shí)匯匯報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)并做好各項(xiàng)項(xiàng)記錄。4．進(jìn)入配電房?jī)?nèi)進(jìn)進(jìn)行維修保養(yǎng)養(yǎng)設(shè)備，值班班電工應(yīng)嚴(yán)格格按規(guī)定布置置現(xiàn)場(chǎng)安全，做做好安全防范范，保證人員員安全。5．值班電工應(yīng)嚴(yán)格格遵守各項(xiàng)制制度，按要求求穿戴勞動(dòng)防防護(hù)用品，嚴(yán)嚴(yán)守崗位，持持證上崗。6．做好所內(nèi)設(shè)備和和現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)衛(wèi)生工作，防防火、防水、防防小動(dòng)物進(jìn)入入配電房，搞搞好文明生產(chǎn)產(chǎn)。7．嚴(yán)格遵守配電房房管理制度，執(zhí)執(zhí)行配電房出出入制度，未未經(jīng)批準(zhǔn)不得得擅自允許外外人進(jìn)入房?jī)?nèi)內(nèi)。8．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其它任務(wù)。十七、空調(diào)工崗位位職責(zé)1．空調(diào)工應(yīng)嚴(yán)格按按照操作規(guī)程程及要求，精精心操作制冷冷機(jī)組、水泵泵及輔助設(shè)施施。2．每班調(diào)節(jié)設(shè)備負(fù)負(fù)荷以達(dá)到合合理的程度，定定時(shí)巡查各設(shè)設(shè)備的運(yùn)行，重重點(diǎn)檢查空調(diào)調(diào)運(yùn)行、溫度度，做到節(jié)能能降耗。3．認(rèn)真做好各類設(shè)設(shè)備的維護(hù)、保保養(yǎng)工作，檢檢查壓力表及及添加劑，杜杜絕跑、冒、滴滴、漏等浪費(fèi)費(fèi)現(xiàn)象。4．做好空調(diào)設(shè)備運(yùn)運(yùn)行記錄，值值班日記、工工作日?qǐng)?bào)表力力求準(zhǔn)確無(wú)誤誤，正常履行行交接班手續(xù)續(xù)，并在值班班記錄本上簽簽字。5．每班做好機(jī)房值值班范圍內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)生和和設(shè)備清潔、安安全保衛(wèi)工作作，定期檢查查空調(diào)管線和和風(fēng)機(jī)及閥門門，確保空調(diào)調(diào)運(yùn)行正常。6．堅(jiān)持修舊利廢，控控制能源消耗耗，降低成本本，提高效益益，熱情為業(yè)業(yè)主提供優(yōu)良良服務(wù)。7．熱情接待業(yè)主投投拆，遇有實(shí)實(shí)發(fā)事件立即即向上級(jí)報(bào)告，為業(yè)主排排憂解難。8．按時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交交辦的其它任任務(wù)。十八、電梯工崗位位職責(zé)1．電梯工必須正點(diǎn)點(diǎn)上下班，堅(jiān)堅(jiān)守工作崗位位，按規(guī)定著著裝并佩帶工工作證，儀表表端莊，精神神飽滿，實(shí)行行定時(shí)值班制制，隨叫隨到到，熱情為業(yè)業(yè)主排憂解難難。2．自覺(jué)遵守公司制制定的各項(xiàng)規(guī)規(guī)章制度，工工作時(shí)思想集集中不閑聊、不不抽煙、不做做與工作無(wú)關(guān)關(guān)的事情，嚴(yán)嚴(yán)禁酒后上崗崗。3．熟練掌握電梯的的基本原理，能能看懂電梯的的原理圖，熟熟悉電梯內(nèi)部部構(gòu)造，積極極配合設(shè)備廠廠家或承攬維維保方做好電電梯的維修保保養(yǎng)工作，搞搞好電梯的年年檢、年審。4．持證上崗，每天天負(fù)責(zé)對(duì)電梯梯、對(duì)講機(jī)、電電梯機(jī)房進(jìn)行行清掃、保養(yǎng)養(yǎng)、巡視檢查查，嚴(yán)格執(zhí)行行電梯定期保保養(yǎng)制度，做做好維修保養(yǎng)養(yǎng)記錄備查。5．維修保養(yǎng)電梯時(shí)時(shí)在一樓轎門門或扶梯口處處掛停用牌，嚴(yán)嚴(yán)禁違章操作作，保障檢修修安全，電梯梯在運(yùn)行中發(fā)發(fā)生停機(jī)故障障，要迅速趕趕到現(xiàn)場(chǎng)，全全力以赴搶救救人員，搶修修設(shè)備，減低低對(duì)業(yè)主的影影響。6．工作中認(rèn)真負(fù)責(zé)責(zé)，精益求精精，努力提高高維修保養(yǎng)水水平，確保所所管設(shè)備正常常運(yùn)轉(zhuǎn)。如發(fā)發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行行過(guò)程中的異異?，F(xiàn)象，及及時(shí)查明原因因，報(bào)上級(jí)盡盡快解決。7．值班時(shí)必須嚴(yán)格格交接班制度度，修舊利廢廢，節(jié)能省耗耗，維修中不不浪費(fèi)材料，努努力降低維修修成本。8．講文明，以禮待待人，虛心接接受群眾監(jiān)督督，全心全意意為業(yè)主提供供優(yōu)良服務(wù)，業(yè)業(yè)主投訴要立立即處理，重重大問(wèn)題要迅迅速向上級(jí)匯匯報(bào)。9．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的任務(wù)。十九、機(jī)械維修工工崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)物業(yè)責(zé)任區(qū)區(qū)域電梯、空空調(diào)等機(jī)械系系統(tǒng)的維修、操操作等工作。2．負(fù)責(zé)按維修保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃的要求求，實(shí)施相應(yīng)應(yīng)的維修保養(yǎng)養(yǎng)工作。3．負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的的應(yīng)急處理工工作，保證電電梯設(shè)備的安安全、正常運(yùn)運(yùn)行。4．負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的的應(yīng)急處理工工作，保證中中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)的安全運(yùn)行行。5．負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的的委外維保工工作的檢查監(jiān)監(jiān)督、配合工工作，做好電電梯設(shè)備的年年檢工作。6．負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)設(shè)備的開(kāi)機(jī)、運(yùn)運(yùn)行工作，保保證空調(diào)的正正常供應(yīng)。7．空調(diào)系統(tǒng)停用期期間，負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)進(jìn)行維修保養(yǎng)養(yǎng)工作。8．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其他工作。二十、水工崗位職職責(zé)1．負(fù)責(zé)保證管區(qū)的的生活用水、消消防用水的供供應(yīng)和污水排排放。熱情為為業(yè)主提供周周到服務(wù)，隨隨叫隨到，隨隨報(bào)隨修，為為業(yè)主排憂解解難。2．每日負(fù)責(zé)各類水水管以及消防防管井的檢查查巡視工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)時(shí)處理，保質(zhì)質(zhì)保量完成各各類給排水維維修任務(wù)。3．負(fù)責(zé)各類加壓泵泵、提升泵的的日常維保工工作，確保設(shè)設(shè)備運(yùn)行正常常，做到機(jī)房房無(wú)積水，無(wú)無(wú)雜物堆放，設(shè)設(shè)備無(wú)灰塵、無(wú)無(wú)銹跡。4．做好管區(qū)日常維維修、疏通及及堵漏工作。杜杜絕跑、冒、滴滴、漏等浪費(fèi)費(fèi)現(xiàn)象，維修修工作保證質(zhì)質(zhì)量，工完場(chǎng)場(chǎng)清。5．每周巡查水池水水質(zhì)，按管理理要求做好消消毒處理工作作，定期清潔潔蓄水池，污污水坑和積水水坑。6．按季度、年度工工作計(jì)劃要求求，定時(shí)對(duì)外外閥門做好防防銹及潤(rùn)滑處處理，對(duì)大型型管道進(jìn)行防防銹和水處理理。7．修舊利廢、勵(lì)行行節(jié)約，做到到維修不浪費(fèi)費(fèi)材料，努力力降低維修成成本。8．負(fù)責(zé)管區(qū)小規(guī)模模管道安裝工工作。二十一、綜合維修修工崗位職責(zé)責(zé)1．全面負(fù)責(zé)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)土建、木木工項(xiàng)目的維維修養(yǎng)護(hù)工作作。2．保質(zhì)保量完成土土建、木工等等各項(xiàng)維修任任務(wù)。3．做好日常的巡查查維護(hù)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題主動(dòng)及及時(shí)處理，做做到維修質(zhì)量量上乘，工完完場(chǎng)清。4．修舊利廢，勵(lì)行行節(jié)約，做到到維修不浪費(fèi)費(fèi)材料，努力力降低維修成成本。5．熱情為業(yè)主提供供優(yōu)良服務(wù)，做做到隨叫隨到到，隨報(bào)隨修修，為業(yè)主排排憂解難。二十二、保安班長(zhǎng)長(zhǎng)崗位職責(zé)1．在管理處主任領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，做好好班內(nèi)各崗位位的工作安排排，并做好班班內(nèi)的日常管管理工作。2．檢查班內(nèi)隊(duì)員的的著裝、儀表表，堅(jiān)持每天天巡查各崗工工作執(zhí)行情況況。3．處理當(dāng)班發(fā)生的的各類情況與與問(wèn)題，遇重重大情況或問(wèn)問(wèn)題時(shí)，立即即上報(bào)。4．熟悉管區(qū)消防控控制中心的設(shè)設(shè)備，遇突發(fā)發(fā)事件帶領(lǐng)全全班按應(yīng)急程程序快速反應(yīng)應(yīng)，妥善保護(hù)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)并及時(shí)時(shí)上報(bào)。5．抓好班內(nèi)的學(xué)習(xí)習(xí)、訓(xùn)練工作作，掌握隊(duì)員員的思想動(dòng)態(tài)態(tài)，做好思想想教育工作。6．做好所轄隊(duì)員的的考勤、考評(píng)評(píng)工作，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)違規(guī)違章及及時(shí)糾正，并并記錄在案。7．做好交接班工作作，確實(shí)做到到交接清楚，責(zé)責(zé)任明確，并并起承上啟下下的作用。8．盡職盡責(zé)，文明明執(zhí)勤，秉公公辦事，敢于于向各類違法法行為作堅(jiān)決決的斗爭(zhēng)，保保衛(wèi)管區(qū)的安安全。9．熱情接待客戶，文文明服務(wù)，禮禮貌待人，努努力完成領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)交辦的其它它任務(wù)。二十三、巡視隊(duì)員員崗位職責(zé)1．按巡更要求負(fù)責(zé)責(zé)管區(qū)巡邏，并并認(rèn)真做好巡巡更記錄。2．處理突發(fā)事件，對(duì)對(duì)危害公共安安全，公眾利利益的人和事事敢于挺身而而出作斗爭(zhēng)。3．勸阻小攤小販及及各種推銷人人員進(jìn)入管轄轄區(qū)域。扶老老攜幼，為老老弱病殘?zhí)峁┕椭?．糾正管區(qū)內(nèi)不文文明、有礙觀觀瞻的行為或或現(xiàn)象，確保保管轄區(qū)域整整潔有序、文文明安全。5．加強(qiáng)管區(qū)各樓層層的房間門窗窗、走道、電電梯間、設(shè)備備間、衛(wèi)生間間的巡查，檢檢查有無(wú)異常常情況。6．巡查消防、監(jiān)控控等器材設(shè)備備是否完好，供供水、供電有有無(wú)跑、冒、滴滴、漏導(dǎo)常情情況及氣味。7．巡查施工人員是是否佩帶臨時(shí)時(shí)出入證，是是否按裝修管管理規(guī)定規(guī)范范施工，是否否有非該作業(yè)業(yè)區(qū)域的人員員進(jìn)入和亂扔扔裝修垃圾等等情況。8．檢查消防通道是是否暢通，有有無(wú)侵占公共共部位現(xiàn)象，電電梯運(yùn)作是否否正常。9．積極主動(dòng)調(diào)解民民事糾紛，防防止矛盾激化化，防止發(fā)生生治安案件、刑刑事案件。10．夜間注意詢問(wèn)從從各樓道進(jìn)出出的可疑人員員，加強(qiáng)人員員進(jìn)出管理，確確保管區(qū)安全全。11．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其它任務(wù)。二十四、監(jiān)控中心心值班員崗位位職責(zé)1．正確操作和愛(ài)護(hù)護(hù)消防報(bào)警設(shè)設(shè)備、安全監(jiān)監(jiān)控設(shè)備等。2．做好值班詳細(xì)記記錄和交接班班工作，保持持室內(nèi)整潔和和設(shè)備無(wú)故障障。3．對(duì)安全監(jiān)控設(shè)備備有關(guān)攝錄資資料做好存放放管理工作，確確保正常使用用，隨時(shí)協(xié)助助調(diào)查各類案案件。4．加強(qiáng)重點(diǎn)部位的的監(jiān)控，遇有有特殊情況或或嫌疑人及時(shí)時(shí)與所在區(qū)域域安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)隊(duì)員聯(lián)系，妥妥善處理。5．工作認(rèn)真仔細(xì)，精精益求精，監(jiān)監(jiān)控值班中遇遇事要及時(shí)判判明情況，重重要事件要及及時(shí)報(bào)告主管管領(lǐng)導(dǎo)。6．未經(jīng)批準(zhǔn)，任何何人不得將攝攝錄資料外泄泄，值班中禁禁止擅離職守守和會(huì)客，確確保監(jiān)控工作作安全、有序序。7．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其它任務(wù)。二十五、大堂固定定崗位職責(zé)1．做好交接班工作作，確保管區(qū)區(qū)安全、文明明、整潔，工工作有序。2．文明執(zhí)勤，禮貌貌待客，做好好訪客登記事事宜，熱情、耐耐心解答進(jìn)出出人員的詢問(wèn)問(wèn)，并對(duì)老弱弱病殘者及有有困難的業(yè)主主提供幫助。3．對(duì)推銷或散發(fā)廣廣告的人員及及無(wú)正當(dāng)事由由及衣冠不整整者要謝絕進(jìn)進(jìn)入賣場(chǎng)。4．熟記分布在各樓樓層的公司及及其電話號(hào)碼碼，熟悉所有有的業(yè)主及上上班人員，做做好服務(wù)工作作，努力把好好管區(qū)出入關(guān)關(guān)。5．監(jiān)視電梯運(yùn)作，忙忙時(shí)協(xié)助疏散散，看護(hù)好區(qū)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施施、設(shè)備不受受損壞，維護(hù)護(hù)業(yè)主利益。6．遇業(yè)主（使用人人）攜帶大件件物品離開(kāi)物物業(yè)時(shí)，應(yīng)仔仔細(xì)詢問(wèn)了解解情況，與物物件主人核實(shí)實(shí)無(wú)誤后方能能放行。7．熟悉大樓消防系系統(tǒng)和各樓層層情況，熟知知物業(yè)管理公公司機(jī)構(gòu)及各各部門主管，熱熱情接待業(yè)主主投拆反映情情況，反饋信信息迅速，為為業(yè)主排憂解解難。8．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其它任務(wù)。二十六、停車場(chǎng)各各崗位職責(zé)1．按時(shí)交接班，值值班時(shí)不得擅擅離職守，交交班前必須抄抄車號(hào)交車，認(rèn)認(rèn)真做好交接接班工作。2．嚴(yán)格按照車場(chǎng)管管理制度及有有關(guān)規(guī)定，履履行車輛登記記手續(xù)。查驗(yàn)驗(yàn)出入證，指指導(dǎo)車輛停放放到位，不得得一車占二位位。3．督促駕駛員熄火火關(guān)機(jī)、拉手手剎、切斷電電源、取下點(diǎn)點(diǎn)火鑰匙關(guān)鎖鎖車門和車窗窗玻璃，保管管好物品。4．加強(qiáng)車場(chǎng)巡邏，看看護(hù)場(chǎng)內(nèi)公共共設(shè)施及車輛輛停放情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)有異常、可可疑之處要及及時(shí)查明，發(fā)發(fā)生重大事故故必須奮力搶搶救，保護(hù)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)并立即上上報(bào)。5．對(duì)閑雜人員進(jìn)入入車場(chǎng)實(shí)施管管理，遇可疑疑人員必須核核實(shí)，作出判判斷，妥善處處理，對(duì)夜間間車輛出場(chǎng)必必須核對(duì)清楚楚后方予放行行。6．管理好車場(chǎng)交通通安全秩序，對(duì)對(duì)在場(chǎng)內(nèi)修理理汽車、加放放汽油、吸煙煙者進(jìn)行勸阻阻、警告、禁禁止其違規(guī)行行為。7．對(duì)車場(chǎng)文明清潔潔進(jìn)行督促管管理，對(duì)從車車輛上拋棄垃垃圾者，要對(duì)對(duì)其進(jìn)行教育育和制止。8．發(fā)現(xiàn)車輛攜帶易易燃、易爆、有有害、危險(xiǎn)品品及污染物品品進(jìn)入停車場(chǎng)場(chǎng)，要立即報(bào)告上級(jí)，采取取果斷措施，勸勸其出場(chǎng)。9．妥善保管車場(chǎng)收收費(fèi)票據(jù)，收收取的現(xiàn)金清清點(diǎn)后與發(fā)票票存根要按規(guī)規(guī)定時(shí)限及時(shí)時(shí)送交公司財(cái)財(cái)務(wù)部，做到到帳目清楚。10．臨停車輛進(jìn)出場(chǎng)場(chǎng)必須按公司司規(guī)定查驗(yàn)“臨停證”，不得利用用工作之便謀謀取私利。11．嚴(yán)禁攜帶易燃、易易爆、有害、有有毒危險(xiǎn)品及及污染物進(jìn)入入停車場(chǎng)。12．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其他任務(wù)。二十七、門衛(wèi)固定定崗崗位職責(zé)責(zé)1．認(rèn)真做好交接班班記錄，按時(shí)時(shí)交接班。2．熟悉管區(qū)的基本本情況（包括括樓層結(jié)構(gòu)、消消防、監(jiān)控等等器材與業(yè)主主入住情況等等）。3．看是否有可疑人人員、可疑情情況等，對(duì)在在進(jìn)出入人員員發(fā)現(xiàn)異常、異異樣情況，必必須立即上報(bào)報(bào)，按規(guī)定和和管理權(quán)限作作相應(yīng)的應(yīng)急急處理。4．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其它任務(wù)。二十八、保潔領(lǐng)班班崗位職責(zé)1．合理安排班次，協(xié)協(xié)助管理處主主任做好清潔潔衛(wèi)生和環(huán)境境綠化、滅鼠鼠、滅蟑螂、滅滅蚊蠅等專項(xiàng)項(xiàng)工作。2．協(xié)助環(huán)境衛(wèi)生部部經(jīng)理做好清清潔工的接收收、調(diào)配、辭辭退、考核和和管理工作。3．巡回檢查各清潔潔員工執(zhí)行崗崗位責(zé)任情況況，以及清潔潔工作中存在在的漏洞和不不足，提出整整改意見(jiàn)，落落實(shí)整改措施施。4．經(jīng)常性對(duì)清潔工工進(jìn)行技術(shù)培培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)規(guī)范教育。5．根據(jù)各清潔工的的工作情況，每每月提出對(duì)清清潔員工的獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲意見(jiàn)。6．加強(qiáng)對(duì)清潔設(shè)備備、用具、材材料的管理，節(jié)節(jié)約開(kāi)支。7．協(xié)調(diào)垃圾的清運(yùn)運(yùn)和廢舊物品品的回收工作作。8．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其它工作。二十九、保潔工崗崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域室外公共共區(qū)域的清潔潔工作。2．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域室內(nèi)公共共區(qū)域清潔工工作。3．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)日常垃垃圾收集與處處理工作。4．負(fù)責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)衛(wèi)生消殺工作作。5．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域的地面、墻墻面清潔工作作。6．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)區(qū)域玻璃不銹鋼等制制品的清潔工工作。7．負(fù)責(zé)完成臨時(shí)交交辦的任務(wù)。三十、綠化助理崗崗位職責(zé)1．認(rèn)真執(zhí)行公司制制定的綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，不不折不扣地完完成綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)工作，嚴(yán)格格執(zhí)行綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。2．通過(guò)工作實(shí)踐，不不斷摸索綠化化養(yǎng)護(hù)工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)綠綠化養(yǎng)護(hù)工作作方法，以求求高標(biāo)準(zhǔn)的做做好綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)工作。3．恪守職業(yè)道德，認(rèn)認(rèn)真履行工作作職責(zé)。4．定期對(duì)賣場(chǎng)內(nèi)外外的盆景、花花木、草坪進(jìn)進(jìn)行檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害立立即向主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并并采取防治措措施。5．遵守公司的各項(xiàng)項(xiàng)管理制度，及及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)交辦的其它它工作任務(wù)。三十一、招商部經(jīng)經(jīng)理崗位職責(zé)責(zé)1．負(fù)責(zé)制定購(gòu)物中中心的招商政政策、計(jì)劃和和方案、制定定招商流程，依依照招商實(shí)際際進(jìn)程對(duì)招商商工作不斷進(jìn)進(jìn)行歸納、總總結(jié)和調(diào)整；；2．負(fù)責(zé)根據(jù)招商部部擬訂的年度度招商計(jì)劃完完善招商網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，開(kāi)拓招商商渠道；3．負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究分分析工作，對(duì)對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)定位位，最后確定定目標(biāo)品牌，以以及租金水平平的測(cè)算；4．負(fù)責(zé)主持招商業(yè)業(yè)務(wù)會(huì)議以及及重大招商談?wù)勁胁⒑灦ㄕ姓猩毯贤?．負(fù)責(zé)制定招商部部工作程序和和規(guī)章制度，制制定直接下級(jí)級(jí)崗位職責(zé)，并并界定其工作作；負(fù)責(zé)招商部各種招招商工作流程程的正確執(zhí)行行；三十二、租賃協(xié)調(diào)調(diào)部經(jīng)理崗位位職責(zé)1．負(fù)責(zé)購(gòu)物中心與與所有租戶之之間的協(xié)調(diào)和和施工管理，繪繪制所有出租租店鋪圖紙，包包括平面、立立面、天花圖圖，強(qiáng)弱電位位置圖，上下下水位置圖；；審批租戶裝裝修設(shè)計(jì)圖紙紙，協(xié)調(diào)租戶戶的裝修施工工2．協(xié)助各租戶進(jìn)行行裝修設(shè)計(jì)工工作，審批施施工圖紙和協(xié)協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，審批租戶戶增容方案，協(xié)協(xié)調(diào)租戶的增增容施工；組組織驗(yàn)收租戶戶裝修工程；；協(xié)調(diào)租戶辦辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照照3．負(fù)責(zé)劃分各協(xié)調(diào)調(diào)主管的工作作范圍和職責(zé)責(zé)4．對(duì)各協(xié)調(diào)主管的的工作進(jìn)行檢檢查和管理三十三、賣場(chǎng)部經(jīng)經(jīng)理崗位職責(zé)責(zé)1．全面保障商業(yè)內(nèi)內(nèi)場(chǎng)的正常運(yùn)運(yùn)營(yíng)2．組織負(fù)責(zé)巡檢工工作，負(fù)責(zé)巡巡視各店鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況，內(nèi)內(nèi)容如下：各各店鋪是否按按時(shí)開(kāi)店、閉閉店；各店鋪鋪導(dǎo)購(gòu)是否儀儀容儀表規(guī)范范并準(zhǔn)時(shí)到位位；各店鋪貨貨品是否充足足；展示櫥窗窗陳列是否美美觀；各店鋪鋪衛(wèi)生狀況是是否良好；閉閉店后電源是是否關(guān)閉，店店門是否關(guān)好好；3．對(duì)各賣場(chǎng)管理部部主管的工作作進(jìn)行劃分和和管理4．對(duì)出現(xiàn)的各類重重大問(wèn)題做出出恰當(dāng)處理或或及時(shí)上報(bào)三十四、合同管理理員崗位職責(zé)責(zé)1．負(fù)責(zé)制定招商合合同管理的主主要任務(wù)，分分別對(duì)招商合合同的簽定前前、簽定時(shí)以以及簽定后的的任務(wù)進(jìn)行詳詳細(xì)分配2．負(fù)責(zé)制定招商合合同管理制度度，從而使招招商合同的定定立、履行、變變更和解除的的管理更加標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范范化和科學(xué)化化3．負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查查招商合同的的履行情況4．負(fù)責(zé)做好招商合合同的整理、保保管及歸檔工工作三十五、策劃部經(jīng)經(jīng)理崗位職責(zé)責(zé)1．負(fù)責(zé)公司企劃部部門的管理與與發(fā)展；2．建筑公司的公關(guān)關(guān)、市場(chǎng)、戰(zhàn)戰(zhàn)略合作、外外聯(lián)、代言人人、公關(guān)、客客戶關(guān)系的組組織；3．獨(dú)立完成專業(yè)廣廣告策劃案、品品牌推廣方案案、市場(chǎng)策劃劃案。三十六、公關(guān)部主主管崗位職責(zé)責(zé)1．全面負(fù)責(zé)市場(chǎng)公公關(guān)計(jì)劃的制制定和執(zhí)行，配配合公司項(xiàng)目目，提供公共共方面支持；；2．負(fù)責(zé)市場(chǎng)公關(guān)活活動(dòng)的策劃與與監(jiān)督實(shí)施；；3．負(fù)責(zé)公司名譽(yù)管管理和危機(jī)處處理；4．定期提供公關(guān)活活動(dòng)報(bào)告并對(duì)對(duì)市場(chǎng)整體策策略提供建議議；5．建立媒體數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)并維系緊密密的媒體關(guān)系系，參與制定定及實(shí)施公司司新聞傳播計(jì)計(jì)劃；6．提供客戶開(kāi)拓及及促銷、聯(lián)盟盟、業(yè)務(wù)拓展展等的公關(guān)支支持；7．進(jìn)行公關(guān)文檔的的建立和管理理，與公司相相關(guān)新聞稿的的撰寫(xiě)工作。三十七、市場(chǎng)部主主管崗位職責(zé)責(zé)1．根據(jù)公司的發(fā)展展戰(zhàn)略協(xié)助市市場(chǎng)總監(jiān)制定定總體營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略；2．協(xié)助市場(chǎng)總監(jiān)組組織實(shí)施經(jīng)公公司批準(zhǔn)的營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃；3．組織市場(chǎng)部收集集全國(guó)市場(chǎng)的的同業(yè)信息并并進(jìn)行分析預(yù)預(yù)測(cè)4．組織市場(chǎng)部分隊(duì)隊(duì)公司產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研研分析；5．與全國(guó)各種媒體體建立并保持持良好的關(guān)系系；6．負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)品和服服務(wù)進(jìn)行全面面的包裝（招招商部門協(xié)作作）；7．組織制定市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的流程；；組織市場(chǎng)部部?jī)?nèi)部的工作作并協(xié)調(diào)與其其他各相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)部門之間間的關(guān)系。三十八、市場(chǎng)調(diào)研研主管崗位職職責(zé)1．確定組織產(chǎn)品//服務(wù)的市場(chǎng)場(chǎng)地位；2．收集市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手信息；3．確定組織產(chǎn)品//服務(wù)相對(duì)與與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的的進(jìn)展及成功功因素；4．追隨市場(chǎng)政治環(huán)環(huán)境變化推進(jìn)進(jìn)組織產(chǎn)品/服務(wù)市場(chǎng)的的開(kāi)拓；5．協(xié)助其他部門建建立與相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、政府部部門及研究機(jī)機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)聯(lián)系；6．協(xié)助市場(chǎng)經(jīng)理對(duì)對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)進(jìn)行支持，以以達(dá)成組織產(chǎn)產(chǎn)品/服務(wù)發(fā)展要要求。第四節(jié)各部門門人員分階段段到崗預(yù)測(cè)表表部門級(jí)別職位人數(shù)一階段二階段三階段A1總經(jīng)理1★A2副總經(jīng)理3★總經(jīng)辦B總經(jīng)辦主任1★財(cái)務(wù)部B經(jīng)理1★C會(huì)計(jì)主管1★D出納員1★招商部B招商部經(jīng)理1★C租賃經(jīng)理5★租賃協(xié)調(diào)部B協(xié)調(diào)部經(jīng)理1★C協(xié)調(diào)主管2★D合同管理員2★★賣場(chǎng)管理部B經(jīng)理1★C賣場(chǎng)主管4★市場(chǎng)部B市場(chǎng)部經(jīng)理1★市場(chǎng)助理1★C營(yíng)銷企劃主管1★C設(shè)計(jì)專員1★C文案專員1★C公關(guān)專員1★C廣告專員1★客戶服務(wù)部B經(jīng)理1★C客服助理1★CVIP服務(wù)中心2★C總服務(wù)中心6★C團(tuán)購(gòu)中心2★人事行政部B人事行政部經(jīng)理1★C經(jīng)理助理1C招聘培訓(xùn)專員1★C薪資考核專員1★C后勤服務(wù)專員2★C車輛管理員2★物業(yè)服務(wù)部B客服經(jīng)理1★C客服主管2★D客服助理3★D物管員6★B質(zhì)檢經(jīng)理1★D質(zhì)檢助理2★C培訓(xùn)主管1★工程部B工程部經(jīng)理1★C電氣主管1★C空調(diào)主管1★C維修主管1★C工程師1★D維修工10★5人★5人保安部B保安部經(jīng)理1★C消防主管1★C保安主管1★C夜間值班主任2★D保安助理2★D中控員10★5人★5人保潔部B保潔經(jīng)理1★C保潔主管1★D保潔助理4★管業(yè)部B管業(yè)經(jīng)理1★C采購(gòu)主管1★D庫(kù)管2★D管理員2★C綠化助理1★備注：第一階段為為:封頂之前第二階段為:封封頂之后第三階段為:開(kāi)開(kāi)業(yè)前3個(gè)月之前第五節(jié)各部門門人員分階段段崗位工作重重點(diǎn)一、公區(qū)裝修、設(shè)設(shè)備安裝工程程階段時(shí)間： 商業(yè)業(yè)奧斯卡內(nèi)外公公區(qū)裝修、設(shè)設(shè)備安裝工程程開(kāi)始至基本本完成。方式： 派出具具有豐富經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的水暖空調(diào)調(diào)、電氣等專專業(yè)工程師組組成的顧問(wèn)小小組深入工地地。二、接管驗(yàn)收和物業(yè)業(yè)管理的前期期準(zhǔn)備階段時(shí)間： 商業(yè)業(yè)奧斯卡各系統(tǒng)統(tǒng)竣工報(bào)驗(yàn)入入伙前二---三個(gè)月。方式： 在上上一階段人員員配備的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將招聘聘物業(yè)各個(gè)經(jīng)經(jīng)理以及設(shè)備備設(shè)施調(diào)試驗(yàn)驗(yàn)收、接管所所需的工程技技術(shù)人員進(jìn)駐駐現(xiàn)場(chǎng)。三、入伙和進(jìn)入正正常管理階段段，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)間： 商商業(yè)奧斯卡租戶進(jìn)進(jìn)場(chǎng)入伙前三三個(gè)月起。方式： 組成商業(yè)奧斯斯卡物業(yè)管理理中心，全體體員工到位，物物業(yè)服務(wù)部、工工程部、保潔潔部、保安部部，管業(yè)部開(kāi)開(kāi)始進(jìn)入正常常管理程序等等。第六節(jié)各部門配配合二次裝修修的監(jiān)管和措措施為切實(shí)保證業(yè)主方方的利益，保保障項(xiàng)目的如如期開(kāi)業(yè)，在在今后的工作作中，將由物物業(yè)管理中心心聯(lián)合相關(guān)部部門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施施工進(jìn)行監(jiān)管管，協(xié)調(diào)與總總包施工單位位交叉作業(yè)難難題。及時(shí)避避免施工裝修修過(guò)程中的不不規(guī)范操作，有有效地保護(hù)商商業(yè)設(shè)備設(shè)施施等。一、裝修監(jiān)管方案案成立裝修監(jiān)管小組組，由具有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富的土土建工程師裝裝修管理專業(yè)業(yè)人士構(gòu)成，對(duì)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)施定時(shí)和不不定時(shí)檢查。查看相關(guān)圖紙，熟熟悉施工裝修修的程序和要要求，掌握施施工進(jìn)度。參加工程現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)會(huì)，掌握現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的管理情況況，便于日后后的維護(hù)與管管理。配合甲方工程部定定期組織由各各專業(yè)施工單單位負(fù)責(zé)人參參加的聯(lián)合檢檢查，對(duì)檢查查出的問(wèn)題，開(kāi)開(kāi)除隱患通知知單，復(fù)查解解決問(wèn)題的執(zhí)執(zhí)行情況。施工垃圾堆放于指指定位置，廢廢棄物應(yīng)分類類堆放。協(xié)助業(yè)主方制定施施工期間的保保衛(wèi)方案，適適時(shí)介入成品品保護(hù)工作。二、裝修監(jiān)管措施施：1．安全管理措施危險(xiǎn)品監(jiān)控管理建立危險(xiǎn)品防控程程序及掌握詳詳細(xì)的危險(xiǎn)品品清單，按照照措施對(duì)上述述危險(xiǎn)品存放放地和受限區(qū)區(qū)域?qū)嵤┍O(jiān)控控。安全意識(shí)安全措施要踏踏實(shí)實(shí)實(shí)地落實(shí)到到工作各個(gè)層層面，不留死死角，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行。消防安全管理物業(yè)管理方負(fù)責(zé)裝裝修期間施工工現(xiàn)場(chǎng)安全的的監(jiān)管，監(jiān)督督施工人員的的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，糾糾正可能的違違章作業(yè)和行行為。對(duì)施工工方的明火作作業(yè)要確認(rèn)施施工現(xiàn)場(chǎng)消防防措施得到落落實(shí)。2．衛(wèi)生管理施工垃圾一律袋裝裝化，堆放于于指定位置，在在指定時(shí)間集集中清運(yùn)，嚴(yán)嚴(yán)禁散落。3．成品管理措施協(xié)助業(yè)主方制定施施工期間的保保衛(wèi)方案，適適時(shí)介入成品品保護(hù)工作。4．施工監(jiān)管措施（1）裝修單位要嚴(yán)格格按裝修設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)容施工，提提前向甲方工工程處申報(bào)，在在獲得批準(zhǔn)后后方可施工。（2）在全部裝修施工工內(nèi)容完畢后后，由甲方、裝裝修施工方和和物業(yè)管理方方同時(shí)對(duì)裝修修工程進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收。所有裝裝修申報(bào)及驗(yàn)驗(yàn)收資料均按按戶歸檔留存存。備注：與之相關(guān)的的《租戶管理理公約》細(xì)則則見(jiàn)附件。第七節(jié)保安、保保潔、工程管管理方案一、保安管理方案案1、掌握項(xiàng)目概況考察物業(yè)項(xiàng)目的基基本情況，熟熟悉物業(yè)各配配屬設(shè)施等地地點(diǎn)。熟悉項(xiàng)目配套設(shè)施施基本情況以以及重要部位位的技防、物物防設(shè)施。查看項(xiàng)目消防監(jiān)控控室，熟悉消消防設(shè)備和監(jiān)監(jiān)控設(shè)備的基基本情況。掌握項(xiàng)目的樓宇數(shù)數(shù)量、樓宇結(jié)結(jié)構(gòu)、電梯數(shù)數(shù)量、樓宇單單元數(shù)、車位位數(shù)量及通道道、出入口位位置等方面的的基本情況。了解屬區(qū)公安、消消防機(jī)關(guān)辦公公地點(diǎn)和管片片負(fù)責(zé)人及聯(lián)聯(lián)系方式。掌握項(xiàng)目的管理重重點(diǎn)、難點(diǎn)及及隱患部位，熟熟悉周邊環(huán)境境。2．保安管理方案實(shí)實(shí)施根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果果，建立組織織，明確分工工和崗位職責(zé)責(zé)。前期階段，保安部部的主要工作作是成品保護(hù)護(hù)；防火防盜盜；預(yù)防人身身傷害事故；；接收和管理理項(xiàng)目的鑰匙匙，應(yīng)盡快建建立保安運(yùn)作作體系。保安部應(yīng)加強(qiáng)接收收鑰匙的管理理，按照手冊(cè)冊(cè)《鑰匙管理理制度》的要要求，建立“鑰匙接收、發(fā)發(fā)放、領(lǐng)用”的各項(xiàng)記錄錄，做到保管管妥善、有籍籍可查。保安經(jīng)理應(yīng)迅速建建立項(xiàng)目保安安運(yùn)作體系，依依據(jù)公司《保保安專業(yè)手冊(cè)冊(cè)》制定適合合本項(xiàng)目實(shí)際際情況的管理理制度、規(guī)章章，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理和物業(yè)甲甲方審批。在在工程部門的的配合下接收收、調(diào)試消防防監(jiān)控設(shè)備。妥妥善處理項(xiàng)目目施工收尾階階段的問(wèn)題，為為客戶的遷入入提供服務(wù)。二、保潔服務(wù)方案案保潔服務(wù)能否出色色地完成，關(guān)關(guān)鍵在物品準(zhǔn)準(zhǔn)備充分、人人員安排合理理，培訓(xùn)檢查查到位。保潔工作準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)查看物料準(zhǔn)備人員動(dòng)員和初級(jí)培培訓(xùn)保潔方案實(shí)施（1）保潔的組織落實(shí)倉(cāng)庫(kù)：建立保潔組織制定定崗位職責(zé)：：監(jiān)督檢查：管理人人員要注意監(jiān)監(jiān)督檢查，也也就是我們常常說(shuō)的“走動(dòng)式管理”和“機(jī)動(dòng)式培訓(xùn)”。（2）保潔的實(shí)施外墻清洗：室內(nèi)清潔：廣場(chǎng)外圍三、工程管理方案案1、工程管理理方案（1）明確專業(yè)分工，建建立崗位職責(zé)責(zé)。（2）索取圖紙資料。（3）審核、熟悉圖紙紙，了解項(xiàng)目目的建筑布局局、設(shè)備分布布狀況及其功功能。（4）熟悉系統(tǒng)、摸清清隱蔽工程狀狀況。（5）提出工程整改建建議。（6）參與設(shè)備的調(diào)試試工作。（7）收集、掌握、整整理各類系統(tǒng)統(tǒng)及分部、分分項(xiàng)工程施工工單位、重要要設(shè)備廠家的的信息資料。（8）國(guó)家規(guī)范、設(shè)計(jì)計(jì)要求及甲、乙乙雙方的工程程洽商記錄進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地地、實(shí)物驗(yàn)收收。（9）開(kāi)展商業(yè)設(shè)備設(shè)設(shè)施各專業(yè)的的培訓(xùn)。2、工程管理措施根據(jù)不同階段負(fù)責(zé)責(zé)本部門的足足見(jiàn)工作和人人員的配備；；發(fā)現(xiàn)施工中與設(shè)計(jì)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)計(jì)要求不符的的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)時(shí)向建設(shè)單位位了解，確認(rèn)認(rèn)有無(wú)工程變變更文件及工工程洽商記錄錄；必要時(shí)對(duì)重要的隱隱蔽工程還要要進(jìn)行拍照留留檔；根據(jù)國(guó)家規(guī)范、設(shè)設(shè)計(jì)要求及工工程洽商記錄錄進(jìn)行實(shí)物驗(yàn)驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的工程質(zhì)量量問(wèn)題及設(shè)計(jì)計(jì)缺陷等，要要及時(shí)填寫(xiě)記記錄表；對(duì)返修后的設(shè)備、設(shè)設(shè)施問(wèn)題，經(jīng)經(jīng)復(fù)檢合格后后，應(yīng)及時(shí)予予以消項(xiàng)，并并做記錄；對(duì)于設(shè)備備品、備備件及專用工工具的交接，應(yīng)應(yīng)填寫(xiě)移交清清單；設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)術(shù)資料及系統(tǒng)統(tǒng)圖紙的交接接由專人負(fù)責(zé)責(zé)清點(diǎn)、分類類、整理、統(tǒng)統(tǒng)一編號(hào)，并并在登記造冊(cè)冊(cè)后歸檔。第二章物業(yè)服務(wù)務(wù)中心管理與與實(shí)施計(jì)劃第一節(jié)日常管理理人員的配備備架構(gòu)，任職標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)考核（以上三個(gè)方面參參考集團(tuán)公司司統(tǒng)一培訓(xùn)考考核制度執(zhí)行行。）第二節(jié)日常物業(yè)業(yè)管理與服務(wù)務(wù)方案一、工程設(shè)備運(yùn)行行與維護(hù)細(xì)則則通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)務(wù)中心對(duì)“商業(yè)奧斯卡”的設(shè)備運(yùn)行行與維護(hù)進(jìn)行行管理，將給給運(yùn)營(yíng)帶來(lái)以以下利益：降降低風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)責(zé)任、保護(hù)資資本投資、延延長(zhǎng)設(shè)備使用用壽命、控制制運(yùn)行成本、制制定應(yīng)急預(yù)案案減少意外的的故障。負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的的接管、驗(yàn)收收工作，并配配合完善工程程遺留問(wèn)題。負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)統(tǒng)的日常運(yùn)行行、保養(yǎng)和維維護(hù)工作。對(duì)對(duì)其進(jìn)行計(jì)劃劃性維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)，及時(shí)處理理突發(fā)故障：：負(fù)責(zé)制定設(shè)備設(shè)施施系統(tǒng)的大、中中修及更新改改造計(jì)劃、實(shí)實(shí)施方案，并并在業(yè)主批準(zhǔn)準(zhǔn)情況下予以以落實(shí)。管理保存圖紙、資資料、設(shè)備運(yùn)運(yùn)行、維修記記錄等檔案資資料，并附有有明確的標(biāo)識(shí)識(shí)。管理和控制能源消消耗，制定并并落實(shí)節(jié)能計(jì)計(jì)劃。對(duì)所管設(shè)備制訂有有年、季、月月維護(hù)保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃，并按期期執(zhí)行，有詳詳實(shí)的保養(yǎng)記記錄.負(fù)責(zé)管理備品、備備件的合理貯貯備和保存良良好。制定各專業(yè)系統(tǒng)突突發(fā)應(yīng)急預(yù)案案。二、保安服務(wù)細(xì)則則確保商業(yè)安全、舒舒適的工作環(huán)環(huán)境，保障其其對(duì)外的窗口口形象。負(fù)責(zé)出入口的警戒戒，向?qū)Ъ皝?lái)來(lái)訪人員的登登記確認(rèn)工作作。負(fù)責(zé)租戶物品出入入的管理工作作，負(fù)責(zé)鑰匙匙的管理工作作。負(fù)責(zé)重要活動(dòng)的特特殊保衛(wèi)工作作。制定突發(fā)事件應(yīng)急急預(yù)案。定時(shí)巡視各區(qū)域，杜杜絕不安全隱隱患。負(fù)責(zé)物業(yè)的施工管管理，包括施施工隊(duì)資質(zhì)，人人員職務(wù)的確確認(rèn)，出入管管理，施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的防火、安安全管理。防止或協(xié)助有關(guān)部部門處理發(fā)生生的刑事、違違法案件及其其它突發(fā)事件件。負(fù)責(zé)日常消防工作作，包括但不不限于消防設(shè)設(shè)施的檢查、消消防值班、組組織義務(wù)消防防隊(duì)和消防演演習(xí)，火災(zāi)發(fā)發(fā)生時(shí)的確認(rèn)認(rèn)、通報(bào)、初初期滅火、避避難疏導(dǎo)工作作及消防宣傳傳教育工作。檢查和勸阻使用者者、訪客違反反物業(yè)使用管管理規(guī)則的行行為。負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)交通通疏導(dǎo)及停車車場(chǎng)管理服務(wù)務(wù)。三、保潔服務(wù)細(xì)則則保潔服務(wù)由日常保保潔、專項(xiàng)保保潔兩部分組組成，我們的的目標(biāo)是為客客戶提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)專業(yè)的保潔潔服務(wù)，同時(shí)時(shí)也為您們營(yíng)營(yíng)造一個(gè)舒適適、整潔、溫溫馨的經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境。負(fù)責(zé)全部公共區(qū)域域的保潔：制定突發(fā)事件應(yīng)急急預(yù)案。負(fù)責(zé)保潔衛(wèi)生消耗耗品的供應(yīng)。負(fù)責(zé)全部區(qū)域日常常的衛(wèi)生防護(hù)護(hù)和衛(wèi)生防疫疫工作。外壁清洗及庭院保保潔工作?；S池清淘、垃圾圾消納。遇有雨、雪天氣及及時(shí)在入口處處設(shè)置保護(hù)地地墊。四、綠化服務(wù)細(xì)則則制定全年養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃及灌溉系統(tǒng)統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃.1．成活率及覆蓋率（1）主干道及主要建筑筑物前區(qū)喬木木成活率達(dá)100%（2）地被、花卉、草坪坪的覆蓋率達(dá)達(dá)98%，不得出現(xiàn)現(xiàn)斑禿現(xiàn)象。2．草坪養(yǎng)護(hù)入口草坪高度不超超過(guò)50mm、其它部部分冷型草高高度不超過(guò)80mm。3．噴灌系統(tǒng)（1）正確使用噴灌系統(tǒng)統(tǒng)，進(jìn)行日常常維護(hù)，保證證安全，保證證系統(tǒng)的正常常運(yùn)行第三節(jié)客戶須須知、用戶手手冊(cè)的主要條條款及客戶滿滿意度預(yù)測(cè)分析、保障手手段、評(píng)議辦辦法一、客戶須知、用用戶手冊(cè)的主主要條款制定客戶須須知、用戶手手冊(cè)的主要目目的是為了更更加方便客戶戶的使用，并并享受到應(yīng)有有的服務(wù)，由由物業(yè)公司制制定的服務(wù)性性文件。二、客戶滿意度的的預(yù)測(cè)分析為更好地提高我們們的服務(wù)質(zhì)量量，為客戶創(chuàng)創(chuàng)造更加安全全、舒適、文文明的工作環(huán)環(huán)境。對(duì)我們們的工作質(zhì)量量做出評(píng)價(jià)，以以便我們查找找差距，改善善工作，進(jìn)一一步提高服務(wù)務(wù)水平。三、客戶滿意度的的保障措施信息征集途徑：在項(xiàng)目運(yùn)作中，通通過(guò)電話問(wèn)訊訊客戶、定期期走訪客戶、定定期服務(wù)意見(jiàn)見(jiàn)調(diào)查、日班班后會(huì)以及客客戶投訴受理理電話的形式式，從各個(gè)渠渠道獲悉客戶戶服務(wù)需求的的信息反饋和和意見(jiàn)；信息分析：在獲得客戶的服務(wù)務(wù)需求信息和和（或）投訴訴之后，與各各個(gè)專業(yè)部門門負(fù)責(zé)人共同同對(duì)信息進(jìn)行行分析，按照照輕重緩急的的程度，部署署相關(guān)專業(yè)部部門具體落實(shí)實(shí)，對(duì)客戶的的每一項(xiàng)投訴訴均要求在認(rèn)認(rèn)真調(diào)查的基基礎(chǔ)上，及時(shí)時(shí)、準(zhǔn)確地給給予答復(fù)；服務(wù)落實(shí)：各個(gè)專業(yè)部門負(fù)責(zé)責(zé)人按照的部部署，通過(guò)每每日班前會(huì)、作作業(yè)派工單和和臨時(shí)指派等等形式，安排排員工具體執(zhí)執(zhí)行服務(wù)提供供和（或）整整改作業(yè)，部部門負(fù)責(zé)人負(fù)負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)提提供和（或）整整改作業(yè)進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)檢查，并并將作業(yè)狀況況記錄在案；；客戶回訪：部門負(fù)責(zé)人在確認(rèn)認(rèn)服務(wù)和（或或）整改作業(yè)業(yè)全部?jī)?nèi)容完完成后，對(duì)客客戶進(jìn)行回訪訪，征求客戶戶的意見(jiàn)和（或或）進(jìn)一步的的需求?？偨Y(jié)報(bào)告：將每月的客戶服務(wù)務(wù)信息和（或或）投訴意見(jiàn)見(jiàn)、服務(wù)和（或或）整改落實(shí)實(shí)狀況、客戶戶回訪和客戶戶意見(jiàn)調(diào)查結(jié)結(jié)果，在與甲甲方行政主管管部門舉行的的月度聯(lián)系會(huì)會(huì)議上。四、客戶滿意度的的評(píng)議辦法1、設(shè)備設(shè)施完好率率：2、設(shè)備/設(shè)施維修修合格率：3、消防系統(tǒng)完好率率：4、環(huán)境衛(wèi)生綠化合合格率：5、有效投訴率：每每月進(jìn)行一次次統(tǒng)計(jì)，依據(jù)據(jù)客戶投訴記記錄，使用《客客戶投訴記錄錄統(tǒng)計(jì)表》；；月有效投訴訴率=本月有效投投訴次數(shù)÷本月公司辦辦公總?cè)藬?shù)×100%；6、投訴處理率：7、治安案件發(fā)生率率：第四節(jié)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)既突突發(fā)事件的應(yīng)應(yīng)急預(yù)案商業(yè)奧斯卡在商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中中特別是從物物業(yè)籌備期到到廣場(chǎng)接管驗(yàn)驗(yàn)收，租戶進(jìn)進(jìn)場(chǎng)入伙，工工裝管理（提提前進(jìn)場(chǎng)交叉叉施工），開(kāi)開(kāi)業(yè)前運(yùn)營(yíng)都都會(huì)面臨一些些經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和導(dǎo)致危危險(xiǎn)事故發(fā)生生的事項(xiàng)。因因此應(yīng)對(duì)此做做出經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)辯識(shí)和危險(xiǎn)險(xiǎn)源識(shí)別，進(jìn)進(jìn)而對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)制定出規(guī)規(guī)避方案或措措施，對(duì)危險(xiǎn)險(xiǎn)源消除與控控制制定專項(xiàng)項(xiàng)控制措施。一、租戶與顧客要要求高質(zhì)量和和高可靠性的的服務(wù)提供與與我們新項(xiàng)目目、新團(tuán)隊(duì)、新新設(shè)備、新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)之間的差差異造成的服服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，如不能及及時(shí)解決會(huì)影影響租戶交費(fèi)費(fèi)，進(jìn)而陷入入經(jīng)營(yíng)管理危危機(jī)。對(duì)此預(yù)防措施除后后幾章提的一一些服務(wù)機(jī)制制和有針對(duì)性性特色服務(wù)和和嚴(yán)格的規(guī)章章、標(biāo)準(zhǔn)、程程序外，要根根據(jù)物業(yè)的本本質(zhì)特點(diǎn)結(jié)合合客戶的核心心服務(wù)需求。資資金保證、合合理的物業(yè)費(fèi)費(fèi)收入、統(tǒng)一一的管理體系系、優(yōu)化的部部門分工和架架構(gòu)、質(zhì)量檢檢查、服務(wù)過(guò)過(guò)程檢測(cè)和控控制體系，應(yīng)應(yīng)著力在下述述方面采取措措施：㈠、資金保證、合合理的物業(yè)費(fèi)費(fèi)收入和成本本費(fèi)用控制。㈡、統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管管理組織體系系，組成完整整的商業(yè)租賃賃及后勤服務(wù)務(wù)體系。㈢、優(yōu)化的物業(yè)各各部門架構(gòu)，部部門及崗位分分工細(xì)致明確確。㈣、前期人員配備備充足，人員員業(yè)務(wù)技能和和基本素質(zhì)要要高（特別是是經(jīng)營(yíng)管理人人員和工程技技術(shù)骨干），且且人力資源搭搭配合理。㈤、依托集團(tuán)人力力資源優(yōu)勢(shì)，在在人員招聘、培培訓(xùn)、考核、獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲中做出切切實(shí)效果。㈥、建立質(zhì)量檢查查體系和服務(wù)務(wù)過(guò)程監(jiān)督和和控制機(jī)制。二、商業(yè)奧斯卡項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模適中中，業(yè)態(tài)多，專專業(yè)化服務(wù)要要求高，服務(wù)務(wù)難度大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)從接管驗(yàn)驗(yàn)收到正常營(yíng)營(yíng)業(yè)期間始終終存在。對(duì)此此擬采用以下下措施應(yīng)對(duì)：：㈠、采用社會(huì)上優(yōu)優(yōu)秀的專業(yè)供供應(yīng)商，如保保安公司、保保潔公司、電電梯維修公司司、石材護(hù)理理公司、專業(yè)業(yè)清洗公司等等配套服務(wù)，降降低服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。㈡、按ISO90000質(zhì)量體系對(duì)對(duì)上述供方進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審審和服務(wù)質(zhì)量量跟進(jìn)。㈢、充分發(fā)揮，并并嚴(yán)格執(zhí)行維維保期內(nèi)的保保修合同，協(xié)協(xié)同地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司監(jiān)督各各施工，安裝裝單位認(rèn)真履履行維保義務(wù)務(wù)，建立維保保隊(duì)伍和配備備駐場(chǎng)維保人人員?！鞍踩笔俏覀兾飿I(yè)服務(wù)活活動(dòng)的保障，也也是我們向客客戶提供滿意意工作環(huán)境的的基本保證。我我們將根據(jù)商商業(yè)的實(shí)際情情況，成立“商用物業(yè)安安全管理委員員會(huì)”，負(fù)責(zé)賣場(chǎng)場(chǎng)治安災(zāi)害、消消防災(zāi)害、自自然災(zāi)害及設(shè)設(shè)備故障等突突發(fā)情況的應(yīng)應(yīng)急指揮處置置，監(jiān)督各類類安全應(yīng)急工工作預(yù)案的落落實(shí)。三、特殊物業(yè)服務(wù)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)及防防范措施1、保安消防技防設(shè)設(shè)備使用（氣氣體滅火設(shè)備備特殊性，火火滅人亡），保保安人員經(jīng)專專項(xiàng)培訓(xùn)。2、不同的維修與保保潔及其與保保安工作相互互配合的問(wèn)題題要做專項(xiàng)流流程和工作方方案。3、高標(biāo)準(zhǔn)的定期電電檢、電器檢檢測(cè)和消防檢檢測(cè)。4、特殊的空調(diào)運(yùn)營(yíng)營(yíng)要求和費(fèi)用用管理辦法。四、物業(yè)服務(wù)及設(shè)設(shè)備運(yùn)行中存存在諸多安全全隱患和危險(xiǎn)險(xiǎn)事項(xiàng)，對(duì)此此必須嚴(yán)格按按照ISO28800職業(yè)健康安安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行認(rèn)真細(xì)致的的危險(xiǎn)源辨認(rèn)認(rèn)與評(píng)估，并并建立防護(hù)措措施和處置預(yù)預(yù)案，堅(jiān)決消消滅重大安全全生產(chǎn)事故（群群傷和死亡事事故），及火火災(zāi)事故。五、如開(kāi)業(yè)時(shí)間比比計(jì)劃推遲較較長(zhǎng)時(shí)間，出出現(xiàn)無(wú)謂消耗耗運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的的的情況。為為降低此種損損失，物業(yè)應(yīng)應(yīng)制定降低運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本的措措施。1、嚴(yán)格控制能源消消耗和設(shè)備使使用數(shù)量與時(shí)時(shí)間。2、控制材料消耗。3、控制人員成本和和上崗班次。4、調(diào)整供方服務(wù)內(nèi)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，降降低費(fèi)用。六、如出現(xiàn)二裝與與初裝交叉作作業(yè)，協(xié)同管管理難，防水水、防盜風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加大問(wèn)題。預(yù)預(yù)防措施有：：1、在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司統(tǒng)一管理下下，有初裝總總包單位，甚甚至總包建設(shè)設(shè)單位，商業(yè)業(yè)公司相關(guān)部部門及物業(yè)相相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部部門組成二裝裝協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小小組（或指揮揮部），統(tǒng)一一協(xié)調(diào)指揮內(nèi)內(nèi)部初裝及公公區(qū)精裝，租租戶區(qū)內(nèi)二次次精裝的相互互順序，控制制區(qū)域，及區(qū)區(qū)分責(zé)任和經(jīng)經(jīng)濟(jì)賠償問(wèn)題題直至交叉作作業(yè)情況終止止，進(jìn)入正常常二裝監(jiān)管程程序。2、確定優(yōu)先權(quán)的順順序原則，在在保證租戶和和開(kāi)發(fā)商利益益的前提下，以以初裝初裝施施工和公區(qū)精精裝優(yōu)先。3、消防安全，施工工環(huán)境管理，施施工垃圾處理理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，分分類歸口負(fù)責(zé)責(zé)。由接管驗(yàn)驗(yàn)收前由總包包單位負(fù)責(zé)，接接管驗(yàn)收后由由物業(yè)負(fù)總責(zé)責(zé)。4、制定完善的成品品保護(hù)方案。保保證設(shè)備設(shè)施施處于完好狀狀態(tài)。七、接管驗(yàn)收中工工程遺留問(wèn)題題的解決商用物業(yè)業(yè)管理部門從從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司在接管驗(yàn)驗(yàn)收或試運(yùn)行行中會(huì)發(fā)現(xiàn)很很多不符合國(guó)國(guó)家響應(yīng)規(guī)范范和標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)問(wèn)題點(diǎn)，或不不適宜商業(yè)今今后經(jīng)營(yíng)和維維護(hù)的問(wèn)題。對(duì)對(duì)此應(yīng)對(duì)措施施應(yīng)該是：1、商業(yè)公司應(yīng)從維維護(hù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司整體利利益和未來(lái)使使用顧客的利利益出發(fā)，認(rèn)認(rèn)真將問(wèn)題搞搞清楚，通過(guò)過(guò)正式渠道反反饋回開(kāi)發(fā)公公司。2、要求建筑安裝、裝裝修單位履行行合同，成立立保修隊(duì)伍，限限時(shí)解決工程程遺留問(wèn)題。3、建立遺留問(wèn)題檔檔案和匯總表表，逐項(xiàng)跟進(jìn)進(jìn)驗(yàn)證，直至至解決，即完完成“消項(xiàng)”工作。八．應(yīng)急預(yù)防方案所所涉及的內(nèi)容容1、惡劣天氣與自然然災(zāi)害防風(fēng)措施、雨雪天天氣應(yīng)對(duì)措施施、地震應(yīng)急急措施2、治安事件的處置置爆炸案件處理預(yù)案案、損毀與偷偷盜車輛案件件的處理預(yù)案案、對(duì)搶劫案案件的處理預(yù)預(yù)案；對(duì)斗毆?dú)⒕郾婔[事事等暴力案件件的處理預(yù)案案、人員死亡亡事故的處理理預(yù)案3、突發(fā)事件的處理理突發(fā)疾病或傷員的的處理預(yù)案、人人員中毒事故故的處理預(yù)案案；車輛交通通意外事故的的處理、燃?xì)鈿庑孤妒鹿实牡奶幚眍A(yù)案、人人員觸電事故故的處理預(yù)案案4、設(shè)備設(shè)施故障的的處理電梯故障的處理預(yù)預(yù)案、供電故故障的處理預(yù)預(yù)案、供水管管路破裂事故故的處理預(yù)案案；供水中斷斷事故的處理理預(yù)案、給排排水事故的應(yīng)應(yīng)急處理預(yù)案案、直燃機(jī)房房應(yīng)急預(yù)案5、消防應(yīng)急方案消防演習(xí)方方案、火情火火災(zāi)應(yīng)急措施施6，環(huán)境及保潔應(yīng)急方方案汛期暴雨應(yīng)急預(yù)案案，砂塵暴應(yīng)應(yīng)急預(yù)案，跑跑水預(yù)案等第三章針對(duì)“商商業(yè)奧斯卡”擬采取的管管理方式、具體服務(wù)理念和機(jī)機(jī)制第一節(jié)管理方方式一、服務(wù)宗旨在為客戶服務(wù)實(shí)踐踐中始終貫徹徹“以客為尊，嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，安安全便捷，舒舒適優(yōu)美，共共同贏利”的服務(wù)宗旨旨，基于該宗宗旨，商業(yè)公公司制定并實(shí)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)運(yùn)作程序，使使各個(gè)專項(xiàng)服服務(wù)作業(yè)和質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到到規(guī)范和統(tǒng)一一。在忠實(shí)地地履行服務(wù)合合同中各項(xiàng)條條款的同時(shí)，充充分而有效地地保障為客戶戶提供高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)，提高高了客戶的社社會(huì)形象和物物業(yè)形象。另另外，還根據(jù)據(jù)自身?xiàng)l件，力力所能及地為為客戶提供超超出合同約定定范圍的服務(wù)務(wù)。運(yùn)營(yíng)管理模式的幾幾個(gè)關(guān)鍵要素素；人材機(jī)制商業(yè)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理人員員的自身素質(zhì)質(zhì)是決定管理理水準(zhǔn)和服務(wù)務(wù)質(zhì)量的重要要因素之一，經(jīng)經(jīng)理人員應(yīng)熟熟悉掌握專業(yè)業(yè)知識(shí)，具備備相當(dāng)?shù)膮f(xié)調(diào)調(diào)、組織和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)才能，能能夠根據(jù)項(xiàng)目目和各業(yè)主業(yè)業(yè)務(wù)的實(shí)際特特點(diǎn)，采取有有效的管理方方法和工作計(jì)計(jì)劃安排，并并通過(guò)員工具具體作用到日日常服務(wù)中，為為客戶提供最最高品質(zhì)的服服務(wù)。激勵(lì)機(jī)制：激勵(lì)管理原則：以以提高物業(yè)服服務(wù)管理全體體員工的生產(chǎn)產(chǎn)能力為唯一一目的。激勵(lì)管理手段：將將公司的獎(jiǎng)賞賞與褒揚(yáng)制度度與部門的目目標(biāo)加以聯(lián)結(jié)結(jié)。監(jiān)督機(jī)制：監(jiān)督管理原則：物物業(yè)服務(wù)管理理達(dá)到、符合合、保持公司司標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)規(guī)范化、程序序化的標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)督管理手段、方方法：公平、公公正、嚴(yán)格運(yùn)運(yùn)用公司的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化操作運(yùn)運(yùn)行手冊(cè)對(duì)物物業(yè)服務(wù)工作作進(jìn)行檢查、巡巡查、抽查。監(jiān)督管理模式：在在物業(yè)服務(wù)管管理過(guò)程中，建建立“直線式”監(jiān)督管理模模式。自我約束機(jī)制：自我約束管理模式式：各專業(yè)及各部門的的自我循環(huán)檢檢查監(jiān)督的防防錯(cuò)、查錯(cuò)、糾糾錯(cuò)的措施在在運(yùn)行中形成成完整的自我我約束體系。確確保簡(jiǎn)單問(wèn)題題自我發(fā)現(xiàn)、解解決。各專業(yè)部門之間的的橫向相互檢檢查、監(jiān)督、協(xié)協(xié)調(diào)、處理解解決體系達(dá)到到保證對(duì)一般般問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)、處理。信息反饋及處理機(jī)機(jī)制：信息反饋及處理管管理原則：以以保證及時(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確、順暢進(jìn)進(jìn)行信息傳遞遞，歸納、分析、處理為為唯一目的。費(fèi)用管理機(jī)制：1、費(fèi)用管理原則：：（1）滿足服務(wù)原則：：該原則是公公司宗旨，在在費(fèi)用管理方方面也體現(xiàn)這這一本質(zhì)和宗宗旨。在滿足足商業(yè)環(huán)境高高質(zhì)服務(wù)需求求的基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行有效費(fèi)用用管理成本控控制。（2）合理使用原則：：在針對(duì)物業(yè)業(yè)提供服務(wù)時(shí)時(shí)做到事前預(yù)預(yù)算，事后核核算，精打細(xì)細(xì)算，合理使使用，用在服服務(wù)管理的刀刀刃上，使物物業(yè)費(fèi)發(fā)揮最最佳效益。2、費(fèi)用管理模式：：在物業(yè)服務(wù)務(wù)過(guò)程中，建建立“預(yù)算控制法”的費(fèi)用管理理程序。物業(yè)結(jié)合實(shí)際情況況制訂物業(yè)服服務(wù)管理運(yùn)行行費(fèi)用制度、月月度預(yù)算方案案。公司財(cái)務(wù)部對(duì)項(xiàng)目目部預(yù)算方案案進(jìn)行審閱、復(fù)復(fù)核、調(diào)整、修修改，最后批批準(zhǔn)。3、集中采購(gòu)模式：：參考政府集集中采購(gòu)辦法法：限額，定定點(diǎn)，招標(biāo)，集集中審批，備備案。4、嚴(yán)格的供方評(píng)審審程序。第二節(jié)計(jì)劃劃控制與目標(biāo)標(biāo)各項(xiàng)管理服務(wù)的長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和短短期安排1.關(guān)于短期內(nèi)工作安安排詳見(jiàn)附件《商業(yè)開(kāi)開(kāi)業(yè)前期工作作計(jì)劃表》2.關(guān)于長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)計(jì)劃方面，在在商業(yè)公司承承擔(dān)“商業(yè)奧斯卡”商業(yè)運(yùn)營(yíng)管管理工作期間間分以下階段段達(dá)到相應(yīng)的的管理目標(biāo)：：（1）、商業(yè)投付使用用后：1）全部建筑及設(shè)備備系統(tǒng)經(jīng)過(guò)認(rèn)認(rèn)真的接收，建建立起完善的的接收檔案資資料。2）電梯、空調(diào)、給給排水、消防防、供電、建建筑裝修及停停車場(chǎng)設(shè)施等等主要設(shè)備系系統(tǒng)達(dá)到正常常運(yùn)行狀態(tài)，并并建立起完整整規(guī)范的運(yùn)行行管理體系。3）所有員工到位，并并經(jīng)過(guò)職業(yè)道道德、專業(yè)技技術(shù)、應(yīng)急事事故處理程序序、員工守則則及崗位工作作職責(zé)的培訓(xùn)訓(xùn)。4）具備確定的《使使用及管理規(guī)規(guī)則》等必須須的管理文件件。5）根據(jù)實(shí)際使用情情況建立起完完善的各部門門崗位責(zé)任制制。6）保安、工程、保保潔、服務(wù)等等各部門進(jìn)入入正常運(yùn)行狀狀態(tài)，能夠按按部就班的開(kāi)開(kāi)始管理服務(wù)務(wù)工作。（2）投付使用三個(gè)月月：1）與有關(guān)政府管理理部門建立起起良好的合作作關(guān)系。以保保證商業(yè)運(yùn)行行不受影響。2）做到供電穩(wěn)定性性經(jīng)過(guò)周密的的負(fù)荷調(diào)整，達(dá)達(dá)到100%%以上，給排排水方面的穩(wěn)穩(wěn)定性達(dá)到100%。3）接待及各項(xiàng)服務(wù)務(wù)滿意率超過(guò)過(guò)90%。4）建立起保安應(yīng)急急事故處理程程序，并經(jīng)過(guò)過(guò)演練，建立立起消防應(yīng)急急體系，并使使消防設(shè)備系系統(tǒng)完好率達(dá)達(dá)到100%%。6）制定出明確的設(shè)設(shè)備管理預(yù)防防性維修保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃并開(kāi)始始實(shí)施，使所所有設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)有計(jì)劃性的的定期保養(yǎng)、維維修。7）保潔服務(wù)完全進(jìn)進(jìn)入有計(jì)劃的的規(guī)范操作流流程，保持重重慶市的一流流商業(yè)消費(fèi)環(huán)環(huán)境水平。（3）投付使用后一年年：1）各設(shè)備系統(tǒng)完好好率達(dá)到98%。2)供電、給排排水方面的穩(wěn)穩(wěn)定性達(dá)到1100%.3)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化化運(yùn)作體系，使使所有的各部部門的主管、領(lǐng)領(lǐng)班能夠在程程序文件的指指引下，獨(dú)立立帶領(lǐng)員工開(kāi)開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)業(yè)管理工作。4)運(yùn)用國(guó)際先先進(jìn)的管理軟軟件、技術(shù)、方方法逐步降低低管理成本，減減少管理人員員。5)建立起計(jì)算算機(jī)管理系統(tǒng)統(tǒng)，并得到穩(wěn)穩(wěn)定、有效的的運(yùn)用。6)每年至少進(jìn)進(jìn)行一次安全全消防演習(xí)。7)使物業(yè)具備備全面、完善善的物業(yè)運(yùn)行行檔案資料，并并有完善的歸歸檔管理制度度。第三節(jié)物資領(lǐng)領(lǐng)用制度為了提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益益，最大限度度地節(jié)約管理理成本的支出出。一、節(jié)能控制措施施及實(shí)施計(jì)劃劃應(yīng)本著對(duì)客戶認(rèn)真真負(fù)責(zé)的服務(wù)務(wù)宗旨，竭力力為客戶節(jié)省省每一份財(cái)力力，通過(guò)科學(xué)學(xué)的管理，使使商業(yè)奧斯卡卡項(xiàng)目的各項(xiàng)項(xiàng)能源消耗趨趨于合理，在在保證項(xiàng)目設(shè)設(shè)備正常運(yùn)行行的前提下努努力降低項(xiàng)目目的能源消耗耗，為此我們們將采取如下下措施：制定節(jié)能方案。通過(guò)管理手段強(qiáng)化化員工節(jié)能意意識(shí)。建立能源消耗記錄錄。建立能源消耗分析析報(bào)告?？刂拼笮驮O(shè)備的能能耗（如冷水水機(jī)組、各種種大型水泵等等）。根據(jù)項(xiàng)目的具體情情況建立各種種照明燈具開(kāi)開(kāi)關(guān)的時(shí)間制制并隨時(shí)進(jìn)行行調(diào)整；通過(guò)過(guò)物業(yè)人員的的巡視及時(shí)關(guān)關(guān)閉無(wú)人區(qū)域域的照明和風(fēng)風(fēng)機(jī)盤管。運(yùn)用科學(xué)合理的檢檢測(cè)手段和維維護(hù)方法使各各種設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行參數(shù)處于于最佳工況狀狀態(tài)；保證運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備的良良好潤(rùn)滑狀態(tài)態(tài)以減少機(jī)械械功的損耗；；定期對(duì)空調(diào)機(jī)組進(jìn)進(jìn)行維護(hù)，保保持表冷器翅翅片的清潔從從而保證良好好的換熱，以以降低能量的的損耗；二、設(shè)備的高效利利用將依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化工作作手冊(cè)的要求求，建立嚴(yán)格格的工具、設(shè)設(shè)備管理制度度，以保證工工具設(shè)備的正正常使用；通過(guò)定期對(duì)各種維維護(hù)工具、設(shè)設(shè)備科學(xué)的維維護(hù)保養(yǎng)，使使其處于最佳佳工作狀態(tài)并并能夠最大限限度地延長(zhǎng)工工具、設(shè)備的的使用壽命；；實(shí)行設(shè)備工具管理理責(zé)任制，將將每一臺(tái)工具具設(shè)備的管理理責(zé)任落實(shí)到到人，從而減減少工具的丟丟失及設(shè)備的的不正常損壞壞；第四章商業(yè)奧斯斯卡獨(dú)具特色色的服務(wù)方案案第一節(jié)對(duì)項(xiàng)目目重大活動(dòng)保保障方案一、 高效率的管管理組織：對(duì)在物業(yè)服務(wù)管理理上的特殊需需求分析，成成立特殊服務(wù)務(wù)保障小組（臨臨時(shí)性）。二、特殊服務(wù)保障障小組的人員員組織構(gòu)成：：１.特殊服務(wù)保障小組組將以副總經(jīng)經(jīng)理掛帥，小小組的其它成成員為各個(gè)專專業(yè)部門經(jīng)理理和主管，以以及各專業(yè)骨骨干專業(yè)人員員；２.受理通過(guò)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)主管部門下下達(dá)的各部門門對(duì)特殊服務(wù)務(wù)的需求；３.按照下達(dá)的重大活活動(dòng)通知，向向特殊服務(wù)小小組部署活動(dòng)動(dòng)準(zhǔn)備工作，并并時(shí)刻跟蹤對(duì)對(duì)重大活動(dòng)的的準(zhǔn)備情況；；５.按照服務(wù)調(diào)度小組組的統(tǒng)一部署署，在規(guī)定的的時(shí)間內(nèi)，按按照承諾的服服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)完成重大活活動(dòng)的準(zhǔn)備工工作內(nèi)容；６.根據(jù)有關(guān)部門對(duì)活活動(dòng)的具體服服務(wù)要求，按按照承諾的服服務(wù)質(zhì)量，準(zhǔn)準(zhǔn)確、快捷地地提供相關(guān)的的服務(wù)和其它它配合服務(wù)；；第二節(jié)商業(yè)物物業(yè)消防管理理方案商業(yè)物業(yè)消防工作作的目的是預(yù)預(yù)防火災(zāi)的發(fā)發(fā)生，最大限限度地減少火火災(zāi)損失，為為業(yè)主及租戶戶提供安全環(huán)環(huán)境，保障其其生命及財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全。消防防工作在指導(dǎo)導(dǎo)思想上，要要把預(yù)防火災(zāi)災(zāi)放在首位，從從人力、物力力、技術(shù)等多多方面充分做做好滅火準(zhǔn)備備，以便一旦旦發(fā)生火災(zāi)能能迅速撲滅。防火責(zé)任制（一）“三級(jí)機(jī)構(gòu)構(gòu)、明確職責(zé)責(zé)”商業(yè)公司物業(yè)服務(wù)務(wù)管理中心副副總經(jīng)理為公公司消防責(zé)任任人。管理處經(jīng)理（主任任）作為第二二級(jí)消防機(jī)構(gòu)構(gòu)的責(zé)任人。各部門主管作為第第三級(jí)消防機(jī)機(jī)構(gòu)的責(zé)任人人。（二）三級(jí)檢查制制度三級(jí)檢查物業(yè)由副總經(jīng)理實(shí)實(shí)施。建立義務(wù)消防隊(duì)三全力以付的消防管管理工作全員消防培訓(xùn)，加加強(qiáng)義務(wù)消防防隊(duì)訓(xùn)練和管管理。重點(diǎn)部門重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)重點(diǎn)管管理。制定一整套防火安安全管理細(xì)則則。維護(hù)好各種消防設(shè)設(shè)施，設(shè)備。保持通道暢通，標(biāo)標(biāo)識(shí)明顯。動(dòng)火審批及電器使使用嚴(yán)格規(guī)范范。易燃易爆品管理到到位。完善的消防應(yīng)急預(yù)預(yù)案（系列化化），并定期期演練。第三節(jié)高效快捷的的報(bào)修服務(wù)商場(chǎng)如同戰(zhàn)場(chǎng)，商商業(yè)物業(yè)中的的租戶是非常常注重高機(jī)的的，同時(shí)為保保持其正常完完好的商業(yè)接接待能力，要要求物業(yè)具備備快捷的維修修與解決問(wèn)題題的能力。1、制定合理的服務(wù)務(wù)時(shí)限標(biāo)準(zhǔn)和和科學(xué)的工時(shí)時(shí)管理。2、使用先進(jìn)的物業(yè)業(yè)服務(wù)軟件，庫(kù)庫(kù)房備件出庫(kù)庫(kù)，回訪一體體化電子辦公公，力爭(zhēng)達(dá)到到調(diào)度電子化化。3、合理的物業(yè)辦公公用房和配套套用房，倉(cāng)庫(kù)庫(kù)加工間，配配置合理布局局。4、高效可靠的通訊訊聯(lián)絡(luò)手段。5、和租戶協(xié)商一致致的特約維修修服務(wù)協(xié)議和和備品備件采采購(gòu)辦法和結(jié)結(jié)算方法。第四節(jié)優(yōu)化合合理的廣場(chǎng)交交通設(shè)計(jì)與車車輛管理人車分流，方便購(gòu)購(gòu)物。內(nèi)環(huán)外環(huán)連接便捷捷。交通及停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)識(shí)清楚。便于停取車輛。建立電子停車場(chǎng)管管理系統(tǒng)便于于物業(yè)實(shí)施車車場(chǎng)管理和收收費(fèi)。第五節(jié)各部門門管理規(guī)章制制度1、工程管理規(guī)章制制度高壓變電室操作規(guī)規(guī)程高壓變電室崗位責(zé)責(zé)任制度高壓變電室運(yùn)行管管理規(guī)程交接班制度巡視檢查制度配電室安全防火制制度配電室應(yīng)急方案制冷運(yùn)行操作規(guī)程程運(yùn)行值班人員崗位位責(zé)任制度機(jī)房管理制度機(jī)房及重點(diǎn)部位安安全防火制度度機(jī)房衛(wèi)生管理制度度空調(diào)水化驗(yàn)制度泵房管理制度高壓水泵、水池、水水箱管理措施施給排水事故應(yīng)急處處理方案消防泵房、水箱間間巡視檢查制制度停水應(yīng)急措施及制制度用水節(jié)水制度供水管理制度工程部服務(wù)承諾工程部員工管理制制度二十四小時(shí)值班制制度客戶回訪制度客戶投訴處理制度度空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)機(jī)組管理制度度空調(diào)機(jī)組巡視檢查查制度臨時(shí)用電管理制度度工程部報(bào)修工作流流程表工程部工作監(jiān)督檢檢查制度工程部消防應(yīng)急方方案工具管理規(guī)定管理制度、崗位工工作標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)實(shí)措施倒閘操作制度電梯故障困人救援援法電梯使用安全規(guī)定定調(diào)音室管理制度消防水系統(tǒng)安全管管理制度燃?xì)庹{(diào)壓站安全管管理制度工程部員工行為規(guī)規(guī)范配電室安全用具的的保管及使用用規(guī)定圖紙技術(shù)資料管理理制度配電室巡視檢查制制度工程部考核辦法給排水系統(tǒng)安全操操作規(guī)程運(yùn)行檢修記錄填寫(xiě)寫(xiě)說(shuō)明使用電動(dòng)工具操作作規(guī)程停電、限電管理制制度維修檔案管理制度度2、保潔管理規(guī)章制制度保潔各清潔區(qū)鑰匙匙使用管理規(guī)規(guī)定鑰匙管理制度保潔部撿拾物品的的暫行規(guī)定客戶借用物品管理理制度公共區(qū)域清潔制度度保潔部安全制度工作手冊(cè)和資料的的交接責(zé)任3、保衛(wèi)規(guī)章制度閉館制度警容風(fēng)紀(jì)細(xì)則考勤制度請(qǐng)假制度消防檢查制度鑰匙管理制度消防監(jiān)控室值機(jī)員員崗位工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)巡視制度及巡視路路線設(shè)施損壞處理流程程保衛(wèi)部撿拾物品管管理制度消防設(shè)備操作規(guī)定定義務(wù)消防隊(duì)組建規(guī)規(guī)定接報(bào)案處理程序電話使用制度保密制度消防監(jiān)控室值班制制度消防監(jiān)控室值機(jī)員員工作守則消防監(jiān)控室衛(wèi)生制制度消防監(jiān)控室來(lái)訪登登記制度消防應(yīng)急方案第六節(jié)獨(dú)特的的高質(zhì)服務(wù)保保障體系1、工作計(jì)劃制度執(zhí)執(zhí)行系統(tǒng)年度和月度工作計(jì)計(jì)劃制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備、設(shè)施和和結(jié)構(gòu)的日常常巡視檢查制制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備、設(shè)施和和結(jié)構(gòu)的定期期養(yǎng)護(hù)和維修修制度；公共區(qū)域和辦公室室的日常和專專項(xiàng)保潔工作作計(jì)劃；人員和物資進(jìn)出管管理制度；樓宇安全的日常巡巡視檢查制度度；訪客禮儀接待服務(wù)務(wù)程序；會(huì)議預(yù)訂和服務(wù)程程序；緊急和突發(fā)事件處處理預(yù)案月度和年度工作報(bào)報(bào)告制度；2、服務(wù)保障管理系系統(tǒng)年度和月度工作計(jì)計(jì)劃制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備、設(shè)施和和結(jié)構(gòu)的日常常巡視檢查制制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備、設(shè)施和和結(jié)構(gòu)的定期期養(yǎng)護(hù)和維修修制度；公共區(qū)域和辦公室室的日常和專專項(xiàng)保潔工作作計(jì)劃；人員和物資進(jìn)出管管理制度；樓宇安全的日常巡巡視檢查制度度；訪客禮儀接待服務(wù)務(wù)程序；會(huì)議預(yù)訂和服務(wù)程程序；緊急和突發(fā)事件處處理預(yù)案月度和年度工作報(bào)報(bào)告制度；3、質(zhì)量控制管理系系統(tǒng)主管每日服務(wù)質(zhì)量量檢查制度；；經(jīng)理每周服務(wù)質(zhì)量量檢查制度；；部門季度服務(wù)質(zhì)量量檢查制度；；公司季度質(zhì)量檢查查（QPE）制度；4、客戶意見(jiàn)反饋及及處理系統(tǒng)（1）客戶投訴承接和和處理程序；；（2）客戶意見(jiàn)反饋調(diào)調(diào)查程序；（3