某集團體驗區(qū)各階段設計導則

體驗區(qū)各階段設計導則目錄HYPERLINK體驗區(qū)選址規(guī)劃HYPERLINK售樓處土建施工圖設計HYPERLINK樣板房土建施工圖設計HYPERLINK體驗區(qū)景觀導示設計HYPERLINK售樓處室內裝修裝飾設計HYPERLINK樣板房室內裝修裝飾設計HYPERLINK體驗區(qū)經濟指標控制表一、體驗區(qū)選址規(guī)劃責任部門：體驗中心輸入項目：《項目總體規(guī)劃設計方案》輸出項目：《體驗區(qū)修建方案》階段成果：《體驗區(qū)修建方案》（模版另附）會議管理：會議名稱：體驗區(qū)修建方案匯報會組織人：營銷部體驗中心參加人：體驗中心經理、體驗中心裝飾裝修專員及景觀設計專員、營銷部經理、營銷副總、研發(fā)部項目設計專員、項目經理、項目土建工程師輸出項目管控要點：根據(jù)交地情況、工程進度、銷售計劃、成本預算決定是否采用臨時售房部和樣板房；根據(jù)交地情況、工程進度、銷售計劃、營銷策略等決定售樓處和樣板房的總體位置；售樓處的位置及體驗區(qū)主入口的設置應方便該項目輻射的主要區(qū)域客戶直接到達，避免因下列因素造成的繞行，影響客戶的體驗感受：①單行道，反方向車輛無法直接到達；②沿途交通道路品質低；③項目周邊公交車出租車站位置不便，導致參觀客戶步行時間過長；對于項目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線，考慮沿線城市景觀對樓盤檔次的影響；考慮項目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案；考慮體驗區(qū)范圍以外的客戶接觸點的景觀等整體效果，針對項目規(guī)劃紅線外市政道路綠化及管理現(xiàn)狀以及相鄰建筑的影響和干擾等制定出良好的改善措施；控制因售樓部和樣板房的位置造成的施工實施難度及由此產生的成本增加及工程延期；考慮客戶在整個體驗區(qū)內參觀流線的舒適感和韻律感。針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施。項目專員應實地感受聲音、氣味等不利因素對體驗區(qū)開放的影響。樣板房與售樓處距離不宜超過400米，否則應配備電瓶車等交通工具；體驗區(qū)內的客戶停車點應靠近售樓處并相對獨立，與售樓部距離不超過200米，否則應配備電瓶車等交通工具；體驗區(qū)內應設置不小于20個停車位的專有停車場，并應考慮銷售高峰期的客戶臨時停車點；售樓處和臨時樣板房的地坪標高應高于室外道路地坪標高600-900MM左右。樣板房選型原則：量大、設計有亮點、通過模型或者戶型圖難以表達、銷售有難度。樣板房選址原則：=1\*GB3①主要功能房的景觀較好，能突出項目賣點并符合項目營銷策略；=2\*GB3②主要功能房與周邊建筑無對視、無視線遮擋；=3\*GB3③若樣板樓無電梯，則樣板房所選樓層不宜過高；臨時樣板房的位置擺放應由示范區(qū)景觀設計師統(tǒng)一進行規(guī)劃設計。為了有效地進行成本和品質控制，體驗區(qū)的總面積應不超過30000平方米。HYPERLINK返回目錄二、售樓處土建施工圖設計責任部門：研發(fā)部輸入項目：售樓處土建方案和施工圖輸出項目：營銷部《售樓處土建方案設計審圖意見》和《售樓處土建施工圖設計審圖意見》階段成果：《售房部土建方案圖》、《售房部土建施工圖》會議管理：會議名稱：售房部土建方案設計匯報組織人：研發(fā)部項目設計專員參加人：營銷副總、營銷部經理、體驗中心經理、體驗中心裝飾裝修專員及景觀設計專員、研發(fā)部經理、研發(fā)部項目設計專員、項目部經理、景觀項目部經理、造價采購部經理、項目土建工程師、項目安裝工程師、項目景觀工程師輸出項目管控要點：與該項目的建筑風格結合；與該項目推廣主題和調性的吻合；客戶參觀動線有利于銷售道具的使用；各功能區(qū)的劃分和各區(qū)域面積的需求：表1.各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設置的功能區(qū)區(qū)可選設置的功能區(qū)區(qū)備注入口門廳接待咨詢臺模型展示區(qū)350★洽談區(qū)120★含吧臺區(qū)財務收銀區(qū)15★要求位置相對安全全、可設置收收銀臺前室簽約區(qū)30★建議設置3組，有有隔斷的形式式。方便面對對面服務，尤尤其針對網簽簽項目。置業(yè)顧問辦公室20★營銷經理辦公室8～10★儲藏室20★含置業(yè)顧問更衣間間公用衛(wèi)生間40★宜設置兒童專用洗洗手臺；男士士小便斗保安室20★保潔室10★含拖布池（5㎡，靠靠近衛(wèi)生間但但獨立）及保保潔儲藏室投影室25★工法展示區(qū)20★兒童娛樂區(qū)30★總面積(㎡)71063575功能區(qū)面積不包括括通道區(qū)域（含含樓梯間）、強強弱配電間、管管井、風井等等輔房面積下售樓處天棚梁下凈高：主廳面積200㎡以下，5400≥梁下凈高≥4200以上（吊頂高度為4800MM－3600MM）；主廳面積200--500㎡，8400≥梁下凈高≥5400以上（8400可為一二層中庭連通的共享空間、吊頂高度為7800MM－4800MM）；建筑外裝修與室內裝修的臨界點裝修：售樓處室內外相接的地鋪、連接內外墻的結構柱、女兒墻下沿、建筑門窗洞口（含建筑朝向、視線、視野）、雨篷、室內外標高（含建筑與外界道路、花臺、綠化關系）；主要材料的采購難度；施工工藝能否達到設計要求；售樓處大門門洞凈高≥2700以上；采用自動感應門；10、空調系統(tǒng)的主機隱蔽，朝西面風口增多，風口與天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/㎡（不低于大型商場空調負荷設計標準）、室外溫度39度時，室內溫度控制在25度以內；11、考慮預留弱電系統(tǒng)管線穿梁洞口；12、玻璃幕墻橫向龍骨是否影響到客戶向外的視線；13、各專業(yè)施工圖之間是否協(xié)調統(tǒng)一，各專業(yè)施工圖是否對裝飾空間、裝飾效果有重大影響。三、樣板房土建施工圖設計責任部門：研發(fā)部（臨時樣板房施工圖責任部門為項目工程部）輸入項目：樣板房土建方案和施工圖輸出項目：營銷部《樣板房土建方案設計審圖意見》和《樣板房土建施工圖設計審圖意見》階段成果：《樣板房土建方案圖》、《樣板房土建施工圖》會議管理：會議名稱：樣板房土建方案設計匯報組織人：研發(fā)部項目設計專員參加人：營銷副總、營銷部經理、體驗中心經理、體驗中心裝飾裝修專員及景觀設計專員、研發(fā)部經理、研發(fā)部項目設計專員、項目部經理、景觀項目部經理、造價采購部經理、項目土建工程師、項目安裝工程師、項目景觀工程師輸出項目管控要點：建筑=1\*GB3①建筑戶型分析，是否有優(yōu)化之處，如是否有黑衛(wèi)，空調位是否布置合理，平面與立面關系正確等；=2\*GB3②戶內標高關系是否合理，如陽臺、露臺、衛(wèi)生間的降板高度，戶內樓梯與門窗的標高關系；門窗洞口的尺寸高度等。別墅、花園洋房項目樣板房室內門洞凈高要求≥2400ｍｍ，高層項目樣板房室內門洞凈高要求≥2250ｍｍ，所有項目衛(wèi)生間門洞凈高≥2200ｍｍ，主入戶門及外門窗按照交房標準高度修建；=3\*GB3③門型窗型及其開啟方式的建議；=4\*GB3④建筑外墻裝飾效果、裝飾材料及工藝的建議（含陽臺欄桿、外墻面磚、石材、涂料、木作等）；=5\*GB3⑤臨時樣板房需要10㎡--15㎡的入戶遮雨區(qū)；結構=1\*GB3①結構形式是否合理，臨時樣板房建議采用磚混結合鋼架屋頂?shù)慕Y構；=2\*GB3②結構圖與建筑圖是否一致，結構預留門窗洞口和結構板面標高是否與建筑圖一致等；=3\*GB3③是否有現(xiàn)梁現(xiàn)柱情況，是否有結構降板影響層高的情況；安裝=1\*GB3①空調機位、熱水鍋爐、強弱電箱、天然氣表、水表、燃氣探測器、對講門機、紅外報警、緊急按鈕等設計是否齊全（按配置標準）以及位置是否合理；=2\*GB3②陽臺、露臺、空調機位的地漏、排水立管是否設置合理，戶內主要房間是否有給排水明管，是否設置有管井；=3\*GB3③冷熱水管是否安裝到位、預留預埋穿墻洞口是否設置（尤其是結構梁柱部位），盡量走天棚陰角明裝（裝修時吊頂處理），不得暗埋在墻體或地面內；=4\*GB3④衛(wèi)生間排氣口是否設置合理，廚房煙道設置部位及止回閥開口方向是否合理；=5\*GB3⑤空調功率：約250瓦/㎡；空調的安裝：室內機水平正對預留的冷媒管口，冷媒管包裹粗細勻稱美觀且裸露部分≤100ｍｍ，采用分體式空調（室內機也可用風機盤管）。=6\*GB3⑥樣板房戶型確定及完成面凈空尺寸測算；公式：軸線尺寸-墻體厚度-5cm抹灰層四、體驗區(qū)景觀設計責任部門：（研發(fā)部）體驗中心景觀專業(yè)輸入項目：（研發(fā)部出圖）體驗區(qū)景觀方案和施工圖；（體驗中心出圖）體驗區(qū)總體景觀概念、方案及施工圖設計；輸出項目：（研發(fā)部出圖）營銷部《體驗區(qū)景觀方案審圖意見》和《體驗區(qū)景觀施工圖審圖意見》；（體驗中心出圖）體驗區(qū)景觀方案和施工圖階段成果：《體驗區(qū)景觀方案圖》、《體驗區(qū)景觀施工圖》、《方案階段技術經濟分析報告》、《施工圖階段成本測算》會議管理：體驗區(qū)景觀方案匯報會組織人：研發(fā)部（或體驗中心）景觀設計專員參加人：研發(fā)部（或體驗中心）景觀設計專員、研發(fā)部經理、營銷副總、營銷部經理、體驗中心經理、體驗中心裝飾裝修專員、景觀組經理、造價采購部經理、項目部經理、景觀項目部經理輸出項目管控要點：景觀方案風格與售樓處的風格吻合或互補；與項目整體風格特征吻合；體現(xiàn)景觀概念價值，提升售場品質。參觀流線的合理組織及重點景觀的效果展示；充分考慮營銷需求及展示效果，合理組織景觀序列、游覽節(jié)奏以及場地內的各種景觀元素，有效管理視線.景觀要素應尺度合理、材質、色彩等主要特征應與項目整體吻合，確定軟景效果及基調樹種，骨干樹種應考慮種植季節(jié)。應與建筑師及各專業(yè)工程師協(xié)調平立面、結構、管網、照明、水循環(huán)等相互關系。主要功能房間（主臥室，客廳）景觀為重要設計點；景觀中的導示系統(tǒng)、景觀家具（燈具、導示、休閑凳、垃圾筒、背景音樂等）及小品效果應與項目風格有呼應；五、售樓處室內裝修設計（一）選擇裝修設計單位責任部門：營銷部體驗中心輸入項目：裝修（裝飾）設計單位和售樓處建筑修建方案輸出項目：《裝修（裝飾）設計合同》、《裝修設計任務書》階段成果：《裝修（裝飾）設計合同》、《裝修設計任務書》輸出項目管控要點：設計單位選擇和設計合同編寫設計單位選擇：設計師風格篩選；設計師曾作項目考察；專業(yè)服務口碑評價：施工圖深度和及時度、家具飾品建議的可操作性、現(xiàn)場指導的配合度；設計費標準：500-1200元/㎡（根據(jù)項目大小和設計師知名度）；不利因素分析：施工圖深度和及時度、裝修和家具飾品造價及資源。二、設計合同編寫：造價控制標準；設計周期、裝飾配合需求、到場指導次數(shù)；項目設計意圖的描述；（放入設計任務書模版中）與境外設計公司合作時，建議對方在國內注冊分公司。否則在合同中有關納稅、稅率、境內勞務比率及付款時間應與財務進行溝通；設計合同及設計任務書模版另附；（二）裝修設計和裝飾設計責任部門：營銷部體驗中心輸入項目：售樓處裝修概念、方案和施工圖、售樓處家具飾品裝飾方案輸出項目：營銷部《售樓處裝修概念審圖意見》、《售樓處裝修方案審圖意見》、《售樓處裝修施工圖審圖意見》和《售樓處家具飾品裝飾方案審查意見》階段成果：《售樓處裝修概念圖》、《售樓處裝修方案圖》、《售樓處裝修施工圖》和《售樓處家具飾品裝飾方案》會議管理：會議名稱：售房部裝修概念、方案、施工圖匯報會組織人：營銷部體驗中心參加人：公司總經理（大型重要項目）、營銷副總、營銷部經理、體驗中心經理、體驗中心裝飾裝修專員、營銷部項目前期崗（銷售主管）、研發(fā)部項目設計專員、造價部裝修工程師輸出項目管控要點：與該項目的建筑風格、客戶定位的吻合；與該項目推廣主題題和調性的吻吻合；通過設置停止檢查查點以保證裝裝修（裝飾）實實施效果、并并降低糾錯成成本：（《停停止檢查點質質量檢查報告告》模板另附附）所有造型完成但未未上面材前；；所有面材工作完成成后。參加人：同上客戶參觀動線有利利于銷售道具具的使用，工工作人員工作作流線盡量隱隱蔽；各功能區(qū)劃分和各各區(qū)域面積需需求：表2.各功能區(qū)劃劃分和各區(qū)域域面積需求功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設置的功能區(qū)區(qū)可選設置的功能區(qū)區(qū)備注入口門廳接待咨詢臺模型展示區(qū)350★洽談區(qū)120★含吧臺區(qū)財務收銀區(qū)15★要求位置相對安全全、可設置收收銀臺前室簽約區(qū)30★簽約區(qū)：建議設置置3組，有隔斷斷的形式。方方便面對面服服務，尤其針針對網簽項目目。置業(yè)顧問辦公室20★營銷經理辦公室8～10★儲藏室20★含置業(yè)顧問更衣間間公用衛(wèi)生間40★宜設置兒童專用洗洗手臺；男士士小便斗保安室20★保潔室10★含拖布池（5㎡，靠靠近衛(wèi)生間但但獨立）及保保潔儲藏室投影室25★工法展示區(qū)20★兒童娛樂區(qū)30★總面積(㎡))71063575功能區(qū)面積不包括括通道區(qū)域（含含樓梯間）、強強弱配電間、管管井、風井等等輔房面積售樓處主要天棚裝裝修后凈高：：主廳面積2200㎡以以下，4800mm≥凈高≥3600mm，主廳面積積200---500㎡㎡，7800mm≥凈高≥4800mm；其他區(qū)域域凈高≥2800mmm銷售道具的位置和和尺寸，銷控控墻的位置和和尺寸；室內平均照度：2200LUXX----2250LUXX；男女衛(wèi)生間的蹲位位、小便池各各2個以上，男男、女衛(wèi)生間間至少須有11個馬桶，帶帶扶桿；盡可可能設置兒童童洗手臺；弱電系統(tǒng)：電話---前臺2條、簽約區(qū)區(qū)1條、財務室室2條、置業(yè)顧顧問辦公室11條、營銷經經理辦公室1條、洽談區(qū)區(qū)地插2條（不需要要）、吧臺區(qū)區(qū)1條、保安室1條；網線--前臺2條、簽約區(qū)3條、財務室室2條、置業(yè)顧顧問辦公室2條、洽談區(qū)區(qū)地插2條、保安室1條。網絡系系統(tǒng)可設計為為無線網絡系系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)：售樓處處出入口設監(jiān)監(jiān)視器一個（位位置能兼顧售售場大廳）、財財務室收銀上上方設監(jiān)控器器一個，控制制設備設在保保安室；設背景音樂系統(tǒng)，控控制系統(tǒng)設在在吧臺。員工辦公室及儲藏藏室、監(jiān)控室室、保安保潔潔室裝修標準準：（1）天棚：石膏板乳乳膠漆刷白或或礦棉板吊頂頂（2）地面：普通地磚磚或普通地毯毯（3）墻面：乳膠漆刷刷白六、樣板房室內裝裝修裝飾設計計（一）選擇裝修裝裝飾設計單位位責任部門：營銷部部體驗中心輸入項目：裝修（裝裝飾）設計單單位和樣板房房建筑修建方方案輸出項目：《裝修修（裝飾）設設計合同》、《裝裝修設計任務務書》階段成果：《裝修修（裝飾）設設計合同》、《裝裝修設計任務務書》輸出項目管控要點點：設計單位位選擇和設計計合同編寫設計單位選擇：根據(jù)項目建筑形態(tài)態(tài)及定位選擇擇相應檔次的的設計師建筑形態(tài)設計費（元/平方米）設計師備選庫A類別墅、高品質花園園洋房<1500B類花園洋房、高品質質公寓<1000C類普通公寓項目<500根據(jù)本項目的設計計周期，考評評設計師的施施工圖完成的的深度和及時時度，原則上上時間緊張的的項目優(yōu)先選選擇配合度好好的設計公司司；在時間較較充裕的情況況下，可優(yōu)先先選擇有潛力力的新設計師師；確定本項目樣板房房的風格，同同時展示多套套樣板房要保保證風格的多多樣化；風格描述主要適用項目時尚風格以現(xiàn)代風格為主，簡簡潔時尚公寓類豪華風格歐式、美式、新古古典、地中海海等花園洋房、別墅其他風格泰式、非洲風格等等公寓、花園洋房、別別墅初步確定一、二位位備選設計師師后，對設計計師曾經完成成的項目進行行實地考察，考考察重點是設設計師的風格格特點，原則則上要指定設設計師擅長的的風格；確定裝修設計師，再再根據(jù)設計師師的特點確定定裝飾設計是是否分開委托托，根據(jù)實際際情況，裝飾飾分開委托的的形式可以是是軟裝全包，也也可以是純飾飾品委托；裝飾設計師的選擇擇；設計合同編寫：造價控制標準；設計周期、裝飾配配合需求、到到場指導次數(shù)數(shù)；項目設計意圖的描描述。與境外設計公司合合作時，建議議對方在國內內注冊分公司司。否則在合合同中有關納納稅、稅率、境境內勞務比率率及付款時間間應與財務進進行溝通；設計合同及設計任任務書模版另另附；（二）裝修設計和和裝飾設計責任部門：營銷部部體驗中心輸入項目：樣板房房裝修概念、方方案和施工圖圖、樣板房家家具飾品裝飾飾方案輸出項目：營銷部部《樣板房裝裝修概念審圖圖意見》、《樣樣板房裝修方方案審圖意見見》、《樣板板房裝修施工工圖審圖意見見》和《樣板板房家具飾品品裝飾方案審審查意見》階段成果：《樣板板房裝修概念念圖》、《樣樣板房裝修方方案圖》、《樣樣板房裝修施施工圖》和《樣樣板房家具飾飾品裝飾方案案》會議管理：會議名稱：樣板房房裝修概念、方方案、施工圖圖匯報會組織人：營銷部體體驗中心參加人：公司總經經理（大型重重要項目）、營營銷副總、營營銷部經理、體體驗中心經理理、、體驗中中心裝飾裝修修專員、營銷銷部項目前期期崗（銷售主主管）、研發(fā)發(fā)部項目設計計專員、造價價部裝修工程程師輸出項目管控要點點：裝修：與該項目的建筑風風格、客戶定定位、消費引引導的吻合；；與該項目推廣主題題和調性的吻吻合；通過設置停止檢查查點以保證裝裝修（裝飾）實實施效果、并并降低糾錯成成本：（《停停止檢查點質質量檢查報告告》模板另附附）所有造型完成但未未上面材前；