某集團北京房地產(chǎn)開發(fā)公司維修管理制度

維修管理辦法工程設計中心二00九年二月（試行）工程維修管理辦法根據(jù)地區(qū)公司在北京各項目公司交樓的經(jīng)驗，為體現(xiàn)企業(yè)全方位服務業(yè)主的宗旨，提升北京地區(qū)公司聲譽，配合集團公司質(zhì)量服務年的工作，特編制本維修管理辦法。第一章總則1-1本辦法經(jīng)北京地區(qū)各項目公司、×××工程承包（北京）公司、××物業(yè)服務有限公司北京分公司討論后形成共同意見，自下發(fā)之日起執(zhí)行。1-2本辦法與國家法律法規(guī)及公司有關(guān)管理制度相矛盾時，以國家法律法規(guī)及公司有關(guān)管理制度為準。1-3本辦法適應于××集團北京地區(qū)公司所屬全部住宅小區(qū)的維修管理工作。由北京××公司編寫和發(fā)行，北京××地區(qū)公司工程設計中心監(jiān)督實施。1-4本辦法適用于所有合同承包單位。第二章維修范圍及時段2-1本辦法所指工程維修系自竣工驗收合格之日起至施工合同約定的保修終結(jié)日止的時段內(nèi)全部維修工作。2-2本辦法所指維修包括小區(qū)樓宇、公共建筑、公用設施、園林綠化及大小市政等。2-3本辦法將維修劃分為交樓維修和日常維修。自竣工驗收合格或甲方統(tǒng)一向業(yè)主交樓之日起兩個月內(nèi)為交樓維修，兩個月后的維修稱為日常維修。2-4保修終結(jié)期限以施工合同為準；合同未約定時間的，按國家行業(yè)標準執(zhí)行；若合同約的時間短于國家行業(yè)標準規(guī)定的，由開發(fā)商承擔保修責任。2-5單位工程、小區(qū)移交后由物業(yè)公司進行管理，工程質(zhì)量的保修期以單位工程（包括室內(nèi)及配套的公共設施）竣工驗收簽證之日起計算，并以國務院第279號令《建設工程質(zhì)量管理條例》為準。第三章維修單位3-1交樓維修由承包單位負責，承包公司必須完成質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主提交的全部工程維修單。交樓維修的時限由交樓小組與業(yè)主協(xié)商確定且不得違反房屋銷售合同。3-2甲方獨立分包的項目原則上由分包商自行維修。項目公司委托物業(yè)公司對甲包項目的維修進行管理,維修開始前項目公司將甲包的單位和相關(guān)資料移交物業(yè)公司.3-3當承包單位因材料、工班等問題不能保證業(yè)主維修需要時，項目公司在知會承包單位和物業(yè)公司后可以按照集團的相關(guān)管理規(guī)定委托外請專業(yè)維修隊伍承接維修工作。其維修費用由承包單位承擔。第四章交樓維修管理4-1承包單位須在交樓維修開始前7天完成所有的維修準備工作，包含維修管理組織、維修方案、材料儲備、文明施工及成品保護等內(nèi)容，并書面向項目公司、物業(yè)公司備案，須經(jīng)項目工程部和工程設計中心及物業(yè)公司驗收合格，否則因此延誤交樓，造成的損失由承包單位負責。4-2項目公司、物業(yè)公司和總承包單位須在交樓維修開始前5天，就維修流程、緊急情況處理等進行預演，成立維修管理棟號綜合小組，由項目公司監(jiān)理工程師擔任組長，全職負責棟號內(nèi)所有的維修工作，并向業(yè)主通報維修進展情況。4-3交樓維修單上維修工作完成后，由棟號綜合小組全體成員共同驗收，合格后簽署驗收文件，由物業(yè)代表通知業(yè)主收樓；日常維修完成后，由總承包和項目公司維修管理員與物業(yè)管理員共同驗收（必要時通知工程設計中心參加），合格后由物業(yè)管理員通知業(yè)主復驗。4-4交樓維修的全過程必須建立獨家獨戶的檔案資料（包含書面資料和現(xiàn)場照片等），由物業(yè)公司負責。重要的維修項目由物業(yè)公司、項目公司和施工單位會簽過程資料。4-5交樓維修由承包單位和項目公司工程部在交樓現(xiàn)場設置接待臺共同接單，并當面承諾業(yè)主維修完成時間。（流程圖見附一）4-6交樓維修期間，承包單位必須每日填寫維修完成情況報表、物業(yè)公司填寫收樓和入住情況報表交項目公司和地區(qū)公司相關(guān)領(lǐng)導，本報表由地區(qū)公司工程設計中心統(tǒng)一編制。（見附二和附三）4-7所有參與維修的作業(yè)工人（包括承包單位和外請維修隊）均必須由物業(yè)公司統(tǒng)一辦理小區(qū)施工出入證并掛牌上崗。4-8維修施工過程的管理嚴格執(zhí)行地區(qū)公司的工程管理辦法，對維修材料、維修工序?qū)嵭袌篁灐澜褂梦唇?jīng)驗收合格的工程材料，嚴禁上道工序未經(jīng)驗收直接進入下道工序施工，特殊工藝和維修量較大的維修項目必須先做施工樣板并經(jīng)驗收合格后方能大面積進行維修施工。（此條適用日常維修，主要針對防水工程、結(jié)構(gòu)處理和管道工程、大型設備維修等）4-9主要維修項目維修時間確定（以一張維修單和該單下單時間為準、此條適用日常維修，日常維修接單后24小時內(nèi)必須到現(xiàn)場與業(yè)主溝通）：衛(wèi)生間漏水：14天；（七）管道漏水：2小時內(nèi)到場；木地板更換：5天；（八）木制品油漆：3天；裝飾門更換：20天；（九）墻面油漆：7天；鋼化玻璃更換：15天；（十）鋁合金更換：15天；墻地面塊材更換：7天；（十一）機電設備：及時趕到；普通玻璃更換：5天；（十二）沉箱漏水：21天；（十三）夏季空調(diào)和冬季采暖系統(tǒng)：及時進場，時間另定。第五章日常維修管理5-1日常維修前三天，承包單位必須書面告知物業(yè)公司維修管理員名單和聯(lián)系方式。項目公司工程部必須指定一名工程師負責維修工作。共同對維修工作過程、結(jié)果及驗收、結(jié)算進行監(jiān)督和管理。5-2日常維修階段，維修單位必須配足維修所需的各專業(yè)工班或技術(shù)工人、材料、設備及工具。5-3日常維修由物業(yè)前臺接單，建立臺帳后按預約時間進場維修，完成后由物業(yè)或業(yè)主驗收并簽字確認（流程圖見附件四）。5-4保修檔案資料包含下列內(nèi)容：（一）保修終結(jié)書；（表B11）（二）單位工程竣工驗收證明單；（表C7）（三）保修期工程質(zhì)量復檢問題議定書；（表B12）5-5維修單位因材料、人員或技術(shù)的原因，無法按時完成維修項目或內(nèi)容時，必須2天前書面知會物業(yè)公司和項目公司采取補救措施。嚴禁拒收業(yè)主維修單。第六章維修爭議處理6-1維修項目是否系施工質(zhì)量問題引起的爭議，一般由項目公司維修管理員裁決，當一方有異議時由工程設計中心最終裁決。（裁決表見附件五、六）6-2出現(xiàn)爭議時，維修費用在3000元以內(nèi)的由項目公司工程部裁決，維修費用超過3000元的，由地區(qū)公司工程設計中心裁決。6-3業(yè)主多次提出維修單的，維修單位的維修以三次為限，超過三次時分三種情況作不同的處理：（一）同一質(zhì)量問題業(yè)主再次填寫維修單說明維修不徹底，已獲棟號綜合小組驗收合格且確實存在質(zhì)量問題的，追究棟號綜合小組責任，按公司相關(guān)制度處罰；（二）業(yè)主每次驗收時提出不同的質(zhì)量問題，沒完沒了地要求維修，棟號綜合小組有義務告知業(yè)主，盡可能在三張維修單內(nèi)填寫完畢，個別業(yè)主超過三張維修單時，由物業(yè)公司出面對業(yè)主做工作；（三）業(yè)主提出不合理維修且重復多次時（合理與否由工程設計中心專業(yè)工程師裁定），由物業(yè)公司和項目專業(yè)工程師出面向業(yè)主解釋。6-4對于已裁決并明確責任方的維修項目，若責任方拒不執(zhí)行裁定結(jié)果時，項目公司在知會承包單位和物業(yè)公司后可委托外請專業(yè)維修隊進行維修施工，相關(guān)費用由責任方承擔。并從當月工程款或質(zhì)保金中扣除。第七章維修費用處理7-1所有因施工質(zhì)量問題引起的維修，其費用均由合同承包單位承擔；由物業(yè)公司管理不善造成的維修，其費用由物業(yè)公司承擔；因甲方要求合同承包單位或維修隊超出設計圖紙范圍的變更、裝修檔次提升的維修，其費用由項目公司承擔（不包括竣工驗收之前的變更和裝修檔次提升）。7-2由承包單位承擔的維修費用，在質(zhì)量保修金留存部分支付，當實際發(fā)生的維修費用超過質(zhì)量保修金總額時，可在當月應付工程進度款中扣除；由物業(yè)公司支付的維修費用，每月在項目公司支付給物業(yè)公司物業(yè)管理費用中扣除，用以支付維修費用；由項目公司支付的維修費用，按圖紙外工程，以工程通知單和現(xiàn)場簽證的方式按月度結(jié)算支付。由甲方外請施工單位參與維修的，扣除責任單位當月工程進度款或質(zhì)保金。7-3涉及主體結(jié)構(gòu)開裂、大面積漏水、管道維修及大型設備維修時，維修單位必須上報維修方案經(jīng)總承包單位技術(shù)部、項目公司工程部審查、工程設計中心審批后實施。7-4由項目公司和物業(yè)維修隊選購的材料和維修費用一般情況下由招標中心招標確定；情況緊急時由審核部三家比價確定；情況特別緊急時，項目公司有權(quán)先找專業(yè)維修隊施工，而后辦理相關(guān)的審價和議價手續(xù)。原則上采用中標價結(jié)算。7-5發(fā)生業(yè)主索賠時，由物業(yè)公司組織承包單位、項目公司共同出面商談索賠事宜并予以確認。若承包單位拒不參加時，視為默認。若參與或不確認時，以物業(yè)公司和項目公司與業(yè)主商談的結(jié)果為準。物業(yè)公司將索賠結(jié)果及時書面知會責任單位，其費用由責任單位承擔。7-6維修所發(fā)生的水電費由維修單位負責，并負責支付給物業(yè)公司。7-7維修單位承擔維修后再次保潔的所有費用。第八章考核條款8-1維修因材料、勞動力問題造成進度緩慢，未按維修計劃完成的，每拖延一天，罰款500元/單，并承擔由此造成的相關(guān)損失。8-2維修作業(yè)工人因言談舉止、著裝、服務態(tài)度等受到業(yè)主投訴一次罰款50元，同一業(yè)主同一原因重復投訴，每重復一次按上次罰款加倍處罰。8-3維修施工時未按地區(qū)公司《成品保護細則》對成品進行妥善保護的，發(fā)現(xiàn)一次視情況輕重罰款200—500元，已造成成品損壞的必須照價賠償，因此造成業(yè)主物品損失的，負責損失費用的賠償。8-4合同承包單位或維修隊無理拒接業(yè)主維修單的，若出現(xiàn)此類現(xiàn)象時，每單次罰款500元。如發(fā)現(xiàn)此現(xiàn)象超過三次，項目公司有權(quán)要求承包單位撤換責任人。8-5維修施工要求工完料凈、人走場清，凡發(fā)現(xiàn)未按此文明施工要求作業(yè)的，每次罰款200元，情況特別嚴重的加倍處罰。8-6同一維修問題在同一維修點上多次重復維修，并引起業(yè)主強烈不滿，除無條件承擔維修費用外，每出現(xiàn)重復維修一次罰款1000元，衛(wèi)生間漏水每重復一次，罰款10000元，并承擔由此造成的所有損失（含業(yè)主提出的合理索賠）。8-7維修完成報驗以兩次為限，第二次驗收不合格罰款500元，第三次以后每增加一次按此基數(shù)加倍處罰。第九章其他9-1甲方獨立分包的工程由獨立分包商與物業(yè)公司簽定保修期內(nèi)托管協(xié)議，其維修工作由項目公司和物業(yè)公司共同管理，維修工作開始前由項目公司將全部甲供分包單位負責維修工作的人員名單和聯(lián)系方式提交物業(yè)公司，出現(xiàn)甲供項目影響維修時，項目公司依據(jù)合同條款及該辦法對分包商進行處罰。工程設計中心2006年2月15日附件一：交樓維修流程項目工程師、物業(yè)人員陪同業(yè)主收樓項目工程師、物業(yè)人員陪同業(yè)主收樓共同簽署收樓質(zhì)量問題維修單共同提交維修單到收樓現(xiàn)場工程接單處工程接單處工程師承諾維修完成時間項目工程師分發(fā)維修單維修監(jiān)理物業(yè)公司總承包維修主管造冊登記按工種分類確定完成時間（小于向業(yè)主承諾的時間）分發(fā)工班實施維修維修和保潔完成后報驗（三方驗收）合格不合格物業(yè)通知業(yè)主收樓合格銷單、歸檔與業(yè)主溝通附件二：維修完成情況報表項目名稱：編號：年月日總應交樓戶數(shù)已收樓戶數(shù)今日收樓數(shù)今日收樓房號：今日接單數(shù)今日維修開工情況況樓號房號合計樓號房號合計今日維修完成情況況（三方驗收收合格）樓號房號合計樓號房號合計今日業(yè)主驗收合格格情況（以業(yè)業(yè)主簽字為準準）樓號房號合計樓號房號合計明日計劃開工情況況樓號房號合計樓號房號合計明日計劃完成情況況樓號房號合計樓號房號合計今日計劃未完成情情況樓號房號未完成的主要原因因制表：審查：審批：附件三：收樓和入住情況報表項目名稱：編號：年月日總應交樓戶數(shù)今日交樓戶數(shù)共交樓戶數(shù)完成率%今日借出鑰匙今日歸還鑰匙今日未歸還鑰匙總共未歸還鑰匙其中項目公司：總承包：物業(yè)公司司：今日業(yè)主委托鑰匙匙總共業(yè)主委托鑰匙匙今日業(yè)主借用鑰匙匙今日業(yè)主歸還委托托鑰匙今日業(yè)主未歸還委委托鑰匙今日業(yè)主領(lǐng)回委托托鑰匙總共業(yè)主領(lǐng)回委托托鑰匙今日接受維修單今日發(fā)放維修單總共接受維修單總共發(fā)放維修單今日在修戶數(shù)今日三方驗收戶數(shù)數(shù)今日三方驗收通過過戶數(shù)今日業(yè)主驗收通過過戶數(shù)總共三方驗收通過過戶數(shù)總共業(yè)主驗收通過過戶數(shù)今日辦理入住手續(xù)續(xù)戶數(shù)今日實際入住戶數(shù)數(shù)總共辦理入住手續(xù)續(xù)戶數(shù)總共實際入住戶數(shù)數(shù)今日辦理收樓手續(xù)續(xù)的情況樓號房號樓號房號交樓工作簡述：備注：制表：審查：審批：附件四：日常維修流程業(yè)主提出維修問題并填單物業(yè)前臺收單維修單位和項目維修工程師共同判別分類并簽字業(yè)主提出維修問題并填單物業(yè)前臺收單維修單位和項目維修工程師共同判別分類并簽字總包施工質(zhì)量問題非總包施工質(zhì)量問題物業(yè)安排維修隊維修施工項目公司負責內(nèi)容維修完成后維修隊報驗物業(yè)陪同業(yè)主驗收辦理維修結(jié)算手續(xù)自檢合格合格不合格合格不合格維修單入維修檔案、清單物業(yè)負責內(nèi)容甲包項目其他原因甲包項目扣除甲包單位質(zhì)量保修金總包施工質(zhì)量問題扣除總包質(zhì)量保修金物業(yè)負責內(nèi)容扣除月度物業(yè)管理費其他原因產(chǎn)生的維修費由項目公司支付項目名稱：編號：致（合同同承包單位）工程，雖經(jīng)經(jīng)竣工驗收并并交付使用，但但在保修期內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)以下施施工質(zhì)量問題題，經(jīng)鑒定，屬屬貴方負責其其維修費用。質(zhì)量問問題簡述：工程維修管理員：：項目工程部負責人人日期此表適用于維修費用在3000元以下的維修工程鑒定附件六：工程施工質(zhì)量問題鑒定書項目名稱：編號：致（合同同承包單位）工程，雖經(jīng)經(jīng)竣工驗收并并交付使用，但但在保修期內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)以下施施工質(zhì)量問題題，經(jīng)鑒定，屬屬貴方負責其其維修費用。質(zhì)量問問題簡述：項目維修管理員項目部負責責人日期審核意見：專業(yè)工程師工程部負責人日期此表適用于維修費用在3000元以上的維修工程鑒定附件七：C7單位工程竣工驗收證明單工程名稱：編號：工程名稱工程地點開工日期建設單位建筑面積竣工日期設計單位結(jié)構(gòu)類型層數(shù)合同工期施工單位合同造價實際工期承建項目名稱實際完成情況工程質(zhì)量等級核定結(jié)果承建單位監(jiān)理單位設計單位建設單位建設單位的最高高主管部門(公章)核定人評定質(zhì)量等級((公章)交驗人：((公章)驗收人：(公章)驗收人：(公章)驗收人：單位名稱姓名單位名稱姓名參加核定的單位及人員（簽簽名）企業(yè)經(jīng)理：施工負