某高校住宅樓房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告

房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：委托方：估價(jià)方：估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目錄致委托人涵---------------------------------------------------------------3估價(jià)聲明-----------------------------------------------------------------4估價(jià)假設(shè)與估價(jià)限制條件---------------------------------------------------5**16#住宅樓拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告--------------------------------7一、委托方二、估價(jià)機(jī)構(gòu)三、估價(jià)目的四、估價(jià)對(duì)象五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、價(jià)值定義七、估價(jià)依據(jù)八、估價(jià)原則九、估價(jià)方法十、估價(jià)結(jié)果十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期**16#住宅樓拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)報(bào)告-------------------------------11一、個(gè)別因素分析二、區(qū)域因素分析三、市場(chǎng)分析四、最高最佳使用分析五、估價(jià)路線確定與估價(jià)方法選擇六、估價(jià)測(cè)算過程七、估價(jià)結(jié)果附件1.估價(jià)對(duì)象**16#住宅樓的位置圖及建筑平面圖----------------252.估價(jià)對(duì)象**16#住宅樓外觀照片----------------------------263.可比實(shí)例外觀照片-------------------------------------------------284.可比實(shí)例調(diào)查表5.房地產(chǎn)評(píng)估委托書6.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件7.房屋拆遷許可證8.估價(jià)對(duì)象**16#住宅樓的產(chǎn)權(quán)證明致委托方函**/房地產(chǎn)開發(fā)公司：受貴公司委托，我們**/有限責(zé)任房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)坐落在**西山坡的16號(hào)住宅樓市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。秉著合法、獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國(guó)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和相關(guān)法規(guī)，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。調(diào)查結(jié)果如下：估價(jià)對(duì)象為磚混結(jié)構(gòu)住宅房屋，總建筑面積1993.02㎡。一、估價(jià)對(duì)象**16#住宅樓的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。二、估價(jià)目的:為拆遷補(bǔ)償額度提供參考依據(jù)評(píng)估房地產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)值。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn):2009年6月25日四、估價(jià)結(jié)果依照本次評(píng)估目的，根據(jù)委托方提供的資料、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看情況和市場(chǎng)調(diào)查資料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，采用市場(chǎng)比較法對(duì)委托評(píng)估的被拆遷房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)分析和測(cè)算，估價(jià)對(duì)象**16#住宅樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年6月15日的公開市場(chǎng)價(jià)格分別為：

被拆遷房屋的綜合評(píng)估單價(jià)：7469元/m2，被拆遷房屋的評(píng)估總價(jià)：人民幣1488.59萬(wàn)元，大寫：壹仟肆佰捌拾捌萬(wàn)零伍仟玖佰元人民幣住戶:****其房屋均價(jià)分別為7319.62(元/m2)7618.38(元/m2)五、估價(jià)報(bào)告使用期限:本估價(jià)報(bào)告自報(bào)告提交日期起1年內(nèi)有效。六、估價(jià)報(bào)告提交份數(shù)根據(jù)估價(jià)委托協(xié)議，隨此涵提交正式估價(jià)報(bào)告3份。**/有限責(zé)任房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法人代表：**2009年6月25日估價(jià)聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)通過實(shí)際查看得到的，為真實(shí)情況。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，但僅限于對(duì)評(píng)估標(biāo)的物外觀和使用狀況。估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。實(shí)地查看人：**，**，**。

6、王全民老師對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7、本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方提供，委托方對(duì)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性、完整性以及陳述的情況承擔(dān)法律責(zé)任。因資料失實(shí)造成評(píng)估結(jié)果有誤差的，未按本次估價(jià)目的完整使用，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。估價(jià)人員：**估價(jià)假設(shè)與估價(jià)限制條件一、估價(jià)假設(shè)條件（一）假設(shè)估價(jià)對(duì)象(房屋的所有權(quán)及其占用土地的使用權(quán))通過合法方式取得，并擁有合法產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，無(wú)所有權(quán)、使用權(quán)異議，未設(shè)定抵押、質(zhì)押等擔(dān)保，未對(duì)外投資入股、轉(zhuǎn)讓，不存在司法及行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封和其它限制該房地產(chǎn)權(quán)利或影響其公開市場(chǎng)價(jià)值的情形，不存在法律、法規(guī)規(guī)定禁止估價(jià)對(duì)象按本次評(píng)估目的使用的其他情形。本估價(jià)機(jī)構(gòu)未對(duì)本事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。

（二）假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年6月15日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、公平的均衡市場(chǎng)。（三）估價(jià)時(shí)點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)查看之日距離接近，這段時(shí)間市場(chǎng)穩(wěn)定，假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑結(jié)構(gòu)、裝修等物質(zhì)實(shí)體與估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看期(2009年6月2日～2009年6月25日)無(wú)任何變化。（四）因委托方未能提供估價(jià)對(duì)象房屋的《房屋所有權(quán)證》，估價(jià)人員根據(jù)本次估價(jià)目的，假設(shè)估價(jià)對(duì)象房屋系被拆遷人合法取得。（五）本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)以拆遷當(dāng)事人雙方確定的用途持續(xù)使用并已達(dá)到最高最佳使用。若轉(zhuǎn)換使用用途，本估價(jià)結(jié)果無(wú)效。（六）假設(shè)委托方提供的估價(jià)資料和陳述的情況是真實(shí)、合法和完整的。估價(jià)人員未對(duì)本事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)。二、估價(jià)限制條件（一）估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查看僅限于估價(jià)對(duì)象在查看期(2009年6月2日～2009年6月25日)的外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范，符合國(guó)家有關(guān)安全使用標(biāo)準(zhǔn)。

（二）本估價(jià)報(bào)告按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本所咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。

（三）本估價(jià)報(bào)告的有效期限為一年。如超過有效期,或估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。

（四）本估價(jià)報(bào)告分為“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分?！肮纼r(jià)結(jié)果報(bào)告”提供給委托方，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”部分內(nèi)容根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。

（五）未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。

（六）如發(fā)現(xiàn)本估價(jià)報(bào)告文字或數(shù)字因校對(duì)或其他類似原因出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)，請(qǐng)通知本所進(jìn)行更正。（七）本次估價(jià)沒有考慮他項(xiàng)權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。**/有限責(zé)任房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法人代表：**2009年6月25日**/有限責(zé)任房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所文件**16#住宅樓拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方委托方：**/房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：**聯(lián)系人：**聯(lián)系電話：估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人：**、**、**住所：估價(jià)資格等級(jí)：一級(jí)證書編號(hào)：聯(lián)系電話：三、估價(jià)目的為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。四、估價(jià)對(duì)象**16#住宅樓的房屋使用權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)的價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月15日六、價(jià)值類型與價(jià)值定義拆遷估價(jià)的價(jià)值類型為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。七、估價(jià)依據(jù)（一）行為依據(jù)《估價(jià)委托合同》（二）法律依據(jù)1.《大連市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》[2001]國(guó)家國(guó)務(wù)院令第305號(hào)公布2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》[2007修訂]中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)3．《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》建住房[2003]234號(hào)4．《大連市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施細(xì)節(jié)》[2008]第18號(hào)5．估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集掌握的資料6．委托方提供的有關(guān)資料八、估價(jià)原則本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估物業(yè)具體情況，具體遵循：（一）合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提，即估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)值。（二）客觀公正原則:要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依附于他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有除依法收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)以外的任何顯示的或潛在的利害關(guān)系，與估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)的或潛在的厲害關(guān)系。（三）替代原則:同一個(gè)市場(chǎng)中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)當(dāng)相近。在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價(jià)格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較來確定待估房地產(chǎn)價(jià)格。替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同高等條件下的正常價(jià)格。（四）最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。也就是說，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)實(shí)際上是求取某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交待的界限和評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。房地產(chǎn)的價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。九、估價(jià)方法及估價(jià)步驟（一）估價(jià)方法選用市場(chǎng)法，此次評(píng)估用于確定房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額，并且本估價(jià)對(duì)象的同種類型的房地產(chǎn)數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易，并且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)交易和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件著良好，所以選用市場(chǎng)比較法。（二）估價(jià)步驟1.與委托方洽談，了解估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及其范圍；2.到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初勘，增加對(duì)估價(jià)對(duì)象的感性認(rèn)識(shí)；3.制定初步評(píng)估作業(yè)計(jì)劃；4.與委托方簽定評(píng)估合同，制定詳細(xì)的評(píng)估作業(yè)計(jì)劃；5.以房地產(chǎn)估價(jià)師**、**、**三人組成的評(píng)估工作組對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)查看，最后再對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了復(fù)查；6.在評(píng)估過程，估價(jià)人員了解估價(jià)對(duì)象的建筑用料、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、成新狀況、局部更新改造等因素形成的造價(jià)差異，以及成新狀況的鑒別等；7.調(diào)查小組到有關(guān)部門查閱了評(píng)估所需資料；8.評(píng)估組對(duì)現(xiàn)場(chǎng)記錄、市場(chǎng)資料和委托方提供的其它評(píng)估資料進(jìn)行分析，根據(jù)公允的評(píng)估原則(包括有利于舊城改造的原則)和評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)定測(cè)算，得出評(píng)估結(jié)論；9．根據(jù)評(píng)估資料和測(cè)算結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告，最后出具評(píng)估報(bào)告書。10.交付估價(jià)報(bào)告11.估價(jià)資料歸檔十、估價(jià)結(jié)果依照本次評(píng)估目的，根據(jù)委托方提供的資料、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看情況和市場(chǎng)調(diào)查資料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，采用市場(chǎng)比較法對(duì)委估的被拆遷房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。經(jīng)分析和測(cè)算，估價(jià)對(duì)象**16#住宅樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年6月15日的公開市場(chǎng)價(jià)格分別為：

被拆遷房屋的綜合評(píng)估單價(jià)：7469元/m2被拆遷房屋的評(píng)估總價(jià)：人民幣1488.59萬(wàn)元，大寫：壹仟肆佰捌拾捌萬(wàn)零伍仟玖佰元人民幣住戶:****其房屋均價(jià)分別為7319.62(元/m2)7618.38(元/m2)十一、估價(jià)人員**十二、估價(jià)作業(yè)日期2009年6月2日至2009年6月25日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告自報(bào)告提交日期起1年有效。**/有限責(zé)任房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法人代表：**2009年6月25日**16#住宅樓拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析析本次估價(jià)對(duì)象***16#住宅樓——**住宅樓建建于80年代初期，位位于大連市沙沙河口區(qū)***西部，共6層，總建筑筑面積19993.02平方米，每單單元兩戶，共共36戶，每戶55.36平米。平面面圖見附件。估價(jià)對(duì)象**166#住宅樓為磚磚混結(jié)構(gòu)，建建于1986年，基礎(chǔ)用400#以上的毛石石，50#水泥砂漿砌砌筑，坐落在在強(qiáng)風(fēng)化板巖巖上。維護(hù)較較好，外墻為為水泥灰粉刷刷外立面，有有排水管。該該樓共有36戶，三個(gè)單單元，一個(gè)單單元兩戶，每每戶都為南北北朝向，在每每個(gè)單元樓門門口，建有門門斗，并且在在每個(gè)單元一一樓處均有防防盜門。一樓樓樓梯洞內(nèi)，有有一個(gè)封閉小小倉(cāng)房（一樓樓住戶所有）。樓樓梯道內(nèi)墻壁壁為白灰粉刷刷，已明顯脫脫落，并有發(fā)發(fā)黑狀況出現(xiàn)現(xiàn)，樓梯為鋼鋼筋混凝土，金屬扶手欄欄桿，表面涂涂有油漆，但但已明顯脫落落。樓內(nèi)墻體體內(nèi)墻為240，外墻為370。陽(yáng)臺(tái)，曬臺(tái)臺(tái)的周邊為乳乳白色。住戶戶給套院圍墻墻，墻高1..8米，磚墻厚度240。樓面為水泥泥灰粉刷，四四周做有散水水。各住戶內(nèi)門窗均為為木制，門：：除南北陽(yáng)臺(tái)臺(tái)是雙層外，其其余均為單層層；窗均為雙雙層，分為150*1150和150*550兩種。油漆漆防腐：門窗窗均刷漆三遍遍，顏色奶黃黃色。廚房小槽的的墻上設(shè)200*660*1000的長(zhǎng)方空洞洞做放肥皂盒盒用，內(nèi)孔貼貼瓷磚。廚房除除設(shè)碗柜的的的空間外，還還設(shè)放菜板，面面板，托板。托托板為鋼筋混混凝土與煤氣氣臺(tái)同樣規(guī)模模和標(biāo)高。位位置放在煤氣氣臺(tái)相對(duì)的一一面。用磚砌砌垛后放托板板。廁所內(nèi)的的踢腳線為1：2.5水泥砂漿,高為1.4mm,上部抹完灰灰后,刷兩遍白鉛鉛油,以防洗澡反反潮，估價(jià)對(duì)象的的衛(wèi)生間面積積很小，不能能容納洗浴，并并且由于時(shí)間間長(zhǎng)久已經(jīng)有有發(fā)霉的現(xiàn)象象。本估價(jià)對(duì)象有良好好的配套著設(shè)設(shè)施。本估價(jià)對(duì)象**116#住宅樓，各各住戶產(chǎn)權(quán)證證明齊全，為為各住戶獨(dú)立立所有。二、區(qū)域因素分析析本次估價(jià)對(duì)象***16#住宅樓，在在**校園內(nèi)西西部，東北角角有一個(gè)崗?fù)ね?，正北?cè)有有一個(gè)垃圾房房。其西側(cè)有有繁華的商業(yè)業(yè)區(qū)，好又多多大型超市，并并且離高新園園區(qū)只有公交交車一站的車車程。到達(dá)數(shù)數(shù)碼廣場(chǎng)也很很便利，有公公交車直達(dá)。在在其西鄰的數(shù)數(shù)碼路上有通通往奧林匹克克、火車站、泡泡崖區(qū)、大連連理工、星海海公園等地的的公交車，交交通非常便利利。該樓臨校園，對(duì)兒兒童的就學(xué)方方便，不僅是是大學(xué)，在***的東門，有有群英小學(xué)，黑黑石礁有遼師師的附屬中學(xué)學(xué)，這都是很很好的受學(xué)地地點(diǎn)。該樓在在**的內(nèi)部，西西側(cè)距其只有有2站公交車路程程有海事大學(xué)學(xué)、大連理工工大學(xué)，有著著很好的文化化氛圍。周圍體育鍛煉設(shè)施施皆具有；商商業(yè)發(fā)達(dá)，有大型購(gòu)物物商場(chǎng)好又多多，和各種沿沿街商業(yè)設(shè)施施；娛樂設(shè)施施較為缺乏；；屬于**的土地。三、市場(chǎng)分析（一）全國(guó)各大城城市房地產(chǎn)狀狀況1、上海房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)據(jù)：全市295個(gè)項(xiàng)目成交交，均價(jià)10691元/m2,面積1032339㎡，套數(shù)1026套。2、2009年3月北北京住宅類商商品房簽約均均價(jià)12168元/平米，比2月簽約均價(jià)11263元/平米上漲了905元/平米，環(huán)比比增長(zhǎng)8.04%。3、深圳2009年55月份全市新新建商品房成成交8479套，日均成成交274套，環(huán)比上上漲7.0%。新房成交交面積77.6萬(wàn)平方米，日日均成交2.51萬(wàn)平米，環(huán)環(huán)比上漲0.8%（4月全市新房房成交7694套，成5月25日重慶主城共共成交房源644套，總成交交金額達(dá)229166.28萬(wàn)元，成交交面積555522.511平方米，成交交均價(jià)約4127..39元/平方米。（二）大連房地產(chǎn)產(chǎn)狀況及分析析大連09年1-5月的房產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)如下表所所示：（2009--6-3數(shù)據(jù)據(jù)）表1盤數(shù)可售套數(shù)可售面積上網(wǎng)總面積57736698套/33533488套465萬(wàn)/平方米米3768萬(wàn)/平方方米數(shù)據(jù)來源：百度網(wǎng)網(wǎng)表2昨日交易量前日交易量套數(shù)173126面積10820平方米米11102平方米米均價(jià)9696元6729元金額10491萬(wàn)元7471萬(wàn)元數(shù)據(jù)來源：百度網(wǎng)網(wǎng)表3已售套數(shù)可售套數(shù)總套數(shù)已售均價(jià)中山區(qū)4289361086367311803西崗區(qū)1835031332353210930沙河口區(qū)6161876672898611577甘井子區(qū)141963197901871575746數(shù)據(jù)來源：百度網(wǎng)網(wǎng)2009年6月003日全市可售住住宅套數(shù)36698套,昨日房屋成成交量為173套，前日成成交量為126套。從“指南針地產(chǎn)市場(chǎng)部部”發(fā)布的統(tǒng)計(jì)計(jì)報(bào)告獲悉：：在剛剛過去去的4月份，大連連市二手房市市場(chǎng)成交量繼繼2月份后再次次暴漲，市內(nèi)內(nèi)四區(qū)共成交交4519套，環(huán)比上上漲75.166%，同比上漲100.88%。據(jù)了解，4月份的的這次成交量量大幅上漲明明顯具有突擊擊性特點(diǎn)：一一方面二手房房各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)優(yōu)惠政策將于于6月末到期，政政策是否延續(xù)續(xù)尚未確定，眾眾多購(gòu)房者欲欲趕在政策截截止前出手；；另一方面，春春季展會(huì)刺激激作用明顯，據(jù)“指南針營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)”春展消費(fèi)者調(diào)研報(bào)告顯示，71%的受訪購(gòu)房者愿意接受二手房，并且有43%的客戶傾向于選擇沙河口區(qū)，這也從一個(gè)側(cè)面解釋了4月份沙河口區(qū)二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)超過90%的原因。據(jù)“指南針”統(tǒng)計(jì)，44月份大連市市二手房市場(chǎng)場(chǎng)成交均價(jià)5673元/平方米，環(huán)環(huán)比上漲1.1%，保持小幅幅上漲的趨勢(shì)勢(shì)。其中，甘甘井子區(qū)上漲漲最多，環(huán)比比上漲6.5%，高供銷比比是其中的重重要原因，另另一方面，區(qū)區(qū)域本身較低低的價(jià)格也為為上漲提供了了一定空間。并且發(fā)現(xiàn)4月份大連市二手房市場(chǎng)20萬(wàn)元~40萬(wàn)元總價(jià)區(qū)間成交量過半，占比達(dá)到50.62%。另外，4月份大連市二手房市場(chǎng)單套平均成交面積為72.51平方米，環(huán)比下降5.64%。其中50平方米~90平方米面積區(qū)間成交量占比為59.28%，較上月提高了4.71個(gè)百分點(diǎn)。中小面積戶型成交進(jìn)一步活躍，成交面積的下降又使成交總價(jià)向中低價(jià)位區(qū)間移動(dòng)，這從另一個(gè)側(cè)面說明了目前市場(chǎng)剛性需求的明顯釋放。自2008年10月月22日我市出臺(tái)《大大連市促進(jìn)房房地產(chǎn)市場(chǎng)健健康發(fā)展的指指導(dǎo)意見》，推推出一系列優(yōu)優(yōu)惠政策以來來二手房市場(chǎng)場(chǎng)成交量不僅僅超出08年同期水平平，較之以往往任何時(shí)期都都達(dá)到一輪成成交高潮。本輪二手房市場(chǎng)的的成交熱潮由由多方因素促促成，同時(shí)帶帶有明顯政策策性特征。樓樓市長(zhǎng)期低迷迷造成的積壓壓性需求反彈彈、加之二手手房相對(duì)低廉廉的價(jià)格以及及現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，都都為促成二手手房市場(chǎng)成交交提供了條件件。大連的整體二手房房市場(chǎng)都處于于一個(gè)很好的的狀態(tài)，并且且對(duì)于沙河口口區(qū)更是如此此，所以我們們的估價(jià)對(duì)象象處于一個(gè)很很好的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境當(dāng)中，并并且可比實(shí)例例也處于這個(gè)個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中。四、最高最佳使用分分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以以估價(jià)對(duì)象的的最高最佳使使用為前提進(jìn)進(jìn)行估價(jià)。最最高最佳使用用是指法律上上允許、技術(shù)術(shù)上可能、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)經(jīng)充分合理論論證，能使估估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生生最高價(jià)值的的使用。根據(jù)據(jù)估價(jià)對(duì)象所所處的自然地地理位置和社社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置置，以及城市市規(guī)劃的要求求，決定了其其最高最佳使使用用途為住住宅。（新房地產(chǎn)價(jià)值－－將現(xiàn)有房地地產(chǎn)改變?yōu)樾滦路康禺a(chǎn)的必必要支出及應(yīng)應(yīng)得利潤(rùn)）＜＜現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)五、估價(jià)路線確定與估估價(jià)方法選擇擇（一）估價(jià)路線1.與委托方洽談，了解解估價(jià)目的、估估價(jià)對(duì)象及其其范圍；2.到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初勘勘，增加對(duì)估估價(jià)對(duì)象的感感性認(rèn)識(shí)；3.制定初步評(píng)估估作業(yè)計(jì)劃；；4.與委托方簽定定評(píng)估合同，制制定詳細(xì)的評(píng)評(píng)估作業(yè)計(jì)劃劃；5.以房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師**、**、**三人組成的評(píng)評(píng)估工作組對(duì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行詳詳細(xì)查看，最后再對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行了復(fù)查；在在評(píng)估過程，估估價(jià)人員了解解估價(jià)對(duì)象的的建筑用料、建建筑結(jié)構(gòu)、裝裝飾裝修、成成新狀況、局局部更新改造造等因素形成成的造價(jià)差異異，以及成新新狀況的鑒別別等；6.調(diào)查小組到有關(guān)部部門查閱了評(píng)評(píng)估所需資料料；7.評(píng)估組對(duì)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)記錄、市場(chǎng)場(chǎng)資料和委托托方提供的其其它評(píng)估資料料進(jìn)行分析，根根據(jù)公允的評(píng)評(píng)估原則(包括有利于于舊城改造的的原則)和評(píng)估方法法進(jìn)行評(píng)定測(cè)測(cè)算，得出評(píng)評(píng)估結(jié)論；8．根據(jù)評(píng)估資料和測(cè)測(cè)算結(jié)果，撰撰寫評(píng)估報(bào)告告，最后出具具評(píng)估報(bào)告書書。（二）估價(jià)方法選選擇房地產(chǎn)估本估價(jià)對(duì)對(duì)象的同種類類型的房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量較多且且經(jīng)常發(fā)生交交易，并且在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的的近期有較多多的類似房地地產(chǎn)交易和在在估價(jià)師點(diǎn)有有著良好的房房地產(chǎn)市場(chǎng)條條件。拆遷估估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用市場(chǎng)比比較法。收益法的許多重要要參數(shù)難以準(zhǔn)準(zhǔn)確把握，測(cè)測(cè)算的結(jié)果誤誤差較大，所所以本次估價(jià)價(jià)不宜采用收收益法。重置置成本法由于于估價(jià)對(duì)象房房屋的建設(shè)成成本較易獲取取，故本次估估價(jià)可采用重重置成本法對(duì)對(duì)房屋所有權(quán)權(quán)價(jià)格進(jìn)行測(cè)測(cè)算。假設(shè)開開發(fā)法是指將將估價(jià)對(duì)象所所在的房地產(chǎn)產(chǎn)未來預(yù)期開開發(fā)價(jià)值的現(xiàn)現(xiàn)值扣除其未未完工部分價(jià)價(jià)值的現(xiàn)值后后的余值作為為委估房地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)值的估估價(jià)方法。該該方法適于對(duì)對(duì)在建工程估估價(jià)，而估價(jià)價(jià)對(duì)象為已完完工工程，因因此本次估價(jià)價(jià)不宜采用假假設(shè)開發(fā)法。市場(chǎng)比較法是指根根據(jù)替代原則則，是選取一一定數(shù)量、符符合一定條件件、發(fā)生過交交易的類似房房地產(chǎn)，然后后將他們與估估價(jià)對(duì)象進(jìn)行行比較，對(duì)它它們的成交價(jià)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)?shù)奶幚韥砬笄笕」纼r(jià)對(duì)象象價(jià)值的方法法。市場(chǎng)比較法的使用用對(duì)象為在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近近期有較多的的類似房地產(chǎn)產(chǎn)交易的房地地產(chǎn)。市場(chǎng)法的操作步驟驟為：1.搜集交易實(shí)例例。2.選取可比實(shí)例例。選取的可可比實(shí)例應(yīng)是是估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)的類似似房地產(chǎn)；可可比實(shí)例的交交易類系那個(gè)個(gè)英語(yǔ)估價(jià)目目的吻合；可可比實(shí)例交易易日期應(yīng)盡量量接近估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)；科比和和私立的成交交價(jià)格應(yīng)盡量量為正常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格。3.對(duì)可比實(shí)例的的成交價(jià)格進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幪幚?。（包括價(jià)格修正、交交易狀況修正正、市場(chǎng)狀況況調(diào)整、房地產(chǎn)產(chǎn)狀況調(diào)整）；4.求取比準(zhǔn)價(jià)格格。市場(chǎng)比較法的理論論依據(jù)：替代代原則。涉及公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝交易實(shí)實(shí)例價(jià)格××××六、估價(jià)測(cè)算過程(一)可比實(shí)例選擇1.海灣街33號(hào)號(hào)住宅樓(可比實(shí)例A)該住宅樓位于海灣灣街33號(hào)（星海公園園附近），共57m2，總價(jià)41萬(wàn)，均價(jià)約約為7193元/m2。周邊臨早早市，距西南南路約10分鐘的步行行路程。在西西南路上有22、15等公交車站點(diǎn)點(diǎn)，交通便捷捷。并且距星星海浴場(chǎng)只有有30分鐘的步行行路程。周圍圍除有星海浴浴場(chǎng)外沒有其其它的娛樂、鍛鍛煉設(shè)施。但但樓與樓之間間有小花壇。此樓為1990年年建成，外觀觀為水泥砂漿漿裝飾，四周周有散水。該該樓為6層磚混多層層樓，該住宅宅為靠山墻1樓，附帶一一個(gè)小院和倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)。格局如如圖所示，為為2室一衛(wèi)，分分南北兩室，兩兩臥室地面鋪鋪有地板（仍仍可使用），有有一個(gè)北陽(yáng)臺(tái)臺(tái)。內(nèi)墻體為為240，并且是大大白粉刷，先先仍保持良好好（沒有鼓包包或發(fā)霉現(xiàn)象象）；衛(wèi)生間間內(nèi)墻貼有白白色瓷磚；窗窗為塑鋼平拉拉窗，并附有有防護(hù)窗；外外門為普通防防護(hù)門，內(nèi)門門為板制裝飾飾門。室內(nèi)較較為潮濕，但但墻體并沒有有發(fā)霉現(xiàn)象出出現(xiàn)，只是整整體有些潮。通通風(fēng)不是很好好。由于只有有一個(gè)向陽(yáng)的的窗戶，所以以采光并不是是很好。樓梯梯走廊為水泥泥地面，鐵制制扶手表面涮涮有油漆但是是大部分脫落落，1樓門洞有防防盜門設(shè)施。此住宅樓為散戶，有有衛(wèi)生管理，但但無(wú)物業(yè)管理理，安全無(wú)保保障。室內(nèi)的固定設(shè)施為為其附帶物，其其余家具是否否附帶需與業(yè)業(yè)主商量。附附帶物有：空空調(diào)，抽油煙煙機(jī)，熱水器器。此住宅樓為業(yè)主獨(dú)獨(dú)立所有，并并不存在貸款款情況。平面結(jié)構(gòu)圖如下：：2.海州街32--33號(hào)(可比實(shí)例B)該住宅樓位于海州州街32-333號(hào)（星海公園園附近），共44.544，總價(jià)33萬(wàn)，均價(jià)約約為7409元/m2。周邊臨早早市，有半個(gè)個(gè)小時(shí)步行路路程。距西南南路約20分鐘的步行行路程。在西西南路上有22、15等公交車站點(diǎn)點(diǎn)，交通便捷捷。并且距星星海浴場(chǎng)只有有30分鐘的步行行路程。周圍圍除有星海浴浴場(chǎng)外沒有其其它的娛樂、鍛鍛煉設(shè)施，樓樓與樓之間有有小花壇。此樓為1990年年建成，外觀觀為水泥砂漿漿裝飾，四周周有散水。該該樓為6層磚混多層層樓，該住宅宅為靠山墻1樓。格局如如圖所示，為為2室一衛(wèi)，為2個(gè)南室，兩兩臥室地面一一個(gè)鋪有地板板（仍可使用用），另一個(gè)個(gè)未作處理，只只是水泥地面面，有兩個(gè)南南陽(yáng)臺(tái)。內(nèi)墻墻體為240，并且是大大白粉刷，沒沒有鼓包或發(fā)發(fā)霉現(xiàn)象，但但不可繼續(xù)使使用，已出現(xiàn)現(xiàn)發(fā)黑狀況；；衛(wèi)生間內(nèi)墻墻貼有白色瓷瓷磚，但面積積較小，不能能進(jìn)行洗??；；窗為塑鋼平平拉窗；外門門為普通防護(hù)護(hù)門，內(nèi)門為為板制裝飾門門。室內(nèi)較為為潮濕，但墻墻體并沒有發(fā)發(fā)霉現(xiàn)象出現(xiàn)現(xiàn)，只是整體體有些潮。通通風(fēng)不是很好好。采光可以以，因?yàn)橛袃蓛蓚€(gè)南面臥室室。樓梯走廊廊為水泥地面面，鐵制扶手手表面涮有油油漆但是大部部分脫落，1樓門洞有防防盜門設(shè)施。此住宅樓為散戶，有有衛(wèi)生管理，但但無(wú)物業(yè)管理理，安全無(wú)保保障。室內(nèi)的固定設(shè)施為為其附帶物，其其余家具是否否附帶需與業(yè)業(yè)主商量。附附帶物有：空空調(diào)，抽油煙煙機(jī)。此住宅樓為業(yè)主獨(dú)獨(dú)立所有，并并不存在產(chǎn)權(quán)權(quán)糾紛問題，無(wú)無(wú)貸款情況。平面結(jié)構(gòu)圖如下：：3.海月街71號(hào)(可可比實(shí)例C)該住宅樓位于海月月街71號(hào)（星海公園園附近），共共59m2，總價(jià)42萬(wàn)，均價(jià)約約為7119元/m2。南臨早市市，距早市只只有100米的路程。距距西南路約5分鐘的步行行路程。在西西南路上有22、15等公交車站點(diǎn)點(diǎn)，交通便捷捷。并且距星星海浴場(chǎng)只有有30分鐘的步行行路程。周圍圍除有星海浴浴場(chǎng)外沒有其其它的娛樂、鍛鍛煉設(shè)施，樓樓與樓之間有有小花壇。此樓為1990年年建成，外觀觀為水泥砂漿漿裝飾，四周周有散水。該該樓為6層磚混多層層樓，該住宅宅為3樓中戶。格格局如圖所示示，為2室一衛(wèi)，為2個(gè)南室，兩兩臥室地面均均未鋪設(shè)地板板，只是水泥泥地面刷紅色色油漆，有一一個(gè)南陽(yáng)臺(tái)。內(nèi)內(nèi)墻體為240，并且是大大白粉刷，沒沒有鼓包或發(fā)發(fā)霉現(xiàn)象，但但不可繼續(xù)使使用，已出現(xiàn)現(xiàn)整體發(fā)黑狀狀況；衛(wèi)生間間內(nèi)墻貼有白白色瓷磚，但但只鐵鋪半個(gè)個(gè)強(qiáng)高，有盆盆浴；窗為木木制推拉窗；；外門為普通通防護(hù)門，并并且還設(shè)置了了百葉門，內(nèi)內(nèi)門為板制裝裝飾門。室內(nèi)內(nèi)較為干爽，但但室內(nèi)沒有出出現(xiàn)發(fā)霉現(xiàn)象象；通風(fēng)很好好。采光也很很好，因?yàn)橛杏袃蓚€(gè)南面臥臥室和南面的的廚房。樓梯梯走廊為水泥泥地面，鐵制制扶手表面涮涮有油漆但是是大部分脫落落，1樓門洞有防防盜門設(shè)施。此住宅樓為散戶，有有衛(wèi)生管理，但但無(wú)物業(yè)管理理，安全無(wú)保保障。室內(nèi)的固定設(shè)施為為其附帶物，其其余家具是否否附帶需與業(yè)業(yè)主商量。附附帶物有：空空調(diào)，抽油煙煙機(jī)。此住宅樓為業(yè)主獨(dú)獨(dú)立所有，并并不存在產(chǎn)權(quán)權(quán)糾紛問題，無(wú)無(wú)貸款情況。（二）估價(jià)對(duì)象與與可比實(shí)例狀狀況估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)實(shí)例狀況表表4實(shí)實(shí)例指標(biāo)估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C座落尖山街217號(hào)（**）海灣街33號(hào)（星海公園）海月街33號(hào)（星海公園）海月街71號(hào)（星海公園）用途居住居住居住居住建筑面積（m2）55.365744.5459樓層6666朝向南，北南，北，東南，北，東南一梯幾戶2343建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混建成時(shí)間1986199019901990陽(yáng)臺(tái)情況一南陽(yáng)臺(tái)一北陽(yáng)臺(tái)兩南陽(yáng)臺(tái)一南陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間狀況面積小維持一般面積很大維持良好面積小維持不好面積小維持一般交通設(shè)施便利相對(duì)差相對(duì)差一點(diǎn)一點(diǎn)距公交車站點(diǎn)的距距離50m200m20分鐘步行100m商業(yè)設(shè)施好又多及沿街商業(yè)業(yè)早市及沿街商鋪早市及沿街商業(yè)早市及沿街商業(yè)道路狀況坡路平坦坡路平坦公共配套設(shè)施小、中、大學(xué)具有有商業(yè)發(fā)達(dá)小飛燕幼兒園商業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)小飛燕幼兒園商業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)小飛燕幼兒園商業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)基礎(chǔ)設(shè)施狀況煤、暖、氣具全煤、暖、氣具全煤、暖、氣具全煤、暖、氣具全交易時(shí)間2009-52009-62009-5付款方式一次付清一次付清一次付清一次付清成交價(jià)格（元/㎡㎡）719374097119（三）交易情況修修正選擇案例均為正常常市場(chǎng)價(jià)，而而評(píng)估對(duì)象為為拆遷房，市市場(chǎng)交易行為為不一樣，故故作交易情況況修正如下。表5估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C交易情況拆遷估價(jià)市場(chǎng)交易市場(chǎng)交易市場(chǎng)交易交易情況修正系數(shù)數(shù)100959595（四）日期調(diào)整選擇案例均為近期期房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格，日期期相近，房地地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定定，故不作調(diào)整。（五）個(gè)別因素調(diào)調(diào)整個(gè)別因素是指房地地產(chǎn)所表現(xiàn)的的個(gè)別特性，如如用途、樓層層、朝向、房房屋年齡、一一梯幾戶、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)情況、衛(wèi)衛(wèi)生間狀況等等。個(gè)別因素素修正列表如如下：估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)實(shí)例個(gè)別因素素程度對(duì)比表表6實(shí)實(shí)例指標(biāo)估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C用途住宅相同相同相同樓層2較差較差好朝向南較差相同相同房屋年齡24較好較好較好一梯幾戶2差較差較差陽(yáng)臺(tái)情況南陽(yáng)臺(tái)，花臺(tái)較差好相同衛(wèi)生間狀況面積保持不好非常好相同較好分析：1.權(quán)重確定：對(duì)于一個(gè)房屋來講講，房屋的成成新度即房齡齡是很重要的的，所以其權(quán)權(quán)重是最大的的；其次用途途、樓層、朝朝向、衛(wèi)生間間狀況這些涉涉及到用戶的的采光問題、生生活得基本需需要等，所以以其權(quán)重設(shè)置置為0.15；最后是陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)和一梯幾幾戶問題，因因?yàn)槠渲皇巧嫔婕暗皆黾悠淦鋵?shí)用面積及及其使用的公公共使用面積積的大小并不不對(duì)用戶的生生活構(gòu)成影響響所以設(shè)置為為0.1；而附帶物物對(duì)房屋的價(jià)價(jià)值的總用更更是影響之少少，所以設(shè)置置為0.05..2.指數(shù)的選?。海河猛?估價(jià)對(duì)象與與可比實(shí)例都都是住宅，所所以指數(shù)為100%；樓層：可根據(jù)普通通住宅樓不同同樓層的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格差異系系數(shù)來定，估估價(jià)對(duì)象為2樓，將估價(jià)對(duì)對(duì)象的指數(shù)定定為100%，可比實(shí)例A和可比實(shí)例B均為1樓所以可將將其指數(shù)定為為95%，可比實(shí)例C的指數(shù)定為為105%。朝向：朝向分為全全南，南北，半半南北，東北北，西北，北北，六種情況，依依次情況變差差。將估價(jià)對(duì)對(duì)象為南北定定為100%，則可比實(shí)實(shí)例A為半南北定定為95%；可比實(shí)例B和可比實(shí)例C均為全南將將指數(shù)為1055%；房齡：估價(jià)對(duì)象是是1985年建成，可可比實(shí)例為1990年建成，即估估價(jià)對(duì)象距今今24年，可比實(shí)實(shí)例均為19年，所以估估價(jià)對(duì)象指數(shù)數(shù)為100%，則可比實(shí)實(shí)例A的指數(shù)為1225%（24÷19）。一梯幾戶：估價(jià)對(duì)對(duì)象為一梯2戶，所以每戶戶的均攤50%，而可比實(shí)例例A為一梯4戶，每戶的的可用公共空空間均攤為25%，所以以估價(jià)對(duì)象指指數(shù)為100%，可比實(shí)例A的指數(shù)定為為90%，可比實(shí)例B和可將可比實(shí)實(shí)例C均為一梯3戶，每戶均均攤33%，所以可比實(shí)實(shí)例B和可將可比實(shí)實(shí)例C的指數(shù)定為為95%。陽(yáng)臺(tái)：煙臺(tái)情況分分為兩個(gè)南陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，南北兩兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，一一個(gè)南陽(yáng)臺(tái)，一一個(gè)北陽(yáng)臺(tái)，兩兩個(gè)北陽(yáng)臺(tái)五五種情況，所所以估價(jià)對(duì)象象是100%，則可比實(shí)例A是只有一個(gè)個(gè)北陽(yáng)臺(tái)，所所以將指數(shù)定定為95%。可比實(shí)例B為兩個(gè)南陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，所以比比可比實(shí)例A情況好一個(gè)個(gè)等級(jí)，所以以可將指數(shù)定定位105%；可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象象情況基本相相同，所以可可將指數(shù)定位位100%衛(wèi)生間狀況：面積積大維護(hù)良好好，面積大維維護(hù)不好，面面積小維護(hù)良良好，面積小小維護(hù)不好四四種情況。估估價(jià)對(duì)象指數(shù)數(shù)為面積小維維護(hù)良好100%，可比實(shí)例A面積大維護(hù)護(hù)良好，指數(shù)為1100%；可比實(shí)例B面積小維護(hù)護(hù)不好，指數(shù)數(shù)定為95%；可比實(shí)例例C面積小良好好與估價(jià)對(duì)象象相同，指數(shù)數(shù)定為100%。估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)實(shí)例個(gè)別因素素對(duì)比指數(shù)表表表7權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C用途0.1100%100%100%100%樓層0.15100%95%95%105%朝向0.15100%95%105%105%房屋年齡0.2100%105%105%105%一梯幾戶0.1100%90%95%95%陽(yáng)臺(tái)0.1100%95%105%100%衛(wèi)生間狀況0.15100%110%95%100%個(gè)別因素綜合調(diào)整整指數(shù)：可比實(shí)例A=（00.1×1000%＋0.15××95%＋0.15××95%＋0.2×1105%＋0.1×90%＋0.1×955%＋0.15××110%）÷1=94..5%可比實(shí)例B=（00.1×1000%＋0.15××95%＋0.15××105%＋0.2×1105%＋0.1×955%＋0.1×1005%＋0.15××95%）÷1=95..25%可比實(shí)例C=（00.1×1000%＋0.15××105%＋0.15××105%＋0.2×1105%＋0.1×955%＋0.1×1100%＋0.15××100%）÷1=97%（五）區(qū)位因素調(diào)調(diào)整區(qū)域因素調(diào)整是指指待評(píng)估地塊塊所在區(qū)域的的社會(huì)、政治治、經(jīng)濟(jì)、自自然等綜合產(chǎn)產(chǎn)生的效應(yīng)對(duì)對(duì)待評(píng)估案例例的影響因素素，其主要內(nèi)內(nèi)容區(qū)域的交交通便捷度、距公交車站點(diǎn)的距離、商業(yè)設(shè)施、道路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施狀況等。通過對(duì)比較案例與待估案例的差異進(jìn)行調(diào)整。估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)實(shí)例區(qū)位因素素對(duì)比程度表表如下：估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)實(shí)例區(qū)位因素素對(duì)比表表8實(shí)實(shí)例指標(biāo)估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交通設(shè)施便捷度便利較差差較差距公交車站點(diǎn)的距離50m差非常差較差商業(yè)設(shè)施好又多，臨街店鋪鋪較差較差較差道路狀況坡道好相同好基礎(chǔ)設(shè)施完善