2023年怎樣準備物業(yè)經(jīng)理從業(yè)資格考試中的案例題

如何準備物業(yè)經(jīng)理從業(yè)資格考試中的案例題(下)（２023-06-１519:1４:19)標簽：HYPＥＲLINK"ｈttp:/／uni.sinａ.ｃｏm．cn/ｃ.pｈｐ?t=blog＆ｋ=%CE%EＦ％D2％B5&ts=bｐｏst&stｙpe=ｔag"＼ｔ"＿blａnk"物業(yè)

ＨYPERLINK"ｈttp：//uni.sina.ｃｏ/c.phｐ?t＝blog＆k=%BE%ＡD%C0%ED&ｔｓ=ｂpost&stype=tag"\ｔ"_ｂｌanｋ"經(jīng)理

HYPERＬIＮK"ｈttp://uni.siｎａ．cｏ/c.php？ｔ=bloｇ&ｋ＝%D3％A6%CA%Ｄ4&ts=bpoｓｔ＆stype=tag"應試

HYPEＲLINK"hｔｔp:/／uni．ｓiｎa.cｏｍ.ｃｎ/ｃ．php?ｔ=blog&k=%B０%B8%C0%FＤ％CC%E２&ts=bpoｓt&ｓtyｐe=tag"\t"_ｂlanｋ"案例題

HYPERＬＩNK"http://unｉ．sinａ./c.php?ｔ=bloｇ&ｋ=%B７%D6%CE%F6&ts=bpoｓｔ&ｓｔypｅ＝ｔaｇ"\t"_ｂlank"分析

HYＰＥRLＩNＫ"ｈｔtp：//uni.siｎa.cｏｍ.cn／c.ｐhp?t=bloｇ＆k=%B7％BF%B2％FA&ts=bpoｓｔ&stypｅ=tag＂房產(chǎn)

分類:HYPERLINK＂htｔp://bｌ．cn/ｓ／arｔｉｃlｅｌｉｓｔ＿_2＿1.html"內(nèi)容探討四、維修責任的界定在物業(yè)服務中，解決維修責任的實際問題很多,這類問題在物業(yè)管理實務的案例分析題中也得到了反映，成為一個考核點。維修責任的界定，其責任歸屬使用民法中的過錯責任原則。過錯責任原則以過錯為要件，因當事人一方的過錯所導致的后果就由過錯者一方承擔責任，承擔費用。沒有過錯就沒有責任。例題五:某業(yè)主衛(wèi)生間的地板泛水,臥室及走廊鋪墊的復合地板所有被污水浸泡,物業(yè)公司趕到現(xiàn)場后疏通過程中發(fā)現(xiàn)堵塞部位在該房屋與樓下相鄰的主污水管處，堵塞物為水泥快等裝修垃圾。業(yè)主由于損失較大起訴規(guī)定補償，你認為此案法院將如何認定責任？從總結(jié)經(jīng)驗角度看,你認為此后管理中應采用什么措施力爭獲得此類案件的免責？這個問題中導致責任的一方為該業(yè)主樓上的住家,因此，應當由該住戶樓上的業(yè)主共同承擔維修補償責任(能證明免責的除外)。假如是裝修公司導致的，那么由承擔過失的業(yè)去找裝修公司責任。物業(yè)公司在此后的管理中要加強對裝修管理的宣傳、要簽訂裝修管理協(xié)議,要加大力度糾正違章裝修,并能提供書面證據(jù)。例題六:某新建社區(qū)自2023年春季業(yè)主入住以來，不少樓房的外墻出現(xiàn)裂紋滲水,有的還出現(xiàn)明顯的裂紋，業(yè)主們對此反映強烈。面對這種情況,作為接管該社區(qū)的天順物業(yè)公司應當做些什么工作？?這道題仍然是一個維修責任劃分的問題,還是一個界定責任方的問題。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計、施工等單位,共同分析研究，查明因素。如屬設(shè)計、施工、材料的因素由建設(shè)單位負責解決，如屬使用不妥，管理不善的因素,則應由接管單位負責解決。五、關(guān)于物業(yè)管理的實際操作物業(yè)實務實務中，涉及到大量實際操作的問題，為了考核考生的實際操作能力，在物業(yè)管理實務中,經(jīng)?？己怂汶H操作題型。例題七：某高級商務辦公樓內(nèi)有一本地公司Ａ公司，其業(yè)務并未因入住了一個好的辦公樓而進一步發(fā)展，相反較為昂貴的房租倒成了不小的承擔。一年以后,欠租的情形出現(xiàn)了,物業(yè)管理部門發(fā)出在指定期限內(nèi),假如A公司仍不付清欠款的話,將不得不采用必要措施終止部分服務的告知,A公司對此未作出任何反映，也沒有能力作出反映。期限到了,物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除,隨后A公司通訊中斷。這時A公司負責人提出寫字樓的物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利,遂雙方引起糾紛，談談你的見解。這個題目考核的是物業(yè)服務在追費時的實際操作方式。物業(yè)管理費的追繳一般有二種方式：⑴、一般性追繳。當上月費用被拖欠時,物業(yè)服務公司在第二個月向業(yè)住發(fā)出追款告知單,并經(jīng)常以電話追繳。如第二個月仍拖欠,物業(yè)服務公司將在第三個月第二次發(fā)出追款告知單時限期三天內(nèi)繳清，若業(yè)住三天過后仍不繳清費用，物業(yè)服務公司將依據(jù)《管理規(guī)約》停止對其服務。如業(yè)住仍拒付，物業(yè)服務公司可以依據(jù)法律程序解決。⑵、區(qū)別性追繳。物業(yè)服務公司對拖欠費用的業(yè)住，要區(qū)別不同,采用不同措施。對于欠費要親自登門大戶，進行解釋和勸導，爭取其理解和支持,對于一些“釘子戶”,則要嚴格按照法律執(zhí)行,對于一些的確有困難的困難戶,可以考慮適當予以優(yōu)惠。例如八:巡邏是物業(yè)安全的又一保障，必須加強保安巡邏,消除各種不安全因素,巡邏范圍和方式有哪些規(guī)定？這也是一道考核算際操作的題型。在物業(yè)安全管理實際操作中,保安巡邏的范圍:限定公共區(qū)域；而保安巡邏的方式：可以分為定期和不定期、穿制服和著便衣、白天和夜間等方式。在物業(yè)管理實務案例分析題目中,一道題目不也許考一方面問題，它往往同時考核幾個知識點，考核綜合知識的運用。因此，在回答物業(yè)管理實務案例題時，我們要將所學的知識和自己的實際工作經(jīng)驗結(jié)合起來，同時注意語言表達把問題回答的盡量圓滿一些。如何準備物業(yè)公司經(jīng)理與部門經(jīng)理從業(yè)資格考試中的物業(yè)(２0２3-06-15１9:１0:２7)標簽：ＨYPERLINＫ"htｔp：//ｕnｉ.siｎａ．com.cｎ/c.php?t=ｂｌｏg&k=%CＥ%EF%D2%B5％BE%AD%Ｃ０％ＥＤ&ts=bpoｓt＆styｐe＝ｔag"\t"＿blａnｋ"物業(yè)經(jīng)理

HYPEＲLＩＮK"http:／/ｕni.sinａ.cｏm．ｃｎ/c．ｐｈp?t＝blog&k=%Ｂ0%Ｂ８%C０%ＦD%ＣＣ％E2&ts=bpost&ｓtype＝tａg"\t＂_blaｎｋ"案例題

HYPＥＲＬＩＮK"http：//unｉ.siｎa.coｍ.cｎ/ｃ.pｈp？t=bloｇ&k＝%B7%Ｄ6%ＣE％F６&ts=bpost&styｐe＝taｇ＂＼t"_ｂlank＂分析

HYPEＲＬINK"httｐ://uｎi.sｉna.cｏ/ｃ．php?t＝blog&k=%B７%BF%B2％FA＆ts=ｂposｔ&stｙpｅ=taｇ"＼t"_blanｋ"房產(chǎn)

分類：HＹPERLINK＂httｐ://ｂｌｏg.sｉna.cｏｍ.ｃｎ／s／articｌelisｔ__2_1.ｈｔml＂內(nèi)容探討

近幾年來，在四川省建設(shè)廳組織的物業(yè)公司經(jīng)理和部門經(jīng)理的從業(yè)資格的考試中,物業(yè)管理實務一科考核中，物業(yè)案例分析題占了很大的比例，它的出題范圍涉及到了物業(yè)管理前期介入和接管驗收、用戶入伙和裝修管理、物業(yè)的環(huán)境管理、物業(yè)的安全管理、物業(yè)綜合經(jīng)營服務與管理以及物業(yè)管理與社區(qū)服務。它反映出考核者對被考者的一種分析問題和解決問題的能力規(guī)定的考核，以此,無論是對擔任物業(yè)管理實務培訓的教師還是積極準備應考的學員都是一個值得引起高度重視的問題。分析這幾年來考生的試卷,這一塊的成績并不是很抱負,這不僅反映了考生在分析和解決物業(yè)實際問題方面還存在著某些局限性，同時也暴露出物業(yè)從業(yè)資格上崗培訓中物業(yè)管理實務方面對案例分析題的培訓有待提高、學員們在物業(yè)管理實務案例分析題的準備方面也有待加強。那么如何提高物業(yè)管理實務案例分析題的教學和應試準備呢?就這方面的問題，本人談一些粗淺見解，算是拋磚引玉。物業(yè)實務的案例分析題究竟有哪些題型呢？對這些題型又應當如何考慮呢?下面本人就這幾年來物業(yè)公司經(jīng)理和部門經(jīng)理的實務考核的案例題來做一個分析。一﹑給一段短文,規(guī)定你寫出讀后感例題一:我國古代村莊有一個年輕米商叫明華。明華象村里其他米商同樣，待在店里等待顧客的光顧，他的生意和不好。明華坐不住了，他想到必須要了解一下鄉(xiāng)親們，了解他們的需求和愿望,而不是單純地將米賣出去。他想讓鄉(xiāng)親們買它的米時感到物有所值，感到比其它的米商更合算。于是,他開始對鄉(xiāng)親們的飲食習慣、訂貨周期和供貨時機展開調(diào)查。他逐戶詢問:每個家庭中的人口數(shù)量;天天大米消費量有多少；家中米缸有多大容量。得到這些資料后,他便向鄉(xiāng)親們承諾:免費送貨定期將鄉(xiāng)親們家中的米缸添滿。通過建立極有價值的資料和推出新的服務，明華與鄉(xiāng)親們建立起廣泛而進一步的關(guān)系，從老顧客逐步擴展到新顧客，他的生意越做越大。發(fā)展到雇傭別人為他工作,記賬、整理資料、柜臺銷售、送貨等等。明華自己重要任務則是與鄉(xiāng)親們不斷接觸，搞好與大米批發(fā)商的關(guān)系。明華因此取得成功了。題目:讀了以上文字,從服務戰(zhàn)略與服務戰(zhàn)術(shù)層面理解你有何心得?這就是一個典型的給你一段短文，規(guī)定你寫讀后感的題型。讀后感是議論文的一種，它規(guī)定緊緊結(jié)合所讀的短文來談你的觀點（論點)、以及你所談的觀點的理由和圍繞你的觀點、你現(xiàn)在在的工作在實際中你將如何去做這三方面問題。文章的三部分用一個簡樸的公式來表達就是:是什么+為什么+做什么。具體來說,寫讀后感一般分為以下幾個環(huán)節(jié):１、

找出自己寫文章的觀點(論點）。上述短文我們讀后會產(chǎn)生許多想法。如:

信息的重要；

溝通的重要;

做事情要善于動腦筋等等,但到底那個觀點比較好呢?我們要仔細看題目規(guī)定,題目的規(guī)定是：“讀了以上文字，從服務戰(zhàn)略與服務戰(zhàn)術(shù)層面理解,你有何心得”

故,我們的觀點只能圍繞服務來談。只能把服務與經(jīng)營聯(lián)系起來談，把服務與信息結(jié)合其來談，把服務與溝通結(jié)合其來談,而不能脫離服務去談信息、去談溝通,去談做事要動腦筋的問題,否則，就犯了“走題”的錯誤。文章走題扣分是及其嚴重的。因此，這個題目的觀點(論點)建議從下面去考慮:信息是服務的基礎(chǔ)，?溝通是服務的橋梁,?經(jīng)營寓于服務之中。２、

列出文章標題。讀后感的標題一般用雙標題，即正副標題來寫。正標題在上,用的是你文章的觀點（論點），副標題用破折號＋讀××有感?。如:上段短文寫讀后感可把標題列為：物業(yè)經(jīng)營寓于服務之中?—讀《明華賣米》一文有感3、列出文章提綱有了文章觀點和題目后,下面是列出文章的寫作提綱。讀后感是議論文的一種,因此，它的結(jié)構(gòu)和議論文同樣,可以分為三大部分。第一大部分：緊緊結(jié)合短文,提出自己的觀點（論點)，這一部分不要寫得太長。古人說文章的開頭要如“風頭”

，小而錦繡。第二部分:要緊緊圍繞你提出的觀點進行論述。論述重要從兩個方面進行:一是講道理。講道理最佳結(jié)合引用物業(yè)法規(guī)、物業(yè)專家的語言來說,不要單獨一味你自己怎么說。講道理一般要從三個層面去說,俗話說三點擬定一個面。假如單從一個層面去說道理，將顯得你說的道理單薄了一些。二是要擺事實。擺事實一般也應列舉三個例子，不要多,也不要少,例子從物業(yè)行業(yè)中去找，短文已經(jīng)個出一個例子，因此，還要舉出兩個例子即可。第二部分文字要濃墨，要誠如古人說的“豬肚”，豐富多彩。第三部分要圍繞自己的觀點,緊密聯(lián)系自己的物業(yè)實際工作來談此后如何做的問題。第三部分文字不宜過少,要結(jié)尾要有力,如古人說的“豹尾”

。在第三部分點出一下短文所感,形成前后呼應。４、行文、修改與檢查。二、給出題目，規(guī)定你寫出突發(fā)事件解決程序做物業(yè)要有風險防范意識，對于在物業(yè)實際中也許出現(xiàn)的風險要有應急預案，這時物業(yè)實際工作中的規(guī)定。因此,在物業(yè)管理實務的考核中也得到了體現(xiàn)。例題二：某高層住宅樓管理處正召集員工會議時接到報告,本樓內(nèi)某電梯忽然故障,停在25層與２4層之間，電梯轎廂內(nèi)4個人,問你怎么辦？(注電梯由專業(yè)電梯公司負責保養(yǎng)維修）這道題目是一個典型的考突發(fā)事件解決程序的題型?；卮鹜话l(fā)事件解決程序類的案例題，最佳是有目的的去準備一下幾類常見突出事件解決程序。電梯困人的解決程序一般是:１、當有乘客被困在電梯內(nèi)，如有閉路電視或?qū)χv機,應觀測電梯內(nèi)的活動情況,具體詢問被困者有關(guān)情況及告知管理處人員到電梯門外保持聯(lián)系。２、立即告知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者及維修電梯,在打電話時必須詢問對方姓名并告知有人被困。3、被困者內(nèi)如有兒童、老人、孕婦或人多供氧局限性需特別留意,并立即告知醫(yī)護部門、消防部門等。４、被困者救出后,需詢問被困者:?⑴、是否有不適，是否需要幫助。

⑵、詢問被困者的姓名、地址聯(lián)系電話及到本物業(yè)項目因素。⑶、如被困者不合作或自行拜別，則記錄備案。

⑷、必須記錄從開始至結(jié)束的時間、具體情況及維修人員、消防員、警員、救護人員等到達河里去的時間，消防車、警車及救護車車牌號碼等。類似這類問題尚有許多。例如:停電的解決程序1、當接到停電告知后,寫出告知告知全體業(yè)住。2、準備照明工具，保安人員與物管員逐層檢查備用照明配備情況,保證停電后,照明系統(tǒng)正常使用。３、工程部門負責后備電源啟動的具體操作工作。4、保安人員加緊巡邏,防止盜竊、火災等事件的發(fā)生。同時加強出入物業(yè)管理區(qū)域人員的登記工作。易燃氣體泄漏解決程序1、當收到懷疑易燃氣體泄露的信息時，應立即告知主管部門?，并盡快趕到現(xiàn)場。２、到達現(xiàn)場后,要謹慎行事,敲門進入后，不可打電話、開燈、開風扇及任何電開關(guān),必須立即打開所有門窗，關(guān)閉氣閘，嚴禁在現(xiàn)場吸煙。3、有關(guān)人員到場檢查勸阻圍觀,如有圍觀者,應勸離現(xiàn)場。４、如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者,應小心妥善解決。等待救護人員及警務人員到達現(xiàn)場。5、將具體情況記錄下來,盡快交主管。大風或暴雨解決程序1、檢查應急備用工具,擬定期性能良好

檢查急救箱,擬定各種藥物齊備。2、將應急時使用的電話號碼表張貼在宣傳公告欄上。3、提醒業(yè)住搬離放在窗臺及陽臺花架上

的花盆及各類雜物。4、緊閉電機房、垃圾房等公共設(shè)施設(shè)備房門窗,還必須做好防水措施。5、加固所有樹木，將盆栽花卉移至安全位置。６、留意播放的有關(guān)大風或暴雨的進展消息，及時將最新信息業(yè)住。7、如大風或暴雨晝夜不斷,需要安排管理人員值班,接聽電話和解決事情。8、物業(yè)人員應做好自身的安全。三、物業(yè)管理服務中民事糾紛的解決在物業(yè)管理服務中,物業(yè)服務公司和業(yè)主之間,業(yè)主和業(yè)主之間,以及其它主體之間會發(fā)生很多糾紛，物業(yè)服務人員特別是管理人員更應具有這種分析和解決糾紛的能力。因此,在物業(yè)管理實務考核中這類題也會出現(xiàn)。物業(yè)的民事糾紛的問題有兩類：一類是侵權(quán)糾紛,另一類則是違約糾紛。在分析違約糾紛的題目時,應當掌握物業(yè)公司是否承擔法律責任的依據(jù)是物業(yè)服務協(xié)議的約定和法律規(guī)定，即違反了協(xié)議約定和法律規(guī)定的任何一方,應承擔相應違約責任或侵權(quán)責任。協(xié)議責任的構(gòu)成要件一般涉及三個:違反約定或法定義務的行為、損害后果、因果關(guān)系。例題三:某花園A１604房業(yè)主李某深夜回來時在社區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷,李某以物業(yè)管理公司未盡管理責任、安防人員不合格導致社區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將物業(yè)告上法庭，規(guī)定物業(yè)公司補償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣1０86０5元，某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安的服務范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序配合公安機關(guān)的防范性活動，其在進行物業(yè)管理時，并不負有保證每個居民人身安全責任的義務。并且該公司也已按協(xié)議規(guī)定配置了24小時安防人員值班。在案發(fā)時，門崗當班的安防人員及巡邏的安防人員未發(fā)生違規(guī)操作和脫崗現(xiàn)象,亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈。因此不批準原告的訴訟規(guī)定,但樂意從道義給予原告一次性的經(jīng)濟補償人民幣３００0元。⑴、請分析本案焦點是什么?如何理解?⑵、本案中的李某在其居住的社區(qū)內(nèi)遭到不法侵害,該物業(yè)管理公司在履行安全防范義務上是否存在過錯?其民事責任是否由物業(yè)公司承擔。這道題雖有侵權(quán)的糾紛,又有違約的責任，法律上叫責任競合,但實際中,更多的是從違約責任上去考慮，因此，它是一個典型的違約責任題。違約責任補償?shù)膯栴}是看是否有違約責任，如有則應承擔相應的補償責任。?⑴、本案的焦點是物業(yè)公司是否違約。即李某的受傷是否是物業(yè)公司違約導致的。

⑵、按物業(yè)公司陳述已按物業(yè)協(xié)議履行了相應條款,故物業(yè)公司不存在過錯。其民事責任不由其承擔。物業(yè)管理侵權(quán)是指在物業(yè)管理過程中，當事人由于故意或者過失導致了他方的損害，或者沒有過失但導致了他方損害,依據(jù)法律規(guī)定應當承擔相應責任的違法行為。侵權(quán)責任的構(gòu)成要件一般有四個：違法行為、損害事實、因果關(guān)系和主觀過錯。侵權(quán)糾紛分侵犯財產(chǎn)權(quán)糾紛（廣告牌產(chǎn)權(quán)、侵占公共部分等）和侵犯人身權(quán)的糾紛。例題四：某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時發(fā)現(xiàn)１805號業(yè)主家的客廳亮著燈,但大門?內(nèi)側(cè)的防火門開著，外面通透式防盜門也虛掩著,她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次室內(nèi)也沒有反映,阿霞便懷著好奇的心理,側(cè)身進入室內(nèi)到客廳、陽臺、廚房一一查看有沒有人,正在這時業(yè)主張先生從電梯出來經(jīng)直走回家(他本來上午鍛煉去了，因粗心而忘了關(guān)好家門）一見大門未關(guān),張先生先是吃了一驚,進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的,不由分說要把她送到派出所。試分析:?⑴、阿霞錯在哪里?⑵、假如碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應當如何解決?⑶、你認為如何向張先生說明和解釋？如何才干平息事態(tài)??這是一個民事糾紛中侵權(quán)的問題。⑴、阿霞錯在侵權(quán)擅自進入業(yè)主家中。?⑵、應立即告知物業(yè)服務中心聯(lián)系業(yè)主，業(yè)主到場后請其查看?現(xiàn)場有無被盜，有則報案；業(yè)主和家人如聯(lián)系不上,則先鎖上門，到業(yè)主回家再告知并請其查看是否被盜。

⑶、實事求是向張先生解釋說明。賠禮道歉。電梯困人的解決程序一般是：(２０2３-06－2７17:５1:０２)標簽:ＨYPERLINK"htｔp:／/uni.sｉｎa.cｏm.ｃn/c.phｐ?t=bloｇ＆ｋ=%B5%E7%ＣC％ＤD＆ts＝bpost&ｓtｙｐe=tag"\t"_bｌaｎk"電梯

HYPERＬＩNK"ｈｔtp://unｉ.ｓina.cｏｍ.cn/c.ｐhｐ?t=bｌｏg&k=%C０％A7%C８%CＢ&ts=bposｔ&styｐe=ｔag＂\t"_ｂlａnk"困人

HYＰERLINK"ｈｔtp:/／ｕni.ｓｉ.ｃｎ/c.ｐhp?ｔ=blog&k=%B4%A6％C0%EＤ＆ts＝bpost&styｐe=tag"\ｔ"_blａnk"解決

HYPＥRLINK"hｔｔp://unｉ．．cn/c.pｈp?t=bｌｏｇ&k=%Ｂ3%CC%D０%F2&ts＝ｂpost&stype＝tag"\t"＿blank"程序

HYＰEＲLＩNK"http:／/uni.siｎａ.ｃｏm.cｎ/c.php?t=blog&ｋ=％Ｂ7%BＦ%B2％ＦA&ts=bpost&ｓtype=ｔaｇ"\t"_blaｎｋ"房產(chǎn)

分類：HYＰＥＲLINK"http：//ｂlog.sina.cｏm.cｎ/s/articlｅlｉsｔ__5_１.htmｌ"問題答疑１、當有乘客被困在電梯內(nèi)，如有閉路電視或?qū)χv機，應觀測電梯內(nèi)的活動情況，具體詢問被困者有關(guān)情況及告知管理處人員到電梯門外保持聯(lián)系。2、立即告知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者及維修電梯，在打電話時必須詢問對方姓名并告知有人被困。3、被困者內(nèi)如有兒童、老人、孕婦或人多供氧局限性需特別留意,并立即告知醫(yī)護部門、消防部門等。4、被困者救出后，需詢問被困者：

⑴、是否有不適，是否需要幫助。

⑵、詢問被困者的姓名、地址聯(lián)系電話及到本物業(yè)項目因素。⑶、如被困者不合作或自行拜別,則記錄備案。

⑷、必須記錄從開始至結(jié)束的時間、具體情況及維修人員、消防員、警員、救護人員等到達河里去的時間,消防車、警車及救護車車牌號碼等。擁有空置房的開發(fā)商是否擁有業(yè)主大會的選舉權(quán)？(2023-０６-3０09：16:46)標簽:HYPEＲLＩNK"http://ｕｎi.sinａ.ｃoｍ.ｃn／c.php？t=bｌog&k=％ＢF%ＡA%B７％A2%C９%ＣC&ts＝bpost＆ｓtype=tag"\ｔ"＿blank"開發(fā)商

＼t"_blank"空置房

選舉權(quán)

HＹPＥＲLINK"http://ｕni．sｉｎａ.com．cｎ/ｃ.phｐ?t=blog&k＝％B7%BＦ%B2%ＦA&tｓ=bpoｓｔ&stｙpe=tag"＼ｔ"_bｌanｋ＂房產(chǎn)

分類:HYPEＲLＩＮK"htｔp://ｂ．cn/s/articlｅliｓt_＿6_1．html"物業(yè)題庫某社區(qū)共有336套住宅,39套未出售。２０23年7月，物業(yè)服務公司受開發(fā)商委托成立了業(yè)主委員會籌備小組,制定了成了業(yè)主委員會的工作計劃，并發(fā)放回收了“初選征詢表”。隨后，召開了籌備小組工作會議。擬定了１4名候選人,決定從中選出7名委員。今年4月初進行了第一次投票選舉,但就在要公布業(yè)主委員會委員當選名單之前,有業(yè)主提出開發(fā)商將未出售的３9套房屋計算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，規(guī)定進行重新選舉。請問你是如何認為的？探討答案：未出售的物業(yè)只要所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,開發(fā)商就擁有業(yè)主大會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。物業(yè)侵權(quán)案例題－－樓上漏水翻修費由誰承擔（2023-06-30０8:５１:42)標簽：HYPERLINＫ"hｔｔp：//uni.sina．/ｃ.php?t=bloｇ&k=%CE%EF％D2%Ｂ5&ts＝ｂpｏst＆stype=tag"\ｔ＂_blanｋ"物業(yè)

ＨYPERLIＮK"hｔtp://uni.siｎa．com．ｃｎ/c.phｐ？t=bｌog&ｋ＝%C7％D６%C8％Ａ8＆ts=bpｏst&stype=tag"\t"＿ｂlank"侵權(quán)

ＨYPＥＲLINＫ＂http：//ｕni.sinａ.cｏ/c．phｐ?ｔ=bｌog＆k=%CＥ%CA%CC%E2&ts=bpost＆stｙｐｅ＝taｇ"＼t"_ｂlank"問題

HYPERLＩNK"http：//unｉ.sinａ./c.ｐhｐ?ｔ=bloｇ&k=%Ｃ２%A５%C9%ＣF&ｔｓ=ｂpost&ｓtype=taｇ"\ｔ"＿blaｎk＂樓上

HYPＥRLINK"ｈttp://uni．sｉｎa.cｏ/c.phｐ?t=ｂlog&ｋ＝%C２%Ａ9%CB%AE&ｔｓ=bposｔ&styｐe＝tａg"\t＂_blank"漏水

HYPＥＲLINK＂http:/／unｉ．sina.cｏｍ.cｎ／c.php?t=ｂｌog＆k=%B7%D1%Ｄ３%C3＆ｔs＝bpｏsｔ&stypｅ=ｔaｇ＂＼t"＿blank"費用

ＨＹPＥRLＩNK"http:／/uni.ｓiｎ．cn/c.php?t=blog&k＝%Ｂ9%E９％CA%Ｆ4&ｔs=bpost&sｔyｐe＝ｔａg"\t"_ｂlank"歸屬

HＹPERLIＮK＂ｈttp://ｕｎi.sina．com．ｃn/ｃ．phｐ？t=blｏg&k＝%Ｂ７%BF%B２%FA&ts=bpost&ｓtypｅ＝tag"\ｔ＂＿blaｎk"房產(chǎn)

分類：ＨＹＰERＬＩＮK"httｐ://blog．siｎa.coｍ．cn/ｓ/articlelｉst_＿6_1.htｍl＂物業(yè)題庫王小姐買了某社區(qū)一套住宅,樓下住戶反映王小姐洗手間漏水,并認為王小姐應當將洗手間地板重新翻修,王小姐認為翻修費應樓上樓下各出一半,由于樓下是受益者。你對這個問題是如何認為的?

探討答案:樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)糾紛，其責任歸屬采用民法中的過錯責任原則。過錯責任原則以過錯為要件，因當事人一方的過錯所導致的后果,就由過錯一方承擔責任,承擔費用，沒有過錯就沒有責任。因此,要擬定王小姐洗手間漏水翻修費用由誰承擔,一方面要弄清導致洗手間漏水的責任歸屬，即漏水是建設(shè)單位在設(shè)計建造房屋的質(zhì)量問題,還是業(yè)主使用不妥或裝修者的責任問題。由于王小姐的洗手間漏水給樓下業(yè)主或住戶導致了妨礙或損失，樓下業(yè)主或住戶可以規(guī)定建設(shè)單位或王小姐承擔漏水的責任。但是鑒定屬于物業(yè)自然老化而導致的漏水，則應有樓上樓下業(yè)主各承擔一半的維修費用。某商品房住宅社區(qū)的物業(yè)服務公司關(guān)閉了社區(qū)的北大門，并在大門邊的空地上建房，出租給某業(yè)主開店。對此，社區(qū)內(nèi)的廣大業(yè)主極為不滿意。認為出入社區(qū)不方便,占用空地影響社區(qū)環(huán)境，紛紛要修重新打開北大門,同時拆掉空地上的房子。物業(yè)公司解釋:關(guān)閉北大門是為了減少閑雜人人進入社區(qū)，保證社區(qū)的安全,物業(yè)服務公司有權(quán)這么做。至于店面設(shè)立在空地上,不影響業(yè)主的平常生活。而那位承包經(jīng)營店面的業(yè)主也有自己的道理，他認為自己作為業(yè)主有權(quán)使用社區(qū)公共用地。試問:1.物業(yè)公司和承包經(jīng)營商店的業(yè)主他們的說法對的嗎？

2．你作為社區(qū)物業(yè)服務中心的經(jīng)理將如何解決此問題？

探討答案：

1.物業(yè)公司的說法不對的。

運用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要征得業(yè)主大會的批準。物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會的批準下,

封閉北大門建房出租是不適當?shù)摹?/p>

物業(yè)公司提出封閉北大門保證社區(qū)安全沒有充足證據(jù)。

在空地上建出租房不僅是違章建筑,并且會影響部分業(yè)主的生活。

2.承包店面的業(yè)主說法不對的。

個別業(yè)主對沒有對公共部位的私有權(quán)和專門使用權(quán),由于,這樣就侵犯了其它業(yè)主的所有權(quán)和使用

權(quán)。

3．作為社區(qū)物業(yè)服務中心經(jīng)理的具體做法是:

征得業(yè)主大會和相關(guān)業(yè)主的批準,補辦相關(guān)手續(xù)；

辦理搭建報建手續(xù)；

店面承包經(jīng)營費用歸全體業(yè)主，重要是用于補充維修資金;

假如業(yè)主大會和相關(guān)業(yè)主不批準，那末打開北大門，關(guān)閉并拆除搭建的商店。

電梯困人的解決程序一般是：（2023-06-27１７：５1:０２)標簽:HYPＥRLＩNＫ"httｐ:/／ｕnｉ.ｓina．com.ｃn/c.php？ｔ=blｏg&k=％B５%Ｅ７%CC％DＤ＆ts＝bｐｏsｔ&ｓｔype=tag"＼t"_ｂｌａｎk＂電梯

HYPＥRＬＩＮK"htｔｐ://uni.ｓiｎ／c.php？t＝blog&ｋ＝%C０%A7%C8%CB&ｔs=ｂｐｏst&sｔype＝taｇ＂＼t"_bｌank"困人

HYPERＬＩNＫ"http:/／ｕnｉ．ｓinａ.ｃom．ｃn/ｃ．pｈp？t=blog＆k=%B4%A6%C０%ＥD＆ts=ｂpost&stｙpｅ=tag"＼t"_blaｎｋ＂解決

ＨYＰＥRLIＮＫ"ｈttp:/／／c.phｐ?t=ｂlog＆k=%Ｂ3%CC%D0％F２&ts＝ｂｐost&sｔyｐe=tag"＼ｔ"_ｂｌank"程序

HYPERＬIＮK"ｈttp:/／uni．sｉna．cｏ/c.ｐhｐ？ｔ＝blｏｇ&k=%Ｂ7%BF%B2％FA＆ｔs=bｐost&sｔype=ｔag"＼t"＿blａnk"房產(chǎn)

分類：HYPＥRＬINK"httｐ:/／blog.sina.coｍ.ｃn/s/ａrticleｌiｓt_＿5_1.hｔml＂問題答疑1、當有乘客被困在電梯內(nèi),如有閉路電視或?qū)χv機,應觀測電梯內(nèi)的活動情況,具體詢問被困者有關(guān)情況及告知管理處人員到電梯門外保持聯(lián)系。2、立即告知電梯維修單位緊急維修站派人解救被困者及維修電梯,在打電話時必須詢問對方姓名并告知有人被困。3、被困者內(nèi)如有兒童、老人、孕婦或人多供氧局限性需特別留意,并立即告知醫(yī)護部門、消防部門等。４、被困者救出后,需詢問被困者:

⑴、是否有不適,是否需要幫助。

⑵、詢問被困者的姓名、地址聯(lián)系電話及到本物業(yè)項目因素。⑶、如被困者不合作或自行拜別,則記錄備案。

⑷、必須記錄從開始至結(jié)束的時間、具體情況及維修人員、消防員、警員、救護人員等到達河里去的時間,消防車、警車及救護車車牌號碼等。綠化管理的重要措施(2023-06－270９:２2:34)標簽:HYPERLＩNK"ｈtｔp:／/ｕｎｉ.siｎa．com.ｃｎ/ｃ．php?t＝bｌog&k=%C２％ＣC%ＢＢ%AF&ts=bpost＆ｓtype=taｇ"\t"＿ｂlank"綠化

HYＰERLIＮK"ｈtｔｐ://uni.sｉ．cn/c．php?ｔ=blog＆k＝%Ｂ9%DC%C0%ED&ts=ｂpoｓt&stype＝ｔag"\t"_blaｎｋ＂管理

HＹPEＲLINK"http:／/.ｃn/ｃ.ｐhp？t=ｂｌog＆k=%B4%EB%CA%Ａ9&ts=bpost&sｔype＝tag"\t"_ｂlank"措施

HYPEＲＬINK"htｔp://uni．sina.cｏｍ.cｎ/c．pｈｐ？t＝bｌｏg&k=%B7%BＦ％B２％FA＆tｓ=bｐosｔ&stypｅ=tag"\t"＿blank"房產(chǎn)

分類：HYPERＬINK"ｈttp://bｌoｇ.sinａ.cｏｍ.ｃn/s/aｒtｉcleｌｉｓt＿_4_1.ｈtmｌ"物業(yè)ABＣ1.建立綠化管理機構(gòu)2.明確崗位職責３.加強綠化管理員工的培訓4．制定嚴格的管理制度5.強化綠化管理的職能6.加強綠化宣傳培養(yǎng)綠化意識接待業(yè)主投訴的物業(yè)人員的基本責任（2023－０６－2518:０1：4５)標簽：HＹPＥRＬINＫ"http：//ｕｎi.sina．/c.ｐhｐ?ｔ=bloｇ&k=％BＤ%Ｄ3%B4%FD&tｓ＝bposｔ&styｐｅ=ｔａｇ＂＼t＂_ｂｌａnk＂接待

HYPERＬIＮK＂httｐ://uｎｉ..cｎ/c.php?t＝ｂlog&ｋ=%D2％B5%D6%F7%CD%B6%ＣB%ＤＦ&ts＝ｂpost＆stｙpe=ｔａｇ"＼t"_ｂlank"業(yè)主投訴

ＨYPERLIＮK＂http：//ｕni.sina.ｃｏｍ.ｃn/c.phｐ？ｔ＝blog&k＝%Ｄ４%F0%Ｃ8%CＥ&ts＝bpost&stype＝tag"\ｔ＂＿blaｎk"責任

HYPERＬINK"ｈｔtp:／/ｕｎi．sｉna.ｃom.cｎ/ｃ.php?ｔ=blog&k=%B7％BF%B2%FＡ＆ts=ｂpost&stｙpe=ｔaｇ"\t＂＿bｌａnk"房產(chǎn)

分類：HYPＥRLINＫ＂ｈtｔｐ://blｏg．.cｎ/s／aｒtｉｃlelist__２＿1.htｍl"內(nèi)容探討

１.自己崗位職責、業(yè)務分工內(nèi)的、或能解決的事務,立即當場解決,給業(yè)住滿意答復2.自己不能解決的事務，及時將該事項轉(zhuǎn)辦到相關(guān)人員手中；相關(guān)人員暫時不在崗,應代為接受,

負責轉(zhuǎn)辦并跟進解決情況;責任無法明確區(qū)分或情況緊急、重大時報相關(guān)領(lǐng)導并跟進解決情況３.對來電、來人的聯(lián)系方式、事務詳情準確記錄4.對有相關(guān)物件的應仔細察看,并作相應登記5.對于業(yè)住后期的查詢耐心準確解答6．熱情接待,熱心導辦，耐心解答，語言文明業(yè)主投訴解決的原則(2023－06-2517:56:0３)標簽:HYPERLINＫ"htｔp:/／uni．sｉnａ.ｃoｍ.cn／c.pｈｐ?ｔ=ｂlｏg＆ｋ=%D2%Ｂ5％D6%F７&tｓ=ｂｐost&sｔypｅ=tａｇ"\t"_ｂlａnk"業(yè)主

ＨYPERＬINK"http://uni．sina.coｍ.cn／c.php?t＝bｌog&ｋ＝%CD%B6%CB%ＤＦ&ｔs＝bpost&stype=tag"\ｔ"_blａnｋ"投訴

HＹPEＲLINK＂http://uni．/c．ｐhp?t＝blog&ｋ=%Ｂ４%A6%C0%ＥＤ&ts=bｐosｔ&ｓtype=ｔaｇ"\t"_bｌank"解決

HYＰＥRLIＮK"http://uｎi.sｉ．cn/ｃ.phｐ?ｔ=ｂｌog&k=%D４％AD%Ｄ4%Ｆ２&ｔs＝bpoｓt&styｐe=tａg"＼t"_blanｋ"原則

HYPEＲLＩNK"http://uni.siｎa.coｍ.cn／c．php？t＝blog＆ｋ=%Ｂ7%BＦ%B2%FA&ts=bpost&ｓｔｙpe=ｔag"\t"_ｂlanｋ"房產(chǎn)

分類:ＨYＰＥRLINＫ"httｐ://blog.sinａ．com.ｃｎ/s/aｒｔiclelist＿_5_1．ｈtmｌ＂問題答疑

1．換位思考的原則：將住戶投訴的事項當作自己所要投訴的事項,積極思考盼望得到什么樣的答復2．將住戶投訴解決看作是與住戶交朋友、宣傳自己和公司的機會,并通過為住戶實事求是地解

決問題,達成加強溝通的目的3.接待投訴時,應嚴格遵守“禮貌、樂觀、熱情、友善、耐心、平等”的服務方針,嚴禁與住戶進

行辯論、爭吵如何解決保修難的問題(２023-06－2５０9:１6:45)標簽：ＨYPERLINＫ"ｈttp：//ｕni.siｎa.ｃom.ｃn／c.phｐ?t＝blｏg&k=％ＣE%EF%Ｄ2%Ｂ5&ts=ｂpoｓｔ&stｙpe=tag＂物業(yè)

HYPERLIＮＫ"ｈｔtp:/／uni.sina.coｍ．cn/c.php?t＝bｌog＆k=%B１%A3％Ｄ0%ＤE&ts=bｐost&ｓｔype＝ｔａg"＼t"＿blaｎk＂保修

HYPEＲＬIＮＫ"ｈｔtp://uni．ｓ／c.pｈp？t=blｏg&k=%Ｂ7%BF％Ｂ2％FA＆ts=bpｏsｔ&stype=tag"＼t"_blａnｋ"房產(chǎn)

分類：HＹPＥＲLＩNK"http:/／blog.siｎa.coｍ.ｃｎ/s/arｔiclｅlist_＿2_１．html"內(nèi)容探討昨天讀到博友評論說保修制度執(zhí)行起來難的問題。此問題過去我做物業(yè)也被整的頭痛，交房了，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題（有個品牌物業(yè)說他們沒有質(zhì)量問題，只有未完善工程或遺留工程問題）,我們物業(yè)及時發(fā)出了整改告知單給開發(fā)商,給施工單位，但由于方方面面的因素(更多是人為因素）,總是維修不到位，不及時,鬧得業(yè)主住戶意見很大，更多情況下,他們把氣發(fā)到物業(yè)上，物業(yè)承受了很大壓力姑且不管，更重要的是沒有把業(yè)主住戶的問題及時解決。過去我們的辦法是和開發(fā)商協(xié)商，不行就物業(yè)自己找一支維修隊伍，自己解決,費用通過一定的確認手續(xù)后，有責任施工方承擔（從未付款或質(zhì)保金中扣除)。但效果不是很好?，F(xiàn)在有些省市房地產(chǎn)主管行政部部門出頭,出臺了維修保證金制度，即開發(fā)商在竣工驗收備案時必須在指定的銀行按房屋造價比例預存一筆維修保證金,否則，無法通過竣工驗收備案和房地產(chǎn)資質(zhì)審核。維修保證金在物業(yè)保修期內(nèi)不夠部分要及時補充，過了保修期無息退還剩余金額。對物業(yè)保修期保修不及時的，物業(yè)管理部門可以向所管房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,動用維修保證金,并且運作不久。這樣一來，再加上物業(yè)加大力度與開發(fā)商、施工單位溝通，物業(yè)保修的問題有所好轉(zhuǎn)起來了。物業(yè)服務糾紛案例摘錄－-公共秩序維護糾紛(一）(２０２3-1０-２001:24:５１)標簽:HYＰERＬINK＂http：／/ｕni．ｓiｎａ．cｏｍ.cn/c．pｈp?t＝ｂlog&ｋ=%CE%EF%D2%B5%B7%FE%CE％Ｆ1&ｔs=bpost&ｓｔypｅ=tａg"\t＂＿bｌank"物業(yè)服務

HYPERLINK＂ｈttp：//unｉ．ｓｉna.ｃｏ/c.php?t＝ｂlog&k＝%BE%C0％Ｂ7%Ｄ7&ts=bpｏst&ｓtyｐe=tag"\t"_blaｎk"糾紛

HYＰERＬＩNK"http:／／ｕni．ｓina.cｏ/c.ｐhｐ?ｔ=blｏg&k=％B0%Ｂ8%C0%FD&tｓ=bｐosｔ&stypｅ=tag＂\t"＿blank"案例

HYPERLINＫ"hｔtp://uｎi．ｓina.cｏm.cｎ/ｃ.ｐhp？t=blog&k=%B7％BF％B2%FＡ&ｔｓ=bposｔ&ｓtyｐe=tag"＼ｔ"＿ｂｌaｎｋ"房產(chǎn)

分類：HYPERLIＮＫ"hｔｔp:／/bｌog.ｓina.ｃｏｍ.ｃn/s/artｉｃlelｉsｔ＿_6_1.html"物業(yè)題庫

2023年7月，江西省吉安市某社區(qū),讀小學二年級的學生揚揚放學回家，剛走進社區(qū)就被一條大狗咬傷脖子，鮮血直流，后來趕來的物業(yè)公司保安將狗打死。揚揚被送到醫(yī)院,花去醫(yī)療費102１﹒19元。揚揚家人認為物業(yè)公司沒有履行社區(qū)安全管理基本義務，咬人的不是你,讓狗進來的卻是你，一怒將物業(yè)公司告上法庭，規(guī)定對方補償醫(yī)藥費、誤工費、護理費、交通費及精神損失費12１2１元。物業(yè)公司稱改狗系流浪狗，在不受控的情況下進入社區(qū)，事發(fā)后，物業(yè)公司已將狗處置,并及時告知了揚揚家長,安排人將揚揚送到醫(yī)院治療。此外，原告只交了２0２３年度的物管費，未完全履行繳費義務，故物業(yè)公司不承當相應的責任。案例分析:

法院審理后認為，物業(yè)公司在管理時應預見狗患特別是流浪狗對社區(qū)安全將產(chǎn)生不利影響,有義務采用措施防止流浪狗進入社區(qū)。物業(yè)公司不作為導致?lián)P揚受傷,應承擔80％的責任；揚揚的父母對孩子未盡到監(jiān)護義務，應承擔２０%的責任。揚揚被狗咬傷后,承受了一定的精神痛苦，物業(yè)公司應適當補償精神損失撫慰金。故法院一審判決物業(yè)公司補償1121﹒９５元（醫(yī)療費和交通費)的８0％即8９7﹒５6元,補償精神損失撫慰金5０0元。物業(yè)服務糾紛案例摘錄-－-物業(yè)服務收費糾紛(四）(２02３-10-2001:14:49)標簽:ＨYPERLIＮＫ"hｔtp://uni．siｎ.cｎ／c.pｈp?t=blog＆k=%ＣE%EＦ％D2％Ｂ5%B7％ＦE%CE％F1＆ts=bpost＆ｓｔype=ｔag"＼t"_bｌａnk"物業(yè)服務

HＹPＥRLIＮK"ｈttp://uni.sinａ．ｃoｍ.cｎ／ｃ.ｐhp？t＝blog&k=%BE％C0%B７％D7&ts＝ｂｐoｓｔ&sｔype=tag"＼t"_bｌanｋ＂糾紛

HＹＰERLINＫ"htｔp：/／ｕnｉ.siｎa.cｏm.ｃn／c.ｐhp?t=blog&k=%B0%B8%C0%FD&tｓ＝bpost&stｙｐe＝tａg"＼t"＿blank"案例

HＹＰEＲLIＮK＂hｔｔp://unｉ.ｓina．com.cｎ/c.php?t=blog&ｋ＝%B7%ＢF％B2%FA&ｔｓ=bpost&stype=tａg"＼t"_ｂｌank"房產(chǎn)

分類:ＨYＰEＲＬＩNK"httｐ:／/ｂlｏg.sｉｎ/s／articleｌｉｓt__６_1．hｔml"物業(yè)題庫

樂山某物業(yè)公司進駐該市某住宅社區(qū)后,很的物管費始終收不起來。因素有二：一是個別業(yè)主不滿意物業(yè)服務；二是一部分業(yè)主買房后沒裝修沒入住,一部分業(yè)主無需接受相關(guān)服務(如高層住宅低層住戶不用乘坐電梯)。物業(yè)公司認為，物業(yè)協(xié)議不也許與單個業(yè)主簽訂，但效力仍然對單個業(yè)主有效，“電梯、保安、衛(wèi)生這些不也許誰家交錢就給誰服務吧！”于是多次規(guī)定業(yè)主繳納，但這部分業(yè)主始終不給。案例分析:《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無合法理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費,物業(yè)服務公司請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務公司已經(jīng)按照協(xié)議約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

選聘物業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)按照協(xié)議約定提供了相關(guān)服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。即使業(yè)主的房屋空閑,住宅一樓不合用電梯,物業(yè)服務使社區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運營,仍然間接地為業(yè)主提供了服務。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務協(xié)議等有此外的規(guī)定或者約定。物業(yè)服務糾紛案例摘錄-－物業(yè)服務收費糾紛（三)(2０23-10－0３1０：28:３4）標簽：HYＰEＲLINK＂hｔtｐ:／/uni.siｎa．ｃｏｍ.ｃn/c.php?t=ｂlｏg&k＝％CE%EF％Ｄ2%B5％Ｂ7%ＦＥ%ＣE%Ｆ1&ts=ｂｐost&stypｅ＝taｇ"\t"_blaｎk"物業(yè)服務

HＹPERLＩＮK"httｐ：//uni.sina.ｃｏ/c.ｐhp?t=bｌog&ｋ=％BE%C0%B7%D7&ｔs＝bpost＆ｓtype=tag"糾紛

HYＰEＲLINK＂ｈttp:／/ｕni.sｉna.cｏ/c.php?t＝blog&k=%B0%B８%Ｃ0%FD&ts＝bpoｓt&stypｅ＝ｔａｇ"\t＂_bｌaｎｋ"案例

ＨYPERLＩＮK"ｈｔtp：//uｎi.sinａ.ｃｏm.ｃn/c.php?t=blog&k=%Ｂ７%BF％Ｂ2%ＦA&ｔｓ=bｐｏst&ｓtype＝tag"\t"_ｂlanｋ"房產(chǎn)

分類：HYPERＬINK"hｔｔp://ｂlｏｇ.siｎ．ｃn/s/ａrtｉｃleliｓｔ__6_1．ｈｔmｌ＂物業(yè)題庫

【案例三】高女士在某社區(qū)購買了一套4居室住宅。開發(fā)商2023年1月交房后,高女士即將該房租給了來昆做生意的林先生，并約定由林先生負責物業(yè)費的交納，對于這一約定,高女士也及時書面告知了物業(yè)服務公司,物業(yè)服務公司人員當時也表達了認可。然而，就在林先生退租后兩個月，高女士忽然接到物業(yè)服務公司的催繳告知，規(guī)定高女士結(jié)清林先生承租期間所欠交的物業(yè)費三千多元。高女士認為,既然當時自己與林先生約定該筆費用由林先生承擔,并且物業(yè)服務公司也認可該約定，那么，物業(yè)服務公司就應當規(guī)定林先生償還，而不是向自己催交。對此，高女士是否有權(quán)拒絕交納該筆欠交的物業(yè)費。案例分析:

房東應負連帶責任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條之規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務公司請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持?！币虼?作為物業(yè)的業(yè)主，高女士在接到物業(yè)服務公司的催繳告知后，應當按照物業(yè)服務協(xié)議的約定先行償還該筆欠交的物業(yè)費。高女士在交納該筆欠交物業(yè)費后,有權(quán)依據(jù)與林先生簽訂的《房屋租賃協(xié)議》的約定向林先生進行追償。

【案例四】樂山某物業(yè)公司進駐該市某住宅社區(qū)后,很的物管費始終收不起來。因素有二:一是個別業(yè)主不滿意物業(yè)服務;二是一部分業(yè)主買房后沒裝修沒入住,一部分業(yè)主無需接受相關(guān)服務（如高層住宅低層住戶不用乘坐電梯）。物業(yè)公司認為,物業(yè)協(xié)議不也許與單個業(yè)主簽訂，但效力仍然對單個業(yè)主有效,“電梯、保安、衛(wèi)生這些不也許誰家交錢就給誰服務吧!”于是多次規(guī)定業(yè)主繳納,但這部分業(yè)主始終不給。案例分析：

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：“經(jīng)書面催交,業(yè)主無合法理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務公司請求業(yè)主支付物業(yè)費的,人民法院應予支持。物業(yè)服務公司已經(jīng)按照協(xié)議約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的,人民法院不予支持?！?/p>

物業(yè)服務糾紛案例摘錄－-物業(yè)服務收費糾紛（三)(2023-1０-０3１０:２0:32)標簽:HYPＥRLINK"http:/／ｕnｉ.sｉna.coｍ.cｎ/c.ｐhp？t＝blog&ｋ=%CE%ＥF%D2％B5%ＢE%Ｃ0%B7%D7&ｔs=ｂpost&styｐｅ=taｇ＂＼t＂＿bｌank"物業(yè)糾紛

HYPＥRLＩＮK"hｔtp：//uni．sｉ/c.pｈp?t=blog&ｋ=%B0%B8％Ｃ０％ＦD＆ts=ｂpost&ｓtypｅ=tａg"\t"_blank＂案例

HYPＥRLＩＮK＂ｈttp://ｕni.sｉna.ｃom.cｎ/c.pｈp?t＝ｂlog&ｋ＝%B７%BＦ%B2%FＡ＆ts=ｂpｏst＆stypｅ=tａｇ"房產(chǎn)

分類：HYPEＲLINK"ｈtｔp:/／blog.ｓ．cn／s/ａｒticｌelisｔ_＿6＿1．ｈｔmｌ"物業(yè)題庫

【案例二】某單位在某大廈擁有兩套物業(yè)，２023年年終該辦事處一輛轎車在大廈停車場丟失，雙方協(xié)商理賠無果。自20２３年1月起，該單位以物業(yè)服務公司管理疏漏為由停交管理費及水電費。至2023年12月,共拖欠物管費104056.３2元,水電費人民幣129745．25元。２０23年，該大廈的物業(yè)服務公司將該單位告上了法庭。案例分析:法院一審認為:該單位作為物業(yè)管理公司的住戶，應按規(guī)定依時向物業(yè)管理部門繳納物業(yè)管理費、水電費，其長期拖欠款項的行為理應承擔民事責任，該單位辯稱的其并非無端不交納物管費的事實與理由是不同的另類法律關(guān)系,與本案無關(guān)。最后判決該單位應付給物業(yè)公司上述費用,并追加每日３‰的管理費滯納金。被告不服上述。二審法院的判決與一審判決基本一致，只是改判該單位不必支付拖欠的物業(yè)管理費得滯納金。

追費難，催費難,應當說是當前體制不完善,法規(guī)不健全、觀念陳舊落后情況下，困擾和阻礙物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一大難題。以物業(yè)公司某一項服務不到位不完善為由而拒交物管費者有之,以物業(yè)存在質(zhì)量缺陷為由拒交物管費者有之。個別業(yè)主拒交物管費這種“抗辯”不屬于協(xié)議法的履行抗辯權(quán)或不履行抗辯權(quán)。

物業(yè)服務糾紛案例摘錄--物業(yè)服務費收費糾紛(三)(2０２3-1０-０３10:11:0４)標簽:HYPEＲLINK＂http://uni.sina.ｃoｍ.cｎ/c.pｈｐ?t=bｌog&k=％CE％ＥＦ%D2%B5%B7％FE%ＣE%F１&ｔs=bpost&sｔype＝ｔａｇ"＼t"_bｌank"物業(yè)服務

ＨYPERLＩNK"ｈttp://uni．ｓina.ｃ/c．ｐhp？t=bｌoｇ＆ｋ=％ＢＥ%Ｃ0%B7%D7&tｓ＝bpost&styｐe=tag"\t"＿blank"糾紛

ＨYPERLＩNK"hｔｔp:/／unｉ.siｎ.ｃｎ/c.php?ｔ=bｌog&ｋ=%Ｂ0%Ｂ8%C0%FＤ&ｔｓ＝bｐoｓt&sｔｙpe=tag＂＼t"_blanｋ"案例

ＨYPEＲLINＫ"hｔtp://ｕni.ｓinａ.coｍ.cn/c.ｐhp?t=ｂlｏg&k=%B1％E０%BC%AD&ts＝bpost&ｓtｙｐe=tag"\t"_bｌank"編輯

HYPＥRLINＫ"http：//.ｃｎ/c.phｐ?t=blｏg＆k=%Ｂ７％BＦ%B２%FＡ&ｔs＝bpoｓt&stype=tag"＼t＂_ｂｌank"房產(chǎn)

分類:HYＰERLIＮK"http:/／blog．sina．ｃ/s/arｔiclｅliｓt＿＿6_1.ｈtml"物業(yè)題庫

[案例一]位于某市人民路的H花園社區(qū),于2023年6月經(jīng)綜合驗收合格后,交付業(yè)主使用。該社區(qū)共有樓房21棟,擁有業(yè)主780戶，2０2３年10月，入住業(yè)主超過８0％，在有關(guān)單位指導下，按照規(guī)定該社區(qū)成立了業(yè)主委員會。隨后,業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務公司簽訂了《物業(yè)服務協(xié)議》,委托甲物業(yè)公司對該社區(qū)進行物業(yè)管理。但是，該社區(qū)一些業(yè)主以《物業(yè)服務協(xié)議》中物管費較高，自己并未簽署《物業(yè)服務協(xié)議》為由,從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費。案例分析:該社區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務協(xié)議》的理由拒繳物管費理由是不成立的。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確指出“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務公司簽訂的前期物業(yè)服務協(xié)議,以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務公司簽訂的物業(yè)服務協(xié)議，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非協(xié)議當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持?！蔽飿I(yè)服務糾紛案例摘錄－--車輛道路管理服務糾紛(二）(２023-０9－2220:５7:29)標簽：\t"_blａnｋ＂物業(yè)服務

\ｔ"_ｂlank＂糾紛

HYPERＬINK"htｔp:／/uｎi.sina.ｃoｍ.ｃn/c.ｐhｐ?ｔ=bｌog&k=%Ｂ0%Ｂ8%Ｃ0%ＦD&ts=bpost＆stype=ｔag"\ｔ"＿blａｎk＂案例

ＨYPEＲLINK"ｈtｔp：//unｉ.ｓina.ｃoｍ.cn／c.pｈｐ?ｔ＝blog&k=%D5%AA％C２%BC&ts＝ｂpｏst&styｐe＝ｔaｇ＂\t"_ｂlａｎk"摘錄

\t＂_ｂlank＂房產(chǎn)

分類:ＨYPEＲLＩNK＂hｔｔｐ：/／bloｇ.sｉna.ｃ/s/arｔicｌeliｓt__６＿1.html"物業(yè)題庫【案例四】２0２３年5月２9日,車主徐某將其小轎車停放于深圳Ａ大廈停車場，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的Ｂ大廈墜落的瓷片所砸,并帶徐某查看現(xiàn)場。現(xiàn)場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護網(wǎng)，不時有墜物降落,車身上下充滿灰塵,車旁有瓷片等建筑垃圾,車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的管理處工作人員對現(xiàn)場進行了多角度拍照,并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和Ａ大廈停車場的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭?！景咐治觥?/p>

本案中的某物業(yè)管理公司，假如與車主間建立的是車輛保管關(guān)系,則很難證明自己在保管行為中沒有過錯,而需承擔連帶責任,然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免去了上述之虞。原告徐某起訴的重要理由是,

A大廈物業(yè)管理公司未對其所停車輛妥善看護,也應承擔連帶補償責任。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場照片,辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無關(guān)，在停車場管理方面沒有過錯。

深圳市福田區(qū)人民法院認為，建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落導致別人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。原告停車——