2023年房地產(chǎn)法自考試題及答案

全國(guó)2023年10月高等教育自學(xué)考試一、單項(xiàng)選擇題(本大題共３3小題,每小題１分，共33分）1.房地產(chǎn)關(guān)系本質(zhì)上屬于（A)A．經(jīng)濟(jì)關(guān)系 B.思想關(guān)系Ｃ.法律關(guān)系 D．意志關(guān)系2．根據(jù)《城市規(guī)劃法》，規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市建設(shè)必須堅(jiān)持“一書兩證”制度,其中的“一書”是(Ｄ)A.申請(qǐng)書 B.審批書C．規(guī)劃意見書?D.選址意見書３．下列屬于農(nóng)用地的是（C)Ａ.住宅用地?B.荒地C．草地 D．旅游用地４.《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的林地承包經(jīng)營(yíng)期限為(Ｃ）A．30年 Ｂ．３０~50年C.30～７0年?D．50~70年5．依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，具有征地審批權(quán)的是（B）A.各級(jí)人民政府?Ｂ.國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府C.縣級(jí)以上人民政府?D．國(guó)土資源部和縣級(jí)以上土地管理部門6.凡未按照法律規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定均為(A)Ａ.無效 Ｂ．不成立C．有效?D.基本成立7.無合法理由閑置不用公有房屋住宅達(dá)成某一期限時(shí),公有房屋產(chǎn)權(quán)人可以收回住宅,該期限是(B）A.３個(gè)月 B.6個(gè)月C.1年 Ｄ.２年8.土地權(quán)屬變更的程序是(Ｄ）Ａ.變更調(diào)查—變更申請(qǐng)—變更審核—變更登記注冊(cè)、發(fā)證B.變更申請(qǐng)—變更審核—變更調(diào)查—變更登記注冊(cè)、發(fā)證Ｃ．變更審核—變更調(diào)查—變更申請(qǐng)—變更登記注冊(cè)、發(fā)證D．變更申請(qǐng)—變更調(diào)查—變更審核—變更登記注冊(cè)、發(fā)證9.城市房屋在以下哪種情況下可以出租？（C）A．無房屋所有權(quán)證?B.共有房屋未經(jīng)共有人批準(zhǔn)C．已抵押的房屋?Ｄ.權(quán)屬有爭(zhēng)議1０.下列房地產(chǎn)中不能設(shè)定抵押的是(C)A.出讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)?B．張某的個(gè)人房屋C.我國(guó)某名牌大學(xué)的教學(xué)樓?D.某私營(yíng)公司的國(guó)有土地使用權(quán)11.凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們互相之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)而提起的民事訴訟，應(yīng)當(dāng)由何地人民法院受理？（D）A．原告住所地 B.被告住所地C.房地產(chǎn)行政管理部門所在地?Ｄ.訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)所在地１２.所有人對(duì)房屋的實(shí)際控制體現(xiàn)的是（A）A.占有權(quán) B.使用權(quán)C．收益權(quán) D.處分權(quán)１3．處分抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將抵押關(guān)系設(shè)定以后土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分,對(duì)處分新增房屋所得,抵押權(quán)人(B）A．有權(quán)優(yōu)先受償 B．無權(quán)優(yōu)先受償C.可以作為處分財(cái)產(chǎn)受償 D．無權(quán)受償14.房地產(chǎn)抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有（C)Ａ．優(yōu)先受償權(quán) Ｂ.物上代位權(quán)C．占有使用權(quán)?D．保全擔(dān)保價(jià)值權(quán)15．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),對(duì)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)(C)A.只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán) B．只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)C．同時(shí)轉(zhuǎn)讓?D．可由轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定16．某單位非法轉(zhuǎn)讓土地，并獲非法所得50０0萬元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為人民幣(C)A．１０00萬元 B.1５00萬元Ｃ．2500萬元 D．５000萬元１7．在租賃期限內(nèi),房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，(B)A.租賃關(guān)系隨之終止?B.原租賃協(xié)議繼續(xù)履行C.承租人可以單方終止租賃關(guān)系 D.原所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償承租人的損失18．商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限是(Ｂ）Ａ．3０年 B.40年C．５0年 D.60年１９.土地增值稅采用四級(jí)超額累進(jìn)稅率,增值額(A）A．未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%Ｂ．超過扣除項(xiàng)目金額5０%,未超過100%的部分，稅率為50%C.超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過20０%的部分，稅率為６0%D．超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為７０％２0．房地產(chǎn)開發(fā)的前提是必須取得(A）A．國(guó)有土地使用權(quán) B.集體土地使用權(quán)C．國(guó)有土地所有權(quán) Ｄ.集體土地所有權(quán)2１.按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，必須按照土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定的土地用途動(dòng)工開發(fā)土地,超過出讓協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的,可以（B）A.征收相稱于出讓金20%的土地閑置費(fèi)Ｂ.無償收回土地使用權(quán)Ｃ.退回50％的出讓金并收回土地使用權(quán)D．征收相稱于出讓金兩倍的土地閑置費(fèi)22.在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書面形式競(jìng)投某地段的土地使用權(quán),由出讓人根據(jù)一定的規(guī)定擇優(yōu)擬定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式是（A)A．招標(biāo)?Ｂ.拍賣Ｃ.協(xié)議 D.競(jìng)爭(zhēng)23．確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)的建設(shè)用地是(Ｃ)A．能源項(xiàng)目用地?B．交通項(xiàng)目用地Ｃ.公益事業(yè)用地?D.水利設(shè)施用地2４．拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象有（B）A．違章建筑 B.未超過批如期限的臨時(shí)建筑C.臨時(shí)建筑 Ｄ．改建成永久性建筑的臨時(shí)建筑２5.拆遷房屋的單位實(shí)行拆遷必須取得（D）A.房屋拆遷證明書?B．房屋拆遷批準(zhǔn)書C.房屋拆遷認(rèn)可資格 D.房屋拆遷許可證2６.房屋拆遷管理部門是被拆遷人時(shí),拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),裁決的機(jī)關(guān)是(C）Ａ．同級(jí)人民法院 B．上級(jí)房屋拆遷管理部門C.同級(jí)人民政府 D.同級(jí)人民檢察院27.在出售住宅社區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅社區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理協(xié)議的是（Ａ)A.房地產(chǎn)開發(fā)公司?B.房屋管理部門C.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) D.房地產(chǎn)承建公司28．為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)是（B)A．公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)?B.特約服務(wù)C．商業(yè)服務(wù)類服務(wù) D.部分公共設(shè)施的管理２9.可以向城鄉(xiāng)職工出售的公有住房是（C)A．辦公、經(jīng)營(yíng)和住房混合在一起的住房B．兩戶或者兩戶以上共用廚房、廁所的單元房C.國(guó)有公司、事業(yè)單位的套間住房D.已列入城市規(guī)劃有待改造拆遷的住房３０.經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可以將住房公積金用于(B)Ａ．單位職工集體建房?B.購買國(guó)債C.購買股票和公司債券?Ｄ.投資公共設(shè)施建設(shè)31．外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí),中國(guó)向外商出讓的土地使用權(quán)（D)Ａ.可以是無償?shù)腂．期限必須短于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的同類土地使用期限C．涉及地上、地下和空間使用權(quán)D.只是一種地上使用權(quán)32．可以加收城鄉(xiāng)土地使用稅的情況是(Ａ）A．逾期不使用所征土地?Ｂ．征用城市中心地段的土地C．用地在批準(zhǔn)權(quán)限以內(nèi) D．前一次征地尚未使用,又進(jìn)行征地33．狹義的涉外房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的（Ｂ)Ａ．客體具有涉外因素 B.主體具有涉外因素Ｃ．內(nèi)容具有涉外因素 D．主體、客體和資金來源具有涉外因素二、多項(xiàng)選擇題(本大題共5小題,每小題2分,共10分）3４．國(guó)家建設(shè)征收土地行為的法律特性是(B、C、D）Ａ.征地主體的多樣性 B.征地理由的合法性C.征地行為的行政性?D.征地條件的補(bǔ)償性Ｅ．征地程序的靈活性３５.協(xié)商解決房地產(chǎn)糾紛必須遵循的原則有(C、Ｅ）A．公平?B．平等Ｃ．自愿 D.有償E.合法3６.按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為（A、Ｅ)A．經(jīng)營(yíng)性開發(fā)?B.單項(xiàng)開發(fā)C．社區(qū)開發(fā)?D.成片開發(fā)E.自用性開發(fā)37．土地使用權(quán)的特性重要涉及(A、Ｂ、Ｃ、D）Ａ.權(quán)利的派生性 B．客體的有限性C．取得的法定性?D.使用的期限性E.利益的共享性３8.房地產(chǎn)法所涉及的范圍重要涉及（Ａ、B、C、D、E)A.規(guī)劃?B.土地C．房產(chǎn)?D．建筑E．住宅三、名詞解釋題（本大題共5小題,每小題3分，共１５分）3９.房地產(chǎn)市場(chǎng)是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易活動(dòng)的總稱。４0．商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。41.土地登記制度是指國(guó)家依照規(guī)定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬、用途、面積、政府對(duì)該宗地的運(yùn)用設(shè)立的管理?xiàng)l件等情況登記在專業(yè)的簿冊(cè)上,同時(shí)向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。42.經(jīng)濟(jì)合用住房是指已列入國(guó)家計(jì)劃,由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)公司或集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鄉(xiāng)中低收入家庭出售的住房。43.外商投資公司用地是指中外合資經(jīng)營(yíng)公司、中外合作經(jīng)營(yíng)公司和外資公司進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和工程建設(shè)所需要的用地。四、簡(jiǎn)答題（本大題共4小題,每小題6分，共２４分）44.簡(jiǎn)述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特性。（1）復(fù)合性與一體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成，即專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一體性是指構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)內(nèi)容必須結(jié)為一體,不可分離。專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。一是取得專有所有權(quán)即意味著取得了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)。二是專有所有權(quán)的大小，決定了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。權(quán)利主體身份的多重性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)上，由于其由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份亦具多重性。45．簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé):召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)行情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。及時(shí)了解業(yè)主、牧業(yè)使用人的意見和建議。監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議。監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)行。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。46．違反《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的情形重要有哪些?(1)違法出讓土地使用權(quán)的責(zé)任。(２)擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)的責(zé)任;（3）違法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的責(zé)任；（４)違法預(yù)售商品房的責(zé)任；（5)違反規(guī)定交付房屋的責(zé)任;（6)違法收費(fèi)的責(zé)任4７．簡(jiǎn)述解決涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)遵循的基本原則。(１）維護(hù)國(guó)家主權(quán)原則。在解決涉外房地產(chǎn)問題時(shí),應(yīng)當(dāng)將維護(hù)國(guó)家的主體和安全放在首位,堅(jiān)持國(guó)家和集體對(duì)土地的所有權(quán)，任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,無論以何種方式與外商合作進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都要以維護(hù)我國(guó)主權(quán)為前提。平等互利原則，在涉外房地產(chǎn)關(guān)系中,我們必須堅(jiān)持中外各方當(dāng)事人之間在法律地位上平等、在經(jīng)濟(jì)上對(duì)雙方有利，既不接受外商附加的顯失公平的條款，也不提出任何不合理的規(guī)定。統(tǒng)一管理原則。重要表現(xiàn)在:①單位和個(gè)人使用土地,都必須通過本地人民政府的審查批準(zhǔn);②任何單位和個(gè)人使用土地，都必須遵守已經(jīng)擬定的建設(shè)總體規(guī)劃，不允許私自占有土地，無計(jì)劃地進(jìn)行各種建設(shè)；③土地使用權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行有償出讓。五、論述題（本題８分)４８.論述農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采用轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方簽訂書面協(xié)議,采用轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方批準(zhǔn)；采用轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)了發(fā)包方備案。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采用互換,轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人規(guī)定登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記,未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者所有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。承包方將土地交由別人代耕不超過一年的，可不簽訂書面協(xié)議。承包方之間為方便耕種或者各自需要,可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換。承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方批準(zhǔn),可以將所有或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶,由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股,從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。六、案例分析題(本題10分)４9．２023年５月，某市煙草公司向某銀行申請(qǐng)貸款2０２3萬元，并用一塊以出讓方式取得的土地（已取得土地使用權(quán)證)進(jìn)行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款協(xié)議，并且辦理了抵押土地的登記手續(xù)。在取得貸款后的一年多時(shí)間里,煙草公司在用于抵押的土地上建起了簡(jiǎn)易倉庫，出租給鄰近的金屬公司臨時(shí)存放貨品，但沒有辦理租賃協(xié)議登記備案手續(xù)。后煙草公司無法按期償還貸款,于是銀行規(guī)定拍賣其抵押的土地,以抵償貸款。煙草公司在此時(shí)卻提出，土地的所有權(quán)屬于國(guó)家,煙草公司無權(quán)將其抵押,認(rèn)為抵押協(xié)議無效。銀行堅(jiān)持不批準(zhǔn)，并提出不僅要將土地