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開(kāi)發(fā)商籌劃土地增值稅案例分析2500字目前,許多地方為強(qiáng)化對(duì)土地增值稅的管理,對(duì)土地增值稅實(shí)行了工程登記和預(yù)征、年度結(jié)算、竣工決算管理方法。這種辦法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響較大。企業(yè)預(yù)繳土地增值稅后,將減少企業(yè)的流動(dòng)資金。因此,對(duì)土地增值稅的籌劃就顯得更加重要。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中,土地增值稅占有較大比重。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人,就其所取得的增值額而征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收,增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除工程金額后的余額。簡(jiǎn)便計(jì)算公式為:土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除工程金額×速算扣除系數(shù)。
4級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除工程金額的比例確定的,比方增值額未超過(guò)扣除工程金額50%的局部,稅率為30%等等。同時(shí),土地增值稅有一條很重要的優(yōu)惠政策,即納稅人建造普通規(guī)范住宅發(fā)售,增值額未超過(guò)扣除工程金額20%的,免征土地增值稅。
按?土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)那么的規(guī)定,扣除工程包括取得土地使用權(quán)所支付的金額;開(kāi)發(fā)土地的本錢(qián)、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的本錢(qián)、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)之和,加計(jì)20%的扣除。
從以上規(guī)定可以看出,影響土地增值稅稅額大小的因素主要有房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和扣除工程金額,所以,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)鍵要把握好上述影響因素,趨利避害,才能更好地實(shí)現(xiàn)籌劃土地增值稅的目的。
確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格
在計(jì)算土地增值稅時(shí),由于采用超率累進(jìn)稅率,收入的增長(zhǎng),意味著相同條件下增值額的增長(zhǎng),從而產(chǎn)生了稅率攀升效應(yīng),使得稅負(fù)增長(zhǎng)很快。房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的變化,直接影響房地產(chǎn)收入的增減,在確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格時(shí),要考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。
示例,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售建造的普通住宅,可采取不同的銷(xiāo)售價(jià)格。
第一種計(jì)劃,銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米1927元,扣除工程金額共計(jì)1606元,增值額為321元。占扣除工程金額的19.99%,未超過(guò)20%,不征收土地增值稅,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為321元;
第二種計(jì)劃,銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2057元,扣除工程金額共計(jì)1613元,增值額為441元,占扣除工程金額的27.75%,超過(guò)20%,未超過(guò)50%,應(yīng)征收土地增值稅,稅率為30%,應(yīng)繳土地增值稅133元,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為311元;
第三種計(jì)劃,銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2100元,扣除工程金額共計(jì)1615.5元,增值額為484.5元,占扣除工程金額的30%,應(yīng)征收土地增值稅,稅率為30%,應(yīng)繳土地增值稅145.35元,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為400元。
采用第一種計(jì)劃,由于增值額沒(méi)有超過(guò)扣除工程金額的20%,享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠;采用第二種計(jì)劃,單位價(jià)格增加130元,由于沒(méi)有優(yōu)惠,實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)少于第一種計(jì)劃;采用第三種計(jì)劃,雖然實(shí)現(xiàn)了較高的營(yíng)業(yè)利潤(rùn),但同時(shí)因?yàn)閮r(jià)格較高,需要承受劇烈競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如果價(jià)格繼續(xù)提高,必然導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力減弱,商品房積壓增多,資金利用率降低,支付的貸款利息隨之增多,最終難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
確定合適的本錢(qián)核算對(duì)象
本錢(qián)核算對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行本錢(qián)核算時(shí)所確立的歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)的承當(dāng)者。它直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的核算,繼而影響土地增值稅的計(jì)算。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃、土地使用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求,在特定的固定地點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的,因?yàn)槲飪r(jià)、地級(jí)差價(jià)等原因,可能導(dǎo)致不同地方開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)增值額上下不同,所以,在確定本錢(qián)核算對(duì)象時(shí),可以結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素來(lái)進(jìn)行。
對(duì)同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)工程,如果動(dòng)工、竣工時(shí)間接近,又由同一施工隊(duì)伍施工,可以合并為一個(gè)本錢(qián)核算對(duì)象。對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)工程,可以按開(kāi)發(fā)工程的一定區(qū)域或局部,劃分本錢(qián)核算對(duì)象。
按照這個(gè)原那么,有幾種具體做法:
1.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本錢(qián)工程,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期項(xiàng)目費(fèi)、建筑安裝項(xiàng)目費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,進(jìn)行合理的控制,如加大公共配套設(shè)施投入,改善住房環(huán)境,提高房屋質(zhì)量,來(lái)調(diào)整土地增值稅的扣除工程金額,進(jìn)而減少稅負(fù)。
2.將合同分兩次簽訂,當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí),便和購(gòu)置者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同,接著和購(gòu)置者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同,那么只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。
確定適宜的利息扣除方式
按照?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么》規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用那么按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)之和的5%扣除;如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)之和的10%扣除。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。
如果建房過(guò)程中借用了大量資金,利息費(fèi)用很多,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)那么應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式,此時(shí)應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。
如果建房過(guò)程中借款很少,
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