武漢市某住宅地產(chǎn)項目可行性報告

目錄HYPERLINK\l"_Toc39386630"組員分工及評價錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc39386631"第一部分：項目興建理由與目標(biāo)2HYPERLINK\l"_Toc39386632"第二部分：市場預(yù)測3HYPERLINK\l"_Toc39386633"第三部分：場址方案10HYPERLINK\l"_Toc39386634"第四部分：投資規(guī)模開發(fā)方案13HYPERLINK\l"_Toc39386635"第五部分：產(chǎn)品開發(fā)方案15HYPERLINK\l"_Toc39386636"第六部分：營銷方案19HYPERLINK\l"_Toc39386637"第七部分：工程方案22HYPERLINK\l"_Toc39386638"第八部分：環(huán)境影響評價23HYPERLINK\l"_Toc39386639"第九部分：管理方案25HYPERLINK\l"_Toc39386640"第十部分：項目實施進(jìn)度27HYPERLINK\l"_Toc39386641"第十一部分：投資估算28HYPERLINK\l"_Toc39386642"第十二部分：籌資方案29HYPERLINK\l"_Toc39386643"第十三部分：財務(wù)評價31HYPERLINK\l"_Toc39386644"第十四部分：社會評價32HYPERLINK\l"_Toc39386645"第十五部分：風(fēng)險分析36HYPERLINK\l"_Toc39386646"第十六部分：總論與建議40第一部分：項目興建理由與目標(biāo)一、項目提出的背景東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首批國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“華中硅谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35家，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)基地。工業(yè)園的規(guī)劃是武漢市規(guī)劃院于一九九一年制定的，用地性質(zhì)以高科技產(chǎn)業(yè)為主，一期403畝已經(jīng)建成。二期600畝于一九九三年開始征地、拆遷工作，累計投入資金5000余萬元，安排了長飛擴(kuò)建項目、郵科院擴(kuò)建項目和金龍城項目等。近一年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。市委、市政府已批準(zhǔn)了東湖開發(fā)區(qū)跨世紀(jì)發(fā)展的總體規(guī)劃，工業(yè)園“東擴(kuò)南進(jìn)”的封閉管理已經(jīng)啟動。為了保證開發(fā)區(qū)新的總體規(guī)劃的實施，經(jīng)與市規(guī)劃局認(rèn)真研究，***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定在華中科技大學(xué)校區(qū)之間1000畝的土地上進(jìn)行開發(fā)項目，本次的開發(fā)項目將進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究報告。二、項目開發(fā)商***項目的開發(fā)商***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（已上市），總部在武漢，分公司遍布北京、上海、廣州、深圳、南京等地，公司資產(chǎn)總計50億元。本公司以先后在各大城市推出多個花園小區(qū)，已收到良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，公司品牌戰(zhàn)略嶄露頭角，另外公司信譽(yù)優(yōu)良，銀行、企業(yè)關(guān)系融洽親密，這次項目由總公司以法人資格進(jìn)行融資。公司經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化。其經(jīng)營宗旨是“品牌經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誠信互利，客戶至上”。公司目前已開發(fā)關(guān)西小區(qū)、工業(yè)園綜合服務(wù)區(qū)等項目，在項目的開發(fā)實施中，以融合自然風(fēng)光為先導(dǎo)、創(chuàng)造人文環(huán)境為手段，實現(xiàn)了以人為本的經(jīng)營理念，逐步形成了“規(guī)劃設(shè)計超前、建筑施工精心、質(zhì)量成本并重、物業(yè)管理力求盡善盡美”的經(jīng)營風(fēng)格。三、項目設(shè)計單位承擔(dān)自然好景項目建筑設(shè)計及施工圖設(shè)計的武漢城市建筑設(shè)計院，是具有國家甲級設(shè)計資質(zhì)的大型綜合設(shè)計研究院，在國內(nèi)建筑界享有盛名。四、項目的策劃商深圳國際企業(yè)服務(wù)公司，是全國唯一從事地產(chǎn)“全程策劃及推廣”的大型專業(yè)策劃公司，原屬于著名的“***集團(tuán)”，在北京、上海、天津、西安、成都等地設(shè)有分公司，策劃業(yè)務(wù)遍及全國，業(yè)績斐然。第二部分：市場預(yù)測一、市場概況1.武漢總體經(jīng)濟(jì)狀況根據(jù)武漢市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示，2002年武漢國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，社會生產(chǎn)力水平進(jìn)一步提高。國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。初步統(tǒng)計，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值1493.09億元，按可比價格計算，比上年增長11.8%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值89.53億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值660.49億元，增長12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值743.07億元，增長12.5%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值19611元，按可比價格計算比上年增長10.7%。一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值中的構(gòu)成比例由上年的6.3：44.1：49.6變化為6.0：44.2：49.8。財政收入快速增長。全年完成財政收入196.54億元，比上年同口徑增長15.5%，其中地方財政收入85.83億元，增長27%。市場物價低位平穩(wěn)運行。全年居民消費價格總水平比上年下降1.4%。除煙酒上漲2.7%、居住上漲1.3%外，食品下降1.0%、衣著下降0.5%、家庭設(shè)備下降5.7%、醫(yī)療保健和個人用品價格下降9.0%、交通和通訊下降0.1%、娛樂教育文化價格下降1.4%。工業(yè)品出廠價格下降3.7%。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格下降1.6%。勞動就業(yè)工作有新進(jìn)展。年末全市從業(yè)人員407.3萬人，比上年末增加1.2萬人，增長0.3%。全年下崗失業(yè)職工實現(xiàn)再就業(yè)7.1萬人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.98%。各項改革穩(wěn)步推進(jìn)。國有企業(yè)改革加速，向各區(qū)下放了226戶市屬國有企業(yè)；國有資產(chǎn)營運機(jī)構(gòu)整合力度加大，一批國有控股公司重組壯大；大力推進(jìn)行政審批制度改革，精簡了一批市級審批項目；改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境，整頓規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序不斷深化；農(nóng)村稅費改革取得初步成效，全市農(nóng)民人平負(fù)擔(dān)比上年減少31.29元，下降31.6%。2.武漢市房地產(chǎn)市場概況建筑業(yè)增長較快。全市共有建筑企業(yè)532家，完成建筑業(yè)增加值126.5億元，比上年增長13.8%。建筑企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率9萬元/人，比上年增長6.4%；建筑企業(yè)施工項目12505個，竣工項目7703個；施工面積3020.65萬平方米，竣工面積1403.74萬平方米；施工工程優(yōu)良品率95.8%。房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺。2002年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成132.5億元，增長14.9%。其中住宅投資98.82億元，增長14.8%。房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積633.17萬平方米，增長3.1%，其中住宅竣工面積522.73萬平方米，增長4.6%；全年銷售商品房450.27萬平方米，增長10.1%，其中銷售給個人393.01萬平方米，增長4.6%。實現(xiàn)商品房銷售額86.81億元，增長17.1%。3.武漢商品住宅價格走勢來自武漢市城市開發(fā)辦的消息表明，住宅建設(shè)仍是武漢房地產(chǎn)開發(fā)主體，商品房銷售繼續(xù)保持良好勢頭。去年前三季度，市民花在購房上的錢已達(dá)38.8億元，比上一年同期增長近三分之一。據(jù)初步統(tǒng)計，今年以來，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)住宅施工面積達(dá)886.2萬平方米，住宅新開工面積320.4萬平方米，比去年同期增長11.5%，分別占全市房屋施工面積和新開工面積的75%和92%。據(jù)介紹，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺局面，而銷售增長更快，住宅價格也略有上升。前三季度，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資63.6億元，比上一年同期增長12.1%。全市共銷售現(xiàn)貨（含租賃）商品房192.4萬平方米，其中住宅現(xiàn)貨銷售153萬平方米，占79.5%，同比增長32.3%，銷售額達(dá)28.8億元。此外，預(yù)售期房到位資金10億元，增長30.6%。全市住宅平均價格為1673元／平方米，比去年同期增長4%。從全市房地產(chǎn)形勢報告會上獲悉，2002年全市住宅均價上漲105元／平米，青山區(qū)漲幅高達(dá)575.75元／平米，為全市各城區(qū)之首。去年底，我市住宅均價為2206.88元，全年上漲５%。在七城區(qū)和東西湖區(qū)中，７個區(qū)房價呈上漲趨勢。青山區(qū)由于出現(xiàn)不少中高檔樓盤，抬高了整個區(qū)域的房價。東西湖區(qū)漲幅也高達(dá)410多元／平方米，主要是金銀湖地區(qū)吸引了城區(qū)的不少購買力。硚口區(qū)由于中低價樓盤唱主角，價格反而下降了８６元／平方米。江漢區(qū)住宅均價高達(dá)２６１８．０５元／平方米，成為我市房價最高的區(qū)域，主要是西北湖周邊中高檔樓盤俏銷所致。大會預(yù)測，今年我市中高檔樓盤將繼續(xù)增多，房價將保持上漲趨勢，但不會出現(xiàn)大幅上漲。二、武漢市住宅供需總量分析武漢住宅需求趨勢2003年房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐會明顯加快。由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房回報率高，從1998年底開始連續(xù)4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商把產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和賓館飯店上，而針對廣大工薪階層且市場需求巨大的中小戶型開發(fā)量少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場供需矛盾突出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡而導(dǎo)致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是單價高的中高檔住宅。因此，要降低空置率，調(diào)整新增商品房的結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵。2003年房地產(chǎn)開發(fā)商會注意主動調(diào)整商品房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)，降低中高檔住宅的開發(fā)，增加針對中低收入階層房屋供應(yīng)比例，房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)整趨向合理。隨著人們對工作環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，“以人為本”的設(shè)計及建設(shè)理念被越來越廣泛地體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來越廣泛的應(yīng)用?！靶驴萍肌⑿氯司?、新環(huán)境”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題。因此，在2003年及未來時間，包括樓宇自控系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等在內(nèi)的“智能化樓盤”、“智能化小區(qū)”將成為市場追逐的新寵，開發(fā)商將應(yīng)市場和消費者的需求推廣應(yīng)用新型建材和高新技術(shù)。武漢市借景造勢成熱點，越來越多的開發(fā)商將生態(tài)、環(huán)保、親水概念引入項目并取得了不錯的成績。江城武漢以它得天獨厚的地理位置和氣候環(huán)境為景觀住宅的產(chǎn)生提供了地利條件。“依山傍水”、“擇水而居”便成了房地產(chǎn)業(yè)新一輪的銷售熱點?！胞悕u花園”、“名都花園”、“南湖山莊”都以6000畝的南湖為背景；“玉龍島花園”、“澳門山莊”、“湯遜湖度假村”圍繞著湯遜湖而生；“藍(lán)灣俊園”更是以百年鐘樓為依托，駐足江灘，借長江為景，還有一些樓盤引入江南園林景觀，開鑿人工湖，創(chuàng)造出一種頗具靈韻的雋秀之美。預(yù)計今年在這種模式的引導(dǎo)下，借景造勢將繼續(xù)流行。武漢住宅投資和供應(yīng)量預(yù)測住宅投資將繼續(xù)保持相對理性地穩(wěn)定增長。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2002年1－11月全國房地產(chǎn)完成投資6000多億元，比上一年度增長29.8%，預(yù)計全年平均增長幅度將達(dá)到30%，明顯高于同期全國固定資產(chǎn)投資增長率，這種態(tài)勢還將會在2003年持續(xù)下去。另外，根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國城市人均住宅建筑面積要達(dá)到22平方米，戶均達(dá)到70平方米，目前距離這一目標(biāo)還有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍然是2003年投資的重點和熱點。同時，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)的回報比較高，吸引了資本市場的參與，有越來越多的上市公司加入到了房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中或開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，上市公司投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在未來幾年會越來越明顯，這也會對2003年房地產(chǎn)投資增長產(chǎn)生重要的積極影響。不過，隨著市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了一些影響投資增長的風(fēng)險問題，主要表現(xiàn)在一些商品房銷售難度增加，供需矛盾凸現(xiàn)，空置房面積迅速擴(kuò)大（目前全國實際空置房面積超過1.25億平方米），商品房的銷售增長率和銷售價格增長率都低于投資開發(fā)增長率，部分地區(qū)市場過熱，銀行調(diào)高了貸款風(fēng)險系數(shù)，這樣，開發(fā)商對市場的投資會變得更加謹(jǐn)慎和理性起來，會逐漸調(diào)整自己的投資。因此，2003年房地產(chǎn)投資在前幾年大幅增長的基礎(chǔ)上會有所回落，估計全年平均增長率應(yīng)當(dāng)保持在25%左右的合理水平。就武漢市而言，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資將穩(wěn)步增長。2002年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資53．88億元，同比增長10.08%；其中，商品住宅投資43.48億元，同比增長10.15%。今年房地產(chǎn)開發(fā)依然保持較大規(guī)模。截止2002年6月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)1283.47萬平方米，同比增長1.04%，其中住宅97538萬平方米，增長1.79%。新開工面積達(dá)356.57萬平方米，同比增長5.87%。全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積212.90萬平方米，其中住宅174.58萬平方米，分別增長11.27%和11.44%。3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用2003年房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐會明顯加快。由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房回報率高，從1998年底開始連續(xù)4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商把產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和賓館飯店上，而針對廣大工薪階層且市場需求巨大的中小戶型開發(fā)量少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場供需矛盾突出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡而導(dǎo)致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是單價高的中高檔住宅。因此，要降低空置率，調(diào)整新增商品房的結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵。2003年房地產(chǎn)開發(fā)商會注意主動調(diào)整商品房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)，降低中高檔住宅的開發(fā)，增加針對中低收入階層房屋供應(yīng)比例，房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)整趨向合理。隨著人們對工作環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高，“以人為本”的設(shè)計及建設(shè)理念被越來越廣泛地體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來越廣泛的應(yīng)用?！靶驴萍?、新人居、新環(huán)境”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題。因此，在2003年及未來時間，包括樓宇自控系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等在內(nèi)的“智能化樓盤”、“智能化小區(qū)”將成為市場追逐的新寵，開發(fā)商將應(yīng)市場和消費者的需求推廣應(yīng)用新型建材和高新技術(shù)。武漢市借景造勢成熱點，越來越多的開發(fā)商將生態(tài)、環(huán)保、親水概念引入項目并取得了不錯的成績。江城武漢以它得天獨厚的地理位置和氣候環(huán)境為景觀住宅的產(chǎn)生提供了地利條件?！耙郎桨薄ⅰ皳袼印北愠闪朔康禺a(chǎn)業(yè)新一輪的銷售熱點。“麗島花園”、“名都花園”、“南湖山莊”都以6000畝的南湖為背景；“玉龍島花園”、“澳門山莊”、“湯遜湖度假村”圍繞著湯遜湖而生；“藍(lán)灣俊園”更是以百年鐘樓為依托，駐足江灘，借長江為景，還有一些樓盤引入江南園林景觀，開鑿人工湖，創(chuàng)造出一種頗具靈韻的雋秀之美。預(yù)計今年在這種模式的引導(dǎo)下，借景造勢將繼續(xù)流行。三、競爭分析武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點（1）市場整體活躍，樓盤銷售順暢

本季度是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70%。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園本季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的銷售價格均上漲約100元/平方米。

（2）名家操盤實力大增

目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時間里就售出了137套。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤——“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。

（3）小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場的趨勢

2002年7月1日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。在這種市場背景下，武漢市小高層、高層項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：2002年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá)150余棟，總建筑面積將達(dá)到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。

（4）消費者的購房行為漸趨理性

隨著房改政策的深入實施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置40%，價格為36.85%，環(huán)境為22.96%，交通為6.47%，其他因素的被選率為0.93%，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。（5）品牌化競爭將走向深入從2000年左右開始，國內(nèi)有一些開發(fā)商開始追求建設(shè)富有個性化的產(chǎn)品，受到了不同層次消費者的歡迎。隨后兩年，以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像***這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。隨著市場供求關(guān)系的變化和成熟度的提高，包括價格、質(zhì)量、服務(wù)在內(nèi)的品牌競爭逐漸顯露，品牌化產(chǎn)品占有并瓜分市場成為趨向，一個有影響的品牌可以征服消費者，取得越來越大的市場份額，形成壟斷性優(yōu)勢。估計未來幾年房地產(chǎn)市場將走向重面積、重價格、重戶型、重環(huán)境發(fā)展、重服務(wù)的全方位競爭，一些品牌化程度高、有實力的開發(fā)商將獨占鰲頭，瓜分國內(nèi)主要的房地產(chǎn)市場。武漢市洪山區(qū)房地產(chǎn)市場競爭分析...本季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。

洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度度1145.392002第一季度度1273.522002第二季度度1327.122002第三季度度1451.752002第四季度度1488.67本季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。

楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。

坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。目標(biāo)區(qū)域（本項目劃定的范圍）內(nèi)競爭分析3公里半徑周邊主要樓盤狀況及居民構(gòu)成如下：樓盤名稱規(guī)模居民構(gòu)成銷售均價：元/平平米迪雅花園4.8萬平米尚未入伙，不詳2040關(guān)東康居園4萬平米高校教師及附近老老居民1080紫松花園7萬平米郵科院職工，有實實力集團(tuán)購買買1650當(dāng)代花園3萬平米附近居民及高校老老師1600尖東智能花園2萬平米尚未入伙，不詳四、市場定位1、項目優(yōu)勢和價格定位和周邊其他競爭樓盤相比，本項目有起自身特有的優(yōu)勢：品牌、規(guī)模、中國光谷、交通、綠化、與高教為鄰。這六大優(yōu)勢集中了當(dāng)今武漢成功開發(fā)樓盤的精髓。經(jīng)過對項目周邊有競爭可能的樓盤分析，同等檔次樓盤的價格在2100～2400元/平方米。集賢園建成后可以憑借上述六大優(yōu)勢在價格定位上略高與區(qū)域平均水平。本報告本著謹(jǐn)慎的態(tài)度擬訂項目銷售定價2000元/平方米左右。目標(biāo)時常定位目標(biāo)區(qū)域通過前述分析，因武漢市及洪山區(qū)住宅發(fā)展特點，區(qū)域內(nèi)的置業(yè)需求量較為旺盛。因此，區(qū)域市場是我們的主導(dǎo)爭取的方向。其次，洪山區(qū)有濃厚的人文背景，結(jié)合科技開發(fā)區(qū)（東湖高新開發(fā)區(qū)、中國光谷），馬鞍山森林公園，在全市及區(qū)人心目中有一定的親和力和吸引力。因此，區(qū)域內(nèi)及武漢市客戶共同構(gòu)成了本項目的目標(biāo)區(qū)域。（2）目標(biāo)客戶房地產(chǎn)發(fā)展到今天，由地段、環(huán)境、價格和產(chǎn)品品質(zhì)所共同構(gòu)筑的各層次分布格局已漸為明朗，在洪山區(qū)本區(qū)域是以中高檔住宅所構(gòu)成的集中居住區(qū)域。因此，本項目所鎖定的目標(biāo)客戶層同樣要適應(yīng)這一特征。通過對本區(qū)域市場的綜合調(diào)研，我們了解到目前住宅主要銷售對象情況如下：單價為2000元/平方米左右住宅主要銷售對象單位：%類型大學(xué)教師企業(yè)中層以上科技園工作人員外商武漢富商自由職業(yè)者其他比率38132045128根據(jù)上述分析，項目銷售目標(biāo)客戶群定位于如下：a.外企、高新技術(shù)企業(yè)、高級知識分子、信息產(chǎn)業(yè)界白領(lǐng)人士；b.政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；c.外地來漢經(jīng)商者；d.其他(3)購買力分析根據(jù)設(shè)計方案，項目戶均面積140平方米左右，每套住宅銷售均價約28萬元。一般情況下購房者首付30%房款，約8、4萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，按照商業(yè)貸款利率每月公積金貸款，則每月還款額還將有所下降。五、銷售根據(jù)市場分析，經(jīng)過對地塊周邊相類似的商品住宅的市場調(diào)研，相似物業(yè)價格為2000～3000元/平方米之間。本項目擬定住宅銷售均價為2400元/平方米。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)項目在完成總投資的25%以后就可以預(yù)售。據(jù)此要求，本項目在開工第3個季度開始預(yù)售，銷售共用5個季度完成，其中前兩個季度各售20%，以后4個季度各售15%。參考與本項目性質(zhì)相仿的“學(xué)府佳園”項目，其第一期開盤后1年銷售率達(dá)90%以上，第二期開盤后1個季度銷售率35%，本項目的銷售進(jìn)度計劃相對保守和穩(wěn)妥一些。提出認(rèn)為購買期房就是購買承諾的理念，結(jié)構(gòu)封頂后可讓購房者對房型及環(huán)境有一個感性認(rèn)識，以免日后后悔。同時，策劃公司和發(fā)展商明確提出"承諾提前兌現(xiàn)--品牌與信心的保證"的宣傳口號，對種種承諾來一個提前兌現(xiàn)：部分綠化提前完成；樓宇底層內(nèi)，外墻和大堂的高檔裝潢已經(jīng)做好；在大樓竣工前，完成底層一個層面的各項服務(wù)設(shè)施：老年活動中心、兒童游戲室、圖書閱覽室、健身房等，這有別于通常等業(yè)主入住后才能配套承諾的舉措，獨辟蹊徑，將會受到購房者的廣泛稱贊。

此外，策劃公司和開發(fā)商共同做了大量調(diào)查研究，分析類似樓盤的優(yōu)劣，在便民利民，滿足有效需求上下功夫，制定出開盤發(fā)售起價為2000元/m2的價格策略，這將對購房者有極大的吸引力。同時，也使樓盤有足夠的上揚(yáng)空間，鼓勵人們投資房產(chǎn)消費。同時，公司通過市場調(diào)查，細(xì)分市場等將基本消費對象定為產(chǎn)業(yè)成功人士，周邊高校教師，武漢富商，駐漢外資企業(yè)經(jīng)理等，從而確定了營銷策劃的總體思路，在大手筆、商品質(zhì)量上做文章，以精品意識、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為指南，密切關(guān)注把握整個營銷全過程。同時，有計劃、有步驟、有重點的安排廣告媒體宣傳，從而期望引起了強(qiáng)烈的熱點效應(yīng)。第三部分：場址方案一、場址方案比選選址圖我們小組通過以下4個方案的比選,對各個方案進(jìn)行工程條件和經(jīng)濟(jì)性條件的比較,終選擇了其中的一個最可行的方案。下面我們對各個方案的位置及具體情況進(jìn)行分析。位置1：即我們最終所選位置,位于華工東門與城建交界處,面積大約為200畝,南鄰光谷與虹景花園,北靠喻家山與喻家湖,東西兩側(cè)均為華中科技大學(xué)。位置2：位于華工東門右側(cè)的一塊空地,面積較小,地理位置基本上與位置1相對。位置3：民院南湖右側(cè)一塊空地,面積約200畝,背對雄楚大道,往西走即為南湖花園小區(qū)。位置4:華工南大門對面向南500米左右,現(xiàn)有大量的老式住宅,面積較小,與光谷為鄰。下面我們對上述幾個位置進(jìn)行系統(tǒng)的分析：位置1的優(yōu)點在于:交通便利,有湖有山,可謂依山傍水,人文環(huán)境當(dāng)然不用說,現(xiàn)代的小區(qū)居民都需要安靜與舒適,我們所選場址恰好遠(yuǎn)離鬧市區(qū),占地面積也較大,與光谷虹景花園等毗鄰,另外正在建設(shè)的體育館落成之后也將是為人們提供健身的理想場所,另外由于地塊遠(yuǎn)離市區(qū),前期投資比其他位置特別是南湖將有所降低,所以在銷售方面估計形勢較為樂觀。缺點在于離市區(qū)較遠(yuǎn),進(jìn)入市區(qū)需花少許時間,如有大型設(shè)備出入,運輸費也是一筆不小的開支,另外在此地塊周圍無大型的超市,客戶只有到魯巷超市購物,距離較遠(yuǎn),行動也不太方便,另外此地塊地質(zhì)較松軟,地基問題需注意防范。位置2由于地理位置與位置1較近,基本上優(yōu)點差不多,只是由于它的面積較小,前期的投資當(dāng)然也較小,建成后在利潤方面也是一個不小的問題。而缺點就在于由于面積較小,加之住宅也不能太高,對于追求那種舒適與寬松的感覺的現(xiàn)代人,這里或多或少給人一種較壓抑的感覺.在經(jīng)濟(jì)性條件方面,這里的地塊還需研究征地拆遷移民方案,對征地拆遷移民進(jìn)行安置,另外還需付補(bǔ)償費以及拆遷安置的工作量和所需的投資,這些都是不小的早期投資,費用問題是我們再選這塊地皮之前所需做的工作重點。位置3的優(yōu)點在于離市區(qū)較近,交通極為便利,地塊也被高校包圍,人文教育環(huán)境也較濃厚,醫(yī)療設(shè)施方面由于它與中南醫(yī)院,陸軍總醫(yī)院較近,使客戶能充分的享受到生活福利,與之較近的洪山體育館也為愛好體育健身的客戶提供難得的好去處。缺點在于由于地塊背對著雄楚大道,外地車輛頗多,噪聲污染可能比較嚴(yán)重,而此塊地皮早已被開發(fā)商買下,在土地購置費方面也是要考慮的一個重點問題.另外此處為現(xiàn)熱抄的地段,屬于黃金地段,投資較多可能導(dǎo)致房價較大,銷售形勢也是需關(guān)注的另外一個重要問題。位置4的優(yōu)點在于交通便利,南面為珞瑜路,與建成的光谷科技交易中心為鄰,客戶與這些高知分子為鄰也是一個不小的優(yōu)勢,加之與魯巷購物廣場和中百倉儲只有幾步之遙使得人們出行購物相當(dāng)?shù)姆奖?醫(yī)療設(shè)施與位置1位置2較為一致,人文教育環(huán)境也是十分的濃厚。缺點在于投資成本較高,導(dǎo)致銷售中的房價較高,另外還需研究征地拆遷移民安置方案,包括移民數(shù)量,安置途徑,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),移民的遷入地情況,以及拆遷安置工作量和所需的投資,這些都是不小的前期投資,另外此塊地皮地勢較周圍低,需大量的場地平整費,加之周圍為光谷和華工的產(chǎn)業(yè)科技大廈,高樓林立,對居民的采光日照問題也是必須考慮的重要可行性問題之一。下面我們對這些方案的場址方案的投資費用比較和場址方案運營方案比較列表場址方案建設(shè)投資費用比較表單位:萬元序號比較內(nèi)容建設(shè)設(shè)投資方案1方案2方案3方案4一土地購置費4000608555037131.1二場地平整費80.451.9678.112.35三基礎(chǔ)工程費143214581397.21473.6四場外運輸投資31.71五場外公用工程投資資21.320.719.9820.77六環(huán)境保護(hù)投資1.93七臨時建筑設(shè)施費用用8.7合計5546.17628.167012.528640.16綜上，我們綜合考慮土地區(qū)位、土地價格、周邊環(huán)境、地址條件、與轉(zhuǎn)讓方（校方）進(jìn)行土地融資和合作開發(fā)等等，我們選擇位置1，這就是我們的最優(yōu)選擇。二、已選場址分析論證關(guān)于我們這個項目的場址選擇,應(yīng)該根據(jù)場址一帶人們的生活質(zhì)量、生活水平、已有建筑面積的大小以及地勢地理狀況、周圍環(huán)境這些因素來進(jìn)行考慮。對于我們最終的場址選擇,我們具體來說做了以下分析：要求是東至城建,西至體院,南至民院,北至地大,由于魯巷周圍空地較少,少數(shù)空著的地皮已被購買,而且地皮面積較小，購置成本高。我們小組便把范圍縮小至魯巷以東,通過小組的討論以及我們搜集資料進(jìn)行方案論證,把場址選擇在華中科技大學(xué)東校區(qū)和虹景花園的一片空地。1、選址位置：上面已說,在這個地方來搞房地產(chǎn)開發(fā)舒適性住房,應(yīng)該是比較符合這里的區(qū)位地理概況,加之旁邊有光谷和虹景花園,開發(fā)舒適性住房的定位應(yīng)該是蠻不錯的!2、地面積：這塊空地大約有1000多畝,地面上沒有任何要拆遷的房屋。我們決定對此開發(fā)項目進(jìn)行先期建設(shè)200畝,因為該規(guī)模滿足融資能力，另一方面我們要對于先期項目的銷售情況利潤等方面進(jìn)行研究,使得我們的可能的下幾期的建設(shè)有沒有必要進(jìn)行再進(jìn)行論證。3、地形地貌地質(zhì)氣象條件武昌屬于整個武漢地勢較高的位置,這塊空地背面為喻家山,地勢較高,而形狀基本上為標(biāo)準(zhǔn)的梯形,武漢市屬北亞熱帶季風(fēng)性（濕潤）氣候，常年雨量充沛，熱量豐富、雨熱同季、旱澇更替、冬冷夏熱、四季分明。以夏季最長約130多天；春秋二季各約60天。1997年，武漢市總的氣候特點是溫高熱豐、雨少偏旱，光欠災(zāi)輕。全年平均氣溫為17.6度，較常年偏高1.30度，創(chuàng)1949年以來氣象記錄最高值。年極端最低氣溫僅-3.9度，極端最高氣溫為36度。全年降水總量947毫米，較常年偏少2成；全年無霜期270天，比常年多31天；4月28日進(jìn)入夏季，較常年提早20天；9月13日出現(xiàn)了秋季"寒露風(fēng)"，較常年提前13天；全年日照時數(shù)為1907小時，較常年約少6%。綜合以上因素,該地皮來做房地產(chǎn)項目完全可行,滿足我們的建設(shè)規(guī)模:1000多畝以及其他的建設(shè)條件。（1）地震情況：近幾年發(fā)生5級左右地震的可能性很大。湖北橫跨華北斷塊和華南斷塊兩大構(gòu)造單元，地質(zhì)構(gòu)造,斷裂活動和新構(gòu)造運動比較復(fù)雜,具有發(fā)生6級以上地震的條件。湖北地震大都震源淺、烈度高，加之許多地方沉積層厚，地基條件差，地面破壞比較嚴(yán)重。許多地方ML2．5級地震有感，3—4級地震就另外可造成損壞.我們小組選擇此位置充分考慮了地震這個因素。（2）地質(zhì)水文地質(zhì)條件：所選空地有一部分為空洼地帶,但無嚴(yán)重不良地段,不屬于滑坡區(qū)和泥石流區(qū).4、交通運輸條件：我們所選位置處于光谷之中,南面為珞瑜路,交通便利,鐵路站武昌火車站和汽車站宏基和傅家坡均方便到達(dá),武昌火車站承載能力相當(dāng)大,對于超高超重以及超大的設(shè)備均能滿足。5、水電等供應(yīng)條件：所選地水電都很方便,水資源相當(dāng)豐富,電的供應(yīng)也及時.完全可以滿足我們項目完工后居民的要求與供給。6、環(huán)境保護(hù)條件：我們所選的位置完全符合國家環(huán)境保護(hù)法規(guī),項目的開發(fā)不會對環(huán)境產(chǎn)生影響。7、法律支持條件：武漢市對于房地產(chǎn)開發(fā)是完全支持的,根據(jù)武漢市人民政府關(guān)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)實用住房的通知第一條:建設(shè)經(jīng)濟(jì)實用住房的目的在于通過“土地劃撥、降低成本，控制價格、定向銷售”的方式，向城鎮(zhèn)中低收入職工和公務(wù)人員提供住房，按照住房商品化和社會化的要求，組織住房的生產(chǎn)、交換、分配、消費，切實促進(jìn)住房投資體制、分配體制和管理體制的轉(zhuǎn)換，逐步建立城市住房保障制度，我們的這個項目符合上述條件。8、生活設(shè)施依托條件：所選場址位于關(guān)山區(qū),人口特別是城鎮(zhèn)人口占多數(shù),周圍的設(shè)施也是一一具備的,學(xué)校有關(guān)山中學(xué)等知名學(xué)校,醫(yī)院較近的為關(guān)山總醫(yī)院,較遠(yuǎn)的就有陸軍總醫(yī)院,中南醫(yī)院等等,還有中南地區(qū)最大的體育館洪山體育館,業(yè)余文化也相當(dāng)?shù)呢S富.完全滿足我們要進(jìn)行的項目。9、施工條件:用水用電都較方便,水電供應(yīng)都能滿足工程施工的要求。第四部分：投資規(guī)模開發(fā)方案一、概述隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，人民收入也逐步提高，同時商品房的概念深入人心，銀行提供住房按揭貸款，中國人民銀行多次調(diào)低利率等等。這些措施刺激著人民購買住房的積極性，加上人民日益增長的對美好生活的追求，現(xiàn)在擁有一套性能、價格比極高的舒適性住房就成為了大多數(shù)人孜孜奮斗的人生目標(biāo)。為此，我公司決定近期對住宅進(jìn)行該項目的投資。廠址位處華中光谷的腹地，在人文環(huán)境十分優(yōu)越的華中科技大學(xué)兩校區(qū)之間（虹景花園的東側(cè)），毗鄰前不久項目開發(fā)極佳的學(xué)府佳園。借助這些有利的條件，我們所選的廠址應(yīng)該稱得上是“黃金地段”，是眾多開發(fā)商眼中的一塊“大蛋糕”。我們的問題是如何才能做好這個蛋糕，如何才使它在業(yè)主和社會的品嘗時更加美味可口。二、廠址概況首先，廠址已經(jīng)選定。我們所選的廠址位于華中科技大學(xué)校區(qū)公路的南邊，華中科大東校區(qū)和虹景花園之間的地塊上，該處和鼓風(fēng)機(jī)廠對路而望，該地塊是以前喻家湖的一部分，后來水面減退，便形成了這塊最大高差約有3米的空曠地段。經(jīng)現(xiàn)場勘察探明，廠址近似成矩形，只是在東南角有一小塊居民區(qū)?？紤]到該居民區(qū)幾乎全是多層住宅，所占地面積較小，人口密度大，如果將他們遷居，各種費用如遷居人口安家費、補(bǔ)償費等是一筆不小的費用，而所征遷得到土地面積又小，故本項目不對他們進(jìn)行土地上房屋征遷。三、建筑規(guī)模的確定我們選擇的廠址所在的整個地塊寬約500米，長約1300多米，總面積約1050畝土地。針對地塊的條件我們提出了幾種開發(fā)地塊規(guī)模方案：方案1：我們所選的方案如前所述（廠址方案）是很良好的，區(qū)位優(yōu)勢明顯，預(yù)期開發(fā)效益很樂觀，像這樣好的廠址已經(jīng)不多，為了充分把握這次機(jī)會，提升本公司經(jīng)營理念和業(yè)績，實施品牌戰(zhàn)略，將其全部1050畝的地塊一次性開發(fā)。方案2：將其1050畝地塊分4期開發(fā)，第一期開發(fā)200畝，第二期開發(fā)250畝，第三期開發(fā)畝300畝，第四期開發(fā)300畝。方案3：以本房地產(chǎn)公司的開發(fā)習(xí)慣和開發(fā)經(jīng)驗為依據(jù)，并從開發(fā)效益和周期角度來評判，我們選擇開發(fā)200畝地塊。如果先期開發(fā)的200畝土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益良好，并且預(yù)期的市場需求旺盛、融資能力較強(qiáng)，我們可再進(jìn)行剩余地塊的開發(fā)。分析：本項目廠址面積約1050畝，若以每畝土地取得價為20萬元計算，取得土地成本約有2億元?，F(xiàn)我公司資產(chǎn)雄厚，公司注冊資本50億元，現(xiàn)有另外項目的土地250畝，計價為6000萬，自有資金3000萬，以公司另一項目250畝土地作抵押和項目融資向銀行貸款9000萬，總共1.2億元，這樣算來，這么大的廠址面積，以我們公司目前的規(guī)模和融資能力，尚不能一次性開發(fā)。因此我們排斥了方案1。如果本項目部決定該廠址處開發(fā)全部的1050畝，我們只能分期開發(fā)，如同方案四。從方案四我們可以看出，該方案的每一期開發(fā)周期約為兩年，總共開發(fā)完四期需10多年時間，開發(fā)的“戰(zhàn)線”過長，各種不確定的因素太多，因此我們又排斥了方案四。由此我們選擇了方案三，先開發(fā)200畝，如果先期開發(fā)的200畝土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益良好，并且預(yù)期的市場需求旺盛、融資能力較強(qiáng)，我們可再進(jìn)行剩余地塊的開發(fā)。下面論證已選擇的方案三的地塊規(guī)模：1、從合理的經(jīng)濟(jì)規(guī)模角度看。在一定技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，項目投入產(chǎn)出比要處于較優(yōu)狀態(tài)，資源和資金要得到充分利用，并要獲得較短的投資回收期和較優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。先期開發(fā)土地200畝是一種較理想的一次性開發(fā)面積，規(guī)模效益較好，并且項目實施完成時間約為2年，投資回收期較短。2、市場容量對項目規(guī)模的影響。本次項目***住宅小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的高科技從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭，項目主要以舒適型的住宅為主，因此，市場容量很大，開發(fā)前景我們認(rèn)為很樂觀。3、環(huán)境容量對項目規(guī)模的影響。目前廠址所在地塊雖然大部分需要填土方，但地塊很開闊，便于開發(fā)。周圍環(huán)境較為幽靜，后有喻家山、喻家湖以及國家森林公園，周圍高校校園將其環(huán)繞，環(huán)境容量大，因此論證了項目規(guī)模可行性。4、資金、原材料以及主要外部協(xié)作條件等對項目規(guī)模的滿足程度。從資金方面看，以公司另一項目250畝土地作抵押和項目融資向銀行貸款9000萬，以校方提供的暫借的400畝土地作抵押向銀行貸款8000萬，取得校方提供的無償轉(zhuǎn)讓200畝項目開發(fā)地塊，加上自有資金3000萬，總計可獲開發(fā)資金2億元，還有當(dāng)投資額達(dá)總投資額的25%以上時即可以進(jìn)行住宅預(yù)售，這樣又可籌集一大筆資金，至少7500萬元，就可滿足項目開發(fā)的2.75億。從原材料及主要外部協(xié)作條件，如政府主管部門、施工單位等來看，開發(fā)200多畝土地的住宅是可以滿足的。再考慮容積率對建筑規(guī)模的影響，容積率過低，盡管建成的項目小區(qū)環(huán)境優(yōu)越舒適，綠化率較高；但是單位樓面地價過高，導(dǎo)致了單位建筑面積造價過高和建筑規(guī)模的不經(jīng)濟(jì)，另外城市土地具有稀缺性，容積率過低也是一種變相的土地浪費現(xiàn)象。容積率過高，一方面建成小區(qū)的居住環(huán)境條件差，社會對小區(qū)的評價很差并引起購買者減少，另一方面容積率過高也會導(dǎo)致工程造價過高，經(jīng)濟(jì)效益減少。所以我們選擇合適的容積率就顯得比較重要，就理想的容積率而言一般為1.3~1.4。因此我們的建設(shè)規(guī)模為：開發(fā)地塊200畝，容積率選擇為1.3~1.4。四．開發(fā)設(shè)想我們進(jìn)行本次項目目開發(fā)，由于于從資金和經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益來看看，只能先期期開發(fā)200畝土地，開開發(fā)完先期以以后再根據(jù)實實際情況再開開發(fā)剩余地塊塊；當(dāng)然一期期開發(fā)完以后后就應(yīng)對本開開發(fā)的信息進(jìn)進(jìn)行反饋，如如該期開發(fā)項項目的經(jīng)濟(jì)效效益反饋、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計計反饋、顧客客滿意度反饋饋、市場銷售售反饋等等，這這些反饋都應(yīng)應(yīng)反映在剩余余地塊開發(fā)的的方案中進(jìn)行行完善和補(bǔ)充充，即使由于于某種原因我我們不再開發(fā)發(fā)剩余地塊，我我們也可將這這些反饋編入入公司的管理理信息系統(tǒng)，以以備以后參考考或完善。如果開發(fā)完2000畝土地后，我我們要繼續(xù)開開發(fā)剩余地塊塊，我們應(yīng)考考慮到開發(fā)完完一期后利潤潤和效益的獲獲得，故下期期項目可進(jìn)行行規(guī)模遞增開開發(fā)。當(dāng)然如如遇到突發(fā)事事件和未預(yù)測測事件，上一一期工程完工工后，也可以以取消下期項項目的進(jìn)行?，F(xiàn)以本次項目為例例，簡述投資資開發(fā)的步驟驟：1、進(jìn)行先期工程項項目的200畝地塊的勘勘測和確定，進(jìn)進(jìn)行土地報批批和土地轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)等。2、對項目制定各種種詳細(xì)方案，反反復(fù)論證。3、就已制定的產(chǎn)品品方案委托規(guī)規(guī)劃設(shè)計單位位對該地塊進(jìn)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃劃和住宅設(shè)計計。4、進(jìn)行融資等籌資資活動，進(jìn)行行產(chǎn)品和小區(qū)區(qū)的廣告宣傳傳。5、報批報建并進(jìn)行行招投標(biāo)，尋尋找最佳的施施工承包單位位，并委托良良好信譽(yù)的監(jiān)監(jiān)理公司作為為工程質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度、安全的的監(jiān)理方。6、組織開工，并按按合同工期的的進(jìn)行及時付付款給建造方方。7、投資大于25%%時，即可進(jìn)進(jìn)行期房預(yù)售售，及時籌集集大量資金用用于后期建造造。8、竣工驗收后進(jìn)行行現(xiàn)房銷售，并并及時還回貸貸款等。9、產(chǎn)權(quán)登記及交付付使用后的各各種信息反饋饋。10、進(jìn)行下一期工程程項目的工程程準(zhǔn)備階段。第五部分：產(chǎn)品開開發(fā)方案一、概述小區(qū)結(jié)合武漢的實實際情況，以以滿足廣大武武漢市民的需需要為出發(fā)點點，結(jié)合當(dāng)前前的社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況，開發(fā)發(fā)項目以經(jīng)濟(jì)濟(jì)實用房為主主，高檔次別別墅為輔。小小區(qū)占地面積積200畝，其中建建筑面積18.26萬平方米，住住宅建筑面積積17.116萬平方米，公公用建筑面積積1.1萬平方米，容積積率：1.35建筑密度：23.4%、綠化率：40.0%，入住1172戶，小區(qū)人人口約4120人。小區(qū)結(jié)合周邊的環(huán)環(huán)境，創(chuàng)造良良好的文化氛氛圍，以6層建筑為主主，為廣大居居住者營造一一個干凈、整整潔、方便，有有樹、有花、有有草，車、人人各行其道，訪訪客停車方便便的環(huán)境。小區(qū)配套設(shè)施包括括：中心廣場場、綜合會所所、商場、銀銀行、健身房房、臺球室、慢慢跑小徑……二、規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)設(shè)計構(gòu)思1、堅持以以“人“為中心，為為人服務(wù)的人人文主義思想想，創(chuàng)造出居居住條件好，各各類設(shè)施全的的小區(qū)。2、功能布布局合理3、便捷高高效的現(xiàn)代交交通組織與自自然的濱水生生態(tài)保護(hù)相結(jié)結(jié)合；4、文化內(nèi)內(nèi)涵豐富，古古典人文和現(xiàn)現(xiàn)代高科技相相結(jié)合，滿足足新世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)與只能生活活的理念。5、簡潔、清新的現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格格、穩(wěn)重大氣氣的墨藍(lán)色中中式坡屋頂，同同中國傳統(tǒng)的的邊、線裝飾飾建筑符號完完美結(jié)合，引引領(lǐng)現(xiàn)代建筑筑潮流，使其其從周邊眾多多同質(zhì)樓盤脫脫穎而出，彰彰顯主人雅致致的文化品位位和尊貴身份份。6、住宅戶型方正實實用、動靜干干濕分區(qū)合理理、高度私密密的空間內(nèi)涵涵、戶戶看得得見風(fēng)景的房房間、超低窗窗臺、主臥270度轉(zhuǎn)角玻璃璃窗、大幅采采光借景的客客廳，充分展展現(xiàn)了現(xiàn)代的的氣質(zhì)與完美美的建筑藝術(shù)術(shù)，營造出回回歸家園的感感覺。三、總體布局首先富有時代氣息息和文化氛圍圍是我們的出出發(fā)點，從宏宏觀上使小區(qū)區(qū)各功能塊科科學(xué)合理布局局，主干道簡簡捷但不呆板板，流暢地串串起東、南、西西、北四塊大大小不等的地地塊。然后介紹各個分分塊的功能，考考慮良好的景景觀……其次，公建的設(shè)置置強(qiáng)調(diào)區(qū)域性性與標(biāo)志性，充充分發(fā)揮不同同地段的各自自優(yōu)勢，結(jié)合合小區(qū)居民合合理布置配套套公建，沿主主要出入口道道路入口布置置日常使用快快節(jié)奏的購物物、銀行、證證券等，在小小區(qū)中綠化布布置會所（內(nèi)內(nèi)設(shè)老年活動動中心，青少少年活動中心心、健身中心心、酒吧茶室室、網(wǎng)吧等慢慢節(jié)奏的設(shè)施施），……布置較松慢慢的咖啡、休休閑等小品建建筑。四、空間與環(huán)境設(shè)設(shè)計各空間的空間自由由式布局，居居住小區(qū)內(nèi)部部空間，組織織與建筑布置置盡可能采用用自由式布局局以增強(qiáng)空間間的多樣性，可可識別性、塑塑造具有個性性化的小區(qū)空空間形象。建筑與環(huán)境結(jié)合，通通過建筑界面面的多種限充充方式，如圍圍合、向心等等，將住宅建建筑與空間有有機(jī)地容為一一體，不僅塑塑造良好的小小區(qū)外部環(huán)境境，同時使住住宅內(nèi)部具有有良好的朝向向與景觀，豐豐富室內(nèi)臨窗窗受視效果。五、房行配比因優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃劃必然會帶動動產(chǎn)品售價的的提高，這樣樣經(jīng)過價格淘淘汰，而有能能力至本項目目置業(yè)者就具具備一定的社社會地位和經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力。因因此，以之社社會屬性，對對住宅的功能能存在較高要要求，則在房房型設(shè)計上不不宜于將面積積控制過小，本本方案設(shè)計房房型控制如下下：房型二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)別墅面積（平方米）90～100平方米110～130平平方米145～175平平方米250～450平平方米配比22～25%45%28～25%3～5%說明經(jīng)濟(jì)承受力較弱的的首次購房客客戶，以改善善居住條件為為目的比前一類檔次較高高之客戶兩代以上家庭用房房，或?qū)δ苣芤筝^高的的客戶所需之之房型檔次很高,適合高高檔消費者,具有非常完完備的配套設(shè)設(shè)施六、設(shè)計目的和解解決辦法目的1：使每棟住宅樓都都能夠享有充充分的采光權(quán)權(quán)和景觀權(quán)，使使您四季都能能享受到明媚媚的陽光和開開闊通透的感覺。解決方案案：園區(qū)整體采用板式式樓設(shè)計，呈呈北高南低的的階梯狀布局局。梯兩戶、一梯四戶戶的戶型，戶戶戶朝南。精精品戶型更是是所有房間都都朝陽。目的2：創(chuàng)造人與人之間間可輕松交流流的健康空間間，使您在風(fēng)風(fēng)林綠洲與鄰鄰居進(jìn)行和諧諧的交往。解決方案：引入水、樹等具有有生命力的元元素,采用硬地綠綠化方式，使使人可隨意到到達(dá)園區(qū)的每每一個角落，營營造開放的可可交流的環(huán)境空空間。營造風(fēng)格各異的樓樓間花園，別別具匠心的小小品點綴其中中，園中有園園，景中有景景，使您盡享享不斷發(fā)現(xiàn)的的驚喜。營造園區(qū)的主題空空間-泛會所及其其功能設(shè)施，提提供休閑、娛娛樂兼觀景于于一身的公共共空間。目的3：提供方便的生活活環(huán)境和設(shè)施施解決方案：沿小區(qū)區(qū)內(nèi)清新路250米長的商業(yè)街街，引入各種種特色品牌的的便民店，極極大地方便和和豐富您的生生活。七、住宅設(shè)計圖紙紙以下為本小區(qū)的基基本建筑圖紙紙圖一為三戶聯(lián)體，其其中2戶是比較小小的房間，一一間比較大，適適合經(jīng)濟(jì)能力力，比較弱的首首次購房住戶戶。圖二為兩戶聯(lián)體，相相對面積比較較大，適合經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力相對對強(qiáng)一點的購購房住戶。圖三為三戶聯(lián)體，都都是比較小的的房間。圖四和圖二基本是是一樣的。別墅追求個性化設(shè)設(shè)計，每個別別墅都有其各各自的特點，基基本上能夠滿滿足各種不同同層次的高檔檔消費者。八、建筑裝飾材料料和設(shè)備說明明（一）室外1、外墻：采用高級級進(jìn)口外墻涂涂料，局部面面磚裝飾。2、屋面：現(xiàn)澆平屋屋面、屋頂花花園。（二）室內(nèi)1、內(nèi)墻：廳、房為為乳膠漆。廚廚房高級瓷磚磚到頂。2、頂棚：廳、房為為乳膠漆。廚廚房鋁合金扣扣板吊頂。3、地面：廳、房為為水泥沙漿拉拉毛。廚房、陽陽臺地面鋪設(shè)設(shè)高級防滑磚磚。4、窗：戶外窗用彩彩鋁窗。5、門：分戶門為高高級防盜、防防火門，陽臺臺門為彩鋁門門。6、廚房：贈送套裝裝櫥柜（吊柜柜、地柜、洗洗菜盆、水龍龍頭）、抽油油煙機(jī)。7、衛(wèi)生間：公衛(wèi)：：內(nèi)墻高級瓷瓷磚到頂，頂頂棚鋁合金扣扣板吊頂，地地面鋪設(shè)高級級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱熱水龍頭及花花灑、柱盆、冷冷熱水柱盆龍龍頭、玻璃鏡鏡、節(jié)水馬桶桶、預(yù)留熱水水器接闊口。其其余衛(wèi)生間：：預(yù)留給排水水管道。地、墻墻面水泥沙漿漿拉毛。8、梯間：墻面乳膠膠漆，地面及及踏步為高級級防滑地磚。（三）配套設(shè)備1、電視、電話、電電訊系統(tǒng)：有有線電視插口口、電話插口口、寬帶快速速上網(wǎng)，報裝裝后可立即使使用。2、電氣配置：開關(guān)關(guān)、照明、插插座、電表一一個。3、煤氣：煤氣管道道安裝到廚房房。4、給水：變頻式供供水系統(tǒng)，每每戶獨立水表表。5、排水：有組織排排水，預(yù)設(shè)空空調(diào)機(jī)專用冷冷凝排水管。（四）智能化系統(tǒng)統(tǒng)1、安全防范系統(tǒng)：：家庭緊急報報警系統(tǒng)、紅紅外探測、可可視對講防盜盜門、24小時電子巡巡更系統(tǒng)、車車庫管理系統(tǒng)統(tǒng)等?！耙豢ㄍā敝悄芟到y(tǒng)統(tǒng)：IC卡門禁、小小區(qū)內(nèi)停車、消消費“一卡通”。3、信息服務(wù)系統(tǒng)：：小區(qū)局域網(wǎng)網(wǎng)、背景音樂樂、視頻點播播等。九、附屬設(shè)施打破傳統(tǒng)會所的形形式，采用全全新的泛會所所設(shè)計概念，將將會所更明確確的區(qū)分為園園區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)會所和沿街的商商業(yè)會所，以以滿足不同的的功能需求。1、園區(qū)2230平方米的的商業(yè)會所，集集觀景與功能能于一體。2、全玻璃的外觀造型型，起伏的、富富有韻律的頂頂部裝飾；室室內(nèi)引入錯落落有致的植物物，與室外環(huán)環(huán)。3、境相互呼應(yīng)、渾然然一體。在此此休閑、娛樂樂感覺置身于于自然的懷抱抱中，得到全全身心地放松松。4、在白雪皚皚的冬季季，透過家中中的窗戶可看看見會所中的的植物仍青翠翠蔥籠，如尋尋到了世外桃桃源。會所功能1、游泳池：標(biāo)準(zhǔn)長225米、寬5米，可領(lǐng)略競競技場上真感感覺。2、嬉水池：直徑達(dá)到到3.3米的兒童嬉水水池，將是孩孩子的最喜愛愛的樂園。3、多功能廳：94平平方米的多功功能廳，可舉舉辦小型晚會會、學(xué)術(shù)沙龍龍、臨時會議議。4、健身房、桑拿室、閱閱覽室、棋牌牌室、網(wǎng)球場場等康體、娛娛樂設(shè)施滿足足不同年齡人人的愛好。產(chǎn)品方案比選：方案一：以多層舒適型住宅宅為主，輔以以少量高檔的的別墅和高層層住宅，突出出以人為本的的理念，融入入周圍高校并并創(chuàng)造很好的的文化氛圍，此此方案的房型型基本為：11平方米的350戶，120~1440平方米的500戶，150~1880平方米的300戶，別墅20~40戶。方案二：突出現(xiàn)代化的特征征，以高層，高高檔為主，將將山水都引到到小區(qū)里面，小小區(qū)內(nèi)大量采采用現(xiàn)代化的的設(shè)施。此方方案的房型配配比基本為：：120~1440平方米的200戶，140~1660平方米的250戶，160~2000平方米的500戶，200以上的200戶，別墅100戶。方案一的的優(yōu)點是能夠夠讓小區(qū)與周周圍的環(huán)境很很好的結(jié)合，讓讓人不會感覺覺到和環(huán)境失失去聯(lián)系，缺缺點是高檔房房較少，不能能滿足高層次次住戶和愛標(biāo)標(biāo)新立異的現(xiàn)現(xiàn)代年輕人的的需要。方案二的優(yōu)優(yōu)點是小區(qū)層層次很高，小小區(qū)能夠給住住戶舒適，輕輕松的感覺，但但是由于檔次次較高，住戶戶的投入也相相對大很多。結(jié)合購房者者大部分是周周邊高校的老老師的在附近近工作的職工工，我們認(rèn)為為方案一比較較適合，能夠夠滿足不同檔檔次人的需要要，突出的文文化的氛圍，消消費水平相對對較低。第六部分：營銷方方案一、地理位置廠址位處華中光谷谷的腹地，在在人文環(huán)境十十分優(yōu)越的華華中科技大學(xué)學(xué)兩校區(qū)之間間（虹景花園園的東側(cè)），毗毗鄰前不久項項目開發(fā)極佳佳的學(xué)府佳園園。北端用地地紅線距武黃黃公路中心線線約194..8米，南端用地地紅線距規(guī)劃劃馬路中心線線約169米。二、項目擬建規(guī)模模及相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)***項目規(guī)劃一一期工程200畝?；噩F(xiàn)現(xiàn)狀為以前喻喻家山湖的一一部分，地勢勢起伏較大，最最大高差約22.5米，南北局部部有挖土坎，西西部為不規(guī)則則梯田，現(xiàn)有有主要市政管管網(wǎng)均布置在在華光大道，已已初步具備開開工條件。本項目規(guī)劃建筑面面積21.8萬平方米，其其中住宅19.5萬平方米，公公建2.3萬平方米?？偪偩幼魯?shù)1320戶，規(guī)劃總總居住人口4900人，建筑密密度26.5%，住宅容積積率1.32，綠化覆蓋蓋率46.8%。小區(qū)內(nèi)設(shè)6班幼兒園，配配套有會所、文文化中心、商商業(yè)網(wǎng)點、集集貿(mào)市場，居居委會、派出出所等設(shè)施。三、項目定位及居居住對象小區(qū)規(guī)劃以中檔多多層住宅為主主，配以少量量商住兩用的的別墅式獨立立住宅。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計及建建筑風(fēng)格上充充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念念。注重環(huán)境境的營造并賦賦予其濃郁的的文化內(nèi)涵，充充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新新城高品質(zhì)住住宅區(qū)的風(fēng)貌貌。***項目主要居居住對象為在在東湖高新科科技工業(yè)園區(qū)區(qū)工作的白領(lǐng)領(lǐng)階層，周邊邊高校院所的的知識分子，入入駐華中硅谷谷的電腦從業(yè)業(yè)人員，以及及其他知識層層次較高，家家庭收入較好好的市民家庭庭。四、項目地理環(huán)境境和周邊竟?fàn)帬幮詷潜P（一）、項目地塊塊紅線內(nèi)環(huán)境境1、地塊塊形狀、面積積從東西方向看，地地塊呈南北長長東西寬的矩矩形，總占地地面積1000余畝。2、地勢勢、地貌⑴地勢：地塊地勢有有緩坡起伏，最最低標(biāo)高25米，最高標(biāo)高高28米，相對高差差3米。⑵地貌：地塊很開闊闊，便于開發(fā)發(fā)。只是在東東南角有一小小塊居民區(qū)，本本項目不對他他們進(jìn)行土地地征遷。（二）、項目地塊塊紅線外環(huán)境境1、自然然景觀地塊向北為為東湖自然風(fēng)風(fēng)景區(qū)，東湖湖是全國最大大的市內(nèi)淡水水湖之一，水水域開闊，風(fēng)風(fēng)光宜人。環(huán)環(huán)湖路綠樹紅紅花掩映，曲曲轉(zhuǎn)回折。是是武漢市民周周末休閑度假假的理想去處處。東北面的的武昌自然環(huán)環(huán)境保護(hù)區(qū)－－馬鞍山森林林公園。步行行5分鐘即可到到達(dá)，公園內(nèi)內(nèi)依山臨湖而而設(shè)的鴿子坪坪，猴山，燒燒烤場，集觀觀景、娛樂于于一身。該公公園也是武漢漢市最大的苗苗圃培植基地地，各具特色色的種植園與與天然成林的的馬鞍山相映映成輝。在地地塊北側(cè)5層樓以上，既既可觀山望湖湖，飽覽開闊闊的自然美景景。西面為國國內(nèi)著名大學(xué)學(xué)華中科技大大學(xué)，校內(nèi)人人文氣息濃厚厚，環(huán)境幽雅雅。2、歷史人文文景觀西面沿珞喻路沿線線為武昌著名名的高校區(qū)，該該區(qū)高校云集集，科研所集集中，分布有有華中科技大大學(xué)、武漢大大學(xué)、武漢郵郵科所等著名名高校和科研研所以及長達(dá)達(dá)1公里的科技技一條街，人人文氣息濃厚厚。（三）、周邊竟?fàn)帬幮詷潜P調(diào)查查3公里半半徑周邊主要要樓盤狀況及及居民構(gòu)成如如下：樓盤名稱規(guī)模居民構(gòu)成銷售均價：元/平平米虹景花園20萬平米武漢富商、駐漢外外資機(jī)構(gòu)經(jīng)理理公寓4500、別墅112000迪雅花園4.8萬平米尚未入伙，不詳2040關(guān)東康居園4萬平米高校教師及附近老老居民1080紫松花園7萬平米郵科院職工，有實實力集團(tuán)購買買1650當(dāng)代花園3萬平米附近居民及高校老老師1600尖東智能花園2萬平米尚未入伙，不詳?shù)貕K周邊邊綜合評價：：1、地塊塊周邊3公里半徑內(nèi)內(nèi)主要為中低低素質(zhì)商品和和康居住宅、自自然村，高素素質(zhì)住宅較少少。虹景花園園和尖東智能能花園、迪雅雅花園開始提提升該區(qū)域住住宅品質(zhì)。同同時顯示該區(qū)區(qū)高素質(zhì)住宅宅的市場前景景。2、居民民構(gòu)成：由于于自然村的大大量拆遷，該該區(qū)域的居民民趨于單純，高高學(xué)歷、高知知識、高素質(zhì)質(zhì)的知識經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，附附近高校執(zhí)教教的老師成為為該區(qū)居民的的主要構(gòu)成。五、***小區(qū)住住房價格定位位本項目意建為與東東湖高新科技技新城相配套套的大型高尚尚居住小區(qū)，社社區(qū)內(nèi)注重環(huán)環(huán)境營造，充充份體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念念。并提供良良好的配套服服務(wù)（供暖，供供熱水，局域域網(wǎng)等智能化化設(shè)施），通通過與周邊樓樓盤的比較，并并結(jié)合自身的的優(yōu)勢，擬定定價（一期）為為：每平方米單價建筑面積（平方米米）總價（萬元）多層中型住宅20000元6552013104多層大型住宅20000元8164816330高層住宅22000元187203557單體別墅墅9000元5766051184總和1716648388200六、***小區(qū)的的競爭力分析析工程建設(shè)完工后，***將為您帶來以下不同層次的生活品位。1、所不在的風(fēng)、景景、陽光。****內(nèi)建筑筑向風(fēng)、景、陽陽光敞開胸懷懷，每戶擁有有一個6-8平方米的空空中庭院，讀讀書、品茶、觀觀景，享受生生活的閑適與與寫意。2、全新的opennhousse空間。房間間設(shè)計除廚衛(wèi)衛(wèi)外其余隔墻墻均不砌，少少即多，無中中可以生有，客客戶可以根據(jù)據(jù)自己的喜歡歡隨意分隔空空間。3、婦視角的廚衛(wèi)設(shè)設(shè)計。廚衛(wèi)按按合理的炊事事活動要求設(shè)設(shè)計，面積都都在6平方米以上上，工作臺延延長達(dá)3.6米,給主婦足夠夠的空間；衛(wèi)衛(wèi)生間寬敞明明亮，面積在在6平米以上，專專設(shè)前室可布布置洗衣房，干干濕分離。4、用就好的套型?，F(xiàn)現(xiàn)代居家追求求的是功能齊齊全、實用舒舒適?，F(xiàn)代人人多為三口之之家，三房二二衛(wèi)最合適，***內(nèi)主打戶型均在115—140平方米之間,是最優(yōu)性價比的“恰恰好”戶型。5、中央花園的金字字招牌。因為為是中央花園園，自然會令令每個居住者者有一種與眾眾不同的感覺覺。6、點睛之筆的尊貴貴生活。****內(nèi)每棟建建筑都有不同同的表情，豐豐富的建筑元元素，構(gòu)成多多彩的立面，優(yōu)優(yōu)雅的舞鶴意意象，輝映著著回家的歸屬屬感。七、營銷方法(一)周末看房直通車近年來，隨著武漢漢房地產(chǎn)市場場的不斷發(fā)展展，精品樓盤盤的大量涌現(xiàn)現(xiàn)，給消費者者提供可供選選擇的樓盤不不僅越來越多多，而且范圍圍也越來越廣廣，同時卻也也為購房者在在較短的是建建立選擇一套套比較中意的的房子增加了了不少困難。武漢房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)，通過市場調(diào)查，根據(jù)目前部分消費者提出的現(xiàn)在選房、看房太費事，有時一天看不了幾套房子的意見，決定聯(lián)合房地產(chǎn)業(yè)界企業(yè)，推出"周末看房直通車"便民服務(wù)活動。"周末購房直通車"活動，由武漢房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)負(fù)責(zé)購房者和參與單位的實地組織安排，在網(wǎng)上同步展示樓盤資訊，武漢房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)購房顧問全程陪同、現(xiàn)場咨詢、實盤評估、當(dāng)場答疑等，為購房者提供方便、快捷、直觀的服務(wù)。（二）網(wǎng)上調(diào)查調(diào)查是獲得資訊訊的一種重要要手段，了解解消費者的需需求、目標(biāo)客客戶的購買傾傾向、心理承承受價位等等等都需要通過過調(diào)查來實現(xiàn)現(xiàn)。但是傳統(tǒng)統(tǒng)的隨機(jī)抽樣樣調(diào)查和陌生生入戶訪問等等形式，需要要大量的人力力、物力，而而且花費的時時間較長。相相對而言，網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查具有有節(jié)約費用、增增加受訪者的的范圍、目標(biāo)標(biāo)針對性強(qiáng)、形形式簡單、受受訪者更易接接受、縮短調(diào)調(diào)查工作時間間等優(yōu)勢。

形式：利用用武漢房地產(chǎn)聯(lián)聯(lián)合網(wǎng)廣闊的的覆蓋面的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，為為企業(yè)開展網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查服務(wù)務(wù)，了解市場場狀況，掌握握消費需求，聽聽取反饋信息息；武漢房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)網(wǎng)服務(wù)：

1、在武漢房地產(chǎn)聯(lián)聯(lián)合網(wǎng)首頁開開辟網(wǎng)上調(diào)查查欄目；

2、根據(jù)企業(yè)需需要設(shè)計調(diào)查查問卷內(nèi)容；；

3、統(tǒng)計、分析析調(diào)查結(jié)果及及受訪者資料料。（三）網(wǎng)上征集//評選活動形式：在在武漢房地產(chǎn)聯(lián)聯(lián)合網(wǎng)上開辦辦專門欄目，以以推廣企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)、樹樹立企業(yè)品牌牌為目的，開開展網(wǎng)上評選選/征集活動；；主題內(nèi)容：：樓樓盤名稱征集集、產(chǎn)品廣告告語征集、企企業(yè)形象標(biāo)識識（LOGO）征集、樓樓盤形象代言言人征集、最最佳戶型設(shè)計計評選、"十大"系列評選等等；武漢房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)網(wǎng)服務(wù)：1、在武漢房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)網(wǎng)開辟網(wǎng)上征征集/評選活動專專欄；2、設(shè)計、制作作活動網(wǎng)站，并并開發(fā)所需數(shù)數(shù)據(jù)庫；3、策劃活動宣宣傳計劃，負(fù)負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)和媒媒體宣傳報道道。（四）開展各種類型型的宣傳活動動報紙。以聯(lián)合為主主，版面力求求突出、加大大。電視。強(qiáng)調(diào)視覺與與聽覺的立體體效果，在黃黃金時段插播播，加強(qiáng)報紙紙平面效果外外的動態(tài)感，并并使消費者在在多重媒體的的反復(fù)訴求下下，產(chǎn)生相加加及相乘的效效果。說明書。印刷精美美，內(nèi)容周詳詳，充分表達(dá)達(dá)本案的特點點，使消費者者深入了解本本案的特點、特特色。海報。在區(qū)域內(nèi)，全全面而連續(xù)的的派發(fā)海報，加加強(qiáng)商品印象象，告之商品品特點，促使使目標(biāo)對象采采取行動。接待中心。布置講講求舒適、氣氣派、精美，配配合圖表說明明，使客戶得得到尊重的接接待和怡然自自得的自由，并并能從容得到到本案的良好好印象和詳實實訊息。第七部分：工程方方案對于我們將要建的的***,我們需要在在已經(jīng)選定項項目建設(shè)規(guī)模模、技術(shù)方案案和設(shè)備方案案的基礎(chǔ)上,研究論證主主要建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的建造造方案。具體體來說包括以以下幾個方面面：一、滿足工程方案案選擇的基本本要求：1、滿足使用功能要要求：我們所要建建造的項目為為居民生活小小區(qū),其建筑面積18.26萬平方米，住住宅建筑面積積17.16萬平方米，公公用建筑面積積1.1萬平方米,住宅建筑均均為磚混結(jié)構(gòu)構(gòu),綜合會所、商商場等采用框框架結(jié)構(gòu)。在在公用建筑的的工程結(jié)構(gòu)的的設(shè)計時,我們充分考考慮了內(nèi)部空空間布局和滿滿足使用和功功能要求。2、適應(yīng)我們已選定定的場址：在在我們****小區(qū)內(nèi),我們所做的的規(guī)劃圖已考考慮了要合理理布置建筑物物,以及地上.地下管網(wǎng)的的位置。3、符合工程標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)范要求：小小區(qū)房屋的基基礎(chǔ)及構(gòu)筑物物都采用現(xiàn)在在市場上通用用的材料,配套設(shè)施及及裝飾均符合合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)范要求。4、經(jīng)濟(jì)合理：我們們在許多方面面都考慮了節(jié)節(jié)約資金,降低造價這這一要求。力力求達(dá)到便于于使用居住要要求、便于施施工又經(jīng)濟(jì)合合理。二、工程方案研究究的內(nèi)容：我們的項目為房地地產(chǎn)開發(fā),建筑面積已已述,層數(shù)為6層,高度則一般般在18到20米之間，最大大跨度為4—5米,小區(qū)的戶型型為二室二廳廳二衛(wèi),三室二廳二二衛(wèi),四室二廳二二衛(wèi)和別墅四四種。并且采采用多層三單單元聯(lián)體與高高層四戶聯(lián)體體相結(jié)合，力力求做到節(jié)約約基底面積和和日照間距所所占面積，從從而達(dá)到降低低工程造價的的要求,另外還采用用防火門防盜盜門和其他智智能化設(shè)施,以達(dá)到防火火防爆防腐蝕蝕隔音及隔熱熱等目的?？箍拐鸱矫嫖覀儌儾捎玫鼗蛹庸淘O(shè)計方法法,滿足抗震建建筑規(guī)范的要要求。具體的的各分部工程程方案如下：：基礎(chǔ)：一般建筑物物都采用淺基基礎(chǔ)，我們這這個項目也不不例外，采用用淺基礎(chǔ)。因因為我們所選選地塊原為喻喻家湖的一部部分，屬地洼洼地帶，地質(zhì)質(zhì)較軟，故采采用獨立基礎(chǔ)礎(chǔ)為宜。墻：目前市場上墻墻體材料很多多，有石墻，磚磚墻，土墻與與混凝土墻，我我們這個項目目墻體可以采采用實心磚材材料如石灰轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、粉煤灰磚磚等，很有經(jīng)經(jīng)濟(jì)價值。一一般墻體不論論是內(nèi)墻還是是外墻要滿足足保溫，隔熱熱，防火，隔隔聲等各種要要求，而我們們的房地產(chǎn)開開發(fā)項目更要要為住戶提供供這些要求。樓板層：采用預(yù)制制裝配式鋼筋筋混凝土樓板板，以達(dá)到提提高工作效率率縮短工期，在在具體施工時時樓板層盡量量達(dá)到防水、防防潮的目的。地坪：地坪要求具具有耐磨，防防潮，防水和和保溫的各種種功能，這些些都體現(xiàn)在具具體的施工工工序和材料的的選用上。就就面層而言，對對公共建筑我我們采用的是是鑲鋪類地面面，面層鋪設(shè)設(shè)大理石面磚磚，使得地面面更美觀更顯顯建筑的高規(guī)規(guī)格。樓梯：我們采用裝裝配式鋼筋混混凝土樓梯，另另外樓梯要達(dá)達(dá)到防水和防防滑的功能。屋頂：為了達(dá)到屋屋面防水的目目的，頂層采采用整體現(xiàn)澆澆板（添加防防水劑），其其上加墊層后后鋪設(shè)防水卷卷材，再鋪加加混凝土層，然然后加保溫隔隔熱層和混凝凝土面層。多多層的屋頂采采用坡屋頂形形式，既有利利于武漢多雨雨季節(jié)的屋面面排水，又有有利于城市上上空的觀瞻；；高層的屋頂頂采用一般平平屋頂形式，其其上可加圓形形水箱，四周周設(shè)護(hù)欄。門窗：可以采用鋼鋼門窗尤其是是鋁合金門窗窗和塑料門窗窗，不僅輕質(zhì)質(zhì)高強(qiáng)，節(jié)約約木材，耐腐腐蝕及密閉性性能好、外觀觀美，而且長長期維修費用用低。上述即為我們此項項目的具體施施工方案。第八部分：環(huán)境影影響評價一、場址環(huán)境條件件本場址位置應(yīng)該是是說環(huán)境絕好好，左邊是虹虹景花園，右右邊是華中科科技大學(xué)東校校區(qū),后邊是喻家家湖喻家山，人人文色彩比較較濃厚，環(huán)境境安靜幽雅,景色秀美，是是一個理想的的住宅小區(qū)的的所在。二、項目建設(shè)和生生產(chǎn)對環(huán)境的的影響1、項目建設(shè)對環(huán)境境的影響由于本項目的工程程量比較大，因因此項目建設(shè)設(shè)時對周邊的的環(huán)境有一定定的影響，例例如：施工時時場地噪音大大，為了盡量量減少對周邊邊的居民造成成影響，我們們盡量加強(qiáng)管管理，使施工工現(xiàn)場進(jìn)行有有序的生產(chǎn),盡量避免周周圍人群休息息時間施工作作業(yè)。施工時來往車輛較較多，對交通通有一定的防防礙，盡量不不發(fā)生交通事事故和交通阻阻塞,因此派有專專人負(fù)責(zé)交通通指揮。工程施工時，可能能會出現(xiàn)塵土土飛揚(yáng)的情況況，為了有效效的防止這一一點，在不施施工的土堆等等地方蓋上塑塑料或者布料料等。2、項目生產(chǎn)過程中中產(chǎn)生的污染染物對環(huán)境的的影響項目生產(chǎn)過程中勢勢必會產(chǎn)生一一些垃圾廢氣氣物，對環(huán)境境造成嚴(yán)重的的影響。為了了使環(huán)境不惡惡化，我們采采取如下的措措施：（1）施工時產(chǎn)生的磚磚瓦等廢氣物物，不需要的的及時處理掉掉，不保留在在現(xiàn)場，保證證施工現(xiàn)場的的干凈整齊。（2）施工是產(chǎn)生的污污水不準(zhǔn)排放放到附近的河河流湖泊,可進(jìn)行定點點排污并污水水處理。（3）小區(qū)建成后，裝裝修材料的廢廢氣物不準(zhǔn)隨隨地亂扔，要要專門處理，所所用材料不準(zhǔn)準(zhǔn)含有有毒等等成分。3、項目建成后對外外部環(huán)境的影影響（1）項目對社會環(huán)境境的影響為了是本小區(qū)達(dá)到到一個優(yōu)良的的居住環(huán)境，除除了設(shè)施好以以外，更重要要的是環(huán)境的的社會氣氛，營營造一個人文文小區(qū)，使所所居住的居民民得到潛移默默化的熏陶，從從而提高居民民的素質(zhì)和修修養(yǎng)。為了豐豐富居民的文文化娛樂活動動，本小區(qū)盡盡量開展一些些文化體育活活動，全力打打造文明優(yōu)秀秀小區(qū)。（2）項目對自然環(huán)境境的影響為了使小區(qū)居民的的外部環(huán)境幽幽雅自然，給給人一個舒適適的環(huán)境，本本小區(qū)的規(guī)劃劃綠化面積達(dá)達(dá)到40%以上，這樣樣會給人以美美的享受。對對生活用水的的處理，絕不不隨意排放，我們會和和污水處理廠廠協(xié)作加以回回收利用轉(zhuǎn)化化成可利用水水，以達(dá)到保保護(hù)環(huán)境的要要求。三環(huán)境對房地產(chǎn)項目目的各種影響響（一）人口環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營商最感感興趣的外部部影響因素是是人口因素，尤尤其感興趣的的是所在城市市區(qū)域的人口口數(shù)量，人口口分布，密度度，移動趨勢勢，年齡分布布，出生率，結(jié)結(jié)婚率和死亡亡率等一系列列的自然和社社會屬性。下下面為主要的的人口趨勢及及其對項目的的影響：1、爆炸性的人口增增長一方面人口的爆炸炸性增長導(dǎo)致致人口過度擁擁擠，污染和和生活質(zhì)量的的全面退化，進(jìn)進(jìn)而影響到房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的惡化和和投資壓力的的增大。另一一方面人口的的過度增長會會對食物供應(yīng)應(yīng)和資源供給給產(chǎn)生過大壓壓力，會使成成本大幅度上上升，公司利利潤下降。人口的老齡化房地產(chǎn)公司應(yīng)將自自己的策略做做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整整，了解老年年人的需求，并并建造同時適適于老年人居居住的公寓、別別墅等修養(yǎng)和和休閑場所。3、家庭的變化隨著晚婚，較少小小孩，更多的的離婚和職業(yè)業(yè)婦女的增多多，作為房地地產(chǎn)的開發(fā)商商和經(jīng)營商應(yīng)應(yīng)對房屋的式式樣做適當(dāng)?shù)牡恼{(diào)整