第七章 房地產(chǎn)項目管理

第七章房地產(chǎn)項目管理主要內(nèi)容

7.1房地產(chǎn)項目管理概述

7.2房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制

7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度控制

7.4房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

7.5房地產(chǎn)開發(fā)項目合同與安全管理§7.1房地產(chǎn)項目管理概述7.1.1

房地產(chǎn)項目特點

房地產(chǎn)項目，是指在一個總體設(shè)計或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程?？煞譃閱雾椆こ?、單位工程、分部工程等。房地產(chǎn)項目具備以下幾個特征：知識的密集性組織的層次性系統(tǒng)性7.1.2

房地產(chǎn)項目管理的概念

房地產(chǎn)項目管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)的全面管理。包括：在項目施工建設(shè)過程中：計劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制；在工程建設(shè)過程：與社會各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等。房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理，是項目開發(fā)建設(shè)過程一項重要管理內(nèi)容。一套完整、規(guī)范和科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標(biāo)的根本保證。成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理師房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的三大核心，它們是既對立又統(tǒng)一的整體。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系設(shè)計方的項目管理施工方的項目管理供貨方的項目管理社會環(huán)境方的項目管理監(jiān)理方的項目管理工程總承包方方的項目管理業(yè)主方的項目管理房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系開發(fā)項目管理趨勢——國際化、信息化7.1.3

房地產(chǎn)項目管理的目標(biāo)與職能房地產(chǎn)項目管理的目標(biāo)是尋找項目成本、時間、資源、質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制，實現(xiàn)項目投資計劃中的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項目管理的基本職能包括：計劃是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序、有條不紊地展開。組織是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)?？刂剖侵笇椖康馁|(zhì)量、進(jìn)度和成本進(jìn)行控制，以獲得最大綜合效益。協(xié)調(diào)是指對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)，從而為開發(fā)項目提供和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。7.1.4

房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)（1）招標(biāo)方式招標(biāo)是實現(xiàn)項目“三控兩管”（質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提與基礎(chǔ)。招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開放項目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式。

公開招標(biāo)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)人在指定的報刊、電子網(wǎng)絡(luò)或其他媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，吸引眾多的投標(biāo)人參加投標(biāo)競爭，招標(biāo)人從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)是一種無限制的競爭方式，按競爭程度又可以分為國際競爭性招標(biāo)和國內(nèi)競爭性招標(biāo)。

邀請招標(biāo)，也稱選擇性招標(biāo)或有限競爭招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǚㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)，一般選擇一定數(shù)目的法人或其他組織（一般不少于三家）。按照招標(biāo)工作者的不同：自行招標(biāo)和委托招標(biāo)自行招標(biāo)：當(dāng)業(yè)主與招標(biāo)項目工程規(guī)模及復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、工程造價和工程管理人員，具有編寫招標(biāo)文件和評標(biāo)能力時，可自行招標(biāo)。委托招標(biāo)：如果招標(biāo)的工程任務(wù)量大且復(fù)雜，或開發(fā)企業(yè)缺乏有經(jīng)驗、有資質(zhì)的招標(biāo)技術(shù)人員，或時間緊迫等，此時開發(fā)企業(yè)可以由有相關(guān)資質(zhì)的委托專業(yè)機(jī)構(gòu)來組織工程的招標(biāo)。（2）招標(biāo)程序按照一般做法，投標(biāo)程序如下：申請招標(biāo)。編制招標(biāo)文件。編制招標(biāo)工程標(biāo)底。確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函。投標(biāo)人資格審查。招標(biāo)工程交底及答疑。開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)。簽訂合同?！?.2房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件及合同中對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制是指項目管理機(jī)構(gòu)以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范或合同為依據(jù)，確定質(zhì)量目標(biāo)及質(zhì)量保證、改進(jìn)措施，對項目決策階段、設(shè)計階段和施工階段進(jìn)行全程質(zhì)量監(jiān)督和管理的活動。7.2.1

房地產(chǎn)項目特點房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的特點是由房地產(chǎn)開發(fā)項目自身的特殊性決定的，主要包括：質(zhì)量影響因素眾多質(zhì)量波動大質(zhì)量離散質(zhì)量隱藏性強(qiáng)竣工檢驗局限大7.2.2

質(zhì)量控制的內(nèi)容質(zhì)量控制的主要內(nèi)容包括：施工前的準(zhǔn)備階段和施工過程中的質(zhì)量管理（1）前期資料檢驗（2）原材料檢驗（3）配套設(shè)備檢驗（4）程序與工藝檢驗（5）施工階段質(zhì)量控制（6）建立質(zhì)量控制檔案制度（7）竣工質(zhì)量驗收7.2.3

施工階段質(zhì)量控制手段施工階段質(zhì)量控制是質(zhì)量控制工作中的核心，在施工階段，一般可采用以下六種手段進(jìn)行質(zhì)量控制：測量試驗指令文件利用支付控制手段規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序旁站監(jiān)督主要手段§7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度控制房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度控制是指根據(jù)開發(fā)項目各階段的工作內(nèi)容、程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制項目進(jìn)度計劃，并以此計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間進(jìn)行控制，保證項目能在滿足其時間約束的前提下實現(xiàn)總體目標(biāo)。進(jìn)度控制的最終目的是確保項目進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)，其核心內(nèi)容是建設(shè)工期控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度管理的階段項目可行性研究及立項階段項目建設(shè)階段項目交付使用后的適用階段核心7.3.1

進(jìn)度控制工作的內(nèi)容在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括：（1）項目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析；（2）編制項目建設(shè)工程進(jìn)度計劃；（3）編制其他配套進(jìn)度計劃；（4）監(jiān)督項目施工進(jìn)度計劃的執(zhí)行；（5）施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析；（6）進(jìn)度計劃調(diào)整。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進(jìn)度控制不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)項目，也逐步應(yīng)用于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，其核心是控制投資工作進(jìn)度，包括談判進(jìn)度控制、資金籌集進(jìn)度控制、資金支付控制、法律材料辦理進(jìn)度控制等。項目進(jìn)度管理的主要任務(wù)1.設(shè)計前的準(zhǔn)備階段2.設(shè)計階段3.施工階段-確定工期總目標(biāo)

編制總進(jìn)度計劃編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計劃，并控制執(zhí)行施工現(xiàn)場條件調(diào)研與分析-編制施工總進(jìn)度設(shè)計并控制執(zhí)行編制施工年、季、月實施計劃并控制執(zhí)行

編制設(shè)計階段的工作計劃并控制其執(zhí)行編制詳細(xì)的出土計劃并控制執(zhí)行7.3.2

影響項目進(jìn)度的因素分析影響開發(fā)項目進(jìn)度的因素包括：人的因素、技術(shù)因素、材料設(shè)備與構(gòu)配件因素，施工機(jī)械設(shè)備因素，資金因素，水文、地質(zhì)與氣象因素等自然因素，政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等社會因素，以及其他不確定因素等。上述因素中以人的因素影響最多，比如建筑單位的安全生產(chǎn)、資金保障、圖紙設(shè)計匹配性等等，還包括關(guān)聯(lián)人員之外的社會因素，比如施工干擾、交通管制、環(huán)保投訴等等。自然因素在進(jìn)度計劃編制中較容易考慮，比如氣候、水文等，但也有不可控制性因素，比如地下文物的發(fā)現(xiàn)、百年未遇的自然災(zāi)害等。7.3.3

進(jìn)度控制的手段項目進(jìn)度控制的主要方法是籌劃、控制和協(xié)調(diào)，主要措施包括組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施等內(nèi)容。（1）組織措施組織措施主要包括：①落實項目進(jìn)度管理部門的技術(shù)人員，以及具體的控制任務(wù)和管理職責(zé)；②進(jìn)行項目分解，如按項目結(jié)構(gòu)、進(jìn)展階段、合同結(jié)構(gòu)分解，并建立編碼體系；③確定進(jìn)度協(xié)調(diào)工作制度，如確定每星期協(xié)調(diào)會議舉行的時間，協(xié)調(diào)會議的參加人員等；④分析影響進(jìn)度目標(biāo)實現(xiàn)的干擾因素。（2）技術(shù)措施技術(shù)措施主要是采用技術(shù)手段加快施工進(jìn)度，尤其需要不斷探索、推廣和采用先進(jìn)的施工工藝、工法、新材料和新設(shè)備。（3）合同措施合同措施主要包括合同期限與項目開發(fā)進(jìn)度計劃協(xié)調(diào)、合同分類進(jìn)度監(jiān)督等內(nèi)容。（4）經(jīng)濟(jì)措施經(jīng)濟(jì)措施則主要是通過經(jīng)濟(jì)手段保證資金供給，以確保項目工期，同時也采用經(jīng)濟(jì)措施懲罰延誤進(jìn)度的合同方，保證合同進(jìn)度計劃的落實。（5）信息管理措施信息管理措施主要是利用項目計劃進(jìn)度與實際進(jìn)度的動態(tài)比較．定期提供進(jìn)度比較報告等。7.3.4

進(jìn)度計劃的編制程序房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度計劃的編制程序一般分為四個步驟，包括：（1）將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序。（2）統(tǒng)計或計算每項工程內(nèi)容的工作量。（3）計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。（4）按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。7.3.5

進(jìn)度計劃的編制方法進(jìn)度計劃的編制方法主要有橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)圖法、里程碑法、進(jìn)度曲線法等多種方法，其中橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法是最常用的方法。橫道圖法是用直線線條在時間坐標(biāo)上表示出單項工程進(jìn)度的方法。用橫道圖表示的進(jìn)度計劃，應(yīng)包括兩個基本部分，左側(cè)是工作劃分和基本數(shù)據(jù)部分，右側(cè)是橫道線部分。（1917年由亨利·甘特開發(fā)）（1）橫道圖法由于橫道圖太簡單，用它來描述較復(fù)雜的計劃安排時，就顯得無能為力了。首先，橫道圖無法描述項目中各種活動間錯綜復(fù)雜的相互制約的邏輯關(guān)系，而這種關(guān)系是在安排大型項目計劃時經(jīng)常遇到的。其次，橫道圖只能描述項目計劃內(nèi)各種活動安排的時序關(guān)系，無法同時反映更多的由項目策劃者或?qū)嵤┱哧P(guān)注的其他計劃內(nèi)容。（2）網(wǎng)絡(luò)圖法網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)項目的進(jìn)度計劃。在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系，并可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。關(guān)鍵線路是指在該項目中，直接影響項目總工期的那一部分連貫的工作。通過不斷改善網(wǎng)絡(luò)計劃，就可以求得各種優(yōu)化方案。例如工期最短；各種資源最均衡；在某種有限制的資源條件下，編出最優(yōu)的網(wǎng)絡(luò)計劃；在各種不同工期下，選擇工程成本最低的網(wǎng)絡(luò)計劃等。網(wǎng)絡(luò)圖法的基本原理通過網(wǎng)絡(luò)圖時間參數(shù)的計算，找出關(guān)鍵線路。將項目的全部建設(shè)過程分解成若干個施工項目，并繪制成網(wǎng)絡(luò)形式。

利用最優(yōu)化原理，不斷改進(jìn)網(wǎng)絡(luò)計劃方案，并尋求其最優(yōu)方案。123網(wǎng)絡(luò)圖的分類按表示方法：單代號和雙代號網(wǎng)絡(luò)圖按最終目標(biāo)：單目標(biāo)和多目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖按工作銜接特點：普通和搭接網(wǎng)絡(luò)圖按編制對象范圍：群體、單項工程、局部工程雙代號網(wǎng)絡(luò)圖1St2B3C5E4D6Fin26

14535010506020305015ABCDEFGH工作名稱編號名稱時間單代號工作、節(jié)點、線路三個基本要素（3）里程碑法

里程碑法又稱可交付成果法，該方法是在橫道圖或者網(wǎng)絡(luò)圖上標(biāo)示出一些關(guān)鍵事項，這些事項能夠被明顯地確認(rèn)，反映進(jìn)度計劃執(zhí)行中各個階段的目標(biāo)，一般是處于關(guān)鍵線路上的一些關(guān)鍵項目，這些事項對項目進(jìn)度計劃能否順利實現(xiàn)具有重大的影響。通過這些關(guān)鍵事項在一定時間內(nèi)的完成情況可反映項目進(jìn)度計劃的進(jìn)展情況，這些關(guān)鍵事項被稱為“里程碑”。（4）進(jìn)度曲線法該方法以時間為橫軸，以完成的累計工程量（該工作量的具體衡量內(nèi)容可以是投資額、實物工程量的完成情況、人工工時消耗、形象工程等）為縱軸，按計劃時間累計完成任務(wù)量的曲線作為預(yù)定的進(jìn)度計劃。從整個項目的實施進(jìn)度來看，由于項目后期收尾工程的實際工程完成量比較小，因此，該進(jìn)度曲線一般是S形的。§7.4房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保證房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度與質(zhì)量的前提下，依據(jù)投資預(yù)算，對項目實施全過程的資金支出進(jìn)行合理確定和有效控制的管理活動。在房地產(chǎn)投資活動中，投資者為了保證資金盈利安全和得到預(yù)定盈利目標(biāo)，嚴(yán)格進(jìn)行投資預(yù)算、資金財務(wù)成本控制、交易成本控制、交易額談判結(jié)果控制等。7.4.1

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成及其估算方法（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成房房地產(chǎn)開發(fā)項目成本由開發(fā)成本和銷售成本兩部分組成。開發(fā)成本主要包括土地置購費(fèi)、前期工程款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套公建建設(shè)費(fèi)、間接費(fèi)以及上述費(fèi)用產(chǎn)生的財務(wù)費(fèi)用。銷售成本主要包括廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)、營銷部門管理費(fèi)以及人員工資。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算

項目成本估算的主要依據(jù)包括項目工作分解結(jié)構(gòu)、資源需求計劃、資源價格、工作的延續(xù)時間、歷史資料等。成本估算的方法很多，比較常用的有經(jīng)驗估算法、參數(shù)模型法、自下而上估算法。

經(jīng)驗估算法又稱類比估算法、自上而下估算法，是指利用以前類似項目的實際成本作為估算當(dāng)前項目成本的基本數(shù)據(jù)。這種方法可以在較短的時間內(nèi)獲得大致的成本數(shù)據(jù)，但誤差較大。

參數(shù)模型法是一種比較科學(xué)的方法，它立足于過去對成本產(chǎn)生影響的各種因素在現(xiàn)在和將來仍然起作用的這一前提，以過去建設(shè)同類項目的資料為基礎(chǔ)，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)方法進(jìn)行加工處理和推理，借以估算項目成本。主要分為指數(shù)估算法和系數(shù)估算法。

自下而上估算法就是先算出各個單位的獨立成本，然后將各個工作的估算自下而上地匯總，從而估算出項目總成本。這種方法估算結(jié)果比較精確，但耗用時間長，費(fèi)用支出大。7.4.2

成本控制的原則設(shè)置科學(xué)的投資成本管理目標(biāo)設(shè)計階段成本控制是重點變被動控制為主動控制經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合是成本管理最有效的手段7.4.3

成本控制的主要工作內(nèi)容編制成本計劃，確定成本控制的目標(biāo)成本計劃可分解為五個方面：①材料設(shè)備成本計劃；②施工機(jī)械費(fèi)用計劃；③人工費(fèi)成本計劃；④臨時工程成本計劃；⑤管理費(fèi)成本計劃。審查施工組織計劃和施工方案控制工程款的動態(tài)結(jié)算建筑安裝工程款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。控制工程變更工程變更引起的工程量變化和承包商索賠，都有可能使項目建設(shè)成本支出超出原來的預(yù)算成本。7.4.4

成本控制的主要措施在房地產(chǎn)開發(fā)全程中，成本控制的主要措施包括以下四個方面：強(qiáng)化成本意識，加強(qiáng)全免管理(最基本做法)確定成本控制的對象(成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的變動費(fèi)用)完善成本控制制度(編制一系列標(biāo)準(zhǔn)的報表，明確成本控制人員與現(xiàn)場管理人員的合作關(guān)系和具體權(quán)責(zé)劃分)制定有效的獎勵措施(物質(zhì)獎勵，精神獎勵，提供專業(yè)進(jìn)修、職業(yè)晉升和國內(nèi)外考察機(jī)會)§7.5房地產(chǎn)開發(fā)項目合同與安全管理7.5.1

合同管理概述合同管理是指房地產(chǎn)投資主體或房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)國家法律、法規(guī)的規(guī)定，對項目全程進(jìn)行合同規(guī)劃、分析、簽訂、解釋，并對合同實施過程進(jìn)行控制的管理工作。合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目“三控兩管”中至關(guān)重要的一環(huán)。合同管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中具有很強(qiáng)的必要性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要規(guī)范市場交易行為手段

規(guī)范市場主體的行為規(guī)范開發(fā)市場的價格合同履行的保證通過合同約定，強(qiáng)化彼此的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)雙方的相互監(jiān)督，明確違約責(zé)任。開拓國際市場的需要7.5.2

房地產(chǎn)開發(fā)項目主要合同關(guān)系

合同關(guān)系是當(dāng)事人通過合同所產(chǎn)生的一系列法律關(guān)系，合同關(guān)系由主體、內(nèi)容和客體三個要素構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系包括：開發(fā)商為了順利地組織實施其所承擔(dān)的開發(fā)項目，需要在開發(fā)過程中與政府、設(shè)計單位、銀行等其他主體簽署一系列合同。

這些合同通常包括：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或者房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。（1）以開發(fā)商為主體的合同關(guān)