2023年自考房地產法

第一部分小點第一章1、１998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的實行日期是:1999年1月1日２、1991年５月24日,國務院決定,每年的全國“土地日”是６月25日3、以下屬于房地產三級市場交易活動的是：房屋租賃４、房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權,其中,當土地單獨作為地產時，指的是:土地所有權、土地使用權5、為了１９98配合年下半年開始的住房分派貨幣化政策的實行,我國正在推行一種新的住房供應體系,其中處在主體地位的是：經濟合用房6、以下經濟關系中屬于行政管理性質房地產關系的是：土地用途管制7、在我國房地產的體系中屬于綜合性的法的是《民法通則》8、在我國,不可作為商品來互換的是：土地所有權9、以下不屬于房地產法律關系參與人的是：合作組織10、以下為新中國房地產立法奠定基礎的規(guī)范性文獻是：《中國土地法大綱》11、以下有權制定房地產法規(guī)的主體是廣州市人大常委會12、根據《建筑法》,對全國的建筑活動實行統(tǒng)一的監(jiān)督管理的部門是：國務院建設行政主管部門13、以下規(guī)范性法律文獻中不屬于廣義房地產法的是：《行政訴訟法》多選1、在我國,按照土地資源狀況和土地運用總體規(guī)劃，將土地分為:農用地、建設用地、未運用地2、房地產法律關系的客體涉及：土地、房屋、行為3、房地產市場的特性有：綜合功能、多級市場、國家適度干預、部分限制、法定形式4、我國房地產法的基本原則涉及：土地有償使用原則、房地產綜合開發(fā)原則5、房地產法律關系涉及：房地產法律關系主體、房地產法律關系客體、房地產法律關系主體之權利和義務6、房地產法律關系主體重要有:國家機關、公司單位7、規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設采用的“一書兩證制”是指：建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書、建設工程規(guī)劃許可證8、行政管理性質的房地產關系涉及不平等主體之間基于土地和房屋的拆遷關系、征用關系、土地用途管制關系9、民事（商品）性質的房地產關系,指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的:所有關系、使用關系、轉讓關系、抵押關系、租賃關系1０、廣義的《房地產法》的基本內容涉及：關于房地產權屬的規(guī)定、關于房地產開發(fā)運用的規(guī)定、關于房地產交易的規(guī)定、關于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定、關于國家對房地產業(yè)及其市場實行管理的規(guī)定11、在國民經濟中，房地產業(yè)的支柱地位和作用重要體現于它的基礎性、先導性１2、房地產立法體系中的地方性法規(guī)的制定主體涉及:省會市人大、經濟特區(qū)所在地人大、國務院批準的較大市的人大常委會13、我國現時所稱房地產市場,是指城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃和:國有土地使用權出讓、國有土地使用權轉讓、國有土地使用權出租、國有土地使用權抵押第二章1、１957年,國務院成立的統(tǒng)管全國的房地產的部門是：國家城市服務部2、1986年8月1日，根據國務院的決定,作為國務院的直屬機構,負責全國的土地的統(tǒng)一管理工作的部門是：國家土地管理局3、1988年后國務院機構改革,負責全國城鄉(xiāng)建設行政管理，涉及城鄉(xiāng)建設規(guī)劃,建筑業(yè)和房地產管理等的部門是：建設部4、199８年3月國務院設立的國土資源部,該部組成部分為原地質礦產部、國家海洋局、國家測繪局和:國家土地管理局５、制定全國城鄉(xiāng)住房的基本制度、統(tǒng)一政策的部門是:國務院6、地方各級人民政府在權限范圍內的征用土地、申請建設用地的審批權，分別由省一級、市一級、縣一級人民政府行使;其中征用土地批準權,只能由：省一級人民政府行使7、土地的全民所有,代表國家行使國家所有土地的所有權的部門是：國務院８、負責有關土地，房產的稅收的部門是:稅務部門多選１、建國后至文革前，曾主管全國房地產工作的機構有:房地產管理局、國家城市服務部2、縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查時,有權采用下列措施:規(guī)定被檢查的單位或者個人提供有關土地權利的文獻和資料進行查閱或者予以復制、規(guī)定被檢查的單位或者個人就有關土地權利的問題作出說明、進入被檢查單位或者個人非法占有的土地現場進行勘測、責令非法占用土地的單位或者個人停止違反土地管理法律、法規(guī)的行為3、建設部的重要職能是：城鄉(xiāng)建設規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、居民住宅建設和管理第三章1、根據我國現行《土地管理法》的規(guī)定,我國的基本國策是:十分愛惜、合理運用和切實保護耕地2、最新修改的《土地管理法》規(guī)定,新增建設用地（即農用地轉為建設用地)的土地有償使用費，上繳中央財政的占30%3、征用耕地的土地補償費和安頓補償費最高不得超過被征用前三年平均產值的30倍４、以下土地使用權可以出讓是：城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地5、對土地使用權出讓方式中的協議出讓進行限制的是:《城市房地產管理法》６、土地使用權出讓的最高年限:居住用地規(guī)定為７0年7、無償收回劃撥土地使用權，對其地上某建筑物、其他附著物、市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償8、商業(yè)用地土地使用權出讓的最高年限為:4０年9、工業(yè)用地土地使用權出讓的最高年限為:50年１0、農民集體土地所有權的轉讓僅限于:國家征用11、以下不屬于農民集體所有土地范圍的是:城市及郊區(qū)土地１2、嚴禁房地產轉讓的有效規(guī)范性應是:法律13、下面有關國有土地使用權劃撥的提法中，對的的有：劃撥土地使用權可以有期限、也可以無期限。劃撥土地使用權,原則上不可以轉讓、出租、抵押。土地使用者取得土地使用權無需支付地價14、根據《國有公司改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》公司改革中涉及的土地使用權，下列可以經批準后保存劃撥方式的是：國有公司兼并國有公司的１5、下列各行為中符合有關法律規(guī)定的：甲村所有的A地經國家征用后出讓給乙公司使用16、根據《土地管理法》的規(guī)定，土地承包經營期限為：３０年17、19９８年修訂的《土地管理法》把土地管理方式由以往的分級限額審批制改為：土地用途管理制度18、１9９８年再次修訂的《土地管理法》的指導思想是突出保護:耕地19、1998年再次修訂的《土地管理法》規(guī)定土地用途管理制度,將土地分為:農用地、建設用地和未運用地多選１、在我國,農用地轉用審批權由:省級人民政府行使、中央人民政府行使２、下列土地屬于國有土地的范圍的是:城市市區(qū)的土地、國家依法征用的土地、農村中已被沒收的土地3、國家出讓土地使用權,可采用的方式是：協議、招標、拍賣４、下列土地使用權嚴禁轉讓的是：以出讓取得土地使用權,未達成法定轉讓條件的。依法收回土地使用權。共有土地使用權，未經其他共有人書面批準的。權屬有爭議的。未依法登記領取權屬證書的5、在下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥的是：國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地6、下列情形中可以收回劃撥的國有土地使用權的是：為公共利益需要使用土地的。為實現城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的。土地出讓等有償使用協議約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的。因單位撤消、遷移等因素，停止使用原劃撥的國有土地的。公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的7、土地使用權抵押的生效要件涉及：抵押人系土地所有權人或使用權人、書面抵押協議、抵押登記8、以下屬于土地使用權終止的因素及后果的有：協議期限屆滿、土地使用者違反協議、土地滅失9、國有公司改革中劃撥土地使用權的處置辦法依法有:保存劃撥用地、使用權作價入股、使用權出讓、使用權租賃10、國企改革中所涉劃撥土地使用權應采用出讓或租賃方式處置的有:國有租賃經營、非國企兼并國企、國企出售11、土地使用權轉讓的方式,常見的有：出售、互換、贈與、買賣12、劃撥土地使用權,只有在符合一定條件情況下才可以轉讓、出租、抵押、其中土地使用者必須是：公司、個人、公司１3、甲與某縣土地管理局簽訂一份土地使用權出讓協議,該協議應涉及的重要內容有:出讓地塊的基本情況、涉及位置、面積、界線。出讓金額的數量。土地使用權的出讓期限。違約責任。土地使用條件１４、下列協議中,應當以書面形式簽訂的是：甲與乙簽訂的土地使用權買賣協議、甲公司與乙縣土地管理局簽訂的土地使用權出讓協議、甲公司與乙銀行簽訂的土地使用權抵押協議、甲與乙簽訂的土地使用權贈與協議、甲與乙簽訂的土地使用權出租協議１5、下列屬于法律允許的土地使用權劃撥范圍的是：某省高級人民法院辦公用的土地。某空軍部隊軍用機場占用的土地。某縣養(yǎng)老院占用的土地。某大學占用的土地、某城市道路用地第四章1、根據我國《土地管理法》的規(guī)定。下列有權行使征用土地的審批權的政府機關是:省級人民政府２、違反土地管理法規(guī)定,逾期不履行土地復墾義務的,責令繳納復墾費。專項用于土地復墾;還可以處以罰款,罰款額為土地復墾費的:2倍以下３、土地運用總體規(guī)劃要經省、自治區(qū)人民政府審查批準后，報國務院批準的是省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他城市但人口應不少于１00萬4、征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年的平均年產值的6~１０倍5、《土地管理法》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農田保護區(qū)應當占本行政區(qū)域內耕地的8０％以上６、必須報國務院批準,才干一次性開發(fā)未擬定土地使用權第五章1、房屋發(fā)生擴建、翻建、改建及相應的宅基地使用范圍的增、減時所進行的登記屬于:變更登記2、根據我國現行有關法律的規(guī)定,房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利設定的法定生效要件是：辦理房屋產權登記3、異產毗連房屋所有人以外的人，需使用異產毗連房屋的共同部位時,應具有的條件是：各所有人一致批準４、甲與乙結婚已十數年，兩人現居住房屋為甲婚前自己出資購買的,后甲與乙感情不和，甲多次對其侄女丙說要把房贈與她,還定下贈與協議,2023年1月,甲趁乙出差期間,把房以高價賣給了丁，并辦理了房屋產權過戶登記，乙出差回來發(fā)現后向法院起訴,請求確認該買賣行為無效,根據有關法律規(guī)定，此時房屋應屬于丁所有5、關于建筑物區(qū)分所有權概念諸說中的專有權說最早為:182023《法國民法典》所肯定6、下列情形也許形成房屋共有關系的是:甲公民與乙公司共同出資買一間房、甲公民與某國有公司共同投資一間大廠房、甲私營公司與乙私營公司共同投資興建商鋪7、土地使用權的客體范圍涉及：地面８、以下屬于房地產權屬登記的功能的是：產權確認功能、管理功能、公示功能不屬于的是：使用功能9、土地使用權傳來取得的方式涉及抵押權的實現或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權的主體以及轉讓10、各國關于房地產權屬登記及其效力的規(guī)定,重要有三種模式,法國模式、托倫斯模式和德國模式11、縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區(qū)域內的房地產進行統(tǒng)一的權屬登記稱為:總登記１2、住房部分產權涉及占有權、使用權、有限的利益權和處分權、并可以繼承,它是指城鄉(xiāng)居民對其購買的公房享有的權利,該公房的購買價為:標準價（優(yōu)惠價）1３、房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有:所有權14、在對建筑物區(qū)分所有權的界定上,三元論說,又稱“最廣義區(qū)分所有權說”提倡者為：德國學者15、相鄰關系的客體為:相鄰房地產所有人或使用人行使其權利時所體現的利益16、立法上對房地產權屬登記的效力問題采用對抗要件主義的國家不涉及：德國1７、根據我國有關立法規(guī)定，辦理房產權轉移登記的時間在事實發(fā)生之日起：３個月內1８、老吳生有一子一女，妻子已過世，兒女嫌其殘廢難以照料，便不與其共同生活但偶寄生活費回來，其生活起居常得到其外甥女的幫忙，1996年老吳與本村自辦的敬老院簽訂遺贈撫養(yǎng)協議，約定老吳生前由敬老院撫養(yǎng),死后老吳將其房屋贈與敬老院,２０2３年1月。老吳病重,自知時日不多,便定下遺囑一份，指明該屋由其一子一女和外甥女平分，２月份老吳去世，根據有關法律規(guī)定，此時老吳的房屋應歸:敬老院所有1９、以下兩者之間的關系不屬于房屋共有關系的是:國家機關之間屬于的是:全民和集體單位之間,公民之間,公民和社會組織之間20、機關、團隊、部隊、公司事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋,如因特殊需要必須租用,有權批準的為:縣級人民政府多選1、依據房屋所有權的主體不同，房屋所有權可分為以下幾種：公房所有權,私房所有權、外產房所有權、中外合資房所有權、其他性質的房屋所有權2、下列所列各項用于房屋按份共有特性的是:主體各有份額、每個共有人有權規(guī)定將自己的份額分出或者轉讓3、建筑物區(qū)分所有權是由三種權利構成的,即：專有所有權、共同部分處分權、成員權4、建筑物區(qū)分所有權的特性涉及：一體性、復合性、專有所有權的主導性、權利主體身份的多重性5、房屋共有的法律特性是：主體至少兩人、客體是同一項房產，存在對內、對外兩種關系6、我國的國有房產可分為:直管公房、自管公房7、房屋共有的形式有:房屋共同共有、房屋按份共有8、土地使用權的內容在經濟生活中具體表現為對土地的:運用權、出租權、轉讓權、抵押權、物上請求權9、土地使用權主體變更的事由涉及:買賣、互易、贈與１0、以下屬于所有權具體表現形態(tài)的是:共有權、、個人獨體所有權、法人所有權、建筑物區(qū)分所有權１１、下列情況中也許會發(fā)生房地產相鄰關系的是:甲所有的房子和乙所有的房子相鄰,甲乙間的關系、甲的房子出租給乙,該房子與丙的房子相鄰,乙與丙之間的關系、甲的房子出租給丙,乙的房子出租給丁，甲乙的房子相鄰,丙與丁之間的關系、僑居在國外的甲的房子與乙的房子相鄰,甲與乙的關系12、土地使用權在下列哪些主體間的流轉會受到一定的限制:甲國有公司欲從某市衛(wèi)生局受讓Ａ地的土地使用權、中國公司甲欲把c地的土地使用權轉讓給美國公民乙、某美國公司駐廣州辦事處欲將其擁有的甲地的使用權連同地上建筑物轉讓給某澳大利亞駐廣州辦事處1３、下列有關建筑物區(qū)分所有權中三大權利的提法，對的的是:區(qū)分所有權取得專有所有權就取得了共同部分持分權、區(qū)分所有人喪失了專用所有權即喪失共同部分持分權與成員權,區(qū)分所有權人專有所有權的大小決定了共同部分持有權及成員權的大小，在區(qū)分所有權成立登記上,只登記專有所有權、專有所有權處在主導地位14、地產權屬的登記按登記的時間和內容可分為：初始登記、變理登記15、在房地產權屬登記的種類中，其他登記涉及：限制登記、遺失登記、更正登記、更名登記16、以合法有效的遺囑處分遺產的方式，其法律效力高于法定繼承,但作為一種法律行為，遺囑必須具有以下條件:主體合格、客體合法、內容合法、形式合法、意思表達真實17、國有房產的來源重要有：舊政府房產、個人捐獻私房、國家基建投資興建的房產、私房社會主義改造的、沒收官僚資本家所有的房產1８、在租賃城市私有房屋期間,承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃協議:承租人累計６個月不交租金、承租人擅自將房屋轉讓的、承租人擅自將房屋轉租的、承租人擅自將房屋轉借的、承租人運用承租的房屋進行非法活動,損害公共利益的第六章1、《土地增殖稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標準住宅出售免征土地增殖稅的情況是，增殖額未超過扣除項目金額的:２0％2、1９98年國務院頒布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，房地產開發(fā)公司的注冊資本必須超過：１00萬元3、按房地產開發(fā)的規(guī)模不同，房地產開發(fā)可分為單項開發(fā)、社區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)4、房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃,堅持經濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一5、根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，房地產開發(fā)公司若超過出讓協議約定的動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)土地的，可以征收土地閑置費,其數額一般為不超過土地使用權出讓金的20%6、我國的房地產專營公司按照資質可分為:五級７、以下房地產專營公司資質條件中不符合一級公司的是:４年房地產開發(fā)經歷8、以下房地產專營公司資質條件中不符合二級公司的是:自有流動資金和注冊資金均為8０0萬元9、房地產開發(fā)公司在領取營業(yè)執(zhí)照后的一定期限內，應到登記機關所在地的縣級以上人民政府擬定的部門備案,此期限為：３０日10、在我國，房地產一級公司的等級證書由：建設部核發(fā)１1、在我國，房地產開發(fā)公司中持有資格證書的專職會計人員不得少于2人１2、從事房地產征詢業(yè)務的房地產中介服務機構，具有房地產及相關專業(yè)中檔以上學歷，初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數的5０%以上13、１９80年國務院《關于中外合營公司建設用地的暫行規(guī)定》規(guī)定，中我合營公司用地應計收:場地使用費14、世界各國的土地制度，大體可以分為三種模式，其中，實行以土地私有制為基礎的完全市場模式的國家是：美國1５、不屬于房地產開發(fā)公司設立之必備程序的是:事先公證屬于的是：申請登記、發(fā)給營業(yè)執(zhí)照、備案１６、以下不屬于房地產開發(fā)重要特性的是:建設周期短17、工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)公司申請登記進行審查時，應當聽?。和壏康禺a主管部門的意見18、違反《城市房地產管理法》規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產開發(fā)業(yè)務的,由縣級以上工商業(yè)行政管理部門沒收違法所得，可以并處罰款,罰款額不得超過違法所得的:5倍19、以下屬于房地產三級市場的是：房屋租賃20、在我國,設立房地產中介服務機構的資金和人員條件,要由：縣級以上房地產管理部門進行審查2１、若要從事房地產估價業(yè)務必須通過考試并取得《房地產估價員崗位合格證》22、若要從事房地產經紀業(yè)務必須取得《房地產經紀人資格證》２3、對房地產中介服務機構的專業(yè)人員條件進行年檢的法定機構是：房地產管理部門24、房地產中介服務機構領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當到登記機關所在地的：縣級以上人民政府房地產管理部門備案多選１、房地產開發(fā)公司對土地進行開發(fā)，將生地變成熟地,達成“七通一平”,這種開發(fā)屬于：成片開發(fā)、經營開發(fā)2、下列各項是房地產資質一級公司必須達成的條件:自有流動資金2023萬元以上，注冊資金不低于2０２３萬元、具有5年以上從事房地產開發(fā)的經歷３、房地產開發(fā)應注意的事項涉及：總體效益開發(fā)高。嚴格按用途、期限開發(fā)。設計、施工規(guī)范。居民住宅優(yōu)惠開發(fā)4、國家對房地產中介服務人員采用下列管理辦法，執(zhí)業(yè)征詢認證、采用統(tǒng)一考試、注冊登記5、土地開發(fā)三通一平的三通是指:道路通、上下水通、電力通6、按開發(fā)的規(guī)模不同,房地產開發(fā)可分為單項開發(fā)、社區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)7、我國房地產開發(fā)公司目前重要有:專營公司、兼營公司、項目公司8、我國目前的房地產中介服務重要有：房地產征詢、房地產價格評估、房地產經紀9、下列國家的土地制度屬于以土地所有制為基礎的完全市場模式的是：美國、日本1０、下列有關房地產開發(fā)公司的提法中,對的的是：房地產開發(fā)項目公司項目開發(fā)經營完畢后，應向工商行政管理機關辦理注銷經營范圍的登記。房地產開發(fā)公司須有自己的名稱１1、根據有關法律的規(guī)定，必須在領取營業(yè)執(zhí)照后法定期間內到有關部門備案的是：光明房地產開發(fā)有限責任公司、宏達房地產征詢有限責任公司、運用房地產價格評估有限責任公司、路通房地產經紀有限責任公司、通達房地產股份有限公司第七章1、拆遷補償的范圍涉及：被拆除的未超過期限的臨時建筑物２、拆遷補償的對象是被拆除房屋及附屬物的:所有人３、房屋拆遷必須依法按照一定的程序進行,該程序是：申領規(guī)劃用地許可證、編制拆遷計劃和方案、申領房屋拆遷許可證、4、房屋拆遷補償對象不涉及：公房所有人5、拆遷補償協議和安頓協議必須經公證機關公證,并辦理證據保全的情況是：拆除由房屋拆遷主管部門代管的房屋6、產權調換的補償標準是按照被拆除房屋的:建筑面積7、應當實行產權調換的情況是:拆除非住宅房屋8、在房屋拆遷中，被拆遷人享有的權利是:安頓和補償權９、拆遷安頓的是被拆除房屋及其附屬物的：使用人10、重新建造與被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質量的房屋的造價是：重置價格11、在實踐中經常運用，有助于協調拆遷雙方在補償問題上的分歧的拆遷補償方式是:產權調換與作價補償相結合１2、拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷主管部門或人民政府裁決不服的,可以向人民法院起訴,該期限在接到裁決之日起：15日起１3、取得房屋拆遷許可證的拆遷人不涉及：公民個人14、房屋拆遷以拆遷主體的不同為標準可分為統(tǒng)一拆遷和自行拆遷15、房屋拆遷的直接目的是獲取舊房所占用土地的：使用權16、拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議１７、重要發(fā)生在城市的新城區(qū)(特別是成片新住宅的建設),不公改變了原土地所有權的歸屬，并且也擬定了征地單位的土地使用權的拆遷方式是:征地拆遷18、對房屋拆遷搬家補貼費的標準進行規(guī)定的人民政府是：省級１９、拆除出租住宅房屋應當實行產權調換，原租賃關系,繼續(xù)保持20、以下屬于拆遷安頓費用以外的費用的是：拆遷公告費2１、房屋拆遷必須按照一定的程序進行,一方面應當:申領規(guī)劃用地許可證多選1、被拆遷人也許是：房屋的所有人、房屋的使用人、房屋的代管人、房屋的管理人、房屋的承租人2、以建設投資不同的資金來源為標準劃分，房屋拆遷可分為：市政動遷、社會動遷3、拆遷公告的內容重要涉及：建設項目的名稱、拆遷人、拆遷時間、拆遷范圍4、拆遷協議的重要條款應當涉及：補償形式、安頓地點、補償金額、違約責任、過渡期限5、根據我國現行法律的有關規(guī)定，房屋拆遷人是進行國家建設需要使用土地而向國家申請征用土地的人,涉及:全民所有制公司、集體所有制公司６、拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物,補償方式是:按照重置價格給予補償、由城市人民政府按城市規(guī)劃統(tǒng)籌安排、不予補償7、如拆除的房屋是出租住宅房屋：應當實行產權調換、原租賃關系繼續(xù)保持、因拆遷而引起原租賃協議條款的變動,應當作相應修改8、房屋拆遷中的被拆遷人涉及:公有房或私有房的所有人、房地產部門直接管理公房的住戶、私房住戶、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人第八章1、依照城市房地產交易法律制度的有關規(guī)定,房地產交易的形式不涉及:房地產開發(fā)2、書面租賃協議簽訂后，依法應向房產管理部門辦理登記備案手續(xù)的是：出租人和承租人3、房地產轉讓、抵押時、規(guī)定：房屋的所有權和土地使用權同時轉讓、抵押4、城市房地產買賣中，仍屬于國家。不能轉移給受讓人的是土地所有權5、依據我國法律法規(guī)的規(guī)定,下列房地產可以設定抵押的是：某國有公司的廠房6、以下各項不屬于抵押權人的義務的是:保持抵押房地產的價值(不屬于）不得妨礙抵押人依法行使對抵押房地產的占有、使用、收益權,不得單方擴大抵押人擔保范圍，增長其承擔、在抵押權實現后,假如變賣抵押房地產的價款清償主債后有剩余的,應當將剩余部分返還給抵押人7、屬于依法收回土地使用權的情況是:出讓年限屆滿而未續(xù)期、根據社會公共利益的需要而提前收回、因逾期未開發(fā)而被無償收回8、房地產轉讓的條件之一是按照出讓協議約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的,應完畢開發(fā)投資總額的25%以上9、房地產轉讓當事人在房地產轉讓協議簽訂后一定期限內持房地產權屬證書、當事人的合法證明，轉讓協議等文獻向房地產所在地的房地產管理部門提出申請,并申報成交價格,該期限是：30日10、土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權,其使用年限為：土地使用權出讓協議規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限１1、依照法律規(guī)定,下列各種形式中哪種房地產是允許轉讓的：通過出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓,轉讓時房屋已建成,并搬起石頭砸自己的腳房屋所有權證書1２、房屋預售實行許可證制度，房地產開發(fā)商應：向縣級以上人民政府房產管理辦理預售登記13、依照《城市房地產管理法》的規(guī)定。預售商品房的,若預購人將其購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規(guī)定14、在我國,房屋贈與是:無償的１5、在我國，房屋贈與人重要是公民16、典契沒有約定典期的，原則上作絕賣解決,不得贖回房屋的，情況是出典人超過3０年回贖期限1７、《城市私有房屋管理條例》施行后，互換房屋未辦理產權轉移手續(xù)的,發(fā)生糾紛后一般可認定換房行為沒有效力18、屬于不辦理土地使用權出讓手續(xù)而以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓情況的是：經批準轉讓土地用于行政法規(guī)規(guī)定的用地、根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的、同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的19、房地產轉讓協議約定的土地使用權的使用年限與原土地使用權出讓協議約定的最后年限的關系是：不能超過20、按提供預售的商品房計算,進行房屋預售的條件是已確認訊息工期進度和竣工交付日期并且可以投入開發(fā)建設的資金達成工程建設總投資額的2５%21、下列房地產可以設定抵押的是:未列入拆遷范圍的房地產２２、以下所列為可以出租房屋的是:共有房屋共有人批準的２3、房屋預售在實踐中最基本的問題是:預購人合法權益的保護24、出典房屋的典期一般決定于雙方當事人的約定25、下列各項中屬于房地產抵押權人應履行的義務是：不得單方擴大抵押人擔保范圍2６、依據《城市房地產管理法》的規(guī)定，房屋所有人以營利為目的將通過劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金所含：土地收益上繳國家２７、法律規(guī)定,房屋贈與協議發(fā)生法律效力的時間是：登記之時28、土地使用權轉讓必須按照出讓協議的約定,已支付所有土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書29、民間所說的:房不計租，錢不計息,所指的法律關系是：房屋出典３0、房屋互換的實質是:房屋買賣多選1、房地產交易的對象涉及:城鄉(xiāng)國有土地使用權、土地上的房屋以及其他建筑物的所有權2、房地產交易的形式涉及:房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃３、房地產轉讓可通過下列方式實現買賣、贈與、以房地產抵債、因公司被收購、兼并或合并,房地產權屬隨之轉移４、房地產抵押協議中,抵押人應享有的權利有：對抵押房地產的占有、使用和收益權。就同一房地產剩余的價值部分再設定抵押的權利5、根據《城市房屋租賃管理方法》的規(guī)定，有下列情形的，不得出屬于違法建筑的、不符合環(huán)境保護部門的有關規(guī)定的、不符合安全標準的、沒有合法的房屋所有權證的、權屬有爭議的6、房屋租金是房屋使用價值分期出售的價格,其可分為：市場租金、商品租金、成本租金７、房屋互換與房屋調換的重要區(qū)別是:房屋互換是互換的所有權的行為、房屋互換實質上是房屋買賣、房屋調換是互換使用權的行為、房屋調換實質上是房屋租賃權的互相轉讓8、下列各項屬于嚴禁房地產轉讓的情形有依法收回土地使用權、共有房地產,未經其他共有人書面批準的、權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的９、下列房地產中不得設定抵押的是:權屬有爭議的房地產、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產、列入文物保護的建筑物、已依法公告列入拆遷范圍的房地產、被依法查封的房地產１0、房地產抵押人的權利有：規(guī)定保全抵押房地產擔保價值、處分抵押權、優(yōu)先受償權、1１、房地產交易不是單一的典型協議的稱謂，而是數種典型協議的總稱,這些協議涉及：土地使用權轉讓協議、土地使用權抵押協議、房屋出租協議、房屋買賣協議1２、下列房屋不得出租：未依法取得房屋所有權的、被司法機關依法裁定查封的、權屬有爭議的13、承租人違約或違法而導致出租人收回房屋而終止協議的情形有：將承租的房屋擅自轉租的、將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的、公有住宅用房無合法理由閑置6個月以上的、故意損壞承租房屋的14、房地產轉讓是由房地產權利人實行的,房地產權利人涉及:房地產所有人，房地產使用人、房地產經營人１5、房屋租賃協議的重要條款涉及：當事人姓名或住所，房屋設施裝修情況、租賃期限、租金及支付方式16、房地產轉讓的程序有：簽約、繳納稅費、核發(fā)過戶單、審查、申報17、房地產轉讓協議的重要內容有：房地產權屬證書名稱和編號、房地產的用途或使用性質、成交價格及支付方式18、房屋預售一般應通過的環(huán)節(jié)為：預售人領取土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證。預售人辦理預售登記，領取預售許可證。預售人同預購人簽訂商品房預售協議、預售協議登記備案１9、房屋出典的法律特性有：以使用和收益為目的的用益物權、雙務、有償的民事法律行為、要式法律行為、回贖須經一定期間第九章1、我國住房制度改革始于19８0年初，在改革之前形成的住房制度的特性不涉及:貨幣工資分派制2、1９9１年6月。國務院及辦公廳紛紛發(fā)布告知,積極進行住房改革，這一時期的改革模式是：全面推動多種模式３、我國把住房制度改革的方向確立為：停止實物分派，全面轉向住房的貨幣工資分派是在1998年4、國務院于199４年７月發(fā)布提出了一系列深化城鄉(xiāng)住房改革的新舉措的文獻是《關于深化城鄉(xiāng)住房制度改革的決定》5、住房公積金的繳納率要達成：５％左右6、我國傳統(tǒng)的低租金制使住房的價格長期比成本低7、1998年，國務院提出深化我國城鄉(xiāng)住房制度改革的指導思想,其內容是：穩(wěn)步推動住房商品化、社會化。加快住房建設。促使住宅成為新的經濟增長點，不斷滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的住房需求8、1998年發(fā)布《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定貸款期限最長可到:20２39、1９80年至1982年，國家在部分城市進行全價出售公有住房的試點，由中央撥款給試點城市，地方政府建房后按:標準價格出售1０、我國的住房制度改革從試點轉向全國推廣是在推行住房貨幣工資分派制度改革階段１１、國務院成立了住房制度改革領導小組,統(tǒng)一協調指導全國住房制度改革工作是在:1986年2月12、目前,我國正致力于建立以:經濟合用住房為主體的多層次的新的住房供應體系1３、我國此后相稱長一段時期住房制度改革的重要模式是:住房貨幣補貼出售1４、中央、國務院正式公布關于住房商品化的政策是在：198０年６月15、199４年,國務院發(fā)布的對出售公有住房價格作了規(guī)定的文獻是：《關于深化城鄉(xiāng)住房制度改革的決定》16、銀行可以向個人發(fā)放住房貸款,但貸款人必須提供擔保，依據《擔保法》規(guī)定，下列各項不屬于法定的擔保方式的是：留置。屬于的是保證、質押、抵押17、住房制度改革中的合理調整公房租金的重要內容是改變公房租金過低的狀況,按照價值規(guī)律的規(guī)定擬定房租，有計劃、有環(huán)節(jié)地將租金提高到:成本租金1８、公房租金的成本租金要素涉及:管理費、折舊費、維修費19、以下屬于我國城鄉(xiāng)住房制度改革主線的目的是:實現人人有其房，按需分派的住房制度20、職工購房實行分期付款的首期付款不得低于實際售價的30％２1、１９8０年至1982年,國家城鄉(xiāng)住房制度改革的模式是：全價出售公有住房2２、我國開始全面推行住房公積金制度是在19９4年23、職工以標準價購買的住房,擁有：部分產權24、按照專項使用的原則,職工的住房公積金不能用于：投資經營25、下列公有住房可以出售的是：與政府機關及保密部門大樓相連但可以分割的２6、現階段國家致力于建立以經濟合用房為主體的多層次的新的住房供應體系,新建設經濟合用房原則上:租售相結合27、19９3年后,對出租公房的租金按統(tǒng)一標準進行調整,這個標準中不涉及:投資利息(涉及）:折舊費、房產稅、所在地段的地價28、到202３年,住房租金原則上應達成占雙職工平均工資的15%2９、公房調整租金后,需要相應給住公房的職工發(fā)放住房補貼,將住房補貼納入職工的：崗位津貼30、住房的規(guī)定標準之內的職工家庭,用規(guī)定的個人合理承擔部分加上所有住房補貼，仍局限性支付房租的,差額可以由，政府民政部門適當給予補貼多選１、我國于1９９8年提出了深化城鄉(xiāng)住房制度改革的思想，其內容是:加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點。推動住房商品化、社會化。建立適應我國國情的住房新體制。２、2023年,住房租金原則上應達成占雙職工家庭平均工資的15%，租金水平已達成或超過折舊費,維修費。管理費、貸款利息、房產稅5項因素成本租金水平的，按成本租金計租、市場租金計租3、在當前情況下，居民購房的資金重要來源于:銀行貸款、工資收入、住房公積金、部分單位的住房補貼4、《個人住房貸款管理辦法》對貸款擔保設定了:保證方式、抵押方式、質押方式5、我國的住房制度改革是從20世紀80年代初開始的，在此之前形成的住房制度的特性是：國家包、福利性、低租金、等級制、供應制６、下列關于住房公積金制度的說法對的的是：住房公積金按照個人存儲、單位資助的原則進行歸集。住房公積金個人所有，存入個人公積金賬戶。職工離、退休時，其積累的住房公積金本息金額一次結清，退還職工本人住房公積金只能用于職工購、建、大修住房,嚴禁挪作他用7、下列情況中，能取得房屋所有產權的是:職工李某以市場價購買的住房、退休工人老陳以成本價見得現居住的公房、退休職工張某以市場價購買的商品房８、依據我國公有住房出售的有關規(guī)定,下列住房不宜出售的是:被沒收、代管的公有住房、已列入城市規(guī)劃有待改造的公有住房、與政府機關及保密部門大樓相連無法分割的住房。市、縣房地產管理部門尚未確認產權的住房、經不權產權單位確認不能出售的住房9、職工以標準價購買的住房,其擁有的權利涉及：占有權、使用權、有限的收益權10、改革開放前我國住房體制的弊端是：城鄉(xiāng)住房長期國家包,住房短缺，不鼓勵買房建房,強化租住公房,住房分派不合理,住房價格背離價值，低于成本，抵制房地產業(yè)發(fā)展1１、我國房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位表現在:為城市居民提供住房,已經成為國民經濟的基礎和支柱產業(yè)、直接決定著社會的消費結構、產業(yè)結構的調整、影響著社會就業(yè)以及金融、建筑、建材、服務等行業(yè)的發(fā)展１２、我國城鄉(xiāng)住房制度改革在不同階段曾先后采用過的模式有:全價出售公有住房,公有住房補貼出售。推行以調整公房低租金為主的綜合配套改革、推行住房工資分派制度13、居民購買公有住房可享受的優(yōu)惠待遇是：購買現住房折扣、工齡折扣、一次性付款折扣、對現住戶購房減收征地費第十章１、傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于：１9世紀60年代的英國2、物業(yè)管理的基本主體是:業(yè)主3、物業(yè)公司的管理權源于:業(yè)主的委托或規(guī)定4、代辦物業(yè)租賃屬于物業(yè)管理的：針對性的專項服務５、下列屬于物業(yè)管理開支范圍的是：設備管理費、物業(yè)管理費、房屋修繕費6、按照規(guī)定,物業(yè)管理維修費基金屬于:全體業(yè)主共同所有7、在物業(yè)管理活動中，具體進行物業(yè)管理行為的主體是:物業(yè)管理公司８、依照法律管理的有關規(guī)定，物業(yè)管理公司是由:業(yè)主委員會聘任9、我國內地的物業(yè)管理受香港的物業(yè)管理影響，起源于2０世紀８0年代10、物業(yè)管理是運用現代管理科學和先進技術對已投入使用的物業(yè)以經營的方式實行全方位的統(tǒng)一管理,其管理的性質是:服務性11、物業(yè)管理的費用由下列哪一主體承擔:業(yè)主１2、關于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關系，下列表述對的的是:受委托人與委托人的關系、服務者與被服務者的關系、合作關系13、在物業(yè)行政主管部門指導下，由物業(yè)內的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護業(yè)主合法權益的自治管理組織是：業(yè)主委員會14、物業(yè)公共設施、設備的管理屬于：常規(guī)性的公共服務15、業(yè)主是指物業(yè):所有人16、我國傳統(tǒng)房產管理方式中處在被管理地位的是：業(yè)主17、管理由專業(yè)物業(yè)管理公司實行管理,該管理公司由業(yè)主委員會聘請18、物業(yè)管理中不能體現業(yè)主自治的是：服從性質從屬領導19、物業(yè)管理和服務不應當是：行政的應當：統(tǒng)一的、全方位的、多層次的2０、我國現階段的物業(yè)管理方式不涉及:物業(yè)管理集體公司涉及：房管部門房管所轉制為物業(yè)管理公司、開發(fā)公司自行組織成立物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理21、初次選聘物業(yè)管理公司在成立業(yè)主委員會之前的,由建設單位選聘２2、物業(yè)管理公司的內部環(huán)境條件不涉及它與：房管部門的關系涉及:業(yè)主的關系、業(yè)主大會的關系、業(yè)主委員會的關系23、物業(yè)管理公司的外部環(huán)境條件不涉及它與業(yè)主大會的關系涉及“工商部門的關系、房管部門的關系、城管部門的關系24、物業(yè)管理的基本業(yè)務工作應當是“常規(guī)性的公共服務２5、以下屬于物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)的是:物業(yè)管理的整頓接管階段26、以下屬于物業(yè)管理中的“常規(guī)性公共服務的”的是:各類設備、設施的平常營運、維修與更新的管理、火災的防止及發(fā)生火災時的救護與解決、在所管物業(yè)范圍內從事人口記錄、計劃生育、防止犯罪等工作多選1、我國物業(yè)管理應堅持的原則有：物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一的、全方位的、多層次的管理服務。社會管理、公司化經營。以協議聘用物業(yè)管理公司。業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)管理結合2、物業(yè)管理常規(guī)性的公共服務涉及:房屋建筑主體的管理、牧業(yè)公共設施管理、公共環(huán)境衛(wèi)生管理３、我國傳統(tǒng)房屋管理模式的缺陷是：低效率福利型管理、行政管理、物管物的悲觀管理4、業(yè)主委員會的權利涉及:召集和主持業(yè)主大會、草擬業(yè)主公約、報業(yè)主大會通過，審議年度費用預算。監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作５、業(yè)主委員會的宗旨是：發(fā)明優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。維護公共秩序。保障物業(yè)合理與安全使用。實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的管理體制。代表業(yè)主合法權益6、物業(yè)管理的對象(或內容)是物業(yè)的：共有部分、共同事務7、業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產生,作為業(yè)主大會的:執(zhí)行機構、常設機構８、依照物業(yè)管理內容的相關規(guī)定，下列屬于針對性專項服務的范圍:代辦各種財產保險和人壽保險等業(yè)務、代住房進行室內、外衛(wèi)生清掃，室內裝修、搬家9、業(yè)主是物業(yè)的所有人、管理主體、管理服務對象１０、下列應當屬于業(yè)主大會的權利的是:監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、批準物業(yè)管理委托協議，11、物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，其基本環(huán)節(jié)涉及：物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的平常運作階段12、現代物業(yè)管理是一種有別于傳統(tǒng)房產管理的新型管理模式。具體如下特點:社會化、專業(yè)化、市場化13、房屋修繕管理是物業(yè)管理的基礎性工作,房屋修繕管理的內容重要涉及：房屋維修施工管理、房屋質量管理、房屋維修行政管理1４、下列對業(yè)主委員會的產生與組織的表述對的的是：業(yè)主委員會在選舉后需向物業(yè)行政主管部門申請登記，業(yè)主委員會由業(yè)主大會進行換屆選舉、業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產生15、下列說法對的的是:物業(yè)可大可小、一座大廈、一個住宅單元都可以作為一項物業(yè)。物業(yè)管理公司一般將一些專業(yè)管理以經濟協議的方式交予相應的專業(yè)經營服務公司第十一章1、涉外房地產有狹義、廣義之分,一般認為狹義的涉外房地產是指房地產法律關系的：主體具有涉外因素２、涉外房地產關系的法律合用是指對涉外房地產關系的成立、解釋和爭議解決所合用的法律，也就是現行的實體法３、依據我國《民法通則》及最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行［民法通則］若干問題的意見(試行)》的有關規(guī)定,不動產的所有權、買賣、租賃、抵押、使用等民事關系,均應合用:不動產所在地法4、產品出口公司和先進技術公司的場地使用費,除大城市市區(qū)繁華地段外，開發(fā)費一次性計收或者該公司自行開發(fā)場地的地區(qū),使用費最高為每年每平方米3元5、對外國人在我國境內的個人所有的住宅和非住宅房屋進行管理的依據是:《城市私有房屋管理條例》6、在我內地開辦的外商投資公司,其占有的土地使用權由：外商投資公司享有7、外商投資公司開發(fā)經營成片土地的,在取得土地使用權后必須一方面依照土地使用權出讓協議的規(guī)定投資開發(fā)土地8、表述對的的是:外商投資公司的中方合營者可以將土地使用權作價入股、外商投資公司可以通過出讓方式獲得國有土地使用權、農村經濟組織只能以集體土地使用權作為合資或合作條件,不得出讓集體土地使用權９、對吸取外商投資進行成片開發(fā)的項目進行組織編制的機關是：市縣人民政府10、根據國家有關規(guī)定,需要向境外銷售商品房的，必須向本地政府房地產管理部門申請,取得《商品房外銷許可證》１１、我國現行立法擬定了“房地一致”的原則，土地使用權期限屆滿時,原房屋無償收回歸國家,但可以申請續(xù)期1２、設立從事成片土地開發(fā)經營的中外合資公司,中外合資公司或外資公司,審批權限是：外經貿部，省、自治區(qū)、直轄市人民政府１３、外商投資成片土地開發(fā)經營的開發(fā)公司,在其開發(fā)域內與其他公司的關系是：平等的民事關系１4、關于外商投資成片土地開發(fā)經營問題。對的的表述是：向外商出讓的只是土地的使用權，土地的所有權仍屬于國家。出讓的國有土地使用權是一種地上使用權。外商投資開發(fā)公司在其開發(fā)區(qū)域內沒有行政管理權15、外商投資公司的地產，是指“土地使用權16、１68７年5月2３日發(fā)出的《關于貫徹華僑私房政策的補充意見》規(guī)定:對屬于應貫徹政策的土地改革中在農村和城鄉(xiāng)沒收、征收的華僑私房,如房屋不止一處或一處面積較大的,可酌情騰退一部分自住宅房給產權人,上述“酌情騰退一部分”是指退還：使用權17、以下屬于解決涉外房地產關系應當遵循的原則的是:平等互利、維護國家主權、統(tǒng)一管理１8、房產權轉移的方式涉及贈與、互換、買賣1９、向外商出讓的國有土地使用權是:土地的地上使用權2０、外商投資成片開發(fā)規(guī)劃的審批權歸：省政府21、中外合作、合資公司的房產，房產權屬于:中外合資、合作公司多選１、對外商投資開發(fā)房地產問題，重要合用：《外資公司法》《中外合資經營公司法》《土地管理法》《城市房地產管理法》2、外商投資公司取得用地可以采用的方式是:拍賣、招標、協議、轉讓3、僑房代管人可以取得代管房屋的所有權的情況是:代管后判明代管房屋是敵偽戰(zhàn)犯的產業(yè)、逾期無人申請發(fā)還、發(fā)還申請不成立4、在我國內地。土地所有權因外資投入不發(fā)生變化,土地所有權屬于：國家、農民集體5、下列表述對的的是:外商投資公司可以與土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓協議，繳納出讓金，取得土地使用權/外商投資公司以租賃方式取得土地使用權，應當向中國政府繳納土地使用費/中外合資、合作經營公司的中方合營都可以土地使用權作價入股/6、有權審批成片開發(fā)項目的項目建議書的機關有;國務院/省、自治區(qū)、直轄市人民政府/國家發(fā)展計劃委員會7、以下關于外商投資成片土地開發(fā)經營的表述，對的的是:向外商出讓的只是土地的使用權，土地所有權屬于國家／對涉及國家安全的基礎設施,外商只有開發(fā)建設權,沒有經營權8、外商投資成片開發(fā)的條件是取得該開發(fā)區(qū)區(qū)域的土地使用權,依照法律由開發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府出讓,出讓應遵循下列程序，按順序先后列的是：市、縣人民政府擬定出讓條件/所經上級人民政府批示/簽訂出讓協議9、根據有關法律規(guī)定,外商投資公司用地，不管是新征用的土地,還是運用中方合資者或者合作方本來使用的土地，都應繳納土地使用費,又稱“場地使用費”涉及：原有建筑物的拆遷費／原有人員的安頓費用/重用土地的補償費/與其配套的廠外道路、管線等公共設施應分攤的投資費用10、我國私房改造中，不該被納入改造的僑民之列，應當時歸還產權人的是:閑置房屋被納入改造的、出租面積不到起改點的、所收房屋租金用于公益事業(yè)的、經機關團隊動員并通過他們安排出租的、與自住房屋結構相連的出租房,數量超過改造起點不多的第二部分綜合1房地產市場:是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。其特性為:①綜合功能；②多級市場;③法定形式;④部分限制;⑤國家適度干預。2房地產關系：是指人們取得、開發(fā)、運用、經營和管理土地、房屋而形成的社會關系。房地產法:是調整城市、農村土地和房屋諸種關系的法律整體。3房地產法調整對象的內容：①土地、房屋財產關系；②土地運用和管理關系；③城市房地產開發(fā)經營關系；④城市房產管理關系;⑤城市物業(yè)管理關系。廣義的房地產法的基本內容:①關于房地產權屬的規(guī)定；②關于房地產開發(fā)運用的規(guī)定;③關于房地產交易的規(guī)定;④關于國家對房地產業(yè)及其市場實行管理的規(guī)定;⑤關于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定。4我國房地產法的基本原則：①土地公有原則；②土地有償使用原則;③十分愛惜、合理運用土地和切實保護耕地的原則;④房地產綜合開發(fā)原則；⑤城鄉(xiāng)住房商品化原則;⑥宏觀調控與市場調節(jié)相結合的原則。５房地產法律關系:是對房地產關系的法律調整,房地產關系是法律調整的對象,而房地產法律關系則是法律調整的結果。房地產法律關系的要素：包含主體、客體和內容。主體即參與房地產法律關系的當事人。重要有:國家機關、公司、事業(yè)單位和社會團隊、公民個人。客體即房地產法律關系的主體的權利義務所共同指向的對象。一般涉及土地、房屋和行為。內容即房地產法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產法律關系的最基本的要素。6根據《城市規(guī)劃法》，規(guī)劃行政主管部門對城市建設必須堅持的“一書兩證”制度是:①選址意見書；②建設用地規(guī)劃許可證;③建設工程規(guī)劃許可證。7土地管理法的重要內容：①土地用途管制；②加強耕地保護；③提高征用土地的補償標準；④加大查處土地違法行為的力度。８土地所有權：是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。其特性為:①土地所有權是一項專有權利,其權利的主體是特定的,而義務主體是不特定的;②對土地所有權的行使實行嚴格限制，無論國有土地,還是集體土地，涉及對土地使用、處分、收益等,都受到相應的法律約束;③土地所有權的四項權能一般與所有權人緊密結合，但也可以分離。集體土地所有權的特性:①權利主體多樣化;②所有權客體的限制性。9我國國有土地的范圍:①城市市區(qū)的土地;②農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地;③國家依法征用的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;⑤農村集體經濟組織所有成員轉為城鄉(xiāng)居民的,原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國家組織移民、自然災害等因素，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。國有土地擬定給單位或個人使用的形式：①行政劃撥；②國有土地有償使用;③國有土地承包經營。10國有土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。這是國有土地有償使用的第一種方式。其特性為：①土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為;②土地使用權出讓附有特殊限制，表現為權利的有期性和有限性。土地使用權出讓的三種方式：①協議出讓；②招標；③拍賣,又競投。國有土地租賃:是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃協議，并支付租金的行為。這是國有土地有償使用的第二種方式。國有土地使用權作價出資或入股:是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資或股本投入新設立的公司。這是國有土地有償使用的第三種方式。１1土地使用權出讓協議:是指土地所有者或其代表與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確互相權利義務關系的協議。１2土地使用權轉讓：是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,涉及出售、互換和贈與。轉讓的方式有買賣、贈與和互換三種。土地使用權轉讓的條件:必須同時具有三個條件，①土地使用權是有償出讓取得的;②按照出讓協議的約定已經支付所有土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書；③按照出讓協議約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設工程的，完畢開發(fā)投資總額的2５%以上，屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的。1３土地使用權嚴禁轉讓的法定情況：①以出讓方式取得土地使用權，未達成法定轉讓條件的；②司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或以其他形式限制房地產權利的；③依法收回土地使用權的;④共有土地使用權,未經其他共有人樹木,書面批準的；⑤權屬有爭議的；⑥未依法登記領取權屬證書的。14土地使用權出租：是指土地使用者將土地使用權單獨或隨同地上建筑物、其他附著物租賃給別人使用,由別人向其支付租金的行為。土地使用權抵押:是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為履行債務的擔保的行為。土地使用權抵押的生效要件：①設定土地使用權抵押的抵押人必須是土地所有權人或土地使用權人；②設定抵押必須由抵押人與抵押權人簽訂抵押協議；③抵押必須辦理登記。１5土地使用權終止的因素:可以分為四種:①因土地使用權出讓協議規(guī)定的使用期限屆滿而終止;②土地使用權屆滿前,國家根據社會公共利益的需要,可以依照法定程序提前收回土地使用權；③因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權出讓協議而被國家強制收回土地；④因土地的滅失而導致土地使用權的終止。１６土地使用權的劃撥:是縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安頓等費用后,將該幅土地交付其使用，或將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。其特性為:①土地使用權劃撥是一種具體的行政行為；②土地使用權劃撥是一種無償的行為；③土地使用權可以是有期限的,也可以是無期限的；④劃撥的土地使用權，不可以轉讓、出租、抵押。１7可以由縣級以上人民政府批準劃撥的土地使用權的范圍：①國家機關用地和軍事用地;②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。18劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押的條件:①土地使用者必須是公司、公司、其他經濟組織或個人;②領有國有土地使用證;③具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;④依照有關土地使用權出讓的規(guī)定簽訂土地使用權出讓協議,向本地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金。19《土地管理法》規(guī)定的可以收回劃撥的國有土地使用權的情形：①為公共利益需要使用土地的;②為實現城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；③土地出讓等有償使用協議約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的;④因單位撤消、遷移等因素,停止使用原劃撥的國有土地的；⑤公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。20國企改革中涉及的劃撥土地使用權,應當采用出讓或租賃方式處置的情況：①國有公司改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及足見公司集團的；②國有公司改組為股份合作制的；③國有公司租賃經營的；④非國有公司兼并國有公司的。國有公司破產或出售，公司原劃撥的土地使用權應當以出讓方式處置。２1國企改革中，經批準后保存劃撥方式處置土地使用權的情形:①繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，遠土地用途不變的，但改造或改組為公司制公司的除外；②國有公司兼并國有公司或非國有公司，以及國有公司合并、兼并或合并后的公司是國有工業(yè)公司的；③在國有公司兼并、合并中，被兼并的國有公司或國有公司合并的一方屬于瀕臨破產的公司;④國有公司改造或改組為國有獨資公司的。22土地運用與保護的原則涉及：①十分愛惜、合理運用土地的原則；②切實保護耕地的原則;③全面規(guī)劃,以土地運用總體規(guī)劃管制土地的原則；④開發(fā)、運用與整治保護相結合的原則。土地運用與保護的內容:①土地運用總體規(guī)劃制度;②土地開發(fā)制度；③耕地的特殊保護制度;④土地調查和記錄制度。23土地運用總體規(guī)劃:是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地運用政策,根據國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的規(guī)定、土地供應能力以及各項建設土地的需求,編制分派土地資源、合理調整土地運用結構和布局較長時間的總體安排和布局。它是國家實行土地用途管制的依據。成片開發(fā):是從事開發(fā)經營成片土地的簡稱。它是指在依法取得國有土地使用權后,依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后轉讓土地使用權或轉讓、出租地面性建筑物。24為實現耕地總量動態(tài)平衡,土地管理法規(guī)定的相應制度：①從規(guī)劃上保證總量平衡；②實行土地用途管制制度；③實行占用耕地補償制度；④實行基本農田保護區(qū)制度;⑤嚴禁閑置和荒涼耕地。25土地運用年度計劃編制的依據:①國民經濟和社會發(fā)展計劃；②國家產業(yè)政策;③土地運用總體規(guī)劃;④建設用地和土地運用的實際情況。26基本農田保護區(qū):是指對基本農田實行特殊保護而依據土地運用總體規(guī)劃和依照法定程序擬定的特定保護區(qū)域。２7基本農田保護區(qū)制度的內容:①需要占用基本農田應報國務院批準；②實行基本農田補充制度;③嚴禁破壞基本農田；④實行基本農田地力等級評估制度;⑤實行基本農田保護責任書制度?；巨r田：是指按照一定期期人口和社會經濟發(fā)展對農產品的需求,依照土地運用總體規(guī)劃擬定的不得占用的耕地。28應劃入基本農田保護區(qū)來加強管理的耕地:①經國務院有關主管部門或縣級以上地方人民政府批準擬定的糧、棉、油生產基地內的耕地;②有良好的水利與水土保持設施的耕地,正在實行改造計劃以及可以改造的中、低產田;③蔬菜生產基地;④農業(yè)科研、教學實驗田。根據土地運用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線,城市和村莊、集（鎮(zhèn))建設用地區(qū)周遍的耕地,應當優(yōu)先劃入基本農田保護區(qū)。２9土地開發(fā):是為擴大土地的可運用面積和提高土地運用深度,通過勞力、技術和資金的投入將土地由自然資源改造為經濟資源。開墾土地成為土地開發(fā)的一種具體形式。土地開發(fā)的原則：①符合土地運用總體規(guī)劃;②保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；③農業(yè)用地優(yōu)先開發(fā);④保護開發(fā)者利益。土地復墾:是指對在生產建設過程中，因挖損、塌陷、壓占等導致破壞的土地,采用整治措施,使其恢復到可供運用狀態(tài)的活動。30建設用地：是指建造建筑物、構筑物的土地，涉及城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地等。農村宅基地:是農村村民建設住宅所使用的集體土地,涉及居住用房和附屬建筑所使用的土地。3１國家建設征用土地:是國家運用其行政權力把農村集體土地轉為國家所有的行為。其法律特性為：①征地主體的唯一性;②征地行為的行政性;③征地條件的補償性。征地費用的構成：①土地補償費；②安頓補貼費；③青苗補償費；④地上附著物補償費;⑤新菜地開發(fā)建設基金；⑥土地復墾費或耕地開墾費?？梢陨暾埮R時用地的兩種情況:建設施工需要和地質勘察需要。32房屋所有權:是所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。房屋所有權的種類涉及：國有房屋所有權、集體房屋所有權、私有房屋所有權、外產房屋所有權、中外合資房屋所有權和其他性質的房產所有權。33房屋共有:是兩個或兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權。其特性:①主體有兩個或兩個以上,單一主體不構成房屋共有；②客體是同一項房產；③房屋共有存在著對內、對外兩種關系。房屋共有分共同共有和按份共有兩種形式。房屋共同共有：是指兩個或兩個以上的人對共有的某項房屋平等地、不分份額地享有權利并承擔義務。其特性:①共有人之間不分份額、完全平等，即每個共有人都對整個共有房屋享有所有權；②共有人對共有房屋享有共同的權利，并承擔共同的義務;③共有房屋在共同共有關系存續(xù)期間沒有分清份額,只有在共同共有關系消滅時方能分清份額。房屋按份共有：是指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照擬定的份額享有權利、承擔義務。其特性：①主體各有份額,即對同一房屋享有明確具體的份額；②每個共有人有權規(guī)定將自己的份額分出或轉讓；③每個共有人按照各自的份額，對共有房產分享權利、分擔義務。34在解決房屋按份共有關系時應當掌握的原則：①一個或數個共有人規(guī)定將自己的份額分出或轉讓時，其他共有人不得妨礙其行使權利；②共有人出售自己的份額時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權利；③按份共有房產的分割必須保持房屋的使用價值，不能采用損害房屋的使用價值的分割方法，對其中不能分割或分割有損其價值的，可以折價補償、變價分割。35土地使用權：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權利。土地使用權的特性:①權利的派生性。土地使用權是從土地所有權中派生出來的他物權；②客體的有限性。土地使用權的客體僅限于地面；③目的的特殊性。目的在于進行房地產開發(fā)建設;④取得的法定性。土地使用權的取得必須通過法定程序；⑤使用的期限性。土地使用權是有期限的。36土地使用權的取得重要有:原始取得和傳來取得兩種。原始取得的重要方式是有償出讓和行政劃撥。傳來取得的方式涉及通過轉讓、抵押權的實現或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權的主體等方式。３7國家對土地使用權主體變更的限制重要表現在:①限制國有公司與機關、事業(yè)單位之間流轉;②限制公民與法人、非法人組織之間流轉；③限制中國人與外國人之間以及外國人互相之間流轉。３８建筑物區(qū)分所有權：是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權、共用部分持分權以及因共同關系所生的成員權所構成。其特性：①復合性;②專有所有權的主導性;③一體性;④權利主體身份的多重性。39住房部分產權:是指城鄉(xiāng)居民對按標準價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權利,涉及占有權、使用權、有限的收益權和處分權，并可以繼承。40房地產相鄰權:即房地產相鄰關系,是指兩個或兩個以上互相毗鄰的房地產所有人或使用人在行使房地產的占有、使用、收益和處分權時,互相之間應當給予便利或接受限制而發(fā)生的權利義務關系。其特性為:①房地產相鄰權的主體是兩個或兩個以上的房地產所有人或使用人;②房地產在地理位置上必須是相鄰的；③相鄰關系的客體是相鄰房地產所有人或使用人行使其權利時所體現的利益,而非房地產自身;④房地產相鄰關系的內容是相鄰關系人之間的權利義務。41房地產相鄰權的種類:①因使用鄰地、通道,或通行而發(fā)生的相鄰關系；②因相鄰環(huán)境保護而發(fā)生的相鄰關系;③因險情危害而發(fā)生的相鄰關系;④因相鄰通風、采光、管線設立而發(fā)生的相鄰關系。4２異產毗連房屋:是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同的所有人共有的房屋。43解決相鄰關系應注意的原則：①是否有助于生產發(fā)展;②是否有助于方便人民生活;③是否有助于團結互助;④是否公平合理。4４房地產權屬登記：是指房地產行政主管部門代表政府對房地產所有權或使用權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房地產他項權利進行登記，依法確認房地產權歸屬關系的行為。房地產權屬登記是房地產登記的重要內容之一。房地產權屬登記的功能有:產權確認功能、公示功能和管理功能。45在世界各國的立法中,關于房地產登記的效力重要有兩種:一是成立要件主義;二是對抗要件主義。房地產權屬登記及其效力的規(guī)定,重要有德國法模式、托倫斯模式和法國模式三種。從實踐來看,我國房地產權屬登記的效力為成立要件主義。46房地產權屬登記:是指房地產行政管理部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押、典權等房屋他項權利進行登記,并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房地產權屬登記分為總登記、轉移登記、變更登記和其他登記。房產產權登記的全過程,大體涉及登記收件、勘丈繪圖、產權審查、繪制權證和稅費發(fā)證等五道程序。4７地產權屬登記：是房地產行政主管部門代表政府對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權及他項權利均進行注冊登記和發(fā)證的一種制度。按登記的時間和內容的不同,地產權屬登記可分為初始登記和變更登記。初始登記的程序：①申報；②地籍調查；③權屬審核;④注冊登記;⑤頒發(fā)土地證書。變更登記的程序:①變更申報；②變更調查；③變更審核;④變更登記注冊、發(fā)證。48城市居民私房：是指城市居民個人所有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房繼承：是指在公民死亡后,按照法定程序，將死者所遺留的房屋轉移給有權接受的人所有的法律關系。私房繼承的條件：①必須有被繼承人死亡的事實；②被繼承人留有合法的遺產-房屋;③必須有繼承人。49房地產開發(fā):是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。應注意兩點:①取得國有土地使用權是房地產開發(fā)的前提;②房地產開發(fā)既可以是進行基礎設施建設,也可以是繼之進行房屋建設。房地產開發(fā)的特性：①涉及面廣；②工程項目多;③投資量大；④建設周期長。50房地產開發(fā)的類別：①單項開發(fā)、社區(qū)開發(fā)和成片開發(fā);②經營性開發(fā)和自用性開發(fā);③新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。房地產開發(fā)應注意的事項:①總體效益開發(fā)；②嚴格按用途、期限開發(fā)；③設計、施工規(guī)范;④居民住宅優(yōu)惠開發(fā)。51房地產開發(fā)用地:就是進行基礎設施和房屋建設的用地。其含義涉及：①從權利性質來看，房地產開發(fā)用地僅指取得開發(fā)用地的使用權，而不是指取得開發(fā)用地的所有權;②從土地所有權來看,僅指城鄉(xiāng)國有土地，而不涉及集體所有的土地；③從土地范圍來看，出讓的土地所有權只是一種地上使用權，該土地的地下資源和埋藏物人屬于國家所有。52我國現行土地使用制度的特點：①國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥;②土地使用權已成為具有相對獨立意義的一種物權；③國家壟斷城鄉(xiāng)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理;④建立系統(tǒng)的登記制度,明確登記是確認土地使用權的要件。53房地產開發(fā)公司：是指以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的公司。其含義涉及：①以營利為目的;②營業(yè)內容涉及房地產開發(fā)和經營;③依法律規(guī)定的條件、程序設立。房地產開發(fā)公司的種類有:專營公司、兼營公司和項目公司。5４設立房地產公司應具有的條件:①有自己的名稱和組織機構；②有固定的經營場合;③有符合國務院規(guī)定的注冊資本；④有足夠的專業(yè)技術人員;⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產開發(fā)公司的設立程序:①申請登記；②發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;③備案。５5房地產開發(fā)公司的行業(yè)管理重要有：四個方面，①規(guī)定設立房地產開發(fā)公司的必要條件；②建立房地產開發(fā)公司工商登記后的備案制度;③對房地產開發(fā)公司實行分等定級;④對房地產開發(fā)公司的開發(fā)、經營活動進行監(jiān)督、檢查。５6房地產中介服務:是指為房地產開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱。它涉及房地產征詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。設立房地產中介服務機構應具有的條件：①有自己的名稱、組織機構;②有固定的服務場合；③有必要的財產和經費;④有足夠的專業(yè)人員；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。57房地產中介服務機構的義務：①遵守有關的法律、法規(guī)和政策;②遵守自愿、公平、誠實信用的原則;③按照核準的業(yè)務范圍從事經營活動；④按規(guī)定標準收取費用;⑤依法繳納稅費;⑥接受行業(yè)主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。房地產中介服務機構在房地產中介活動中的嚴禁行為：①索取、收受委托協議以外的酬金或其他財物，或運用工作之便,牟取其他不合法的利益；②允許別人以自己的名義從事房地產中介業(yè)務；③同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務;④與一方當事人串通損害另一方當事人利益;⑤法律法規(guī)嚴禁的其他行為。房地產中介服務實行回避制度，房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。房地產中介服務實行補償制度。58房屋拆遷:是指根據城鄉(xiāng)建設規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃及本地政府的用地文獻,拆除和遷移建設用地范圍內的房屋及其他設施的行為。房屋拆遷的種類:①市政動遷和社會動遷；②征地拆遷和非征