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第第10頁共24頁農(nóng)村商業(yè)銀行建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告可行性爭(zhēng)論報(bào)告一、工程概況(-)工程地點(diǎn):工程規(guī)模:12LOFT190LOFT1036643000010000LOFT3066430000737工程開發(fā)土地狀況本工程位于市火車站西南方向,基地西臨汕可路,東鄰站前橫三路,北接站之地,在城市空間上起著重要的地標(biāo)意義;本工程距市城區(qū)政府CBD片區(qū)約5公1工程周邊目前除了碧桂園尚無其他開發(fā)工程,是火車站片區(qū)至市區(qū)的起承轉(zhuǎn)張區(qū),交通條件優(yōu)越。用地,西側(cè)規(guī)劃有商業(yè)和文化設(shè)施及住宅。隨著市城市建設(shè)的快速擴(kuò)展,特別是深汕合作區(qū)的成立,在統(tǒng)籌合作區(qū)產(chǎn)業(yè)游艇會(huì)所暨文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工程。爭(zhēng)論工作依據(jù)汕特別合作區(qū)(以下簡(jiǎn)稱合作區(qū))。深圳、兩市黨政取席會(huì)議審議通過了《關(guān)于優(yōu)化深汕特別合作區(qū)體制機(jī)制進(jìn)一步加快合作區(qū)建設(shè)進(jìn)展的假設(shè)干意見》設(shè)進(jìn)展;廣東省政府常務(wù)會(huì)議審議通過了《深汕特別合作區(qū)進(jìn)展總體規(guī)劃(20-2030)》。市委市人民政府關(guān)于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)建設(shè)生態(tài)市的打算;國(guó)家有關(guān)部委和市政的統(tǒng)計(jì)資料及市場(chǎng)行情資料;工程開發(fā)意向本工程地塊來為通過競(jìng)標(biāo)方式取得的商業(yè)用地,土地使用權(quán)人為市農(nóng)村商業(yè)50款。工程開發(fā)建設(shè)俯視效果圖〔二〕工程建設(shè)的必要性經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)、邁向中高端水平208107.0,9.9;人均生673.615.4;社會(huì)消費(fèi)品零售總額535億元,年均增長(zhǎng)10.8;一般公共預(yù)算收入30.78億元,一般公共206.6522327122619.29.6;744.2814.8;三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為15.5:44.9:39.6;實(shí)體經(jīng)濟(jì)加快進(jìn)展,20年培育“四上”企業(yè)115家,規(guī)模以上工業(yè)增加值年均增長(zhǎng)16.1;高技術(shù)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上21.2,RD17.4,工業(yè)技改投資年均增長(zhǎng)26.628.19.2;10工程。向西融珠翻開局面、產(chǎn)業(yè)共建取得成效深入實(shí)施向西融珠戰(zhàn)略,全面參與深莞惠+河“3+2”經(jīng)濟(jì)圈建設(shè),樂觀探究69.5,20、204.19中獲省批準(zhǔn)2萬畝,供地1.5萬畝。深汕特別合作區(qū)上升為省級(jí)進(jìn)展戰(zhàn)略,紅草產(chǎn)業(yè)園被認(rèn)定為省級(jí)高技術(shù)開發(fā)區(qū),海豐、陸豐、陸河3個(gè)產(chǎn)業(yè)園納入省級(jí)產(chǎn)業(yè)園,“1+4+1”產(chǎn)業(yè)園區(qū)格局根本形成。創(chuàng)招商機(jī)制,共引進(jìn)工程395個(gè),其中投產(chǎn)109個(gè),在建161TFT5擴(kuò)容提質(zhì)加快推動(dòng)、城鎮(zhèn)建設(shè)成效顯著55.08o金町灣濱海旅游度假區(qū)保利一、二期工程進(jìn)展順當(dāng),中心商務(wù)區(qū)站前廣場(chǎng)建成運(yùn)樞紐中心等成功落戶。推動(dòng)交通根底設(shè)施建設(shè),累計(jì)投入資金138.8億元,是前五年的2.2倍。改建大路1528公里,全市行政村100實(shí)現(xiàn)大路硬底化。廈深鐵遷難題馬上全線貫穿,大道綜合改造及兩側(cè)環(huán)境整治接近竣工,完成工業(yè)大道東7,珠東快速前期工作加快推動(dòng),完成海豐縣紅城大道、二環(huán)路,陸豐市東海大5000600089.2o20610縣生態(tài)科技城、大湖鎮(zhèn)和陸河縣水唇鎮(zhèn)列入省型城鎮(zhèn)化“2511”試點(diǎn)。4、全面對(duì)口幫扶力度持續(xù)加大、深汕合作進(jìn)一步深化。市累計(jì)投入幫扶資金56.4億元。與共建“1+4”產(chǎn)業(yè)園區(qū),幫扶引進(jìn)產(chǎn)業(yè)工程289作,實(shí)施幫扶工程4300多個(gè),被幫扶村人均收入和集體收入分別增3135、全力推動(dòng)中心城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì),提高城市綜合承載力。以科學(xué)規(guī)劃引領(lǐng)城市進(jìn)展。立足大珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)全局,明確功能定位,對(duì)接修編城市總體規(guī)劃,推動(dòng)與珠三角城市規(guī)劃共繪,加快“多規(guī)合一”,確?!耙粡堈莆招栽斠?guī)編制,抓好“可塘-赤坑-潭西”中心點(diǎn)、紅海灣國(guó)際旅游休閑度假基地、品清湖區(qū)域空間進(jìn)展和各中心縣城等規(guī)劃編制工作。統(tǒng)籌推動(dòng)擴(kuò)容提質(zhì)。加快市城區(qū)土地收儲(chǔ),完成征地1.6萬畝。東片以中心空間。推動(dòng)品清湖藍(lán)色海灣整治和秀麗海灣建設(shè),全面改善品清湖水質(zhì)和沿岸環(huán)境。推動(dòng)老城區(qū)城市更。綜上所述,本工程有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、改善城市生態(tài)環(huán)境,符合市環(huán)境保護(hù)是很有必要的。符合市城市規(guī)劃的要求市進(jìn)展和城市功能的提升將起到極大的推動(dòng)作用,其周邊規(guī)劃掌握如下:2.該工程的建設(shè)符合2.該工程的建設(shè)符合市相關(guān)的政策要求18,416m2,整個(gè)地勢(shì)較為平坦。本工程位于城市規(guī)劃區(qū)的中心商務(wù)區(qū),工程定位符合城市總體規(guī)劃和將來進(jìn)展需要。本工程用地拆遷補(bǔ)償問題能夠妥當(dāng)解決賠償。4、 建設(shè)資金本工程建設(shè)資金由市農(nóng)村商業(yè)銀行出資一局部,且農(nóng)村商業(yè)銀行會(huì)購(gòu)置一半有力的保障。工程的建設(shè)是可行的。序號(hào)1無2〔包括立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等〕6354105425625三、工程投資環(huán)境和市場(chǎng)爭(zhēng)論201-7553615.3,增速比369814.5,1.166.8O全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速1-7312013.4,增速比1-61188110.2,0.2122795.9,0.66856064.8,增速比1-6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅施工面積470142萬平方米,增長(zhǎng)9294413.71.26410213.145904米,增長(zhǎng)21.3,增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅竣工面積33782萬平方米,增長(zhǎng)20.3。111677.8,降1-64.838487.1,增速回落3.1市投資宏觀背景市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r8107.09.9;人均生產(chǎn)總673.615.4;社會(huì)消費(fèi)品零售總額535億元,年均增長(zhǎng)10.8;一般公共預(yù)算收入30.78億元,一般公共預(yù)算206.652232712261元,年均增長(zhǎng)9.2和9.6;金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額744.28億元,年均增長(zhǎng)14.8;三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為15.5:44.9:39.6;實(shí)體經(jīng)濟(jì)加快進(jìn)展,20年培育“四上”企業(yè)115家,規(guī)模以上工業(yè)增加值年均增長(zhǎng)16.1;高技術(shù)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上21.2,RD17.4,工業(yè)技改投資年均增長(zhǎng)26.628.19.2;10工程。小結(jié):各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示年內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍處良好運(yùn)行狀態(tài);社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速公等大件消費(fèi)品的需求。市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述全年完成固定資產(chǎn)投資652.45億元,比上年增長(zhǎng)11.5o分投資主體看,國(guó)有122.1226.2;462.3526.6;港澳臺(tái)、外商經(jīng)濟(jì)投資42.18億元,下降0.8。分三次產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)投資23.69億元,37.8203.4340.8;423.724.2。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資56.77億元,比上年增長(zhǎng)117.5。其中,住宅45.49億161.5o194.73102.9;實(shí)現(xiàn)銷售額93.87105.0。重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)展順當(dāng)。全年列入省重點(diǎn)工程25個(gè),完成投資142.8億元,105.1105201.81424的前景是樂觀的。價(jià)格分析前幾年是樓市調(diào)控的高壓期,一系列打壓政策的密集出臺(tái),特別是有史上最出臺(tái)后,與去年同期相比,房?jī)r(jià)仍舊相當(dāng)高。依據(jù)市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè),20上半年市住宅的成交均價(jià)大致呈先有逐步上升之勢(shì)??蛻羧后w分析居家型置業(yè)者社區(qū),大型社區(qū)里的二房、三房是他們青睞的物業(yè)類型。過渡型置業(yè)者這一類客戶群大多購(gòu)置小戶型工程,他們大多比較年輕,期望能籌足首期款住,但當(dāng)條件成熟、有了充裕的經(jīng)濟(jì)時(shí),可能變賣該房,或用于出租。投資客近兩年,房?jī)r(jià)的飛速增長(zhǎng),吸引了不少逐利的投資客的關(guān)注。他們一般都是目的多數(shù)是為了轉(zhuǎn)手賣出賺取差額利潤(rùn)。此類置業(yè)者大多鐘情于豪宅和小戶型項(xiàng)的是為了獵取穩(wěn)定的租金回報(bào)。市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)的根本推斷重要指標(biāo)雄踞全省第一:一是商品房銷售面積高達(dá)194.7萬平方米,同比增長(zhǎng)100,排名全省第一;93.9104.9,增幅排名全省第一;三是完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56.8億元,同比增長(zhǎng)117.5,增速全省排名第一,96.8本工程周邊盤及在售、在建樓盤簡(jiǎn)況樓盤名稱:碧桂園時(shí)代城工程位置:市城區(qū)高鐵站南側(cè)工程概況:占地面積84000平方米,建筑面積2200平方米,容積率2.62,綠42.6,1458〔124〕、四居〔42〕、五居〔263〕。勢(shì),將引進(jìn)智能家居理念,打造極具時(shí)代氣息的智能人居時(shí)尚之城。116-271m2“七重立體園林”,純南向洋房,私家電梯廳、全飄窗、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。/nf物業(yè)費(fèi):2.2/平方米?月四、工程分析交通條件本工程位于本工程位于市火車站西南方向,基地西臨汕可路,東鄰站前橫二CBD區(qū)約5公里,距廈深鐵路火車僅約1公里,地理位置優(yōu)越,作用繁華,交通便捷。周邊配套基地西南面對(duì)東涌鎮(zhèn)政府和東涌中學(xué),大局部根底設(shè)施政府正在加大投資力度。地形、地勢(shì)工程地塊面積為18416平方米,呈規(guī)章的四邊外形,東西長(zhǎng)約155米,南北118地塊現(xiàn)狀地塊使用權(quán)50政府保障水電氣供給,保障程度較高。規(guī)劃限制條件城市規(guī)劃對(duì)該宗地?zé)o其他特別規(guī)定,對(duì)本工程沒有特別限制條件。優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)本工程的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通便利優(yōu)勢(shì)明顯,后續(xù)政府投資的配套設(shè)施到位后,是商業(yè)、辦公、居住、休閑集聚的“高地”,地塊緊鄰深汕高鐵,地處環(huán)清湖大道,交通便利,緊鄰深汕合作區(qū),離直線距離約110公里,旁臨濕地生態(tài)公園,真可謂依山傍水之山水樓盤,四周綠化率高、環(huán)境美麗。產(chǎn)品規(guī)劃:以辦公、LOFT公寓為主的高層形式,融合了辦公、住宅、商業(yè)為一體的綜合公空間和冏業(yè)氣氛。劣勢(shì)挑戰(zhàn)。時(shí)機(jī)由于土地資越來越少,同時(shí)依托政府區(qū)域定位作為后盾,配套設(shè)施建設(shè)逐步機(jī)遇越來越多,同時(shí)周邊沒有同類型的工程,給本工程帶來了較大的時(shí)機(jī)。威逼來始終大幅度上漲,政府還將可能會(huì)出臺(tái)更多的政策抑制房?jī)r(jià)的上漲?!踩彻こ淘u(píng)價(jià)綜合考慮上述分析 現(xiàn)在啟動(dòng)的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì),時(shí)機(jī)多于威逼,本工程在20年初進(jìn)入銷售應(yīng)有較好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。(-)工程定位工程市場(chǎng)定位影響售價(jià)的因素:略、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化等都是影響售價(jià)的因素。工程的品質(zhì)定位:住、商業(yè)為一體的綜合性工程,來滿足寬闊置業(yè)者的需求。客戶群體定位:周邊白領(lǐng)本區(qū)域格外生疏,有猛烈置業(yè)愿望,但區(qū)域抱負(fù)選擇少,需求:小三房,二房。商販三房,二房。本地塊原住居民及四周居民求:大三房、二房。投資客閱歷,對(duì)該片區(qū)有猛烈認(rèn)同感,需求:小二房、三房?!捕骋?guī)劃條件4建筑密度:<35綠地率:>35工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程〕備注1841673664其中辦公30000公寓3366410000435〔三〕價(jià)格定位在競(jìng)爭(zhēng)劇烈、簡(jiǎn)單變化的市場(chǎng)環(huán)境中如何制定消費(fèi)者可承受的,而對(duì)開發(fā)商銷售;定價(jià)過低,利潤(rùn)薄弱或無利可“圖”,因此如何在開發(fā)商和消費(fèi)者之間找到的事情。定位動(dòng)身點(diǎn):制造價(jià)值最大化,博弈多贏局面。住宅價(jià)格定位:樓盤名稱:碧桂園時(shí)代城工程位置:市城區(qū)高鐵站南側(cè)工程概況:占地面積84000平方米,建筑面積2200平方米,容積率2.62,綠42.6,1458〔124〕、四居〔42〕、五居〔263〕。勢(shì),將引進(jìn)智能家居理念,打造極具時(shí)代氣息的智能人居時(shí)尚之城。116-271m2“七重立體園林”,純南向洋房,私家電梯廳、全飄窗、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。/nf物業(yè)費(fèi):2.2/平方米?月宅銷售價(jià)在6500-8500元/米之之間。依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及進(jìn)展趨勢(shì),并考慮到本工程的實(shí)際狀況,從保守角度考慮,修正系數(shù)取1.08,則修正后的L0FT公寓均7000/8000/平方米。商鋪價(jià)格定位:10000/平方米。六、經(jīng)濟(jì)分析(-)工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排206期工作;2072010,202工程、園林環(huán)境等室外配套工程,并竣工驗(yàn)收。工程建設(shè)進(jìn)度表序號(hào)1無263根底5410546共計(jì)工程總投資估算依據(jù)近期市建設(shè)工程價(jià)格信息、工程造價(jià)定額資料及工程具體狀況,并參照我公司已開發(fā)工程的本錢資料,經(jīng)分析 總投資額為人民幣33724.47萬元。工程總體投資測(cè)算表184161036640400117104.9630000737科目/M2〕面積〔萬M2〕總額〔萬元〕填表說明3625.00二、開發(fā)前期預(yù)備費(fèi)1339.74725.65673.820.00367.482929.5818879.363420.911762.9333724.47總投資測(cè)算表中單價(jià)為按工程建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià),表中均為人民幣。假設(shè)本工程容積率為4,則計(jì)容積率建筑面積為103664平方米,在計(jì)算工程總投資時(shí)按此面積〔見附表〕,具體狀況分析說明如下:土地費(fèi)用本工程的地價(jià)款總額為3625萬元。工程建設(shè)其他費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括前期勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性爭(zhēng)論、及“三通一平”1940建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)是建筑房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備選購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)22300治理費(fèi)用治理費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理部門為組織和治理房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,如治理人員工資、職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、辦公2930不行預(yù)見費(fèi)主要考慮通貨膨脹導(dǎo)致工程建設(shè)本錢和資金本錢的上升,以及設(shè)計(jì)變更對(duì)建1763資金籌措本工程開發(fā)建設(shè)總投資為33725萬元。工程建設(shè)資金籌措方式為開發(fā)商自有13725200各類物業(yè)銷售收入估算〔附表〕工程銷售收入測(cè)算售面積0400117104.9630000737科目/M2〕面積〔M2〕〕填表說明180003240002商業(yè)100001.515000370002.86642064.84其他59064.80工程銷售回款打算在假設(shè)本工程能夠?qū)崿F(xiàn)以下條件的前提下:〔1〕 〔2〕合市場(chǎng)的營(yíng)銷策略。
有成功的營(yíng)銷籌劃;〔3〕實(shí)行符結(jié)合前面的市場(chǎng)分析 同意供給樓宇按揭效勞的前提下,估量本工程可實(shí)現(xiàn)100的銷售,初步推測(cè)的工程銷售打算及銷售收入見附表:資金來與運(yùn)用分析本工程的總投資估量為33725萬元。工程建設(shè)資金籌措方式為開發(fā)商自有資200從工程計(jì)算期內(nèi)不同時(shí)期的資金來與運(yùn)用及期末資金盈余分析 可有資金和銀行借款同時(shí)到位的狀況下,資金比較充分,完全可用于支付建設(shè)資金,不會(huì)消滅資金缺口,可保障工程開發(fā)按打算順當(dāng)進(jìn)展。銷售利潤(rùn)2023590652953萬元,獲得稅前利潤(rùn)總額25340萬元,繳納所得稅13937萬元,稅后利潤(rùn)8850財(cái)務(wù)與敏感性分析贏利力量分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按投資者最低可承受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率將工程計(jì)算0務(wù)凈現(xiàn)值=17972〔萬元〕投資回收期20年即可收回全部投資。由附表可知本工程全部投資動(dòng)態(tài)回收期=2.14〔年〕投資利潤(rùn)率=14.31工程不確定性分析工程盈虧平衡分析工程盈虧平衡點(diǎn)〔臨界點(diǎn)〕,是指工程銷售收入等于銷售銷售稅費(fèi)與總投資本錢之和。在這個(gè)平衡點(diǎn)上,投資沒有產(chǎn)生盈利。盈虧平衡分析 銷售收入和銷售總量?jī)煞矫孢M(jìn)展。盈虧平衡點(diǎn)售價(jià):該工程總投資為33725萬元〔含借款利息〕。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為:銷售收入=總投資+銷售稅費(fèi)。銷售稅費(fèi)中營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5;城市維護(hù)建設(shè)稅為銷售收入的0.05,印花稅為銷售收入的0.05,依據(jù)市的有關(guān)規(guī)定,土地增殖稅按銷1故:盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售收入=總
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