藍(lán)山三期產(chǎn)品調(diào)整匯報(bào)(NXPowerLite)

藍(lán)山三期產(chǎn)品調(diào)整匯報(bào)目錄：

1、土地價(jià)值分析

2、市場(chǎng)分析

3、客戶是誰(shuí)

4、提煉客戶核心價(jià)值轉(zhuǎn)換成設(shè)計(jì)要素

5、產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃

6、尋找后期產(chǎn)品改善重點(diǎn)

7、風(fēng)險(xiǎn)提示土地價(jià)值分析土地價(jià)值分析一.土地分析:區(qū)位本案地處浦東東部外環(huán)線以外2公里，距市中心（陸家嘴）18公里。周邊目前生活設(shè)施匱乏，片區(qū)有發(fā)展規(guī)劃但短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。距離最近的成熟生活區(qū)（碧云國(guó)際社區(qū)）9公里；項(xiàng)目周圍道路系統(tǒng)便利，路況良好；項(xiàng)目所在地曹路鎮(zhèn)雖無(wú)景觀資源，但周邊較為清靜，有三所大學(xué)，品相較好；同時(shí)也受到藥廠等不利因素的影響本案市中心南北快速干道外環(huán)線龍東路曹路鎮(zhèn)中環(huán)線-五洲大道碧云國(guó)際社區(qū)楊高路-金海路土地價(jià)值分析二.土地分析:屬性綜合分析配套2km內(nèi)大類小類描述/等級(jí)名稱商業(yè)高級(jí)商圈五級(jí)無(wú)大賣場(chǎng)/超市五級(jí)無(wú)便利性商業(yè)四級(jí)曹路鎮(zhèn)商業(yè)、民耀路商業(yè)教育文化中小學(xué)三級(jí)陽(yáng)光幼兒園，明達(dá)小學(xué)。政府有計(jì)劃引入知名中學(xué)，但時(shí)間未定醫(yī)療醫(yī)院二級(jí)政府有計(jì)劃引入長(zhǎng)征醫(yī)院，2010年后，具體時(shí)間未定景觀環(huán)境公園綠地四級(jí)外環(huán)綠地不利因素五級(jí)新亞、羅氏藥廠（政府計(jì)劃07年底遷走）美商垃圾處理場(chǎng)金海路、川沙路要造立交橋交通便利軌道交通二級(jí)地鐵M2號(hào)線延伸段，政府計(jì)劃2009年底開工，12年通車重要公交線路四級(jí)991、陸川線、蔡陸線快速干道一級(jí)華東路、五洲大道、外環(huán)線休閑娛樂(lè)五級(jí)無(wú)土地價(jià)值分析三.土地分析:目前狀況四合院現(xiàn)代形式,三區(qū)在售獨(dú)棟現(xiàn)代形式,成熟別墅社區(qū)樣板房:四合院(部分裝修完成)深藍(lán)三期待建土地價(jià)值分析四.土地分析:周邊因素分析未來(lái)是市政綠化加油站對(duì)居民產(chǎn)生不利影響高架引橋?qū)ρ亟鸷Ｂ肪植坎贾脛e墅不利C(初定)醫(yī)療衛(wèi)生,社會(huì)福利性質(zhì),容積率0.5~0.6R2小高層住宅性質(zhì)，容積率1.2，綠化率35%未建,經(jīng)了解由我司負(fù)責(zé)建設(shè)可能性最大,具體待商談現(xiàn)狀:篷墊廠廠房,待拆遷,具體時(shí)間未定結(jié)論:高架引橋,加油站,以及經(jīng)二路北邊改造時(shí)間未定等因素使得本地塊成為藍(lán)山小城中最不適合做別墅的地塊.外圍環(huán)境不支撐總價(jià)較高的中高端別墅.市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析08年1-9月，全市別墅類產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)中500萬(wàn)以下經(jīng)濟(jì)型別墅總量最大占72％，500-900萬(wàn)的只占16％，900萬(wàn)以上只有12%。2008年市場(chǎng)容量浦東的別墅市場(chǎng)較全市總價(jià)更高，產(chǎn)品更為舒適。全市是以500萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅為主的市場(chǎng)。而浦東是以600-900萬(wàn)的別墅為主的市場(chǎng)。08年1-9月，浦東別墅成交中，500萬(wàn)以下經(jīng)濟(jì)型別墅占43%，明顯低于全市平均水平；500-900萬(wàn)總價(jià)段占30％，明顯高于全市。900萬(wàn)以上占比28%，明顯高于全市。浦東全市開發(fā)500萬(wàn)甚至400萬(wàn)以下經(jīng)濟(jì)型別墅抓住了目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)下500萬(wàn)以上客戶腰包縮水以及公寓客戶升級(jí)為別墅客戶的居住需求,同時(shí)較好的避開浦東同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng).市場(chǎng)分析300-500萬(wàn)市場(chǎng)(vs藍(lán)山190平聯(lián)排)市場(chǎng)規(guī)模：去化和價(jià)格趨勢(shì)：1-9月供應(yīng)1-9月成交1-9月供求比1-9月成交均價(jià)1-9月銷售套數(shù)全市643131852.0212618元354浦東2441351.8118468元15陽(yáng)光花城36241.520835元61-9月，全市500萬(wàn)以下總價(jià)的別墅產(chǎn)品成交表現(xiàn)與大市相同,先揚(yáng)后抑的走勢(shì)顯示出經(jīng)濟(jì)型別墅同樣受到整體市場(chǎng)的影響。陽(yáng)光花城6月開盤36套，當(dāng)月成交50%，然后銷售速度走緩，價(jià)格沒有變化。全市300-500萬(wàn)浦東300-500萬(wàn)浦東在300-500萬(wàn)市場(chǎng)的單價(jià)18468元/平米，受個(gè)案成交影響，均價(jià)較全市高5800元/平米浦東300-500萬(wàn)市場(chǎng)容量與600-900萬(wàn)市場(chǎng)容量相當(dāng)。預(yù)計(jì)未來(lái)2年浦東在這個(gè)總價(jià)段的產(chǎn)品供應(yīng)小幅放大。藍(lán)山提供紅郡的產(chǎn)品，總價(jià)360萬(wàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中等預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)度成交量在9套/月。陽(yáng)光花城09-10市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)：09年供應(yīng)09年成交09年供求比價(jià)格預(yù)計(jì)10年供應(yīng)10年成交10年供求比價(jià)格預(yù)計(jì)全市800040002.012500850051001.6613000浦東3201801.8175003401.522018500藍(lán)山80451.8170001201101.118000結(jié)論：客戶是誰(shuí)客戶是誰(shuí)一.聯(lián)排客戶特點(diǎn)潛在客戶特征總價(jià)承受力在300-400萬(wàn)客戶特征客戶特征興趣愛好生活工作狀態(tài)購(gòu)房心理對(duì)別墅的要求年齡以30-40歲為主，普遍受過(guò)高等教育，知識(shí)層次高，其中不乏有過(guò)海外留學(xué)、工作的人。運(yùn)動(dòng)、旅游、打牌、朋友聚會(huì)、攝影、釣魚等?；咎幱谑聵I(yè)上升或高峰期,還未擺脫生活忙碌狀態(tài)，生活節(jié)奏快，經(jīng)常出差，關(guān)注事業(yè)，生活重心在市區(qū)，休閑時(shí)間一般在市中心活動(dòng)。生活的圈層非常明顯，往往是同一類人生活在一起。一部分經(jīng)常出國(guó)。對(duì)居住和生活的品質(zhì)要求較高，熱愛自然，注重家庭生活，購(gòu)房多用于自住。注重對(duì)空間的合理劃分、使用功能的完善、生活品位的營(yíng)造等方面的設(shè)計(jì)。由于是首次購(gòu)買別墅，因此對(duì)別墅的關(guān)注點(diǎn)更多的在于外觀和尊貴感受，要明顯區(qū)別于普通住宅，達(dá)到期值得炫耀的目的，否則給類客戶同樣可以選擇大面積、好地段的高級(jí)公寓。提煉客戶核心價(jià)值轉(zhuǎn)換成設(shè)計(jì)要素提煉客戶核心需求轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)要素核心訴求排序：別墅感與炫耀>附加值>實(shí)用別墅感：外立面尊貴,室內(nèi)氣派,附屬空間(私家庭院、露臺(tái)、閣樓,景觀私有化)附加值：贈(zèng)送主題實(shí)用：功能完善,使用合理產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃原方案規(guī)劃總圖:序號(hào)項(xiàng)目單位合院1總用地面積m21001802總戶數(shù)戶1203總建筑面積m259856.394地上建筑面積m237503.36a住宅建筑面積m235670.47b公建配套建筑面積m21832.895地下建筑面積m222353.036平均每戶地上面積m2283.107平均每戶地下面積m2186.275258容積率

0.379建筑密度%24.811機(jī)動(dòng)車停車位輛264(室內(nèi)240)缺點(diǎn):1.戶均面積偏大,總價(jià)高（650萬(wàn)以上),銷售壓力大;2.容積率沒做足,政府通過(guò)有障礙紅郡優(yōu)化方案產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃戶均地上:221平米;戶均地下:45平米;配置:4房2廳4衛(wèi)戶型特點(diǎn):立面別墅感強(qiáng)容積率能做足總價(jià)底可做贈(zèng)送主題面寬適中(6.5米)紅郡優(yōu)化方案產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目單位合院小紅郡(保留樣板房)1總用地面積m21001801001802總戶數(shù)戶1202603總建筑面積m259856.39720544地上建筑面積m237503.3659843a住宅建筑面積m235670.4757824b公建配套建筑面積m21832.8920195地下建筑面積m222353.03122116平均每戶地上面積m2283.12217平均每戶地下面積m2186.27525458容積率

0.370.69建筑密度%24.82510綠地率%505111機(jī)動(dòng)車停車位輛264(室內(nèi)240)280(室內(nèi)264)已建樣板房成本為700萬(wàn)+地下管線設(shè)施費(fèi)用等;建議在不影響容積率及規(guī)劃質(zhì)量的前提下保留聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展方向產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃核心訴求排序：1.別墅感與炫耀2.附加值3.實(shí)用4.品位新產(chǎn)品特征：1.外立面尊貴,室內(nèi)氣派(挑空等)2.贈(zèng)送空間3.增加面寬4.設(shè)置露臺(tái),閣樓等創(chuàng)新產(chǎn)品意向:需突出亮點(diǎn):尊貴外立面(歐式尊貴)景觀尊貴(堆坡等)室內(nèi)挑空面寬擴(kuò)大至8米贈(zèng)送面積更低總價(jià)盡量減少的弱點(diǎn):高架對(duì)區(qū)內(nèi)的影響地下室無(wú)保姆間主要房間舒適度相對(duì)低戶均地上:200平米以下;戶均地下:60平米;配置:4房2廳3衛(wèi)前提滿足:做足容積率,滿足綠化率和限高等政府要求戶均地上:221平米;戶均地下:45平米;配置:4房2廳3衛(wèi)聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展一產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃方案一(9.6米面寬)產(chǎn)品特征地上面積地下面積露臺(tái)偷面積前3房3衛(wèi)2廳1室1809229偷面積后4房3衛(wèi)2廳1室?guī)чw樓2209242產(chǎn)品溢值

+400+13偷值比例

22%

戶數(shù)331套+樣板房(4套)

產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展一產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展一產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展一產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展二方案二(5.5米+11.1米面寬產(chǎn)品組合)

產(chǎn)品特征地上面積地下面積露臺(tái)5.5米面寬偷面積前2房3衛(wèi)2廳145748

偷面積后3房3衛(wèi)2廳1室?guī)чw樓1867448

產(chǎn)品溢值

41040

溢值比例

28%

戶數(shù)155

11.1米面寬偷面積前3房3衛(wèi)2廳1室19210920

偷面積后4房3衛(wèi)2廳1室?guī)чw樓22510960

產(chǎn)品溢值

33040

溢值比例

17%

戶數(shù)180

產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展二位置較差處布置小面寬小戶型產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展二產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展二南入口戶型產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展二南入口戶型產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展二北入口戶型產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展二北入口戶型產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展三方案三(5.5米+9.6米面寬產(chǎn)品組合)

產(chǎn)品特征地上面積地下面積露臺(tái)5.5米面寬偷面積前2房3衛(wèi)2廳145748

偷面積后3房3衛(wèi)2廳1室?guī)чw樓1867448

產(chǎn)品溢值

41040

溢值比例

28%

戶數(shù)89

9.6米面寬偷面積前3房3衛(wèi)2廳1室1809229

偷面積后4房3衛(wèi)2廳1室?guī)чw樓2209242

產(chǎn)品溢值

+40040

溢值比例

22%

戶數(shù)225

產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展三產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展方向產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展方向產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展方向產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展方向產(chǎn)品解決方案以及財(cái)務(wù)指標(biāo)、計(jì)劃聯(lián)排進(jìn)一步發(fā)展對(duì)比方案二(5.5+11.1)開發(fā)與銷售計(jì)劃開發(fā)成本

項(xiàng)目利潤(rùn)

凈利潤(rùn)銷售凈利率銷售面積銷售單價(jià)

銷售金額單位成本

開發(fā)成本2009年728017153.812,488.009535.146,941.584,765.922,547.9320%2010年2615218286.447,822.609535.1424,936.2919,897.4010,315.9221.6%2011年2540018728.347,570.009535.1424,219.2520,377.6310,276.3521.6%2012年合計(jì)5883218337.1107,880.60

56,097.1245,040.9423,140.2021.4%方案一（9.6）開發(fā)與銷售計(jì)劃開發(fā)成本

項(xiàng)目利潤(rùn)

凈利潤(rùn)銷售凈利率銷售面積銷售單價(jià)

銷售金額單位成本

開發(fā)成本2009年91161700015,497.209535.428,692.495,836.133,044.7119.6%2010年2435218140.644,176.009535.4223,220.6718,194.339,438.7121.4%2011年247681850045,820.809535.4223,617.3419,339.669,761.3721.3%2012年合計(jì)5823618114.9105,494.00

55,530.5043,370.1322,244.8021.1%方案三(5.5+9.6)開發(fā)與銷售計(jì)劃開發(fā)成本

項(xiàng)目利潤(rùn)

凈利潤(rùn)銷售凈利率銷售面積銷售單價(jià)

銷售金額單位成本

開發(fā)成本2009年98791700016,794.309529.059,413.756,330.913,302.6219.7%2010年2435218140.644,176.009529.0523,205.1418,209.869,446.2821.4%2011年247681850045,820.809529.0523,601.5519,355.459,768.8721.3%2012年

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--#DIV/0!#DIV/0!合計(jì)5899918100.5106,791.10

56,220.4443,8