藍山三期產(chǎn)品調(diào)整匯報(NXPowerLite)

藍山三期產(chǎn)品調(diào)整匯報目錄：

1、土地價值分析

2、市場分析

3、客戶是誰

4、提煉客戶核心價值轉換成設計要素

5、產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃

6、尋找后期產(chǎn)品改善重點

7、風險提示土地價值分析土地價值分析一.土地分析:區(qū)位本案地處浦東東部外環(huán)線以外2公里，距市中心（陸家嘴）18公里。周邊目前生活設施匱乏，片區(qū)有發(fā)展規(guī)劃但短期內(nèi)無法實現(xiàn)。距離最近的成熟生活區(qū)（碧云國際社區(qū)）9公里；項目周圍道路系統(tǒng)便利，路況良好；項目所在地曹路鎮(zhèn)雖無景觀資源，但周邊較為清靜，有三所大學，品相較好；同時也受到藥廠等不利因素的影響本案市中心南北快速干道外環(huán)線龍東路曹路鎮(zhèn)中環(huán)線-五洲大道碧云國際社區(qū)楊高路-金海路土地價值分析二.土地分析:屬性綜合分析配套2km內(nèi)大類小類描述/等級名稱商業(yè)高級商圈五級無大賣場/超市五級無便利性商業(yè)四級曹路鎮(zhèn)商業(yè)、民耀路商業(yè)教育文化中小學三級陽光幼兒園，明達小學。政府有計劃引入知名中學，但時間未定醫(yī)療醫(yī)院二級政府有計劃引入長征醫(yī)院，2010年后，具體時間未定景觀環(huán)境公園綠地四級外環(huán)綠地不利因素五級新亞、羅氏藥廠（政府計劃07年底遷走）美商垃圾處理場金海路、川沙路要造立交橋交通便利軌道交通二級地鐵M2號線延伸段，政府計劃2009年底開工，12年通車重要公交線路四級991、陸川線、蔡陸線快速干道一級華東路、五洲大道、外環(huán)線休閑娛樂五級無土地價值分析三.土地分析:目前狀況四合院現(xiàn)代形式,三區(qū)在售獨棟現(xiàn)代形式,成熟別墅社區(qū)樣板房:四合院(部分裝修完成)深藍三期待建土地價值分析四.土地分析:周邊因素分析未來是市政綠化加油站對居民產(chǎn)生不利影響高架引橋?qū)ρ亟鸷Ｂ肪植坎贾脛e墅不利C(初定)醫(yī)療衛(wèi)生,社會福利性質(zhì),容積率0.5~0.6R2小高層住宅性質(zhì)，容積率1.2，綠化率35%未建,經(jīng)了解由我司負責建設可能性最大,具體待商談現(xiàn)狀:篷墊廠廠房,待拆遷,具體時間未定結論:高架引橋,加油站,以及經(jīng)二路北邊改造時間未定等因素使得本地塊成為藍山小城中最不適合做別墅的地塊.外圍環(huán)境不支撐總價較高的中高端別墅.市場分析市場分析08年1-9月，全市別墅類產(chǎn)品成交結構中500萬以下經(jīng)濟型別墅總量最大占72％，500-900萬的只占16％，900萬以上只有12%。2008年市場容量浦東的別墅市場較全市總價更高，產(chǎn)品更為舒適。全市是以500萬以下的經(jīng)濟型別墅為主的市場。而浦東是以600-900萬的別墅為主的市場。08年1-9月，浦東別墅成交中，500萬以下經(jīng)濟型別墅占43%，明顯低于全市平均水平；500-900萬總價段占30％，明顯高于全市。900萬以上占比28%，明顯高于全市。浦東全市開發(fā)500萬甚至400萬以下經(jīng)濟型別墅抓住了目前市場經(jīng)濟危機下500萬以上客戶腰包縮水以及公寓客戶升級為別墅客戶的居住需求,同時較好的避開浦東同類產(chǎn)品的競爭.市場分析300-500萬市場(vs藍山190平聯(lián)排)市場規(guī)模：去化和價格趨勢：1-9月供應1-9月成交1-9月供求比1-9月成交均價1-9月銷售套數(shù)全市643131852.0212618元354浦東2441351.8118468元15陽光花城36241.520835元61-9月，全市500萬以下總價的別墅產(chǎn)品成交表現(xiàn)與大市相同,先揚后抑的走勢顯示出經(jīng)濟型別墅同樣受到整體市場的影響。陽光花城6月開盤36套，當月成交50%，然后銷售速度走緩，價格沒有變化。全市300-500萬浦東300-500萬浦東在300-500萬市場的單價18468元/平米，受個案成交影響，均價較全市高5800元/平米浦東300-500萬市場容量與600-900萬市場容量相當。預計未來2年浦東在這個總價段的產(chǎn)品供應小幅放大。藍山提供紅郡的產(chǎn)品，總價360萬，市場競爭力中等預計，預計度成交量在9套/月。陽光花城09-10市場規(guī)模預計：09年供應09年成交09年供求比價格預計10年供應10年成交10年供求比價格預計全市800040002.012500850051001.6613000浦東3201801.8175003401.522018500藍山80451.8170001201101.118000結論：客戶是誰客戶是誰一.聯(lián)排客戶特點潛在客戶特征總價承受力在300-400萬客戶特征客戶特征興趣愛好生活工作狀態(tài)購房心理對別墅的要求年齡以30-40歲為主，普遍受過高等教育，知識層次高，其中不乏有過海外留學、工作的人。運動、旅游、打牌、朋友聚會、攝影、釣魚等?；咎幱谑聵I(yè)上升或高峰期,還未擺脫生活忙碌狀態(tài)，生活節(jié)奏快，經(jīng)常出差，關注事業(yè)，生活重心在市區(qū)，休閑時間一般在市中心活動。生活的圈層非常明顯，往往是同一類人生活在一起。一部分經(jīng)常出國。對居住和生活的品質(zhì)要求較高，熱愛自然，注重家庭生活，購房多用于自住。注重對空間的合理劃分、使用功能的完善、生活品位的營造等方面的設計。由于是首次購買別墅，因此對別墅的關注點更多的在于外觀和尊貴感受，要明顯區(qū)別于普通住宅，達到期值得炫耀的目的，否則給類客戶同樣可以選擇大面積、好地段的高級公寓。提煉客戶核心價值轉換成設計要素提煉客戶核心需求轉化為設計要素核心訴求排序：別墅感與炫耀>附加值>實用別墅感：外立面尊貴,室內(nèi)氣派,附屬空間(私家庭院、露臺、閣樓,景觀私有化)附加值：贈送主題實用：功能完善,使用合理產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃原方案規(guī)劃總圖:序號項目單位合院1總用地面積m21001802總戶數(shù)戶1203總建筑面積m259856.394地上建筑面積m237503.36a住宅建筑面積m235670.47b公建配套建筑面積m21832.895地下建筑面積m222353.036平均每戶地上面積m2283.107平均每戶地下面積m2186.275258容積率

0.379建筑密度%24.811機動車停車位輛264(室內(nèi)240)缺點:1.戶均面積偏大,總價高（650萬以上),銷售壓力大;2.容積率沒做足,政府通過有障礙紅郡優(yōu)化方案產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃戶均地上:221平米;戶均地下:45平米;配置:4房2廳4衛(wèi)戶型特點:立面別墅感強容積率能做足總價底可做贈送主題面寬適中(6.5米)紅郡優(yōu)化方案產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃序號項目單位合院小紅郡(保留樣板房)1總用地面積m21001801001802總戶數(shù)戶1202603總建筑面積m259856.39720544地上建筑面積m237503.3659843a住宅建筑面積m235670.4757824b公建配套建筑面積m21832.8920195地下建筑面積m222353.03122116平均每戶地上面積m2283.12217平均每戶地下面積m2186.27525458容積率

0.370.69建筑密度%24.82510綠地率%505111機動車停車位輛264(室內(nèi)240)280(室內(nèi)264)已建樣板房成本為700萬+地下管線設施費用等;建議在不影響容積率及規(guī)劃質(zhì)量的前提下保留聯(lián)排進一步發(fā)展方向產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃核心訴求排序：1.別墅感與炫耀2.附加值3.實用4.品位新產(chǎn)品特征：1.外立面尊貴,室內(nèi)氣派(挑空等)2.贈送空間3.增加面寬4.設置露臺,閣樓等創(chuàng)新產(chǎn)品意向:需突出亮點:尊貴外立面(歐式尊貴)景觀尊貴(堆坡等)室內(nèi)挑空面寬擴大至8米贈送面積更低總價盡量減少的弱點:高架對區(qū)內(nèi)的影響地下室無保姆間主要房間舒適度相對低戶均地上:200平米以下;戶均地下:60平米;配置:4房2廳3衛(wèi)前提滿足:做足容積率,滿足綠化率和限高等政府要求戶均地上:221平米;戶均地下:45平米;配置:4房2廳3衛(wèi)聯(lián)排進一步發(fā)展一產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃方案一(9.6米面寬)產(chǎn)品特征地上面積地下面積露臺偷面積前3房3衛(wèi)2廳1室1809229偷面積后4房3衛(wèi)2廳1室?guī)чw樓2209242產(chǎn)品溢值

+400+13偷值比例

22%

戶數(shù)331套+樣板房(4套)

產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展一產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展一產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展一產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展二方案二(5.5米+11.1米面寬產(chǎn)品組合)

產(chǎn)品特征地上面積地下面積露臺5.5米面寬偷面積前2房3衛(wèi)2廳145748

偷面積后3房3衛(wèi)2廳1室?guī)чw樓1867448

產(chǎn)品溢值

41040

溢值比例

28%

戶數(shù)155

11.1米面寬偷面積前3房3衛(wèi)2廳1室19210920

偷面積后4房3衛(wèi)2廳1室?guī)чw樓22510960

產(chǎn)品溢值

33040

溢值比例

17%

戶數(shù)180

產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展二位置較差處布置小面寬小戶型產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展二產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展二南入口戶型產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展二南入口戶型產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展二北入口戶型產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展二北入口戶型產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展三方案三(5.5米+9.6米面寬產(chǎn)品組合)

產(chǎn)品特征地上面積地下面積露臺5.5米面寬偷面積前2房3衛(wèi)2廳145748

偷面積后3房3衛(wèi)2廳1室?guī)чw樓1867448

產(chǎn)品溢值

41040

溢值比例

28%

戶數(shù)89

9.6米面寬偷面積前3房3衛(wèi)2廳1室1809229

偷面積后4房3衛(wèi)2廳1室?guī)чw樓2209242

產(chǎn)品溢值

+40040

溢值比例

22%

戶數(shù)225

產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展三產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展方向產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展方向產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展方向產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展方向產(chǎn)品解決方案以及財務指標、計劃聯(lián)排進一步發(fā)展對比方案二(5.5+11.1)開發(fā)與銷售計劃開發(fā)成本

項目利潤

凈利潤銷售凈利率銷售面積銷售單價

銷售金額單位成本

開發(fā)成本2009年728017153.812,488.009535.146,941.584,765.922,547.9320%2010年2615218286.447,822.609535.1424,936.2919,897.4010,315.9221.6%2011年2540018728.347,570.009535.1424,219.2520,377.6310,276.3521.6%2012年合計5883218337.1107,880.60

56,097.1245,040.9423,140.2021.4%方案一（9.6）開發(fā)與銷售計劃開發(fā)成本

項目利潤

凈利潤銷售凈利率銷售面積銷售單價

銷售金額單位成本

開發(fā)成本2009年91161700015,497.209535.428,692.495,836.133,044.7119.6%2010年2435218140.644,176.009535.4223,220.6718,194.339,438.7121.4%2011年247681850045,820.809535.4223,617.3419,339.669,761.3721.3%2012年合計5823618114.9105,494.00

55,530.5043,370.1322,244.8021.1%方案三(5.5+9.6)開發(fā)與銷售計劃開發(fā)成本

項目利潤

凈利潤銷售凈利率銷售面積銷售單價

銷售金額單位成本

開發(fā)成本2009年98791700016,794.309529.059,413.756,330.913,302.6219.7%2010年2435218140.644,176.009529.0523,205.1418,209.869,446.2821.4%2011年247681850045,820.809529.0523,601.5519,355.459,768.8721.3%2012年

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--#DIV/0!#DIV/0!合計5899918100.5106,791.10

56,220.4443,8