戶型建議報告剖析

新雅海韻山景戶型建議

2010年7月NO1.產(chǎn)品之戶型的重要性NO2.戶型設計需考慮的幾個問題NO3.新雅海韻山景戶型建議NO1.產(chǎn)品之戶型的重要性一、戶型設計的好壞，直接影響樓盤的去化速度和去化率在一定時間內(nèi)銷售了多少套，銷售了多大比例的房子。去化速度帶來的時間成本每個開發(fā)商都會考慮的。好的戶型、符合目標客戶需要的戶型，自然就賣得快，反之就慢。很多樓盤會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，有30%或者80%的戶型銷售非常好，但是有一批戶型銷不動，有的甚至一年都銷不動，這種情況就給開發(fā)商帶來了時間成本。通常我們在蓄客期對都會對客戶喜歡什么樓層、戶型等等進行調(diào)查、統(tǒng)計、分析，這些因素會影響后續(xù)價格的制定，影響到銷售速度和銷售率，進而影響到開發(fā)商利潤的實現(xiàn)。二、戶型設計的好壞直接決定銷售價格的提升空間

一些具有高創(chuàng)新價值的產(chǎn)品，經(jīng)過營銷的引導，會獲得更高的價值。比如祥隆的四季花城三期情景花園洋房就是一種非常好的創(chuàng)新戶型，同樣是多層住宅，只是樓層低一點，但是經(jīng)過良好的設計和宣傳，最后按照接近別墅的價格來賣，而且還得到市場的追捧。這樣通過戶型的創(chuàng)新獲得了一部分新的利潤空間，這是所有的開發(fā)商都樂意去追求的，成本投入不多，可利潤空間巨大。銷售速度和銷售價格直接影響產(chǎn)品的競爭力，直接影響項目開發(fā)的利潤空間

產(chǎn)品的市場競爭力是開發(fā)商非常關(guān)心的事情，在同樣的市場環(huán)境下，有的樓盤好賣，有的樓盤不好賣。就樓盤的市場競爭力而言，決定因素有很多，其中戶型也扮演著一個很重要的角色。有的樓盤上客量很多，但成交率很低，有的樓盤看的人一般，但是成交量還不錯。所有的開發(fā)商都希望提高客戶的成交率，而成交率和戶型有很重要的關(guān)系。上客量多，一定程度上說明廣告做得好，但是成交率低，拋除銷售執(zhí)行的素質(zhì)問題，說明客戶來看了，但是沒選中合適的房子，也就是戶型不滿足目標客戶群的需要。如果樓盤設計得好，營銷推廣也做的不錯，戶型設計又滿足目標客戶群的需求，自然產(chǎn)品也就具有了相應的市場競爭力，就可以賣得比別人好。NO2.戶型設計需考慮的幾個問題戶型設計需要重點考慮以下問題一、戶型面積配比問題二、功能布局的問題三、生活尺度的問題一、戶型面積配比：樓盤的檔次和客戶定位決定戶型面積配比的合理性。層數(shù)戶型戶型面積結(jié)構(gòu)戶型比4層2×2×186㎡平層5%2×2×192㎡平層10%3×2×2116㎡平層15%2×2×3151㎡復式35%3×2×3154㎡復式20%4×2×2160㎡復式15%說明：2×2×1表示兩室兩廳一衛(wèi)。某樓盤戶型面積配比二、功能布局應考慮到經(jīng)濟性、便利性和客戶的生活習慣經(jīng)濟性：設計緊湊實用，使用率高，同時在滿足一定性能的要求下，造價相對較低，便于施工。既便是豪華型的戶型不意味著空間浪費只不過舒適度不同的戶型對空間的大小和功能的多少要求的標準不同而已，因此衡量戶型的經(jīng)濟性是相對的，不是絕對的。便利性：空間有效分離，如廚房和餐廳相鄰，而且廚房外最好配以陽臺，既可通風，又可以彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足。入戶門應離廚房較近?？蛻舻牧晳T、喜好：以國人的傳統(tǒng)觀念，每個房間都應方方正正，尤其謹防多邊多角的“鉆石房”出現(xiàn)。三、尺度的問題：面積適中，尺度適宜

功能空間都應該有合理的大小尺度，并非越大越舒適，從各個房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應在12-15平米之間，較理想的客廳面積在21-30平米之間，客廳的開間應不小于3.9米，衛(wèi)生間、廚房、儲藏間、健身房各占4-5平米，陽臺占5-6平米，這樣的分配基本保證了功能的安置，符合當前人們生活的需求和習慣。例如：臥室的功能主要是睡眠和休息，它必須要設置睡床、床頭、床頭柜、衣櫥、梳妝臺、電視柜、休息椅等家具，還要有一定的活動空間，因此雙人臥室的開間應不小于3.6米，面積應不小于12平米，才能夠保證一定的舒適度。實際上，不少大戶型在舒適度上并沒有達到很好的效果，比如大面積都大在了什么地方，一般的大戶型體現(xiàn)在客廳和主臥室的面積增大，而在廚衛(wèi)、衣帽間、儲藏的功能上沒有增加多少，而這些細節(jié)卻能保證居住舒適度必需的功能空間。功能區(qū)尺度面積范圍趨勢客廳開間≥3.9米走大；偏向豪華舒適性餐廳凈寬≥2.4米走大；與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空間；臨窗設計廚房凈寬≥1.5米8㎡≤面積≤12㎡走大；附帶工作陽臺衛(wèi)生間4㎡≤面積≤10㎡走大；三進式設計真正干濕分區(qū)主臥開間≥3.6米12㎡≤面積≤25㎡走大；有獨立衛(wèi)生間、更衣間、休閑陽臺次臥10㎡≤面積≤15㎡平衡儲藏室4㎡≤面積≤6㎡走大；走入式設計陽臺4㎡≤面積≤12㎡凈寬≥1.6米欄高≥1.2米走大；功能可設為健身、休閑等工作陽臺4㎡≤面積≤6㎡凈寬≥1.2米平衡；可兼洗衣間功能NO3.新雅海韻山景戶型建議戶型面積配比分析與修正面積配比情況分析面積區(qū)間戶數(shù)占比小計70㎡以下578.7%8.70%70-80㎡7611.6%42.6%80-90㎡16825.5%90-100㎡365.5%100-110㎡91.4%22.0%110-120㎡10015.2%120-130㎡365.5%145-165㎡17626.7%26.70%合計658100.0%100.0%總體面積配比相對均衡合理；從面積分布上也做到了資源的合理利用：景觀佳、私密性強、位置佳的樓座分布面積比較大的戶型，臨近路邊的樓座分布面積適中的中小戶型。

一居室（59-74㎡）和兩居室（72-121㎡）面積跨度太大，；

70平米設計為一居室，100-121平米設計為兩居，145平米以上設計為三居室，面積分配上存在浪費；戶型配比情況分析·戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)套比一室一廳一衛(wèi)59-62578.7%一室一廳一衛(wèi)74182.7%二室二廳一衛(wèi)72-11234452.3%二室二廳二衛(wèi)121365.5%三（兩）室二廳一衛(wèi)106、113274.1%三室二廳二衛(wèi)147-16217626.7%70㎡以上可設計為兩居100㎡以上可設計為三居室162㎡可設計為四居戶型配比修正建議根據(jù)本案的檔次和客群定位來看，二次置業(yè)者將占2/3以上。中小戶型需求者：主要集中在投資客戶、為子女就學購房、為父母購房這三類客戶均會在不同程度上考慮房子的投資價值，對房屋的總價比較看重。該部分客戶的需求面積主要集中在建筑面積100平米以下。中大戶型需求者：大部分屬于改善性住房需求，細節(jié)上的居住舒適度要求會更高。該部分客戶的需求面積主要集中在建筑面積90-140平米之間。戶型調(diào)整前面積面積區(qū)間（㎡）套比一室一廳一衛(wèi)59-7445-6017%二室二廳一衛(wèi)72-11275-9035%二室二廳二衛(wèi)12190-1008%三室二廳一（兩）衛(wèi)106、113100-14015%三/四室二廳二衛(wèi)147-162145-16025%戶型配比修正建議

調(diào)低一居室面積區(qū)間，相應戶數(shù)占比提高；調(diào)低兩室兩廳一衛(wèi)的面積區(qū)間，上限為90平米；調(diào)低兩室兩廳兩衛(wèi)的面積區(qū)間；調(diào)高三居室的面積區(qū)間和戶數(shù)配比；將145以上的面積調(diào)整為四居室的戶型。面積區(qū)間調(diào)整前調(diào)整后70㎡以下8.70%17%70-100㎡42.6%43%100-130㎡22.0%15%145-165㎡26.7%25%調(diào)整前后面積配比比較因調(diào)低一居室的面積區(qū)間，因此70平米以下的房型的套比相應有所提高，整體對以前方案進行了微調(diào)，修正后面積分配更趨合理。調(diào)整前后戶型配比比較戶型調(diào)整前面積調(diào)整后面積調(diào)整前套比調(diào)整后套比1×1×159-7445-6011.4%17%2×2×172-11275-9052.3%35%2×2×212190-1005.5%8%3/2×2×1/2106、113100-1404.1%15%3/4×2×2147-162145-16026.7%25%

戶型設計分析與建議·1、6號樓

實用性較低，121㎡僅為兩室，市場接受度較低；客、餐廳區(qū)劃不明顯，不能很好體現(xiàn)其使用功能;

衛(wèi)生間設置飄窗不太合適;

衛(wèi)生間開間過小。A21客廳開間偏??；沒有設計衣帽間A22修正建議增加北陽臺面積增加陽臺面積□A22應設計為三室□南向北向適當增加陽臺面積□A22增加客廳面寬□做出獨立衣帽間案例參考

布局合理全明設計臥室、書房全部朝陽2#、4#、10#B11-14B12/13客廳為暗廳采光不佳且為中廳

B14主臥面寬偏小B11-14戶型客廳面寬過小，擺放不下沙發(fā),建議增加面寬B11-13為中廳，采光不佳案例參考3.61.53.54.03.01.53.33.83.5編號房型套內(nèi)面積建筑面積總建面使用率A1三房二廳二衛(wèi)83.85104.72360.3180.07%B1二房二廳二衛(wèi)60.4075.43A1型①方正格局；②全明設計；③動靜、干濕分區(qū)，互不干擾；④雙臥朝陽；⑤飄窗設計B1型①方正、緊湊實用、全明設計；②入戶即是廚衛(wèi)餐廳；③雙臥、客廳朝陽2#、3#、7#、11#A31、A32A31112平為兩居，實用性不夠，市場接受度及競爭力均有欠佳；A32交通面積過大。在此面積下，房型設計與市場主流需求有些脫節(jié)。A31客、餐廳區(qū)劃不明顯，不能很好的體現(xiàn)其使用功能；沒有設計衣帽間與A21格局相似修正建議

二房改為三房盡量做出衣帽間次臥增加陽臺書房案例參考3#、7#B21、B22、B23戶型1)B22戶型73平米僅做到一居既造成空間浪費又與市場需求相背。2)B21兩臥室尺度又略顯拘謹。交通面積較大。3)B23客廳進深太短。修正建議增加B23面寬壓縮B22面寬增加B21面寬增加客廳面寬40㎝案例參考5#B31、B32、B33戶型衛(wèi)生間為暗間；

B32廚房與餐廳較遠，生活不便；

B31、33布局不合理廚房離餐廳較遠廚房位置不合理修正建議主臥次臥主次臥室位置對調(diào)餐廳位置移到指示位置餐廳廚房主臥帶衛(wèi)生間主臥次臥8#、9#A11、A12空間浪費采光不佳北向沒有充足陽光

東西戶面積分配不太合理，東戶應比西戶大或同樣大；A12設計上存在空間浪費；沒有獨立衣帽間；電梯前廳采光不佳

A11沒有照顧到南北通透；3）兩戶型客