房地產(chǎn)與制造業(yè)

2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處1房地產(chǎn)持續(xù)上漲對(duì)中國(guó)制造業(yè)的負(fù)面影響

徐和平2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處2

摘要進(jìn)入90年代以來(lái)，我國(guó)城市房地產(chǎn)持續(xù)上漲，城市社會(huì)一片繁榮，但這種繁榮的背后卻隱藏著巨大的危機(jī)。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處3

摘要

房地產(chǎn)的暴漲極大地削弱了制造業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，而作為經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)的制造業(yè)的削弱，給經(jīng)濟(jì)與社會(huì)帶來(lái)了極其消極的影響，地方政府這一政策面臨調(diào)整。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處4關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上漲；原因；負(fù)面影響

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主要內(nèi)容一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)的上漲二、房地產(chǎn)價(jià)格的上漲的原因2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處6

主要內(nèi)容三、房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)制造業(yè)的災(zāi)難性影響四、國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處7一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)的上漲

自20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)、非正常上漲。這一上漲始于90年代的房改，進(jìn)入21世紀(jì)之后呈加速之勢(shì)。

2008年開(kāi)始的金融危機(jī)背景下，各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降，而我國(guó)不少城市房地產(chǎn)價(jià)格卻穩(wěn)中有升。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處91999至2005年的地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處10土地價(jià)格指數(shù)變動(dòng)2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處11

由表1可以看出，1999～2005六年間，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈明顯上升趨勢(shì)。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處12

據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2007年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5%。在國(guó)家大力打壓下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不降反升。

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2009年，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但收益甚微，不少城市房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲。

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其實(shí)自90代初以來(lái)我國(guó)各城市房地產(chǎn)價(jià)格都漲了好幾倍。2006年，上海、北京等城市中心區(qū)房?jī)r(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處15

這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到紐約、巴黎等大都市的價(jià)格。我國(guó)一般省城也超過(guò)5000元，有的達(dá)到1萬(wàn)元以上。*貴陽(yáng)市房?jī)r(jià)

2009年6月份數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)市兩城區(qū)商品住宅均價(jià)4697元／平方米。實(shí)際上，區(qū)位好一點(diǎn)的住宅價(jià)格超過(guò)了5000元／平方米，達(dá)到1萬(wàn)元的價(jià)格。*貴州房?jī)r(jià)普通住宅,商鋪,高層貴陽(yáng)市青云路裕陽(yáng)大廈開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年6月26日

平均單價(jià)：8380元/㎡最低單價(jià)：7988元/㎡*貴州房?jī)r(jià)普通住宅,別墅,商鋪,高層,小高層,聯(lián)排別墅,雙拼別墅項(xiàng)目位置：花溪甲秀南路迎賓館丁字路口南側(cè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年9月5日

最低單價(jià)：5500元/㎡

上海高樓*工資與房?jī)r(jià)比

“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。*工資與房?jī)r(jià)比

目前國(guó)際上公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”為3至6倍，世界銀行專(zhuān)家的說(shuō)法為4至6倍。22*工資與房?jī)r(jià)比

按國(guó)際比較，房?jī)r(jià)是房均家庭年收的3至5倍，貧窮的發(fā)展中國(guó)家也不過(guò)10倍。依我國(guó)城市居民的收入，我國(guó)城市的應(yīng)該是多少倍？*工資與房?jī)r(jià)比

2009年，大連人均收入與房?jī)r(jià)比達(dá)22:1。同期，北京是27：1。24#形成泡沫房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)虛擬需求過(guò)度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，25#形成泡沫

當(dāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，財(cái)政狀況好轉(zhuǎn)時(shí)，盲目或有目的地投機(jī)房地產(chǎn)，而產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格暴漲現(xiàn)象被稱(chēng)為房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)價(jià)格上漲到一定程度泡沫破裂，價(jià)格就會(huì)急劇下降。

26#中央政府的態(tài)度

其實(shí)，自2004年起中央政府對(duì)房地產(chǎn)上漲過(guò)快給予高度的關(guān)注，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成為中國(guó)宏觀調(diào)控的重中之重。27#中央政府的態(tài)度

近幾年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策共有二十五項(xiàng)，各有關(guān)部委出臺(tái)的政策更是多達(dá)一百七十一件，平均每年近四十條政策文件密集出臺(tái)。但效果有限。

*2007年房地產(chǎn)政策實(shí)例1、土地增值稅2、央行五次加息3、上調(diào)銀行準(zhǔn)備金4、出臺(tái)抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)的二套房貸款政策

目的：要打壓房?jī)r(jià)2010年房地產(chǎn)政策實(shí)例

2010年首季經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布後,中國(guó)政府便連續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)的系列政策,其力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更嚴(yán)厲和具體.2010年房地產(chǎn)政策實(shí)例在所謂國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)"新國(guó)十條"中,最亮眼的是對(duì)地方政府問(wèn)責(zé)制,提出地方政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力,影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的,要追究責(zé)任.在此基礎(chǔ)上,各地方政策紛紛出臺(tái)各自的調(diào)控細(xì)則.在北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市中,北京率先于4月30日出臺(tái)相關(guān)政策.2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處31二、房地產(chǎn)價(jià)格的上漲的原因1、地方政府的土地財(cái)政2、房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)3、地方政府調(diào)控的缺失與房地產(chǎn)投機(jī)2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處321、地方政府土地財(cái)政

我國(guó)總體制造業(yè)仍然落后，財(cái)政負(fù)擔(dān)重。地方政府把眼光轉(zhuǎn)向土地。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處33*土地財(cái)政

因?yàn)橥恋貜霓r(nóng)業(yè)用途轉(zhuǎn)向城市用途會(huì)身價(jià)百倍，也就能為地方政府提供大量財(cái)政收入，因而被稱(chēng)為“土地財(cái)政”不少城市出售土地的收入占其財(cái)政收的一半以上。*土地財(cái)政

⑴2009年：從5月下旬到7月上旬的約50天，政府平均每天從賣(mài)地中獲得的凈收益超過(guò)2億元。7月初，這一數(shù)字甚至高達(dá)5億元。*土地財(cái)政

⑵2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)斥資92億元人民幣拿下長(zhǎng)沙新河三角洲項(xiàng)目。

*地方開(kāi)支渠道……政府工薪開(kāi)支……辦公開(kāi)支……道路等設(shè)施開(kāi)支……學(xué)校、醫(yī)院開(kāi)支……2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處37*土地拍賣(mài)在這種情況下，地方熱衷于土地的拍賣(mài)。拍賣(mài)所擔(dān)收入不僅占地方政府財(cái)政收入的重要部分，而且大大增加了地方GDP，也是重要的“政績(jī)”。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處38*土地拍賣(mài)土地的拍賣(mài)的結(jié)果使土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，同時(shí)高昂的土價(jià)也成了房地產(chǎn)的重要成本。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處39*地價(jià)個(gè)案

2008年，上海市近5年來(lái)首次更新土地基準(zhǔn)地價(jià)。與基準(zhǔn)地價(jià)相比，上海土地2007的成交價(jià)格漲幅最高達(dá)到了基準(zhǔn)地價(jià)15倍。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處40*地價(jià)個(gè)案

2007年8月蘇寧環(huán)球買(mǎi)下的黃浦區(qū)的土地，成交價(jià)格達(dá)到了66930元/平方米。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處41*地價(jià)個(gè)案

我國(guó)大城市土地價(jià)格一般都在每平方米數(shù)千元，有的則則達(dá)到數(shù)萬(wàn)元。42*房地產(chǎn)攤派

各職能部門(mén)攤派名目繁多。據(jù)建設(shè)部權(quán)威領(lǐng)導(dǎo)稱(chēng)，2000年房地產(chǎn)價(jià)格中不合理收費(fèi)和亂攤派費(fèi)用要占到房?jī)r(jià)的30％左右。這些并沒(méi)有并入地方財(cái)政收入。43*房地產(chǎn)稅收

按照征稅客體性質(zhì)的不同，可將房地產(chǎn)稅收分為四類(lèi)：流轉(zhuǎn)稅（包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅）、44*房地產(chǎn)稅收

財(cái)產(chǎn)稅（包括房產(chǎn)稅，契稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅）。452、房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)

我國(guó)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)是相當(dāng)大的。國(guó)際房地產(chǎn)商的建房利潤(rùn)在5%以下，我們的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一數(shù)據(jù)。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處46*利潤(rùn)我國(guó)房地產(chǎn)自己公布的8%，實(shí)際上遠(yuǎn)不止這一數(shù)據(jù)。47*房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)

一位房地產(chǎn)商說(shuō)：前幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自有資金利潤(rùn)率很高，達(dá)到百分之幾百，目前在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)自有資金的利潤(rùn)率也接近100%。48*房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)

這個(gè)變化主要是因?yàn)樵谝郧翱梢酝ㄟ^(guò)一些非常手段獲取相對(duì)廉價(jià)的土地，現(xiàn)在土地公開(kāi)拍賣(mài)透明化了之后，自有資金利潤(rùn)率相對(duì)就低了?！叭绻杂匈Y金的利潤(rùn)率低于55%，我們是不做的?！?/p>

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高樓造就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一大批富人。我國(guó)最富裕的人集中在房地產(chǎn)行業(yè)。福布斯雜志公布的“中國(guó)50名首富”中三分之一出自房地產(chǎn)。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處50著名人物：碧桂園、萬(wàn)科、保利等老板

2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處51著名人物：國(guó)外最富裕的人則集中在制造業(yè)，也有金融服務(wù)業(yè)的。著名人物：比爾·蓋茨————2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處52*房地產(chǎn)成本

建設(shè)部官員說(shuō)，目前商品住房的成本構(gòu)成主要是這幾塊：1、土地成本，這其中也包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；2、商品房建設(shè)過(guò)程中的建造成本；3、一些稅、費(fèi)，有的是法定的，有的是規(guī)范性文件規(guī)定的；2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處53*房地產(chǎn)成本4、開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本，目前中國(guó)的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金大部分是通過(guò)商業(yè)銀行貸款取得的，所以它要還利息，這是一個(gè)融資的成本；5、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)成本，他要雇一些人，還要做廣告；6、剩下一部分是開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處54*商品房的建造成本

從事水利工程研究的全國(guó)政協(xié)委員，王長(zhǎng)德替房地產(chǎn)商算了一筆賬：“一般地區(qū)，商品房每平方米的建筑造價(jià)不會(huì)超過(guò)1000元人民幣，而房地產(chǎn)業(yè)存在的‘暗箱操作’，給房地產(chǎn)商帶來(lái)了暴利?！?/p>

2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處55*商品房的建造成本

王長(zhǎng)德認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取暴利是導(dǎo)致房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離人們實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的根源之一。我們可從中算出本地房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。57三、房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)制造業(yè)的災(zāi)難性影響1、土地租金的提高2、勞動(dòng)力價(jià)格的上漲3、對(duì)工業(yè)市場(chǎng)的擠壓4、對(duì)投資資金的占有5、對(duì)宏觀政策的影響6、制造業(yè)的出路與城市經(jīng)濟(jì)的空洞化*制造業(yè)產(chǎn)品的成本#土地租金#人工工資#原購(gòu)買(mǎi)料#交通成本#交易成本2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處591、土地租金的提高

土地價(jià)格的上漲也使城企業(yè)成本費(fèi)用大幅度上升。*土地租金近一、二十年我國(guó)土地租的大幅度提高，大增加廠商的成本費(fèi)用。尤其是城市等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)地區(qū)，眾多的廠商及居民的集中，使土地十分稀缺，價(jià)格上漲。越是靠近城市中心區(qū)，土地越高。結(jié)果廠商得為高漲的土價(jià)買(mǎi)單，使其成本大增。05、06兩年揚(yáng)州市地價(jià)上漲表

2005年2006年均價(jià)增幅均價(jià)增幅

綜合733.176.78%769.464.95%

商業(yè)1046.158.29%1112.386.33%

住宅841.176.01%878.434.43%

工業(yè)312.23.96%317.571.72%

2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處622、勞動(dòng)力價(jià)格的上漲

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲必然帶動(dòng)企業(yè)用工成本的持續(xù)增加。與房地產(chǎn)價(jià)格上漲一致，近10年我國(guó)企業(yè)工資有了較大幅度的提高。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處63全國(guó)農(nóng)民工月平均工資示意圖*工資上漲

實(shí)際上，2009年，長(zhǎng)江三角洲城市的民工工資已經(jīng)達(dá)到1500/月。即一些所認(rèn)為的民工工資近年來(lái)實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳。原因——？*民工荒原因

2009年，沿海工業(yè)定單開(kāi)始回升，但企業(yè)卻出現(xiàn)了民工荒。實(shí)際上，沿海民工荒已不是一個(gè)新的名詞——2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處66*工資上漲對(duì)企業(yè)的壓力

農(nóng)民工工資從“原地踏步”到“三級(jí)跳”，企業(yè)對(duì)勞動(dòng)力價(jià)格上漲感覺(jué)明顯。價(jià)格漲，效率也漲，勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)會(huì)不會(huì)輕易失去？2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處673、對(duì)工業(yè)市場(chǎng)的擠壓

房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重，抑制了居民的其他消費(fèi)，使工業(yè)市場(chǎng)受到極大的擠壓，產(chǎn)品銷(xiāo)路受阻，只有寄希望國(guó)外市場(chǎng)。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處68*對(duì)工業(yè)市場(chǎng)的擠壓這也是我國(guó)制造業(yè)對(duì)外貿(mào)易依存度的重要原因。如果對(duì)外貿(mào)易受阻，我國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)出大問(wèn)題。*發(fā)展的不均衡發(fā)展中國(guó)家普遍采取這種外向形的經(jīng)濟(jì)，結(jié)果導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。（題外話(huà)——？2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處70*金融危機(jī)下我國(guó)制造業(yè)狀況

外貿(mào)定單大幅度減少，大量工廠關(guān)門(mén)。東莞玩具業(yè)生產(chǎn)成本上升60%，訂單大量減少；虎門(mén)鎮(zhèn)1400多家外商企業(yè)，近兩三年來(lái)急劇下滑到800家。2008）2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處71*金融危機(jī)下我國(guó)制造業(yè)狀況2008年上半年6.7萬(wàn)家規(guī)模以上的中小企業(yè)倒閉。作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)代表的紡織行業(yè)中小企業(yè)倒閉超過(guò)1萬(wàn)多家，有2/3的紡織企業(yè)面臨重整。這些工廠到哪里去了——？2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處724、對(duì)投資資金的占有

由于地方政府能夠從房地產(chǎn)中獲得大量的收入，其資金扶持重點(diǎn)也會(huì)放在房地產(chǎn)，而扶持制造業(yè)廠商的的資金久會(huì)大打折扣。*城市基礎(chǔ)設(shè)施近年來(lái)，地方政府投資最大的是城市基礎(chǔ)設(shè)施，受益最大的房地產(chǎn)商，而制造業(yè)廠商從中受益有限。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處74*對(duì)投資資金的占有

由于利潤(rùn)很高，廠商也紛紛將投資重點(diǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處75*廠商從制造業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的案例

海爾進(jìn)行籌劃大舉出擊地產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃投入數(shù)百億元。國(guó)美、蘇寧等商家亦大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。貴州的神奇公司2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處76結(jié)果：城市制造業(yè)投資資金不足

投資資金大量注入房地產(chǎn)，使制造業(yè)投資嚴(yán)重不足，呈萎縮之勢(shì)。貴州的例證貴州各城市投資重點(diǎn)——？2009年4月[世華財(cái)訊]貴州省第一季度累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52.18億元，同比增長(zhǎng)22.9%。

2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處785、對(duì)宏觀政策的影響

由于房地產(chǎn)能夠帶來(lái)大量的收入，且不少地方占其財(cái)政收入的一半以上，地方政府十分重視房地產(chǎn)業(yè)，而忽視了作為經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)的制造業(yè)的作用。表現(xiàn)在：2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處79⑴制造業(yè)土地用地成本提高如前所述，近幾年我國(guó)各城市土地租金上漲很快，從而增加制造業(yè)廠商的用地成本。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處80⑵地方政府投資對(duì)制造業(yè)不利

地方政府投資優(yōu)先用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，如城市道路、靚麗工程等，這些設(shè)施大多是服務(wù)于城市房地產(chǎn)，目的是城市房地產(chǎn)的升值。天津一條街道我國(guó)城市大廣場(chǎng)昆明街道*偏向房地產(chǎn)上述這些工程實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)都是利好。有利于房地產(chǎn)的大幅度升值。2023/2/6貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院科研處856、制造業(yè)的出路與城市經(jīng)濟(jì)的空洞化①制造業(yè)廠商的破產(chǎn)與消失②制造業(yè)廠商的外移③城市經(jīng)濟(jì)空洞化④城市經(jīng)濟(jì)選擇與惡性循環(huán)①制造業(yè)廠商的破產(chǎn)與消失

我國(guó)制造業(yè)廠商為了生存，將面臨三種選擇，一是提高產(chǎn)品價(jià)格，二是維持虧損或微利經(jīng)營(yíng)狀況，三是遷出商品房?jī)r(jià)高的城市核心地區(qū)。*2008年大量的制造業(yè)廠商倒閉

2008年8月4日...

有“世界工廠”之稱(chēng)的珠三角，企業(yè)卻在此時(shí)掀起了“集體倒閉遷移潮”。

*2008年大量的制造業(yè)廠商倒閉

2008年，中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究部最新數(shù)據(jù)顯示，截止目前我國(guó)已有350家光伏產(chǎn)業(yè)組件企業(yè)倒閉歇業(yè)，幸存者只剩下約50家。②制造業(yè)廠商的外移

深圳企業(yè)外遷潮始于2003年，有逐年遞增之勢(shì)，至2005年，遷出現(xiàn)象開(kāi)始突顯。深圳市政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2005年以來(lái)，深圳共有500多家企業(yè)外遷，年產(chǎn)值約150億元*制造業(yè)廠商外遷

在成本上升推動(dòng)下，佛山陶瓷企業(yè)關(guān)閉、外遷的現(xiàn)象迅速增多。

*制造業(yè)廠商遷移2008年起，江西、安徽的交通走廊地帶獲得了長(zhǎng)江三角洲和洙江三角洲大量的制造業(yè)廠商。這些地區(qū)存在著低租金有用地。*制造業(yè)廠商外遷制造業(yè)廠商移往國(guó)外——③城市經(jīng)濟(jì)空洞化

制造業(yè)廠商的大量消失，城市賴(lài)以存在與發(fā)展的基礎(chǔ)也隨之消失。城市經(jīng)濟(jì)空洞化，未富而經(jīng)濟(jì)空洞化是最為可怕的事——？*問(wèn)題——？失業(yè)率——藍(lán)領(lǐng)——白領(lǐng)——④城市經(jīng)濟(jì)選擇與惡性循環(huán)

經(jīng)濟(jì)的空洞化，城市只有將其注意力又放在房地產(chǎn)上，又形成新惡性循環(huán)。——？四、國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策

各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不一樣，而所產(chǎn)業(yè)的影響也不相同。1、日本2、德國(guó)3、新加坡*日本房地產(chǎn)

與此同時(shí)，日本房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。最有代表性的是銀座的地價(jià)，在1987年一年中漲了40%。同一年，東京的房?jī)r(jià)也漲了53%。*日本房地產(chǎn)到1989年，日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時(shí)，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。*日本房地產(chǎn)到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無(wú)力在大城市買(mǎi)下一套住宅，能買(mǎi)得起住宅的只有億萬(wàn)富翁和極少數(shù)大公司的高管。*日本制造業(yè)外遷與此同時(shí)，因房?jī)r(jià)大幅度上漲而帶動(dòng)工資成本的大幅度增加。房地產(chǎn)上漲與日元升值一起導(dǎo)致日本企業(yè)生產(chǎn)成本上升，出口競(jìng)爭(zhēng)力下降。為了降低成本，日本企業(yè)紛紛投資海外，特別是日本傳統(tǒng)的制造業(yè)向海外轉(zhuǎn)移勞動(dòng)密集型生產(chǎn)，日本出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)的空心化使日本國(guó)內(nèi)就業(yè)增長(zhǎng)出現(xiàn)困難，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力下降，進(jìn)一步加劇了產(chǎn)業(yè)空心化的速度，形成了一個(gè)惡性循環(huán)。1、日本制造業(yè)外遷

二戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟(jì)一直持續(xù)高漲。經(jīng)過(guò)戰(zhàn)后長(zhǎng)期的復(fù)興，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，索尼、松下、豐田等一批民營(yíng)企業(yè)在完成資本原始積累和技術(shù)創(chuàng)造后，由內(nèi)向型企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橥庀蛐推髽I(yè)，并逐漸發(fā)展成跨國(guó)集團(tuán)。*日本制造業(yè)外遷

進(jìn)入上世紀(jì)80年代，日本企業(yè)的出口大增，尤其是汽車(chē)、家電行業(yè)