中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入成熟期市場(chǎng)容量大及中國(guó)優(yōu)勢(shì)房企市場(chǎng)份額分析

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入成熟期，市場(chǎng)容量大及中國(guó)優(yōu)勢(shì)房企市場(chǎng)份額分析

一、行業(yè)步入成熟期

自1998年推行住房商品化制度的頭十年，在房改紅利、人口紅利和土地資本化紅利疊加作用下，城鎮(zhèn)化率進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)從幼稚期進(jìn)入成長(zhǎng)期；進(jìn)入2008年之后，隨著房改紅利消失、人口紅利下降、土地資本化紅利的衰減，城鎮(zhèn)化率已超過全球及中等收入國(guó)家水平，房地產(chǎn)行業(yè)邁入成熟期。諾瑟姆曲線

城鎮(zhèn)化率

中國(guó)人口紅利（25歲~59歲人口占比）

隨著二胎放開、居民收入水平提高，將催生新的剛性需求及人均居住面積提升的改善型住房需求，人口自然增長(zhǎng)也將形成一部分新增需求。

二、市場(chǎng)容量大

如下表所示，根據(jù)我們的測(cè)算，在沒有考慮保障房分流的情況下，我國(guó)商品住宅開發(fā)市場(chǎng)容量巨大，行業(yè)仍具備243.76萬(wàn)億元的市場(chǎng)空間。不過，考慮到2018年新建商品住宅銷售額達(dá)15萬(wàn)億元的龐大基數(shù)后，商品住宅開發(fā)的增長(zhǎng)潛力稍顯不足。

1、人均居住面積提升：2018年我國(guó)人均居住面積為36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但與發(fā)達(dá)國(guó)家仍存在一定的差距；

2、城鎮(zhèn)化率提升：2018年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為59.58%，已經(jīng)高于全球和中等收入國(guó)水平；

3、人口自然增長(zhǎng)：我國(guó)人口近10年保持在5%左右的人口自然增長(zhǎng)率，在二胎政策影響下，人口增長(zhǎng)率小幅上升；

4、供應(yīng)缺口：源于每年新增需求以及改善需求。

三、商品住宅

房地產(chǎn)投資對(duì)GDP拉動(dòng)作用顯著，根據(jù)國(guó)信宏觀研究團(tuán)隊(duì)2015年4月29日的深度報(bào)告《“新”經(jīng)濟(jì)與服務(wù)業(yè)系列觀察之三：預(yù)測(cè)第三產(chǎn)業(yè)分行業(yè)（非金融業(yè)）產(chǎn)值增速》的研究結(jié)論：商品房銷售面積增速同比（同比）每增加9.5%，GDP提高0.1%。

從各行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率和拉動(dòng)來看，房地產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)中排行前列，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)程度較高，支柱地位突出。

貢獻(xiàn)率是指不變價(jià)增加值增量與不變價(jià)GDP增量之比，拉動(dòng)是指國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)際增速與增加值貢獻(xiàn)率的乘積，表示不同產(chǎn)業(yè)或行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度，

計(jì)算公式為：對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率=（不變價(jià)增加值增量/不變價(jià)GDP增量）×100%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)=GDP實(shí)際增速×增加值貢獻(xiàn)率。行業(yè)對(duì)GDP累計(jì)同比貢獻(xiàn)率（%）

四、龍頭房企

2018年，中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP5和TOP10市場(chǎng)集中度分別為18.4%、26.9%，較2017年末分別提升了1.5和2.5個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企集中度持續(xù)提升。對(duì)比美國(guó)，2018年中國(guó)TOP5和TOP10的市場(chǎng)