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北北京寫字樓市場概覽-2022年第三季度2022年9月第三產(chǎn)業(yè)占比4.6%.8%.2%70%71.0%%%59.0%60%3.7%3.7%55%1.0%45%42.8%40%200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022Q2中國北京上海廣州深圳數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部/國家統(tǒng)計(jì)局/各城市統(tǒng)計(jì)局北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度1北京第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)表現(xiàn)-合計(jì)收入同比5.7%%40%33.7%27.6%24.8%0%0%4%2.0%4%2.0%-8.9%批發(fā)和零售業(yè)交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)住宿和餐飲業(yè)信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)教育2021年1-6月收入合計(jì)同比增長2022年1-6月收入合計(jì)同比增長數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部/北京統(tǒng)計(jì)局北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度2望京-酒仙橋望京-酒仙橋融街2022年第三季度商圈寫字樓單一業(yè)權(quán)占比單一業(yè)權(quán)(83.7%)分散業(yè)權(quán)(16.3%)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%量占比-按商圈州運(yùn)河商務(wù)區(qū),1.0%州運(yùn)河商務(wù)區(qū),1.0%22.7%9.9%8%.9%9.7%望京9.7%燕莎,燕莎,量占比-按級(jí)別量占比-按級(jí)別數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部甲級(jí),6.5%量萬平方米987.5萬平方米北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度3金融街(萬)9.763.9008.1611.70融街22.614.0%81.22核心商圈1.884.4043.87望京-酒仙橋2268.328.3%.521.9%通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)23.49.6%42.2280.689%新興商圈433.7235.6723.8%.530.782022年第三季度核心商圈:中央商務(wù)區(qū)、東二環(huán)、燕莎、金融街、中關(guān)村租金是指基于超甲級(jí)和甲級(jí)寫字樓通過其體量加權(quán)平均并按建筑面積計(jì)算的有效租金(人民幣/平方米/月)有效租金:租用的500平米左右,3年租約,位于中層的超甲級(jí)和甲級(jí)寫字樓面積的成交價(jià),含增值稅,換算成建筑面積并考慮免租期以后的價(jià)格。新興商圈:亞奧、望京-酒仙橋、麗澤、亦莊、通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)和其他數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度4效租金(人民幣/建筑平方米/月)北京全市甲級(jí)(含超甲級(jí))寫字樓市場租金走勢效租金(人民幣/建筑平方米/月)2022年第三季度北京主要商圈甲級(jí)(含超甲級(jí))寫字樓有效租北京主要商圈甲級(jí)(含超甲級(jí))寫字樓有效租金前2%-2.0%前2%-2.0%-2.2%-2.9%-0.3%-3.4%-3.2%%-6.7%-5.4%-3.8%-21.2%2%-0.6%-0.6%-0.6%-0.7%-2.1%0%平方英尺/年.4249.47.04.961.20.2143.0828.7525.08平方英尺/年.2049.2949.85.580.97.0042.9228.6424.99租金融街望京-酒仙橋通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)平米/月63.9008.1611.7022.6181.2243.87-268.32-中央商務(wù)區(qū)燕莎東二環(huán)金融街中關(guān)村望京-酒仙橋亞奧亦莊麗澤通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)40000匯率為1美元=6.9700583人民幣=1.003771歐元(截至2022年9月15日)有效租金:租用的500平米左右,3年租約,位于中層的甲級(jí)寫字樓面積的成交價(jià),含增值稅,換算成建筑面積并考慮免租期以后的價(jià)格。數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度5北京全市甲級(jí)(含超甲級(jí))寫字樓市場空置率走勢2022年第三季度%40%0%中央商務(wù)區(qū)東二環(huán)金融街燕莎中關(guān)村亞奧望京麗澤亦莊通州核心商圈全市新興商圈酒仙橋運(yùn)河商務(wù)區(qū)2年第三季度北京主要商圈空置率60%50%40%30%20%10%9.6%8.3%21.9%14.6%10.0%4.0%23.8%州新興商圈東二環(huán)中央商務(wù)區(qū)核心商圈融街務(wù)區(qū)酒仙橋數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度6酒仙橋北京全市甲級(jí)(含超甲級(jí))寫字樓市場凈吸納量走勢酒仙橋2022年第三季度35302520151050-5-10-15201620161620162017201720171720182018201820181920192019201920202020202020202121212021202220222Q1Q2Q4Q1Q2Q3Q1Q2Q3Q4Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q4Q1Q22年第三季度北京主要商圈凈吸納量受經(jīng)濟(jì)下行壓力和外部環(huán)境不確定性等多重因素疊加的影響,北京整體寫字樓市場活躍度繼續(xù)受經(jīng)濟(jì)下行壓力和外部環(huán)境不確定性等多重因素疊加的影響,北京整體寫字樓市場活躍度繼續(xù)大核心商圈市場季度凈吸納量僅為2.6萬和1.0萬平方米,分別環(huán)比下降63.8%和26,65625,1700,00050050094103103260)0,669)260)0,669)769)0新興商圈州0新興商圈州融街商務(wù)區(qū)數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度7商圈核心商圈商圈核心商圈州務(wù)區(qū)金融街酒仙橋285,3732022年第三季度22年前三季度市場累計(jì)凈吸納量1,6637,8821,97420,669139-45,968-100,000-50,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000平方米數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部Q2北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度8(萬)(萬)226.536220.55250.94融街891.69.6%4287.24核心商圈5.0242.957222.9620.0%望京-酒仙橋29.7%47.6--200.5427.2%新興商圈432.5200.7527.9%7.5227.72金融街2022年第三季度核心商圈:中央商務(wù)區(qū)、東二環(huán)、燕莎、金融街、中關(guān)村租金是指基于超甲級(jí)和甲級(jí)寫字樓通過其體量加權(quán)平均并按建筑面積計(jì)算的有效租金(人民幣/平方米/月)有效租金:租用的500平米左右,3年租約,位于中層的乙級(jí)寫字樓面積的成交價(jià),含增值稅,換算成建筑面積并考慮免租期以后的價(jià)格。新興商圈:亞奧、望京-酒仙橋、亦莊、其他數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度9效租金(人民幣/建筑平方米/月)北京全市乙級(jí)寫字樓市場租金走勢效租金(人民幣/建筑平方米/月)2022年第三季度有效租金租金融街人民幣/平米/月226.5220.6250.91.7287.2223.0平方英尺/年.23.2840.132.6545.94.67平方英尺/年.36.4240.282.8946.11.80月前-0.9%-0.4%-0.7%0%年前-2.3%4%-0.4%-20.0%望京-酒仙橋197.231.5431.66-2.3%-4.1%-17.0%450400000匯率為1美元=6.9700583人民幣=1.003771歐元(截至2022年9月15日)有效租金:租用的500平米左右,3年租約,位于中層的乙級(jí)寫字樓面積的成交價(jià),含增值稅,換算成建筑面積并考慮免租期以后的價(jià)格。數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度1027.9%20.0%.6%北京全市乙級(jí)寫字樓市場空置率走勢27.9%20.0%.6%2022年第三季度5%0%中央商務(wù)區(qū)東二環(huán)金融街燕莎中關(guān)村亞奧望京-酒仙橋核心商圈全市新興商圈2年第三季度北京主要商圈空置率%%%%% 229.7%望京-酒仙橋新興商圈亞奧全市東二環(huán)燕莎核心商圈中央商務(wù)區(qū)金融街中關(guān)村數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度11北京各級(jí)別寫字樓有效租金2022年第三季度北京各級(jí)別寫字樓有效租金2022年第三季度平方英尺/年.91.42平方英尺/年.91.42租金租金甲級(jí)(含超甲級(jí))平方英尺/年.10.56-0.6%前-0.4%人民幣/平米/月30.78227.72人民幣/平米/月451.1084.40242.95平方英尺/年151.48.86平方英尺/年421.71.000%-0.4%-0.7%前-0.6%租金超甲級(jí)甲級(jí)(含超甲級(jí))租金平方英平方英尺/年平方英尺/年租金平米/月235.67甲級(jí)(含超甲級(jí))235.67甲級(jí)(含超甲級(jí)).3匯率為1美元=6.9700583人民幣=1.003771歐元(截至2022年9月15日)有效租金:租用的500平米左右,3年租約,位于中層的各級(jí)別寫字樓面積的成交價(jià),含增值稅,換算成建筑面積并考慮免租期以后的價(jià)格。數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部前前0%-2.5%23.8%27.9%北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度12效租金(人民幣/建筑平方米/月)場租金自2018年四季度開始呈下調(diào)趨勢。成交令北京全市和五大核心商圈租金水平繼續(xù)小幅下滑,分別環(huán)比微降效租金(人民幣/建筑平方米/月)場租金自2018年四季度開始呈下調(diào)趨勢。成交令北京全市和五大核心商圈租金水平繼續(xù)小幅下滑,分別環(huán)比微降每平方米人民幣330.78元和384.40元。400002022年第三季度北京各級(jí)北京各級(jí)別寫字樓有效歷史租金(2007Q1-2022Q3) 超甲級(jí)寫字樓數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部核心商圈甲級(jí)(含超甲級(jí))寫字樓全市甲級(jí)(含超甲級(jí))寫字樓新興商圈甲級(jí)(含超甲級(jí))寫字樓北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度13北京全市甲級(jí)寫字樓市場概覽2022年第三季度供應(yīng)量及凈吸納量分析測測07.7641.7944..98.9641.7930.0333.3316.248.482007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022F2023F2024F2025F48.3萬平米年新增供應(yīng)量年吸納量空置率(%)分析450400000測/平方米/月測 2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022F2023F2024F2025F%%64.7萬平米未來預(yù)期需需求新增供應(yīng) 甲級(jí)(含超甲級(jí))寫字樓有效租金租租金空置率數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度140租金和空置率矩陣(2022年上半年)租金和空置率平均市場空置率19.9%人民幣/平方米平均市場空置率19.9%租金廣州長沙10%15%20%25%30%35%40%數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度15301,22538,95428,167301,22538,95428,16715,4787,0076,7573,620-3,101-30,832-69,186凈吸納量(2022年上半年)字樓凈吸納量258,717,301,3015,7935,7930,8320,832門連都州陽津數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部0150,000200,000250,000300,000350,000平方米北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度162021年前三季度1.0%20.3%4.8%3%2.9%2021年前三季度1.0%20.3%4.8%3%2.9%2%41.9%超甲級(jí)6%3%2021年前三季度&2022年前三季度簽約面積2,000簽約面積2,000平方米以下7.6%2,000平方米以上2.4%商圈商圈45.9%心商圈4.1%9.0%核心商圈61.0%簽約面積2,簽約面積2,000平方米以下.6%2,000平方米以上24.4%2022年前三季度簽約面積2,簽約面積2,000平方米以下.9%2,000平方米以上新興商圈42.0%核心商圈8.0%簽約面積2,簽約面積2,000平方米以上20.8%2,000平方米以下.2%融業(yè)業(yè)生物醫(yī)藥教育與培訓(xùn)媒體與文化制造業(yè)開發(fā)與建筑物流與運(yùn)輸批發(fā)與零售融業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè) 物醫(yī)藥媒體與文化批發(fā)與零售制造業(yè)物流與運(yùn)輸開發(fā)與建筑26.6%5.8%9.7%9.7%3%7%6.6%7%6.6%超甲級(jí)超甲級(jí)3%0%10%20%30%40%50%60%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度17成交分析-主力行業(yè)簽約商圈占比2022年前三季度%%40%40%%%%40%0%酒仙橋亞奧燕莎麗澤亞奧燕莎麗澤金融街中關(guān)村亦莊酒仙橋數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度18星地中心9.9%融中心遠(yuǎn)洋樂堤港二座金融街酒仙橋26.2%CC融中心盈都大廈D座星地中心9.9%融中心遠(yuǎn)洋樂堤港二座金融街酒仙橋26.2%CC融中心盈都大廈D座2022年前三季度主要入市項(xiàng)目2年累計(jì)新入市項(xiàng)目興大廈,興大廈泓大廈(含甲級(jí)和乙級(jí))新增供應(yīng)城市更新累計(jì)新增供應(yīng)(平方米)00000,000080,000100,00000000,0000數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部州北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度19中央商務(wù)區(qū)燕莎東二環(huán)融街金融商務(wù)區(qū)北京主要商圈未來供應(yīng)量中央商務(wù)區(qū)燕莎東二環(huán)融街金融商務(wù)區(qū)未來供應(yīng)(未來供應(yīng)(2022-2025)亞奧中關(guān)村望京亞奧140通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)亦莊其他通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)120保利來廣營項(xiàng)目2Q4-2025新增供應(yīng)共計(jì)約230.4萬平方米,新興商圈新增供應(yīng)占比約為保利來廣營項(xiàng)目崔各莊大望京商務(wù)中心項(xiàng)目C(中銀置地)新光大中心5辰新空間遠(yuǎn)洋星帆廣場新光大中心北辰中心(國會(huì)二期)新光大中心國際中心麗金智地中心麗金智地中心頌頌泓大廈CBDZ6(遠(yuǎn)洋地產(chǎn)/匯豐銀行)合景大廈5A合景大廈5A遠(yuǎn)洋樂堤港一座北苑家和超市改造項(xiàng)目潤世中心二期0之所0CBDZ5(大家保險(xiǎn))星地中心已入市河國際廣場河國際廣場CBDZ4(民生銀行)遠(yuǎn)洋樂堤港二座運(yùn)河One運(yùn)河One北辰中心(國會(huì)二期)天泰大廈創(chuàng)金潤中心能鼎興大廈達(dá)中心達(dá)中心中心0數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部2345北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度20CCTVZ-1a(全部自用)Z-1bZ-14海關(guān)Z-2bZ-2aZ-12Z-13Z-3普洛斯/CICC/香港置地Z-4Z-10大CCTVZ-1a(全部自用)Z-1bZ-14海關(guān)Z-2bZ-2aZ-12Z-13Z-3普洛斯/CICC/香港置地Z-4Z-10大家保險(xiǎn)Z-11(補(bǔ)償?shù)貕K)Z-6地產(chǎn)/匯豐銀行Z-5大家保險(xiǎn)Z-8Z-9大家保險(xiǎn)Z-7大家保險(xiǎn)東東三環(huán)中路路ZZ-15心化地化地化地針針織路5TBC地塊目數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度21數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部北京寫字樓市場報(bào)告-2022年第三季度22¥330.8租金(元每平米每月)15萬新增供應(yīng)(平方米)資料來源:戴德梁行研究部¥330.8租金(元每平米每月)15萬新增供應(yīng)(平方米)資料來源:戴德梁行研究部整整體市場活躍度持續(xù)下滑,租金水平繼續(xù)小幅波動(dòng)三季度,位于中關(guān)村的和泓大廈和望京-酒仙橋的之所ICC等項(xiàng)目交付,共計(jì)為市場帶來約15萬平方米的新增供應(yīng)。受經(jīng)濟(jì)下行壓力和外部環(huán)境不確定性等多重因素疊加的影響,北京整體寫字樓市場活躍度繼續(xù)下滑,全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量僅為2.6萬和1.0萬平方米,分別環(huán)比下降63.8%和37.9%。至此,整體市場空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn),同時(shí),放緩的租賃市場成交令北京全市和五大核心商圈租金水平繼續(xù)小幅下滑,分別環(huán)比微降0.6%和0.4%,同比微降0.4%和0
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