法律談判課件培訓講學

法律談判課件《合同法》第十二條：（一）當事人的名稱或者姓名和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。

一、主

體

一項合同談判首先關注的是主體。應注意審查的是：

1、主體適格否？也就是：有沒有權利來談判、來訂合同？

關注的目的——以免合同無效關于合同效力的法律規(guī)定

《合同法》52條第5項（無效條款）：違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定?！蹲罡咴汉贤ń忉尅返谑畻l：當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的除外。

《最高院合同法解釋（二）》第十四條規(guī)定：合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。審查主體資格的注意事項

對個人——買賣之所有權；出租之所有權或所有權人的委托；抵押之抵押權人等。其中還應注意是否共有財產。

對單位——特別應注意是否屬于“特許經營”。如房地產開發(fā)許使用國有資金的建設項目必須招投標……

對“特許經營”等，往往可以從合同標的物的性質作出判斷：如蓋房子、造船、房地產開發(fā)、違章建筑（租賃無效）等。

2、避免主體的混同（常見）、避免主體的不一致（相對性）、避免責任主體的缺失。（1）合同條款上的混同……關聯企業(yè)、兩塊牌子一套人馬；

（2）合同履行中的混同……簽約主體甲，履行主體乙或有甲有乙。案例1：管道銷售合同案

買方：福州某開發(fā)商

賣方：湖北某管業(yè)制造公司（總公司）、某管業(yè)銷售公司（子公司）標的：各種規(guī)格的溫泉管道，金額1千余萬合同簽訂：總的原則性合同與制造公司簽訂；具體的供貨合同有的與銷售公司簽訂、有的與制造公司簽訂；合同履行：供貨：制造公司、銷售公司都有貨款支付：兩家公司都給過，有交叉，總公司供貨、款付子公司；或相反，無法一一對應，拎不清；原告：湖北某兩家公司共同；被告：福州某開發(fā)商訴訟請求：追索欠款400余萬元；原告證據：兩家的合同、總供貨憑證、欠款總數。案例2：周某購房合同

概況：周某（買方）看中開發(fā)商售樓許諾：物業(yè)管理公司——香港百盛公司。于是，與開發(fā)商補充約定：解除商品房買賣合同的條件：“開發(fā)商須于2001年12月30日向買方出具與香港百盛簽署的物業(yè)管理協(xié)議文本，若屆時管理公司不是百盛，買方有權退房”。后開發(fā)商未履行承諾并與他人簽訂了物業(yè)管理協(xié)議，引發(fā)糾紛：買方起訴要求退房，理由：解除合同的條件以成就。開發(fā)商抗辯認為協(xié)議約定的解除條件無效。理由二條：①只有業(yè)主委員會才有權選聘物業(yè)管理公司、簽訂管理協(xié)議，而開發(fā)商則無權；②香港百盛公司系香港的公司，無權在大陸經營物業(yè)。

3、避免為合同以外的第三方設定履行義務條款。

出現這種情況一般是：

第三方與合同的義務主體一方有某種歷害關系；為合同外的第三方設定義務不符合《合同法》對權利義務轉讓、代為履行的規(guī)定。案例2：王某設備租賃合同案

（河道疏浚施工合同）福州市內河整治指揮部（發(fā)包方、建設方）河道疏浚施工承包合同

福州市建友工程公司（承包方、施工方）

轉包合同

深圳河道疏浚公司→江蘇河道疏浚公司（聲稱代表深圳方）

設備租賃合同

王東金（個體戶，具體提供設備并施工）

二、審查法律關系

主體確定后，接下來——法律關系。不同的法律關系將產生不同的法律后果，甚至無效。因此，就審查法律關系或根據雙方談判的目的要求設定正確的法律關系。審查法律關系應注意的幾個問題

1、法律關系的一致性，即所要談判的法律事項在確定了法律關系后應將此法律關系貫穿于協(xié)議的始終，切忌在不同的法律關系間漂移。

2、在多種法律關系并存的情況下應以一個主要的法律關系為主線，切忌互相矛盾：

一般情況下，對雙方追求的法律事項應盡量設定一個法律關系。若確實涉及多個法律關系，則應以一個主要的法律關系為主線。若實在無法做到，則應分別不同的法律關系，互不干擾。

案例3：新代公司與北園村征地協(xié)議

概況：1995年，新代公司向北園村征地。新代公司樂意少出點資金；北園村樂意依靠新代有一個長期的收益。于是，雙方就其中一塊土地的征地補償費200萬元做如下處理：征地方免交200萬元征地補償費，北園村再加300萬共500萬轉為投資：

雙方簽訂合同約定：“由北園村出資500萬元在新代征用的土地上建一座廠房及購買10臺注塑機，并將廠房及注塑機出租給新代使用，新代每年固定付給北園村租金100萬元，租期10年，10年后若繼續(xù)使用可續(xù)租”。

糾紛：10年后，新代停止履行，北園村委要求繼續(xù)“租賃”并支付每年90萬元的“租金”，否則拉閘斷電收回房屋設備。廠房已由新代辦理產權證。

分析法律關系——征地補償？投資建房？合資經營？借貸？租賃？三、審查合同條款

合同條款明晰，避免使用非法定的、非行業(yè)通用只有自己看得懂的名詞，前后名稱用語一貫性，切忌產生歧義。案例5：某行政機關購房合同糾紛案

概況：某行政機關（甲方）與某房地產開發(fā)商（乙方）簽訂購房合同，購買某小區(qū)臨街面一棟寫字樓及樓下2219平方米的地下室，總建筑面積14320.61M2，單價每平方米3300元，總金額4725.8萬元。已交房并辦理了產權證。因甲方欠購房款200余萬元未付，開發(fā)商起訴請求付款。起訴后，甲方發(fā)現，地下室系按車位辦理的產權證，僅有720M2。于是提出反訴，要求退還多收的購房款485萬元（2219M2－720M2＝1469M2×3300元）。案例5：某行政機關購房合同糾紛案《商品房買賣合同》有關地下室的買賣條款：

1、甲方購買商品房系“啟富花園”4#樓，包括2～13層及地下室（地下室2219M2），總建筑面積14320.61M2，平均單價每平方米3300元，總金額4725.8萬元。

2、根據甲乙雙方劃定專用地下室（附圖）建筑面積2219M2按房地產辦證規(guī)范僅按位（車位）辦理24個車位產權證。

3、甲、乙雙方同意地下室2219平方米，每平方米售價3300元，總價款732700元，體現在雙方簽訂的合同格式文本中，為按位計算24個車位買賣單價，平均每個車位30.5萬元。案例5：某行政機關購房合同糾紛案

爭議焦點：雙方就地下室所確立的買賣標的是2219M2的整個地下室，還是該地下室范圍內的24個車位？開發(fā)商如此買賣行為是否合法？。

開發(fā)商辯稱：合同約定地下室部分就是按24個車位計價并辦理產權證，至于車位只有750M2，那是地下室辦理車位產權證的規(guī)定。雖然產權面積只有750M2，但是，實際上包括了整個“扇形區(qū)域”2219M2，可以獨立使用。案例5：某行政機關購房合同糾紛案附：地下室分割平面圖

合同條款避免矛盾、沖突案例：《商品房買賣合同》標準條款第八條交付條件與期限出賣人應當在年月日前，按照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將同時符合下列各項約定條件條件的商品房交付買受人使用：

1、2、……3、小區(qū)內部道路、綠化、室外照明、消費、環(huán)衛(wèi)及商業(yè)、社區(qū)服務和管理等公共配套建筑、基礎設施按規(guī)劃設計要求建設完成。4、……

若在規(guī)定期限內未達到上述條件，雙方同意按以下第2種方式處理：1、買受人有權拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔違約責任；

2、買受人同意接收，出賣人支付買受人總房價萬分之一的違約金。第十一條交接商品房達到交付條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定條件已達到的有關證明文件原件，并簽署房屋交接單?！鲑u人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

爭議觀點五花八門：㈠不矛盾㈡交付和交接非一個概念㈢格式條款應有利于買受人㈣反正有這一條就應適用㈤規(guī)劃通過是強制規(guī)定

四、其他應注意的事項1、約定解除權

附解除權的合同：《合同法》第九十三條當事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

依法定違約事由出現的解除合同：《合