惠東市場(chǎng)報(bào)告綜述

惠東市場(chǎng)報(bào)告信鴻地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理中心2016年2月25日2市場(chǎng)介紹惠東市場(chǎng)惠州市場(chǎng)宏觀一二級(jí)市場(chǎng)介紹惠州的宏觀市場(chǎng)目錄成交狀況項(xiàng)目簡(jiǎn)介三千億時(shí)代盛啟

惠州向心力增強(qiáng)4爬三進(jìn)二：2014年惠州GDP完成3000.73億元，增長(zhǎng)10%，順利完成惠州“爭(zhēng)取進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)”第一階段目標(biāo)，同時(shí)也宣布惠州經(jīng)濟(jì)三千億時(shí)代的來(lái)臨實(shí)現(xiàn)進(jìn)入第二梯隊(duì)時(shí)間進(jìn)度表

2015年是中國(guó)全面深化改革的關(guān)鍵之年，是“十二五”規(guī)劃收官和“十三五規(guī)劃”綱要編制之年，惠州堅(jiān)定“一個(gè)核心目標(biāo)”，編制好惠州“十三五規(guī)劃”，即以更好質(zhì)量更高水平進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)目標(biāo)。進(jìn)入第二梯隊(duì)時(shí)間表（單位：億元）惠州進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)分兩個(gè)階段目標(biāo)，在2014年已實(shí)現(xiàn)第一階段目標(biāo)全市GDP達(dá)到3000億元，第二階段是到2017年，全市GDP達(dá)到5000億元，2015年前三季度，惠州全市GDP達(dá)2284.2億元，增長(zhǎng)8.8%，增幅排名全省和珠三角第二位。提出“盡快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)”2013.22013.7出臺(tái)并實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》20142014年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破3000億元20172017年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破5000億元20152015年，編制“十三五規(guī)劃”輕軌時(shí)代啟幕

助力惠州起飛6惠州城軌時(shí)代開(kāi)啟：惠州真正進(jìn)入城軌時(shí)代，走進(jìn)低碳生態(tài)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈。立體交通體系格局的完善，將助力惠州以更好質(zhì)量更高水平進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)。莞惠城軌莞惠城軌惠州段共有7個(gè)站點(diǎn)，莞惠城軌還將與佛莞城軌相連，從惠州可乘城軌直通廣州南站，未來(lái)惠州和廣州將進(jìn)入“一小時(shí)城市圈”。深惠城軌連接惠州和深圳的城際軌道，計(jì)劃于2020年前建成并投入使用。深惠城軌分東西兩線建設(shè)：西線方案（經(jīng)鎮(zhèn)?。?、東線方案（經(jīng)惠陽(yáng)）?；蓐?yáng)惠東城軌惠陽(yáng)至惠東城際是廣汕鐵路和惠城惠陽(yáng)城軌間的聯(lián)絡(luò)線路，主要承擔(dān)惠陽(yáng)、大亞灣與惠東間的城際客流。莞惠城軌惠城段站點(diǎn)輻射樓盤(pán)情況交通配套陸續(xù)落地

區(qū)位優(yōu)勢(shì)再凸顯8惠州四大高鐵規(guī)劃：高鐵線路基本形成“三橫一縱”的布局，高鐵一站地方一城，推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打通樓市發(fā)展任督二脈。仲愷區(qū)四大高鐵惠州段各站點(diǎn)9惠州高速公路建設(shè)：“七橫五縱一聯(lián)”高速公路網(wǎng)格局，需打造總里程1058公里的高速公路網(wǎng)絡(luò)，增加惠州與周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射力，目前工程完成587公里主干路網(wǎng)，進(jìn)程過(guò)半，而海灣大橋和惠大高速通車(chē)再次將惠州城市交通布局推向新領(lǐng)域。環(huán)大亞灣規(guī)劃落地

板塊概念遭熱炒11環(huán)大亞灣新區(qū)區(qū)域一體化：以大項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域大發(fā)展，三大起步區(qū)建設(shè)加速進(jìn)行，到2017年三大起步區(qū)見(jiàn)雛形。環(huán)大亞灣區(qū)環(huán)大亞灣新區(qū)充分整合新區(qū)內(nèi)各縣區(qū)（惠陽(yáng)、大亞灣、惠東）資源；加強(qiáng)招商資源對(duì)接共享和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，充分發(fā)揮大亞灣石化區(qū)煉化一體化項(xiàng)目的帶動(dòng)作用，推動(dòng)項(xiàng)目集聚發(fā)展。同時(shí)，新區(qū)的發(fā)展，必然是在全市整體發(fā)展的基礎(chǔ)上展翅，南站新城起步區(qū)和稔山濱海新城起步區(qū)的發(fā)展，必然輻射周邊區(qū)域的發(fā)展，如旅游景點(diǎn)和交通配套的建設(shè)。12惠州邁入“航空時(shí)代”：位于惠陽(yáng)平潭的惠州機(jī)場(chǎng)2015年2月恢復(fù)民航，復(fù)航后即將引入航空物流，發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)，這也是惠州機(jī)場(chǎng)復(fù)航的主要?jiǎng)恿?。目前積極推進(jìn)惠州市空港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)及周邊商貿(mào)服務(wù)設(shè)施建設(shè)?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)機(jī)場(chǎng)所在地平潭鎮(zhèn)處惠城、惠陽(yáng)、惠東三個(gè)區(qū)縣交界地帶，形成一個(gè)“金三角”區(qū)域，政府圍繞機(jī)場(chǎng)發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，劃出3000畝地打造航空產(chǎn)業(yè)園，作為整個(gè)航空港的核心區(qū)?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)融合了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，推進(jìn)惠州市空港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，同時(shí)帶動(dòng)三個(gè)區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了發(fā)展新常態(tài)，利好政策頻繁出臺(tái)，推動(dòng)樓市回暖，而土地作為房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存發(fā)展的資本，惠州土地市場(chǎng)卻以一份平庸的成績(jī)單收官。樓市的回暖未能讓土地升溫，惠州整體土地市場(chǎng)走勢(shì)處于低迷狀態(tài)。土地市場(chǎng)的遇冷，一方面在于市場(chǎng)信心不足，開(kāi)發(fā)商拿地投資謹(jǐn)慎，另一方面是受政府對(duì)土地供應(yīng)量的控制以及推地政策調(diào)整的影響。盡管土地成交規(guī)模呈逐漸下滑態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)中依然存在新的看點(diǎn)。目前，房企整體經(jīng)營(yíng)策略依然保持謹(jǐn)慎，但隨著銷(xiāo)售形勢(shì)好轉(zhuǎn)，政府推地節(jié)奏也會(huì)加快，房企對(duì)拿地?zé)崆橐矔?huì)逐漸升溫，土地市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)回升。

惠州土地市場(chǎng)2015年惠州掛牌經(jīng)營(yíng)性土地面積合計(jì)約446.15萬(wàn)，同比下降1%，其中惠東縣81.36萬(wàn)，占總量的18%！土地市場(chǎng)供應(yīng)（年度）2015年惠州掛牌經(jīng)營(yíng)性土地共計(jì)190宗，同比下降42%，其中惠東縣供應(yīng)23宗，占總量的12%?；葜菔懈鲄^(qū)縣經(jīng)營(yíng)性土地掛牌宗數(shù)（單位：宗）惠州市各區(qū)縣經(jīng)營(yíng)性土地掛牌面積（單位：萬(wàn)㎡）2015年惠州經(jīng)營(yíng)性用地平均掛牌地價(jià)（地面）為1740元/㎡，其中惠東縣面地價(jià)為1123元/㎡。土地市場(chǎng)供應(yīng)（年度）2015年惠州經(jīng)營(yíng)性用地掛牌總金額77.62億元，同比下降12%；其中惠東縣為10.55億，所占比例為13.6%?；葜菔懈鲄^(qū)縣經(jīng)營(yíng)性土地掛牌金額（單位：億元）惠州市各區(qū)縣經(jīng)營(yíng)性土地掛牌土地平均地面地價(jià)（單位：元/㎡）土地市場(chǎng)成交（年度）2015年惠州市經(jīng)營(yíng)性用地成交，惠東成交20宗。2015年惠州經(jīng)營(yíng)性用地成交面積看，最大成交面積為惠東縣132.75萬(wàn)平米，占總比例27%惠州各區(qū)縣經(jīng)營(yíng)性土地交易宗數(shù)（單位：宗）惠州各區(qū)縣經(jīng)營(yíng)性土地交易面積（單位：萬(wàn)㎡）土地市場(chǎng)成交（年度）2015年惠州市經(jīng)營(yíng)性用地成交金額，惠東縣成交10.27億，占總金額的20%。各區(qū)縣地價(jià)受供地結(jié)構(gòu)及區(qū)域規(guī)劃影響，地面價(jià)出現(xiàn)差異，惠東平均地面地價(jià)為1307元/㎡惠州各區(qū)縣經(jīng)營(yíng)性土地交易平均地面地價(jià)（單位：元/㎡）惠州各區(qū)縣經(jīng)營(yíng)性土地交易金額（單位：億元）18惠州二級(jí)市場(chǎng)存量2015年12月份惠州市存量面積達(dá)1594萬(wàn)㎡，環(huán)比下降5.12%，存量壓力明顯緩解，同時(shí)吸納能力的不斷提高，本月市場(chǎng)去化周期14個(gè)月，相比上月收窄2個(gè)月，呈現(xiàn)逐月收窄的趨勢(shì)?；葜菔忻吭乱皇肿≌媪棵娣e走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)㎡）惠東280.99萬(wàn)㎡，環(huán)比下降1.96%。19惠州市成交（年度）2015年全市住宅成交1119.91萬(wàn)㎡，同比上升41.21%，政策暖風(fēng)頻吹，樓市春暖花開(kāi)，在嚴(yán)供促需之下，供求比明顯回調(diào)，達(dá)到0.8，短期供求矛盾有所緩和，逆轉(zhuǎn)歷年供過(guò)于求的嚴(yán)峻局面?；葜菔袣v年成交面積走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)㎡）惠州市歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖（單位：元/㎡）2015年全年成交均價(jià)6372元/㎡，環(huán)比上升7.09%，從價(jià)格走勢(shì)上看，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)逐年穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，漲幅呈現(xiàn)擴(kuò)大化趨勢(shì)。20惠東簡(jiǎn)介

惠東縣位于廣東省東南沿海的大亞灣、紅海灣畔，緊靠香港和深圳特區(qū)，歷來(lái)是粵東交通樞紐和主要商品集散地，享有“嶺東重郡”之譽(yù)。總面積陸地總面積3535.17平方公里，海岸線171.8公里。常住人口約120萬(wàn)人，戶籍人口83.9萬(wàn)人，有惠東籍華僑和港澳臺(tái)同胞18萬(wàn)人。目前惠東已形成了以港口、高速公路為主題的立體交通網(wǎng)絡(luò)，為貨物集散提供了優(yōu)越條件。

21惠東產(chǎn)業(yè)狀況四大功能區(qū)沿江各鎮(zhèn)：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移功能區(qū)大亞灣東岸：旅游觀光功能區(qū)紅海灣西岸：臨港工業(yè)功能區(qū)山區(qū)四鎮(zhèn)：農(nóng)業(yè)生態(tài)功能區(qū)五大基地珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地珠三角產(chǎn)清潔能源基地珠三角綠色食生產(chǎn)供應(yīng)基地珠三角濱海旅游悠閑基地中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地222015年惠東住宅供應(yīng)達(dá)136.59萬(wàn)㎡，同比上升45.38%，成交面積達(dá)141.67萬(wàn)平米，同比上漲13.68%，隨著銷(xiāo)售面的回暖，供應(yīng)量也有較大幅度的上漲。全年供求比為0.96，供求比趨于平衡?；輺|縣成交（年度）2015年惠東住宅成交16846套，相比2014年的14658套，同比上升14.9%，均價(jià)為7416元/㎡，同比上升11.13%，價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)步上揚(yáng)，主要得益于濱海線項(xiàng)目?jī)r(jià)格的走高。惠東縣歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖（單位：元/㎡）惠東縣歷年供應(yīng)成交走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)㎡）23隨著廣惠延長(zhǎng)線巽寮路段正式修成和海灣大橋的通車(chē)，交通及規(guī)劃利好逐步增強(qiáng)，價(jià)值洼地增長(zhǎng)價(jià)值將不斷凸顯。隨著惠東海濱線一線海景土地開(kāi)發(fā)逐漸減少，二線海景產(chǎn)品的銷(xiāo)售逐漸占主力，海景資源的占有程度弱化導(dǎo)致價(jià)格的下調(diào)。利弊惠東房?jī)r(jià)分化25擁有海景資源區(qū)域，以投資為主的度假區(qū)：巽寮灣、平海、港口稔山均價(jià)8000-16000不等，房?jī)r(jià)分化缺乏海景資源區(qū)域，以自住為主的剛需項(xiàng)目：平山鎮(zhèn)，均價(jià)4500海景資源區(qū)域個(gè)盤(pán)分析巽寮灣區(qū)域項(xiàng)目28物業(yè)類型公寓+洋房+別墅裝修狀況精裝物業(yè)地址惠東亞婆角旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)商惠東碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主力戶型洋房：90－140平米占地面積144萬(wàn)㎡建筑面積159.66萬(wàn)㎡容積率1.10綠化率30%產(chǎn)權(quán)年限制70年產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)8800碧桂園十里銀灘碧桂園集團(tuán)在巽寮灣打造的首個(gè)五星級(jí)濱海度假項(xiàng)目，將建造成集商住、休閑旅游于一體的大型綜合旅游度假項(xiàng)目。29物業(yè)類型洋房+公寓裝修狀況精裝物業(yè)地址惠東巽寮灣中區(qū)天后宮商業(yè)街旁開(kāi)發(fā)商金融街惠州置業(yè)有限公司主力戶型洋房：48、78平米占地面積2400萬(wàn)㎡建筑面積3000萬(wàn)㎡容積率0.8綠化率75%住宅總貨量7670套產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)8000金融街巽寮灣擁有便捷交通網(wǎng)絡(luò)，集喜來(lái)登酒店為代表的國(guó)際五星級(jí)酒店群、會(huì)議中心、游艇俱樂(lè)部等高端配套。濱海度假豪盤(pán)海天一色。30物業(yè)類型洋房+公寓+別墅裝修狀況精裝物業(yè)地址惠東巽寮管委會(huì)巽寮村委會(huì)粘坑地段開(kāi)發(fā)商中航地產(chǎn)股份有限公司主力戶型洋房：49－90平米別墅：180-350平米占地面積373.3萬(wàn)㎡建筑面積55.9萬(wàn)㎡容積率1.2綠化率36%住宅總貨量5886套產(chǎn)品價(jià)格洋房公寓：14000別墅：500-1600萬(wàn)一套中航元嶼一個(gè)占地面積為5600畝，擁有山林湖海島資源的純度假濱海旅游勝地，旨在打造島岸度假新模式。港口管委會(huì)區(qū)域項(xiàng)目32物業(yè)類型洋房+公寓裝修狀況精裝物業(yè)地址惠東港口雙月灣濱海度假區(qū)開(kāi)發(fā)商惠州市鑫億港濱海旅游開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)主力戶型洋房：42-100平占地面積6萬(wàn)㎡建筑面積22萬(wàn)㎡容積率3.0綠化率30%住宅總貨量2213套產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)15000享海1777精心打造7S度假體系，其中包含享?；使诩偃站频?、享海七星級(jí)酒店式物業(yè)服務(wù)、享海國(guó)際海上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、享海國(guó)際飛行俱樂(lè)部、享海國(guó)際藝術(shù)中心、享海國(guó)際美食薈、享海國(guó)際生態(tài)農(nóng)場(chǎng)等。戶型設(shè)計(jì)做到100%戶戶海景。平海區(qū)域項(xiàng)目34物業(yè)類型公寓+洋房+別墅裝修狀況精裝物業(yè)地址惠東平海鎮(zhèn)雙月灣旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)商惠州市利萬(wàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主力戶型洋房：84－96平米別墅：300-450平米占地面積75萬(wàn)㎡建筑面積111萬(wàn)㎡容積率1.48綠化率30%住宅總貨量10000套產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)9000-13000萬(wàn)科雙月灣打造成珠三角雙海灣家庭旅游度假勝地，成為集居住、休閑、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、自然探險(xiǎn)及海灘假日于一體的大型高端生活區(qū)域。稔山區(qū)域項(xiàng)目36物業(yè)類型洋房+別墅裝修狀況精裝修物業(yè)地址惠東東部巽寮灣區(qū)的稔山鎮(zhèn)范和灣跨海大橋旁開(kāi)發(fā)商惠州富茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主力戶型洋房：42－102平米別墅：169-240平米占地面積466.9萬(wàn)㎡建筑面積530萬(wàn)㎡容積率1.00綠化率45%住宅總貨量1000套產(chǎn)品價(jià)格洋房9300元/平米左右別墅14000元/平米左右富力灣惠州富力灣是一個(gè)集濱海度假休閑為主要特色的超大型綜合項(xiàng)目，具有標(biāo)志性、海濱特色的超五星級(jí)酒店，主題購(gòu)物中心，高端會(huì)所，尊貴游艇會(huì)，國(guó)際會(huì)議中心，社區(qū)教育機(jī)構(gòu)及綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。37物業(yè)類型洋房+別墅裝修狀況精裝修物業(yè)地址惠東稔山鎮(zhèn)亞婆角旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)商惠東興江城建有限公司主力戶型洋房：50-120平方米別墅：230-320平方米占地面積133萬(wàn)㎡建筑面積56.7萬(wàn)㎡容積率0.89綠化率45%住宅總貨量4475套產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)12000合正東部灣總占地約2000畝，一期建筑面積約11萬(wàn)平方米，涵蓋雙拼、獨(dú)棟及聯(lián)排別墅，以及高層公寓及洋房；戶戶南向海景，實(shí)現(xiàn)自然景觀與人文環(huán)境的完美融合。惠東平山市場(chǎng)個(gè)盤(pán)分析39物業(yè)類型洋房+別墅裝修狀況毛坯物業(yè)地址惠東平山鎮(zhèn)黃排河南開(kāi)發(fā)商惠州市鴻都實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司主力戶型洋房：84－96平米別墅：300-450平米占地面積7.9萬(wàn)㎡建筑面積17.74萬(wàn)㎡容積率0.92綠化率35.1%住宅總貨量857套產(chǎn)品價(jià)格洋房4800元/平米左右洋房10000元/平米左右中通水岸充分利用黃排河資源優(yōu)勢(shì)，注重外部空間域內(nèi)部社區(qū)的融合，以環(huán)狀的景觀步道為骨架，圍繞中心水景，南高北低的空間布局有利于小區(qū)的日照采光和自然通風(fēng)，合理進(jìn)行東南季風(fēng)的通風(fēng)組織，改善小區(qū)的氣候循環(huán)。40物業(yè)類型洋房裝修狀況毛坯物業(yè)地址惠東平山街道新客運(yùn)總站往環(huán)城南路東行200米開(kāi)發(fā)商惠東縣亨柏地產(chǎn)有限公司主力戶型洋房：90－270平米占地面積9.5萬(wàn)㎡建筑面積48.3萬(wàn)㎡容積率4.08綠化率34%住宅總貨量2495套產(chǎn)品價(jià)格洋房4500元/平米左右亨柏*凱旋華府交通便利；南靠寨場(chǎng)山森林公園，環(huán)抱于萬(wàn)畝森林植被當(dāng)中。周邊的居住氛圍漸趨成熟，規(guī)劃利好，沿著惠東大道可達(dá)老城區(qū)、華僑城區(qū)。實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量居住環(huán)境、高品質(zhì)教育、高標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)配套的宜居生活。41物業(yè)類型洋房+別墅裝修狀況毛坯物業(yè)地址惠東衛(wèi)民路（南湖公園南門(mén)旁）開(kāi)發(fā)商惠州市富森房地產(chǎn)有限公司主力戶型139－229平米四至五房占地面積2.9萬(wàn)㎡建筑面積11萬(wàn)㎡容積率3.0綠化率30%住宅總貨量417套產(chǎn)品價(jià)格洋房5600元/平米左右富森·公園壹號(hào)采用東南亞建筑風(fēng)格建筑，在規(guī)劃中以南湖公園環(huán)境生態(tài)為先導(dǎo)，充分利用了坡地的地形地勢(shì)，形成了由南而北逐漸增高的三級(jí)階梯式平面布局，居住舒適度，園林景觀、南湖公園景觀盡收眼里，獨(dú)享大自然氣息。42物業(yè)類型洋房裝修狀況毛坯物業(yè)地址惠東平山華僑城惠東文化中心旁開(kāi)發(fā)商惠州市鑫寶基投資有限公司主力戶型132－242平米四至五房占地面積5.9萬(wàn)㎡建筑面積25萬(wàn)㎡容積率3.5綠化率35.1%住宅總貨量1312套產(chǎn)品價(jià)格洋房6000元/平米左右僑城水岸僑城水岸樓體外立面為歐陸風(fēng)格，園林景觀引入水系景觀，是惠東首個(gè)歐式水系園林；也是惠東首個(gè)智能居住社區(qū)。43物業(yè)類型洋房裝修狀況毛坯物業(yè)地址惠東城南新區(qū)新平大道與環(huán)城南路交匯處北側(cè)開(kāi)發(fā)商惠東金麒麟企業(yè)有限公司主力戶型洋房：100－180平米占地面積16.7萬(wàn)㎡建筑面積58.7萬(wàn)㎡容積率3.0綠化率36%住宅總貨量3376套產(chǎn)品價(jià)格洋房4600元/平米嘉旺城擁建筑面積50000平方米皇室園景、前庭后院的風(fēng)情洋房城邦、時(shí)尚的河岸風(fēng)情商業(yè)街，將為惠東人民帶來(lái)品質(zhì)生活體驗(yàn),嘉旺城配套國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、英式管家物業(yè)服務(wù)，滿足業(yè)主一站式的無(wú)憂生活。44物業(yè)類型洋房裝修狀況毛坯