第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié)可行性研究概述第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制第六節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的（熟悉）可行性研究：

是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。可行性研究的根本目的：

是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益二、可行性研究的作用（熟悉）（一）申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)（二）項(xiàng)目投資決策的依據(jù)（三）籌集建設(shè)資金的依據(jù)（四）開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)（五）編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)三、可行性研究的依據(jù)（熟悉）四、可行性研究的工作階段（熟悉）（一）投資機(jī)會(huì)研究（二）初步可行性研究（三）詳細(xì)可行性研究（四）項(xiàng)目評(píng)估與決策第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容（熟悉）（一）項(xiàng)目概況（二）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查（三）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇（五）資源供給條件分析（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)（七）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究（八）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制（九）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（十）結(jié)論及建議二、可行性研究的步驟（了解）（一）接受委托（二）調(diào)查研究（三）方案選擇和優(yōu)化（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)（五）編制可行性研究報(bào)告第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃（熟悉）（一）區(qū)位分析與選擇（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇（三）開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇（四）合作方式的分析與選擇（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇（六）產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案（掌握）構(gòu)造評(píng)價(jià)方案：

就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。

開發(fā)項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確。

三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)（掌握）

（1）時(shí)間類參數(shù)

開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期（年、半年、季度或月，視項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的長短和評(píng)估精度的要求，靈活選擇）。

（2）融資相關(guān)參數(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財(cái)務(wù)杠桿比率（通常為總投資的30％），預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。

（3）收益相關(guān)指標(biāo)

出租率或空置率，運(yùn)營成本占毛租金收入比率。

（4）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤率、目標(biāo)投資利潤率、目標(biāo)投資回報(bào)率等指標(biāo)。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算（掌握）一、投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍包括：

土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等（一）、土地費(fèi)用開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用：

是指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。主要有以下幾種：

劃撥或征用土地的征用拆遷費(fèi)、

出讓土地的出讓地價(jià)款、

轉(zhuǎn)讓土地的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、

租用土地的租用費(fèi)、

股東投資入股土地的投資折價(jià)。

（二）

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：

開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。

項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用：

※規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，

※可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％～3％，

※水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0．5％左右。“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用：

地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。（三）房屋開發(fā)費(fèi)1.建筑安裝工程費(fèi)

是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。1）單元估算法：

是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。3）工程量近似匡算法。

工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。4）概算指標(biāo)法。

概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。（四）其他工程費(fèi)（五）開發(fā)期間稅費(fèi)（六）管理費(fèi)用（七）銷售費(fèi)用（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）不可預(yù)見費(fèi)二、資金使用計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。三、收入估算與資金籌措

（一）收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收人，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃（含銷售、出租、自營等計(jì)劃）。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：

擬租售物業(yè)的類型、

時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，

租售價(jià)格，

租售收入及收款方式。1.租售方案2.租售價(jià)格3.租售收入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于

可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。4.收款方式（二）資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有：資本金、預(yù)租售收入借貸資金第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制一、基本報(bào)表1、現(xiàn)金流量表（1）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（2）資本金現(xiàn)金流量表（3）投資者各方現(xiàn)金流量表2、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表3、利潤表4、資產(chǎn)負(fù)債表二、輔助報(bào)表三、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制第六節(jié)可行性報(bào)告的撰寫（熟悉）一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成封面摘要目錄正文附表附圖二、可行性研究報(bào)告正文的協(xié)作要點(diǎn)1.項(xiàng)目總說明2.項(xiàng)目概況3.投資環(huán)境研究4.市場研究5.項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目6.規(guī)劃方案及建設(shè)條件7.建設(shè)方式及進(jìn)度安排8.投資估算及資金籌措9.項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定10項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)11.風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析12.可行性研究的結(jié)論1.用于計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部投資動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的財(cái)務(wù)報(bào)表是（C）現(xiàn)金流量表。（2012）A.資本金

B.財(cái)務(wù)計(jì)劃

C.項(xiàng)目投資

D.投資者各方2.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（

D

）（2011）A.銷售收入

B開發(fā)建設(shè)投資

C.營業(yè)稅金及附加

D.借貸本金償還3.下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是(

D

)（2011）A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)

B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)

C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)

D.土地補(bǔ)償費(fèi)

本章真題4.下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（

C

（2011）A.總投資估算表

B.經(jīng)營成本估算表

C.投資計(jì)劃與資金籌措表

D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表5.在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是（D）。(2010)

A．項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃

B．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置

C．項(xiàng)目的建筑規(guī)劃

D．城市土地利用規(guī)劃6.下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（A）。(2010)

A．輔助報(bào)表

B．資產(chǎn)負(fù)債表

C．資金來源與運(yùn)用表

D．現(xiàn)金流量表

7．下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（B）。(2010)A．回收固定資產(chǎn)余值B．自有資金C．長期借款D．凈轉(zhuǎn)售收入8.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是(A)(2009)A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤率D.財(cái)務(wù)杠桿比率9.某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓