2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法全真模擬考試試卷A卷含答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法全真模擬考試試卷A卷含答案單選題（共60題）1、比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是（）。A.所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B.國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C.國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造【答案】D2、某住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.375B.450C.500D.600【答案】D3、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D4、心病及肝屬于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】B5、關(guān)于估價(jià)依據(jù)選取或應(yīng)用的說(shuō)法，正確的是（）。A.估價(jià)依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)結(jié)果來(lái)選取B.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)，且其對(duì)估價(jià)的要求是最低要求C.在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明的情況下，對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都是一種估價(jià)依據(jù)【答案】B6、頭痛、項(xiàng)強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C7、最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益【答案】A8、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】A9、某類(lèi)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法【答案】C10、對(duì)以買(mǎi)賣(mài)為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金有差異且租期較長(zhǎng)時(shí)，租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響（）。A.應(yīng)考慮B.不考慮C.無(wú)所謂D.不大【答案】A11、經(jīng)濟(jì)全球化的實(shí)質(zhì)決定了它的發(fā)展必然A.有利于所有國(guó)家B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家C.有利于發(fā)展中國(guó)家D.有利于社會(huì)主義國(guó)家【答案】B12、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B13、下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購(gòu)買(mǎi)相鄰房地產(chǎn)C.賣(mài)方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)【答案】B14、房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用可分為性質(zhì)不同的兩類(lèi)（）。A.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)，二是法律性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)B.一是了解性估價(jià)或咨詢性估價(jià)，二是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)C.一是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)，二是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)D.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)，二是鑒證性估價(jià)或法律性估價(jià)【答案】C15、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B16、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系是A.十二經(jīng)脈B.十二經(jīng)筋C.十二經(jīng)別D.十二皮部【答案】B17、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)【答案】A18、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬(wàn)元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬(wàn)元，投資利息為50萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為重新構(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤(rùn)率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C19、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說(shuō)明哪種臟腑的紊亂A.心B.肝C.脾D.肺【答案】C20、下列哪項(xiàng)不是血瘀的形成因素A.陰虛B.血熱C.瘀血D.痰濁【答案】A21、()是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)【答案】A22、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類(lèi)似規(guī)模商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣(mài)下評(píng)估該在建工程市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】D23、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況的估價(jià)是（）。A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估D.因司法拍賣(mài)需要，對(duì)擬拍賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估【答案】C24、判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，實(shí)際中是將（）進(jìn)行比較。A.評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值B.評(píng)估價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果C.真實(shí)價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果D.真實(shí)價(jià)值與其他估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【答案】B25、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類(lèi)型是（）。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.自營(yíng)的房地產(chǎn)【答案】C26、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀前提B.更新改造前提C.改變用途前提D.重新開(kāi)發(fā)前提【答案】D27、在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值中，房地產(chǎn)估價(jià)通常所講的價(jià)值是指()。A.使用價(jià)值B.交換價(jià)值C.理論價(jià)值D.評(píng)估價(jià)值【答案】B28、創(chuàng)建了溫?zé)岵〉男l(wèi)氣營(yíng)血辨證理論的書(shū)是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫?zé)嵴摗稤.《脾胃論》【答案】C29、成本法是求取估價(jià)對(duì)象（）的重新購(gòu)建成本，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)B.在交易時(shí)C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)D.在建造完成時(shí)【答案】A30、某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比較單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比較單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100【答案】B31、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C32、對(duì)價(jià)格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，主要是從（）上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。A.貨幣支付B.價(jià)值C.現(xiàn)象D.本質(zhì)【答案】C33、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B34、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B35、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.市場(chǎng)交易價(jià)格B.預(yù)期收益能力C.開(kāi)發(fā)建設(shè)成本D.未來(lái)收益大小【答案】B36、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（）。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法【答案】C37、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術(shù)B.土地權(quán)利設(shè)置C.相鄰關(guān)系D.土地使用管制【答案】D38、關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說(shuō)法，正確的是（）。A.經(jīng)濟(jì)壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命C.經(jīng)濟(jì)壽命與周?chē)h(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變【答案】C39、某幢應(yīng)用中央空調(diào)而沒(méi)有用中央空調(diào)的寫(xiě)字樓，重建價(jià)格3000萬(wàn)元，現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是280萬(wàn)元，假設(shè)現(xiàn)在建寫(xiě)字樓時(shí)一同安裝中央空調(diào)只需200萬(wàn)元。則該寫(xiě)字樓因沒(méi)有中央空調(diào)而引起的折舊后的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C40、某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂(lè)觀、保守和最可能情況下的估價(jià)值分別為6萬(wàn)元、4.2萬(wàn)元和5.4萬(wàn)元。若收益期限為30年，報(bào)酬率為6%，無(wú)法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】A41、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬(wàn)元。A.30B.60C.80D.100【答案】B42、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則該宗房地產(chǎn)的（）。A.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低B.資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高C.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較高D.資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較低【答案】A43、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。A.價(jià)格B.供給量C.開(kāi)發(fā)成本D.開(kāi)發(fā)價(jià)值【答案】A44、評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C45、房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同之處。其共同之處不包含（）。A.都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價(jià)D.形成的時(shí)間都較長(zhǎng)【答案】D46、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂(lè)野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚(yú)而嗜咸D.民華食而脂肥【答案】C47、張景岳認(rèn)為腫脹的標(biāo)是哪個(gè)臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運(yùn)化D.腎的蒸化【答案】B48、陰維脈與任脈在相會(huì)于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.兩眼下部的中央【答案】C49、下列不屬于土地權(quán)屬證書(shū)的是（）。A.《國(guó)有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》D.《房地所有權(quán)證書(shū)》【答案】D50、（）是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)【答案】A51、下面所列估價(jià)中估價(jià)委托人既不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，也不是估價(jià)對(duì)象利害關(guān)系人的是（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)D.人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)被查封的房地產(chǎn)估價(jià)【答案】D52、下列對(duì)房地產(chǎn)建筑物權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說(shuō)明的狀況的是（）。A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況B.維護(hù)情況和完損狀況C.出租或占用情況D.房屋所有權(quán)狀況【答案】B53、某住宅的建筑面積為120m2，買(mǎi)賣(mài)合同約定成交價(jià)為10000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60萬(wàn)元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣(mài)方承擔(dān)。已知買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】C54、從估價(jià)的角度看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息，也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算做（）：A.利潤(rùn)B.利息C.開(kāi)發(fā)所得D.開(kāi)發(fā)成本【答案】A55、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類(lèi)似規(guī)模商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣(mài)下評(píng)估該在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】D56、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要【答案】D57、選取的三個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料分別計(jì)算得到其報(bào)酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個(gè)可比實(shí)例發(fā)生的時(shí)間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D58、關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是（）。A.估價(jià)目的由價(jià)值類(lèi)型決定B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定【答案】C59、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是（）。A.同處于一個(gè)行政規(guī)劃區(qū)B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)C.同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境D.同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)【答案】B60、某宗估價(jià)對(duì)象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在（）。A.50畝B.210畝C.40畝D.300畝【答案】A多選題（共30題）1、評(píng)估一套單元式住宅的抵押估價(jià)，若未做特別說(shuō)明，應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】ACD2、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】BC3、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場(chǎng)價(jià)值的有（）。A.投資價(jià)值B.抵押價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.殘余價(jià)值【答案】BC4、對(duì)部分或全部超出了自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（）。A.放棄這個(gè)項(xiàng)目B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目D.找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名E.對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助【答案】A5、關(guān)于有拖欠建設(shè)工程欠款的房地產(chǎn)，下列說(shuō)法中正確的有（）。A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于其他債權(quán)，但次于抵押權(quán)C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金D.消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人E.消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可以對(duì)抗買(mǎi)受人【答案】AD6、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評(píng)估其在2014年5月份的市場(chǎng)價(jià)格，在選取可比實(shí)例時(shí)，下面（）不能作為可比實(shí)例。A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC7、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門(mén)窗的自然破損【答案】AC8、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名【答案】ABCD9、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)中，屬于用益物權(quán)的有()。A.土地使用權(quán)B.所有權(quán)C.地役權(quán)D.典權(quán)E租賃權(quán)【答案】AC10、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有（）A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD11、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估【答案】BD12、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)【答案】AD13、在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的原則包括（）。A.獨(dú)立客觀公正原則B.謹(jǐn)慎原則C.合法原則D.替代原則E.最高最佳利用原則【答案】ACD14、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說(shuō)法，正確的有（）。A.可用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來(lái)比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】AB15、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告【答案】ACD16、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來(lái)源E.土地用途【答案】AC17、下列關(guān)于實(shí)地查勘的說(shuō)法中，不正確的有()。A.對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成實(shí)地查勘記錄C.實(shí)地查勘人員應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料進(jìn)行核實(shí)【答案】AC18、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來(lái)凈收益估價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。A.評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂(lè)觀的估計(jì)值B.評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值C.評(píng)估期房市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值D.評(píng)估買(mǎi)賣(mài)價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值【答案】ABD19、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。A.提高購(gòu)房最低首付款比例B.在賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，減少賣(mài)方的稅收D.減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】AC20、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)描述中，不正確的是()。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)【答案】BC21、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評(píng)估其在2014年5月份的市場(chǎng)價(jià)格，在選取可比實(shí)例時(shí)，下面（）不能作為可比實(shí)例。A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC22、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說(shuō)法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提估價(jià)B.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值C.收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率【答案】ABC23、下列關(guān)于重新購(gòu)建成本的說(shuō)法，正確的有（）。A.重新購(gòu)建成本是指重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本C.重新購(gòu)建成本是實(shí)際發(fā)生的重新購(gòu)建成本D.建筑物重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r下的重新購(gòu)建成本E.土地重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格【答案】BD24、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC25、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本，而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD26、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營(yíng)手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC27、下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的表述中，正確的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實(shí)際存在的C.房地產(chǎn)分組包括分用途.分類(lèi)型.分區(qū)域D.估價(jià)范圍僅指估價(jià)的區(qū)域范圍E.主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估【答案】AC28、影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C.財(cái)政收支及金融狀況、利率D.物價(jià)、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入【答案】ACD29、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去時(shí)，（）也都要以價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。A.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況B.估價(jià)作業(yè)日期C.建筑物實(shí)物狀況D.土地用途E.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況【答案】ACD30、用比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行（）的修正和調(diào)整。A.交易過(guò)程B.交易情況C.市場(chǎng)狀況D.交易價(jià)格E.房地產(chǎn)狀況【答案】BC大題（共10題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元二、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋?zhuān)阂驗(yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門(mén)窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】四、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買(mǎi)）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）五、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買(mǎi)）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）六、某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮科?、某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮堪?、某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒(méi)有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷(xiāo)售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬(wàn)元）；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬(wàn)元）；九、某舊廠房的建筑面