廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)

12016年廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)掃描21、宏觀政策環(huán)境一、宏觀環(huán)境2015年以來政府頒布多項(xiàng)寬松政策，涉及降首付、降息、降稅，刺激剛需及改善型需求全面釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有升財(cái)政政策分析【2016年2月19日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》】：在契稅方面，購(gòu)買首套面積為144平方米及以上的住房，契稅稅率由以往的3%減至1.5%；對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。在營(yíng)業(yè)稅方面，個(gè)人購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。自2016年2月22日起執(zhí)行。信貸政策分析【2015年8月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)通知】：9月1日起，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買住房，最低首付款比例由30%降低至20%。【2016年2月2日中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》】：在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。貨幣政策分析【2016年2月29日，央行決定下調(diào)存款準(zhǔn)備金率】：中國(guó)人民銀行決定自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境?！?016年2月17日央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)通知】：將職工住房公積金賬戶存款利率上調(diào)至統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。生育政策分析【2015年10月30日，十八屆五中全會(huì)上正式宣布推行“全面二孩”政策】：促進(jìn)人口均衡發(fā)展，堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，積極開展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)。全面二孩于2016年1月1日起正式實(shí)施。戶籍政策分析【2016年2月15日，河北省政府下發(fā)《關(guān)于印發(fā)河北省居住證實(shí)施辦法（試行）的通知》】：首都周邊的三河市、涿州市市區(qū)及下轄建制鎮(zhèn)，大廠回族自治縣、香河縣、永清縣、固安縣、懷來縣政府駐地鎮(zhèn)及其他建制鎮(zhèn)，可根據(jù)實(shí)際，綜合合法穩(wěn)定職業(yè)、合法穩(wěn)定住所、參加社會(huì)保險(xiǎn)年限等因素，合理確定落戶條件。城鎮(zhèn)綜合承載壓力大的，可結(jié)合本地實(shí)際，建立居住證積分落戶制度。公積金新政，首套普通自住房最低首付款比例降為20%職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。貸款對(duì)象為購(gòu)買首套自住住房或第二套改善性普通自住住房的繳存職工。提高住房公積金最高貸款額度。將住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由40萬元提高到60萬元（此條款從2015年6月1日起實(shí)行）。推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款（此條款從2015年6月1日起實(shí)行）。使用住房公積金貸款購(gòu)買。職工在就業(yè)地繳存住房公積金，在戶籍所在地購(gòu)買自住住房的，可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金首套普通自住房的最低首付款比例降為20%，二套房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的額繳存職工家庭，再次申請(qǐng)住房公積金最低首付款比例降為30%。3受當(dāng)前北京城市發(fā)展大背景影響，產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移、北京人口疏散等城市功能擴(kuò)張要求亟待解決，這為當(dāng)前京津冀一體化政策實(shí)施有別于過往停留在政策層面提供了先決條件，從主觀及客觀層面，京津冀一體化戰(zhàn)略都將進(jìn)入實(shí)質(zhì)化實(shí)施階段相對(duì)處于弱勢(shì)的河北將在一體化戰(zhàn)略實(shí)施要求執(zhí)行下在交通建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、市場(chǎng)一體化層面迎來歷史發(fā)展機(jī)遇，環(huán)繞北京大發(fā)展方向的區(qū)域率先獲得發(fā)展利好京津冀一體化進(jìn)程近年來并未取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展京津冀進(jìn)入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)融合、一體化轉(zhuǎn)變進(jìn)程京津冀一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略，河北迎來機(jī)遇環(huán)北京東、南方向六大區(qū)域率先承擔(dān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移“京津冀一體化”上升到國(guó)家戰(zhàn)略高度，津冀交通、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、市場(chǎng)一體化層面迎來歷史發(fā)展機(jī)遇，環(huán)北京區(qū)域率先獲得發(fā)展利好一、宏觀環(huán)境1、宏觀政策環(huán)境45京津冀一體化空間布局：“一核、雙城、三軸、四區(qū)、多節(jié)點(diǎn)”一核：指北京雙城：指北京、天津，進(jìn)一步強(qiáng)化京津聯(lián)動(dòng)三軸：指的是京津、京保石、京唐秦三個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和城鎮(zhèn)聚集軸，推動(dòng)交通沿線主要城市加快發(fā)展四區(qū)：分別是中部核心功能區(qū)、東部濱海發(fā)展區(qū)、南部功能拓展區(qū)和西北部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)；多節(jié)點(diǎn)：包括石家莊、唐山、保定、邯鄲等區(qū)域性中心城市和張家口、承德、廊坊、等節(jié)點(diǎn)城市。“京津冀協(xié)同發(fā)展確定“一核、雙城、三軸、四區(qū)”布局，廊坊被納入“四區(qū)”的中部核心功能區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，廊坊迎來歷史性的發(fā)展契機(jī)一、宏觀環(huán)境2、宏觀發(fā)展環(huán)境北京6京津冀一體化站位——根據(jù)《京津冀協(xié)同發(fā)展交通一體化規(guī)劃》,京津冀交通骨架所規(guī)劃的“四橫四縱一環(huán)”格局，廊坊處于“一環(huán)”重要位置，占據(jù)京津冀交通核心圈根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和交通部發(fā)布《京津冀協(xié)同發(fā)展交通一體化規(guī)劃》,京津冀地區(qū)將以現(xiàn)有通道格局為基礎(chǔ)，推進(jìn)“單中心放射狀”通道格局向“四縱四橫一環(huán)”網(wǎng)格化格局轉(zhuǎn)變。“一環(huán)”，即首都地區(qū)環(huán)線通道，有效連通環(huán)繞北京的承德、廊坊、固安、涿州、張家口、崇禮、豐寧等節(jié)點(diǎn)城市，緩解北京過境交通壓力。以北京新機(jī)場(chǎng)開工建設(shè)為契機(jī)，進(jìn)一步加強(qiáng)東南半環(huán)廊坊、固安、涿州等城市的交通聯(lián)系。一、宏觀環(huán)境2、宏觀發(fā)展環(huán)境（續(xù)1）固安涿州廊坊香河平谷向南山區(qū)區(qū)域山區(qū)區(qū)域大廠燕郊環(huán)北京1小時(shí)圈向東永清71、大北京市場(chǎng)環(huán)境——區(qū)域發(fā)展情況借勢(shì)北京整體城市功能擴(kuò)張，北京一小時(shí)交通圈京西南片區(qū)，包括廊坊、固安、永清、涿州等地將迎來全面發(fā)展機(jī)遇，全面承接北京城市功能外溢北京南部區(qū)域：2010年初開始啟動(dòng)的南城計(jì)劃推動(dòng)了整個(gè)南部區(qū)域的發(fā)展，第二機(jī)場(chǎng)落戶給南部區(qū)域增添了很多機(jī)會(huì)，并通過輻射作用間接影響到了廊坊、固安、涿州、永清等縣市。廊坊：城市升級(jí)階段固安：快速發(fā)展階段涿州：快速發(fā)展階段永清：發(fā)展起步階段北京東部區(qū)域：2009年CBD東擴(kuò)，加之首都機(jī)場(chǎng)的輻射效果，東部區(qū)域逐步發(fā)展至通州乃至燕郊，而臨近的香河、大廠區(qū)域也穩(wěn)步發(fā)展起來。燕郊：發(fā)展較為成熟香河：快速發(fā)展階段大廠：快速發(fā)展階段房山大興門頭溝豐臺(tái)通州環(huán)北京半小時(shí)圈二、區(qū)域環(huán)境82、城市發(fā)展環(huán)境——城市概況廊坊產(chǎn)業(yè)配套及發(fā)展趨勢(shì)顯著，伴隨著京津冀一體化的快速發(fā)展及落實(shí)，將優(yōu)先承接北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源及京南外溢客戶廊坊市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、承接京津城市部分職能，是京津之間的“生態(tài)宜居名城”基本情況：轄廣陽(yáng)、安次兩個(gè)區(qū)，大廠、香河、永清、固安、文安、大城六個(gè)縣和廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，代管三河、霸州兩個(gè)縣級(jí)市。幅員面積6429平方千米，市區(qū)建成區(qū)面積為54平方千米。人口情況：2014年末總?cè)丝跒?50.4萬人，比上年末增加11萬人；廣陽(yáng)區(qū)人口41萬，安次區(qū)人口36.03萬。黃金區(qū)位：京滬、京九等五條鐵路干線，京津唐、京沈和京開、京哈等多條國(guó)家級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，形成了依托中心城市和空港、海港的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。二、區(qū)域環(huán)境92、城市發(fā)展環(huán)境——城市交通條件廊坊交通通達(dá)性強(qiáng)，到京津兩地的出行均很便利，隨京津一體化發(fā)展提速交通條件將進(jìn)一步增強(qiáng)，對(duì)未來承接京津兩地產(chǎn)業(yè)及居住需求有十分便利的發(fā)展條件。已有高速在建高速鐵路規(guī)劃軌道交通京滬高速廊滄高速京山鐵路亦莊城際聯(lián)絡(luò)線京哈高速102高速京滬鐵路津保高速京臺(tái)高速京九鐵路廊涿高速密涿高速大秦鐵路京津高速津霸鐵路二、區(qū)域環(huán)境102、城市發(fā)展環(huán)境——區(qū)域定位及規(guī)劃二、區(qū)域環(huán)境廊坊市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）：城市性質(zhì)：京津冀地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，環(huán)京津區(qū)域中心城市和生態(tài)宜居城市。城市主要職能：重點(diǎn)承擔(dān)國(guó)際化區(qū)域性的專業(yè)職能，主要包括生態(tài)商務(wù)、經(jīng)貿(mào)會(huì)展、文化服務(wù)、職業(yè)教育、門戶樞紐、國(guó)際物流、信息科技、高新技術(shù)等職能。承載北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)職能，大力發(fā)展區(qū)域性商貿(mào)基地；強(qiáng)化市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心職能，增強(qiáng)市域社會(huì)經(jīng)濟(jì)空間組織能力和輻射能力。廊坊市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）：市域空間結(jié)構(gòu)。本規(guī)劃確定廊坊市域空間發(fā)展結(jié)構(gòu)為“一主兩副、三軸兩帶”“一主”指中心城區(qū)；“兩副”指京東城區(qū)、霸州-勝芳城區(qū)；“三軸”分別為京津發(fā)展主軸、津石發(fā)展軸、京沈發(fā)展軸；“兩帶”為環(huán)京現(xiàn)代服務(wù)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和環(huán)津先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)帶。本案11積極引導(dǎo)工業(yè)向空港新區(qū)、廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等8個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)集中，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間格局?？崭坌聟^(qū)：重點(diǎn)發(fā)展臨空制造、高新技術(shù)、航空物流等臨空配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展。廊坊開發(fā)區(qū)：逐步向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和電子信息、新能源等先進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型。廣陽(yáng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)以及郵政物流等現(xiàn)代物流業(yè)。龍河高新區(qū)：重點(diǎn)推動(dòng)電子信息、新材料、新能源等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。安次工業(yè)區(qū)：應(yīng)按照永定河泛區(qū)相關(guān)管理要求，做好防洪措施，產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)物流等服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)。安次新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)：重點(diǎn)以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主。固安臨空產(chǎn)業(yè)園：重點(diǎn)發(fā)展航空物流加工業(yè)、電子信息、新材料、新能源等產(chǎn)業(yè)。永清工業(yè)園：重點(diǎn)發(fā)展新能源、服裝制造、陶瓷制品、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)?！举Y料來源：廊坊市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）】廊坊市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）2、城市發(fā)展環(huán)境——產(chǎn)業(yè)空間布局二、區(qū)域環(huán)境122、城市發(fā)展環(huán)境——地方政策廊坊市北三縣統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃（2013—2030）規(guī)劃中，北三縣在全省第一個(gè)確定了開發(fā)邊界，第一個(gè)劃定出了生態(tài)紅線，第一個(gè)明確不新增建設(shè)用地面積，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)集約高效、生活宜居適度、生態(tài)山清水秀，“努力成為京津周邊生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一”。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地供應(yīng)2016年3月1日，為了落實(shí)張高麗副總理防止廊坊北三縣形成“睡城”的批示要求，河北省國(guó)土資源廳《關(guān)于加強(qiáng)廊坊北三縣房地產(chǎn)用地資源的報(bào)告》，報(bào)告指出將“嚴(yán)格控制北三縣房地產(chǎn)用地供應(yīng)，2020年之前不再增加商品住宅用地”。實(shí)施房地產(chǎn)新政限購(gòu)+限貸+整頓樓市市政府辦公室正式轉(zhuǎn)發(fā)了市房管局等六部門制定的《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，采取區(qū)域性、差別化的9項(xiàng)具體措施。政策針對(duì)北三縣和固安。新政可以概括為限購(gòu)+限貸+整頓樓市。非本地戶籍家庭只能購(gòu)買一套住房，且首付比例不低于30%。2020年前嚴(yán)控北三縣用地供應(yīng)，勢(shì)必造成燕郊、香河、大廠北京東部熱點(diǎn)區(qū)域地價(jià)及房?jī)r(jià)再次飆升，進(jìn)而帶動(dòng)廊坊房?jī)r(jià)攀升，并擠壓部分剛性需求向西轉(zhuǎn)移，而廊坊具有第一梯次承接需求的地理位置優(yōu)勢(shì)二、區(qū)域環(huán)境132、城市發(fā)展環(huán)境——城市發(fā)展廊坊市城市化率位居河北省第三位，城市消費(fèi)進(jìn)入到相對(duì)活躍階段；同時(shí)經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，為房地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)。二、區(qū)域環(huán)境數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計(jì)公報(bào)2011-2015年廊坊市人均GDP增幅情況142、城市發(fā)展環(huán)境——城市產(chǎn)業(yè)新興產(chǎn)業(yè)支撐作用不斷增強(qiáng)。電子信息產(chǎn)業(yè)成為發(fā)展最快的支柱產(chǎn)業(yè);高端制造業(yè)增加值從107.4億元增至201.8億元，年均增長(zhǎng)13.4%;現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，總量超過工業(yè)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造步伐持續(xù)加快。圓滿完成壓減鋼鐵、水泥、平板玻璃等過剩產(chǎn)能任務(wù)，單位GDP能耗提前一年完成省定任務(wù)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，新興產(chǎn)業(yè)和高端制造不斷增強(qiáng)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，財(cái)富人群不斷增加，為房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)和多樣化發(fā)展提供了良好的支撐。二、區(qū)域環(huán)境高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)電子設(shè)備元件生產(chǎn)電子信息科研服務(wù)軟件開發(fā)現(xiàn)代物流業(yè)會(huì)展經(jīng)濟(jì)服務(wù)外包業(yè)特色旅游業(yè)……其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)152015年廊坊市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額793.2億元，同比增長(zhǎng)9.6%，指標(biāo)增速居全省第二位；；由于京津兩地龐大的消費(fèi)品市場(chǎng)吸引廊坊外出購(gòu)物客群，故增幅較前5年略有回落。2015年，廊坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32936元，增幅達(dá)到11.96%。2、城市發(fā)展環(huán)境——城市人均收入與支出、社會(huì)消費(fèi)情況二、區(qū)域環(huán)境人均可支配收入持續(xù)較快增長(zhǎng)，消費(fèi)性支出相應(yīng)增長(zhǎng)，居民消費(fèi)意愿穩(wěn)定提升；數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計(jì)公報(bào)16房地產(chǎn)投資額及占固定資產(chǎn)投資比例雙線增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)2、城市地產(chǎn)環(huán)境——固定資產(chǎn)投資情況二、區(qū)域環(huán)境數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)17北京發(fā)展趨勢(shì)大北京規(guī)劃廊坊市場(chǎng)政策環(huán)境利好，促進(jìn)政策頻出京津冀一體化大趨勢(shì)下，功能人口亟待疏解北京高地價(jià)促使需求外溢規(guī)劃定位方向明確，廊坊一體化為中部核心功能區(qū)交通優(yōu)勢(shì)明顯，廊坊處于一小時(shí)交通圈層城市功能外溢，廊坊將承載現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)以及與北京關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)功能，更具發(fā)展基礎(chǔ)政策嚴(yán)控北三縣用地供應(yīng)，廊坊具有第一梯次承接需求的地理位置優(yōu)勢(shì)城市規(guī)劃清晰，產(chǎn)業(yè)功能布局合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)廊坊投資價(jià)值：北京城市功能疏解地·大北京核心功能區(qū)·產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展2、小結(jié)二、區(qū)域環(huán)境18龍河高新區(qū)板塊安次區(qū)主城板塊廣陽(yáng)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊萬莊新區(qū)板塊最早承接北京客戶，中低密度產(chǎn)品集中。北京剛需占比高達(dá)60%以上當(dāng)期存量93.7萬㎡（主要集中在榮盛花語(yǔ)城）后期存量90.4萬㎡高層售價(jià)8000-8500元/㎡別墅售價(jià)16000-22000元/㎡第二機(jī)場(chǎng)利好，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。地緣改善型客戶為主占70-80%當(dāng)期存量2.1萬㎡后期存量27.4萬㎡高層售價(jià)8000-8300元/㎡教育資源集中區(qū)域，廊坊市區(qū)剛需客戶為主70-80%當(dāng)期存量41.95萬㎡后期存量67.8萬㎡（不含K2·京南獅子城，后期439萬㎡）高層售價(jià)7500-8500元/㎡城市高價(jià)值核心區(qū)，客戶以廊坊市區(qū)自住型為主，占比為70%-80%當(dāng)期存量29.4萬㎡；后期存量119.3萬㎡高層售價(jià)8000-12000元/㎡新興高新區(qū)，產(chǎn)業(yè)人群、本地剛需自住型客戶為主，北京客戶20-30%當(dāng)期存量13.7萬㎡后期存量97.5萬㎡高層售價(jià)7000-8000元/㎡左右現(xiàn)階段仍為內(nèi)銷型市場(chǎng)，廊坊本地客戶占比約70%。安次區(qū)當(dāng)期存量合計(jì)約55萬㎡項(xiàng)目位置二、區(qū)域環(huán)境3、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境——板塊劃分特點(diǎn)備注：當(dāng)期存量：有規(guī)劃或者有預(yù)售許可證的規(guī)模統(tǒng)計(jì)；后期存量：總規(guī)?？鄢殉山缓彤?dāng)期存量；19廣陽(yáng)區(qū)土地相對(duì)稀缺，2016年一季度僅成交1宗商品住宅用地，成交樓面價(jià)已突破4000元/㎡2014年開始廊坊市商品住宅用地市場(chǎng)成交量大幅下降，尤其是廣陽(yáng)區(qū)，2015年商品住宅用地僅出讓42萬㎡；2016年廣陽(yáng)區(qū)成交1宗住宅用地，成交樓面價(jià)達(dá)4126元/㎡，2016年廣陽(yáng)區(qū)成交住宅用地9宗，成交樓面價(jià)1346元/㎡。3、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境——廊坊土地市場(chǎng)分區(qū)域成交情況二、區(qū)域環(huán)境20近一年來看安次區(qū)占市場(chǎng)主導(dǎo)地位，近幾個(gè)月月均消化10萬平米，安次區(qū)由于受到京津冀一體化影響，在價(jià)格具備明顯的優(yōu)勢(shì)下，已超越廣陽(yáng)區(qū)廊坊市商品住宅成交區(qū)域主要集中于中心城區(qū)廣陽(yáng)區(qū)和安次區(qū)。近一年廊坊市商品住宅銷售數(shù)據(jù)顯示安次區(qū)（118萬平米）成交量明顯高于廣陽(yáng)區(qū)（74萬平米）。3、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境——商品住宅成交情況二、區(qū)域環(huán)境數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)213、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境——周邊重點(diǎn)成交地塊分布二、區(qū)域環(huán)境近兩年項(xiàng)目周邊土地成交價(jià)格集中在2000元/㎡左右總用地面積：8749.75平米容積率：1.5~2.3土地單價(jià)：

289萬元/畝成交樓面價(jià)：1886元/㎡受讓單位：榮盛成交時(shí)間：2015.10.205總用地面積：5728.89平米容積率：1.5~2.3土地單價(jià)：289.06萬元/畝成交樓面價(jià)：1885元/㎡受讓單位：榮盛成交時(shí)間：2015.10.206總用地面積：29925平米容積率：1.3~2.5土地單價(jià)：

275.13萬元/畝成交樓面價(jià)：1650元/㎡受讓單位：中投置地

成交時(shí)間：2014.05.159總用地面積：33161平米容積率：住宅1.5-2.5土地單價(jià)：

317.82萬元/畝成交樓面價(jià)：1907元/㎡受讓單位：京御幸福成交時(shí)間：2015.10.204總用地面積：73077平米容積率：1.3~2.0土地單價(jià)：316.56萬元/畝成交樓面價(jià)：2374元/㎡受讓單位：京御幸福成交時(shí)間：2015.10.203總用地面積：118589平米容積率：1.3~2.0土地單價(jià)：

202萬元/畝成交樓面價(jià)：1514元/㎡受讓單位：鴻坤成交時(shí)間：2014.12.2910總用地面積：100114平米容積率：1.3~2.0土地單價(jià)：

230.40萬元/畝成交樓面價(jià)：1725元/㎡受讓單位：廊坊千萬廈成交時(shí)間：2014.05.30總用地面積：45622平米容積率：1.3~2.0土地單價(jià)：

550.17萬元/畝成交樓面價(jià)：4125元/㎡受讓單位：惠佳成交時(shí)間：2016.03.031項(xiàng)目位置總用地面積：111542平米容積率：1.3~2.0土地單價(jià)：

317萬元/畝成交樓面價(jià)：2379元/㎡受讓單位：北辰置業(yè)成交時(shí)間：2012.12.15總用地面積：50143平米容積率：1.3~1.85土地單價(jià)：

230.01萬元/畝成交樓面價(jià)：1867元/㎡受讓單位：廊坊千萬廈成交時(shí)間：2014.05.30728數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)223、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境——廊坊住宅市場(chǎng)成交情況二、區(qū)域環(huán)境安次區(qū)近年來商品住宅銷售面積已逐步趕超廣陽(yáng)區(qū)，成交價(jià)格穩(wěn)步提升2016年一季度廊坊商品住宅市場(chǎng)較為活躍，安次區(qū)銷售面積已超過廣陽(yáng)區(qū)，達(dá)到31萬㎡，成交均價(jià)突破7000元/㎡2016年初較2015年成交均價(jià)增幅明顯；廣陽(yáng)區(qū)價(jià)格水平明顯占主導(dǎo)地位，安次區(qū)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)（萬㎡）（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)232015年，廊坊市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)主力產(chǎn)品為60-90平米兩居、90-120平米三居、同時(shí)120-140平米改善型三居比也占到相當(dāng)例。從成交價(jià)格來看波動(dòng)不大，剛需剛改類產(chǎn)品價(jià)格基本控制在6400-6900元/平米，大戶型由于多為洋房或別墅價(jià)格略高基本在7300-8400元/平米。3、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境——廊坊住宅市場(chǎng)成交戶型和面積段情況二、區(qū)域環(huán)境商品住宅市場(chǎng)需求基本呈現(xiàn)剛性和基本改善結(jié)合的典型特征，兩室和三室為主數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)24小結(jié)：目前以剛性（首置和首改）需求為主，市場(chǎng)相對(duì)初級(jí)，競(jìng)爭(zhēng)也停留在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)層面，但已呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，向品質(zhì)、理念、配套等更高層次競(jìng)爭(zhēng)過渡；現(xiàn)階段仍為內(nèi)銷型市場(chǎng)，隨著大北京經(jīng)濟(jì)圈形成，交通條件的增強(qiáng)，未來外地客戶比例和需求結(jié)構(gòu)將會(huì)逐漸向上拓展；廣陽(yáng)區(qū)憑借傳統(tǒng)價(jià)值認(rèn)知，仍然占據(jù)價(jià)格主導(dǎo)地位，但廣陽(yáng)區(qū)、開發(fā)區(qū)的開發(fā)趨于飽和，廊坊市場(chǎng)重心開始偏向安次區(qū)，安次區(qū)在知名開發(fā)企業(yè)逐步進(jìn)駐后，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升，擺脫傳統(tǒng)價(jià)值認(rèn)知。新世界花園新世界花園孔雀城大學(xué)里阿爾卡迪亞花語(yǔ)城孔雀城學(xué)府瀾灣四季花語(yǔ)京畿檀宮宏泰·龍邸德榮·文璟恒大翡翠華庭證大·大拇指廣場(chǎng)鴻坤·理想瀾灣首開國(guó)風(fēng)悅都京漢君庭恒大名都海德公園·都鐸宮中建·高街國(guó)際中科·紫峰康城·瑞河蘭喬華昱駿景K2·京南獅子城東冠·逸品龍灣盛澤伯爵山上善頤園東方美麗灣凱旋大道帝景天城香邑廊橋本案各版塊項(xiàng)目分布圖腹地區(qū)域龍河高新區(qū)板塊項(xiàng)目圖例安次區(qū)主城板塊項(xiàng)目圖例廣陽(yáng)區(qū)板塊項(xiàng)目圖例開發(fā)區(qū)板塊項(xiàng)目圖例萬莊新區(qū)板塊項(xiàng)目圖例4、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境26項(xiàng)目名稱容積率產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）層數(shù)層高（m）交房標(biāo)準(zhǔn)四季花語(yǔ)2.3高層

洋房高層：一居42-52二居68-78,80-91

三,87-97，103-108,116-125-144

洋房：三居88-95高層81平米二居87平米三居

洋房95平米三居高層22-25層

洋房4/6層2.8毛坯京畿檀宮2高層

洋房高層：二居77三居86/87/89

洋房：上躍173平層118下躍136/147高層二居77三居89

洋房三居118高層9棟23/26/33層

洋房18棟4/6層2.9毛坯宏泰·龍邸2高層一居55二居82-89

三居91-98,104-119,134-138,144,177

四居18286平米二居88平米二居

96平米三居15-24層2.9毛坯德榮·文璟1.8高層

9層小高層

疊拼別墅二居79/88三居98/10479平米二居

98平米三居26層2.9毛坯恒大翡翠華庭2高層一居56二居78-96三居95-12260平米一居86平米二居

96平米二居

122平米三居23層31500元/㎡精裝首開國(guó)風(fēng)悅都1.8小高層

高層二居80、81三居88-96,112-11881平米二居

89平米三居高層24-28層小高層11層2.8毛坯證大·大拇指廣場(chǎng)2高層

洋房

公寓高層二居82/84/87三居89-123四居140洋房二居94三居94,118-120,134-137,150-151高層82平米二居92平米三居140平米四居

洋房94平米二居三居高層18-24層

洋房6-7層2.9毛坯鴻坤·理想瀾灣2疊拼

洋房

小高層

高層高層二居75三居95

洋房二居80三居90疊拼125高層75平米二居95平米三居

洋房80平米二居90平米三居

125平米疊拼疊拼4層洋房6層小高層11層高層24層高層2.8洋房2.9疊拼3.0毛坯京漢君庭2多層

11層小高層

高層二居85三居86-88,12585平米二居86平米三居

125平米三居高層16-21層

小高層11層2.9毛坯恒大名都2高層洋房

公寓一居48-58二居90-98

三居94-96,126,135-14190平米二居

110平米三居高層23層洋房10層公寓10層3.01500元/㎡精裝基本信息：區(qū)域在售項(xiàng)目容積率在2.0左右，以高層產(chǎn)品為主，個(gè)別項(xiàng)目含有洋房及疊拼等中低密度產(chǎn)品，主力戶型為兩居80-90平米，三居90-100平米，基本為毛坯交房龍河高新區(qū)板塊4、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境27項(xiàng)目名稱主力總價(jià)區(qū)間（萬元）開盤時(shí)間2015年銷售價(jià)格（元/㎡）2016年3月銷售均價(jià)（元/㎡）價(jià)格漲幅近期月均銷售套數(shù)四季花語(yǔ)高層：兩居60-65三居65-70洋房：三居80-822014年4月高層7200洋房8000高層7500-8000

洋房8500高層7%洋房6%90-100京畿檀宮高層：兩居62-65

三居70-72

洋房：三居115-1202015年9月一期高層

2015年10月洋房頂躍底躍

2015年12月洋房平層高層6600-6800洋房9000-9500高層8000

洋房10000高層19%洋房8%100-110宏泰·龍邸兩居65-68

三居72-752012年10月一期開盤

2014年11月二期開盤6800-690075009%90-100德榮·文璟——未開盤——高層6300（報(bào)價(jià)）洋房7200-7500（報(bào)價(jià)）————恒大翡翠華庭一居45-48

兩居64-72

三居91-952015年2月一期開盤

2015年12月二期開盤6700-7000（1500精裝）75009%140-150首開國(guó)風(fēng)悅都兩居54-56

三居59-622014年10月一期開盤

2015年6月加推

2015年12月2次加推65006900-72005%

50-60證大·大拇指廣場(chǎng)高層：兩居60-62

三居68-70

四居103-105

洋房：兩居89-90三居90-922013年8月一期高層開盤

2013年12月洋房開盤高層7200

洋房8700高層7400

洋房8900高層3%洋房3%130-150鴻坤·理想瀾灣高層：兩居52-53

三居66-68（報(bào)價(jià)）

洋房：兩居67-68三居75-77

上疊：120-125下疊：134-1352015年10月一期開盤（疊拼+洋房）洋房8400-8500

上疊10500

下疊9000高層7000（報(bào)價(jià)）洋房8400-8500（售罄）

上疊9500（售罄）

下疊10500（售罄）——80-90京漢君庭小高層：兩居68-70三居68-71

高層：三居85-882015年8月一期開盤高層6400小高層7000高層6800（剩大戶型）

小高層8000-8200高層6%洋房15%80-90恒大名都兩居61-63

三居74-772014年5月一期開盤6800-7000（1500精裝）————80-90價(jià)格實(shí)現(xiàn)及去化情況：區(qū)域項(xiàng)目當(dāng)前成交均價(jià)基本為：高層7000-8000元/㎡左右，洋房8500-9000元/㎡左右，相比于2015年價(jià)格漲幅基本在6-9%左右，近期月均去化套數(shù)在80-110套/月左右龍河高新區(qū)板塊4、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境28龍河高新區(qū)板塊項(xiàng)目名稱總量（萬㎡）當(dāng)期存量（萬㎡）后期存量（萬㎡）存量市場(chǎng)占比（%）預(yù)計(jì)去化周期（月）客戶情況客戶來源置業(yè)目的四季花語(yǔ)50.100.1100.2%0.1北京客戶30%本地客戶70%本地自住型剛需為主，少量投資客戶京畿檀宮28.000.0500.2%0.1北京客戶35%本地客戶65%以自住型剛需為主，北京客戶以投資為主，部分為父母購(gòu)房客戶宏泰·龍邸25.390.502.0%0.3北京客戶10%本地客戶90%本地剛需型自住客戶占絕大比例，少量安次本地改善型客戶德榮·文璟32.401.9430.46100.0%——————恒大翡翠華庭26.663.237.7741.3%7.2北京客戶30%本地客戶70%本地及下屬村鎮(zhèn)剛需型客戶為主，部分北京投資客戶首開國(guó)風(fēng)悅都33.471.428.288.4%61.9北京客戶10%本地客戶90%剛需型客戶為主，近期北京區(qū)域客戶比例逐漸降低證大·大拇指廣場(chǎng)21.100.93604.4%0.6北京客戶15%本地客戶85%本地剛需客戶為主，少量產(chǎn)業(yè)園高管客戶用于自住，有一部分改善客戶選擇項(xiàng)目中大戶型鴻坤·理想瀾灣23.604.116.386.4%23.5北京客戶15%本地客戶85%一期為改善產(chǎn)品，客戶接受度較高京漢君庭20.341.414.879.6%18.8北京客戶15%本地客戶85%本地需求剛需型小三居的客戶占絕對(duì)主力地位改善型客戶接受度較低恒大名都20.26000.0%0.0北京天津客戶30%本地客戶70%安次及下屬村鎮(zhèn)剛需及剛改客戶為主，有一部分廣陽(yáng)區(qū)剛需客戶，兼有一定量的北京天津區(qū)域投資型客戶，合計(jì)281.3213.797.5——9.2————區(qū)域存量及客戶特征：區(qū)域在售項(xiàng)目總存量約為110萬㎡，預(yù)計(jì)去化周期為9個(gè)月左右，成交客戶以安次本地及下屬村鎮(zhèn)剛需自住型客戶為主，廣陽(yáng)區(qū)客戶相對(duì)較少，北京客戶以投資為主，兼有自住及為父母購(gòu)置養(yǎng)老用房等目的4、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境29項(xiàng)目名稱層數(shù)單元面積平面組合方式銷售價(jià)格銷售率車位配比銷售價(jià)格京畿檀宮一層局部二層——一拖二

單層————1：:1.312-13萬（20年使用權(quán)）宏泰·龍邸二層140平米起，可根據(jù)實(shí)際分割一拖二2200050%1:1.0510-13萬（永久使用）德榮·文璟二層——一拖二————1:1——恒大翡翠華庭二層40-120一拖二

單層——-65%1：110-12萬（永久使用）首開國(guó)風(fēng)悅都二層——一拖二

單層————1:1.2——證大·大拇指廣場(chǎng)綜合體————————1:1.211萬（永久使用）鴻坤·理想瀾灣二層————————1：1.2——京漢君庭——————————1:1.210萬（永久使用）恒大名都二層30-300一拖二

單層一拖二16000左右,優(yōu)惠價(jià)單層8000-1000070%1:1.211萬（永久使用）商業(yè)及車位：區(qū)域在售項(xiàng)目中，商業(yè)主要以沿街底商為主，普遍為兩層，采用一拖二的銷售模式，均價(jià)基本在16000-20000元/㎡左右，已開售項(xiàng)目銷售率普遍超過50%，項(xiàng)目車位配比基本在1:1-1:1.2，以使用權(quán)的形式進(jìn)行銷售，售價(jià)在10-12萬元/個(gè)左右龍河高新區(qū)板塊4、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境30重點(diǎn)案例——案項(xiàng)目選取4、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境選取本項(xiàng)目周邊具有借鑒意義的品牌項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行深入分析項(xiàng)目名稱選取原因鴻坤理想瀾灣精確的戶型面積控制，多樣產(chǎn)品線搭配及錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的推盤策略恒大翡翠華庭前期低開快走的銷售策略，強(qiáng)勢(shì)的現(xiàn)場(chǎng)打造，迎合當(dāng)?shù)乜腿含F(xiàn)時(shí)心里需求31重點(diǎn)案例——鴻坤理想瀾灣定位：對(duì)接主流剛需及改善需求，成為區(qū)域乃至廊坊的產(chǎn)品創(chuàng)新、市場(chǎng)引領(lǐng)者；規(guī)劃設(shè)計(jì)：高低分，疊拼、洋房和高層多產(chǎn)品搭配設(shè)計(jì)，可適時(shí)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加收益龍河景觀帶旁的百萬別墅成為核心競(jìng)爭(zhēng)力；通過控制戶型面積，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較好銷售速度及收益營(yíng)銷策略高打動(dòng)力的營(yíng)銷展示中心。同時(shí)高價(jià)值物業(yè)首推，推動(dòng)后期產(chǎn)品高溢價(jià)，同時(shí)避免同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)客群：該項(xiàng)目仍主要面向本地剛需及少量初改客群，由于區(qū)位原因，北京區(qū)域剛需外溢性自住客群相對(duì)較少。借鑒意義：多樣產(chǎn)品線搭配及推盤策略5、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境恒大翡翠華庭本案鴻坤理想瀾灣32重點(diǎn)案例——鴻坤理想瀾灣項(xiàng)目名稱鴻坤理想瀾灣項(xiàng)目位置安次南龍道與常甫路交口南行500米龍澤路西側(cè)物業(yè)類別高層小高層洋房疊拼占地面積11.8萬㎡建筑面積23.6萬㎡容積率2.0樓棟層數(shù)高層：12棟24層小高層：1棟11層洋房：4棟6層疊拼：13棟4層戶型平面組合高層2梯4戶，小高層1梯2戶，洋房1梯2戶戶型面積高層：兩居75㎡，三居95㎡小高層：兩居75㎡，三居90㎡洋房：兩居80㎡，三居90㎡疊拼：128㎡開盤時(shí)間一期2015年10月（疊拼+洋房）二期預(yù)計(jì)2016年上半年，目前排卡（3棟高層）成交均價(jià)洋房：8400-8500元/㎡疊拼：上疊9500元/㎡，下疊10500-11000元/㎡裝修情況毛坯開發(fā)商廊坊市鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位配比1:1.2內(nèi)部配套配套商業(yè)、引進(jìn)金鑰匙物業(yè)及益潤(rùn)醫(yī)療5、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境33重點(diǎn)案例——鴻坤理想瀾灣項(xiàng)目一期（已售罄）2015年10月開盤4棟洋房、1棟小高層、7棟疊拼項(xiàng)目二期（排卡中）3棟高層保障房后期高層供應(yīng)9棟高層后期疊拼供應(yīng)6棟疊拼商業(yè)公寓5、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目于2015年10月首期開盤4棟洋房，1棟小高層，7棟疊拼，目前已售罄，項(xiàng)目二期高層正在排卡中，預(yù)計(jì)2016年上半年開盤。價(jià)格情況：項(xiàng)目一期洋房近期成交均價(jià)為8400-8500元/㎡，疊拼均價(jià)在10500元/㎡左右。客戶情況：由于推盤產(chǎn)品原因，項(xiàng)目一期客戶以廊坊本地及下屬村鎮(zhèn)客中高收入改善型客戶為主，北京區(qū)域客戶較少，約占15%左右。34重點(diǎn)案例——鴻坤理想瀾灣鴻坤理想瀾灣產(chǎn)品情況物業(yè)類型棟數(shù)居室面積（㎡）戶型比例24層高層12兩居7550%三居9550%11層小高層1兩居7550%三居9050%6層洋房4兩居80（頂層）17%三居90（標(biāo)準(zhǔn)層）83%疊拼13上疊12850%下疊12850%洋房三居90㎡洋房?jī)删?0㎡小高層兩居75㎡小高層三居90㎡5、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境戶型方正、緊湊，通過壓縮室內(nèi)交通空間面積從而在較小的戶型面積尺度下打造更完善的功能空間，南側(cè)通過陽(yáng)臺(tái)、飄窗等手段，在現(xiàn)有規(guī)范下最大限度的進(jìn)行了面積贈(zèng)送；戶型普遍沒有完整餐廳空間，且由于進(jìn)深面寬限制，大量戶型廚房緊鄰主臥室，有一定干擾。劣勢(shì)部分優(yōu)勢(shì)部分35重點(diǎn)案例——鴻坤理想瀾灣5、周邊和競(jìng)品項(xiàng)目二、區(qū)域環(huán)境下疊128㎡上疊128㎡戶型整體面積把控較好，在120多平米的面積內(nèi)打造了精細(xì)的迷你墅產(chǎn)品，且基本實(shí)現(xiàn)了4室的功能空間；下疊產(chǎn)品贈(zèng)送前后花園，首層設(shè)置了老人房，二層的套房設(shè)計(jì)，保證了三代同堂的居住舒適度與各個(gè)家庭成員獨(dú)立空間的私密性；上疊產(chǎn)品通過首層獨(dú)立入戶花園、門廳與頂層大面積露臺(tái)的設(shè)置，強(qiáng)調(diào)了別墅類產(chǎn)品的縱向空間打造與溝通，彌補(bǔ)了與下疊產(chǎn)品的價(jià)格差距；由于整體面積控制，別墅產(chǎn)品餐廳空間打造略顯單薄，餐廳空間使用舒適度較低，無法滿足三代居客戶的日常使用需求；上疊客戶入戶時(shí)，對(duì)于下疊戶型北側(cè)有一定視線干擾，略微影響下疊客戶使用舒適度；劣勢(shì)部分優(yōu)勢(shì)部分36重點(diǎn)案例——鴻坤理想瀾灣項(xiàng)目整體為ART-DECO風(fēng)格，外墻采用真石漆材質(zhì)；項(xiàng)目依托濱河綠化帶，以南高北低、背城面水之勢(shì)分為院落疊墅、花園洋房、小高層及