重慶某商業(yè)建筑開發(fā)項目企劃書

重慶xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目企劃書[出版時間：2007年3月][指定聯(lián)系人]保密須知本商業(yè)企劃書的內(nèi)容和資料涉及重慶xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的商業(yè)機密，只對具有投資意向的投資者公開并僅限于投資價值審慎評估使用。本公司要求收件人在收到本商業(yè)計劃書后即刻確認，并做出如下承諾：?若不希望涉足本計劃書所述項目，請盡快將本計劃書完整退回；?在沒有取得重慶xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分復制、傳遞、影印、泄露或散布給他人；?妥善保管本商業(yè)計劃書。本商業(yè)計劃書不可用作項目銷售報價使用，亦不可用作項目購買的報價使用。第一章項目建設(shè)業(yè)主概況公司名稱：重慶xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司住所：中國重慶市xx區(qū)青羊?qū)m69號公司性質(zhì)：私營有限責任公司注冊資金：800萬元人民幣法定代表人：法人組織代碼證號：20793689-3資質(zhì)等級證號：渝建開0631180三級公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、商品信息服務(wù)聯(lián)系電話：傳真電話：郵政編碼：404000E-mail:第二章項目概況一、項目名稱：二、建設(shè)地址：重慶市xx區(qū)新城路37至67號三、建設(shè)規(guī)模（一期）：５２８１8M2四、項目優(yōu)勢：（一）地理位置優(yōu)越，交通便利xx大廈項目地處xx區(qū)的中央商圈，城區(qū)主要交通干道之一的新城路西端和高筍塘中心廣場的交匯處，距鞍子壩xx客運港口250米左右，處于xx濱江大道至高筍塘的步行連接通道上，是多路公交線的終點站和進入xx中央商圈的重要?？奎c，是大量人流的交匯地點，交通條件十分便利。（xx大廈項目區(qū)位圖）（二）廣闊的市場空間和充足的目標客群本項目的商業(yè)定位為女性淘寶購物街，在人氣旺盛的高筍塘中央商圈目前還是空白。環(huán)境良好、功能配套、生活便利的高層主城景觀公寓給本項目的商品住宅提供了充足的目標客群。（三）與xx中央商圈的多個商業(yè)賣場形成優(yōu)勢互補xx區(qū)高筍塘組團的規(guī)劃面積僅4.5平方公里，但聚集了40萬常駐人口，并且是輻射半徑150公里，輻射人口超過500萬人口的三峽庫區(qū)商業(yè)核心，商業(yè)賣場總面積約40萬平方米，2005年在該區(qū)域完成的社會消費品零售總額突破50億元，意味著每平方米商業(yè)賣場產(chǎn)生12500元的年產(chǎn)值，商業(yè)氛圍極度濃郁。本項目的商業(yè)賣場投放市場后，可以填補目前xx中央商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)空白，必將與現(xiàn)有的大型商貿(mào)企業(yè)形成優(yōu)勢互補，共同打造xx的中央商圈，進一步奠定高筍塘中央商圈作為三峽庫區(qū)商業(yè)核心的地位。五、項目進展狀況：本項目舊城改造規(guī)劃紅線已經(jīng)劃定，項目分兩期進行，其中一期工程用地已經(jīng)辦理出讓手續(xù)，并繳完了國土出讓金。（一）項目審批手續(xù)進度《項目建議書批復》，2001年8月8日下達；《選址意見通知書》，2001年11月22日下達；《項目國土用地預審》，2001年12月30日下達；《立項可研批復》，2004年4月8日下達；《土地使用權(quán)批復》，2004年10月28日下達；《建設(shè)用地批準書》，2004年12月6日辦理；《方案設(shè)計審查意見通知書》，2003年4月23日下達；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，2003年4月28日辦理；《初設(shè)審查意見批復》，2004年9月21日下達；《消防設(shè)計審核意見書》，2003年11月19日下達；《防雷設(shè)計審核意見書》，2003年11月27日下達；《防空設(shè)計審查意見書》，2003年12月10日下達；《環(huán)境保護批準書》，2004年2月10日下達；《環(huán)境影響評價意見》，2004年2月10日下達。（二）項目征地情況項目前期征地費用支出單位原房性質(zhì)原房面積備注xx區(qū)軍事部住宅1629.25MM2貨幣35857.31M2貨幣40.63司130.75M22貨幣162譚廷文854.44M22貨幣348已補償總金額：7754.633萬元已繳納國土出讓金金：2222.733萬元前期征地費用支出出合計：9777.36萬萬元另：2001年12月27日和xx區(qū)房地產(chǎn)管理處第一房管所達成拆遷改造協(xié)議，協(xié)議改造房屋面積204.49M2。2002年10月17日和xx區(qū)建筑工程總公司達成拆遷改造協(xié)議，協(xié)議改造辦公用房2732.07M2。（三）項目征地待遷房屋匯總項目規(guī)劃范圍待遷遷房屋統(tǒng)計（M2）項目住宅辦公房新城路門面新城街門面一期工程9114.692227.77222.31890.4一期總計待遷房屋屋面積：124555.16六、項目實施進度：項目實施進度甘特圖日期項目 本項目預計建設(shè)期期為3１個月，以以項目啟動資資金到位之日日開始計算。第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度十一季度一期工程征地補償償及場地拆遷遷平整地勘及施工圖設(shè)計計、審查一期施工手續(xù)辦理理及工程招標標施工進場及開工典典禮一期工程基礎(chǔ)施工工一期工程裙樓施工工（裙樓封頂頂）一期工程塔樓施工工（主體封頂頂）一期工程內(nèi)外粉水水一期工程設(shè)備安裝裝、調(diào)試一期預售手續(xù)辦理理一期開盤銷售一期持續(xù)銷售第三章項目提供的產(chǎn)品和服務(wù)第一節(jié)項目定位?項目商業(yè)宏觀定位：商業(yè)零售和休閑娛樂中心?項目街區(qū)定位：高筍塘商業(yè)圈的重要節(jié)點?項目商業(yè)功能定位：做xx女性的淘寶購物街?項目形象定位：做xx的新城標?項目住宅定位：具有濃郁小資情調(diào)的高層景觀住宅第二節(jié)項目規(guī)劃及建設(shè)方案項目選址xx大廈項目選址位于重慶市xx區(qū)新城路37至67號，場地東至xx區(qū)衛(wèi)生防疫站，西接工商銀行新城路分理處，南臨新城路，北靠xx衛(wèi)校，是xx區(qū)舊城改造的重點項目之一。主要經(jīng)濟技術(shù)指標（一期）的2下2（三）項目（一期）建筑面積（功能分類）：1.1設(shè)備房15311.2停車場53201.3商業(yè)用房88431.4架空層11391.5辦公樓78811.6住宅281221.7合計52818商業(yè)用房8843細分：負二層臨街鋪面：524負一層室內(nèi)鋪面：2971一層臨街鋪面：1843二層室內(nèi)鋪面：1739三層商業(yè)用房：1766（三）總平面設(shè)計本項目初步設(shè)計方案為建筑總高三十一層。其中負四層為設(shè)備層、負三層和負二層為停車層；裙樓負二層（局部）至第三層為商業(yè)用房；第四層為業(yè)主會所及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，局部處理為架空層，增加屋頂綠化及休閑活動空間。建筑場地中心退讓形成一個寬24米，呈圍合狀的上下層休閑廣場，將大廈的各棟建筑塔樓自然分為東西兩翼。休閑廣場利用地形高差形成上下兩部分，并以大踏步弧型梯道組織新城路至新城街的上下交通。建筑東翼五至二十七層為B棟住宅塔樓；建筑西翼四至十五層為A棟辦公塔樓。（四）建筑設(shè)計（效果圖）第四章項目背景及市場分析第一節(jié)項目背景和推動計劃（一）項目背景xx大廈項目是我公司在xx區(qū)新城路口投資開發(fā)的項目。該項目于2001年在xx區(qū)計委立項，原計劃開發(fā)改造面積約4.5畝，建設(shè)規(guī)模42000M2，項目總投資3800萬元，我公司自籌資金1000萬元，其余2800萬元主要考慮通過項目預售收入籌得。xx區(qū)政府在2002年對《xx區(qū)舊城改造控詳規(guī)劃》進行修編時，xx大廈項目被確定為xx區(qū)舊城改造重點項目之一。根據(jù)《舊城控規(guī)》修編的指導精神，舊城改造必須進行成片開發(fā)，因此xx大廈項目的設(shè)計方案進行評審時，來自xx區(qū)人大、政協(xié)、規(guī)劃部門、建管部門的領(lǐng)導和設(shè)計專家組成的評審委員會一致認為該項目必須結(jié)合新城街的綜合整治進行成片開發(fā)，并要求我公司擴大改造范圍?；谏鲜鲈?，xx大廈項目的征地范圍由原來的4.5畝擴大到14.4畝，調(diào)整并通過評審的設(shè)計方案確定項目建設(shè)總規(guī)模91285.9M2，項目總投資超過2.2億元。我公司對xx大廈項目最初的準備資金只有1000萬元，無法按照常規(guī)程序啟動xx大廈項目。雖然我公司經(jīng)過多方努力，在xx大廈項目的實際運作中，采用分拆項目的方式，將xx大廈項目分為兩期實施，通過分期開發(fā)減少啟動資金投入量，降低前期資金壓力，利用滾動開發(fā)方式籌集項目二期啟動資金等手段保障了項目前期工作的繼續(xù)推進，并爭取到金融機構(gòu)4000萬元的項目貸款規(guī)模。但隨著人民銀行“121”文件的頒布執(zhí)行，房地產(chǎn)前期項目無法獲得銀行的支持，公司原來的支持銀行無法按原計劃放貸。由于項目資本金準備不足，后續(xù)資金無以為繼，造成項目無法順利啟動，導致了我公司目前面臨的被動局面。（二）項目推動計劃雖然資金壓力導致了項目暫時停頓，但通過我公司的調(diào)查分析，目前xx主城區(qū)的商品房供給不足，現(xiàn)實需求旺盛，市場行情持續(xù)上揚，經(jīng)過方案調(diào)整后，該項目仍然有極高的投資價值，項目獲利能力強，具備投資機會。我公司計劃采用新的項目融資手段來繼續(xù)推動xx大廈項目的開發(fā)進程，希望通過爭取風險投資資金或轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)等方式尋求戰(zhàn)略合作伙伴，籌集項目開發(fā)資金。為了能夠最大限度地保障投資者的資金安全和投資收益，我公司同意用公司的全部股權(quán)和xx大廈項目作為融資擔保。第五節(jié)xx投資環(huán)境分析?經(jīng)濟概況2005年，xx城市居民人均可支配收入8540元，農(nóng)民人均純收入2582元。地方財政收入完成6.8億元。?商業(yè)環(huán)境分析到目前為止，xx城區(qū)建成面積約48平方公里，主城區(qū)常駐人口58萬人。隨著xx五條出境干道的全面硬化升級，以及達萬鐵路的建成通車，xx與周邊2小時車程范圍內(nèi)的5個市縣200多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)500余萬人口組成了一張有形的“商業(yè)網(wǎng)”，網(wǎng)的中心就是xx，由此奠定了xx成為三峽庫區(qū)商業(yè)腹地的地位。第七節(jié)xx房地產(chǎn)市場行情調(diào)查（一）xx主城區(qū)商品住宅行情調(diào)查通過調(diào)查，xx商品住宅的價格呈現(xiàn)主城區(qū)增長速度快，新建城（街）區(qū)增長速度慢的特征。（二）xx主城區(qū)寫字樓行情調(diào)查根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，高筍塘區(qū)域的辦公物業(yè)租金上漲幅度超過房屋售價上漲幅度。高筍塘片區(qū)寫字樓及住宅售價跟蹤表2006年高筍塘片區(qū)寫字樓租售行情樓盤區(qū)位類型租價（元）售價（元）備注三牧大廈雙白路純寫字樓350元/M23500元/M22均為高層電梯樓，部部分商住綜合合樓宇為住宅宅產(chǎn)權(quán)，并以以住宅改為辦辦公用。租價價為年租金價價。萬川大廈高筍塘300元/M2華順大廈高筍塘320元/M2外貿(mào)大廈太白路純寫字樓350元/M2驛鑫大廈新城路口商住綜合320元/M2嘉慶大廈雙白路商住綜合400元/M2星海大廈雙白路純寫字樓300元/M2金鑫大廈雙白路商住綜合320元/M2（三）xx主城區(qū)底層商業(yè)門面行情調(diào)查xx主城區(qū)的零售商業(yè)主要以便利店、專賣店和大型百貨商場等形式展開經(jīng)營。通過調(diào)查，xx高筍塘中央商圈2.5平方公里的范圍內(nèi)，商業(yè)賣場總面積約32萬平方米。其中底層商業(yè)面積約12萬平方米。xx中央商圈近年主要底層商業(yè)門面交易調(diào)查表項目區(qū)位類型備注萬高國際底商42800售完后街金座白巖二支路底商28000銷售中太白路底商36000地下31800售完（四）xx主城區(qū)大型商業(yè)用房行情調(diào)查xx主城區(qū)大型商業(yè)用房調(diào)查表項目區(qū)位備注白巖路口11600350/年410/年租用高筍塘廣場880045454000政府參與太白路口20000680013600太白路中段13600高筍塘廣場33000產(chǎn)權(quán)糾紛空置第五章市場與營銷第一節(jié)底層商業(yè)用房專項調(diào)查對底層商業(yè)鋪面購房需求的專項調(diào)查：根據(jù)了解，購房者普遍認為用于出租，12～14年能夠收回投資的房價比較合理，超過16年才能收回投資的房價不能接受。第二節(jié)住宅產(chǎn)品策略?產(chǎn)品價格：從目前周邊房地產(chǎn)市場來看，住宅銷售均價定價：2280元/M2。第三節(jié)寫字樓產(chǎn)品策略?產(chǎn)品價格：從目前周邊房地產(chǎn)市場來看，寫字樓銷售均價：3800元/M2。第四節(jié)商業(yè)用房產(chǎn)品策略（一）商業(yè)用房規(guī)劃方案?總體規(guī)劃根據(jù)本項目商業(yè)用房“三峽·女人淘寶街”的產(chǎn)品定位，項目的規(guī)劃形式為步行商業(yè)街。步行商業(yè)街分為室內(nèi)商業(yè)街和室外商業(yè)街兩部分。?三峽·女人淘寶街的商業(yè)經(jīng)營模式總體設(shè)計ü嚴格實行功能分區(qū)；ü總體實施、統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理；ü設(shè)計和規(guī)劃銷售、招商、經(jīng)營三位一體的超大商業(yè)物業(yè)的營銷模式；ü規(guī)劃獨立、補給性的品牌商業(yè)經(jīng)營功能，總體協(xié)調(diào)，提升步行商業(yè)街的整體經(jīng)營檔次和商業(yè)形象；ü組建可控的商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)管理隊伍。（三）商業(yè)用房產(chǎn)品定價策略?各功能區(qū)商業(yè)面積的分割1）一層銷售面積分割注意室外街鋪與室內(nèi)街鋪的通透性，使室外街鋪與室內(nèi)街鋪形成功能上的整體性；外街鋪因為價格系數(shù)較高，面積分割多以40～120M2的門面分割為主；室內(nèi)內(nèi)街鋪的面積分割除40～80M2的鋪位分割外，考慮柜臺式經(jīng)營的布置，同時在中庭、節(jié)點處適時考慮開放式經(jīng)營鋪位的分割，最小面積8M2。2）二層銷售面積分割結(jié)合一層、三層在功能整體上的綜合考慮，面積分割以12～32M2分割。3）負一層銷售面積分割結(jié)合一、二、三層在功能整體上的綜合考慮，面積分割以20～45M2分割。4）商業(yè)展示規(guī)劃B區(qū)：大賣場模式，由商家自行規(guī)劃設(shè)計。A—A～C區(qū)：間隔式獨立展示，玻璃墻間隔、含柜臺經(jīng)營。整個步行商業(yè)街的休閑功能如咖啡吧、品牌快餐、經(jīng)典西餐廳、休閑小食驛站、纖體瑜珈健身場館的具體展示由各商家自行設(shè)計。?運營策略根據(jù)步行商業(yè)街的目標客戶分析，主要有二大類型的目標客戶：一是投資者，是步行街的主力目標客戶；二是品牌廠商和經(jīng)銷商，是步行街的次主力目標客戶。在這二大目標客戶群體中，投資者的目標比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的形式出現(xiàn)。針對xx的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營和抽成方式為主。也就是說，在步行商業(yè)街的目標買家中，品牌店產(chǎn)生購買行為難度較大。因此商業(yè)步行街的目標客戶，在整體經(jīng)營的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個層次。需要妥善解決租和售二個層次目標客戶之間的矛盾，總的運營策略是：ü掌握項目的經(jīng)營調(diào)配權(quán)；ü以租賃和經(jīng)營先行行，展示商業(yè)業(yè)街最終的業(yè)業(yè)態(tài)形式，以以租帶售；ü設(shè)計租不如買的價價格策略和營營銷模式。?價格策略Ａ—A1區(qū)：均價388000元/M2；A—A22區(qū)：均價266000元/M2；A—B11區(qū)：均價222000元/M2；A—B22區(qū)：均價288000元/M2；A—C區(qū)區(qū)：均價133800元/M2；A—D11區(qū)：均價45500元/M2；A—D22區(qū)：均價45500元/M2；A—D33區(qū)：均價45500元/M2；A—D44區(qū)：均價40000元/M2；B—A區(qū)區(qū)：均價90000元/M2；B—B區(qū)區(qū)：均價60000元/M2；商業(yè)用房綜合均價價：115225元/M2。根據(jù)對xx高筍塘塘中央商圈的的綜合調(diào)查了了解，三峽福福斯德廣場的的銷售均價為為180000元/M2，本項目雖雖然在賣場規(guī)規(guī)模上比對手手小很多，但但規(guī)劃的女性性淘寶街的定定位相對于xxx的消費市市場是比較恰恰當?shù)馁u場面面積，而且區(qū)區(qū)位方面要優(yōu)優(yōu)于該項目，所所以上述定價價方案切實可可行。第五節(jié)營銷?住宅樓盤名稱xx大廈的住宅樓樓盤名稱為：：長江·左岸（樓盤名名稱釋義略，詳詳見《xx大廈營銷銷策劃案》）?住宅營銷主題住宅樓盤開發(fā)理念念：中產(chǎn)階層層的永恒坐標標?寫字樓名稱xx大廈寫字樓名名稱：財智·右岸（樓盤名名稱釋義略，詳詳見《xx大廈營銷銷策劃案》）?寫字樓營銷主題寫字樓開發(fā)理念：：新財智時期期象征?商業(yè)物業(yè)名稱xx大廈的商業(yè)物物業(yè)名稱為：：三峽·女人淘寶街街（樓盤名稱稱釋義略，詳詳見《xx大廈營銷銷策劃案》）?商業(yè)物業(yè)營銷主題題商業(yè)物業(yè)開發(fā)理念念：女人·天生購物狂狂第六節(jié)項目銷售進進度計劃（一）銷售階段設(shè)設(shè)計本項目按照工程進進度計算，暫暫定銷售周期期最長不超過過18個月，因因而根據(jù)現(xiàn)在在市場實際情情況，未來市市場發(fā)展方向向，我們把項項目的整個營營銷周期劃分分為以下幾個個階段。?籌備期?引銷期(分為內(nèi)內(nèi)部登記期和和開盤期)?強銷期?續(xù)銷期?清盤期（二）銷售階段劃劃分項目正式開工前至至取得預售許許可證前一個個月：籌備期期項目取得預售許可可證前一個月月：內(nèi)部登記記期項目取得預售許可可證時兩個月月內(nèi)：開盤期期項目開盤期后三個個月內(nèi)：強銷銷期項目強銷期后六個個月內(nèi)：續(xù)銷銷期續(xù)銷期后至完成998%銷售率率：清盤期第九節(jié)項目預計銷銷售收入（一）可售面積情情況說明本項目經(jīng)過充分論論證和市場調(diào)調(diào)查，拆遷采采用原地回遷遷方式與貨幣幣安置相結(jié)合合方式。所以以在計算可售售面積的時候候，現(xiàn)未拆遷遷部分全部按按原地回遷方方式，可售面面積如下（業(yè)業(yè)主會所11139M2、停車場53320M22、設(shè)備用房房1513M2暫時未考慮慮銷售或公攤攤）：可建面積、可用面面積、還房面面積、可售面面積房屋類型可建面積（M2）可用面積（M2）還房面積（M2）可售面積（M2）B棟住宅28122281229114.69**1.2=11093817184A棟辦公樓788178812227.77**1.1=22451543052452452429711400890.4*1..1=9799421一層臨街鋪面1843700222.31*11.1=2445455一層室內(nèi)鋪面700700二層室內(nèi)鋪面173914001400三層商業(yè)用房176614001400一期銷售合計44819421271461327514（二）預計銷售收收入和銷售進進度房屋類型面積（M2）單價（元）合計（萬元）銷售進度一期銷售房屋B棟住宅1718422803918COUNT()本項目一期房屋計計劃全部銷售售期為18個月。取取得預售許可可證后，第一一個銷售季度度完成25%%，第二季度度完成35%%，第三季度度完成銷售220%，剩余余一期房屋進進入尾盤銷售售期。A棟辦公樓54303800206352428000146742122000926一層臨街鋪面455380001729一層室內(nèi)鋪面700260001820二層室內(nèi)鋪面1400138001932三層商業(yè)用期銷售合計2751414485第六章投資分析?一期工程待征土地地征地方案及及征地成本本項目由于采用分分期開發(fā)方案案，項目一期期建設(shè)手續(xù)辦辦理時間較早早，一期工程程的部分建設(shè)設(shè)用地已經(jīng)辦辦理完出讓手手續(xù)，繳納了了國土出讓金金，其余一期期工程待遷房房屋按《重慶慶市xx區(qū)人民政政府關(guān)于新城城路舊城改造造片區(qū)明珠大大廈56266.7平方米米土地使用權(quán)權(quán)處置方案的的批復》的規(guī)規(guī)定，采用協(xié)協(xié)議出讓方式式，由我公司司負責拆遷補補償和征地工工作。根據(jù)xx高筍塘同同類地塊的歷歷史拆遷補償償標準，結(jié)合合市場房屋增增值情況，本本項目一期工工程剩余待遷遷房屋拆遷補補償方案（原原地回遷）如如下：產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案產(chǎn)權(quán)類型原房面積調(diào)換系數(shù)還房面積還房區(qū)域備注住宅9114.69MM21.210938M2住宅塔樓辦公用房2227.77MM21.12451M2辦公塔樓新成路門面222.31M221.1245M2新城街營業(yè)用房890.4M21.1979M2負一層商場面積合計12455.177M214613M2過渡補償、安置方方案項目名稱單位數(shù)量單價（元）合計（元）備注住宅搬家補助費戶16250081`000營業(yè)辦公搬遷補助助費M2334040133`600住宅過渡安置M291151201`093`8000營業(yè)、辦公過渡安安置M233403001`002`0000住宅附屬物補償戶1624`000648`000營業(yè)用房附屬物補補償M21113300333`900辦公用房附屬物補補償M22228200445`600附屬房補償M248016076`700合計382萬元過渡、補償安置總總金額（其他他118萬元）：5000萬元項目土地獲取總成成本構(gòu)成如下下：項目金額（元）一期已付貨幣安置置款7`546`3000未付譚廷文安置款款1`540`0000一期工程國土出讓讓金2`227`3000一期待遷房屋過渡渡補償總金額額5`000`0000一期工程場地平整整費用240`000總計16`553`6600（五）設(shè)備、設(shè)施施費說明設(shè)備、設(shè)施費：本本項目的設(shè)備備設(shè)施費由消消防設(shè)備、中中央空調(diào)、電電梯扶梯、應(yīng)應(yīng)急發(fā)電機組組、配電供水水、樓宇智能能化、商場裝裝修等費用構(gòu)構(gòu)成，詳細清清單如下：設(shè)備名稱單價數(shù)量合計（萬元）1電梯3071.1度28.00萬元4臺1121.2238.00萬元3臺1141.3128.00萬元2臺561.41500公斤6層層6站貨梯25.00萬元1臺252消防設(shè)備3772.1防125.00元14163M21772.2辦公用房消防設(shè)備備75.00元7881M2592.3住宅部分消防設(shè)備備50.00元28122M21413配電供水1593.1配電10.00元52818M2533.2給排水20.00元52818M21064中央空調(diào)（辦公、商商業(yè)）300.00元16724M25015樓宇智能化及綜合合布線15.00元52818M2796商鋪裝修300.00元8843M22657總計（萬元）1688第二節(jié)投資估算根據(jù)項目設(shè)定估算算依據(jù)及經(jīng)濟濟指標，估算算項目總投資資為93488萬元，詳細分分析見下表：：序號項目名稱金額（萬元）占總投資比例備注1前期費用4004.27%前期設(shè)計辦公等2建設(shè)單位管理費2062.20%建安工程費的5%%3土地獲取價款165517.70%4配套費3503.74%80元/M2，扣扣消防60000M25其它報建費820.88%建安工程費的2%%26建安工程費412044.07%52818*78807勘察設(shè)計費620.66%建安工程費的1..5%8工程監(jiān)理費410.44%建安工程費的1%%9項目宣傳推廣費2702.89%銷售收入的2%10設(shè)備、設(shè)施費168818.06%11項目環(huán)境建設(shè)費620.66%建安工程費的1..5%12不可預見費4124.42%建安工程費的100%投資總額9348100%第三節(jié)經(jīng)濟效益和和財務(wù)評價（一）財務(wù)分析說說明ü投資成本已經(jīng)按相相應(yīng)的費用項項目估算；ü營業(yè)稅按營業(yè)收入入的5%計征；ü城市維護建設(shè)稅按按營業(yè)稅的77%計征；ü教育費附加按營業(yè)業(yè)稅的3%計征；ü土地增值稅按營業(yè)業(yè)收入的1%%預征；ü交易契稅按土地綜綜合價的3%%計征；（約營業(yè)收入的11%）ü印花稅按營業(yè)收入入的1%計征；ü轉(zhuǎn)移登記費按營業(yè)業(yè)收入的1%%收取；ü所得稅按利潤總額額的33%計征ü盈余公積金按稅后后利潤的100%計取ü法定公益金按稅后后利潤的5%%計取。（二）經(jīng)濟效益?項目損益表經(jīng)測算，本項目的的全部銷售收收入為144485萬元，投投資總額為99348萬元元。根據(jù)以上上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分分析，項目的的經(jīng)濟效益見見損益表如下下：序號項目金額（萬元）1銷售收入144852銷售稅金及附加（按按9.5%）13763投資總額93484利潤總額37615所得稅（33%）12416凈利潤25207公積金及公益金3788未分配利潤2142投資利稅率：554.95%%投資利潤潤率：400.23%投資凈利率：226.96%%銷售凈利利率：177.40%第五節(jié)經(jīng)濟分析結(jié)結(jié)論根據(jù)對整個項目進進行的經(jīng)濟測測算，在根據(jù)據(jù)預計的價格格完全銷售的的條件下，項項目經(jīng)濟指標標如下：ü項目總投資：93348萬元，實際際投入資金4500萬元ü項目銷售收入：114485萬元ü項目完全銷售后，獲獲取利潤：3761萬元（含所所得稅1241萬元），保保留項目全部部地下停車場場5320MM2及業(yè)主會所所1139MM2（架空層）用用于公司永續(xù)續(xù)經(jīng)營，初步步測算其市值值不低于1500萬元。ü通過敏感性分析，銷銷售收入及土土地獲取成本本對項目稅后后利潤影響較較大，其中銷銷售收入的影影響更為敏感感，應(yīng)該特別別注重項目的的營銷推廣和和銷售管理。在在項目征地過過程中，應(yīng)盡盡量控制拆遷遷房屋的補償償金額，盡最最大努力降低低項目的征地地成本。ü在假定的銷售價格格、銷售率以以及投資總額額測算成立的的條件下，本本項目具備良良好的可行性性。第七章融資合作計計劃第一節(jié)資金需求及及籌措通過分析項目進度度計劃和投資資計劃，xxx大廈項目自自正式啟動之之日計算，建建設(shè)、銷售