物業(yè)園區(qū)工程部運作手冊

物業(yè)園區(qū)工程部運作手冊

概

述一、工程部的特點工程部負責電力、電器、家具、給排水及弱電等系統(tǒng)的運行管理、設備維護保養(yǎng)，負責營銷推廣氛圍裝修，設備的修理修繕工作。

二、工程部的基本職能1

、供應能源----工程部必需管理好為公司日常經(jīng)營提供能源的設備如供電,供熱,供冷,供汽,等負責監(jiān)控和運行這些設備,并保證公司的需要。2、設備設備修理修繕----工程部負責公司的設備設備修理修繕和保養(yǎng)。3、設備設備增建、更新和改造----為了發(fā)揮設備的綜合效益和避開設備老化,并不斷提高和完善公司的形象,使公司永褒青春,提高競爭力,應對設備設備和公司裝修進行增建,更新和改造。

三、工程部的管轄范圍1、

工程部負責電力、電器、家具、給排水及弱電等系統(tǒng)的運行管理、設備維護保養(yǎng)，負責營銷推廣氛圍裝修，設備的修理修繕工作。2、

負責全場設備設備的修理修繕保養(yǎng)和故障檢修。3、

負責公司內(nèi)外裝修設備、家具、裝飾燈具的修理修繕、保養(yǎng)工作。4、

負責公司動力各系統(tǒng)的完善改造、設備更新和小項增改工程施工。5、

對公司土建結構方面的滲漏水等負責聯(lián)系處理。6、

負責全場修理修繕工具的儲存和發(fā)放及其設備的修理修繕保養(yǎng)。

四、工程部組織結構1、崗位設置依據(jù)園區(qū)規(guī)模、設備概況及工程部職責范圍的任務內(nèi)容，設置以下類別崗位：（1）工程部經(jīng)理（1人）：負責工程部的整體運作管理。（2）強電工（2人）：負責配電及電氣設備的運行修理修繕。（3）水暖工（2人）：負責給排水和水暖設備的維護檢修。（5）萬能工（1人）：負責電器及家具設備、五金構件和機械的維護檢修。（6）鍋爐工：負責鍋爐運行和維護檢修。

2、組織結構

3、管理結構（1）各班組人員按崗位職責分別對所屬工作負責；（2）領班負責分配本班人員的工作，帶領本班組人員按相關程序履行所屬范圍內(nèi)的任務，負責對本班組人員進行考評；（3）經(jīng)理依據(jù)工程部的任務內(nèi)容將工作分配到各班組，負責統(tǒng)籌和溝通協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)E網(wǎng)/范文吧范文直接對領班進行考評，必要時直接對班組技工進行考評。

5、技工素養(yǎng)要求（1）強弱電工：熟悉凹凸壓電氣系統(tǒng)及配電操作、電氣維護和檢修；有3年以上實際閱歷；持相關職業(yè)資格/資質證。（4）水暖工：有熟練的給排水管道維護檢修施工技能。（5）萬能工：有熟練酒店機械，家具及電器水暖修理修繕綜合技能；有三年以上實際閱歷；有相關證書。（6）鍋爐工：持特業(yè)操作證；會燃油鍋爐操作；閱歷豐富。

6、管理模式（1）按園區(qū)管理結構，工程部實行經(jīng)理負責制，經(jīng)理對工程部責任范圍內(nèi)的所有事務負有全部責任，并直接對公司總經(jīng)理負責。（2）每個班組設領班一名，負責帶領和組織本班人員履行所屬范圍內(nèi)的任務；對經(jīng)理負責。（3）各班組內(nèi)實行靈活的崗位人員分配方式，本班組內(nèi)的所有人員依據(jù)排班或工作任務狀況由領班支配在相應崗位，并可隨時依據(jù)需要進行調(diào)整。（4）當班人員對所在崗位的工作負責，按崗位職責和操作程序履行所屬范圍的工作；保證工程部的運作規(guī)范有序、有條不紊的進行。要求每班組內(nèi)的人員對本班組各個崗位均能熟練勝任，以便隨時適應不同崗位的工作。（5）如遇特殊狀況或緊急任務，工程部所有人均應不分班組崗位和工種，聽從園區(qū)領導和經(jīng)理調(diào)配，樂觀協(xié)作其他班組、崗位或園區(qū)其他部門履行任務，保證園區(qū)正常經(jīng)營。所有人員實行單一的雇傭協(xié)議制。工程部內(nèi)部按星級酒店管理模式實行單一的制度化管理，各崗位的所有任務均按標準程序進行量化，依據(jù)履行狀況予以考核，每月依據(jù)考核結果獎優(yōu)罰劣。

五、工程部設備管理模式1、工程部內(nèi)按設備系統(tǒng)類別劃分區(qū)域，對整場進行物質備案。并將工作相應崗位合并為兩個班組。班組內(nèi)人員由領班按任務所需和個人專業(yè)特長分配不同崗位，但可以依據(jù)排班和實際任務的需要，調(diào)整到本班組的其他崗位，滿意以精簡經(jīng)濟的人力保持設備良好運行和維護的需要。2、各崗位當班人員按職責范圍和崗位職責負責所屬設備的運行和修理修繕保養(yǎng)，嚴格遵守設備平安操作規(guī)程，按制訂的運作程序規(guī)范的履行工作任務。3、設備修理修繕作為工程部設備管理的主要內(nèi)容，將按日常報修、日常巡查檢修、預防性修理修繕和翻新改造四個功能塊來進行，具體說明如下：一修理修繕功能

所有設備設備維護、保養(yǎng)和檢修以四個功能塊來履行：

（1）預防性修理修繕：所有設備設備均制訂維護保養(yǎng)和檢修方案，按既定時間、項目和流程實施預防性的檢修。

（2）日常報修處理：設備設備的使用部門在日常使用過程中發(fā)覺的故障以報修單的形式通知工程部實行維

修措施。

（3）巡查檢修：工程部各班組值班人員在當班時段至少對責任范圍內(nèi)的設備設備進行一次巡查，發(fā)覺故障

和異常及時處理。

（4）增改翻新：依據(jù)設備設備的具體狀況和實際需要，對已有的設備設備進行增加、改進性能和翻新處理，

使設備設備重新恢復使用價值，得到良好的利用。二修理修繕結構（1）經(jīng)理負責依據(jù)園區(qū)設備規(guī)模制訂修理修繕程序和修理修繕方案。（2）以各專業(yè)班組為單位，按既定的責任范圍，分別負責所屬區(qū)域或設備設備的維護、保養(yǎng)和檢修。（3）重要設備設備和綜合專業(yè)性設備設備由經(jīng)理負責組織相關班組共同進行維護、保養(yǎng)和檢修。三修理修繕監(jiān)控（1）經(jīng)理負責監(jiān)督各班組按既定的程序和方案實施，監(jiān)控修理修繕成本、效率和質量。各班組按程序和方案在領班的組織和帶領下，實施并履行設備維護、保養(yǎng)和檢修。（2）日常報修處理由報修部門負責驗收設備修復質量并簽收《工程報修單》。《工程報修單》共三聯(lián)由報修部門驗收簽字后一份報修部門留存、一份工程部備查、一份由工程部每月匯總轉交財務核算材料成本。

（3）預防性修理修繕項目由修理修繕人填寫《修理修繕記錄》，使用或保管部門進行驗收簽字；如有更換配件或耗用材料以《工程報修單》方式處理。（4）工程部日常巡查中的檢修由檢修人填寫《巡查檢修記錄》，并由使用或保管部門驗收簽字；如有更換配件或耗用材料以《工程報修單》方式處理。四技術與平安運行保障模式（1）設立以主管為組長、各班領班為副組長、各崗位骨干為成員的工程部技術與平安運行保障小組，集中工程部優(yōu)勢力量及時迅速的解決工程部運作中的各種技術難題、加強和保證平安運行。

（2）技術與平安小組各成員在日常工作中同步負責所在班組或崗位的技術與平安保障。密切注意所屬責任范圍的設備設備及人身財產(chǎn)運行平安。（3）領班負責制定本班技術與平安運行保障方案，組織本班技術培訓和平安檢查；主管負責制定本部門技術與平安運行保障方案，組織全部門的技術和平安檢查。班組和全部門按方案時間和項目進行技術培訓和定時的平安檢查、評估，對發(fā)覺和存在的隱患及時處理，確保工程部平安運行。

（4）工程部日常運作中各崗位出現(xiàn)的技術疑難問題當班人員未能解決時，主管及時組織技安小組建員共同想方法處理。確認部內(nèi)無力解決的，由主管及時向上反映，并盡快聯(lián)系專業(yè)公司或廠家支持，確保公司正常經(jīng)營。

（5）實行平安操作一票拒絕制。各崗位人員嚴格遵守操作規(guī)程和平安制度，對工作認真負責，杜絕事故發(fā)生。在部門或公司組織的平安檢查中未能達標的班組和崗位，本月所有獎勵一律取消。凡發(fā)生平安責任事故的，情節(jié)嚴峻的直接責任人馬上調(diào)離工程部。

六、程部財務管理模式

1、主管對本部門的財務管理負有直接責任。2、工程部所有物品申購領用均需主管審核簽字，嚴格監(jiān)控備件庫存成本和非營業(yè)所需物品領用。3、工程部工具和常用備件由各班組直接從公司倉庫領用，并負責保管。不另設保管員。4、每月財務盤存日，先以班組為單位由領班負責進行物品清點，并與倉庫核對后，報表交主管匯總。主管5、負責將本月所有財務報表匯總交財務部。不另設財務或統(tǒng)計員。6、其他嚴格按園區(qū)財務制度和程序處理。

崗位責任制度

一、

經(jīng)理崗位責任1、堅決貫徹執(zhí)行園區(qū)總經(jīng)理的指示，直接對總經(jīng)理負責。

2、對工程部所有人員和設備全權管轄和調(diào)配。選擇和配備下級各崗位管理人員。培育、鞏固骨干隊

伍，切實保障動力設備的平安運行與裝修設備的完好。盡最大的努力，以最低的成本開支保持園

區(qū)所有設備設備正常運行。

3、制訂下級崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下級嚴格執(zhí)行崗位責任制度、操作規(guī)程及設備檢修保

養(yǎng)制度。

4、深化現(xiàn)場、把握人員和設備狀況，堅持每天工作如下檢查：

（1）審核運行報表，把握能耗規(guī)律，發(fā)覺異常，分析原因，及時實行節(jié)能措施。

（2）批閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術參數(shù)，發(fā)覺偏差，及時修正。

（3）現(xiàn)場巡查下級崗位紀律及工作狀況，了解職工或員工思想，發(fā)覺不良傾向及時糾正。

（4）現(xiàn)場巡查重點設備運行技術狀況，發(fā)覺隱患，馬上與關于班組組織力量消除；發(fā)生影響營業(yè)的

重大故障，馬上組織力量盡快處理。

（5）現(xiàn)場檢查重要修理修繕工程及增改工程的工作質量與進度，發(fā)覺失控及時實行措施。

（6）現(xiàn)場巡查主要公共場所動力設備，發(fā)覺問題及時組織修理修繕。

（9）審定下級班組工作方案，統(tǒng)籌工作支配與人力調(diào)配，檢查方案執(zhí)行狀況。

（10）組織制訂設備更新、改造工程方案，重大修理修繕保養(yǎng)方案，備件購進方案，并組織實施。

（11）依據(jù)營業(yè)要求，常常征詢一線業(yè)務部門建議或意見，不斷改進原設計缺陷，大力支持下級進行技術改

造，使動力設備日漸完善。（12）深化了解下級管理人員和職工或員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，常常對下級進行職業(yè)道德、服務意識教育，培育職工或員工企業(yè)責任感。

（13）編制培訓方案，定時對管理人員進行培訓，提高管理水平，把工程部xx成為一支高素養(yǎng)、高

技術水準、高效率率，高服務質量的隊伍。（14）審核下級職工或員工考勤，做好技術檔案管理工作，督導下級做好設備修理修繕、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料文件資料員整理歸檔。（15）把握科技進展動態(tài)，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設計和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參加設計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗收施工質量。二、

班組領班崗位責任制1、模范執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程、職工或員工守則和所有規(guī)章制度，承上啟下，及時履行所有工作任務。

2、管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備常常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質高效率、低耗、平安運行，是班組領班的首要責任。對管轄設備要嚴格做到三潔凈：設備潔凈、機房潔凈、工作場地潔凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。

3、領班是一班人在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應具備良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，幫助主管作好班組管理工作，解決技術上的疑難問題。

4、做好日常工作支配，做到修理修繕迅速及時，保證質量，不留問題；設備發(fā)生故障時，有效組織力量搶修，保證園區(qū)的正常營業(yè)。

5、負責制訂本班設備的年月檢修保養(yǎng)方案和備品備件方案，報經(jīng)理審核，并負責檢修保養(yǎng)方案的實施。

6、做好本班設備的技術檔案。設備修理修繕、故障排除、更換零部件狀況應清晰的記錄在班組檔案，每月交主管批閱。

7、做好班組人員考勤和修理修繕臺帳，每月報辦公室匯總。三、

工程部技工崗位責任制1、準時到達工作崗位，聽從領導的調(diào)度和工作支配，及時、按質、按量的履行工作任務，不擅自離崗和串崗。2、遵守職工或員工守則和本部所有規(guī)章制度、操作規(guī)程，努力學習，不斷提高思想素養(yǎng)和技術水平。3、樹立良好的服務意識。堅持來賓第一，恪守“客人都是對的”服務信條，把“理”讓給客人。以優(yōu)質的服務為園區(qū)爭取榮譽，制造財寶。4、發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，大膽提出合理化建議，為公司多做貢獻。

四、

工程部資料文件資料統(tǒng)計員崗位責任制1、負責收集、整理、復印、描繪、完善工程系統(tǒng)的完工圖紙及改造工程圖紙和動力設備的使用說明書。2、每月負責把各系統(tǒng)的設備檔案關于故障狀況、修理修繕項目、更換零部件或更新等內(nèi)容填入設備檔案書。3、負責每天匯總各班組的工作日報表，填寫動力系統(tǒng)設備運行、修理修繕狀況日報表，送主管批閱后呈報總經(jīng)理。4、負責動力設備運行時間、動力物資、人力消耗統(tǒng)計。5、負責辦理部門主管或上級交辦的所有事務。

各崗位負責范圍和職責一、電工（一）配電及修理修繕電工負責范圍1、負責強弱電力系統(tǒng)的運行管理。2、負責變壓器、凹凸壓配電柜及監(jiān)控設備的修理修繕保養(yǎng)和故障檢修。3、負責水泵，電氣設備的修理修繕保養(yǎng)及故障檢修。4、負責全場電源供應。5、負責餐廳、廚房、客房、多種經(jīng)營區(qū)域設備電氣家具的維護保養(yǎng)和故障檢修工作。6、負責園區(qū)范圍內(nèi)所有照明設備的保養(yǎng)和故障檢修。

（二）配電電工崗位職責1、

嚴格遵守公司《職工或員工守則》和所有規(guī)章制度。2、

努力學習技術，熟練的把握本公司供電方式狀態(tài)、線路走向及所轄設備的原理、技術性能及實際操作。3、

努力做好設備的維護保養(yǎng)工作，做好防小動物工作，確保平安運行。4、

堅守崗位定時巡視電氣設備密切監(jiān)視運行狀況，準確抄錄所有數(shù)據(jù)并填好報表。5、

對來人來電報修及時登記，填好派工通知單通知修理修繕班前往處理，并做好每天工時材料統(tǒng)計工作。6、

值班長負責支配電工日常修理修繕工作。7、

發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜頭腦，依照操作規(guī)程及時排除故障。8、

事故未排除不進行交班，應上下兩班協(xié)同工作，一般性故障應交代清晰并做好記錄。9、

請假、補休需在一天前報告領班，并由領班支協(xié)作適的替班人。10、按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。

(三)、修理修繕電工崗位職責1、

嚴格遵守職工或員工守則和所有規(guī)章制度。2、

努力學習技術，熟練地把握電氣設備的原理及實際操作與修理修繕。3、

制訂所轄設備的檢修方案，及時按質量地履行，并做好記錄表格。4、

除履行日常修理修繕及方案修理修繕任務外，有方案地其他工程任務。5、

樂觀幫助配電班的工作，出現(xiàn)事故時無條件地迅速返回機房，聽從值班長的指揮。6、

日班修理修繕值班負責燈泡備品清點，發(fā)覺不足要及時補充。7、

嚴格執(zhí)行燈光管理制度，中班巡燈者上下班時要負責交接班。8、

交班時發(fā)生故障，上一班必需協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設備發(fā)生事故十不得離崗。9、

請假、補休需在前一天報告領班，并由領班支協(xié)作適的替班人。10、

每月進行一次分管設備的修理修繕保養(yǎng)工作。

五、萬能及水暖工（一）負責范圍1、

負責園區(qū)冷熱水供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)的運行管理及上述系統(tǒng)設備（包括水泵、熱水加熱器、管道、閥門及其附屬設備的保養(yǎng)和故障檢修。2、

負責園區(qū)所有家具，電器，衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具、五金構件的修理修繕保養(yǎng)。3、

負責園區(qū)電子機械設備、清潔衛(wèi)生機械設備、廚房機械設備的修理修繕保養(yǎng)。4、

負責應急發(fā)電機的運行檢查及修理修繕保養(yǎng)。5、

負責園區(qū)別墅的修理修繕保養(yǎng)及五金構件的修理。（二）系統(tǒng)巡檢工崗位職責1、

巡檢人員對當班水系統(tǒng)極其巡檢范圍設備的運行負直接責任。巡檢人員必需按巡檢制度規(guī)定的時間及巡檢路線進行認真的巡檢，并做好記錄。2、

巡檢人員必需把握整個水系統(tǒng)及其設備的運行狀況，發(fā)覺問題及時報告領班或經(jīng)理。3、

執(zhí)行領班及經(jīng)理的指令，遵守《職工或員工守則》，嚴守操作規(guī)程，當班時間不行擅離職守。4、

按保養(yǎng)規(guī)程做好責任范圍的設備保養(yǎng)工作。5、

接班人員必需準時到崗，到崗后非常鐘為交接班時間。認真履行交接班手續(xù)，系統(tǒng)及設備運行狀況未交代清晰未交班；應急故障未處理完畢未交班。6、

認真學習專業(yè)知識，熟悉設備性能及系統(tǒng)狀況，推斷故障快捷準確，處理迅速及時。（三）修理修繕崗位職責1、堅守崗位，聽從指揮，對領班支配的工作負責。2、嚴格執(zhí)行設備保養(yǎng)制度及操作規(guī)程，遵守《職工或員工守則》及所有規(guī)章制度：保證工作質量，及時履行任務。3、接到日常修理修繕通知要迅速及時到位，修理修繕完畢及時返回班組待命。4、發(fā)生故障時聽從調(diào)動，樂觀進行搶修；應急故障未處理完畢，人手欠缺時不得下班；交接班必需將修理修繕狀況交代清晰才能下班，確保公司正常營業(yè)。5、認真學習專業(yè)知識，熟悉設備結構、性能及系統(tǒng)狀況，做到推斷故障準確，修理修繕快捷。6、修理修繕人員違反制度、拖延時間或修理質量低劣造成影響營業(yè)或設備損毀，追究當事人責任。

工程部管理制度

一、機房值班制度1、機房值班人員必需堅守崗位。不得擅自離崗、串崗，做與工作無關的其它事情。2、遵守設備操作規(guī)程。按規(guī)定定時巡視設備運行狀況，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)覺和處理隱患。3、接聽電話應使用禮貌用語，接到報修應按規(guī)定程序及時處理。4、機房內(nèi)嚴禁會客。非本部門人員未經(jīng)經(jīng)理允許不得隨便進入各機房。5、當班人員應認真做好機房內(nèi)外環(huán)境及設備的清潔衛(wèi)生，保持潔凈。6、機房內(nèi)不得堆放雜物及任何私人物品。注意防火、防盜、防人為破壞。7、認真做好各種記錄，準確抄錄所有數(shù)據(jù)。精心操作和維護設備，確保平安、高效率運行及節(jié)能降耗。

二、平安及防火制度1、全體職工或員工必需加強治安防范意識，執(zhí)行園區(qū)制定的治安管理制度，協(xié)同保安部門認真做好工程部的治安保衛(wèi)工作。2、崗位人員必需嚴守崗位職責，發(fā)生事故和發(fā)覺可疑狀況應迅速處理上報，并負責保持好現(xiàn)場。3、公司無關人員進入各機房，如因工作需要進入時，必需征得值班人員同意，并自覺接受值班人員管理。4、各崗位值班人員除負責設備平安運行外，必需對所屬機房范圍進行平安檢查；發(fā)覺有擔憂全因素，及時進行整改。5、各班組工具、材料要有專人管理，攜帶工具、材料出公司必需經(jīng)經(jīng)理同意按規(guī)定辦理出門手續(xù)。6、不得隨便挪動消防設備，發(fā)覺消防設備損毀應及時報告保安部。7、發(fā)覺火警及時報告。一旦園區(qū)發(fā)生火災，工程部的首要任務是保證供水、供電，保證消防水泵等設備正常運轉，并組織重要設備的愛護和疏散工作。

三、修理修繕材料及工具領用制度1、領用修理修繕材料及工具均應填寫領用單，經(jīng)專業(yè)主管審批后方可去倉庫領取。2、未經(jīng)部門主管批準，不行將領用的材料和工具用于店外。3、凡出店的材料及工具均應有部門主管簽署的出門證，交保安檢驗，方可出店。4、較大型的專業(yè)工具應隨用隨借，當天歸還。5、專業(yè)工具未經(jīng)培訓不得隨便使用。6、多余材料應及時退庫。7、有回收價值的備件應以舊換新。

四、機房鑰匙管理制度1、凡24小時值班的機房，鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。2、凡不是24小時值班的機房，鑰匙交平安部統(tǒng)一保管。3、不允許私配機房鑰匙。4、無關人員不得借用機房鑰匙。5、機房鑰匙一旦遺失必需馬上申報。6、無人值班的機房，借用鑰匙只允許少數(shù)專人領用。

六、備件倉庫管理制度1、物品應按類分放，按類編號。2、所有物品均應建立明細帳。3、庫存物品應執(zhí)行“先進先出，定時翻堆”的倉庫管理原則。4、凡出入庫物品均應在貨卡上登記。5、不允許在庫房內(nèi)拉用臨時電，使用不合規(guī)格的照明，庫房內(nèi)不允許吸煙，不準會客，不準吃食品。6、不允許將易燃、易爆的物品存放在非危急品庫房。7、對長期滯存在倉庫的物資，要主動向工程部經(jīng)理報告，以便實行措施。8、存庫物品必需做到“三對口”，即庫存物品與貨卡相符，貨卡結算存數(shù)與物品明細帳目相符，每月月底，庫房保管員應依據(jù)明細賬記錄的收、發(fā)、編制“進、出、調(diào)、存”月報表報工程部經(jīng)理。

七、交接班制度1、接班人員必需提前10分鐘做好接班的籌備工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正點交接班。2、接班人員要具體閱讀交接班日記和關于通知單，具體了解上一班設備運行狀況，對不清晰的問題一定要向交班者問清晰，交班者要主動向接班者交底，交班記錄要具體完整。3、交班人員要對接班人員負責，要交平安、交記錄、交工具、交場所衛(wèi)生、交設備運行動態(tài)，各方要辦簽字手續(xù)。4、如在交班時設備突然發(fā)生故障，或正在處理故障，應由交班人員為主排除，接班人員樂觀協(xié)作，待處理完畢告一段落，報告行政部，征得同意后交班人員方可離去，其交班者延長的工作時間，視事故報告分析后，再作確定。5、在規(guī)定的交班時間內(nèi)，如因接班者因故未到，交班者不得離崗，擅自離崗者作曠工處理，發(fā)生的所有問題由交班者負責。接班者不及時接班，行政部要追查原因，視具體情節(jié)作出處理，交班者延長的工作時間除公布表揚外，并發(fā)給超時工資。6、接班人員嚴禁酒后上崗。

八、設備技術檔案管理制度1、設備技術檔案由工程部專人負責，公司所有設備均建立技術檔案，按設備種類，及時間挨次存放。2、所有設備均分類，分部門建立設備檔案，內(nèi)容包括：設備名稱，出廠合格證，檢驗單，安裝質量檢驗單，試車記錄，修理修繕保養(yǎng)記錄，改進安裝記錄，運行日志等。每種設備的各種檔案內(nèi)容分別按記錄種類和時間歸檔編號以便查找。3、設備圖表由工程部統(tǒng)一管理。包括：設備安裝工程施工圖，動力設備與管道配管竣工圖，給排水系統(tǒng)分布圖，供電線路圖，自動消防報警系統(tǒng)分布圖，設備零件組裝與特殊加工圖等。這些圖均分類編號，歸檔管理，供設備修理修繕管理人員查閱。4、設備運行日志包括：配電室運行日志，鍋爐運行日志，空調(diào)制熱或制冷運行日志，空調(diào)區(qū)域溫度，濕度巡檢記錄。這些報表日志使用記錄完畢后，統(tǒng)一交工程部存檔管理5、工程部各種技術檔案建立后，借閱時需辦理借閱手續(xù)，經(jīng)檔案主管人員統(tǒng)同意方可借閱。

九、檔案借閱制度1、工程技術檔案是公司的重要財寶，人人都要愛惜。2、未經(jīng)批準，不得將公司的關于檔案資料文件資料借出。3、公司重要的檔案資料文件資料應保管原件，原件通常不予借閱，以復印件的版本外借。4、檔案資料文件資料借閱權履行借閱手續(xù)。5、每次限借1本，經(jīng)工程部主管批準后才可變通。6、借期為1天，到期應辦續(xù)借手續(xù)。7、所借出檔案資料文件資料。借閱人不得畫畫涂涂，保持版面清潔。

十、清潔衛(wèi)生制度1、工程部機房衛(wèi)生是搞好設備管理的前提，全體技工均應為衛(wèi)生的機器、衛(wèi)生的機房而努力工作。2、每班交接班時應對機房和機器設備進行一次衛(wèi)生工作，每月進行一次清潔衛(wèi)生大掃除。3、工程部地域及各機房不準懸掛和晾曬衣物。機房內(nèi)嚴禁吸煙。工作場所要清潔、整齊，不允許亂堆雜物。4、技工著裝要清潔，領子、袖口均應潔凈，不得留長發(fā)及留胡須。講話語言要規(guī)范，不得滿口臟話和大聲喧嘩。

十一、工程部報告制度工程部人員在日常工作中必需遵守下列報告制度：1、下列狀況要報告領班：（1）主要設備非正常操作的開停。（2）主要設備除正常操作外的調(diào)整。（3）設備發(fā)生故障或停臺檢修。（4）零部件改造、代換或加工修理。（5）運行人員短時間暫離崗位。（6）修理修繕人職工或員工作去向。（7）對外班組聯(lián)系。

2、下列狀況報告經(jīng)理：（1）重點設備除正常操作外的調(diào)整。（2）采納新的運行方式。系統(tǒng)運行方式較大改變（3）主要設備發(fā)生故障或停臺檢修。重點設備主要零部件改換（4）系統(tǒng)故障及檢修，影響營業(yè)的設備故障或施工（5）重要零部件改造、代換或加工修理。重點設備發(fā)生故障或停臺檢修（6）領用工具、備件、材料（低值易耗品例外）。（7）加班、換班、補休、病假。（8）外協(xié)聯(lián)系。

十二、工具管理制度1、依據(jù)工種的不同，檢修人員常用的工具可由個人保管使用。2、機房值班工具應放在固定的工具柜內(nèi)，并排列整齊，工具箱作為交接班內(nèi)容之一。3、各種電動工具原則上由專人保管。4、電焊機等配套工具由使用者負責保管。5、凡屬人為的工具損毀，均應酌情予以經(jīng)濟賠償。

十三、工程部修理修繕服務規(guī)范1

、接聽報修電話或報修單時應禮貌用語，并認真聽取和記錄修理修繕地點及內(nèi)容等狀況。2

、修理修繕人員應在接到報修通知5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；如客房已經(jīng)出租，必需由客房服務員伴隨，在征得客人同意或不打攪客人的狀況下迅速搶修，修理修繕履行后修理修繕人員和服務員共同檢查驗收簽字，并向客人致歉。3

、如遇設備損毀較嚴峻，應向客人說明，并告知服務員，由服務員征得客人同意后為客人換一新居。4

、如客人掛出“請勿打攪”的警告牌，而在當班時間內(nèi)無法修理修繕時應在交接班記錄本上注明,并叮囑服務員當客人同意修理修繕后及時通知再次修理修繕。5

、未出租的客房如需停電停水修理修繕或一時無法修復應馬上通知服務員暫停此房出租6

、餐飲部的包房或大廳需要修理修繕時，原則上避開早中晚營業(yè)高峰，在無人用餐的狀況下進行修理修繕，特殊狀況應征得客人同意后迅速搶修，修復后馬上通知服務人員做好清理善后工作，并向客人致歉。7

、認真執(zhí)行園區(qū)制定的其它相關規(guī)范。

十四、工程部考勤制度1、嚴格遵守園區(qū)考勤規(guī)定和《職工或員工守則》，及時上下班。要求簽到，進入工作崗位在正常上班時間10分鐘前簽到，不簽到的視為缺勤。2、遵守工程部交接班制度，提前做好交接班籌備。3、上班時間嚴禁會客、擅自離崗、串崗，做與工作無關的其它事情或接聽與工作無關的內(nèi)外線電話。4、病休需在上班前持醫(yī)生診斷證明向領班請假；急重病也可打電話請假，事后補病休證明。超過上班時間的請假無效，視為缺勤或礦工。超過一天的病假需主管批準。5、事假需提前一天向主管請假。每月事假不超過三天。超過三天的事假或其他請假都需要得到公司總經(jīng)理辦公室的批準。6、依法享有的有薪婚假、產(chǎn)假、喪假等需要提供證明報人資部核實，否則不會予以計薪。7、

嚴格按排班表班次運轉。嚴禁擅自換班換崗，任何未經(jīng)主管同意的班次或崗位移換視為曠工。8、工程部人員有義務無條件執(zhí)行上級支配的加班任務。在設備出現(xiàn)緊急故障需加班修理時，必需聽從支配，不得借故推委，否則按礦工處理。超時加班按公司規(guī)定支配補休或計薪。9、非當班時間或正常班次以外由公司或工程部組織的學習、培訓或其他不計薪的公益義務活動必需參加，否則視為曠工。10、其它事項均按公司規(guī)定處理。十五、工程部工具分配

1、電氣班日常常用工具每人一套；領用人各自保管，其中：

（1）電工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試

電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領用人使用和負責保管。

（2）電梯工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、

試電筆1把、工具刀1把、6``活絡扳手1把、8``活絡扳手1把、10``活絡扳手1把、12``活絡扳手

1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪

刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個。共20件。共1套，由電梯工使用和負責保

管。

（3）其余工具為電氣班公用工具，由領班負責保管。當班人員如需使用分別借出，用完后負責歸還。3、水暖工具全部由水暖工負責使用保管。4、機修工具全部由萬能工負責保管。5、通用工具由綜合班領班負責保管，各班組如需要，均可借用。6、工具保管責任人負責所保管工具的保養(yǎng)、修理修繕和每月一次清點盤存；凡非正常損毀或使用保管不當造成的工具缺失和損毀，均由直接責任人負責照價賠償。責任界定不清的由保管責任人負責賠償。7、兩班共同使用或保管的工具在交接班時需進行清點核實，并將狀況記錄在交接班記錄上。8、離職或調(diào)崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續(xù)。

工程部日常工作流程

一、工作分配流程1、工程部各專業(yè)領班分別制定設備修理修繕保養(yǎng)方案，各專業(yè)設備修理修繕保養(yǎng)方案報工程主管統(tǒng)籌支配，形成公司設備正常修理修繕保養(yǎng)方案表。2、工程部各專業(yè)領班依照設備正常修理修繕保養(yǎng)方案的要求，將設備修理修繕保養(yǎng)任務分別落實到各工種，支配具體修理修繕保養(yǎng)人員，落實保養(yǎng)時間和措施。3、各班組修理修繕保養(yǎng)人員依照方案支配的時間、內(nèi)容和要求，及時對所分管的設備進行正常修理修繕保養(yǎng)工作。每次修理修繕保養(yǎng)前，對設備運行記錄進行檢查，籌備好修理修繕工具和器材，依照修理修繕保養(yǎng)規(guī)程進行調(diào)試、緊固、加油，保證設備正常運轉。4、各專業(yè)班組每次對設備進行正常修理修繕保養(yǎng)時，均填寫設備正常修理修繕保養(yǎng)記錄。5、各專業(yè)班組要認真做好設備正常修理修繕保養(yǎng)的組織工作。每次比較重要的設備修理修繕保養(yǎng)履行后，經(jīng)理要進行檢查。6、在工作分配的時間支配上，如因故障修理修繕量大，影響到正常方案修理修繕時經(jīng)理有權先支配故障修理修繕，后再將正常修理修繕的項目補上。

二、人員調(diào)配流程1、正常狀況下，按工程部的職位結構圖及人員組織，負責各自的職責范圍，履行自身的班組工作。2、由于某些突發(fā)的因素，個別班組難以履行自身范圍的職責，需班組之間幫助，可相互調(diào)派人力、工具等。3、各專業(yè)崗位技工應聽從工程部經(jīng)理依據(jù)工作狀況臨時的人力調(diào)配。4、如技工自身要求調(diào)換班組，首先由本人提出申請，寫明調(diào)出理由，經(jīng)本班組領班簽署建議或意見，報工程部經(jīng)理確定。5、工程部組織機構的調(diào)整，應申訴理由上報人力資源部，得到批準后，即可實施。

三、日常報修流程1、設備使用部門發(fā)覺設備故障或異常現(xiàn)象后，填寫報修送工程部值班室。特殊緊急的報修也可直接電話通知，事后再補報修單。2、報修單一式三份，由報修部門填寫報修項目后一起交工程部。修理修繕履行后，由工程部修理修繕人員填寫完整，交報修部門驗收簽字，“報修部門”聯(lián)由報修部門留存?！柏攧章?lián)”和“工程部”聯(lián)由工程部收回。園區(qū)內(nèi)所有修理修繕都應有報修單。電話通知的報修應及時補填報修單。正常狀況下，報修單應由報修部門經(jīng)理簽字、修理修繕履行后應有驗收人簽字，這樣才算有效的報修單。3、工程部值班人員接到報修單或報修電話后，應標明時間，依據(jù)類別通知班組技工前往檢修。4、檢修人員應在接到報修通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行檢修。5、未能立刻修復的故障應馬上向上報告。屬配件原因立刻報告領班申領或申購；屬于技術或其他原因的應報告主管。6、屬于技術或其他原因未能立刻修復的故障，主管組織相關班組人員到現(xiàn)場查看，確認工程部暫無法解決的，應馬上實行臨時措施保證公司正常營業(yè)不受影響；并聯(lián)系外協(xié)或廠家支持。7、設備故障未能修復，并可能對園區(qū)正常營業(yè)造成影響的，應報告公司總經(jīng)理，以便作出適當支配。8、設備故障修復后，經(jīng)報修部門試用驗收，修理修繕人具體填寫報修單中的修理修繕項目和耗用材料項目，由驗收人簽字?！皥笮薏块T”聯(lián)由報修部門留存?！柏攧章?lián)”和“工程部”聯(lián)由工程部收回，其中“財務聯(lián)”每月匯總后轉交財務部。9、重大設備故障未處理完畢當班檢修人員不得下班，應協(xié)同接班的人員共同修復。

四、日常巡查檢修流程1、當班人員交接班前后應對所屬范圍的設備設備進行細致的巡查。2、發(fā)覺異常隨時檢修，未能修復的報告經(jīng)理并及時實行措施保證正常的營業(yè)不受影響。3、巡查過程中發(fā)覺的故障修復后應要求設備所屬部門補填報修單，并按日常報修的程序處理耗用材料等。4、每班至少進行二次巡查，重點部位至少進行三次巡查，并認真做好巡查記錄。6、

巡查內(nèi)容還包括對各部門節(jié)能降耗狀況的監(jiān)督。

五、預防性檢修程序1、所有設備制定預防性檢修方案，按設備類別定人、定時、定項目、定質量要求進行。2、預防性檢修責任人按方案的時間、項目和質量要求認真實施，并做好記錄。3、檢修時，設備的操作人員應在場幫助，便于更好地了解設備構造和性能。4、預防性檢修中的材料耗用以補填報修單的方式處理。

六、設備翻新、改造及增加項目的處理流程1、工程部依據(jù)設備使用要求確定是否需要翻新或改造設備，并制定出具體的可行性方案報總經(jīng)理批準。2、經(jīng)批準后，工程部即組織人力、物力在盡可能不影響營業(yè)的狀況下按方案實施。3、增加設備的項目由需要增加設備的部門先填寫申報表，交工程部進行可行性和成本的初步預算后送總經(jīng)理審批。批準后即由工程部進行申購、安裝，然后交付使用。

七、需對外協(xié)作的項目實施程序1、限于技術能力或人力、工具等原因，工程部未能勝任的設備故障或項目等，為需采納承包給外單位或由外單位幫助的范圍。主要有：（1）設備損毀部件需要采納特殊加工如車、船、施工器才等。（2）新增土木裝修工程中較大規(guī)模的項目。（3）需要特殊工藝或裝備進行施工的項目等。2、確定采納外協(xié)的項目，由工程部擬出申請報告（附列成本預算、對園區(qū)正常營業(yè)的影響范圍、可行性分析等），報總經(jīng)理審批。4、擬承包單位依據(jù)項目內(nèi)容及要求作出具體方案（附列材料及價格清單、質量工期承諾等），與工程部擬出的經(jīng)過初步洽談的協(xié)議條款樣本一起報總經(jīng)理審批。5、項目方案及協(xié)議樣本通過審批后，由工程部代表公司與施工單位簽署正式協(xié)議。6、工程部負責監(jiān)督施工質量、工期，負責按協(xié)議要求進行竣工驗收。7、外協(xié)項目竣工通過驗收合格后，按園區(qū)財務支出程序由承包單位與財務部進行結算。8、需要外協(xié)的項目中涉及金額教小、或有緊急的需要的，按園區(qū)物品采購程序處理。

八、物品采購流程1、由各班組依據(jù)修理修繕保養(yǎng)需要，填寫“物料申購表”，經(jīng)工程部主管審核后，報財務部，財務部檢查倉庫，如無此庫存，財務審批后轉采購部采購。2、工程所需物資，原則上均由采購部統(tǒng)一購買，由于實際難度較大，工程技術人員可幫助，但不得自行采購。3、工程部要幫助采購部進行多方案擇優(yōu)，防止采購質次價高，性能低劣的產(chǎn)品。4、對大宗用品或長期需用的物資，應與信譽好的供應商，形成長期的協(xié)作關系。5、所有優(yōu)惠、折扣、贈送、回扣均歸公司所有。6、無論是自提還是送貨，均需要經(jīng)倉庫驗收。7、驗收合格的物資要依據(jù)發(fā)票上寫明的物品名稱、型號、規(guī)格、單位、單價、數(shù)量和金額填寫物品入庫單。

九、物品的領用、報廢流流程1、工程部所有物品的領用均由指派的人經(jīng)手直接從倉庫領取。其他人不得隨便領用。領取人對物品的去向在出庫時登記并負責。2、各班組將需要領用物品的方案和報告交主管簽字后由領用人到倉庫領取。3、對有一定的經(jīng)濟價值的物品，應以舊更新。4、物品由于正常損耗或遭