二D創(chuàng)新營銷方案

1目錄項目概況01推盤思路02營銷策略03費用預(yù)算04第一頁，共33頁。2產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)012015年大慶市場共44個項目，東城區(qū)在售項目有38個，大慶房地產(chǎn)市場進入去庫存時代，大量現(xiàn)房競爭，使得諸多房地產(chǎn)項目量價小幅下降；2013年以來高端樓盤入市，低密度大盤拼殺階段，但是市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，高端產(chǎn)品競爭依然停留在傳統(tǒng)的園林、景觀、配套競爭之中，該種競爭成本較高，利潤空間薄弱，以阿斯蘭小鎮(zhèn)、米蘭小鎮(zhèn)、綠城御園為代表的項目均虧本銷售?；谌藗儗W式風格別墅已經(jīng)審美疲勞我項目幾經(jīng)調(diào)研欲打造超高性價比經(jīng)濟型中式別墅，符合城市發(fā)展的軌跡，也符合對人們對自然居住屬性的回歸！第二頁，共33頁。產(chǎn)品優(yōu)勢說明02經(jīng)濟型中式住宅至少贈送80㎡小院產(chǎn)品研發(fā)上，尊崇中國文化，打造中式文化潝，建立140㎡-200㎡的兩層封閉小院，小院8米進深，開間10米，可贈送至少80㎡的院落；周邊利用2米高圍墻圍合，形成閉合露天庭院，可以營造出內(nèi)部良好的小氣候，減少不良外在氣候的影響。夏天可以有效地遮蔭納涼，冬天可以抵御風沙。第三頁，共33頁。4二D項目總平圖03綜合技術(shù)經(jīng)濟指標表項目戶數(shù)單戶面積合計（㎡）備注總用地面積

107288.1

總建筑面積

115835.2

其中地上總建筑面積

108358計入容積率商業(yè)沿街商服

11610.2

院子小院116138.416054.4

中院A42231.719731.82含自帶車庫中院B47206.89719.6

中院C2191382前后院帶車庫中院D2205410前后院帶車庫獨院36221866

院子車庫16821.463605.28

洋房洋房邊戶361445184

洋房中間戶361324752

洋房頂層321424544

洋房底層車庫48

1092兩棟高層高層住宅328

34574.48

屋頂設(shè)備用房等

370

一層車庫111

2742.17

配套幼兒園

660

換熱站及開閉所

660

社區(qū)辦公

200

物業(yè)用房

200

高層人防地下室

5885120個車位第四頁，共33頁。5大城小象征頤養(yǎng)，含自養(yǎng)、養(yǎng)人、待養(yǎng)三義。頤養(yǎng)之道謹守正道，則可獲吉祥泰是安定的意思。小往大來。天地交，而萬物通；上下交，而其志同。備用案名：大慶小院項目原案名頤泰園。泰卦：小往大來，吉，亨。付出小收益大。頤卦：太公獨釣渭水河，手執(zhí)絲桿憂愁多，時來又遇文王訪，自此永不受折磨。二D項目案名04院大城小院：此數(shù)大吉，名利雙收，漸進向上，大業(yè)成就。（吉）。旅游、木材、家俱裝潢、園藝、茶文化、教育、作家、電信通訊、網(wǎng)絡(luò)提供商等相關(guān)行業(yè)類別。第五頁，共33頁。6二D項目概念定位05新中式經(jīng)濟型別墅集群，210席灣區(qū)國宅院落依托聯(lián)想科技城主城中央別墅群，坐享景觀河公園灣區(qū)生態(tài)資源，210席稀缺現(xiàn)代中式文化墅區(qū)。因人文厚積的“傳世正宅”。主廣告語：國粹別墅，華人府邸項目屬性定位闡述：第六頁，共33頁。7目錄項目概況01推盤思路02營銷策略03費用預(yù)算04第七頁，共33頁。8二D項目推盤圖01A標B標C標小院可售面積：6480㎡預(yù)售均價：7700元/㎡可售套數(shù)：48套中院可售面積：5055㎡預(yù)售均價：7800元/㎡可售套數(shù)：24小院可售面積：2025㎡預(yù)售均價：8500元/㎡可售套數(shù)：15套中院可售面積：9430㎡預(yù)售均價：8500元/㎡可售套數(shù)：24合院可售面積：826㎡預(yù)售均價：8500元/㎡可售套數(shù)：4套獨院可售面積：1866㎡預(yù)售均價：9000元/㎡可售套數(shù)：3套小院可售面積：9180㎡預(yù)售均價：7000元/㎡可售套數(shù)：68套中院可售面積：9740㎡預(yù)售均價：7000元/㎡可售套數(shù)：24第八頁，共33頁。9首開價格策略02為適應(yīng)本案的前期推廣引爆市場這一要求，應(yīng)最大限度發(fā)揚本案的產(chǎn)品優(yōu)勢，即突出性價比，以最大范圍和成功率鎖定前期客戶群，以建立客戶網(wǎng)群。根據(jù)對項目客群的判斷，首推99萬元小院，引爆市場。締造熱銷場面，A標段小院可不分位置進行一口價無折扣銷售，以低開快走的形式迅速搶占。第九頁，共33頁。10目錄項目概況01推盤思路02營銷策略03費用預(yù)算04第十頁，共33頁。11二D項目營銷思路01采用”互聯(lián)網(wǎng)+”的形式搞營銷※要明確互聯(lián)網(wǎng)只是工具研發(fā)新產(chǎn)品開放新思路加什么？第十一頁，共33頁。12二D項目營銷思路01互聯(lián)網(wǎng)使用群體，很年輕（20-30歲），互聯(lián)網(wǎng)是生活必需品，很依賴中式國民院子群體，很不惑（30-40歲），互聯(lián)網(wǎng)是生活附屬品，很質(zhì)疑來了客群不對稱需劈新徑+粉絲營銷+活動營銷+眾籌營銷互聯(lián)網(wǎng)+第十二頁，共33頁。131.????5.眾籌營銷（CP2C）????4.落地活動3.定價策略2.推廣策略1.概念營銷植入產(chǎn)品民族靈魂，引發(fā)住宅回歸自然的國民大宅概念，建立粉絲信心高調(diào)亮相，以“對不起，我來晚了”致歉信為由頭進行海量轉(zhuǎn)發(fā)，使產(chǎn)品深入人心低價開市，炒作火爆銷售氛圍后陸續(xù)抬高價格銷售網(wǎng)絡(luò)熱炒，粉絲培養(yǎng)完成后，通過活動進行客戶逼定與簽約，形成線下銷售線路讓客戶深度參與產(chǎn)品研發(fā)及投資建設(shè)，打造符合客戶需求的產(chǎn)品，做到定制化銷售打造產(chǎn)品文化培養(yǎng)國宅粉絲互聯(lián)網(wǎng)營銷思想02核心思想第十三頁，共33頁。14建立“99萬大慶院子（QQ&微信）”交流群直面終端并分解成多個群組，將銷售經(jīng)理及銷售主管加入到交流群內(nèi)以群主的身份，每周發(fā)布一次群內(nèi)討論話題，每周發(fā)布2篇與項目相關(guān)的文章，進行終端客戶需求信息搜集，通過終端點對點宣傳擴大群組基數(shù)，以備后期客戶篩選使用，各小組每月的粉絲反饋情況要建立榮譽墻以此激勵微信營銷熱情。搭建公眾微信平臺，開展掃描二維碼即有禮拓粉活動建立項目地塊公眾微信平臺，將印制有項目二維碼的宣傳單或展架分散到各渠道終端，推出掃描就送禮活動，提高項目關(guān)注度，后期設(shè)置專人定期發(fā)布項目廣告信息及銷售信息，對項目產(chǎn)品進行包裝，引導(dǎo)中式住宅文化，樹立項目形象，營造良好口碑傳播。粉絲營銷03第十四頁，共33頁。15粉絲營銷03話題一：中式別墅雜談——戲說中國別墅的起源話題二：中國十大中式別墅，那一款是你的最愛？話題三：且看八大頂級別墅標準，你住的是別墅么？話題四：別墅三大誤區(qū)：貴？遠？只限于度假？話題五：什么樣的別墅風水最好？話題六：融科的別墅，真的連雕花都有故事么？話題七：未來，我們將住什么樣的別墅？智能別墅想象過嗎？話題八：中國高端別墅重興中式院落風，四合院也是東北人的菜么？

話題九：高檔別墅如何保安全？且看別墅的安防之道。話題十：別墅家居保養(yǎng)小常識，這些妙招你造么？

互聯(lián)網(wǎng)營銷粉絲互動話題第十五頁，共33頁。16建立項目專屬官網(wǎng)平臺，利用游戲軟件培養(yǎng)粉絲建立項目官方網(wǎng)站，開辟游戲窗口，與游戲動漫制作公司合作以“自建房子闖關(guān)游戲情節(jié)開展”，培養(yǎng)鐵桿粉絲，逐漸情移至項目，擴大項目粉絲量。微樓書營銷對項目產(chǎn)品進行精準定位，呼吁國風、國粹、國魂的民族精神，傳播中式院落文化，通過弘揚國學，吸引客戶群體對項目住宅的注意力。粉絲營銷03第十六頁，共33頁。17周期性拓粉雇傭兼職微信推送員微信公眾平臺建立完成后，每半月舉辦一次微信拓粉活動，利用“微轉(zhuǎn)發(fā)”、“拆禮盒”、“刮刮卡”、“幸運轉(zhuǎn)盤”等線下活動，拓展粉絲量，擴大客戶基數(shù)，每月雇傭兼職微信推送員，每日發(fā)送5條項目相關(guān)內(nèi)容，在朋友圈及群發(fā)助手，則滿月后憑轉(zhuǎn)發(fā)內(nèi)容可兌換禮品一份或200元購物卡一張。微海報持續(xù)推廣以產(chǎn)品文化包裝兼顧產(chǎn)品賣點進行推送，借力微信平臺的親切活潑屬性，從項目推廣期開始每周規(guī)劃兩篇微海報，進行批量轉(zhuǎn)發(fā)，或轉(zhuǎn)發(fā)一定數(shù)量可兌換禮品等，持續(xù)喚醒客戶則然而居的本性居住需求。粉絲營銷03第十七頁，共33頁。18著書立說深挖產(chǎn)品戶型優(yōu)勢以及產(chǎn)品賣點，聯(lián)合大學古漢語文學或歷史學教授，創(chuàng)作期刊。將產(chǎn)品規(guī)劃植入文化背景，將項目從創(chuàng)新研發(fā)到創(chuàng)新營銷等思想融入著作，分析中國傳統(tǒng)建筑文化，打造新中式經(jīng)濟型院落別墅群，形成較好的口碑傳播，打造一種能應(yīng)用并可復(fù)制的中式住宅院落開發(fā)、建造模式，抒寫中華傳統(tǒng)文化住宅的新篇章。粉絲營銷03第十八頁，共33頁。19讓客戶參與到設(shè)計中來，為客戶打造歸屬感與使命感在項目尚未動工之前銷售先行，組建銷售隊伍，通過老業(yè)主要約邀請以及微信群海選出對產(chǎn)品設(shè)計、研發(fā)有獨到見解及熱情的老業(yè)主及新客戶（意見領(lǐng)袖），下發(fā)聘書，聘請為聯(lián)想科技城名譽顧問，提高客戶榮譽感，客戶可參與戶型規(guī)劃設(shè)計、以及項目營銷建議之中，可協(xié)助拓客，并給予積分獎勵，累計不同等級積分可換取不同等級VIP卡，通過卡的類別可兌換旅游、家裝、硬裝、擺件、園林建造或現(xiàn)金等獎勵。

粉絲營銷03第十九頁，共33頁。20大咖營銷拓展圈層客戶粉絲營銷03大咖營銷：就是篩選意向客戶中的意見領(lǐng)袖，或者有拓客能力的特殊客戶群體以獎勵的形式帶動項目銷售。帶客回報：由于大咖的身份特殊，一般具有較高的社會地位，具有影響力、號召力。如果以房產(chǎn)經(jīng)紀人的方式給予提成不符合客群身份特征，建議以“贈禮”的形式給予回報。具體內(nèi)容：每成功推介成交5套小院或其他房源的大咖，給予客戶總成交金額1%的相應(yīng)獎勵。獎勵內(nèi)容：相應(yīng)面值的旅游或小院內(nèi)的文玩擺件等。付款方式：采取分期付款的方式優(yōu)惠折扣：無認籌款：5萬元（按8%計息）認籌后兩周：最低補款15萬元（按7%計息）開工后：最低補款10萬元（按6%計息）取得預(yù)售證后：最低補款20萬元（按當期利率計息）主體封頂后：補齊全款（不計息）備注：全部認籌款不可退第二十頁，共33頁。21活動營銷04一切不以結(jié)婚為目的的戀愛都是耍流氓?。?！不愿意參加粉絲見面會的粉絲就是屌絲！第二十一頁，共33頁。22微信等自媒體平臺搭建拓展項目粉絲產(chǎn)品VI包裝等中式文化發(fā)展論壇第一輪蓄客客戶意向篩選內(nèi)部認購鎖定目標客群房源意向摸底調(diào)整銷售價格活動營銷042015/8月下旬2015/8月上旬2015/7月下旬2015/7月上旬2016產(chǎn)品推介會第二輪蓄客客戶意向篩選新式互聯(lián)網(wǎng)營銷貫穿項目銷售始末2015/9月樣板示范區(qū)開放售樓處開放取得預(yù)售許可轉(zhuǎn)認購結(jié)合樣板間錄制微電影客戶答謝酒會鎖定目標客群開展老帶新2015/11-12月活動營銷要遵循推盤節(jié)奏中國文化游粉絲見面會探尋客戶需求2015/10月公開認籌意向裝戶簽署股權(quán)協(xié)議第二十二頁，共33頁。23中式文化發(fā)展論壇活動活動時間：2015年7月上旬邀約對象：各大慶小院微信群粉絲活動內(nèi)容：邀請粉絲中的領(lǐng)袖人物及意向客戶組建成20-30人的團體開啟“中國文化之旅”活動，帶領(lǐng)粉絲到江浙一帶旅游，考察中式住宅產(chǎn)品，描繪美好生活前景預(yù)期，增強客戶購買信心?；顒訝I銷04第二十三頁，共33頁。24中式文化發(fā)展論壇活動活動時間：2015年8月上旬邀約對象：潛在客戶，私企業(yè)主及企事業(yè)單位中級領(lǐng)導(dǎo)活動內(nèi)容：邀請著名國學大師（翟洪森/王擁鋒）到慶演講，聚攏熱愛國學的高端客戶群體，通過國學熱引發(fā)國宅熱，使項目產(chǎn)品形象信息深入人心?；顒訝I銷04第二十四頁，共33頁。25產(chǎn)品推介品茶會活動時間：2015年8月下旬邀約對象：潛在意向客戶，各媒體及私企業(yè)主、企事業(yè)單位中級領(lǐng)導(dǎo)活動內(nèi)容：開展以品茶及中國風演藝風格為主的冷餐會活動，進行項目產(chǎn)品推介，并推出認籌優(yōu)惠信息，促進銷售成交?；顒訝I銷04第二十五頁，共33頁。26客戶答謝宴會活動時間：2015年11-12月邀約對象：已認籌客戶、各媒體及企事業(yè)單位中級以上領(lǐng)導(dǎo)活動內(nèi)容：適逢披薩上市銷售，邀請二D認籌客戶參加披薩試吃宴會，限量限員出席，僅邀約幾十組客戶參與，營造客戶尊貴感。活動營銷04第二十六頁，共33頁。27廣發(fā)業(yè)內(nèi)渠道銷售召集令，集結(jié)業(yè)內(nèi)銷售精英梳理聯(lián)想科技城自2011年入慶，全部營銷人員名單（包含離職、待業(yè)、再就業(yè)約120人），借用七夕情人節(jié)，召開業(yè)內(nèi)交流會，公開發(fā)布二D項目渠道營銷編外人員獎勵政策，拓寬編外銷售隊伍，搭建多網(wǎng)絡(luò)銷售渠道，給業(yè)界施加壓力，為項目快速去化儲備人員力量。眾籌營銷05第二十七頁，共33頁。28先期眾籌，海擴客戶未取得預(yù)銷證情況下，與銀行溝通，啟動認購股權(quán)進行收款，認購金額5萬元（不可退），制定相關(guān)政策，計劃給眾籌客戶當