物業(yè)管理理論與實務(wù)第三版 王青蘭 齊堅 關(guān)濤 第一章

第一章緒論12二月20231EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的基本概念一、

物業(yè)（一）物業(yè)的含義:物業(yè)是指人工形成、有使用價值和價值、有業(yè)主的建筑物與場地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等。（二）物業(yè)的特征：◆物業(yè)的構(gòu)成主體是建筑物與相關(guān)場地；◆因為建筑物是人工形成，所以，應(yīng)具有使用價值和價值?！粑飿I(yè)作為不動產(chǎn)，應(yīng)有明確的產(chǎn)權(quán)所有人。2023/2/122EditedbyZ.M.Gu（三）物業(yè)的分類物業(yè)的分類可以從幾種角度劃分：1.按物業(yè)功能劃分,一般可以劃分為十大類物業(yè)：1）居??；2）辦公；3）廠房（倉庫、貨場）；4）商業(yè)；5）交通運輸；6）郵政、通訊、廣播、電視；7）賓館、餐飲、旅游、服務(wù)；8）文化、教育、科研；9）衛(wèi)生；10）體育等。2023/2/123EditedbyZ.M.Gu2.按主輔劃分,物業(yè)可以劃分為主體物業(yè)和輔助物業(yè)。例如，一幢高層建筑物的主體是辦公，但輔助物業(yè)可能是商業(yè)用房、餐飲或其他。2023/2/124EditedbyZ.M.Gu3.按空間高度劃分,物業(yè)可分為單層、雙層、多層、中高層、高層、超高層等。高層建筑物還可劃分為四類：第一類：高層建筑9-16層（最高到50米）；第二類：高層建筑17-25層（最高到75米）；第三類：高層建筑26-39層（最高到100米）；第四類：高層建筑40層以上（高度為100米以上）。2023/2/125EditedbyZ.M.Gu4、按所有權(quán)性質(zhì)劃分，可劃分為如下幾種：1）、國有產(chǎn)權(quán)：屬于國家的不動產(chǎn)所有權(quán)；2）、集體產(chǎn)權(quán)：屬于集體性質(zhì)的不動產(chǎn)所有權(quán)；3）、私有產(chǎn)權(quán)：屬于自然人的不動產(chǎn)所有權(quán)。2023/2/126EditedbyZ.M.Gu二、物業(yè)管理

（一）管理的概念“管理”的含義是“管之理”，即管束的道理。（二）物業(yè)管理的定義我國2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理下了這樣明確的定義：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”2023/2/127EditedbyZ.M.Gu（三）物業(yè)管理權(quán)的由來首先，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)來源于“業(yè)主承諾”。所謂業(yè)主承諾，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，簽定委托管理合同。這份以業(yè)主公約為依據(jù)，體現(xiàn)業(yè)主集體意志的委托合同，就物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)該項物業(yè)管理有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系逐項作出明確規(guī)定。2023/2/128EditedbyZ.M.Gu其次，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來源于“政府授予”。所謂“政府授予”，是指任何一個功能齊全的小區(qū)或大廈內(nèi)一般都包括了各種基礎(chǔ)性的設(shè)施設(shè)備。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來管理，由于物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入與存在而以分割管轄范圍的方式作了移交。2023/2/129EditedbyZ.M.Gu應(yīng)當(dāng)注意是，不管是業(yè)主還是政府，授權(quán)都必須明確、具體，防止發(fā)生因職責(zé)不清而引起民事糾紛，也防止物業(yè)管理企業(yè)濫用權(quán)利損害業(yè)主的利益。2023/2/1210EditedbyZ.M.Gu（四）物業(yè)管理的內(nèi)容按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”。合同約定的范圍，一般應(yīng)在“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序”之內(nèi)。所以，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容一般包括物的管理和人的管理兩個方面，

2023/2/1211EditedbyZ.M.Gu三、物業(yè)管理服務(wù)的特征房屋作為不動產(chǎn)，具有空間的固定性、使用的耐久性、個體的差異性和價值的高額性，因此，物業(yè)管理服務(wù)相應(yīng)表現(xiàn)出專業(yè)性、持續(xù)性和可靠性的特征。2023/2/1212EditedbyZ.M.Gu（一）專業(yè)性物業(yè)管理并非人們想象的那么簡單，并不僅僅是掃掃地、看看大門而已。不要說建筑物本身的結(jié)構(gòu)方面的復(fù)雜性，僅那些保證人們正常生活方面的給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等，就決定了物業(yè)管理非專業(yè)人士莫屬。2023/2/1213EditedbyZ.M.Gu（二）持續(xù)性房屋從竣工交付使用一直到破損不可恢復(fù)，以致廢棄，整個使用過程就是物業(yè)的使用年限。在物業(yè)整個使用過程中，要全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損，盡可能地延長物業(yè)的使用年限，就必須加強(qiáng)對房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)管理，經(jīng)常地、及時地對其進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。2023/2/1214EditedbyZ.M.Gu（三）可靠性物業(yè)作為一種耐用品，其消費與投資并存的特征是絕大多數(shù)耐用品所不具備的。其他耐用品或是純粹的消費或者是純粹的投資。而房屋的這個特征由于來源于它的物質(zhì)形態(tài)不易滅失而且供給彈性低，所以有保值、增值的特征。2023/2/1215EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，在國際上十分流行并得到了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。2023/2/1216EditedbyZ.M.Gu一、現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生一般認(rèn)為，現(xiàn)代物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。但是，也有人認(rèn)為，真正意義上現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生，應(yīng)該形成于美國。2023/2/1217EditedbyZ.M.Gu二、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國物業(yè)管理是在住房制度改革帶來房屋產(chǎn)權(quán)格局變化、房地產(chǎn)綜合開發(fā)帶來大規(guī)模住宅小區(qū)建設(shè)，從而推動房屋管理體制變革的背景下產(chǎn)生和發(fā)展起來的。2023/2/1218EditedbyZ.M.Gu一)公有住宅及其管理模式

公有住宅的管理是由政府主管部門，即各級房地部門負(fù)責(zé)的，具體實施管理的單位，稱之為”房管所”，其性質(zhì)屬于事業(yè)單位，采取的管理模式稱之為行政性管理。2023/2/1219EditedbyZ.M.Gu(二)新型物業(yè)管理模式的產(chǎn)生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房產(chǎn)管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。深圳市物業(yè)管理公司作為全國第一家經(jīng)營涉外商品房產(chǎn)的專業(yè)管理公司，實行社會化、專業(yè)化、科學(xué)化、制度化的管理原則，建立獨立核算，自負(fù)盈虧的“自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的運行機(jī)制，理順了房地產(chǎn)經(jīng)營單位與房屋管理部門之間以及房屋管理部門與業(yè)主、住戶之間的關(guān)系，使房屋管理工作從政府行為轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧、獨立經(jīng)營，為特區(qū)、乃至全國房屋管理工作取得了成功的經(jīng)驗。2023/2/1220EditedbyZ.M.Gu（三）我國物業(yè)管理的發(fā)展

1981年3月我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國物業(yè)管理邁出了第一步；1993年6月30日深圳市物業(yè)管理協(xié)會正式成立，表明我國物業(yè)管理進(jìn)入了一個新階段。國家建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，于1994年頒布了建設(shè)部第33號部長令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。2023/2/1221EditedbyZ.M.Gu1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理“一年試點、三年普遍推開”的經(jīng)驗。2023/2/1222EditedbyZ.M.Gu1997年，建設(shè)部在大連召開了第二次全國物業(yè)管理工作會議，推廣大連“通過三大戰(zhàn)役對舊住宅小區(qū)整治改造，推進(jìn)物業(yè)管理”的經(jīng)驗。2023/2/1223EditedbyZ.M.Gu1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳“大力推行物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度，提高物業(yè)管理總體水平”的經(jīng)驗。2023/2/1224EditedbyZ.M.Gu從1995年開始，建設(shè)部還在全國開展城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長的表彰活動，激發(fā)了各地提高物業(yè)管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”，取得了較好的效果。2023/2/1225EditedbyZ.M.Gu2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強(qiáng)行業(yè)自律起到了重要作用。2001年，中國物業(yè)管理協(xié)會在杭州公開了《中國物業(yè)管理發(fā)展論談》。2002年，建設(shè)部建立了全國一級物業(yè)管理企業(yè)信用檔案制度，以推動物業(yè)管理企業(yè)更加規(guī)范運作。2023/2/1226EditedbyZ.M.Gu過二十年的努力和發(fā)展，物業(yè)管理在我國逐漸得到廣大居民的認(rèn)同，并已成為人們購房時考慮的重要因素。2023/2/1227EditedbyZ.M.Gu三、我國物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位

與作用

(一)良好的物業(yè)管理服務(wù)，可以提升物業(yè)的價值(二)良好的物業(yè)管理服務(wù)，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長（三）良好的物業(yè)管理服務(wù)，有利于提高人民群眾的居住生活質(zhì)量。（四）物業(yè)管理的發(fā)展擴(kuò)大了城市勞動力就業(yè)的范圍（五）良好的物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定2023/2/1228EditedbyZ.M.Gu一、物業(yè)管理市場的含義（一）“市場”的含義所謂“市場”，是指“商品交易的場所”或“商品行銷的區(qū)域”。2023/2/1229EditedbyZ.M.Gu(二）物業(yè)管理市場的定義

所謂物業(yè)管理市場，是指“物業(yè)管理服務(wù)”作為一種“商品”進(jìn)行交換的市場。但所交換的對象——物業(yè)管理服務(wù)，是一種特殊的商品，即無形的勞務(wù)。它不同于房地產(chǎn)交易市場上交換的有形商品——以房屋和土地作為物質(zhì)載體的各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。物業(yè)管理市場作為房地產(chǎn)市場體系中一個子市場，是介于勞務(wù)市場與房地產(chǎn)市場的一個邊緣性市場。2023/2/1230EditedbyZ.M.Gu(三)物業(yè)管理市場的架構(gòu)

在房地產(chǎn)市場交易中，主要存在兩種交易形式：出售或出租。因此，物業(yè)管理市場的架構(gòu)依據(jù)出售和出租的物業(yè)不同而有所差異.2023/2/1231EditedbyZ.M.Gu二、物業(yè)管理“委托－代理”關(guān)系

(一)物業(yè)管理“委托－代理”的含義

所謂“委托”，是指受托人以委托人的名義和費用為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報酬（或不付報酬）的活動。委托關(guān)系之所以能夠成立，是因為受托人能夠解決委托人在生產(chǎn)、生活中不能自己解決或自己處理不好的事務(wù)。2023/2/1232EditedbyZ.M.Gu所謂“代理”，是代表他人從事某項活動。根據(jù)我國《民法通則》第63條的規(guī)定，代理是“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為”。

2023/2/1233EditedbyZ.M.Gu在物業(yè)管理實踐中，“權(quán)在業(yè)主”的原則是不能動搖的，所以在物業(yè)管理的委托—代理關(guān)系中，是通過合約關(guān)系來體現(xiàn)的。2023/2/1234EditedbyZ.M.Gu（二）物業(yè)管理“委托－代理”鏈

以現(xiàn)代物業(yè)管理體制中最具代表性的住宅小區(qū)為例，可以勾畫出以下代理鏈圖示。

小業(yè)主?召開業(yè)主大會?選舉業(yè)主委員會??聘請?物業(yè)公司/專業(yè)服務(wù)公司??

?物業(yè)公司/專業(yè)服務(wù)公司管理層員工 ??

服務(wù)提供?物業(yè)公司/專業(yè)服務(wù)公司操作層員工

圖委托－代理鏈圖示2023/2/1235EditedbyZ.M.Gu(三)左右物業(yè)服務(wù)效果的因素在物業(yè)管理“委托－代理”鏈中，左右其服務(wù)效果的至少有四個關(guān)鍵點:1、產(chǎn)權(quán)利益;2、監(jiān)督距離;3、激勵手段;4、行為能力。2023/2/1236EditedbyZ.M.Gu三、物業(yè)管理市場“需求－供給”關(guān)系

(一)需求表與需求曲線

表1－1物業(yè)管理的需求表

價格需求量(元/m2·月)(小區(qū)個數(shù))

A57B410C312D215E120

2023/2/1237EditedbyZ.M.Gu圖需求曲線2023/2/1238EditedbyZ.M.Gu圖供給曲線2023/2/1239EditedbyZ.M.Gu

我們看到，供給曲線與下降的需求曲線不同，通過各點的平滑線是向上傾斜的供給曲線SS，也就是說，當(dāng)某一物品價格越高時，越會誘使生產(chǎn)商品生產(chǎn)更多的該類物品。2023/2/1240EditedbyZ.M.Gu在供給曲線的背后有一個重要的因素，那就是生產(chǎn)成本。我們知道，企業(yè)供給產(chǎn)品直到不再有利可圖為止。當(dāng)然，任何降低生產(chǎn)成本的因素，都有可能使供給曲線向外、向下移動；而任何提高成本的因素，都有可能使供給曲線向內(nèi)、向上移動。2023/2/1241EditedbyZ.M.Gu（二）供給與需求的均衡在市場上發(fā)生作用的力量彼此相等時候的那個價格和數(shù)量水平，就是市場價格均衡。在這一價格和數(shù)量水平上，買者愿意購買的數(shù)量正好等于賣者愿意出售的數(shù)量。因此，不存在價格或數(shù)量變動的趨向。

2023/2/1242Ed