理解中國住房市場中國住房市場發(fā)展報(bào)告

[理解中國住房市場]中國住房市場發(fā)展報(bào)告

2023年以來，中國局部城市的房價(jià)膨脹引致中心政府頻繁出臺(tái)調(diào)控政策，以期緩解高房價(jià)問題。中心政府已經(jīng)屢次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：“一是促使房價(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、安康進(jìn)展”，并明確堅(jiān)持房價(jià)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖。但是，由于以往的調(diào)控政策并沒有導(dǎo)致房價(jià)消失持續(xù)的大幅下滑，使得政策調(diào)控效果仍舊是各界心中的一個(gè)巨大疑問。明顯，理解中國城市住房市場的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律是預(yù)期調(diào)控政策效果的根底。那么，過去近10年，中國城市住房市場給我們留下一個(gè)怎樣的畫面呢？

1998年，中國住房制度的市場化改革得到根本性深化——全面停頓住房實(shí)物安排和實(shí)施按揭貸款政策。但是，在中國住房市場化改革的同時(shí)，并沒有明確（或落實(shí)）政府供應(yīng)政策性住房保障弱勢群體居住需求的責(zé)任，從而導(dǎo)致不同收入人群過于依靠市場解決住房需求。當(dāng)大局部甚至絕大局部城市戶籍或非戶籍居民只能通過市場解決住房需求時(shí)，媒體或者業(yè)界制造出了一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)沒有的名詞——?jiǎng)傂孕枨蟆．?dāng)住房市場上的需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，房價(jià)上漲不行避開。問題不在于房價(jià)的上漲，由于在住房金融市場深化的背景下，伴隨著經(jīng)濟(jì)增長、居民可支配收入持續(xù)提高與人口紅利等經(jīng)濟(jì)根本面因素的變化，房價(jià)理所固然應(yīng)處于上漲趨勢。問題在于，一個(gè)眾人“瘋狂”購房追漲房價(jià)的“羊群現(xiàn)象”消失了：面對(duì)近年房價(jià)的持續(xù)上漲，首次購房者和改善性購房者擔(dān)憂假如現(xiàn)在不購房，將來會(huì)承受不起購房的本錢；而投資（投機(jī)）者認(rèn)為偏高的房價(jià)仍舊是可以承受的，由于將來價(jià)格的顯著增長會(huì)帶來高額資本利得。

當(dāng)上述現(xiàn)象消失后，在中國城市住房市場上，人們最為關(guān)注的問題是房價(jià)什么時(shí)候消失“拐點(diǎn)”。于是各界紛紛猜測房價(jià)走勢，購房者則在苦思冥想如何打算購房時(shí)點(diǎn)，而不是依據(jù)自身的可支付力量，并由此消失了一個(gè)新名詞——房奴。與購房時(shí)點(diǎn)相關(guān)的理論問題是，中國城市住房市場并不是信息有效市場，投資（投機(jī)）性購房者可以通過評(píng)估最優(yōu)入市時(shí)點(diǎn)而獲利，從而導(dǎo)致住房市場上充滿著投資（投機(jī)）行為。與投資（投機(jī)）性購房行為相關(guān)的另一個(gè)現(xiàn)象可能加劇了房價(jià)的上漲，那就是各界認(rèn)為住房資產(chǎn)是抵擋通貨膨脹影響的有效投資工具。隨著通貨膨脹預(yù)期的上升，越來越多的投資者將資金投入住房市場尋求保值，從而推高房價(jià)。而短期內(nèi)，居民的通貨膨脹預(yù)期更可能是適應(yīng)性的，通貨膨脹預(yù)期的持續(xù)性會(huì)導(dǎo)致名義房價(jià)變動(dòng)消失同向慣性特征，也就是房價(jià)可以被猜測。

隨著房價(jià)的快速膨脹，人們越來越認(rèn)為住房市場存在“泡沫”。明顯，僅依靠觀看房價(jià)的變動(dòng)無法得出房價(jià)是否被高估的結(jié)論。媒體上常見各界主要使用兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)展評(píng)判：房價(jià)收入比和房價(jià)租金比（其倒數(shù)即為租售比，或稱為租金房價(jià)比、租金收益率）。而且，媒體上常常消失所謂的國際標(biāo)準(zhǔn)與使用國內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出的上述指標(biāo)進(jìn)展比擬，并得出國內(nèi)住房市場存在嚴(yán)峻泡沫的結(jié)論。實(shí)際上，主流學(xué)術(shù)討論文獻(xiàn)中并沒有統(tǒng)一的國際標(biāo)準(zhǔn)。推斷住房市場是否被高估，通常的做法是將上述兩個(gè)指標(biāo)的當(dāng)期值與其歷史均值進(jìn)展比擬，以考察住房市場當(dāng)前的估值水平是否合理。此外，房價(jià)收入比只是一個(gè)閱歷指標(biāo)，并沒有理論根底。特殊是考慮中國的現(xiàn)實(shí)狀況，當(dāng)一個(gè)年輕家庭購房時(shí)，依靠的是雙方家族力氣，可以理解為把將來若干年的購置力量提前到現(xiàn)在，使得將將來可承受的房價(jià)水平與當(dāng)前的收入水平進(jìn)展比擬，在上述狀況下，房價(jià)收入比已經(jīng)失去其閱歷意義。而房價(jià)租金比反映的是房價(jià)由住房全部者租金收入流的貼現(xiàn)值打算。McCarthy與Peach（2023）和Himmelbergetal.（2023）指出，使用房價(jià)租金比來衡量住房市場是否存在泡沫有缺乏之處，由于它沒有考慮利率對(duì)房價(jià)的影響。比方，經(jīng)剔除通貨膨脹影響的真實(shí)抵押貸款利率的下降是支持房價(jià)上漲的一個(gè)理性因素，但房價(jià)租金比的上升會(huì)令人認(rèn)為住房市場可能存在泡沫。

關(guān)于中國城市住房市場是否存在“泡沫”，學(xué)術(shù)上的閱歷測度是非常困難的，主要緣由是國內(nèi)關(guān)于住房市場的數(shù)據(jù)存在很多缺乏之處。Ahujaetal.（2023）和筆者（2023）都對(duì)此進(jìn)展了嘗試。相對(duì)于測度“泡沫”大小更為重要的是，我們發(fā)覺，在過去的10年，當(dāng)中國城市實(shí)際房價(jià)消失偏離均衡房價(jià)的趨勢后，這種偏離會(huì)很快被修正。本文認(rèn)為一個(gè)可能的解釋是，當(dāng)實(shí)際房價(jià)偏離均衡房價(jià)過快上漲時(shí)，政府出臺(tái)的調(diào)控政策會(huì)起到抑制作用；而當(dāng)實(shí)際房價(jià)偏離均衡房價(jià)過度下降時(shí)，由于購房者需求增加導(dǎo)致實(shí)際房價(jià)恢復(fù)上漲。

綜合上述，可以勾畫出過去近10年中國城市房價(jià)過度膨脹的一個(gè)可能規(guī)律：國內(nèi)購房者普遍認(rèn)為，房價(jià)持續(xù)上漲得到中國城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)增長等經(jīng)濟(jì)根本面因素支持；同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長非常重要，因此，當(dāng)房價(jià)下跌時(shí)，政府會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)展干預(yù)，這會(huì)使得房價(jià)的下行調(diào)整特別短暫。此外，1998年中國住房制度市場化改革后，購房者沒有經(jīng)受過一個(gè)完整房價(jià)周期，人們?nèi)狈?duì)于房價(jià)下跌的感性熟悉。購房者主要依據(jù)過去房價(jià)的上漲率推斷將來房價(jià)還要上漲，導(dǎo)致房價(jià)快速膨脹主要受非理性的房價(jià)增長預(yù)期（后向預(yù)期）和購房者心理而不是住房市場根本面因素的影響。

那么，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)怎樣的住房市場調(diào)控政策？從短期來看，在無法有效增加住房市場供應(yīng)的狀況下，中心和地方出臺(tái)遏制房價(jià)過快上漲、抑制投資（投機(jī)）性購房的政策顯得非常必要。假如政策導(dǎo)致購房者認(rèn)為房價(jià)過度上漲的趨勢得到抑制，他們將不再承受高房價(jià)，那么房價(jià)將會(huì)隨著需求的下降而下跌。同時(shí)，提高住房市場交易的信息透亮度，改善市場參加者的信息不對(duì)稱性，將有利于降低市場上的“炒作”風(fēng)氣。而假如居民的高通貨膨脹預(yù)期呈持續(xù)狀態(tài)，治理居民的通貨膨脹預(yù)期可能在肯定程度上有利于穩(wěn)定房價(jià)的波動(dòng)。

但是，房價(jià)要經(jīng)受持續(xù)下降，也需要反映經(jīng)濟(jì)根本面因素的變化，例如從2023年次貸危機(jī)開頭至今歐美主要興旺國家經(jīng)受的房價(jià)衰退伴隨著經(jīng)濟(jì)根本面因素的惡化。而且，由于名義房價(jià)存在粘性，住房全部者不情愿承受在房價(jià)下降時(shí)出售住房的損失本錢，房價(jià)的衰退期將是一個(gè)緩慢過程。結(jié)合中國的經(jīng)濟(jì)根本面因素狀況，從20世紀(jì)90年月末開頭至今的城市房價(jià)周期并沒有完成其上行期，而且沒有跡象說明房價(jià)將要開頭經(jīng)受緩慢、持續(xù)的下降期。即使消失所謂的“合理調(diào)整”，只要政策因素發(fā)生變化，很有可能會(huì)消失回歸上漲趨勢的反彈。因此，抑制購房需求的政策應(yīng)當(dāng)是短期的。從長期而言，需要