2023年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題1999年

一、單項選擇題

(每題的備選答案中只有一個最符合題意。）

1、以下哪種因素不是導(dǎo)致商品住宅供應(yīng)變化的重要因素(

)。

A．開發(fā)成本的變化

Ｂ．收入的變化

C.價格的變化

D．開發(fā)商對未來的預(yù)期??2、某租客５年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元,年租金增長的百分率為5%,假如貼現(xiàn)率與之相同,則該租客第一年末支付的租金為(

）萬元。

Ａ．８．0

B.8．4

C．9.0

D．10.０??3、根據(jù)(

）的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

Ａ．房地產(chǎn)交易方式

B.房地產(chǎn)交易順序

Ｃ．購買房地產(chǎn)目的

D.房地產(chǎn)類型?

４、已知某筆貸款的名義利率為12%,若年實際利率為1２.68%，則該筆貸款每年計息(

）次。?

A．2

B．4

Ｃ．6

Ｄ．１2

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是指(

)的連續(xù)時間。

A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程

Ｂ.獲得土地后到所有工程竣工?

C．從工程開工到所有工程竣工

D．從工程開工到項目租售完畢??6、對于價格彈性的以下描述中，(

)是對的的。?

A.需求價格彈性系數(shù)越大,需求數(shù)量對價格的變化越不敏感?

B.在不同的價格水平上，需求價格彈性系數(shù)都同樣

C．供應(yīng)彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的比例／價格變化的比例?

D.短期內(nèi)房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供應(yīng)缺少彈性??７、自有資金鈔票流量表是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把（

)作為鈔票流出，用以計算項目自有資金的財務(wù)評價指標(biāo)，考察項目自有資金的賺錢能力。

A.借款本金償還和利息支出

B.開發(fā)建設(shè)投資?

Ｃ.投資方向調(diào)節(jié)稅

D．項目投資總額

8、對承包商而言,在(

)的情況下，采用固定總價協(xié)議是比較合適的。

Ａ．開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚?

B.沒有施工圖就開工?

C．設(shè)計圖紙和技術(shù)說明書相稱具體

D．有施工圖但對工程的某些條件尚不清楚

?9、為保證承包商很好地履約,開發(fā)商通常從每次工程進度款中扣留一部分金額,作為承包商的缺陷責(zé)任期的（

)。?

A．最終付款

B．預(yù)付款

C．保存金

D.工程款

?1０、假設(shè)某項目年凈經(jīng)營收益為６０萬元,年經(jīng)營成本為２0萬元，該項目投資的資本價值為750萬元,則該項目的年投資收益率為（

）。

A．10.7%

B．8.０%

C.５.3%

D．2.7％??11、房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目融資的目的是提高(

)。

A．全投資收益率

B．抵御金融風(fēng)險的能力

Ｃ.自有資金收益率

D．資信等級??１2、銀行對某房地產(chǎn)項目進行長期融資時，在項目已建成出租、已預(yù)租完畢和尚未預(yù)租三種情況下,規(guī)定的折現(xiàn)率之合理順序為(

）。?

A．10%/８%/1２%

B．１2%／10％/８%

C.8%／２％/１0%

D.8%/10%／12%

?1３、某剛建成的寫字樓售價為800０元/m2,月租金水平為60元/m2,若租客以一次性支付租金的方式承租5年,則業(yè)重規(guī)定租客一次支付的優(yōu)惠租金為(

)元/m2。?

A.３600

B.8０0

C.29０0

D．２７０0?

１4、按(

)的不同,可將物業(yè)劃分為自用物業(yè)和出租物業(yè)。?

Ａ．所有權(quán)性質(zhì)

Ｂ.存在形式?

Ｃ.占有形式

D.使用性質(zhì)

１5、物業(yè)代理公司通過具體的市場調(diào)查、分析和預(yù)測,可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行(

)。

Ａ．項目融資

B．工程招標(biāo)

C.市場定位

Ｄ.物業(yè)管理

?16、對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商租售物業(yè)時通常會選擇(

）。

A.買方代理

B．賣方代理

C．聯(lián)合代理

D．雙重代理

?１７、施工圖中的總平面圖是(

)的一部分。

A.建筑施工圖

B.專業(yè)施工圖

C.結(jié)構(gòu)施工圖

D.給排水施工圖

1８、將空調(diào)系統(tǒng)分為全空氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)，是按(

)分類的。?

A.安裝組合情況

B．冷凝器冷卻方式?

C．設(shè)備設(shè)立情況

D.所用介質(zhì)

1９、某墻身詳圖中所標(biāo)明的尺寸為660，表白其所相應(yīng)的實際尺寸是(

)。?

A.660ｍm

B．1320mm

C．5500mm

D.１3200ｍm?

２0、某4層商場建筑內(nèi)大廳的凈空高度從首層地面直達(dá)屋頂，如大廳于首層的建筑面積為２60m２，則該大廳的建筑面積為(

)ｍ2。

A.780

B.520

C.1０4０

D．２60??

二、多項選擇題

(共每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案。)?1、關(guān)于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，(

）的說法是對的的。?

A．風(fēng)險意味著對于也許的情況無法估計其也許性大小

B.風(fēng)險為投資的實際收益與預(yù)期收益的偏差

C．實際收益低于預(yù)期收益時，投資面臨風(fēng)險損失?

D．風(fēng)險可以用各種也許收益與均值偏離的限度來描述

2、進行物業(yè)投資時，物業(yè)資本價值估計不準(zhǔn)確的因素涉及(

)等。

A．政策因素

Ｂ．市場因素

Ｃ．通貨膨脹

Ｄ.持有期??３、分析房地產(chǎn)價格與供求數(shù)量的關(guān)系時,常做出的假設(shè)條件涉及(

)等。?

A．在一定的時間周期內(nèi)?

Ｂ．僅限于開發(fā)投資?

C．除價格外的其他影響因素不發(fā)生變化?

D．將供求曲線簡化成直線

?４、下列因素的變動中，能提高項目技術(shù)經(jīng)濟效果的影響因素涉及(

）。

A.空置率下降

B.開發(fā)周期延長?

C．租金水平下降

D．建導(dǎo)致本上升??5、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中所使用的營業(yè)利潤測算表,重要反映開發(fā)項目計算期內(nèi)的利潤總額和各年的(

）。

A．所得稅

B.貸款利息

C．項目投資

D．稅后利潤??6、按照協(xié)議所涉及的工程范圍以及承包關(guān)系不同,協(xié)議形式可分為(

)。?

A.總包協(xié)議

B．分包協(xié)議

C．成本加酬金協(xié)議

Ｄ.獨立承包協(xié)議??７、工程項目管理的基本職能是計劃、組織、（

)。

A.決策

Ｂ.控制

Ｃ.協(xié)調(diào)

Ｄ．反饋??8、建筑工程質(zhì)量管理工作的內(nèi)容涉及（

)等。?

A.對原材料進行檢查

B．對工程配套設(shè)備進行檢查?

C．工程進度管理與工期控制

Ｄ．制定并執(zhí)行控制工程質(zhì)量的具體措施

?9、開發(fā)公司向銀行申請開發(fā)建設(shè)貸款時，銀行要審核(

)等內(nèi)容。?

A．項目評估報告

B.貸款數(shù)量和期限

C.抵押或擔(dān)保條件

D．公司資信等級

10、當(dāng)前普通商品住宅開發(fā)項目的資金來源重要有(

)等幾種途徑。?

A．公司自有資金

B．銀行貸款?

C.預(yù)售收入

D.承包商墊資

?11、對收益性物業(yè)來說,空置率提高將導(dǎo)致(

)以及新租客規(guī)定更大的租金折扣等后果。?

A．租金收入減少

B．附加支出增長?

C．運營成本下降

D．物業(yè)資本價值下降??12、除宏觀因素和供求關(guān)系外,影響物業(yè)收益的因素涉及物業(yè)區(qū)位、(

)等。

A．通貨膨脹

B.物業(yè)類型

C．供應(yīng)總量

D．臨街狀況

?１3、地籍圖是表達(dá)土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖，其所記載的地籍要素涉及(

)等內(nèi)容。

A.有關(guān)的房屋、道路和水系

Ｂ.地物和地理名稱?

C．權(quán)屬界線

D．土地編號

１4、房產(chǎn)圖是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要基礎(chǔ)資料，分為(

)。

A．房產(chǎn)分幅圖

B.房產(chǎn)分丘圖?

C.房產(chǎn)分戶圖

Ｄ.房產(chǎn)平面圖

１5、建筑工程概算書的內(nèi)容重要由封面、編制說明、（

)和其他工程概算表組成。?

A．工程概算造價匯總表

B．單項工程綜合概算表

Ｃ.安裝工程概算表

D．建筑工程概算表?

?三、判斷題?1、假如兩筆資金等值,則用復(fù)利公式把它們變換到任何時點,變換成任何支付形式都還是等值的。

(

)?

２、房地產(chǎn)開發(fā)成本、價格方面的信息,均屬于房地產(chǎn)市場供應(yīng)方面的信息。

（

)?

3、房地產(chǎn)價格重要受地價、建導(dǎo)致本、利率、利潤水平和稅金等因素的影響。如短期內(nèi)建導(dǎo)致本、利率、稅金變動不大時，減少房價重要途徑是減少地價和利潤率。

(

)

?４、新開發(fā)居住區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施投資不能所有計入商品住宅的開發(fā)成本。（

)

5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為30%，若開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率也許為10%。

(

)

?6、在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中,提高目的收益率,則項目的收益能力也相應(yīng)提高。(

)?

7、房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目管理隊伍，應(yīng)當(dāng)由投資管理人員、工程管理人員、營銷策劃人員等共同組成。

（

)??8、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的盈虧平衡分析，重要是求取項目的盈虧平衡點，以考察項目的安全限度。

(

)??9、金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款時，其貸款利息不能用分紅的方式體現(xiàn)。

(

）

１0、市場推廣費用投入越多，促銷工作經(jīng)濟效益就越顯著。

(

)??1１、提供好的物業(yè)管理是房地產(chǎn)營銷的有效手段,所以選擇物業(yè)管理公司，是開發(fā)商工作內(nèi)容的一部分。

(

）

?１2、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按建筑物自然層計算建筑面積。

(

)?

13、平屋頂是指屋面坡度為2％～５%的屋頂。

(

)??１4、表白建筑物的朝向、平面形狀、內(nèi)部布置以及入口、走道和樓梯位置的圖紙是建筑施工圖中的平面圖。

(

）

15、建筑物給水系統(tǒng)分生產(chǎn)、生活、消防三種系統(tǒng)，排水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類系統(tǒng)。（

)

?

四、計算題?(規(guī)定列出算式、計算過程,需按公式計算的，要寫出公式,計算結(jié)果保存小數(shù)點后兩位。)?1、某家庭欲購買一套面積為８０m２的經(jīng)濟合用住房，單價為３500元/m2，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.２%和6.6%,期限均為2023，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少???2、某開發(fā)商以6０0０萬元購置了一宗商住用地５0年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為４５00ｍ２,容積率為７.5，建筑密度為65%,建筑層數(shù)共２０層，從-2層至＋3層建筑面積均相等。地下兩層中,-1層為車庫，有供出售的95個車位,－2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房(不可出售);地上３層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上4～18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計項目的開發(fā)周期為3.5年(其中準(zhǔn)備期為12個月,建設(shè)周期為24個月,銷售周期為6個月)；平均建導(dǎo)致本為３5００元/m2,專業(yè)人員費用和管理費用分別為建導(dǎo)致本的8%和5％;地價款在項目開發(fā)初期一次投入,建導(dǎo)致本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入;該項目建成后，住宅的市場售價為８0０0元/ｍ２,商業(yè)用房年凈租金收入為202３元/m2，停車位售價為12萬元/個;銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.５%和6.０%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.５％，同檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數(shù)(即年凈租金收入與物業(yè)資本價值之比)為5.5。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。?

3、某投資者以１000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)２02３的經(jīng)營收益權(quán)，第一年投入裝修費用20０萬元(按年末一次投入計算)并完畢裝修工程。次年開始出租,當(dāng)年凈租金收入為2００萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準(zhǔn)收益率為15%，試計算該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率,并判斷該項目是否可行(各年凈租金收入均發(fā)生在年末)。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際?收益率。

??

答案：

?一、單項選擇題

1、B2、B3、A4、Ｄ5、B6、Ｄ７、A8、C９、C10、B11、C12、Ａ13、Ｄ14、Ｃ15、Ｃ1６、Ｃ１7、A18、Ｄ19、A２０、Ｄ

二、多項選擇題

１、BCＤ2、ABC３、ACD4、AＣ5、AD６、ABD7、BC8、ABD９、ABCD10、ABC１1、ABD12、ＢD1３、CD1４、AＢＣ１5、ABD?三、判斷題

1、A2、B３、B4、A5、A6、Ｂ7、A8、A9、B１0、B11、A1２、A13、Ａ14、A1５、A?四、計算題?1、第1題已知：

P=35０0×８0×(１-2５%）=2１(萬元)?

ｎ＝１5×１２＝18０（月）?

ｉ1＝４．２%÷1２=0．35%?

i２=6.6%÷12＝０.5５%?

p１=10萬元

P2=1１萬元

求解Ａ：?

A1＝P1×i1(1＋i1）n/[(1+i1)n-1]＝１0０000×０．35%×(1＋０．35%）180÷[(1+0．３5%)1８0-1]?

=７4９.75(元）

A2=Ｐ2×i2×(1＋ｉ2)n／[（1＋i2)n-1]

=110000×０.55％×(１+0.55%)1８０÷[(1+0.5５%)18０-1]

＝964.28(元)?

則A＝A1+A2＝７４9.７5+９64．28=１7１4.03(元）２、解:

A．計算項目總開發(fā)價值：

①項目總建筑面積：４５０0×７．5＝33７50（m2）

②基底面積：4500×６５%=29２５(ｍ2)?

③住宅出售面積:３3750-292５×5=１９1２５（m２)?

④商業(yè)用房建筑面積:２925×３=877５(ｍ2)

⑤項目開發(fā)價值(分項)?

a.住宅：８000×19125×(1-6%)=14３８2(萬元)

ｂ.車位:12×95×(１-6％)=1071.6（萬元)

c．商業(yè)：２02３×8775×５.5=9652.5(萬元)?

出租部分無銷售鈔票

項目開發(fā)總價值＝a+ｂ＋c=143１８２＋1071.6+9652.５＝251０６.1(萬元)?

B.計算開發(fā)成本:

①購地費:6000萬元

②建導(dǎo)致本:3５０0×3３750=1181２．5(萬元)

③專業(yè)人員費用:11８1２.５×8%=９45(萬元）

④管理費：１１８１２．5×5％=5９0．６2５(萬元)

⑤財務(wù)費:?

購地款利息=600０×[(１+7．5%)3.5－