2023年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題1999年

一、單項選擇題

(每題的備選答案中只有一個最符合題意。）

1、以下哪種因素不是導致商品住宅供應變化的重要因素(

)。

A．開發(fā)成本的變化

Ｂ．收入的變化

C.價格的變化

D．開發(fā)商對未來的預期??2、某租客５年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元,年租金增長的百分率為5%,假如貼現(xiàn)率與之相同,則該租客第一年末支付的租金為(

）萬元。

Ａ．８．0

B.8．4

C．9.0

D．10.０??3、根據(jù)(

）的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

Ａ．房地產(chǎn)交易方式

B.房地產(chǎn)交易順序

Ｃ．購買房地產(chǎn)目的

D.房地產(chǎn)類型?

４、已知某筆貸款的名義利率為12%,若年實際利率為1２.68%，則該筆貸款每年計息(

）次。?

A．2

B．4

Ｃ．6

Ｄ．１2

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設過程是指(

)的連續(xù)時間。

A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程

Ｂ.獲得土地后到所有工程竣工?

C．從工程開工到所有工程竣工

D．從工程開工到項目租售完畢??6、對于價格彈性的以下描述中，(

)是對的的。?

A.需求價格彈性系數(shù)越大,需求數(shù)量對價格的變化越不敏感?

B.在不同的價格水平上，需求價格彈性系數(shù)都同樣

C．供應彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的比例／價格變化的比例?

D.短期內(nèi)房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供應缺少彈性??７、自有資金鈔票流量表是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把（

)作為鈔票流出，用以計算項目自有資金的財務評價指標，考察項目自有資金的賺錢能力。

A.借款本金償還和利息支出

B.開發(fā)建設投資?

Ｃ.投資方向調節(jié)稅

D．項目投資總額

8、對承包商而言,在(

)的情況下，采用固定總價協(xié)議是比較合適的。

Ａ．開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚?

B.沒有施工圖就開工?

C．設計圖紙和技術說明書相稱具體

D．有施工圖但對工程的某些條件尚不清楚

?9、為保證承包商很好地履約,開發(fā)商通常從每次工程進度款中扣留一部分金額,作為承包商的缺陷責任期的（

)。?

A．最終付款

B．預付款

C．保存金

D.工程款

?1０、假設某項目年凈經(jīng)營收益為６０萬元,年經(jīng)營成本為２0萬元，該項目投資的資本價值為750萬元,則該項目的年投資收益率為（

）。

A．10.7%

B．8.０%

C.５.3%

D．2.7％??11、房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目融資的目的是提高(

)。

A．全投資收益率

B．抵御金融風險的能力

Ｃ.自有資金收益率

D．資信等級??１2、銀行對某房地產(chǎn)項目進行長期融資時，在項目已建成出租、已預租完畢和尚未預租三種情況下,規(guī)定的折現(xiàn)率之合理順序為(

）。?

A．10%/８%/1２%

B．１2%／10％/８%

C.8%／２％/１0%

D.8%/10%／12%

?1３、某剛建成的寫字樓售價為800０元/m2,月租金水平為60元/m2,若租客以一次性支付租金的方式承租5年,則業(yè)重規(guī)定租客一次支付的優(yōu)惠租金為(

)元/m2。?

A.３600

B.8０0

C.29０0

D．２７０0?

１4、按(

)的不同,可將物業(yè)劃分為自用物業(yè)和出租物業(yè)。?

Ａ．所有權性質

Ｂ.存在形式?

Ｃ.占有形式

D.使用性質

１5、物業(yè)代理公司通過具體的市場調查、分析和預測,可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行(

)。

Ａ．項目融資

B．工程招標

C.市場定位

Ｄ.物業(yè)管理

?16、對于功能復雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商租售物業(yè)時通常會選擇(

）。

A.買方代理

B．賣方代理

C．聯(lián)合代理

D．雙重代理

?１７、施工圖中的總平面圖是(

)的一部分。

A.建筑施工圖

B.專業(yè)施工圖

C.結構施工圖

D.給排水施工圖

1８、將空調系統(tǒng)分為全空氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)，是按(

)分類的。?

A.安裝組合情況

B．冷凝器冷卻方式?

C．設備設立情況

D.所用介質

1９、某墻身詳圖中所標明的尺寸為660，表白其所相應的實際尺寸是(

)。?

A.660ｍm

B．1320mm

C．5500mm

D.１3200ｍm?

２0、某4層商場建筑內(nèi)大廳的凈空高度從首層地面直達屋頂，如大廳于首層的建筑面積為２60m２，則該大廳的建筑面積為(

)ｍ2。

A.780

B.520

C.1０4０

D．２60??

二、多項選擇題

(共每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案。)?1、關于房地產(chǎn)投資的風險，(

）的說法是對的的。?

A．風險意味著對于也許的情況無法估計其也許性大小

B.風險為投資的實際收益與預期收益的偏差

C．實際收益低于預期收益時，投資面臨風險損失?

D．風險可以用各種也許收益與均值偏離的限度來描述

2、進行物業(yè)投資時，物業(yè)資本價值估計不準確的因素涉及(

)等。

A．政策因素

Ｂ．市場因素

Ｃ．通貨膨脹

Ｄ.持有期??３、分析房地產(chǎn)價格與供求數(shù)量的關系時,常做出的假設條件涉及(

)等。?

A．在一定的時間周期內(nèi)?

Ｂ．僅限于開發(fā)投資?

C．除價格外的其他影響因素不發(fā)生變化?

D．將供求曲線簡化成直線

?４、下列因素的變動中，能提高項目技術經(jīng)濟效果的影響因素涉及(

）。

A.空置率下降

B.開發(fā)周期延長?

C．租金水平下降

D．建導致本上升??5、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價中所使用的營業(yè)利潤測算表,重要反映開發(fā)項目計算期內(nèi)的利潤總額和各年的(

）。

A．所得稅

B.貸款利息

C．項目投資

D．稅后利潤??6、按照協(xié)議所涉及的工程范圍以及承包關系不同,協(xié)議形式可分為(

)。?

A.總包協(xié)議

B．分包協(xié)議

C．成本加酬金協(xié)議

Ｄ.獨立承包協(xié)議??７、工程項目管理的基本職能是計劃、組織、（

)。

A.決策

Ｂ.控制

Ｃ.協(xié)調

Ｄ．反饋??8、建筑工程質量管理工作的內(nèi)容涉及（

)等。?

A.對原材料進行檢查

B．對工程配套設備進行檢查?

C．工程進度管理與工期控制

Ｄ．制定并執(zhí)行控制工程質量的具體措施

?9、開發(fā)公司向銀行申請開發(fā)建設貸款時，銀行要審核(

)等內(nèi)容。?

A．項目評估報告

B.貸款數(shù)量和期限

C.抵押或擔保條件

D．公司資信等級

10、當前普通商品住宅開發(fā)項目的資金來源重要有(

)等幾種途徑。?

A．公司自有資金

B．銀行貸款?

C.預售收入

D.承包商墊資

?11、對收益性物業(yè)來說,空置率提高將導致(

)以及新租客規(guī)定更大的租金折扣等后果。?

A．租金收入減少

B．附加支出增長?

C．運營成本下降

D．物業(yè)資本價值下降??12、除宏觀因素和供求關系外,影響物業(yè)收益的因素涉及物業(yè)區(qū)位、(

)等。

A．通貨膨脹

B.物業(yè)類型

C．供應總量

D．臨街狀況

?１3、地籍圖是表達土地產(chǎn)權、地界和分區(qū)的平面圖，其所記載的地籍要素涉及(

)等內(nèi)容。

A.有關的房屋、道路和水系

Ｂ.地物和地理名稱?

C．權屬界線

D．土地編號

１4、房產(chǎn)圖是房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理的重要基礎資料，分為(

)。

A．房產(chǎn)分幅圖

B.房產(chǎn)分丘圖?

C.房產(chǎn)分戶圖

Ｄ.房產(chǎn)平面圖

１5、建筑工程概算書的內(nèi)容重要由封面、編制說明、（

)和其他工程概算表組成。?

A．工程概算造價匯總表

B．單項工程綜合概算表

Ｃ.安裝工程概算表

D．建筑工程概算表?

?三、判斷題?1、假如兩筆資金等值,則用復利公式把它們變換到任何時點,變換成任何支付形式都還是等值的。

(

)?

２、房地產(chǎn)開發(fā)成本、價格方面的信息,均屬于房地產(chǎn)市場供應方面的信息。

（

)?

3、房地產(chǎn)價格重要受地價、建導致本、利率、利潤水平和稅金等因素的影響。如短期內(nèi)建導致本、利率、稅金變動不大時，減少房價重要途徑是減少地價和利潤率。

(

)

?４、新開發(fā)居住區(qū)，市政基礎設施和配套設施投資不能所有計入商品住宅的開發(fā)成本。（

)

5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為30%，若開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率也許為10%。

(

)

?6、在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中,提高目的收益率,則項目的收益能力也相應提高。(

)?

7、房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目管理隊伍，應當由投資管理人員、工程管理人員、營銷策劃人員等共同組成。

（

)??8、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的盈虧平衡分析，重要是求取項目的盈虧平衡點，以考察項目的安全限度。

(

)??9、金融機構向房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款時，其貸款利息不能用分紅的方式體現(xiàn)。

(

）

１0、市場推廣費用投入越多，促銷工作經(jīng)濟效益就越顯著。

(

)??1１、提供好的物業(yè)管理是房地產(chǎn)營銷的有效手段,所以選擇物業(yè)管理公司，是開發(fā)商工作內(nèi)容的一部分。

(

）

?１2、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按建筑物自然層計算建筑面積。

(

)?

13、平屋頂是指屋面坡度為2％～５%的屋頂。

(

)??１4、表白建筑物的朝向、平面形狀、內(nèi)部布置以及入口、走道和樓梯位置的圖紙是建筑施工圖中的平面圖。

(

）

15、建筑物給水系統(tǒng)分生產(chǎn)、生活、消防三種系統(tǒng)，排水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類系統(tǒng)。（

)

?

四、計算題?(規(guī)定列出算式、計算過程,需按公式計算的，要寫出公式,計算結果保存小數(shù)點后兩位。)?1、某家庭欲購買一套面積為８０m２的經(jīng)濟合用住房，單價為３500元/m2，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.２%和6.6%,期限均為2023，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少???2、某開發(fā)商以6０0０萬元購置了一宗商住用地５0年的使用權。該宗地的規(guī)劃建設用地面積為４５00ｍ２,容積率為７.5，建筑密度為65%,建筑層數(shù)共２０層，從-2層至＋3層建筑面積均相等。地下兩層中,-1層為車庫，有供出售的95個車位,－2層為人防和技術設備用房(不可出售);地上３層裙房為用于出租的商業(yè)用房，地上4～18層為用于出售的標準層住宅。預計項目的開發(fā)周期為3.5年(其中準備期為12個月,建設周期為24個月,銷售周期為6個月)；平均建導致本為３5００元/m2,專業(yè)人員費用和管理費用分別為建導致本的8%和5％;地價款在項目開發(fā)初期一次投入,建導致本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內(nèi)均勻投入;該項目建成后，住宅的市場售價為８0０0元/ｍ２,商業(yè)用房年凈租金收入為202３元/m2，停車位售價為12萬元/個;銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.５%和6.０%。開發(fā)建設貸款利率為7.５％，同檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數(shù)(即年凈租金收入與物業(yè)資本價值之比)為5.5。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。?

3、某投資者以１000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)２02３的經(jīng)營收益權，第一年投入裝修費用20０萬元(按年末一次投入計算)并完畢裝修工程。次年開始出租,當年凈租金收入為2００萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準收益率為15%，試計算該項目的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率,并判斷該項目是否可行(各年凈租金收入均發(fā)生在年末)。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際?收益率。

??

答案：

?一、單項選擇題

1、B2、B3、A4、Ｄ5、B6、Ｄ７、A8、C９、C10、B11、C12、Ａ13、Ｄ14、Ｃ15、Ｃ1６、Ｃ１7、A18、Ｄ19、A２０、Ｄ

二、多項選擇題

１、BCＤ2、ABC３、ACD4、AＣ5、AD６、ABD7、BC8、ABD９、ABCD10、ABC１1、ABD12、ＢD1３、CD1４、AＢＣ１5、ABD?三、判斷題

1、A2、B３、B4、A5、A6、Ｂ7、A8、A9、B１0、B11、A1２、A13、Ａ14、A1５、A?四、計算題?1、第1題已知：

P=35０0×８0×(１-2５%）=2１(萬元)?

ｎ＝１5×１２＝18０（月）?

ｉ1＝４．２%÷1２=0．35%?

i２=6.6%÷12＝０.5５%?

p１=10萬元

P2=1１萬元

求解Ａ：?

A1＝P1×i1(1＋i1）n/[(1+i1)n-1]＝１0０000×０．35%×(1＋０．35%）180÷[(1+0．３5%)1８0-1]?

=７4９.75(元）

A2=Ｐ2×i2×(1＋ｉ2)n／[（1＋i2)n-1]

=110000×０.55％×(１+0.55%)1８０÷[(1+0.5５%)18０-1]

＝964.28(元)?

則A＝A1+A2＝７４9.７5+９64．28=１7１4.03(元）２、解:

A．計算項目總開發(fā)價值：

①項目總建筑面積：４５０0×７．5＝33７50（m2）

②基底面積：4500×６５%=29２５(ｍ2)?

③住宅出售面積:３3750-292５×5=１９1２５（m２)?

④商業(yè)用房建筑面積:２925×３=877５(ｍ2)

⑤項目開發(fā)價值(分項)?

a.住宅：８000×19125×(1-6%)=14３８2(萬元)

ｂ.車位:12×95×(１-6％)=1071.6（萬元)

c．商業(yè)：２02３×8775×５.5=9652.5(萬元)?

出租部分無銷售鈔票

項目開發(fā)總價值＝a+ｂ＋c=143１８２＋1071.6+9652.５＝251０６.1(萬元)?

B.計算開發(fā)成本:

①購地費:6000萬元

②建導致本:3５０0×3３750=1181２．5(萬元)

③專業(yè)人員費用:11８1２.５×8%=９45(萬元）

④管理費：１１８１２．5×5％=5９0．６2５(萬元)

⑤財務費:?

購地款利息=600０×[(１+7．5%)3.5－